201403思源保利遂寧養(yǎng)生谷項目定位報告55p

1、保利養(yǎng)生谷項目定位報告本報告意在充分認知項目本體及市場調研的前提下，解決以下關鍵問題：報告脈絡項目整體定位物業(yè)組合建議產品選型分析項目配套打造項目開發(fā)時序前言本體 / 區(qū)域 / 市場回顧最大限度挖掘項目價值及發(fā)展機會【項目屬性】遂寧，3000畝高爾夫品質大盤河東，遂寧人眼中的富人區(qū)，遂寧高端住宅集聚區(qū)，區(qū)域認知度高；中華養(yǎng)生谷，遂寧休閑度假新名片，為項目打造旅游度假地產提供支撐；項目臨多條主干道，開車出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距離感，須重點解決；3000畝恢弘規(guī)模，低容積率、高爾夫資源、原生植被等，具備打造復合低密產品項目；思考：基于本案地塊素質，本案無疑將打造低密社區(qū)，那么，本項

2、目該如何占位，最大限度吸引市場需求？遂寧經濟基礎薄弱、總量和增長速度在全省排名靠后，城市競爭力和影響力待提升；遂寧處于城市化進步快速推進階段，房地產處于發(fā)展初期，高端物業(yè)起步；城市向東向南發(fā)展、生態(tài)田園城市的建設，都為本案發(fā)展創(chuàng)造了發(fā)展機會；遂寧距離成渝兩大特大城市距離不遠，高端客戶將會有所分流；思考：應充分把握產業(yè)升級、消費需求升級、區(qū)域優(yōu)勢以及田園生態(tài)城市規(guī)劃利好機會，在房貸收緊、樓市波峰將盡的大環(huán)境下，抓穩(wěn)入市時機，實現項目突圍，將項目打造成為生態(tài)人居標桿【區(qū)域屬性】三線發(fā)展中城市，高端物業(yè)起步，城市認知待提升整體市場：2013年遂寧商品房供應106萬方，銷售約70萬方，供大于求；整體均

3、價約4600元/平，同比上漲約10%；市場以高層住宅為主，少量別墅和洋房項目；別墅市場：市場供應少，去化速度一般，單盤月均去化約5-6套，資源型產品和花園、地下室贈送面積大的產品市場接受度較高；獨幢主力面積350-400平，聯排主力面積180-240平；疊拼180-200平；疊拼價格7000-9000元/平，聯排10000元/平，獨幢15000元/平左右；整體來看遂寧別墅市場處于培育期；洋房市場：市場洋房供應少，產品主力面積以100-110為主；成交均價約6000元/平，較高層有15%左右的溢價；江南美邸項目每批次開盤量約70套，開盤當日去化量約80%，洋房產品存在一定市場?？蛻羟闆r：低密項目

4、成交客戶基本都是做生意的老板，且多來至城區(qū)，少量外地客戶也是回家置業(yè)；客戶對別墅項目有一定關注度，看中項目品牌、環(huán)境、產品等；思考：遂寧別墅市場處于培育期，宜通過豐富產品線，降低項目未來銷售風險；打造產品亮點，提升產品力！【市場小結】業(yè)內專家：無須走太高端，用配套、服務升級客戶對別墅的認知！精準營銷是關鍵本地客戶：以自用、投資為目的；重點關注區(qū)域未來發(fā)展及生態(tài)環(huán)境打造、其次是戶型設計、講究實用性；對未來預期較高，價格依舊是主導因素。外地客戶：以投資、養(yǎng)老為目的，重點關注區(qū)域環(huán)境及景觀打造，看重未來發(fā)展?jié)摿?、生活的便捷性；我們的客戶將是這樣一群人：他們是遂寧人，或是與遂寧有淵源的人高爾夫，很新鮮

