東莞中央生活區(qū)研究總結(jié)

1、東莞中央生活區(qū)研究報(bào)告.doc東莞中央生活區(qū)研究報(bào)告（上）東莞，一一個(gè)比肩肩世界的的現(xiàn)代制制造業(yè)名名城，擁擁有諸多多為之驕驕傲的城城市美譽(yù)譽(yù)。 最最佳中國國魅力城城市 中中國最具具經(jīng)濟(jì)活活力城市市 中中國255大典范范品牌城城市 中中國衛(wèi)生生城市 國國際花園園城市 世世界玩具具之都 世世界鞋業(yè)業(yè)之都 世世界ITT之都 在在邁向國國際化大大都市的的進(jìn)程中中，東莞莞城市化化建設(shè)的的重要性性日益凸凸顯。東東莞城市市化進(jìn)程程的發(fā)展展呼喚東東莞城市市核心的的出現(xiàn)，中央生生活區(qū)是是東莞城城市國際際化建設(shè)設(shè)的重點(diǎn)點(diǎn)，隨著著東莞南南城區(qū)政政府對中中央生活活區(qū)內(nèi)223000多畝土土地的征征回，中中央生活活區(qū)的開

2、開發(fā)建設(shè)設(shè)開始浮浮出水面面，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界、東莞市市民乃至至東莞整整個(gè)城市市關(guān)注的的焦點(diǎn)。 為為此，我我們對東東莞城市市規(guī)劃、東莞房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展及中中央生活活區(qū)的未未來建設(shè)設(shè)及發(fā)展展變化進(jìn)進(jìn)行了相相關(guān)研究究，借以以希望能能為東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)及及各位大大家提供供一定的的參考和和借鑒。 緣起 據(jù)據(jù)有關(guān)資資料的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表明明，全國國有1/5的服服裝是東東莞制造造，而全全世界有有每十雙雙運(yùn)動(dòng)鞋鞋就有一一雙產(chǎn)自自東莞，超過220的的玩具在在東莞生生產(chǎn)，每每5部電電腦就有有1部來來自東莞莞！東莞莞和世界界上400多個(gè)國國家和地地區(qū)建立立了經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)合合作關(guān)系系，擁有有外資企企業(yè)近11.5萬萬家，其其中

3、在東東莞落戶戶的世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)有433家，國國內(nèi)外上上市公司司有8000多家家。此外外，東莞莞還遍布布了2萬萬家私營營企業(yè)和和22萬萬個(gè)個(gè)體體經(jīng)營戶戶 220多年年來，東東莞國民民經(jīng)濟(jì)以以年均220%以以上的速速度持續(xù)續(xù)增長，增幅連連續(xù)多年年居廣東東省第一一位，綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力居居全國大大中城市市前300強(qiáng)行列列。“東莞制制造”世界聞聞名，東東莞已成成為世界界知名的的國際加加工制造造業(yè)基地地，我國國重要的的外貿(mào)出出口基地地和創(chuàng)匯匯基地。 勿勿容置疑疑，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展上，東東莞有著著為之矚矚目的輝輝煌成就就。比較較而言，東莞在在城市發(fā)發(fā)展的進(jìn)進(jìn)程中，城市建建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于于經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展。

4、作為世世界級(jí)的的國際城城市，東東莞缺乏乏國際化化大都市市的城市市面貌。東莞城城市未來來的發(fā)展展不僅僅僅是經(jīng)濟(jì)濟(jì)上同國國際接軌軌，更重重要的是是城市的的建設(shè)同同國際的的接軌，真正建建設(shè)成為為南中國國的國際際化大都都市！ 日日前，東東莞市對對東莞莞市城市市總體規(guī)規(guī)劃（22000020115）城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行了深深化，獨(dú)獨(dú)立編制制了東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）。并于于20006年88月啟動(dòng)動(dòng)了中央央生活區(qū)區(qū)23224畝土土地征回回工作，9月東東莞市在在廣東省省建設(shè)廳廳的組織織下召開開了東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）評(píng)審會(huì)會(huì)，由此此可見，東莞的的

