8月海南瓊海富田·金色荷塘房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 可行性研究報(bào)告二一年八月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc270082058 第一章總 論 PAGEREF _Toc270082058 h 1 HYPERLINK l _Toc270082059 第一節(jié) 工程根本情況 PAGEREF _Toc270082059 h 1 HYPERLINK l _Toc270082060 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 PAGEREF _Toc270082060 h 4 HYPERLINK l _Toc270082061 第三節(jié) 結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc270082061 h 5 HYPERLINK l _Toc2

2、70082062 第二章工程建設(shè)的背景及必要性 PAGEREF _Toc270082062 h 7 HYPERLINK l _Toc270082063 第一節(jié) 工程建設(shè)的背景 PAGEREF _Toc270082063 h 7 HYPERLINK l _Toc270082064 第二節(jié) 工程建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc270082064 h 9 HYPERLINK l _Toc270082065 第三章市場分析 PAGEREF _Toc270082065 h 11 HYPERLINK l _Toc270082066 第一節(jié) 本工程商住社區(qū)的概念 PAGEREF _Toc2700820

3、66 h 11 HYPERLINK l _Toc270082067 第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹 PAGEREF _Toc270082067 h 11 HYPERLINK l _Toc270082068 第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預(yù)測 PAGEREF _Toc270082068 h 13 HYPERLINK l _Toc270082069 第四節(jié) 瓊海房地產(chǎn)市場狀況 PAGEREF _Toc270082069 h 15 HYPERLINK l _Toc270082070 第五節(jié) 工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 PAGEREF _Toc270082070 h 16 HYPERLINK l _T

4、oc270082071 第六節(jié) 本工程與其他工程相比擬的優(yōu)勢 PAGEREF _Toc270082071 h 19 HYPERLINK l _Toc270082072 第七節(jié) 本工程前景預(yù)測 PAGEREF _Toc270082072 h 19 HYPERLINK l _Toc270082073 第四章工程定位 PAGEREF _Toc270082073 h 21 HYPERLINK l _Toc270082074 第一節(jié) 功能定位 PAGEREF _Toc270082074 h 21 HYPERLINK l _Toc270082075 第二節(jié) 市場定位 PAGEREF _Toc2700820

5、75 h 21 HYPERLINK l _Toc270082076 第三節(jié) 定價(jià)策略 PAGEREF _Toc270082076 h 25 HYPERLINK l _Toc270082077 第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 PAGEREF _Toc270082077 h 26 HYPERLINK l _Toc270082078 第五節(jié) 銷售方式定位 PAGEREF _Toc270082078 h 27 HYPERLINK l _Toc270082079 第六節(jié) 物業(yè)效勞定位 PAGEREF _Toc270082079 h 27 HYPERLINK l _Toc270082080 第五章建設(shè)地點(diǎn)

6、及建設(shè)條件 PAGEREF _Toc270082080 h 28 HYPERLINK l _Toc270082081 第一節(jié) 建設(shè)地址 PAGEREF _Toc270082081 h 28 HYPERLINK l _Toc270082082 第二節(jié) 建設(shè)條件 PAGEREF _Toc270082082 h 28 HYPERLINK l _Toc270082083 第六章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc270082083 h 32 HYPERLINK l _Toc270082084 第七章建筑建設(shè)方案 PAGEREF _Toc270082084 h 33 HYPERLINK l _T

7、oc270082085 第一節(jié) 工程總體規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc270082085 h 33 HYPERLINK l _Toc270082086 第二節(jié) 單體建筑方案 PAGEREF _Toc270082086 h 35 HYPERLINK l _Toc270082087 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 PAGEREF _Toc270082087 h 39 HYPERLINK l _Toc270082088 第八章公用工程 PAGEREF _Toc270082088 h 40 HYPERLINK l _Toc270082089 第一節(jié) 給排水工程 PAGEREF _Toc270082089 h 4

8、0 HYPERLINK l _Toc270082090 第二節(jié) 電 氣 PAGEREF _Toc270082090 h 43 HYPERLINK l _Toc270082091 第三節(jié) 空調(diào)與通風(fēng)工程 PAGEREF _Toc270082091 h 49 HYPERLINK l _Toc270082092 第四節(jié) 燃?xì)庠O(shè)計(jì) PAGEREF _Toc270082092 h 51 HYPERLINK l _Toc270082093 第五節(jié) 道路、舞池花壇、停車場與綠化 PAGEREF _Toc270082093 h 51 HYPERLINK l _Toc270082094 第九章消防及平安 PAG

9、EREF _Toc270082094 h 54 HYPERLINK l _Toc270082095 第十章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 PAGEREF _Toc270082095 h 58 HYPERLINK l _Toc270082096 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc270082096 h 58 HYPERLINK l _Toc270082097 第二節(jié) 節(jié)能措施 PAGEREF _Toc270082097 h 61 HYPERLINK l _Toc270082098 第十一章工程組織及勞動(dòng)定員 PAGEREF _Toc270082098 h 63 HYPERLINK l _Toc27008

10、2099 第一節(jié) 工程組織 PAGEREF _Toc270082099 h 63 HYPERLINK l _Toc270082100 第二節(jié) 勞動(dòng)定員 PAGEREF _Toc270082100 h 63 HYPERLINK l _Toc270082101 第十二章工程建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo) PAGEREF _Toc270082101 h 65 HYPERLINK l _Toc270082102 第一節(jié) 建設(shè)管理 PAGEREF _Toc270082102 h 65 HYPERLINK l _Toc270082103 第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo) PAGEREF _Toc270082103 h 65 HYPE

11、RLINK l _Toc270082104 第十三章工程實(shí)施進(jìn)度 PAGEREF _Toc270082104 h 67 HYPERLINK l _Toc270082105 第十四章投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc270082105 h 68 HYPERLINK l _Toc270082106 第一節(jié) 投資估算 PAGEREF _Toc270082106 h 68 HYPERLINK l _Toc270082107 第二節(jié) 資金籌措 PAGEREF _Toc270082107 h 71 HYPERLINK l _Toc270082108 第十五章財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) PAGEREF _To