5、，很好奇，有興趣關注配套、喜歡良好的生態(tài)環(huán)境、講究實用，面子感強【深訪啟示】基于城市，打造遂寧首個國際田園生活樣板基于市場，本項目不是挑戰(zhàn)者，而是開拓者，告訴遂寧人，什么是別墅!基于產品，控總價，高贈送！超乎想象的產品，低于預期的價格基于客戶，我們賣的不是房子，也不是配套，是生活方式！【發(fā)展機會總結】項目如何占位，方能叫好又叫座？Q 1.【整體占位思考】Q：本項目打造低密產品，如何占位，才能最大限度吸納市場需求？基于遂寧，市場難以支撐如此大體量規(guī)劃，我們更應該放眼更廣的區(qū)域；基于川東，本案高爾夫配套屬稀缺資源，能帶動高端度假需求，若項目其他配套好，能撬動度假投資類需求；基于西南，成渝近遠郊區(qū)域

6、，高爾夫配套并非稀缺，也不乏高品質度假項目，很難直接吸引成都、重慶客戶前往置業(yè)，但不少與遂寧有著生意往來、親屬淵源等關系的西南客戶是我們重要潛在客戶；立足遂寧，輻射川東，影響西南是本案應有之本項目整體定位西南，首席城市高爾夫度假社區(qū)案名建議保利養(yǎng)生谷客戶定位核心客群重要客群 外延客群遂寧及周邊高端改善自住客戶70% 與遂寧有淵源的度假客戶20%外地投資客戶 10%遂寧城區(qū)、及蓬溪大英等縣想提高居住品質和升級，滿足身份感的客戶與遂寧有淵源的投資客戶南充、達州、廣安等川東城市的休閑度假客戶落葉歸根、衣錦還鄉(xiāng)的歸鄉(xiāng)養(yǎng)老客戶立足遂寧、輻射川東、影響西南以遂寧高端改善客戶為主，與遂寧有淵源的度假性客戶為

7、輔怎樣的物業(yè)組合，能滿足客戶需求？Q 2.產品定位方案點評：遂寧獨棟別墅容量小，原方案規(guī)劃過大，存一定市場風險；產品形態(tài)無法充分滿足休閑度假需求；結合成都旅游休閑市場經驗，兼有投資功能的度假酒店或經濟型別墅走量較好，建議本案適當增加此類產品；原方案，產品較單一，市場風險較大，難展示項目的包容性和多樣性市場啟示成都低密市場發(fā)展趨勢對本項目的啟示【本項目開發(fā)啟示】洋房、聯排別墅是市場上接受度最高的物業(yè)形態(tài)，銷售速度最快，價格增幅最大目前市場上有近郊別墅、遠郊度假型別墅兩種區(qū)隔。遠郊度假型別墅，小別墅最為暢銷，本項目度假產品打造應遵從該規(guī)律。度假型別墅可以吸引目標客戶群的關鍵性因素：極佳的自然景觀資

8、源、小戶產品設計、配套和高性價比，要保證本項目熱銷，必須要在滿足以上幾點要素，形成強有力的核心引擎典型度假項目內，小戶型精裝公寓產品熱銷，本案可適度規(guī)劃；洋房、聯排為主力，度假產品嚴控面積，精裝公寓吸引投資客物業(yè)組合建議形象、利潤、走量兼顧，多元化產品線，多樣化選擇大獨棟價值標桿，高溢價，占據最佳的景觀位置。是提高項目形象的保證，也是實現高溢價的產品。面積段400-600小獨棟形象產品。借鑒成都熱銷小獨棟的產品設計。面積段180-200為主。聯排形象產品?？刂茊蝺r，與保利江與城產品實現單價差，和客戶區(qū)隔面積段160-180為主。洋房現金流產品產品的設計在江南美邸基礎上實現升級。面積段90-12

9、0為主。高層現金流產品產品的設計在江與城基礎上實現升級，與城區(qū)產品有一定價差；面積段90-120為主。度假酒店完善補充項目配套。面積段（30-60為主）從地塊素質出發(fā)，適合打造低密產品，且這類產品能提升項目形象并保證可觀的利潤；從市場角度考慮，中高層項目客群基數大，能保證一定走量；項目產品配比建議整體來看，低密產品貫穿項目開發(fā)的始終，為核心產品，高層僅在三期開發(fā)；產品配比來看，高層占比近一半、低密各占4成，酒店、商業(yè)配套占1成；產品類型建筑面積占比(%)洋房63534.219聯排5086715獨棟24608.77高層16403249酒店+迷你別墅12067.94商鋪17073.15合計3321

