中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)行業(yè)爭(zhēng)辯報(bào)告爭(zhēng)辯背景201220122013堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。2013102030203報(bào)告用途及爭(zhēng)辯價(jià)值此行業(yè)爭(zhēng)辯報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改房地產(chǎn)行業(yè)界定及分類1、行業(yè)定義、基本概念房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及修理、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。2、行業(yè)基本特點(diǎn)3、細(xì)分行業(yè)介紹第一章房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)呈現(xiàn)狀分一、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展歷程19581979場(chǎng)大致可以分為以下三個(gè)階段：第一階段：1979-199119804房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢(shì)。-1997199211.52.334

2、1751993 143.5%，136%，房2迎來(lái)理性。1994199531.8%和23.3%，1997-1.2%。102090合資和內(nèi)資開(kāi)發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公用設(shè)施紛紛拔地而起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善民生、促20%左右的二、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題1、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中仍存在一些問(wèn)題，需要引起高度重視，主要包括以下幾個(gè)方面：地儲(chǔ)備，嚴(yán)峻危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)進(jìn)展。其次，有效需求問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)的需求主要由居住需求、投資需求和投機(jī)需產(chǎn)行業(yè)的有效需求不足。第三，市場(chǎng)調(diào)整問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速進(jìn)展，市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制的缺陷日其次章其次章房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析

3、一、政策環(huán)境分析學(xué)習(xí)文檔 僅供參考在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，社會(huì)資都向房地產(chǎn)集中背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)也的行業(yè)健康進(jìn)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，社會(huì)資都向房地產(chǎn)集中背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)也的行業(yè)健康進(jìn)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。十三大以來(lái)我國(guó)主要房地產(chǎn)政策匯總與分析時(shí)間及政策名稱19881關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案19947關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的打算主要內(nèi)容分期分批推行城鎮(zhèn)住房制度改革，提倡集資建房、組織建房合作社。把住房實(shí)物福利安排的方式改變?yōu)橐园磩诎才艦橹鞯呢泿殴べY安排方式。停止住房實(shí)物安排，逐步實(shí)行住

4、房安排貨幣化。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；進(jìn)展住房金融，培育和標(biāo)準(zhǔn)住房交易市場(chǎng)。主要特點(diǎn)19987關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位供應(yīng)的廉租住房，中低收人家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)進(jìn)展經(jīng)濟(jì)適用住房(安居工程)，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)。全面推行和不斷完善住房公積標(biāo)志住房商品化正式開(kāi)頭，確立了以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層

5、次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系金制度。20038關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展的通知善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租一般商品住房。增加一般商品住房供應(yīng)，對(duì)一般商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，把握土地價(jià)格，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付力量相適應(yīng)。民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn) 體2004年3月，國(guó)土資源部提高拿地門(mén)檻，抑制囤地，要求各地和監(jiān)察部出臺(tái)關(guān)于繼宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用地者的，也要接受招標(biāo)拍賣(mài)在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題權(quán)招拍掛出讓狀況執(zhí)法牌方式供應(yīng)。處理完畢，此后所監(jiān)察工作的通知2004年8月31日前將歷史遺留有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地問(wèn)題處理完畢對(duì)8月3

6、1日后須公開(kāi)競(jìng)價(jià)出以歷史遺留問(wèn)題為由接受協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力“國(guó)八條”加一般商品住房、經(jīng)濟(jì)適用2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公房和廉租住房供應(yīng)，提高其市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。廳發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)住首次明確提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。通過(guò)提高首付款比例、貸款利率和住住房?jī)r(jià)格的通知要綜合實(shí)行土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律手段，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，把握不合理需求。房交易稅等方式打擊“炒房”“國(guó)六條”切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重學(xué)習(xí)文檔 僅供參考要求“切實(shí)調(diào)整”，2006年5月，關(guān)于調(diào)整進(jìn)展中低價(jià)位、中小套型一般商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房

