我國房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢分析報(bào)告

1、當(dāng)前房地地產(chǎn)市場場形勢與與發(fā)展態(tài)態(tài)勢分析析六六市一省省房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢分析析報(bào)告20022-099-033中國房房地產(chǎn)報(bào)報(bào)由建設(shè)部部提議，中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)會主主辦的“房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢分析析會”近近期于上上海召開開。來自自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州66個城市市及浙江江省房協(xié)協(xié)的主要要負(fù)責(zé)人人及部分分企業(yè)家家、專家家出席了了會議。上述城城市（省?。┦俏椅覈康氐禺a(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的重重點(diǎn)和熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)，對其其進(jìn)行深深入分析析具有典典型意義義。由于于區(qū)域不不同，經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)不同，房改的的進(jìn)程不不同，房房地產(chǎn)市市場發(fā)育育程度和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展形勢勢也存在在差異。此次分分析會重

2、重點(diǎn)就各各地房地地產(chǎn)市場場近幾年年發(fā)展情情況、房房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)現(xiàn)的一些些值得關(guān)關(guān)注的問問題以及及今后發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢進(jìn)行行了為深深入的研研討，對對引導(dǎo)我我國房地地產(chǎn)業(yè)健健康發(fā)展展有著非非常積極極的意義義。 一、六市市一省房房地產(chǎn)市市場近期期發(fā)展情情況1、房地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)量繼續(xù)續(xù)呈高位位增長態(tài)態(tài)勢首先是房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資繼續(xù)保保持較快快增長幅幅度今年1至至5月，上海、北京、浙江、杭州房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的增長長幅度超超過了440。上海完完成開發(fā)發(fā)投資2280.5億元元，同比比增長558.22；北北京完成成開發(fā)投投資2553.99億元，同比增增長422；杭杭州完成成開發(fā)投投資400.577億元，同

3、比增增長411.6；浙江江完成開開發(fā)投資資1988.6億億元，同同比增長長40.6。天津一一季度完完成開發(fā)發(fā)投資220.33億元，同比增增長200；重重慶完成成開發(fā)投投資577.299億元，同比增增長199；廣廣州房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資保保持了110多年年快速增增長，11至5月月完成開開發(fā)投資資1188.5億億元，同同比增長長5.997。 其次是房房地產(chǎn)開開發(fā)力度度繼續(xù)加加大20022年1至至5月，北京房房地產(chǎn)開開復(fù)工面面積4，6800萬平方方米，同同比增長長31.7，其中住住宅開復(fù)復(fù)工面積積3，4441萬萬平方米米，同比比增長336.22；天天津一季季度房地地產(chǎn)施工工面積11，1882萬平平方米

4、，同比增增長100.6，其中中新開工工面積1151萬萬平方米米，同比比增長119；重慶房房地產(chǎn)施施工面積積2，6643.81萬萬平方米米，同比比增長332，其中住住宅面積積2，5508.3萬平平方米，同比增增長322.3。上海海、浙江江、廣州州、杭州州房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積和新新開工面面積都在在上一年年高速發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)上，今年11至5月月穩(wěn)步上上升，同同比增長長10以內(nèi)。 再次是商商品房竣竣工面積積總體呈呈現(xiàn)增長長，六市市一省有有升有降降1至5月月，上海海商品房房竣工面面積達(dá)到到3477.044萬平方方米，同同比增長長58.2，其中住住宅竣工工面積3301.75萬萬平方米米；北京京商品房房竣工面

5、面積1775.22萬平方方米，同同比增長長19.4，其中住住宅竣工工面積1149萬萬平方米米，同比比增長337.44；天天津一季季度商品品房竣工工面積996萬平平方米，比去年年同期減減少311萬平方方米，占占年度竣竣工計(jì)劃劃的111.6；重慶慶商品房房竣工面面積899.2萬萬平方米米，同比比下降223.11，其其中住宅宅竣工面面積711.599萬平方方米，同同比下降降6.77。 2、商品品房銷售售總體保保持快速速增長，但六市市一省差差異大1至5月月，北京京商品房房銷售面面積達(dá)到到2122萬平方方米。北北京呈現(xiàn)現(xiàn)快速發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，而而且銷售售面積的的增長大大于銷售售額的增增長比率率。 上海商品

6、品房銷售售面積達(dá)達(dá)到4550.11萬平方方米，同同比增長長8.99，仍仍然處于于平穩(wěn)上上升的階階段。上上海從119999年至220022年5月月商品住住宅銷售售量連續(xù)續(xù)3年多多超過竣竣工量。 浙江省近近幾年商商品房銷銷售面積積和銷售售額一直直保持在在20左右的的增長幅幅度。今今年1至至5月，全省商商品房銷銷售面積積達(dá)到3341.6萬平平方米，銷售額額69億億元，同同比增長長分別為為3.11和99.6。杭州州今年11至5月月，商品品房銷售售面積551.001萬平平方米，占全省省商品房房銷售面面積的115左左右。 廣州商品品房銷售售面積達(dá)達(dá)到3446.886萬平平方米，同比增增長3.32，銷售售金

7、額1158.22億億元，同同比下降降0.224。在商品品房銷售售方面，現(xiàn)房交交易增速速大于期期房交易易。現(xiàn)房房交易面面積已占占總銷售售面積的的40.1。 天津一季季度商品品房上市市量644萬平方方米，同同比下降降18；商品品房銷售售面積998萬平平方米，銷售額額24.9億元元，分別別同比下下降344和331。 重慶1至至5月，現(xiàn)房銷銷售面積積74.78萬萬平方米米，銷售售額111.522億元，同比下下降分別別為200.8和333.6，期房房銷售1170.26萬萬平方米米，銷售售額333.811億元，同比下下降分別別為177.4和300.1。 3、商品品房價(jià)格格總體平平穩(wěn)，不不同地區(qū)區(qū)表現(xiàn)不不同

8、上海近年年來的商商品房價(jià)價(jià)格呈穩(wěn)穩(wěn)中有升升的走勢勢。20001年年，商品品房和商商品住宅宅每平方方米的平平均價(jià)格格為3，8666元和33，6770元，均比上上年增長長8。今年一一季度，商品房房銷售價(jià)價(jià)格比去去年同期期上漲55.7，其中中新建商商品住宅宅上漲55.9。上海海的商品品房價(jià)格格還有上上升的空空間。 浙江省商商品房價(jià)價(jià)格從220011年開始始穩(wěn)步上上升，每每平方米米的平均均價(jià)格為為1，9979元元，商品品住宅的的價(jià)格為為1，8820元元。今年年1至55月，商商品房平平均價(jià)格格為2，0233元，商商品住宅宅的價(jià)格格為1，8088.6元元。 天津20001年年陸續(xù)出出臺了一一些導(dǎo)致致建房成