10、83100項目分期地塊占地面積物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積套型比例價值體系定位一期P12264176+1洋房、商業(yè)街1.61200060-250商鋪/30267.290-100套三單衛(wèi)28%現金流100-120套三雙衛(wèi)49%現金流140-160頂躍套四雙衛(wèi)23%價值標桿P13255906+1洋房1.333267100-120套三雙衛(wèi)79%現金流140-160套四雙衛(wèi)21%價值標桿P1472404獨幢+聯排0.536202400-500五房三衛(wèi)（獨棟）10%樓王250-350四房雙衛(wèi)（獨棟）20%價值標桿180-250四房雙衛(wèi)（聯排）70%價值標桿二期P538998獨棟、聯排、精裝Mini別墅

11、0.3513649.3180-250四房雙衛(wèi)（聯排）50%價值標桿250-350五房三衛(wèi)（獨棟）30%140-160三房雙衛(wèi)（Mini別墅）20%樓王P833960獨棟、聯排0.310188200-250四房/三衛(wèi)（聯排）70%價值標桿300-400五房三衛(wèi)（獨棟）30%樓王P1526557獨棟0.25311.4250-350五房三衛(wèi)40%價值標桿400-600五房三衛(wèi)60%樓王三期P1-P259335高層2.85169104.8/社區(qū)商業(yè)中心3%80-90套二單衛(wèi)7%現金流90-110套三單衛(wèi)70%110-130套三雙衛(wèi)20%P313340度假酒店0.7933830-40標間70%現金流50

12、-60套一20%現金流160-180獨院別墅客房10%自持P436728獨幢、聯排0.3512854.8180-250四房雙衛(wèi)（聯排）90%價值標桿250-350四房三衛(wèi)（獨棟）10%怎樣的戶型設計，能滿足客戶需求？Q 4.產品戶型選取參考原則:1) 根據成都保利已有別墅項目項目名稱產品面積段（）2013年成交量（）保利石象湖 94-40021277.7保利公園198 350-45920221.9保利拉斐莊園367-55811231.7保利心語花園336-4253540.62別墅成交排名項目名稱產品面積段（）2013年成交量（）1龍湖悠山郡201-400724362牧馬山蔚藍卡地亞401-14

13、00623193彩疊園101-250498464城南逸家201-500336455麓湖生態(tài)城181-1200333156三盛翡儷山201-600324057金科廊橋水鄉(xiāng)141-600316258建發(fā)淺水灣501-700305409東山國際新城181-6002579310藍光觀嶺國際社區(qū)91-5002468811海昌天瀾101-25024217洋房成交排名項目名稱產品面積段（）2013年成交量（）1煒岸城91-250389372龍湖北城天街121-250379993金山郡71-180370834新界51-250331565佳樂國際城121-400318756水城印象71-140292277藝錦灣

14、91-250264668英酈莊園81-250245019藝苑101-2001709510濱江麗景101-1201547411富豪新岸81-250149892) 根據成都市場熱銷項目洋房：90-100三房兩廳單衛(wèi)戶型水城印象：建面99，實得108戶型功能分區(qū)明確，通風采光好，雙陽臺豎廳設計，各空間尺度大，增添居住舒適度；不足之處在于餐廳與廚房之間空間較小，布局較為緊湊，影響就餐生活走廊面寬4m的景觀大陽臺與16客廳直接相連，開拓景觀視線臥室與臥室之間3.2m走廊設計增添加住私密性主臥超大飄窗設計，提升主臥舒適度次臥270轉角飄窗的設計，使次臥采光更加充足廚房與餐廳之間布局略微緊湊，影響就餐不僅是

15、生活陽臺，也衛(wèi)生間的采光源頭洋房：100-120三房兩廳兩衛(wèi)戶型濱江麗景：建面112，實得136該戶型方正、三面采光、南北通透、干濕分離，并贈送超長入戶花園和次臥超大景觀露臺，全面享受四周景觀資源廚房緊鄰4.35的入戶花園，花園式的生活隨你打造次臥贈送5.4超大露臺，盡情享受花園景觀4.2m超長陽臺，拉近客廳與自然的距離豎廳設計，餐廳+客廳約25，空間大25主臥自帶飄窗和衛(wèi)生間，獨享生活舒適性洋房：140-160頂躍戶型藝錦灣：建面141雙主臥、雙陽臺、全明設計，通風采光功能好，超大面積屋頂花園和露臺，一同提升居住品質，但底層室內棱角較多，對生活行動造成一定影響16主臥飄窗設計，景觀效果更好2

