鋼材市場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、食品市場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱超凡食品市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目2、建設(shè)性質(zhì)重建三、建設(shè)地點(diǎn)、工期及建設(shè)內(nèi)容地點(diǎn)：江岸區(qū)新榮長(zhǎng)途汽車站西側(cè)，占地17.5畝建設(shè)時(shí)間：2013年3月至2015年2月。建設(shè)內(nèi)容：（一）新建食品安全檢測(cè)中心、管理服務(wù)中心等；（二）改擴(kuò)建交易大廳和倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)。四、項(xiàng)目基本情況超凡鋼鐵市場(chǎng)位于江岸區(qū)；占地畝；已建成工廠式單層建筑，總面積30000平方米。市場(chǎng)毗鄰新榮村長(zhǎng)途汽車站；南鄰侯湖大道，背靠漢黃高速公路。輻射周邊地區(qū)最大，成為東北食品集散地。五、項(xiàng)目改擴(kuò)建原因、適應(yīng)城市發(fā)展，增強(qiáng)江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，改革開(kāi)放30年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制和運(yùn)行機(jī)制發(fā)生重大變化，市場(chǎng)需

2、求開(kāi)始在經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用。貿(mào)易流通已從被動(dòng)適應(yīng)生產(chǎn)、提供消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)造需求、開(kāi)拓市場(chǎng)、引導(dǎo)生產(chǎn)，在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足人民生活需要、吸納社會(huì)就業(yè)等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。人民生活越富裕，其對(duì)商品的消費(fèi)能力就越穩(wěn)定并將適度增加；城市化水平越高，越來(lái)越多的非農(nóng)業(yè)人口必然需要更多更好的商品供給。因此，批發(fā)交易市場(chǎng)的建設(shè)有利于江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)。加強(qiáng)點(diǎn)狀輻射商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)能力，提升城市形象，建設(shè)配套設(shè)施齊全、服務(wù)功能完善的專業(yè)批發(fā)交易市場(chǎng)，必將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域經(jīng)貿(mào)發(fā)展。 ，并將有助于連接生產(chǎn)和需求。 ，對(duì)滿足消費(fèi)、增加就業(yè)機(jī)會(huì)有

3、積極推動(dòng)作用。適應(yīng)市場(chǎng)需求，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)分布混亂，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所混雜在住宅小區(qū)和住宅樓內(nèi)，導(dǎo)致市場(chǎng)監(jiān)管力度不足，政府監(jiān)管功能弱化，影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。批發(fā)商經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，營(yíng)銷能力不足，經(jīng)營(yíng)成本高，服務(wù)質(zhì)量難。企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范和損害他人權(quán)益的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式時(shí)有發(fā)生。這些不利條件直接損害了消費(fèi)者的權(quán)益，影響了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。六、擴(kuò)容和改建的重要性、有利于促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過(guò)現(xiàn)代交易方式，大大減少流通環(huán)節(jié)，降低成本，保障供應(yīng)，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮。這個(gè)食品市場(chǎng)將在促進(jìn)區(qū)域內(nèi)食品流通、形成生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間的“綠色通道”、為食品生產(chǎn)交易和展示提供平臺(tái)等方面發(fā)揮重要作用。、有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目

4、前，該地區(qū)基本沒(méi)有大型食品市場(chǎng)，市場(chǎng)沒(méi)有科學(xué)規(guī)劃，運(yùn)行無(wú)序，食品流通不規(guī)律?？梢?jiàn)，這個(gè)食品市場(chǎng)的建設(shè)將成為區(qū)域商品流通的支撐點(diǎn)和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。強(qiáng)大的輻射源將進(jìn)一步帶動(dòng)周邊地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)貿(mào)發(fā)展，拉動(dòng)需求，增加就業(yè)，具有積極推動(dòng)作用。、有利于保證食品消費(fèi)安全。食品質(zhì)量和安全是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問(wèn)題。食品質(zhì)量安全與人們的生活息息相關(guān)，已成為社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。項(xiàng)目改擴(kuò)建期間，將設(shè)立食品安全檢測(cè)中心。食品安全檢測(cè)中心的設(shè)立，既滿足了市場(chǎng)需求，又保證了“綠色食品”走進(jìn)百姓家。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范交易行為，營(yíng)造安全市場(chǎng)，改善市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境，增強(qiáng)食品消費(fèi)信心，引導(dǎo)綠色消費(fèi)。、有利于擴(kuò)大就業(yè)，保持