9、成本增加加的政策策（如土土地出讓讓金的提提高），今年一一季度受受這些政政策的影影響，全全市商品品房平均均銷售價(jià)價(jià)格每平平方米22，5440元，比去年年同期上上漲1220元，漲幅達(dá)達(dá)到5。 北京20001年年商品住住宅平均均價(jià)格每每平方米米4，7716元元，仍維維持在較較高水平平，但基基本保持持平穩(wěn)態(tài)態(tài)勢。近近期，商商品住宅宅價(jià)格既既不會出出現(xiàn)人們們所期待待的大幅幅度回落落，也不不會有多多大漲幅幅。 廣州近幾幾年商品品房價(jià)格格一直穩(wěn)穩(wěn)中有降降，19998年年，商品品房平均均價(jià)格每每平方米米5，1100元元，19999年年4，9960元元，20000年年4，4480元元，20001年年4，1183

10、元元。 重慶近幾幾年商品品房價(jià)格格一直保保持了較較為平穩(wěn)穩(wěn)的態(tài)勢勢，但今今年1至至5月，重慶主主城區(qū)商商品房銷銷售價(jià)格格出現(xiàn)回回落。商商品房平平均銷售售價(jià)格每每平方米米1，8850元元，與去去年同期期相比下下降155.6。 4、房地地產(chǎn)投資資和消費(fèi)費(fèi)主體進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展變化化從投資主主體看，已由國國家單一一投資向向國有、民營、外商等等多投資資主體并并重格局局方向發(fā)發(fā)展。經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展較快、市場化化程度較較高的上上海、廣廣州、杭杭州及浙浙江省，民營和和外商企企業(yè)投資資已占全全市（省?。┓康氐禺a(chǎn)投資資的半壁壁江山。上海220011年民營營和外商商房地產(chǎn)產(chǎn)投資企企業(yè)的注注冊資本本已占到到全市房房地產(chǎn)企企

11、業(yè)總資資本的445.55；廣廣州20002年年1至55月民營營企業(yè)完完成房地地產(chǎn)投資資71.79億億元，同同比增長長25.8。北京、天津、重慶民民企業(yè)投投資的數(shù)數(shù)量也在在增加。 從消費(fèi)主主體看，個人購購買商品品房的比比重已達(dá)達(dá)90以上。今年11至5月月，上海海個人購購買商品品房和商商品住宅宅的比重重分別為為95.9和和98.1；北京個個人購買買商品住住宅達(dá)到到92.5；浙江為為98.7；天津?yàn)闉?8.9；重慶為為97.6。同時，消費(fèi)主主體也在在逐步擴(kuò)擴(kuò)大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展較快的的地區(qū)，外省市市和境外外人士到到本地區(qū)區(qū)購房的的數(shù)量不不斷增加加。上海海20000年外外省市和和境外人人士購房房占商品品房

12、預(yù)售售總套數(shù)數(shù)的111.3，今年年1至55月，已已達(dá)255左右右；浙江江外省市市和境外外人士購購房已達(dá)達(dá)到333.3，廣州州和北京京的數(shù)字字也在增增加。 5、二手手房市場場日趨活活躍，交交易量加加速增長長上海20001年年二手房房市場交交易突破破1，0000萬萬平方米米，20002年年1至55月，超超過6000萬平平方米，呈現(xiàn)很很強(qiáng)的發(fā)發(fā)展后勁勁。二手手房交易易增長速速度已超超過商品品房銷售售的增長長速度。 廣州二手手房市場場交易連連年大幅幅度增長長。20001年年二手房房交易2223萬萬平方米米，同比比增長777.77，占占整個市市場比重重的299.444。220022年1至至5月，二手房房

13、市場交交易1009.221萬平平方米，占整個個市場比比重522.255。 杭州二手手房市場場交易量量近幾年年一直呈呈穩(wěn)步上上升態(tài)勢勢，二手手房價(jià)隨隨新建商商品房售售價(jià)水漲漲船高。20001年二二手房市市場交易易46.2萬平平方米，年初成成交價(jià)每每平方米米2，8838元元，今年年一季度度二手房房均價(jià)已已升至每每平方米米3，5546元元。市場場上呈現(xiàn)現(xiàn)商品房房、二手手房齊頭頭并進(jìn)的的勢頭。 重慶主城城區(qū)二手手房成交交面積和和金額較較去年同同期均出出現(xiàn)大幅幅度的增增長。今今年1至至5月，二手房房市場交交易711.811萬平方方米，交交易金額額5.99億元，同比增增長300.6和199.9。 天津二手

14、手房交易易和公房房置換繼繼續(xù)保持持增長。今年一一季度二二手房交交易面積積35萬萬平方米米，成交交金額44.1億億元，分分別比去去年同期期增長224和和36。 二、對房房地產(chǎn)市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢的的分析總體上看看，近幾幾年我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處在一個個快速發(fā)發(fā)展的階階段，全全國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場繼繼續(xù)保持持供求兩兩旺態(tài)勢勢。在我我國房地地產(chǎn)市場場進(jìn)入買買方市場場后判斷斷市場形形勢，研研究供求求關(guān)系時時，決定定因素是是需求。在考察察需求時時，在投投資需求求與消費(fèi)費(fèi)需求之之間，消消費(fèi)需求求是關(guān)鍵鍵。根據(jù)據(jù)這樣的的推理，六市一一省的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展情況分分別如下下： （一）上上海市房房地產(chǎn)市市

15、場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場處處于高位位運(yùn)行、長平臺臺、穩(wěn)步步發(fā)展的的態(tài)勢，其發(fā)展展是健康康的（1）房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)的規(guī)模模適度。20001年上上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長速速度為110.22，連連續(xù)100年保持持兩位數(shù)數(shù)的增長長速度。上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)健康康快速持持續(xù)發(fā)展展，是房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的內(nèi)內(nèi)在動力力。20001年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資6330.773億元元，占全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的30.3，拉動固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長2.9個百百分點(diǎn)。20000年、20001年房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增長分分別為99.9和111.4，這一一增長速速度與上上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平是相相適應(yīng)的的。（22）住房房消費(fèi)

16、保保持較高高的增長長速度。20001年新新建商品品房銷售售面積比比去年增增長155，其其中商品品住宅銷銷售面積積同比增增長166.3。今年年1至55月，商商品房銷銷售面積積同比增增長7.4，其中住住宅面積積同比增增長8.9。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)市場結(jié)結(jié)構(gòu)趨于于合理。新建商商品房供供求關(guān)系系基本平平衡，220000年和220011年新建建商品房房竣工面面積與銷銷售面積積之比為為1.006：11、0.99：1，今今年1至至5月為為0.777：11；新建建商品房房與存量量房市場場的聯(lián)動動效應(yīng)明明顯。（4）房房地產(chǎn)市市場的市市場化程程度不斷斷提高。 投資主體體與消費(fèi)費(fèi)主體的的多元化化趨勢明明顯，投投資更加加