16、6客廳與4.5m超寬陽臺相接，暢享自然景觀10露臺與63屋頂花園一同搭建生活立體景觀棱角較多，影響室內活動首層頂層別墅：140-160mini別墅戶型保利石象湖：建面150迷你型雙層獨棟產品，退臺無地下室設計，內部空間功能打造齊全同時達到空間尺度、采光、私密、舒適性等要求；并根據地貌特征不等，每戶贈送4002000的私家花園超大露臺，提升客廳景觀視覺雙主臥專享露臺退臺設計，保證一層客廳采光及生活舒適性餐廳廚房一體化，方便生活頂層次臥專享露臺入戶庭院，增加居住私密性置信牧山麗景：建面175四室兩廳三位戶型，一層動靜分離，客廳雙面采光設計，二層專享露臺設計提升居住品質，共享露臺設計更享愜意生活別墅

17、：160-180獨棟別墅戶型共享露臺專享露臺，提升品質客廳雙面采光設計頂層臥室獨享花園露臺別墅：180-250聯排別墅戶型藍光觀嶺國際社區(qū)：建面210四室兩廳三衛(wèi)戶型，首層將人車行區(qū)域與私家花園開，保證獨立性與私密性，頂層退臺設計提高二層景觀陽臺舒適度，內部全為主人獨享空間首層獨立地上停車位，保證入戶花園純頂層退臺設計，二層景觀陽臺舒適度提高入戶花園、私家花園、露臺花園體現花園式生活一層平面圖二層平面圖三層平面圖別墅：250-350獨棟別墅戶型藍光觀嶺國際社區(qū)：建面302四室兩廳四衛(wèi)戶型，享有280-380入戶花園景觀，首層打造獨立室內停車室，二層退臺設計，頂層打造休閑娛樂功能，功能分層明確，

18、實現功能效果達到最大化獨立室內停車設計退臺設計，以保證首層生活陽臺舒適性及室內采光橫廳設計，餐廳與客廳同時享受窗外風景頂樓娛樂休閑空間設置，便面干擾一二層居住生活花園層首層二層別墅：400-600獨棟別墅戶型金科廊橋水鄉(xiāng)：建面543四室三廳四衛(wèi)戶型，獨享287休憩私家花園，功能按層分區(qū)，臥室私有配套齊全奢華，并配合外立面打造做出特有內部空間螺旋狀樓梯，增強品質及藝術感270弧形窗設計獨享花園露臺客廳、餐廳挑空設計花園層客廳挑空設計雙客廳設計Q 4.如何打造配套，滿足客戶生活及休閑度假需求？配套布局3期幼兒園，約9個班選址原則：盡量減少對住宅區(qū)的噪音影響，先期可對外開放，因此要考慮外向交通便利性

19、1期體育運動公園山地自行車道、花卉觀光基地室內運動中心（羽毛球、網球、 籃球、恒溫泳池等）選址原則：盡量不占用規(guī)劃地塊，利用一級開發(fā)實現，增加項目自身景觀配套和功能配套；1期歐洲風情商業(yè)小鎮(zhèn)主體性商業(yè)，休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)為主選址原則：開放性、展示性、商住分離3期社區(qū)鄰里中心生活性商業(yè)、老幼活動中心、醫(yī)療中心選址原則：方便性、均好性；2期高爾夫學院（高爾夫練習場）選址原則：交通便利、地勢較平坦1期公交站，社區(qū)慢性系統(tǒng)選址：不影響小區(qū)私密2期高爾夫會所選址原則：先期作為銷售中心，可達性、昭示性為首要因素，其次要滿足均好性，到各組團距離適中備注：幼兒園及體育公園為項目外用地，須與政府協商；首期商業(yè)小鎮(zhèn)