12、c270082108 h 71 HYPERLINK l _Toc270082109 第十六章風(fēng)險(xiǎn)性分析 PAGEREF _Toc270082109 h 77總 論第一節(jié) 工程根本情況一. 工程名稱瓊海富田金色荷塘房地產(chǎn)建設(shè)工程二. 建設(shè)單位概況建設(shè)單位瓊海富田實(shí)業(yè)建設(shè)單位概況瓊海富田實(shí)業(yè)成立于2007年4月25日，注冊(cè)資金為2000萬元，注冊(cè)號(hào)888888889，法定代表人為，注冊(cè)地定瓊海市*城。公司現(xiàn)有管理及技術(shù)人員共10人，是一家具有暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限于富田金色荷塘工程開發(fā)。公司主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)租憑；房地產(chǎn)營銷籌劃；商務(wù)效勞；企業(yè)籌劃；建筑材料銷售等。 三. 工程擬

13、建地點(diǎn)瓊海富田金色荷塘房地產(chǎn)建設(shè)工程位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程。四. 工程定位根據(jù)瓊海市客戶潛在市場的判斷，建議將該工程住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級(jí)物業(yè)管理、中檔價(jià)格的精品裝修房。五. 工程主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容根據(jù)瓊海市房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀和趨勢,并結(jié)合地塊情況進(jìn)行工程開發(fā)，本工程擬建設(shè)6棟18層住宅樓、1幢3層商住樓。根據(jù)規(guī)劃初步意見，工程規(guī)劃指標(biāo)：容積率2.0、建筑密度%、綠化率40%。工程擬建設(shè)：1總建筑面積44488.3m2，其中：商業(yè)鋪面面積m2；住宅建筑面積m2,底層架空層面積2143.5 m2。2配套公用工程設(shè)施，包括智能安防和

14、緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。煤氣管道入戶，智能化管理、寬帶入戶。3配套各種娛樂設(shè)施，設(shè)網(wǎng)球場、羽毛球場、棋牌室、臺(tái)球室、健身房、乒乓球室等健身娛樂設(shè)施，也可進(jìn)行太極、舞蹈、體操、晨跑等戶外有氧運(yùn)動(dòng)。六. 工程總投資及資金籌措向國內(nèi)銀行申請(qǐng)中期借款6000萬元，銀行中長期借款按年利率5.76%計(jì)算利息。其余七. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù) 量1總用地面積m2202172總建筑面積m244488.33地面總建筑面積m24448計(jì)容積率建筑面積m240504其中住宅m2商業(yè)鋪面m24地下總建筑面積m25建筑占地面積m26建筑密度%7容積率8綠化率%409總戶數(shù)戶

15、68010機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛146其中地下停車數(shù)輛地面停車數(shù)輛14611總投資萬元其中1土地費(fèi)用萬元3000.002工程費(fèi)用萬元(3) 前期工程費(fèi)萬元(4) 其他費(fèi)用萬元(5) 預(yù)備費(fèi)萬元(6)建設(shè)期利息萬元12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)萬元14投資利潤率%15投資利稅率%16資本金凈利率%17投資回收期稅后年318投資借款歸還期含建設(shè)期年4 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍一. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)瓊海富田實(shí)業(yè)與海南*簽訂的關(guān)于編制工程可行性研究報(bào)告的合同書；?民用建筑設(shè)計(jì)通那么?GB 503522005；?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB 5009619992003年版；?高層民用建筑設(shè)計(jì)防

16、火標(biāo)準(zhǔn)?GB50045952005年版；?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB500162006；?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50180932002年版；?城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)? (JGJ502001)；其它現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。二. 研究范圍研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、工程組織及勞動(dòng)定員、工程建設(shè)管理及招投標(biāo)、工程實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。第三節(jié) 結(jié)論及建議一. 研究結(jié)論1. 海南國際旅游島開發(fā)建設(shè)和瓊海房地產(chǎn)的快速開展，為本工程提供

17、了廣闊的市場前景，因而本工程一方面將為市場提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2. 瓊海富田金色荷塘房地產(chǎn)建設(shè)工程設(shè)計(jì)符合瓊海市城市總體規(guī)劃，已經(jīng)瓊海市建設(shè)局關(guān)于工程總平面圖的批復(fù)、?瓊海市建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證?及瓊海市開展和改革委員會(huì)海發(fā)改備備案，并已獲瓊海市國土環(huán)境資源局?關(guān)于富田金色荷塘工程環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)?。3.依據(jù)本文的方案，工程總建筑面積平方米，全部投資萬元。經(jīng)測算,在基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為12%的情況下,工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR52.76%,動(dòng)態(tài)投資回收期3年，投資利潤率%。因此，富田金色荷塘工程在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 二.

18、 建議切實(shí)做好工程前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。應(yīng)切實(shí)做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證工程建設(shè)及投入使用期的需要。應(yīng)切實(shí)做好資金籌措，落實(shí)資金，保證工程順利實(shí)施。工程建設(shè)的背景及必要性第一節(jié) 工程建設(shè)的背景一海南國際旅游島將進(jìn)一步推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)的健康開展房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)開展，增加財(cái)政收入，促進(jìn)居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動(dòng)海南國際旅游島建設(shè)具有很大的促進(jìn)作用和重要的意義。由于受金融危機(jī)影響，我國局部省市 HYPERLINK :/ soufun / t _blank 房地產(chǎn)市場遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然

19、保持了良好健康的開展局面。2021年11月份以來，海南及時(shí)化解國際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場造成的巨大沖擊，采取了一系列措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。2021年1月4日，國務(wù)院?關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)開展的假設(shè)干意見?正式出臺(tái)，把建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，是轉(zhuǎn)變旅游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)開展模式的重要舉措。旅游房地產(chǎn)的高水平開展加快了海南國際旅游島建設(shè)的進(jìn)程，海南國際旅游島建設(shè)也將進(jìn)一步推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)的健康開展。二、旅游房地產(chǎn)漸成開展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容旅游地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)市場的主力，旅游資源興旺的三亞、 海口、瓊海為海南房地產(chǎn)市場開展的主力城市。海南作為中國唯一的熱帶省份，具有絕佳而不可替代的旅