17、理性和和慎重，個人消消費(fèi)已成成為市場場的主體體。房地地產(chǎn)市場場已出現(xiàn)現(xiàn)存量與與增量聯(lián)聯(lián)動、銷銷售與租租賃并進(jìn)進(jìn)的格局局，市場場自身的的調(diào)節(jié)能能力和抗抗波動能能力增強(qiáng)強(qiáng)。 2、總體體上看，上海房房地產(chǎn)市市場還有有上升空空間房地產(chǎn)市市場當(dāng)前前高位運(yùn)運(yùn)行、長長平臺、穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢至少少可以持持續(xù)到“十五”期末，不會發(fā)發(fā)生大的的波動。 上海房地地產(chǎn)市場場今后發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢是：開發(fā)投投資和新新建商品品房交易易將會繼繼續(xù)保持持在較高高水平，投資和和消費(fèi)繼繼續(xù)同步步增長；存量房房交易將將會大幅幅度提高高，且在在整個房房地產(chǎn)交交易中的的比重不不斷提高高；房屋屋租賃市市場將會會進(jìn)一步步活躍和和規(guī)范，成為住住

18、房投資資和消費(fèi)費(fèi)的重要要領(lǐng)域。 （二）浙浙江省房房地產(chǎn)市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、浙江江省近幾幾年房地地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)快快速發(fā)展展的態(tài)勢勢，市場場供需兩兩旺，發(fā)發(fā)展基本本上是健健康的，但大城城市商品品住宅價(jià)價(jià)格上漲漲過快，低價(jià)位位住房供供不應(yīng)求求（1）國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展、民營營經(jīng)濟(jì)的的帶動、人民收收入的提提高是浙浙江省房房地產(chǎn)市市場快速速發(fā)展的的基矗（2）房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資和開發(fā)發(fā)量持續(xù)續(xù)快速增增長，商商品房購購銷兩旺旺，空置置率下降降并保持持在合理理區(qū)間，商品房房為7，住宅宅為5。（33）商品品房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)基基本合理理。在已已竣工的的住宅當(dāng)當(dāng)中，普普通商品品住宅占占90.1，經(jīng)濟(jì)適適用房占

19、占6.99，別別墅占33。（4）個個人購房房已占主主導(dǎo)地位位，商品品房價(jià)格格穩(wěn)步上上升。（5）存存量房市市場呈現(xiàn)現(xiàn)繁榮，存量房房交易量量快速增增長。 2、未來來三五年年，只要要正視問問題，政政策得當(dāng)當(dāng)，浙江江省房地地產(chǎn)市場場仍將繼繼續(xù)保持持穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的趨趨勢（1）浙浙江省第第十一次次黨代會會決定未未來三五五年將全全面推進(jìn)進(jìn)全省現(xiàn)現(xiàn)代化建建設(shè)，國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)將繼續(xù)續(xù)保持快快速增長長，浙江江經(jīng)濟(jì)將將支撐房房地產(chǎn)市市場的穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展。（22）全省省城市化化進(jìn)程將將繼續(xù)推推進(jìn)，根根據(jù)浙浙江省城城市化發(fā)發(fā)展綱要要規(guī)定定，城市市化水平平每年提提高11.55個百分分點(diǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)每年年將增加加50萬萬非農(nóng)業(yè)業(yè)人口

20、，這必將將會增加加房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的投資和和消費(fèi)需需求。（3）民民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展帶動了了地區(qū)收收入水平平的整體體提高，人民富富裕，購購買力強(qiáng)強(qiáng)，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)基本本達(dá)到了了小康型型，開始始向富裕裕型邁進(jìn)進(jìn)，呈現(xiàn)現(xiàn)住房消消費(fèi)升級級的態(tài)勢勢，加上上遍布全全國各地地的浙江江外出經(jīng)經(jīng)商人員員，住房房消費(fèi)需需求還會會不斷擴(kuò)擴(kuò)大。（4）住住房貨幣幣補(bǔ)貼將將逐步推推開，職職工購房房能力將將有所提提高，二二手房市市場日趨趨活躍，住房梯梯級消費(fèi)費(fèi)顯現(xiàn)。 （三）杭杭州市房房地產(chǎn)市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、杭州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈呈現(xiàn)一片片繁榮，房地產(chǎn)產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售及及房價(jià)全全線上揚(yáng)揚(yáng)，商品品房供不不應(yīng)求

21、，市場正正處于高高速發(fā)展展階段，市場繁繁榮的背背后存有有隱患（1）杭杭州房地地產(chǎn)市場場興旺，得益于于杭州經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速的發(fā)展展，得益益于一系系列開放放、搞活活市嘗調(diào)調(diào)動消費(fèi)費(fèi)積極性性的政策策推動以以及得天天獨(dú)厚的的居住環(huán)環(huán)境和旺旺盛的住住房消費(fèi)費(fèi)需求及及投資需需求。 （2）杭杭州土地地供應(yīng)市市場穩(wěn)步步健康發(fā)發(fā)展，杭杭州從119999年開始始，市區(qū)區(qū)內(nèi)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目用用地全面面以公開開招標(biāo)（或拍賣賣）方式式供給。 （3）商商品房開開發(fā)銷售售形勢一一直呈現(xiàn)現(xiàn)上升之之勢，新新建商品品房和住住宅空置置率逐步步下降，房地產(chǎn)產(chǎn)投資、房屋施施工面積積、竣工工面積增增長較快快，市區(qū)區(qū)住房供供不應(yīng)求求。 （4

22、）二二手房市市場供銷銷兩旺，房地產(chǎn)產(chǎn)市場結(jié)結(jié)構(gòu)已由由商品房房一統(tǒng)天天下演變變成現(xiàn)在在商品房房、二手手房齊頭頭并進(jìn)。 （5）個個人購房房已占主主導(dǎo)地位位，居民民人均居居住面積積20001年底底已上升升到111.2平平方米。 （6）商商品房價(jià)價(jià)格持續(xù)續(xù)上揚(yáng)，上漲幅幅度位于于全國城城市的前前列。今今年一季季度漲幅幅在7左右。 （7）市市場顯現(xiàn)現(xiàn)住宅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)有有些失衡衡。 現(xiàn)杭州市市場上高高檔住宅宅如市中中心高價(jià)價(jià)位住房房和遠(yuǎn)郊郊別墅增增量幅度度大，面面向中低低收入階階層的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型樓樓盤相對對缺乏。 （8）經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房供求求錯位，表現(xiàn)在在面積過過大、價(jià)價(jià)格優(yōu)勢勢不明顯顯、供求求關(guān)系相相對緊張