7、租住房。價(jià)格的意見(jiàn)進(jìn)一步整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。論導(dǎo)向。進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度：逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源與資金來(lái)源。改良和標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度。這說(shuō)明中心政府要求各地政府要通過(guò)實(shí)際行動(dòng)來(lái)轉(zhuǎn)變目前市場(chǎng)上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀2007年國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見(jiàn)城市新審批、新開(kāi)工的住房建9070%廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型一般商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得70%增加住房有效供應(yīng)：探究“綜向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居標(biāo)志加快建立健全以廉租住房制度為重

8、點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系的開(kāi)頭住用地出讓價(jià)格非理標(biāo)志加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系的開(kāi)頭性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)70%，加快保障性安居工程建設(shè)?！皣?guó)十一條”20101辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展的通知增加保障性住房和一般商品住房有效供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消標(biāo)志著新一輪房費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)，建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。“國(guó)十條”20104關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市增加住房有效供應(yīng)：探究“綜向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上

9、漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中有效供應(yīng)，加快保房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知小套型一般商品住房用地不于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。加快保障性安居工程建設(shè)。障性安居工程建設(shè)等措施“新國(guó)八條”20111公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度， 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化差異化住房信貸政策，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，合理引導(dǎo)住房需求，落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。為穩(wěn)固和擴(kuò)大調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展2011年12月中心經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。工作會(huì)議要抓好保障房建設(shè)和管理。學(xué)

10、習(xí)文檔 僅供參考堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng) 。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)展20113 月初“國(guó)五條”細(xì)20102011個(gè)人所得稅”政策，調(diào)控范圍漸漸延長(zhǎng)向存量房。20131112123、推動(dòng)4562014 年房產(chǎn)稅 試點(diǎn)城市征收是或許率的大事，并可能呈現(xiàn)分區(qū)域、差異化征收的漸進(jìn)路徑。二 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析0.4650.4并且近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得全國(guó)房?jī)r(jià)平均增速超過(guò)10%，部分地區(qū)房20%-30%3-42014三、社會(huì)環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)階層保、智能化適合人居等嶄新理念越來(lái)越維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視。2、人口狀況人口分布、人流淌等自然屬性，直接應(yīng)先搞房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛

11、在容量。居住和創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所，這個(gè)場(chǎng)所幾位房地產(chǎn)。3、家庭結(jié)構(gòu)的變化四、技術(shù)環(huán)境分析學(xué)習(xí)文檔 僅供參考32008第四章房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求分一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析多種因素所致，地產(chǎn)銷售將會(huì)轉(zhuǎn)冷20092010 年初，市場(chǎng)迎來(lái)了政府新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。調(diào)控的手段與2003，2007 年相比，基本相像。根本還是緊土地，緊信貸。提高購(gòu)買(mǎi)成本， 懲治開(kāi)發(fā)商。密集出臺(tái)的政策轉(zhuǎn)變了市場(chǎng)的短期預(yù)期，消費(fèi)者消滅了觀望心情。庫(kù)存仍舊處在較低位置，供應(yīng)緊急局面難以轉(zhuǎn)變從各地的供應(yīng)狀況來(lái)看，由于去年下半年新開(kāi)工面積尚未形成有效供應(yīng)，今2009性，各主要城市的去庫(kù)存化時(shí)間都在十個(gè)月以內(nèi)。新的調(diào)控政策漸次出臺(tái)，主要針對(duì)投機(jī)性地產(chǎn)泡

12、沫房地產(chǎn)仍舊是最賺錢(qián)的行業(yè)之一，也是最簡(jiǎn)潔受到政策調(diào)控的行業(yè)。目律運(yùn)行。4、毛利率呈整體下滑態(tài)勢(shì)。據(jù)WIND,86A5.62.38636A40.48%,1.542%,5二、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù) 年 4 月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指3 月份回落 0.23114 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2160359.9%4552 億元， 39.9%； 利 用 外 資 137 億 元， 下降 17.4%；企業(yè)自籌資金 7459 億52.5%；945481.9%5240 億元，增長(zhǎng) 73.9%；個(gè)人按揭貸款 2955102.1%。2、全 國(guó) 商 品 房 新 開(kāi) 工 面 積2010 年 1332288.6去年同期增加 12

