公司海外投資管控規(guī)定模版

1、 海外投資管控規(guī)定（試行）（一）總則1.1定義區(qū)域：泛指各類型的海外投資開發(fā)團隊。本規(guī)定將區(qū)域劃分為三類:即集團副總裁監(jiān)管的區(qū)域、一般區(qū)域以及事業(yè)部投資團隊一圖：指項目情況信息圖（附件一）一表：指項目定案審批表（附件七）六方案：指規(guī)劃和設計方案（附件四）、市場分析與產(chǎn)品銷售方案（附件五）、目標成本方案（附件三-目標成本方案）、資金財務方案（附件三-資金財務方案）、成就共享及同心共享方案（附件三-成就共享及同心共享方案）、風險控制方案（附件六）一視頻：看地視頻（附件八）1.2本規(guī)定目的為進一步規(guī)范投資拓展決策管理、加快新項目獲取速度、提高新項目獲取質(zhì)量、降低項目獲取過程中的各類風險，特制訂本辦法

2、，以規(guī)范項目獲取、篩選、跟進、立項、定案各環(huán)節(jié)具體工作。1.3海外事業(yè)部投資拓展部和海外各區(qū)域投資部職責（1）集團海外事業(yè)部投資拓展部制定集團海外發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；根據(jù)集團發(fā)展要求編制海外投資拓展計劃；建立區(qū)域與集團的資源共享機制，協(xié)助區(qū)域逐步建立和完善海外投資數(shù)據(jù)庫；制定投資流程和投資模板及其他投資規(guī)范性文件；建立并協(xié)助海外區(qū)域建立與國內(nèi)基金、銀行等融資機構(gòu)的合作關系；協(xié)助海外區(qū)域項目立項、定案工作，包括但不限于提供項目意見，以及與總部會議的組織協(xié)調(diào)；組織協(xié)調(diào)集團相關部門審核審查各投資方案；指導事業(yè)部投資團隊進行新市場、新項目的拓展；對海外區(qū)域提供技術支持、業(yè)務幫助指導及相關培訓。（2）海外區(qū)域

3、投資部/事業(yè)部投資團隊根據(jù)集團海外事業(yè)部發(fā)展戰(zhàn)略和各區(qū)域?qū)嶋H情況，編制區(qū)域土地拓展計劃；主導區(qū)域土地投資拓展工作，尋找符合集團要求的投資項目，并以投資流程和投資模版為基礎進行詳盡的、規(guī)范化的盡職調(diào)查；詳細調(diào)研土地和房地產(chǎn)市場信息，與海外事業(yè)部共享信息，并逐漸建立海外投資數(shù)據(jù)庫；建立與地產(chǎn)商、潛在合作伙伴和基金、銀行等融資機構(gòu)的長期關系；編制新項目可行性分析資料，并進行月度匯報和立項、定案匯報；項目經(jīng)集團評審定案后，即嚴格按照定案目標和既定計劃實施，并接受管控部的監(jiān)督。1.4海外區(qū)域投資權(quán)限規(guī)定海外投資分為項目獲取、篩選、跟進、立項、定案五個階段。海外事業(yè)部是各區(qū)域在各階段與集團溝通的首要且主要

4、的對接部門。如在投資過程中需要與集團溝通，原則上應該首先通過海外事業(yè)部安排，如確需與集團溝通，應在溝通的同時知會海外事業(yè)部，并在事后告知海外事業(yè)部溝通結(jié)果。針對海外投資的五個階段，授予不同類型的區(qū)域以不同的權(quán)限。各類型區(qū)域在各階段的授權(quán)如下表所示，有關權(quán)限的具體解釋請參見2.2-2.7。權(quán)限的使用由各區(qū)域決定，各區(qū)域可以上交權(quán)限給海外事業(yè)部，但不可超越權(quán)限。集團副總裁監(jiān)管區(qū)域一般區(qū)域事業(yè)部投資團隊項目獲取自由量裁權(quán)有有無項目篩選決定權(quán)有有無跟進階段決策權(quán)有有無立項階段審批權(quán)有無無定案階段審批權(quán)無無無1.5海外項目投資拓展原則根據(jù)現(xiàn)階段集團對海外投資拓展的指示，海外項目應符合以下原則：（1）在控