20、主題定位首先契合了項目整體風格，并完善了配套；其次，歐洲風情主題在區(qū)域具有獨特性，定能吸引人氣，打開項目知名度；歐洲風情商業(yè)街首期商業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)規(guī)劃為三大主題，以異域風情和中西創(chuàng)意市集為主的精品購物，中西特色美食街，以及休閑娛樂街精品購物：異域風情飾品、服飾，中西創(chuàng)意門店等；特色美食街：西式糕點、餐飲、特色小吃，中式特色餐飲或本地特色小吃等；休閑娛樂街：休閑飲品店、桌游吧、密室逃脫、茶館等首期商業(yè)小鎮(zhèn)布局規(guī)劃P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8選址原因：開放性、展示性、便利性，位于項目地塊最外側，交通方便，對外展示性好；商住分離，商業(yè)街不影響住區(qū)；打造方式：建議本案選

21、擇獨立商業(yè)街模式打造，采用一層加局部兩層的方式，體量約12000首先將商業(yè)街與住區(qū)分開，減少干擾；其次獨立商業(yè)街打造出來品質更好，更具吸引力；打造要點：街道尺度適中，寬窄結合，不易過長；商業(yè)街曲直結合，適當呈現公共廣場，給人以亮點；局部可以增加連廊331F外擺空間外擺空間人行通道12露臺露臺2F外擺空間外擺空間露臺外擺空間首期商業(yè)小鎮(zhèn)附加值提升建議布置露臺和外擺空間首期體育公園配套選址原因：盡量不占用規(guī)劃地塊，利用一級開發(fā)實現，增加項目自身景觀配套和功能配套；功能分區(qū)：主要分為三個功能區(qū)，室內、室外運動功能區(qū)，主要布置在道路一側，減少對小區(qū)影響，且較為便利；靠里地塊布置花卉和自行車綠道，與小區(qū)

22、景觀和諧搭配。體育公園選址建議花卉與綠道室外運動區(qū)室內運動區(qū)體育公園的規(guī)劃要點：一級保護用地內進行景觀整理，在現狀的基礎上進行升級，增加景觀的曲折性，加入休憩類的小品和運動設施配套，對外開放的城市型運動公園；通過合理的交通組織，實現一級保護用地的可游性；加入亭、椅，實現一級保護用地的可停留性；增加休閑步道，實現一級保護用地的運動性和養(yǎng)生性；利用保利花卉打造經驗，植入花卉元素，打造運動主題和花卉主題一體的體育公園；首期體育公園室內、室外運動區(qū)室內運動：恒溫泳池、籃球場、羽毛球場、乒乓球、健身中心、兒童游樂場、壁球館、保齡球館等，面積約2000。室外運動：網球場、籃球、輪滑、攀巖、兒童游樂場、植物

23、迷宮、門球場、按摩步道、全民健身區(qū)、戶外拓展營區(qū)等，占地面積約3000。注：根據各個項目需求面積確定其總體量利用保利花卉資源，體育公園內部打造大片的花田，實現不同時令均有景可賞；花?；ㄌ飪仍O置休憩型小品、觀光型小品，美景之外又是一處美妙的婚紗攝影基地；綠道貫穿其中，可騎車、可漫步，享受大自然的清新。首期體育公園花卉觀光與綠道花?；ㄌ?，既是花海，又可做婚紗攝影基地；可漫步于綠道，亦可騎游于此中選址原因：先期作為銷售中心，可達性、昭示性、展示性為首要因素；其次要滿足均好性，到各組團距離適中會所規(guī)劃：建筑面積約5000，功能包括會所餐廳、雪茄吧、健身房、恒溫泳池、高爾夫品牌專賣等P12P13P15P

24、14P1P2P3P4P5P8高爾夫會所配備餐廳、雪茄吧、健身房等，滿足客戶休閑和商務需求，也提升整體形象健身房雪茄吧恒溫泳池會所餐廳高爾夫品牌專賣二期會所配套高爾夫主題會所二期高爾夫練習場P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8教育配套考慮引入金蘋果幼兒園或其他雙語幼兒園，進一步完善教育配套三期教育配套P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8選址原因：盡量減少對住宅區(qū)的噪音影響，且距居住區(qū)距離適中，并充分考慮對外經營性，因此需選擇外向交通便利位置園區(qū)規(guī)劃：獨立設置，盡量形成樓間隔，騰出建筑間距空間；初步設置9個班級，業(yè)主有優(yōu)先就讀權利；根據規(guī)定，建筑面積約2500，用地面積約3