23、張等方面面。 （9）投投機(jī)者進(jìn)進(jìn)入市場場炒樓花花和開發(fā)發(fā)商大量量圈地行行為有所所抬頭。 2、杭州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場在在全省經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的帶動動下，未未來三五五年將保保持穩(wěn)步步發(fā)展的的態(tài)勢，中低價(jià)價(jià)位的住住宅供應(yīng)應(yīng)增加，價(jià)格漲漲幅趨緩緩（1）從從供應(yīng)市市場看，近兩年年土地供供應(yīng)量成成倍增加加，決定定了今后后二三年年內(nèi)房地地產(chǎn)市場場上商品品房投放放量還會會不斷增增加，并并直接影影響房價(jià)價(jià)持續(xù)增增勢。 （2）從從供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)看，隨著市市中心地地段可供供開發(fā)住住宅的土土地資源源日趨減減少，郊郊區(qū)住宅宅開發(fā)量量將迅速速增加，房價(jià)整整體水平平會有所所下降；政府近近一年加加大了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的開開發(fā)力度度，使住住

24、房市場場結(jié)構(gòu)更更趨合理理。 （3）從從市場需需求看，經(jīng)過長長期積累累的住房房消費(fèi)需需求壓力力在前幾幾年已獲獲得較為為集中的的釋放，隨著二二手房市市場的日日趨活躍躍，今后后商品房房供應(yīng)量量將轉(zhuǎn)為為平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。 （4）從從住房消消費(fèi)者構(gòu)構(gòu)成看，前幾年年市場上上龐大的的外地購購房者群群體多數(shù)數(shù)來自溫溫州、臺臺州、義義烏、東東陽、上上海等地地，在一一定程度度上支持持了房價(jià)價(jià)的走高高。近一一年這些些消費(fèi)者者開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向進(jìn)入入上海、北京。杭州市市場將逐逐步轉(zhuǎn)為為以本地地區(qū)住房房消費(fèi)為為主。 （四）北北京市房房地產(chǎn)市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場繼繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)快速發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，以以增量房房市場為

25、為主，商商品房供供銷兩旺旺，商品品房價(jià)格格走勢平平穩(wěn)，市市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)正正在發(fā)生生變化，市場競競爭有所所加劇（1）房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模模繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，房房地產(chǎn)投投資、新新開工面面積和竣竣工面積積持續(xù)增增長。（2）商商品房銷銷售穩(wěn)步步上升。今年商商品房銷銷售面積積首次超超過竣工工面積、銷售勢勢頭看好好，需求求較旺。（3）危舊房房改造速速度加快快。今年年1至55月，共共拆除危危房211.2萬萬平方米米，占全全年計(jì)劃劃的266.9。危房房改造快快速發(fā)展展，帶動動了城郊郊區(qū)房地地產(chǎn)的開開發(fā)和大大量的住住房需求求。（44）外省省市和境境外企業(yè)業(yè)的進(jìn)入入及投資資數(shù)量的的增加，加劇了了市場的的競爭，使開發(fā)發(fā)規(guī)模

26、迅迅速上升升，企業(yè)業(yè)面臨考考驗(yàn)。（5）商商品住宅宅平均價(jià)價(jià)格仍維維持在較較高水平平，但基基本保持持平穩(wěn)態(tài)態(tài)勢。（6）經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房新開開工量和和竣工量量保持在在兩位數(shù)數(shù)的增長長幅度，但占市市場總量量的份額額仍然偏偏校（77）市場場中高價(jià)價(jià)位商品品住宅結(jié)結(jié)構(gòu)性過過剩，中中低價(jià)位位的商品品住宅結(jié)結(jié)構(gòu)性短短缺現(xiàn)象象依然存存在。（8）存存量房市市場運(yùn)行行不暢，已購公公房上市市量校 2、北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場未未來三五五年仍將將保持穩(wěn)穩(wěn)定增長長的態(tài)勢勢，市場場不會出出現(xiàn)大起起大落。市場格格局依然然以增量量房為主主，商品品房開發(fā)發(fā)和銷售售穩(wěn)定增增長，市市場潛在在需求量量大（1）北北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速的的發(fā)展，市政基

27、基礎(chǔ)設(shè)施施的不斷斷完善，申奧成成功和入入世兩大大利好因因素，將將繼續(xù)帶帶動開發(fā)發(fā)規(guī)模的的擴(kuò)大和和開發(fā)投投資量的的增長。（2）開發(fā)熱熱點(diǎn)地區(qū)區(qū)隨著市市政及道道路交通通的改善善，有望望從主要要集中的的奧運(yùn)村村周邊、中關(guān)村村、CBBD中央央商務(wù)區(qū)區(qū)逐步擴(kuò)擴(kuò)展到城城郊和城城南危改改地區(qū)。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)數(shù)量量快速增增長，外外省市一一些有實(shí)實(shí)力的民民營開發(fā)發(fā)企業(yè)和和上市股股份公司司大量進(jìn)進(jìn)入北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場，對市場場影響很很大，競競爭加劇劇。 （4）住住房消費(fèi)費(fèi)保持穩(wěn)穩(wěn)定的增增長速度度，銷售售面積穩(wěn)穩(wěn)定增長長；經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房供不應(yīng)應(yīng)求。（5）市市場潛在在需求量量大。市市政拆遷遷和危舊舊房改造造

28、“十五五”期間間將繼續(xù)續(xù)保持在在年均3300萬萬平方米米的規(guī)模模，涉及及動遷居居民344.7萬萬戶，年年需住房房5000萬平方方米左右右；城市市化進(jìn)程程將繼續(xù)續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)人人口“十十五”期期間預(yù)計(jì)計(jì)年新增增15萬萬人，年年需住宅宅2300萬平方方米左右右；外省省市和外外國人在在京購房房的比例例逐年增增加。（6）商商品房價(jià)價(jià)格仍將將保持平平穩(wěn)態(tài)勢勢，總體體價(jià)格會會稍有回回落。（7）存存量房市市場有待待進(jìn)一步步激活。 （五）廣廣州市房房地產(chǎn)市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場起起步早，發(fā)展快快，市場場化程度度較高，市場競競爭激烈烈。在連連續(xù)幾年年高速發(fā)發(fā)展后，市場出出現(xiàn)供大大于求，銷售增