20、游資源，國際旅游島獲批后，海南旅游業(yè)將具有更為廣闊的開展空間，進(jìn)而成為海南房地產(chǎn)市場開展的堅(jiān)實(shí)根底。近年來，瓊海市委市政府確定了“以萬泉河為靈魂，以博鰲亞洲論壇為品牌，以溫泉為特色資源，以人文環(huán)境為優(yōu)勢，開展特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)特色城市這一富有特色的瓊海開展思路。并提出了“把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居的城市。得益于這一開展戰(zhàn)略，瓊海全市旅游和旅游房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛開展，并逐漸成為全市經(jīng)濟(jì)增長的重要一極。以萬泉河為靈魂、以亞洲博鰲論壇為品牌、以官塘溫泉宜居環(huán)境為優(yōu)勢開展瓊海特色旅游產(chǎn)業(yè)，成為瓊海市委市政府推進(jìn)瓊海經(jīng)濟(jì)開展的戰(zhàn)略定位。旅游房地產(chǎn)漸成開展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容，官塘溫泉、博鰲、嘉

21、積主城區(qū)萬泉濱河等構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)開展的根本要素。在旅游地產(chǎn)的推動(dòng)下，官塘、嘉積市區(qū)、博鰲三大組團(tuán)經(jīng)濟(jì)開展勢頭日趨旺盛，逐漸形成瓊海市城市開展三足鼎立態(tài)勢。隨著瓊海城市建設(shè)“三大組團(tuán)規(guī)劃及相關(guān)城市配套的不斷完善，瓊海房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)漂亮轉(zhuǎn)身，大型、品質(zhì)、生態(tài)旅游度假房地產(chǎn)工程躋身前沿唱主角，產(chǎn)品迅速升級(jí)。三瓊海市房地產(chǎn)市場具有廣闊的開展空間瓊海市是以純樸民風(fēng)、和諧社會(huì)和萬泉河、官塘溫泉、紅色娘子軍、亞洲論壇為主導(dǎo)特色的中等城市。瓊海市總?cè)丝诩s46萬人，是我省著名的僑鄉(xiāng)，地處海南島東部，北距海口市86公里，南距三亞市163公里，交通便利。瓊海市歷來是海南島比擬富庶的地區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)秀，經(jīng)濟(jì)文化興旺，根底

22、設(shè)施良好。由嘉積、博鰲、官塘三大組團(tuán)構(gòu)成的大瓊海，在最近幾年推進(jìn)的城市化進(jìn)程中已逐漸崛起成為除?？凇⑷齺喭獾暮Ｄ系谌蟪鞘?。 隨著瓊海經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐步增強(qiáng)和知名度的不斷提升，博鰲特別區(qū)規(guī)劃二期建設(shè)工程、博鰲濱海旅游區(qū)建設(shè)工程、官塘新城區(qū)整體開發(fā)工程等一批工程已經(jīng)相繼開發(fā)，大批島內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘瓊海購置土地，進(jìn)行房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)，也吸引了大批來自內(nèi)地以及新加坡、美國、澳大利亞、日本、馬來西亞等國家的客戶。近幾年來，瓊海樓市的售價(jià)節(jié)節(jié)攀升，其銷售面積、開發(fā)面積也呈快速增長趨勢。第二節(jié) 工程建設(shè)的必要性目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個(gè)開發(fā)、經(jīng)營、管理、效勞等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。

23、房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，是經(jīng)濟(jì)開展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)開展的“寒暑表。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的開展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的開展，建筑業(yè)和建材業(yè)的開展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的開展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，房屋建筑本錢中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料那么需要眾多行業(yè)來提供。本工程的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和瓊海市房地產(chǎn)的開展趨勢，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本工程的建設(shè)是必要的。市場分析第一節(jié) 本工程商住社區(qū)的概念本工程位于位于瓊

24、海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，交通便利，市政配套設(shè)施齊全。富田金色荷塘工程擬進(jìn)行商業(yè)、住宅綜合開發(fā)，物業(yè)市場定位為中高檔休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)，主要目標(biāo)客戶群定位為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)瓊海開展前景比擬看好的客戶。第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹國務(wù)院日前公布的?關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)開展的假設(shè)干意見?，將海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)定為：到2021年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。此前，受海南省政府出臺(tái)的國際旅游島建設(shè)規(guī)劃的帶動(dòng)，海南省房地產(chǎn)建設(shè)已逐漸進(jìn)入高潮。1、房地產(chǎn)投資和銷售增速明顯快于全國平均水平2021年1-1

25、1月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資248.57億元，同比增長48.1%，同比漲幅居全國第三位，商品住宅完成投資226.37億元，同比增長60.1%，同比漲幅居全國第二位。另外，1-11月，海南商品房銷售面積435.65萬平方米，同比增長42.9%，商品房銷售額276.96億元，同比增長71.4%。其中，11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28.96億元，環(huán)比下降0.14%；商品住宅完成投資26.35億元，環(huán)比上漲2.25%；商品房銷售面積48.18萬平方米，環(huán)比上漲16.72%；商品房銷售額42.48億元，環(huán)比上漲61.03%。2、全省商品住房銷售價(jià)格漲幅明顯2021年11月，?？诜績r(jià)同比上漲13，三亞房

26、價(jià)同比上漲66。而一年多前，金融危機(jī)已然肆虐的2021年11月份，?？谛陆ㄗ≌壬蠞q近10，居全國第五位，環(huán)比居全國第一位，已經(jīng)顯示出不可小覷的“熱度。3、90平米以下住宅最受消費(fèi)者青睞根據(jù)海南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，意向購置兩房和三房的受訪者分別占50.7和36.6，一房的意向購置量相對(duì)較少，占9.2，選擇購置單身公寓和單體低層住宅類產(chǎn)品的很少，均為1.4，選擇四房的最少，僅為0.7%。從消費(fèi)者購房面積的調(diào)查顯示，70-90平方米的房子最受青睞，有29.6的受訪者意向購置70-90平方米的房子，90-110平方米和70平方米以下的房子也有著較大的需求量，意向購置