5、城市建建設(shè)即將將進(jìn)入一一個(gè)全新新的時(shí)代代，東莞莞與國際際化大都都市的接接軌工作作正式啟啟動(dòng)并全全面鋪開開！ 城市的的崛起，呼喚中中央生活活區(qū)的建建設(shè) 一、東東莞城市市規(guī)劃及及進(jìn)程 11、遠(yuǎn)景景目標(biāo)，20220年東東莞城市市化程度度達(dá)到885 東莞市市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃（22005520220）（以下下簡稱規(guī)劃）確定定，東莞莞20110年人人口規(guī)模模為8000萬人人，城市市化水平平達(dá)到880%；20220年人人口規(guī)模模為10000萬萬人，城城市化水水平達(dá)到到85%左右；20330年人人口規(guī)模模在10000萬萬12200萬萬人之間間浮動(dòng)。同時(shí)，確定220100年城市市建設(shè)用用地規(guī)模?？偭考s約為95

6、50平方方公里；20220年的的城市建建設(shè)用地地規(guī)模總總量約為為10000平方方公里；20220年后后，用地地以結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整為為主；到到20330年，城市建建設(shè)用地地規(guī)模控控制在110500平方公公里以內(nèi)內(nèi)。 規(guī)劃明確提提出，東東莞市未未來發(fā)展展定位為為現(xiàn)代制制造業(yè)名名城、珠珠三角核核心地區(qū)區(qū)的重要要城市、可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的和諧城城市。今今后將大大力發(fā)展展以電子子信息、輕工紡紡織業(yè)和和臨港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)的制制造業(yè)，重點(diǎn)培培育專業(yè)業(yè)性技術(shù)術(shù)創(chuàng)新與與信息服服務(wù)、職職業(yè)教育育培訓(xùn)中中心、商商貿(mào)流通通、專業(yè)業(yè)會(huì)展、休閑旅旅游等服服務(wù)職能能。 2、空空間發(fā)展展形成四四大復(fù)合合中心 按按照規(guī)規(guī)劃要要求，東東莞

7、將形形成“復(fù)合中中心、五五大片區(qū)區(qū)、生態(tài)態(tài)型”的空間間發(fā)展結(jié)結(jié)構(gòu)。按按照城市市功能確確立具有有區(qū)域性性的四大大專業(yè)中中心，以以“城區(qū)、松山湖湖、虎門門一厚街街、常平平一樟木木頭”形成復(fù)復(fù)合型的的中心，共同承承擔(dān)區(qū)域域與市域域的服務(wù)務(wù)職能。此外，按照區(qū)區(qū)位、發(fā)發(fā)展條件件、自然然條件和和歷史傳傳統(tǒng)，將將市域劃劃為“西北部部片區(qū)、中部片片區(qū)、西西南部片片區(qū)、東東北部片片區(qū)、東東南部片片區(qū)”，五大大片區(qū)，片區(qū)內(nèi)內(nèi)部突出出功能整整合，片片區(qū)之間間由生態(tài)態(tài)綠地相相分隔，片區(qū)中中心之間間由軌道道交通相相連。（圖一為為東莞市市主城區(qū)區(qū)近期建建設(shè)規(guī)劃劃） 3、東東莞市內(nèi)內(nèi)交通路路網(wǎng)初具具形態(tài) 東東莞市目目前已經(jīng)

8、經(jīng)形成了了環(huán)形放放射式的的路網(wǎng)格格局，基基本骨架架是以舊舊城區(qū)為為中心，沿莞太太大道、莞龍路路、莞樟樟路、莞莞深高速速路等主主要對外外道路呈呈放射形形發(fā)展。根據(jù)市市區(qū)總體體規(guī)劃，東莞市市確定了了十項(xiàng)道道路改造造工程項(xiàng)項(xiàng)目，貫貫通東江江大道、鴻福路路改造東東城中路路，與在在建的東東莞大道道共同形形成新的的城市中中外環(huán)線線；拓寬寬、改善善運(yùn)河路路、二環(huán)環(huán)路，形形成城市市中心內(nèi)內(nèi)線；整整治莞龍龍路、莞莞樟路、旗峰路路和四環(huán)環(huán)路，以以改善市市四大出出入口的的城市景景觀。目目前二環(huán)環(huán)路、四四環(huán)路、旗峰路路、莞太太路、莞莞樟路、紅川路路、東城城中路的的設(shè)計(jì)方方案已經(jīng)經(jīng)敲定，正在加加緊施工工設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)莞莞樟