29、增幅下滑滑，商品品房價(jià)格格回落，房地產(chǎn)產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)入理性性發(fā)展階階段（1）房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資連續(xù)多多年快速速增長，今年以以來增幅幅趨緩。（2）土地供供應(yīng)量和和商品房房上市量量得到較較好控制制，新開開工面積積和竣工工面積穩(wěn)穩(wěn)步上升升。（33）商品品房銷售售面積緩緩慢增加加，銷售售額略有有下降，現(xiàn)房交交易增速速大于期期房交易易。（44）商品品房總體體價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有降降。（55）二手手房交易易連年成成倍增加加，房改改房上市市交易量量增長最最快。 2、廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場在在穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的同同時，經(jīng)經(jīng)過供需需調(diào)整，將更加加理性和和成熟（1）廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，在在實(shí)施“北優(yōu)、南拓、東移、西調(diào)”的城市市發(fā)

30、展戰(zhàn)戰(zhàn)略中，將發(fā)展展一系列列知識經(jīng)經(jīng)濟(jì)、信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)及新興興產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)，為房房地產(chǎn)的的發(fā)展提提供新的的空間，房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和開發(fā)還還將穩(wěn)步步增長。（2）政府加加大土地地供應(yīng)量量的調(diào)控控。房地地產(chǎn)市場場供需趨趨于平衡衡。（33）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)呈現(xiàn)郊郊區(qū)化、大盤化化、集中中化趨勢勢；樓盤盤綜合素素質(zhì)提高高。（44）房地地產(chǎn)市場場競爭激激烈，民民營企業(yè)業(yè)投資已已占全市市房地產(chǎn)產(chǎn)總投資資的一半半以上。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)已已告別了了“暴利利”時代代進(jìn)入“微利”，居民民消費(fèi)日日益成熟熟，商品品房價(jià)趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)。（66）二手手房交易易增長加加快。 （六）天天津市房房地產(chǎn)市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、天津津市房地

31、地產(chǎn)市場場在經(jīng)歷歷了連續(xù)續(xù)3年快快速發(fā)展展后，今今年上半半年商品品房銷售售的各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)下下降二成成以上，房地產(chǎn)產(chǎn)市場步步入調(diào)整整期（1）房房地產(chǎn)投投資和開開發(fā)仍保保持增長長態(tài)勢，但增幅幅校（22）土地地供應(yīng)總總量比去去年同期期有所下下降。（3）商商品房銷銷售總量量下降，今年一一季度下下滑到119999年以來來的最低低水平。（4）空置房房增幅較較大，總總量達(dá)到到5444萬平方方米。（5）房房價(jià)穩(wěn)中中有升，今年一一季度同同比增長長5，這與出出臺導(dǎo)致致建房成成本增加加的政策策有關(guān)。 2、未來來10年年，天津津市房地地產(chǎn)市場場仍是穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的趨勢勢（1）據(jù)據(jù)預(yù)測，天津在在“十五五”期間間，住房房需求

32、總總量3，1111萬平方方米。（2）出出臺鼓勵勵政策，培育市市場購買買力，擴(kuò)擴(kuò)大市場場需求；降低商商品房契契稅，實(shí)實(shí)行購房房支出抵抵扣所得得稅政策策；擴(kuò)大大空置房房政策享享受范圍圍，幫助助開發(fā)企企業(yè)盤活活積壓商商品房；激活住住房二級級市場，形成梯梯次消費(fèi)費(fèi)。（33）改善善商品房房的供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，面向中中低收入入家庭；繼續(xù)加加快危房房改造，創(chuàng)造規(guī)規(guī)模剛性性需求。（4）加快小小城鎮(zhèn)建建設(shè)步伐伐，繼續(xù)續(xù)對新四四區(qū)和部部分縣的的城鎮(zhèn)建建房給予予經(jīng)濟(jì)適適用房的的優(yōu)惠政政策，使使小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)成成為新的的增長點(diǎn)點(diǎn)。 （七）重重慶市房房地產(chǎn)市市場形勢勢和發(fā)展展態(tài)勢1、經(jīng)過過3年快快速發(fā)展展之后，上半年年重慶市市

33、房地產(chǎn)產(chǎn)市場出出現(xiàn)調(diào)整整態(tài)勢，商品房房竣工量量和銷售售量同比比下降明明顯，但但存量房房交易量量同比上上升3成成（1）房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資仍保持持2成增增長，但但增幅只只相當(dāng)于于去年的的一半。（2）商品房房竣工面面積同比比下降22成。（3）商商品房銷銷售面積積總體回回落，下下降幅度度較大的的是辦公公用房，住宅下下降144.6。（44）商品品房銷售售均價(jià)同同比下降降16.1。（5）存量房房交易面面積大幅幅度增加加，同比比增長330。（6）商品房房空置量量有所減減少。 2、隨著著城市化化和房地地產(chǎn)市場場化進(jìn)程程的加速速，重慶慶市房地地產(chǎn)市場場發(fā)展空空間很大大，通過過市場結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和市場場秩序的的整

34、頓，增量市市場和存存量市場場互相促促進(jìn)，互互相補(bǔ)充充，未來來的市場場會繼續(xù)續(xù)供需兩兩旺（1）目目前重慶慶城市化化率為333，20110年的的目標(biāo)為為50，每年年增長將將近2個個百分點(diǎn)點(diǎn)，將對對重慶房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶來很大大需求空空間。（2）土土地市場場化進(jìn)程程加快，市場透透明度增增強(qiáng)，將將推動房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展。（33）加速速危舊房房的改造造，將長長期拉動動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。（44）二手手房上市市門檻進(jìn)進(jìn)一步降降低，中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)日趨成成熟規(guī)范范，必將將進(jìn)一步步活躍房房地產(chǎn)市市常 三、房地地產(chǎn)市場場形勢總總體評價(jià)價(jià)及分析析1、房地地產(chǎn)市場場是房地地產(chǎn)供求求關(guān)系的的總和分析供求求關(guān)系，評價(jià)市市

35、場形勢勢，首先先，要看看供給與與需求之之間的關(guān)關(guān)系。 其次，要要看供應(yīng)應(yīng)者與需需求者之之間的關(guān)關(guān)系，更更確切地地講是房房地產(chǎn)市市場主體體之間的的關(guān)系。產(chǎn)品生生產(chǎn)者開發(fā)發(fā)商的市市場行為為是否規(guī)規(guī)范；流流通領(lǐng)域域中中介經(jīng)紀(jì)紀(jì)人是否否誠信、活躍；服務(wù)管管理者物業(yè)業(yè)管理公公司是否否服務(wù)到到位；消消費(fèi)者廣大大購房者者和租用用戶是否否理性、成熟等等等。 2、本次次調(diào)查的的六市一一省經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平有有較大差差異，但但具有一一定的代代表意義義且六市一一省的房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占全國國房地產(chǎn)產(chǎn)總投資資的4成成多，它它們的房房地產(chǎn)市市場形勢勢及其發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，對全全國舉足足輕重，影響極極大。六六市一省省的房地地產(chǎn)市場