5、社會(huì)繁榮穩(wěn)定。投產(chǎn)后可直接吸納近百家企業(yè)主，參與市場(chǎng)運(yùn)作；直接提供150多個(gè)就業(yè)崗位，并依托市場(chǎng)帶來(lái)近1000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、項(xiàng)目分析1、周邊環(huán)境分析運(yùn)輸條件市場(chǎng)位于城市二環(huán)外，不受城市交通管制。2. 市場(chǎng)調(diào)查通過(guò)訪問(wèn)3.政策環(huán)境研究、批發(fā)市場(chǎng)逐漸失去優(yōu)勢(shì)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)起源于1980年代，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于起步階段。于是從1980年代開(kāi)始，各種批發(fā)零售市場(chǎng)大量出現(xiàn)。從大環(huán)境來(lái)看，它的出現(xiàn)符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律。隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度的不斷提高，批發(fā)市場(chǎng)也在一定程度上成為了經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。但隨著現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展和終端零售、第三方物流等新興業(yè)態(tài)的興起，特別是中國(guó)加入WTO結(jié)束后，經(jīng)

6、濟(jì)全面開(kāi)放，國(guó)際零售巨頭紛紛開(kāi)張。在中國(guó)擴(kuò)張的前奏。受現(xiàn)代零售渠道的影響，曾經(jīng)繁榮的批發(fā)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的變化重心不斷下沉，輻射圈不斷縮小。隨著周邊省份向周邊市場(chǎng)萎縮。批發(fā)市場(chǎng)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)在于它是商品集散地。通過(guò)搭建集中的產(chǎn)品銷售、物流、信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速流通。但隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，作為商品集散地的優(yōu)勢(shì)正在逐漸消失。對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的影響是多層次的。一是現(xiàn)代零售渠道的興起。二是廠家深度分銷，發(fā)展分銷網(wǎng)絡(luò)，面向終端。再加上批發(fā)市場(chǎng)本身存在貨物走私、價(jià)格體系不穩(wěn)定等弊端，很多知名企業(yè)都繞過(guò)批發(fā)市場(chǎng)，直接向縣鎮(zhèn)發(fā)貨。失去了作為商品和信息收集、分發(fā)的功能。貨已經(jīng)送到碼頭了，還需要批發(fā)市場(chǎng)嗎？終端變了，

7、渠道變了，批發(fā)市場(chǎng)陷入了前所未有的困境。、食品批發(fā)市場(chǎng)的頑強(qiáng)生命力現(xiàn)代零售渠道有其明顯的優(yōu)勢(shì)，但食品批發(fā)渠道也有其強(qiáng)大的生命力。因?yàn)槲覈?guó)食品制造業(yè)有大量的中小企業(yè)，必須在市場(chǎng)中生存，受制于自身?xiàng)l件，依靠食品批發(fā)市場(chǎng)；同時(shí)，中國(guó)食品市場(chǎng)目前處于不規(guī)律階段，廠家經(jīng)營(yíng)不規(guī)律。超市的經(jīng)營(yíng)也不受監(jiān)管。雖然廠家的思路很到位，要走到終端，發(fā)展分銷網(wǎng)絡(luò)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，由于企業(yè)本身的素質(zhì)和運(yùn)營(yíng)商的素質(zhì)，很難達(dá)到他們想要的目標(biāo).此外，現(xiàn)代零售渠道的短視行為，脫離商業(yè)本質(zhì)，追求高收費(fèi)，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改變。食品批發(fā)市場(chǎng)體現(xiàn)了現(xiàn)代零售渠道和廠家直接面向終端的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)形式靈活，成本低，流量大。然而，食品批發(fā)市場(chǎng)的萎縮是

8、不可避免的。關(guān)鍵問(wèn)題是沒(méi)有強(qiáng)大的管理體系來(lái)支持它。批發(fā)市場(chǎng)的客戶主體悄然發(fā)生變化批發(fā)市場(chǎng)曾經(jīng)是金銀流通的地方。這種由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡時(shí)期的產(chǎn)物，正好承載了中國(guó)人民的物質(zhì)需求太久。批發(fā)市場(chǎng)就像一個(gè)巨大的水庫(kù)，緩解了老百姓的需要。消費(fèi)饑渴。商賈云集，車水馬龍，市場(chǎng)人潮涌動(dòng)，人山人海，這些都是當(dāng)年批發(fā)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。批發(fā)市場(chǎng)只要有幾平米的攤位，就可以數(shù)錢(qián)到手指麻木。然而，現(xiàn)代零售渠道的建立和繁榮，其舒適的購(gòu)物氛圍、華麗的裝修、便捷的購(gòu)物、周到的服務(wù)、合理的價(jià)格、豐富的產(chǎn)品迅速吸引了中國(guó)消費(fèi)者的購(gòu)物。依托社區(qū)內(nèi)的連鎖超市，進(jìn)一步滿足了人們購(gòu)物的便利。與此同時(shí)，麥德龍等以大宗采購(gòu)為特色的倉(cāng)儲(chǔ)超市也