27、者分別占25.3和26.1，另外，110-150平方米房子的意向購置者占將近16.9，而150平方米以上的市場需求量較小，意向購置者占2.1。島外人士仍是購置海南商品房的主力軍。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，截至月底，已銷售萬平方米，全年有望到達(dá)萬平方米。今年上半年，島外人士購置海口市、三亞市商品住房保持較高的比重，總套數(shù)分別為、，總面積分別為.、.。第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預(yù)測從上述海南房地產(chǎn)運(yùn)行情況來看，海南房地產(chǎn)市場未來雖然有一些波動(dòng)，但總體上還在正常區(qū)間運(yùn)行，并呈現(xiàn)以下特征。1、國家政策支持房地產(chǎn)健康開展。2008年12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召

28、開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的政策措施。國務(wù)院辦公廳2008年12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化的意見“國13條。 國務(wù)院日前公布的?關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)開展的假設(shè)干意見?，將海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)定為：到2021年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。上述為實(shí)現(xiàn)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的政策措施，支持房地產(chǎn)健康開展。2、從海南近來的房地產(chǎn)市場狀況來看房價(jià)逞增長態(tài)勢。海南向來是諸多國內(nèi)外有識(shí)之士異地置業(yè)的首選，再加上海南宜居、養(yǎng)生價(jià)值日益彰顯和海南國際旅游島建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，海南受到了越來越多外來資金的青睞和追逐。由于海南的房價(jià)與內(nèi)地其他省市相

29、比，還外于較低水平，在城市化進(jìn)程和國際旅游島建設(shè)不斷推進(jìn)下，海南房價(jià)整體上漲是可以預(yù)期的。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)在2008年10月8日召開的“慶改革開放三十周年、賀海南建省二十周年房地產(chǎn)金融論壇上在分析今后幾個(gè)月及明年房價(jià)走勢方面時(shí)，調(diào)查顯示未來海南房價(jià)在相當(dāng)長的一段時(shí)間會(huì)維持小幅增長態(tài)勢，并呈現(xiàn)如下特點(diǎn),首先是新建商品房銷售將繼續(xù)保持平衡態(tài)勢，價(jià)格根本穩(wěn)定;其次是不同位置的房價(jià)走勢將呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。二線縣市房價(jià)遠(yuǎn)低于海口、三亞，仍有上升空間。3、島外的購房者為主體從海南房地產(chǎn)市場的客戶結(jié)構(gòu)來看，島外的購房者比例越來越大。而且購房者并非像深圳、北京等地的外地購房者一樣，買房僅僅為了等待升

30、值。海南由于擁有優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，島外購房者購置房子的需求是雙重性的，也就是度假、養(yǎng)老、過冬和投資增值并重。所以這些房子可以被消費(fèi)者長期持有，不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控政策的變動(dòng)而大幅度波動(dòng)。這也是我國前二年出臺(tái)的一系列宏觀政策對(duì)海南房地產(chǎn)市場影響較小的原因。海南省房地產(chǎn)的主要購置人群為島外人士和少量的外國人，占全省房地產(chǎn)銷售的75%以上。從抽樣調(diào)查得知，這局部人群收入較高，除了滿足根本的住房要求之外，他們?cè)诤Ｄ腺徶梅孔又饕糜谛蓍e度假、療養(yǎng)等。海南房地產(chǎn)業(yè)主要面對(duì)的是國內(nèi)中高收入人群，而且隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷開展，人們收入的不斷提高，在城市化進(jìn)程和國際旅游島建設(shè)不斷推進(jìn)的背景下，這種需求還會(huì)有所增高。海南的房

31、地產(chǎn)業(yè)應(yīng)開發(fā)更好的產(chǎn)品，不斷提高生活環(huán)境水平，完善公共根底設(shè)施，滿足購房人群的需要。從這個(gè)角度來看，海南的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有比擬健康和理性的開展。第四節(jié) 瓊海房地產(chǎn)市場狀況瓊海被譽(yù)為海南的東方明珠，它擁有充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬泉河、殊驚世界的 HYPERLINK :/ home898 /house_search.asp?Zone=2 o 博鰲 t _blank 博鰲亞洲論壇。 HYPERLINK :/ home898 o 瓊海房產(chǎn) t _blank 瓊海房產(chǎn)在2021年11月份以前，均價(jià)僅在2500/平方米，經(jīng)過12月份的暴漲，市場權(quán)威專家稱目前均價(jià)已經(jīng)在8000左右。瓊海市近年來經(jīng)濟(jì)開

32、展速度增長較快，人民生活水平得到提高，城市配套設(shè)施日漸完善。目前瓊海市房地產(chǎn)開展可以分為三大板塊，以萬泉河和市中心為品牌的市區(qū)嘉積板塊，以博鰲論壇和一線海景為資源的博鰲板塊，以及以養(yǎng)生度假，休閑為口號(hào)的官塘板塊。嘉積板塊位于城市中心， 生活配套設(shè)施較好， 交通便利， 分享瓊海紅色旅游城市便利，客戶需求以滿足外來和本地雙重主導(dǎo)，市場價(jià)格一直居于處于較低水平，近期受整體市場利好影響，也出現(xiàn)大幅上漲情況，目前價(jià)格維持在6000-8000元/平方米的價(jià)位，但是該板塊近年來開發(fā)工程較多，但產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，市場競爭劇烈。博鰲板塊位于瓊海市東側(cè)沿海地帶， 依托博鰲亞洲論壇趨勢， 該地區(qū)近年來開展迅速，博鰲