36、場走勢很很大程度度上代表表著全國國的發(fā)展展態(tài)勢。 3、判斷斷今年上上半年的的全國房房地產(chǎn)市市場形勢勢，必定定要聯(lián)系系自19999年年以來新新一輪的的城鎮(zhèn)住住房制度度改革和和近幾年年的全國國宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢及國家家的政策策導(dǎo)向19988年底國國家宣布布停止住住房實(shí)物物分配，標(biāo) 志志著中國國的住房房制度改改革終于于取得了了突破性性進(jìn)展。從19999年年到20001年年的3年年中，全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資分分別保持持13.8、19.5和和25.3增增長；商商品房銷銷售面積積分別實(shí)實(shí)現(xiàn)了223.99、330和和29.4的的增長。今年上上半年，繼續(xù)保保持前33年的好好勢頭，開發(fā)投投資同比比增長332.9

37、9，銷銷售面積積同比增增長222.5，銷售售額同比比增長222.44。 住房制度度改革突突破性進(jìn)進(jìn)展是導(dǎo)導(dǎo)致當(dāng)前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場繁繁榮的源源泉和動動力。119988年以來來，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場一一直保持持著供求求兩旺的的局面。商品房房供應(yīng)量量（竣工工面積）每年遞遞增166228，今年上上半年為為20；商品品房需求求量（銷銷售面積積）每年年遞增222.33227，今年上上半年為為22.5。 4、需要要指出的的是，中中國房地地產(chǎn)市場場的供求求兩旺，快速發(fā)發(fā)展是在在中國住住房體制制快速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軌中出出現(xiàn)的快速轉(zhuǎn)軌軌體現(xiàn)在在兩個方方面，一一是集團(tuán)團(tuán)購房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為個人人購房。19998年之之前，在在商品房房的購房

38、房者中，個人購購房僅占占一半左左右，而而到目前前為止，個人購購房已占占9成以以上。二二是商品品化、市市場化的的轉(zhuǎn)軌。目前，全國每每年新建建城鎮(zhèn)住住宅超過過5億平平方米，其余的的為集資資建房、合作建建房和個個人建房房。商品品化、市市場化的的轉(zhuǎn)軌體體現(xiàn)在：從單位位建房、無償分分配轉(zhuǎn)軌軌為向職職工籌資資集資建建房或合合作建房房等；還還體現(xiàn)在在從集資資建房向向購買商商品房的的轉(zhuǎn)軌?？梢灶A(yù)預(yù)測：這這種快速速轉(zhuǎn)軌促促進(jìn)的快快速發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)市場態(tài)態(tài)勢還將將繼續(xù)一一個階段段。 5、誰都都不會否否認(rèn)，中中國已經(jīng)經(jīng)連續(xù)三三四年出出現(xiàn)了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)熱房地產(chǎn)業(yè)業(yè)熱表現(xiàn)現(xiàn)為投資資熱、新新開工熱熱、建造造熱、銷銷售熱。

39、那么這這種持續(xù)續(xù)熱是否否理性呢呢？ 一、這一一輪的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)熱是在在我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在真正正意義上上進(jìn)入市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)的情況況下（停停止住房房實(shí)物分分配、個個人成為為買房主主體）由由銷售熱熱帶動的的，也就就是由消消費(fèi)拉動動投資，且這種種消費(fèi)是是以居民民購房自自住消費(fèi)費(fèi)為主；二、這這一輪的的投資增增長和竣竣工面積積的增長長，為百百分之十十幾到二二十幾的的快速增增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是119922年到119944年的成成倍增長長（高速速、超高高速增長長），況況且，這這種增長長速度是是宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展所期盼盼的，在在國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)投資資結(jié)構(gòu)中中也是合合理的。由此，可以認(rèn)認(rèn)為，最最近三四四年出現(xiàn)現(xiàn)的房地地產(chǎn)業(yè)熱熱是

40、理性性的熱。 但要注意意的是，從19998年年以來，每年全全國商品品房的竣竣工面積積均多于于銷售面面積六七七千萬平平方米（如：119988年商品品房竣工工面積11.777億平方方米，220000年竣工工2.33億平方方米，銷銷售1.7億平平方米，20001年竣竣工2.73億億平方米米，銷售售2.008億平平方米）。因此此引起商商品房空空置面積積的逐年年增加，由19997年年底的空空置7，0000多萬平平方米，增加到到20001年底底的1.1億平平方米。在市場場經(jīng)濟(jì)下下，出現(xiàn)現(xiàn)商品房房的供大大于求是是正?，F(xiàn)現(xiàn)象，沒沒有空置置房或周周轉(zhuǎn)商品品房是不不現(xiàn)實(shí)的的，但在在一些城城市，過過多的空空置房（尤

41、其是是一年以以上的空空置房）應(yīng)當(dāng)引引起足夠夠的重視視，應(yīng)采采取相應(yīng)應(yīng)的消化化、減少少措施。 令人注目目的是，從今年年上半年年的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)字看看，商品品房竣工工面積55，8226萬平平方米，商品房房銷售面面積6，2800萬平方方米，銷銷售面積積反超同同期竣工工面積4454萬萬平方米米。供求求關(guān)系正正在進(jìn)一一步合理理調(diào)整。 6、正確確分析和和判斷房房地產(chǎn)市市場形勢勢，是政政策、企企業(yè)和百百姓共同同關(guān)心的的事情由于房地地產(chǎn)業(yè)在在國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展展中的重重要地位位和作用用，又由由于房地地產(chǎn)業(yè)地地域性強(qiáng)強(qiáng)的特點(diǎn)點(diǎn)，在分分析市場場形勢時時，既要要注意全全國宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展形勢勢和房地地產(chǎn)市場場態(tài)勢，更

42、要注注意分析析各地、各城市市的市場場形勢。 從六市一一省房地地產(chǎn)市場場發(fā)展的的情況，可以看看出，它它們之間間有共性性，也有有較大的的差異（個性）。其共共性是，六市一一省的房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資、竣工工、銷售售，均持持續(xù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了三四四年的快快速增長長，房地地產(chǎn)熱是是普遍現(xiàn)現(xiàn)象。從從差異性性看，浙浙江，尤尤其是杭杭州表現(xiàn)現(xiàn)為最熱熱，今年年1至55月，房房地產(chǎn)投投資同比比增長441.66，房房價(jià)同比比上漲55.9，甚至至出現(xiàn)了了“賣得得比蓋得得快”、商品房房空置面面積明顯顯減少的的現(xiàn)象。北京、上海的的投資、竣工、銷售也也持續(xù)出出現(xiàn)攀升升。廣州州出現(xiàn)平平衡增長長。但天天津、重重慶的竣竣工量和和銷售量量出