25、800三期社區(qū)鄰里中心P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8選址原因：便利性，位于住宅集中區(qū)域；均好性，到各區(qū)域距離適中；區(qū)隔性，將多層住區(qū)與別墅住區(qū)分開，減少干擾；主要功能1.生活超市：有豐富的有機蔬果、生鮮美味、進口食品與精致生活用品，面積約5000；2.老幼活動中心：設棋牌室、閱覽室、兒童天地、乒乓球室、練操房等，供業(yè)主專享，面積約1000;3.醫(yī)療服務中心：設立社區(qū)醫(yī)療服務中心，建立就醫(yī)轉送綠色道；預約家庭醫(yī)生入戶檢查，及預約門診時間，面積約1000。社區(qū)鄰里中心配備生活超市、老幼活動中心、醫(yī)療服務中心，極大方便社區(qū)居民生活注：預計小區(qū)常住人口7000，根據人均占用面積，以及

26、鄰里中心定位，確定其面積約7000。三期度假酒店P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8打造度假酒店，提升項目形象，完善配套，同時消化過多的住宅體量選址原因：該地塊與其它地塊分離，減少干擾；其最大建筑體量合宜做酒店；打造方式：低層建筑，風格與項目整體諧調，除標準房間外，部分獨院別墅設計；建筑面積約10000酒店產品：客房包含常規(guī)的30-50的公寓客房與高品質的獨院別墅客房銷售方式：在有資源和現金流不緊張情況下，可選擇自持；亦可做為產權式酒店，銷售產權，請專業(yè)酒店集團管理公寓式客房獨院別墅客房度假酒店產品規(guī)劃Q 5.項目如何鋪排，實現首期轟動，及長期可持續(xù)獲益？第二階段（2015.10-

27、2017.06）快速發(fā)展期擴展增值特色，追求產品溢價全面發(fā)展期完善綜合功能，實現開發(fā)目標第三階段（2017.06-2019）時間 目標實現第一階段（2014.06-2015.12）引擎啟動期導入核心功能，提升區(qū)域人氣區(qū)域發(fā)展階段第一階段引擎啟動期站場核心區(qū)導入核心功能，提升區(qū)域人氣啟動區(qū)選取原則具備道路可達性；地塊昭示性強；經過整理后有具備良好的展示面，資源良好；導入核心的商業(yè)功能和旅游功能：初步形成項目門戶新形象：依托體育公園設置城市健身運動配套，植入保利花卉資源，打造成為遂寧新興城市級家庭休憩游玩目的地高性價比的產品體系、復合型的板塊開發(fā)理念取得首期項目熱銷引擎啟動期啟動期物業(yè)鋪排P12P

28、14P15P8P5P4P3P1P13P2一期二期三期入口1入口2體育公園高爾夫練習場物業(yè)鋪排原則：綜合考慮地塊價值，保證首期產品多元化；P12：商業(yè)街+洋房，該地塊可達性、開放性均強，且地形不規(guī)則，展示面較長，打造風情商業(yè)小鎮(zhèn)，通過風情商業(yè)街提升區(qū)域人氣；P13： 6+1洋房，緊鄰P12，但又有一定區(qū)隔，景觀資源一般，建議規(guī)劃洋房;P14：獨棟+聯排；地塊較規(guī)整、面積大，景觀資源佳，且與商業(yè)區(qū)有一定區(qū)隔，可塑性強，打造別墅產品，以獨棟和聯排為主；豐富首期產品線，滿足不同需求；首期，規(guī)劃洋房、商業(yè)街、獨棟和聯排四種物業(yè)類型，以豐富的產品線，構建產品競爭力；以風情商業(yè)街、體育公園作為核心引擎，提升