5、制風險的前提下投資海外優(yōu)質(zhì)項目，以長期穩(wěn)健型發(fā)展為目標，原則上建議集團自有資金投入大的拓展項目的帶杠桿IRR不低于25%，銷售凈利潤率不低于10%，根據(jù)項目所在的區(qū)域、規(guī)模大小和開發(fā)階段，可以進行適當調(diào)整。對于戰(zhàn)略性投資項目、小股操盤項目、以及充分利用金融杠桿的項目采取一項目一議；（2）既結(jié)合碧桂園開發(fā)低密度大盤的優(yōu)勢，也充分考慮海外當?shù)厥袌龅男枨?。做到“大小結(jié)合”、“快慢結(jié)合”，既要拓展剛需強、資金周轉(zhuǎn)快的小項目，也要拓展長期來看具有戰(zhàn)略意義和升值潛力的大項目；（3）海外投資項目可以考慮采用“小股操盤”的模式，也可以考慮在跟當?shù)刂_發(fā)商合作開發(fā)管理的模式下成為普通合伙人（基金模式）或有限合

6、伙人（有限合伙企業(yè)模式），但要確保我方能夠并表。具體需參考海外區(qū)域合作公司投資經(jīng)營指引。（4）在現(xiàn)有的海外投資區(qū)域進行深耕，對新區(qū)域積極拓展。建立當?shù)刭Y源網(wǎng)絡，選擇當?shù)鼐哂胸S富經(jīng)驗和資源網(wǎng)絡的可靠的戰(zhàn)略合作伙伴；（5）做好規(guī)范化、流程化的盡職調(diào)查，防范投資風險；（6）充分利用國內(nèi)外非本集團資金，廣泛建立銀行及非銀行融資渠道，盡量使用表外融資方式，用金融杠桿開發(fā)項目；（7）海外區(qū)域的前期投資要注重品牌效應，盡量選擇能夠樹立國際影響力和品牌知名度的項目，并在項目投資的過程中加強品牌管理。（2）投資分則2.1海外投資流程針對不同類型的區(qū)域，制定以下流程：立項材料備案立項材料備案一圖一表六方案一視頻、

7、投資測算表區(qū)域一圖一表六方案一視頻、投資測算表董事會通過定案投資拓展部、管控部、銷售中心出具意見，由投資拓展部統(tǒng)一反饋主席、莫總項目獲取和篩選：項目跟進：項目立項：項目定案：海外事業(yè)部區(qū)域區(qū)域海外事業(yè)部重點跟進項目情況備案區(qū)域海外事業(yè)部一圖一表六方案一一圖一表六方案一視頻、投資測算表區(qū)域董事會通過定案投資拓展部意見、一圖一表六方案一視頻、投資測算表主席、莫總項目獲取和篩選：項目跟進：項目立項：項目定案：海外事業(yè)部區(qū)域區(qū)域海外事業(yè)部重點跟進項目情況備案區(qū)域海外事業(yè)部立項材料立項審批跟進項目匯報立項材料一圖一表六方案跟進項目匯報立項材料一圖一表六方案一視頻、投資測算表投資團隊董事會通過定案投資拓展

8、部意見、一圖一表六方案一視頻、投資測算表主席、莫總項目獲取和篩選：項目跟進：項目立項：項目定案：海外事業(yè)部投資團隊投資團隊海外事業(yè)部投資團隊海外事業(yè)部立項審批批準重點跟進項目2.2項目獲取和篩選階段指引區(qū)域應建立多方的項目渠道，廣泛收集項目信息，拓寬項目來源，避免綁定一家項目來源方；在滿足海外項目投資拓展原則的前提下，項目篩選應由區(qū)域自主決定，投資拓展部可以就項目篩選提供參考性意見，但不參與決定；各區(qū)域經(jīng)篩選確定重點跟進項目后，但需適時以書面形式告知投資拓展部，并在月度分析會上進行討論； 如果項目獲取涉及到中介費用或其他中介性質(zhì)的費用，區(qū)域應當將選用中介的原因及費用明細形成書面材料通知投資拓展