43、現(xiàn)了了同比明明顯下降降的勢頭頭。 城市的房房地產(chǎn)市市場形勢勢的發(fā)展展，取決決于多方方面的因因素。一一是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展因因素。上上海、北北京、廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)好好，人均均收入高高，居民民的購買買能力較較強(qiáng)，房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展速度就就快些，浙江省省的民營營經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展很快快，大大大加快了了居民的的致富速速度，必必然支撐撐較高的的購房能能力，造造成房地地產(chǎn)的較較快提升升。 二是政策策因素。上海的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場活活躍、有有序，政政府采取取了一系系列刺激激和鼓勵勵居民住住房消費(fèi)費(fèi)的政策策和措施施，尤其其是二手手房市場場活躍，住房金金融服務(wù)務(wù)到位，因而出出現(xiàn)了廣廣大居民民的購房房熱。天天津市前前三年采采取了加

44、加快危房房改造巨巨大工程程，在這這一“剛剛性需求求”拉動動下，使使天津房房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)現(xiàn)連續(xù)三三年的購購銷兩旺旺。但今今年以來來，這一一“剛性性需求”拉動減減弱，便便出現(xiàn)了了明顯的的需求滑滑坡。 三是市場場因素。主要指指產(chǎn)品的的供求情情況。以以上海為為例，119988年之前前的幾年年中，商商品房銷銷售量大大大低于于竣工量量，造成成空置量量的大量量增加。19999年、20000年商商品房銷銷售量接接近竣工工量，220011年和220022年，商商品房銷銷售量超超過竣工工量。特特別是119999年到220022年6月月，商品品住宅銷銷售量連連續(xù)三年年半超過過竣工量量，從而而使商品品房空置置量明顯

45、顯減少，實(shí)現(xiàn)了了供求的的基本平平衡，出出現(xiàn)了房房價(jià)的穩(wěn)穩(wěn)步上升升。還以以廣州為為例，廣廣州居民民的收入入年年有有增長，廣州的的樓盤品品質(zhì)一年年比一年年好，但但是從119966年以來來，商品品房總體體價(jià)格一一直是穩(wěn)穩(wěn)中有降降，20001年年辦公用用房成交交價(jià)同比比下降77.677，商商品住宅宅同比下下降3.71。與此此同時，出現(xiàn)了了商品房房銷售下下滑，商商品房空空置量增增加。今今年1至至5月，全市實(shí)實(shí)際銷售售面積和和銷售額額分別比比上年同同期下降降14.6和和24，預(yù)售售面積和和預(yù)售額額分別同同比下降降1.11和33.5。可以以認(rèn)為廣廣州房地地產(chǎn)市場場在高速速增長中中步入調(diào)調(diào)整期。造成這這種情況

46、況的主要要原因是是前幾年年增長速速度快，基數(shù)大大，造成成多年來來的供大大于求。 7、研究究分析房房地產(chǎn)市市場的供供求關(guān)系系，還必必須深入入分析產(chǎn)產(chǎn)品的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)與消費(fèi)費(fèi)者的需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)是否匹匹配上面提到到廣州房房地產(chǎn)銷銷售下降降的現(xiàn)象象，據(jù)調(diào)調(diào)查，并并非是市市民購房房意愿不不強(qiáng)，而而是眼下下商品房房價(jià)未合合乎購房房者心中中的理想想價(jià)格。調(diào)查資資料表明明，欲購購房者中中有8成成以上人人計(jì)劃購購買每平平方米44，5000元以以下的房房屋，購購房總價(jià)價(jià)（每套套）平均均為311.1萬萬元，而而市場上上這種價(jià)價(jià)位，且且品質(zhì)和和地段較較好的商商品房很很少。除除廣州外外，許多多城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場上上存在

47、著著供求結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理的問問題。以以北京為為例，既既存在中中、高檔檔價(jià)位的的商品住住宅供大大于求，有結(jié)構(gòu)構(gòu)性過剩剩的問題題，更存存在中、低檔價(jià)價(jià)位的商商品住宅宅供不應(yīng)應(yīng)求，有有結(jié)構(gòu)性性短缺的的問題。 最近熱銷銷的北京京“翠城城”經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，每平平方米售售價(jià)3，1800元，地地處東四四環(huán)外一一公里，導(dǎo)致了了10000人在在三伏天天排隊(duì)三三天三夜夜?fàn)庂彽牡姆欠睬榍榫啊＿@這說明，中國的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)經(jīng)過三四四年的個個人買房房，現(xiàn)已已進(jìn)入“大眾百百姓”中等等收入家家庭買房房的階段段。據(jù)各各方面調(diào)調(diào)查，在在北京的的中等收收入家庭庭的支付付能力是是每套330萬50萬萬之間?！按涑浅恰苯?jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房正

48、適合合這種消消費(fèi)能力力需求。 中國房地地產(chǎn)市場場發(fā)展到到今天，要保持持持續(xù)發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢，必必須高度度重視產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整問題。把結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整作作為主線線，才能能實(shí)施房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的可持持續(xù)發(fā)展展。在市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)下，只只能由產(chǎn)產(chǎn)品的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)去適應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品的的消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，而而不可能能讓消費(fèi)費(fèi)者去購購買不適適應(yīng)他們們消費(fèi)水水平和愛愛好的產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整體體現(xiàn)在增增量交易易上，就就是要大大力發(fā)展展適合中中低收入入家庭住住房消費(fèi)費(fèi)支付能能力的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，或或者是中中等收入入家庭能能買得起起的商品品住宅。比如上上海市沒沒有專門門開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，但但房價(jià)是是30000440000元平平方

49、米的的商品住住宅，是是市場供供應(yīng)的主主流產(chǎn)品品，一般般的工薪薪階層通通過住房房金融的的支持均均能買得得起。結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，既需需要通過過政府部部門的引引導(dǎo)和安安排去實(shí)實(shí)施，更更需要開開發(fā)商通通過市場場引導(dǎo)，以自我我調(diào)節(jié)去去實(shí)現(xiàn)。 8、產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整還要要體現(xiàn)在在存量交交易上在百姓成成為房地地產(chǎn)市場場的買方方主體后后，由于于居民收收入和愛愛好等差差異，在在住房市市場上出出現(xiàn)了不不同層次次、不同同檔次等等差異性性需求。產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整必須適適應(yīng)各種種不同住住房消費(fèi)費(fèi)者的需需求。住住房消費(fèi)費(fèi)者有買買新房的的，也有有買舊房房的。因因此，必必須在發(fā)發(fā)展一手手房市場場的同時時，大力力推進(jìn)二二手房的的繁榮。