33、水城已作出整體規(guī)劃，大盤開發(fā)開始逐步主導(dǎo)本地區(qū)市場，工程多以一線海景和博鰲品牌作為營銷手段，將于今年舉辦的首屆博鰲國際旅游論壇使本地區(qū)成為近來的熱點(diǎn)板塊，商品房價(jià)格得到整體上的攀升，公寓價(jià)格已上漲到15000 元/平方米以上，局部超過2 萬。該區(qū)域生活配套和公共配套設(shè)施尚不夠完善，但隨著博鰲機(jī)場的開工及東環(huán)鐵路的開通，該區(qū)域市政配套將快速完善，并力爭建成國際化的商務(wù)、度假社區(qū)和國際大型會(huì)議中心聚集地。官塘板塊位于瓊海市西南方向，該區(qū)域以自然風(fēng)景和養(yǎng)生溫泉而著名，由于公共配套尚不夠完善，目前該區(qū)域開發(fā)工程尚不多，也多以養(yǎng)生度假為主，價(jià)格相對(duì)于市區(qū)內(nèi)高而略低于博鰲板塊，客戶也多以內(nèi)地養(yǎng)生度假為主。

34、伴隨著海南國際旅游島的建設(shè)，區(qū)域開發(fā)潛力較大。第五節(jié) 工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 根據(jù)瓊海市開展?fàn)顩r，可將瓊海的開展劃分為三大板塊：以嘉積市區(qū)板塊為中心板塊，以“東部沿海經(jīng)濟(jì)帶和官塘旅游度假區(qū)為兩翼板塊。各區(qū)域間隔較遠(yuǎn)，房產(chǎn)價(jià)格隨各區(qū)域資源及區(qū)域成熟度產(chǎn)生差距。工程所在地于嘉積市區(qū)板塊為中心板塊。一、各市區(qū)市場比照各片區(qū)市場比照板塊09 年均價(jià)元2021 年 1月國際旅游島獲批后價(jià)格優(yōu)勢劣勢代表樓盤嘉積市區(qū)4000-50006000-8000市區(qū)內(nèi)、配套全、整體規(guī)劃好、萬泉河貫穿提升景觀資源集中開發(fā)、 同質(zhì)化產(chǎn)品競爭劇烈、 局部區(qū)域配套不完善萬泉綠洲、伊比亞河畔、萬泉灣博鰲片區(qū)10000-11

35、00015000-25000博鰲效應(yīng)、休閑度假成熟、景觀資源稀缺、開發(fā)已成規(guī)模城市生活配套缺乏、 地勢低洼、 于市區(qū)距離很遠(yuǎn)千舟灣、寶蓮城官塘度假區(qū)5000-600010000-12000溫泉資源豐富且知名度高、休閑度假配套較成熟城市生活配套缺乏、 區(qū)域與市區(qū)被高速路阻斷、未成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)天來泉、萬泉河、溫泉小鎮(zhèn)二、嘉積市區(qū)典型工程分析工程名稱容積率總建筑面積萬平方米售價(jià)均價(jià)萬元/m2物業(yè)類型主力戶型主要客戶群備注萬泉綠洲4200多層、小高層、高層三房：132東北、四川、江浙客戶，主要用途度假留鳥型10月1日售罄綿繡山莊4000小高層一房東北、上海、山西、新疆，主要用途投資度假型已售罄萬泉海1

36、0000小高層、高層二房：7080.3；三房：9598東北、江浙客戶，主要用途度假養(yǎng)型前剘均價(jià)3600元/m2，目前10000元/m2伊比亞河岸245000小高層、高層、聯(lián)排一房：60；二房：75東北、山西、江浙客戶，主要用途度假留鳥型已售罄大印經(jīng)典花園62008500小高層、高層二房：7295東北、四川、江浙客戶，主要用途度假型在售第六節(jié) 本工程與其他工程相比擬的優(yōu)勢本工程與其他工程相比擬具有如下優(yōu)勢：1地理位置優(yōu)越，工程擬建地點(diǎn)位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，毗鄰瓊海市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機(jī)關(guān)，星級(jí)酒

37、店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。2大盤工程，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，緊鄰大片田園，生態(tài)環(huán)境好。3建筑設(shè)計(jì)科學(xué)合理，具有良好的田園觀景條件，使住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。第七節(jié) 本工程前景預(yù)測本著尊重市場、依據(jù)科學(xué)的原那么。在以下局部的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，是參考目前該工程附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，并結(jié)合本工程實(shí)際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測價(jià)格；本錢，是按較高可發(fā)生的本錢估算，因此，從理論上來講，本工程的實(shí)際收益率將會(huì)高于本工程以下預(yù)測的理論收益率。隨著海南以及瓊海整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、開展，房

38、地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)有穩(wěn)步上漲的趨勢。可以預(yù)期，本工程具有較好的市場前景和較大的盈利空間。工程定位第一節(jié) 功能定位瓊海境內(nèi)有以博鰲亞洲論壇為特色的文化，其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境和人文環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們較理想的居住地，商品房銷售價(jià)格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。富田金色荷塘工程根據(jù)瓊海市客戶潛在市場的判斷，建議將該工程住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級(jí)物業(yè)管理、中檔價(jià)格的精品裝修房，主要目標(biāo)客戶群定位為省外客戶為主，省內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)瓊海開展前景比擬看好的客戶為輔。第二節(jié) 市場定位市場定位實(shí)際上就是選擇買家，確定工程的目標(biāo)購置者和目標(biāo)使用者是哪一類人。一. 家庭市場細(xì)分根據(jù)這幾年瓊海市房地產(chǎn)購

39、置市場的情況分析，并結(jié)合該類工程的功能定位，該工程主要目標(biāo)家庭客戶群應(yīng)包括以下3個(gè)局部：1經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層年輕夫妻，無子女或單身人士。2注重生活質(zhì)素的成熟家庭處于事業(yè)顛峰時(shí)期的中青年夫妻，子女已根本畢業(yè)或獨(dú)立工作 。3財(cái)力雄厚的中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)根底。二. 區(qū)域市場細(xì)分以上海為核心的長三角地區(qū)主觀影響因素：長三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無把握的投資選擇。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)較富足，且當(dāng)?shù)胤績r(jià)處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購置能力最強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于不動(dòng)產(chǎn)投資、稀缺資源投資會(huì)更有吸引力；同時(shí)