29、區(qū)域人氣；首期配套：體育公園+風情商業(yè)街；一期住宅產品建議地塊占地面積物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積套型比例價值體系定位P12264176+1洋房、商業(yè)街1.61200060-250商鋪/30267.290-100套三單衛(wèi)28%現金流100-120套三雙衛(wèi)49%現金流140-160頂躍套四雙衛(wèi)23%價值標桿P13255906+1洋房1.333267100-120套三雙衛(wèi)79%現金流140-160套四雙衛(wèi)21%價值標桿P1472404獨幢+聯排0.536202400-500五房三衛(wèi)（獨棟）10%樓王250-350四房雙衛(wèi)（獨棟）30%價值標桿180-250四房雙衛(wèi)（聯排）60%價值標桿由于首批次

30、，項目高爾夫配套未啟動，客戶基本聚焦遂寧客戶，產品將滿足本土需求，市場回顧：洋房市場：在售項目僅1個，以100-110套三雙衛(wèi)為主力，參考大成都洋房產品發(fā)展趨勢，建議本案洋房產品以100-120的套三雙衛(wèi)為主，配少量頂躍產品；別墅市場：以走量較好的180-240聯排為主，遂寧獨棟產品走量緩慢，供應很少，首期規(guī)劃5棟大獨棟，樹立市場價值；按照成都市場趨勢，經濟型小獨棟總價低，受市場歡迎，可少量規(guī)劃；商鋪市場：將打造1.2萬方風情商業(yè)街，目前遂寧商鋪市場空置率較高，滯銷嚴重，本案商鋪面積規(guī)劃更多根據業(yè)態(tài)來確定，以休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)為主，面積區(qū)間為60-250；洋房以100-120套三雙衛(wèi)為主，配置少

31、量140-160頂躍；別墅以180-250聯排為主，少量400-500大獨棟，樹立項目高品質形象；引擎啟動期快速發(fā)展期第二階段快速發(fā)展期打造高爾夫配套、會所配套，延展區(qū)域的休閑度假產品，使區(qū)域價值在原有基礎上得到提升；依靠高爾夫核心配套導入休閑度假客群，打造高爾夫景觀提升項目有效資源；圍繞高爾夫景觀資源、高爾夫相關配套開始開發(fā)中高端、高端住宅項目，最大化實現土地價值；擴展增值特色，追求產品溢價二期物業(yè)鋪排P12P14P15P8P5P4P3P1P13P2一期二期三期入口1入口2體育公園高爾夫練習場物業(yè)鋪排原則：在首期的基礎上，豐富休閑配套，增加休閑度假產品，提升項目價值；P15：獨棟，占地小，地

32、形狹長，景觀面長，可規(guī)劃全獨棟產品；P5： 獨棟+精裝高爾夫mini別墅，地塊位置相對較深，面積較大、規(guī)整，建議豐富產品類型，降低風險，南側優(yōu)質景觀規(guī)劃獨棟，配少量精裝高爾夫mini別墅，滿足部分投資及度假需求；P8：獨棟+聯排；臨高爾夫練習場，景觀資源佳，地塊不規(guī)整、兩個小地塊組成，建議西北側規(guī)劃獨棟，東南側規(guī)劃聯排；二期，地塊資源價值較好，以獨棟、聯排為主提升項目品質，實現地塊價值最大化，此外增加少量精裝高爾夫mini別墅，滿足部分投資度假需求；二期配套：高爾夫練習場+高爾夫會所；二期產品建議180-250聯排， 400-600大獨棟滿足本地需求，；250以內經濟型別墅滿足客戶需求，140-160精裝別墅滿足投資及度假需求；地塊占地面積物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積套型比例價值體系定位P538998獨棟、聯排、精裝Mini別墅0.3513649.3180-250四房雙衛(wèi)（聯排）50%價值標桿250-350五房三衛(wèi)（獨棟）30%140-160三房雙衛(wèi)（Mini別墅）20%樓王P833960獨棟、聯排0.310188200-250四房/三衛(wèi)（聯排）70%價值標桿300-400五房三衛(wèi)（獨棟）30%樓王P1526557獨棟0.25311.4300-400五房三衛(wèi)40%價值標桿400-600五房三衛(wèi)60%樓王項目二期，啟動高爾夫配