50、上海居居民收入入水平相相對較高高，但如如果沒有有十分活活躍的二二手房市市場，不不可能滿滿足各種種不同收收入家庭庭的購房房需求。由于一一二手房房的聯(lián)動動，近兩兩年，上上海的人人均住房房交易量量（一手手房交易易量二二手房交交易量）達(dá)到22平方米米左右，幾乎等等于北京京等城市市的2倍倍。 除上海外外，浙江江省的二二手房市市場也十十分活躍躍，廣州州、重慶慶、天津津等市的的二手房房交易量量也出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度增長，北京的的二手房房市場正正在努力力發(fā)展之之中。只只要產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整扭住住樓市面面向普通通百姓，一手、二手聯(lián)聯(lián)動發(fā)展展不放松松，中國國的房地地產(chǎn)市場場就可保保持高位位運(yùn)行、長平臺臺的穩(wěn)定定發(fā)展。 9

51、、研究究分析市市場形勢勢，必須須關(guān)注房房價(jià)的升升降從全國看看，20000年年商品住住宅房價(jià)價(jià)比上年年增長22.5，20001年年比上年年增長66，今今年上半半年同比比增長00.122。分分析房價(jià)價(jià)的走勢勢，需要要說明幾幾個前題題：一是是這二三三年全國國消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)始終在在“零”的上面面浮動；二是樓樓盤的品品質(zhì)在很很快提升升（即提提高品質(zhì)質(zhì)）；三三是各地地都在開開始調(diào)整整產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)。統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示示的房價(jià)價(jià)是全國國平均房房價(jià)，它它是通過過銷售總總額除以以銷售面面積得出出來的。不同價(jià)價(jià)格檔次次的樓盤盤在總銷銷售量中中所占的的比例不不同（即即便是每每種樓盤盤售價(jià)不不變），房價(jià)也也會不同同。據(jù)國國家統(tǒng)

52、計(jì)計(jì)局稱，今年上上半年房房價(jià)提升升小，與與產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整有關(guān)，也就是是說，面面向中低低收入供供應(yīng)的中中低價(jià)位位的樓盤盤多了，這是件件好事。 我們認(rèn)為為，這二二三年房房價(jià)穩(wěn)中中有升是是正常的的、合理理的。 現(xiàn)在有不不少城市市的居民民，甚至至領(lǐng)導(dǎo)都都說房價(jià)價(jià)太高，希望降降低（比比如北京京），為為使更多多的居民民買得起起住房，同時也也進(jìn)一步步拓展市市場，拉拉動經(jīng)濟(jì)濟(jì)。相反反，開發(fā)發(fā)商大多多不同意意降價(jià)，認(rèn)為房房地產(chǎn)已已進(jìn)入微微利時代代。當(dāng)然然，房價(jià)價(jià)的升和和降，不不是誰說說了算的的，而是是市場決決定。在在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)下，決定房房價(jià)升降降的主要要因素是是供求關(guān)關(guān)系。希希望降價(jià)價(jià)，有效效的辦法法是增加加

53、供應(yīng)量量。 另外，由由于產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)原原因，也也會出現(xiàn)現(xiàn)房價(jià)的的升降，也會反反映出房房價(jià)的高高低。在在一個城城市的房房地產(chǎn)市市場里，某個時時間段中中高檔價(jià)價(jià)位的樓樓盤供應(yīng)應(yīng)量加大大了，就就會導(dǎo)致致這個時時間段平平均房價(jià)價(jià)的攀升升，如去去年上半半年北京京房價(jià)上上升255，主主要就是是這個原原因。而而某個時時間段，中低檔檔價(jià)位的的樓盤供供應(yīng)量加加大了，經(jīng)濟(jì)適適用房大大量銷售售了，就就會導(dǎo)致致該時間間段平均均房價(jià)的的跌落。由此分分析，最最近幾年年在調(diào)整整住宅產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)中，各各地城市市乃至全全國的房房價(jià)（平平均房價(jià)價(jià)）不會會出現(xiàn)大大的攀升升，以穩(wěn)穩(wěn)中有升升為發(fā)展展態(tài)勢。我們還還相信，不少人人（主要要是

54、中低低收入者者）認(rèn)為為房價(jià)太太高，其其中一個個重要原原因，是是他們買買不到適適合其購購買力的的住房，房價(jià)高高不可攀攀。經(jīng)過過結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，二二手房市市場發(fā)展展，差不不多的中中等收入入者，均均能買到到房價(jià)性性能滿意意的住房房，也就就不會覺覺得房價(jià)價(jià)高了。我們發(fā)發(fā)現(xiàn)在上上海，居居民認(rèn)為為房價(jià)太太高的呼呼聲比北北京少得得多。當(dāng)當(dāng)然，北北京的平平均房價(jià)價(jià)現(xiàn)在還還比上海海高出每每平方米米12000元左左右。 10、綜綜上分析析，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)經(jīng)過三年年多的高高位運(yùn)行行，還處處在持續(xù)續(xù)發(fā)展的的熱潮中中下一步隨隨著各地地政府部部門鼓勵勵住房消消費(fèi)的政政策措施施進(jìn)一步步建立，隨著產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的不斷調(diào)

55、調(diào)整，隨隨著住房房二級市市場的加加快全面面開放，完全可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)三至五五年、甚甚至更長長時間的的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。 但同時，應(yīng)當(dāng)引引起重視視的是，今年上上半年房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資速度進(jìn)進(jìn)一步加加快，同同比增長長32.9，遠(yuǎn)高于于前三年年增長113.88、119.55和225.33的速速度；投投資增長長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷銷售額增增長速度度（222.4）100個百分分點(diǎn)，這這也是過過去三年年沒有的的。有的的地區(qū)土土地供應(yīng)應(yīng)過量，大面積積囤積土土地現(xiàn)象象又有抬抬頭跡象象。有的的城市投投資和新新開工面面積增幅幅過大，而銷售售增長不不快甚至至出現(xiàn)下下降，空空置量增增長過快快，明顯顯出現(xiàn)供供大于求求的情況況，應(yīng)當(dāng)當(dāng)引起高高度關(guān)注注。 有的城市市例如杭杭州，房房地產(chǎn)市市場可以以用“火火爆”來來形容。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)力力度大，房價(jià)上上升快，銷售仍仍然很好好，而且且二手房房市場也也供銷兩兩旺。分分析杭州州樓市紅紅火的原原因，一一是經(jīng)濟(jì)濟(jì)支撐，二是居居