40、，開展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的局部?？陀^影響因素：長三角地區(qū)房價(jià)的持續(xù)攀高，客觀上為瓊海房地產(chǎn)對(duì)該地區(qū)人群的吸引力起到推動(dòng)作用。瓊海房地產(chǎn)處于恢復(fù)開展期，也能吸引著該地區(qū)人群進(jìn)入炒作以期待增值。同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使瓊海成為他們樂于選擇的度假、投資地點(diǎn)。以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素：與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購置欲望和購置行為的。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們

41、的青睞?？陀^影響因素：以北京為核心的北方地區(qū)與瓊海地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一局部富裕階層，就整個(gè)市場容量來說，北京地區(qū)并不遜色于上海地區(qū)。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格較高的情況下，到瓊海購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在瓊海房價(jià)和北京還有一定差距的情況下會(huì)顯得較為輕松。場隨著一系列國際和國內(nèi)的重大活動(dòng)和賽事在海南和瓊海舉辦，海南島和瓊海市的知名度不斷提升，同時(shí)由于瓊海獨(dú)特的自然環(huán)境和氣候條件和對(duì)瓊海成為國際性濱海城市的預(yù)期，瓊海受到越來越多海外

42、投資置業(yè)者的青睞。區(qū)域客群特征圖因此 ，綜上分析，本工程的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：1.區(qū)域市場應(yīng)為長三角地區(qū)、“三北地區(qū)。家庭市場應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭。具體細(xì)分，該工程的細(xì)分市場應(yīng)是：第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金享受型市場。第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人子女出資養(yǎng)老型市場。場。一、客戶群體定位一住宅客戶定位：1、購置人群上細(xì)分：省外人士主，本地居民為為輔；2、私企經(jīng)營者：周邊目前還沒有購房的個(gè)體私營老板(從事餐飲、商貿(mào)、工業(yè)品加工等私企經(jīng)營，或通過投機(jī)迅速爆發(fā)。平均年齡在3040歲； 3、周邊機(jī)

43、關(guān)企事業(yè)公務(wù)員，和正在企業(yè)中崛起的小資階層消費(fèi)群體，平均年齡在3045歲收入不高，該區(qū)域的偏好性大，工作地點(diǎn)在瓊海市區(qū)為主 (從事政府工作、中小型企業(yè)職員)家庭月收入在5000.00元左右。4、 灰色收入者：屬于二次置業(yè)以上，高學(xué)歷、高收入不少業(yè)主額外的灰色收入已占其收入的一大局部，注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧靜安逸的個(gè)性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對(duì)他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認(rèn)同。5、 島外留鳥型老年人：隨著近些年氣候變化越來越大，南北兩地的溫差越來越明顯，北方冬天比擬寒冷，不光冷而且濕度比擬大。于是有很多北方地區(qū)的老年人選擇了來海南過冬。第三節(jié) 定價(jià)策略

44、綜合瓊海市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比工程的售價(jià)策略，以及本工程的預(yù)測盈利狀況，住宅整體定價(jià)策略如下：為了盡快使市場接受本工程，在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。住宅銷售起價(jià)為6000元/m2，最高價(jià)格為10000元/m2，平均實(shí)收價(jià)格為8000元/m2。備注：考慮銷售折讓因素，在制訂實(shí)際銷售門市價(jià)時(shí)要略高于以上實(shí)收價(jià)格。一般情況下，按揭貸款9.8折，一次性付款9.6折。考慮不同視野和朝向，該工程價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競爭力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好局部的套房承當(dāng)更多的本錢，從而使售價(jià)水平更

45、能被大局部的客戶所接受，以快速回收資金。第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位瓊海房地產(chǎn)工程銷售有別于內(nèi)地其他城市的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，最主要的表達(dá)在銷售時(shí)機(jī)上。由于瓊海房地產(chǎn)工程的購置市場多數(shù)來自內(nèi)地，而目標(biāo)消費(fèi)者又是流動(dòng)的，所以增加銷售截面尤為關(guān)鍵，就是說，工程在具備了根本的銷售條件后就要及早入市，以爭取更多的購置者。針對(duì)瓊海房地產(chǎn)市場的獨(dú)特特征以及該工程的自身特點(diǎn)，建議該工程入市的姿態(tài)為：1. 銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善。定3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)根本準(zhǔn)備就緒除預(yù)售許可證外。首期進(jìn)入市場形式：預(yù)登記。第五節(jié) 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比擬大的。根據(jù)工程的特性、投資方式、資

46、金回籠方案等具體條件，將能夠更加順利地到達(dá)銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該工程的銷售方式是：1以零散出售為主，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購置的因素，銷售時(shí)要進(jìn)行階段性的分層分區(qū)控制。2采用自銷的方式進(jìn)行銷售。3采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。第六節(jié) 物業(yè)效勞定位建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地址瓊海富田金色荷塘位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，毗鄰瓊海市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機(jī)關(guān)，星級(jí)酒店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善，是建設(shè)中高檔住宅工程的理想用地。瓊海富田金色

47、荷塘工程用地為20217m2合30.29畝。第二節(jié) 建設(shè)條件一. 氣候條件瓊海市屬于熱帶季風(fēng)及海洋濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫為24C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小時(shí)，年平均輻射量為每平方118.99千卡，終年無霜雪。二. 地形地貌及地質(zhì)條件一場地位置及地形地貌工程擬建地點(diǎn)位于東線高速公路瓊海出口的連接路，海南瓊海嘉積鎮(zhèn)銀海路南側(cè)，工程用地面積30.29畝，交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。二土地利用情況場地已填土整平，地形平坦。三地質(zhì)條件本場地的地質(zhì)構(gòu)造為：距離較近的斷裂有東西向的瓊海-文昌斷裂及東北向的龍江-瓊海斷裂，本場地距離以上斷裂的距離遠(yuǎn)大于平安避讓距離，在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)