9、與批發(fā)市場(chǎng)展開(kāi)了批發(fā)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。隨著現(xiàn)代零售渠道的逐步加強(qiáng)，制造商開(kāi)始關(guān)注它們，這改變了批發(fā)市場(chǎng)的客戶主體。在大環(huán)境的影響下，批發(fā)市場(chǎng)發(fā)生了顯著變化。重心不斷下沉，從中心城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，輻射范圍縮小。從之前的幾個(gè)省市輻射到周邊縣市鎮(zhèn)，客群發(fā)生了變化，從之前的二三線批發(fā)商到終端超市或賣(mài)場(chǎng)。輻射圈從省市向郊區(qū)縣鄉(xiāng)逐漸縮小。從整體情況和趨勢(shì)來(lái)看，批發(fā)市場(chǎng)正在逐漸萎縮，從之前的一個(gè)或幾個(gè)省市，向周邊郊區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展。以往批發(fā)市場(chǎng)的一個(gè)普通商戶，下游客戶來(lái)自多個(gè)省份，一次采購(gòu)的商品量非常大，貨物吞吐量和現(xiàn)金流非常驚人。如今，同城及周邊郊區(qū)縣城、二線城市的連鎖超市和雜貨店已成為批發(fā)市場(chǎng)的主要客源

10、?？蛻粢褟牧魍橹鬓D(zhuǎn)變?yōu)榻K端零售店。一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，2000年前后，批發(fā)市場(chǎng)90%以上的客戶是第二批和第三批分銷渠道。如今，連鎖超市和便利店已成為批發(fā)市場(chǎng)的主要客源。五石批發(fā)市場(chǎng)、連鎖超市、專賣(mài)店已成為市場(chǎng)經(jīng)銷商的主要銷售主體，占市場(chǎng)經(jīng)銷商客戶的80%-90% 。造成這種情況的主要原因是廠家直接在二三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)銷商，批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有前沿陣地。交通、信息的發(fā)展和第三方物流的興起削弱了批發(fā)市場(chǎng)的功能。高速公路網(wǎng)的快速發(fā)展和便捷的交通使第三方物流得以快速發(fā)展。曾經(jīng)在家提貨的二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)正坐在家中等待貨到。與此同時(shí)，有實(shí)力的經(jīng)銷商也開(kāi)始發(fā)展自己的物流配送能力，以更好地服務(wù)于配送網(wǎng)絡(luò)。通訊的發(fā)展、互聯(lián)

11、網(wǎng)的普及、信息流通的便利，也使產(chǎn)品流通擺脫了對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的依賴。人們坐在家里就可以知道千里之外的市場(chǎng)行情，并且可以自己制造出自己需要的產(chǎn)品。家。批發(fā)市場(chǎng)的物資流通功能和商品流通功能被嚴(yán)重削弱?，F(xiàn)代電子商務(wù)進(jìn)一步擠壓了批發(fā)市場(chǎng)。新興的現(xiàn)代電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)一步擠壓了批發(fā)市場(chǎng)的生存空間。當(dāng)您登錄專業(yè)人士或進(jìn)入某個(gè)電商平臺(tái)時(shí)，不僅可以瀏覽信息、了解全局，還可以節(jié)省交易成本，提高交易效率。自然地讓人心情愉悅，大大降低了人們對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的依賴。 批發(fā)市場(chǎng)的未來(lái)之路過(guò)去，批發(fā)市場(chǎng)給人的印象是大雜燴，什么東西都很便宜。人們需要大量購(gòu)買(mǎi)時(shí)可以去那里。繞了一大圈后，他們擁有了所需的一切，而且價(jià)格便宜。批發(fā)市場(chǎng)曾經(jīng)是方便

12、和便宜的代名詞，但隨著現(xiàn)代商店的發(fā)展，其方便、便宜的功能逐漸被商店所取代。批發(fā)市場(chǎng)用什么來(lái)取悅市場(chǎng)和吸引顧客？答案是：細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分功能。讓專業(yè)市場(chǎng)更專業(yè)，讓細(xì)分市場(chǎng)更細(xì)分。比如調(diào)味品、干果、炒貨、炒貨等都會(huì)形成相對(duì)獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)。屆時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)將為目標(biāo)客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也有助于提供批發(fā)市場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，有利于市場(chǎng)的規(guī)范化管理；其次，可以為有定向需求的客戶提供更專業(yè)的服務(wù)；三是符合市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展的大趨勢(shì)。案例：三大優(yōu)勢(shì)撐起近江食品市場(chǎng)2002年后，隨著現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的全面崛起，鞏固市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)角色轉(zhuǎn)變，以近江食品市場(chǎng)為代表，邁出了可喜的一步。首先是成功的角色轉(zhuǎn)換。從零售批發(fā)到現(xiàn)在的專業(yè)批