9、部。區(qū)域應廣泛搜集投資所需信息（宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、土地市場、項目信息等）并與海外事業(yè)部共享（信息共享詳見海外投資共享資料指引（附件九），隨著信息的逐步積累，按照一定的格式形成各區(qū)域的投資數(shù)據(jù)庫），該階段如需要可以申請費用，購買市場研究報告；2.3 跟進階段指引對于區(qū)域確定重點跟進的項目，需收集投資分析所需的詳細的項目信息。如需要，可與土地出讓方或中介簽訂保密協(xié)議（詳見附件海外投資審批流程指引（附件十），獲取項目資料；如在此階段確需簽署不具法律效力的意向書，需遵循海外投資審批流程指引（附件十）獲得批準；事業(yè)部投資團隊需向海外事業(yè)部匯報計劃重點跟進的項目情況，由海外事業(yè)部決定是否跟進；土地出讓

10、方或中介提供項目詳細信息后，對項目做進一步分析，從重點跟進的項目中選擇一到兩個項目進行立項。如本階段有海外事業(yè)部參與，包括但不限于審批意向書，區(qū)域應定期或在項目節(jié)點向海外事業(yè)部報備項目進展情況。2.4 立項階段集團副總裁監(jiān)管區(qū)域有權(quán)決定是否進行立項，但須就立項情況向海外事業(yè)部匯報，并將規(guī)定的立項材料報至投資拓展部備案；一般區(qū)域和事業(yè)部投資團隊按規(guī)定要求準備完整無誤的立項資料，由投資拓展部安排立項評審并決定是否批準立項。立項材料應抄送集團財務資金中心。如確需在立項后簽訂附條件的土地合同，需在立項前完成合同的編制并提交海外事業(yè)部備案。立項項目資料包括：-項目情況信息圖（參見附件一）-項目可行性分析

11、報告（參見附件二）。海外區(qū)域應協(xié)同集團營銷團隊以及規(guī)劃部門，就項目市場、產(chǎn)品定位、戶型配比、規(guī)劃方案以及銷售方案等較為深入的分析。并與當?shù)爻薪ㄉ?、金融機構(gòu)進行廣泛接觸，對項目融資政策、開發(fā)成本進行初步調(diào)研。在可行性報告中應當單列出下一階段盡職調(diào)查和咨詢工作的預算；-項目投資測算表（參見附件三）海外區(qū)域應根據(jù)項目情況、市場及成本情況，按照投資測算表對項目各項經(jīng)濟指標進行概算。-看盤視頻（參見附件八）項目立項通過后，如需簽訂附條件的土地合同，海外區(qū)域應在集團BIP系統(tǒng)上發(fā)起審批流程（詳見附件海外投資審批流程指引(附件十)）。項目立項后，區(qū)域應定期或在項目節(jié)點向海外事業(yè)部報備項目進展情況。2.5 定

12、案階段立項后即可開展盡職調(diào)查相關工作（盡職調(diào)查預算及合同簽訂流程詳見附件海外投資審批流程指引（附件十）。如需集團相關部門負責人考察定案項目，需要提前將考察計劃上報海外事業(yè)部，由海外事業(yè)部組織項目考察；視情況需要與土地出讓方簽署土地合同意向書（letter of intent, LOI）（詳見附件海外投資審批流程指引（附件十）以在盡職調(diào)查期內(nèi)鎖定項目。本意向書應當是無約束力的初步意向性合同；如有項目合作方，完成合作協(xié)議（含框架協(xié)議、備忘錄等）及公司章程（章程中應包含合作協(xié)議中關于合作公司管理架構(gòu)的約定等）初稿的編制并提交海外事業(yè)部備案；完成其他定案后需簽署的項目相關協(xié)議及合同初稿的編制并提交海外