48、滑坡、泥石流、地下空洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象，建筑場地類別為二類，適宜建設(shè)。據(jù)歷史記載和海南地震局資料，瓊海市區(qū)未發(fā)生過強(qiáng)烈破壞性地震，按?中國地震烈度區(qū)劃圖2001?和?海南省地震烈度區(qū)劃圖?，瓊海地震根本烈度為7度。設(shè)計(jì)根本地震加速度值為0.10g。三. 工程場地地震平安評(píng)價(jià)根據(jù)?中華人民共和國防震減災(zāi)法?自1998年3月1日起施行的規(guī)定，凡新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程，必須到達(dá)抗震設(shè)防要求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進(jìn)行地震平安性評(píng)價(jià)。海南省人民政府于1996年12月曾發(fā)布第98號(hào)政府令，提出?海南省工程場地地震平安性評(píng)價(jià)管理方法?，對(duì)于必須進(jìn)行專門地震平安性評(píng)價(jià)的工程做了比

49、擬詳細(xì)的規(guī)定。按照上述文件規(guī)定，本工程不在必須進(jìn)行地震平安性評(píng)價(jià)工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。按照國家公布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為7度。四. 外部建設(shè)條件給排水本工程主要用水有生活用水和綠化用水。工程所在地緊靠市政道路，道路上均敷設(shè)有200mm以上的供水管網(wǎng)，本工程供水有保證。本工程采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。供電本工程供電采用市政供電。工程所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，工程可直接接市政電纜供電即可滿足工程供電需求。通訊本工程所在地的通訊設(shè)施可滿足本工程的需要。協(xié)作條件本工程的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。交通工

50、程擬開發(fā)土地位于東線高速公路瓊海出口的連接路，嘉積鎮(zhèn)銀海路南側(cè)，交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。所處的地理位置良好，交通方便。海南省第三個(gè)國際機(jī)場瓊海博鰲國際機(jī)場， 已獲國家中國民用航空局正式批準(zhǔn)建設(shè)，方案于 2021年開工。博鰲機(jī)場建成后的一項(xiàng)重要功能是為每年 4月舉行的博鰲亞洲論壇年會(huì)效勞。海南東環(huán)鐵路概算總投資181.88 億元,方案于 2021 年第三季度建成。東環(huán)鐵路的建成將實(shí)現(xiàn)海口瓊海30分鐘經(jīng)濟(jì)生活圈， 使海南東部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略帶開展往前推動(dòng)了一大步，瓊海漸成這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)生活圈中的核心城市。瓊海境內(nèi)有潭門港、博鰲港、青葛港、龍灣港等 4 個(gè)港口。其中龍灣港距歐亞國際航線僅 55 海里

51、，是海南東部唯一的深水良港，可供建設(shè)萬噸至 20 萬噸級(jí)深水泊位200 多個(gè)，龍灣港將與荷蘭鹿特丹港合作建設(shè)成多用途的遠(yuǎn)東基地港。潭門港被列為國家重點(diǎn)漁港，正在加緊建設(shè)之中。環(huán)境條件本工程位于東線高速公路瓊海出口的連接路視野開闊，好。原材料供給除水泥外，瓊海市各類建筑材料充裕，原材料供給有保證。但隨著華盛天涯第二期200萬噸水泥工程的投產(chǎn)，水泥的保證也將會(huì)得到保證。建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容根據(jù)海南及瓊海市旅游、房地產(chǎn)的開展需求；市場調(diào)研及本工程的區(qū)位優(yōu)勢，擬建設(shè)為國內(nèi)外高端人群提供的城市中高檔多功能精品商住區(qū)。瓊海富田金色荷塘工程用地為20217m2合30.29畝。根據(jù)瓊海市房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀和趨勢,并

52、結(jié)合地塊情況進(jìn)行工程開發(fā)，本工程擬建設(shè)6棟18層住宅樓、1幢3層商住樓共7幢。根據(jù)規(guī)劃初步意見，工程規(guī)劃指標(biāo)：容積率2.0、建筑密度16.3%,綠化率40%。工程擬建設(shè)：1總建筑面積4448 m2，其中：商鋪面積 m2；住宅建筑面積m2，底層架空面積2143.5 m2。2配套公用工程設(shè)施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。煤氣管道入戶，智能化管理、寬帶入戶。3配套娛樂設(shè)施，會(huì)所內(nèi)設(shè)棋牌室、臺(tái)球室、健身房、乒乓球室等健身娛樂設(shè)施。建筑建設(shè)方案第一節(jié) 工程總體規(guī)劃方案一. 設(shè)計(jì)原那么及理念設(shè)計(jì)的核心理念：為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)瓊海開展前景比擬看好的客戶人群創(chuàng)造出中高檔

53、休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)。設(shè)計(jì)的主要原那么：滿足中高端居住者的居住需求；滿足其他業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂的需求；符合瓊海市的總體規(guī)劃；充分考慮客戶的實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，配套適宜、實(shí)用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設(shè)計(jì)的多樣性和合理性。結(jié)合田園景、綠地和園景景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的田園景環(huán)境空間，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。建筑單體與總體均注重“通透性，以充分發(fā)揮地域氣候的優(yōu)越，創(chuàng)造出有特色的熱帶風(fēng)情小區(qū)。二. 總平面布局 依據(jù)地形情況，南邊用地棟住宅樓形成一大組團(tuán)，東北角、沿河用地設(shè)置兩個(gè)小組團(tuán)，組團(tuán)東西兩側(cè)臨路各設(shè)置一出入口，組團(tuán)外設(shè)置生態(tài)停車場，大

54、組團(tuán)內(nèi)作集中綠化，小組團(tuán)沿周邊作綠化，沿河?xùn)|邊設(shè)一商鋪，為生活提供便利，西邊住宅樓以田園景為主。區(qū)內(nèi)規(guī)劃：主景觀朝向?yàn)闁|面，次朝向?yàn)槲髂希紦?jù)了所有的景觀方位，附近有景色秀美的嘉浪河，椰樹茂盛的銀海路，環(huán)境優(yōu)美，居住度假均為上佳之選。在小區(qū)的整個(gè)布局中，跟隨人的活動(dòng)路線，步移景異，形成了多條視覺通廊，無論在何處，都很容易使人視覺感觀得到延續(xù)，漫步于此，真正有了休閑、放松、舒適、愜意的感覺，使整個(gè)社區(qū)的價(jià)值得到提升。交通設(shè)計(jì)：規(guī)劃沿嘉積鎮(zhèn)銀海路南側(cè)開設(shè)出入口，設(shè)在中央。小區(qū)內(nèi)有一條主要道路與各住宅樓相連接，道路寬7m，與出入口相交接，也是小區(qū)內(nèi)的消防通道。其余與之相交接的均為景觀道路，路面寬可做