13、發(fā)，近江市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了最大的飛躍，這次飛躍將網(wǎng)絡(luò)從原來(lái)的區(qū)域擴(kuò)展到了整個(gè)華東市場(chǎng)，其中最好的已經(jīng)擴(kuò)展到了全國(guó)，從根本上促進(jìn)了其市場(chǎng)的升級(jí)。二是老市場(chǎng)資源和黃金地段優(yōu)勢(shì)。作為一家老式批發(fā)市場(chǎng)，錦江市場(chǎng)現(xiàn)擁有經(jīng)營(yíng)面積13000平方米，停車位2000多平方米，倉(cāng)儲(chǔ)空間30000平方米。秋桃路一直是一條繁忙的道路。錦江市場(chǎng)地處中心區(qū)，毗鄰火車站和汽車南站，交通便利，地理位置十分優(yōu)越。再次，品牌繁榮市場(chǎng)，讓晉江市場(chǎng)走品牌化之路，實(shí)現(xiàn)集體突破。 “我們追求市場(chǎng)與商家的互利共贏，在擴(kuò)大體量的基礎(chǔ)上，大力實(shí)施市場(chǎng)品牌化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍?！边@是近江食品市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)努力的方向。三、項(xiàng)目定位1、2、3.四、項(xiàng)目改造

14、方案一、規(guī)劃原則以轉(zhuǎn)型升級(jí)為主要原則。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以現(xiàn)有設(shè)施的升級(jí)改造為主，新建為輔，最大限度地提高現(xiàn)有設(shè)施的利用率。高起點(diǎn)建設(shè)原則。市場(chǎng)按照設(shè)施功能齊全、設(shè)備技術(shù)先進(jìn)、布局結(jié)構(gòu)合理的基本要求開(kāi)展。結(jié)合中國(guó)現(xiàn)代物流中心發(fā)展規(guī)劃綱要中的物流節(jié)點(diǎn)布局，統(tǒng)籌規(guī)劃，共享資源，防止低水平建設(shè)。2、總體規(guī)劃3.分區(qū)規(guī)劃4、現(xiàn)場(chǎng)宣傳策劃5、具體的策劃和創(chuàng)意設(shè)計(jì)六、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容及步驟。改造內(nèi)容：前房：分層存儲(chǔ)區(qū)開(kāi)放式存儲(chǔ)區(qū)停車場(chǎng)及相關(guān)設(shè)施綜合服務(wù)領(lǐng)域：主要是管理、信息、金融等綜合服務(wù)；占地面積300平方米。、項(xiàng)目功能：市場(chǎng)設(shè)計(jì)遵循“功能齊全、配套齊全、管理先進(jìn)、服務(wù)一流”的原則，具有以下主要功能：儲(chǔ)存功能：設(shè)

15、計(jì)設(shè)置副食品、糧油、調(diào)味品、干貨、小食品等分類儲(chǔ)存場(chǎng)所。管理服務(wù)功能：提供辦公、商務(wù)管理、物業(yè)管理、產(chǎn)品展示等管理服務(wù)，并協(xié)同相關(guān)部門(mén)在市場(chǎng)設(shè)立工商、稅務(wù)、銀行、中介等機(jī)構(gòu)，提供一站式服務(wù)為雙方服務(wù)。施工步驟：根據(jù)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)的租約到期情況加快改造。5、項(xiàng)目整合推進(jìn)策略及計(jì)劃1、2、六、項(xiàng)目投資策略及方式七、項(xiàng)目改擴(kuò)建時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃8. 利潤(rùn)計(jì)算1、收入店鋪?zhàn)饨穑?0%入住率）20元/月400012個(gè)月=76萬(wàn)元；交易場(chǎng)地服務(wù)費(fèi)（按交易量增加50%計(jì)算，交易量1.65億公斤，交易額4.95億元），場(chǎng)地服務(wù)費(fèi)按1%的1%計(jì)算495萬(wàn)元交易量；水果加工包裝按年交易量的20%計(jì)算為3300萬(wàn)公斤，加工包裝費(fèi)為每公斤0.10元，收入（不含冷庫(kù)余額）330萬(wàn)元?？偸杖?01萬(wàn)元。1、盈利能力分析1、本項(xiàng)目產(chǎn)品方案為：產(chǎn)品解決方案清單產(chǎn)品解決方案單元數(shù)量精品店個(gè)人150倉(cāng)庫(kù)收入物品40露天市場(chǎng)物品10正常年租金收入為275萬(wàn)元。2、項(xiàng)目租金稅金及附加按5%計(jì)算，即13.9萬(wàn)元。3、經(jīng)計(jì)算，其