13、 80%，市場(chǎng)短期供應(yīng)照舊穩(wěn)定學(xué)習(xí)文檔 僅供參考3、全國(guó)商品房銷售面積2010 年 13 月，全國(guó)商品房銷售面積 15360.92 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.83%，商品房銷售額 7976.8 億元，同比增長(zhǎng) 57.69%。隨著國(guó)家多項(xiàng)政策出積增速開(kāi)頭回落。但從單月增幅看，3 月單月銷售面積達(dá) 8205.742 月份水平。第四章行業(yè)的一般特征分一、行業(yè)的市場(chǎng)類型分析進(jìn)出的，它需要相當(dāng)大的資本量，所以是壟斷競(jìng)爭(zhēng)。二、行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期分析下屬于周期型行業(yè)，即其進(jìn)展直接與經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)1增長(zhǎng)型行業(yè)要依靠技術(shù)的進(jìn)步、新產(chǎn)品推出及更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。增長(zhǎng)型行業(yè)圖形2周期型行業(yè)周期性行業(yè)的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)直接與經(jīng)濟(jì)周

14、期相關(guān)。學(xué)習(xí)文檔 僅供參考周期型行業(yè)圖形3防守型行業(yè)防守型行業(yè)的產(chǎn)品需求相對(duì)穩(wěn)定，不受經(jīng)濟(jì)周期的影響。防守型行業(yè)圖形3.行業(yè)生命周期模型行業(yè)生命周期圖形第五章2014年房地產(chǎn)趨勢(shì)猜測(cè)1、政策：熱點(diǎn)城市行政性政策仍將強(qiáng)化，二、三線城市估計(jì)將適當(dāng)放寬三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出而這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力氣作好預(yù)備。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況地區(qū)差異較大，從目前來(lái)看過(guò)去十年全“一刀切”式

15、的調(diào)控已經(jīng)消滅了轉(zhuǎn)變中心層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)消滅。從城市層面上看一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014 年的主基調(diào)而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍土地流轉(zhuǎn)改革等在一線城市先行落地時(shí)機(jī)也較大。在我們看來(lái)，連續(xù)適當(dāng)壓制需求釋放，爭(zhēng)取更多時(shí)間從供應(yīng)入手，包括障性住房、自住型商品住房等，解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題。大部分二、三線城市策面將有序放寬近幾年這類城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)我們認(rèn)為這主要與當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、人均收入水平提升以及貨幣流淌性充裕等因素相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康政府過(guò)多的干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則這也不是新一屆政府的整體態(tài)度2014年，這類城市回

16、歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。2、投資：新開(kāi)工增速上升還將持續(xù)，今年土地成交釋放將促明年投資走高2012642009 201113%左右。819.2%11-1219%2014201425%左右。3、市場(chǎng)：一二線城市成交總體看好，房?jī)r(jià)上漲格局未變一線城市：成交量與今年總體持平，房?jī)r(jià)將先漲后穩(wěn)從供應(yīng)層面上看，2013201230%2013從成交層面上看，2013201320131：1.58，考慮到其20142013學(xué)習(xí)文檔 僅供參考2014壓力，從而平抑房?jī)r(jià)漲勢(shì)。二線城市：市場(chǎng)供求兩旺，房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步上漲格局2012201430%，而重慶、10%擴(kuò)張是全方位的。2013于房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期內(nèi)的城市更將順勢(shì)進(jìn)入各自的高增長(zhǎng)階段。2013三線城市：部分城市面臨去庫(kù)存壓力，兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)往兩年將進(jìn)一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市， 20141-24、項(xiàng)目：大環(huán)境平穩(wěn)剛需類項(xiàng)目將連續(xù)熱銷，一線城市豪宅產(chǎn)品連續(xù)看好201420145、土地：市場(chǎng)熱度總體將先揚(yáng)后抑，一二線城市成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)20132014業(yè)將加強(qiáng)資金管控。觀政策照舊平穩(wěn)過(guò)渡