55、成隱性的4m即鋪裝綠化帶加上實(shí)際行走的12m，具體結(jié)合景觀共同設(shè)計(jì)，在緊急情況時(shí)，也可作為消防車道使用。景觀與綠化：小區(qū)內(nèi)設(shè)有露天舞池，花壇，各種有特色的小景小品，錯(cuò)落點(diǎn)綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結(jié)合，營造更愜意的休閑環(huán)境。豎向設(shè)計(jì)：場地平整，不需要進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)。人防設(shè)計(jì)：另外安排。消防設(shè)計(jì)：沿建筑物長邊設(shè)消防車道。主要車行道路寬7 m，在地塊內(nèi)部的通車道路最窄處寬度大于或等于4 m，穿越建筑的道路寬度均大于或等于4 m，可以滿足消防車通行的需要。在高層住宅的組團(tuán)路盡端設(shè)置1515m消防回車場。各建筑的間距均滿足消防要求。各個(gè)地塊內(nèi)沿主干道按100m間距設(shè)置消防栓，供給消防用

56、水的管道管徑不小于DN150。無障礙設(shè)計(jì)：從以人為本的設(shè)計(jì)理念出發(fā)，充分表達(dá)對(duì)殘疾人的尊重和關(guān)心，考慮老年人對(duì)使用空間的要求。小區(qū)各級(jí)道路縱坡不大于；人行道有臺(tái)階時(shí)均設(shè)輪椅坡道。單體設(shè)計(jì)上電梯房單元入口作1：12的坡道，坡道口均設(shè)置提示盲塊，方便殘疾人自由出入；電梯房各單元電梯考慮做無障m。小區(qū)安防設(shè)計(jì)：小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴(yán)密防范，平安到家。 三. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：20217m2總建筑面積：44488.3 m2容積率： 建筑密度： %綠地率： 40%總居住戶數(shù)：680戶機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：146輛第二節(jié) 單體建筑方案建筑追尋一種黑白的

57、“中國風(fēng)效果，通過雙層高的陽臺(tái)，墻面變化，玻璃提亮，手法形成山水畫的效果，木色百葉更是突出熱帶建筑特色。南邊用地四棟住宅樓均為南北朝向，保證良好的日照及通風(fēng)。北邊用地的住宅樓以田園景為主。色調(diào)從實(shí)用，經(jīng)濟(jì)美觀的角度出發(fā)，采用造型上虛實(shí)比照，細(xì)部刻畫的手法。合理劃分立面。追求形式與內(nèi)容的美觀統(tǒng)一。一. 高層住宅功能布置方案本工程有6幢18層高層住宅、1幢3層商住樓共7幢建筑，總建筑面積4448 m2。總戶數(shù)680戶。根據(jù)需要在住宅樓底層架空，為自行車庫、設(shè)備用房、大堂、信報(bào)間；標(biāo)準(zhǔn)層為住宅；屋頂設(shè)置電梯機(jī)房和水箱間。每個(gè)單元均設(shè)置一部防煙樓梯間和兩部電梯，其中一部兼消防電梯。各層層高：底0 m、

58、標(biāo)準(zhǔn)層3.00 m。 ABCD幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A1兩房兩廳84A2兩房兩廳84B1一房一廳58B2一房一廳58ABCD共4幢合計(jì)68套68套136套136套E幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A兩房一廳63B單身公寓36.8 mC單身公寓35.5 m合計(jì)68套34套34套F幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A1一房一廳59A2一房一廳59.6 mB單身公寓34.8 mC單身公寓31.4 m合計(jì)34套34套34套34套商住樓戶型、戶數(shù)表房型名稱A單身公寓32合計(jì)8套裝修標(biāo)準(zhǔn)1.裝修標(biāo)準(zhǔn)及配置 1商業(yè)鋪面入戶門：玻璃地彈簧門窗戶：彩色鋁合金、鋼化玻璃。商鋪公共局部：地面：高級(jí)防滑地磚墻面：高級(jí)環(huán)保涂料天

59、棚：高級(jí)環(huán)保涂料、局部藝術(shù)吊頂衛(wèi)生間：墻、地面均為高級(jí)面磚飾面；鋁扣板吊頂；照明燈具；洗面臺(tái)；蹲便。2住宅入戶門：高級(jí)防盜門住宅按毛坯房狀態(tài)銷售。住宅公共局部：地面：高級(jí)防滑地磚墻面：高級(jí)環(huán)保涂料天棚：高級(jí)環(huán)保涂料、局部藝術(shù)吊頂立面造型設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，著重塑造獨(dú)具特色的建筑形象，從色彩使用到造型符號(hào)的采用，給人耳目一新的感覺；建筑形體結(jié)合小區(qū)整體布局需要，采用上下錯(cuò)落的造型方式，使得建筑天際線富于變化，形成富有個(gè)性、生機(jī)勃勃、活潑生動(dòng)的建筑景觀；利用窗和陽臺(tái)的形式變化，產(chǎn)生立面裝飾效果，大面積外窗及大進(jìn)深陽臺(tái)，使建筑造型更顯通透、輕快的特點(diǎn)，充分表達(dá)熱帶海濱建筑特色；外墻色彩以白

60、色為主，局部采用米色系，形成清新、自然、明快的建筑風(fēng)格。二. 配套公共效勞設(shè)施用房配套公共效勞設(shè)施用房主要包括商業(yè)用房,網(wǎng)球場,羽毛球場第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案一. 設(shè)計(jì)依據(jù)1.?建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?(GB500692001)2. ?混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(GB500102002)；3. ?建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(GB500112001)；4.?建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)?GB500092001；5.?建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB500072002。二. 設(shè)計(jì)基準(zhǔn)高層住宅重要性類別按一類建筑；設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)期為50年；建筑物的使用年限為50年；抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)根本地震加速度值為0.10g；根本風(fēng)壓(按50年