13、事業(yè)部備案；根據(jù)盡職調(diào)查后搜集到的信息，準備并提交立項項目的定案資料。集團副總裁監(jiān)管區(qū)域可直接提交定案資料給集團評審，但需在提交給集團之前一周將資料報至投資拓展部備案。一般區(qū)域和事業(yè)部投資團隊則需要先提交定案資料給投資拓展部，由投資拓展部組織評審后，再由海外事業(yè)部遞交給集團評審；提交完整無誤的定案資料后，由海外事業(yè)部或集團副總裁監(jiān)管區(qū)域組織集團主席、集團總裁、集團董事及集團各職能中心召開項目評審會，對項目進行綜合評審，并對是否獲取項目進行決策，如通過，會后形成簽字版項目定案審批表（參見附件七）；定案審批必備材料包括一圖一表六方案一視頻，即：-項目情況信息圖（參見附件一）；-項目定案審批表（參見

14、附件七）；-項目市場分析與產(chǎn)品銷售方案（參見附件五），海外各區(qū)域應綜合分析集團營銷部門意見，并依據(jù)區(qū)域?qū)κ袌龅姆治龊驼{(diào)研數(shù)據(jù)，形成邏輯清晰，可比項目和銷售價格有合理出處的市場分析和銷售方案；-項目規(guī)劃和設計方案（參見附件四），海外各區(qū)域應根據(jù)集團或聘請的設計單位意見，按照海外區(qū)域的規(guī)劃要求進行項目的規(guī)劃設計，制定強排方案，形成詳盡而有合理依據(jù)的項目規(guī)劃和設計方案；-資金財務方案（參見附件三之資金財務方案），著重突出表示自有資金投資峰值和現(xiàn)金流平衡日期；-目標成本方案（參見附件三之目標成本方案）-成就共享及同心共享方案（參見附件三之成就共享及同心共享方案）-風險控制方案（參見附件六）-看盤視頻（

15、參見附件八）其他輔助材料亦可視情況提供，包括：-項目可行性分析報告（參見附件二）：海外各區(qū)域根據(jù)立項階段盡職調(diào)查的內(nèi)容，詳細闡述該報告各部分的內(nèi)容。-項目投資測算表（參見附件三）：海外各區(qū)域應根據(jù)項目盡職調(diào)查情況，對真實的市場情況及項目成本進行判斷，按照投資測算表對各項經(jīng)濟指標進行合理的測算。- 其他集團要求完成的前期調(diào)研資料項目定案評審通過后，海外區(qū)域應在集團BIP系統(tǒng)上發(fā)起項目定案審批流程，并附上申請材料（詳見附件海外投資審批流程指引(附件十)）；定案通過后，海外區(qū)域可根據(jù)工作需要，開展以下工作（具體工作流程詳見海外投資審批流程指引（附件十）：-與土地/股權(quán)出讓方簽署具體的土地或股權(quán)收購合

16、同；-如有當?shù)睾献鞣?，完成合作協(xié)議及公司章程的審批，并于合作方簽署協(xié)議；-與合作方（如有）在當?shù)爻闪⒕唧w項目公司；-設立項目管理平臺，并招聘項目管理團隊。項目定案后，海外事業(yè)部將對所有項目的定案資料進行備案。海外事業(yè)部管控部后續(xù)將嚴格按照區(qū)域定案資料的內(nèi)容，對項目開工后的時間計劃、成本控制以及投資回報率的實現(xiàn)進行中、后期的管理和考核（該考核計劃建議由管控部出具）。項目定案后，區(qū)域應定期或在項目節(jié)點向海外事業(yè)部報備項目進展情況。2.6 特殊情況說明若海外項目因特殊情況不能遵照2.1-2.5中的規(guī)定執(zhí)行，海外區(qū)域應提前告知海外事業(yè)部負責人，并闡明無法執(zhí)行的原因。在征得海外事業(yè)部負責人同意后再開展該項目相關工作，并應將特殊情況按照BIP審批流程進行請示匯報。2.7 前期費用在立項階段的項目可行性分析報告中應當列明項目的盡職調(diào)查預算和第三方（包括律所、會計師事務所等）費用預算。經(jīng)立項批準后，原則上實際花費不應超過預算費用。如確需超出預算，需列明原因并通過BIP審批流程由海外事業(yè)部負責人及集團財務資金中心同意。（3）附件附件一：XX 國 XX 市 XX 項目情況信息圖（模板） HYPERLINK C:堅果Nutstore