9、路、二環(huán)路路的施工工設(shè)計(jì)圖圖將于九九月完成成。東江江大道、鴻福路路、運(yùn)河河路設(shè)計(jì)計(jì)方案將將于九月月中旬完完成，并并盡快進(jìn)進(jìn)入施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段。 4、城城建重點(diǎn)點(diǎn)：轉(zhuǎn)向向市域 220066年9月月規(guī)劃劃評(píng)審審會(huì)上，梁國英英副市長長簡要介介紹了近近年來東東莞市城城市建設(shè)設(shè)的基本本情況，并指出出編制市市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃對健健全區(qū)域域協(xié)調(diào)機(jī)機(jī)制、統(tǒng)統(tǒng)籌安排排城市空空間布局局和發(fā)展展時(shí)序具具有重要要意義。他表示示，今后后東莞市市將從由由財(cái)政直直接投入入向公共共政策引引導(dǎo)轉(zhuǎn)變變、城建建重點(diǎn)地地區(qū)由市市區(qū)向市市域統(tǒng)籌籌轉(zhuǎn)變、城建內(nèi)內(nèi)容由搭搭建框架架向功能能整合轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變、新新區(qū)建設(shè)設(shè)向舊區(qū)區(qū)改造轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變等四四

10、個(gè)方面面積極轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變城市市規(guī)劃建建設(shè)思路路。 5、中中心區(qū)漸漸成“聚寶盆盆” 220044年6月月，東莞莞市行政政辦事中中心落成成；20005年年9月228日，圖書館館開館、青少年年活動(dòng)中中心落成成啟用；20005年112月228日，玉蘭大大劇院竣竣工，科科學(xué)技術(shù)術(shù)博物館館對外開開放。 不不僅僅是是中心廣廣場，從從20001年開開始，五五年來，東莞市市按照“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”戰(zhàn)略思思路，主主要在市市區(qū)推進(jìn)進(jìn)市屬重重點(diǎn)工程程建設(shè)，五年累累計(jì)完成成工程投投資約1120多多億元，建設(shè)了了中心廣廣場、玉玉蘭大劇劇院、濱濱江體育育公園、環(huán)城路路等數(shù)十十個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)工程，為提升升東莞形形象、促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮、

11、提高市市民生活活質(zhì)量作作出了積積極貢獻(xiàn)獻(xiàn)，也保保證了“一年一一大步，五年見見新城”目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)。 這這些重點(diǎn)點(diǎn)工程的的建設(shè)，也帶動(dòng)動(dòng)了各類類社會(huì)資資源往中中心區(qū)和和主城區(qū)區(qū)集中，使新城城市中心心發(fā)揮越越來越強(qiáng)強(qiáng)有力的的聚集和和輻射作作用，更更發(fā)揮強(qiáng)強(qiáng)有力的的聚才作作用，吸吸引中產(chǎn)產(chǎn)和白領(lǐng)領(lǐng)這支城城市重要要的建設(shè)設(shè)隊(duì)伍來來東莞置置業(yè)扎根根?？傊行男膮^(qū)成為為帶動(dòng)?xùn)|東莞城市市發(fā)展的的“聚寶盆盆”。 66、綜述述：東莞莞向國際際化大都都市邁進(jìn)進(jìn)中，規(guī)規(guī)劃先行行，政府府引導(dǎo)，初步架架構(gòu)及路路網(wǎng)格局局已顯成成效，核核心區(qū)域域中央央生活區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)將會(huì)全全面展開開。 二、東東莞市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展概述述

12、220033年是東東莞房地地產(chǎn)市場場高速發(fā)發(fā)展的元元年，商商品房銷銷售面積積比20002年年有了跳跳躍式的的增長，增幅為為1533%左右右。20004年年在20003年年的市場場瀉洪之之后出現(xiàn)現(xiàn)了122%降幅幅，但相相對于220022年仍有有1233%左右右的增長長，20005年年與20004年年基本持持平。而而20006年僅僅上半年年的商品品房銷售售面積就就達(dá)到了了20005年全全年的558%。從20003以以來，東東莞市商商品房銷銷售基本本維持在在一個(gè)較較高的平平臺(tái)。 1、近近年東莞莞市房地地產(chǎn)投資資情況 （數(shù)據(jù)來來源：東東莞房管管局）結(jié)論：從從圖表分分析來看看，東莞莞市房地地產(chǎn)投資資從2

13、0002年年開始飛飛速增長長，投資資幅度增增長明顯顯，時(shí)間間上與東東莞市城城市發(fā)展展進(jìn)程保保持一致致。 2、近近年東莞莞整體施施工面積積及竣工工面積比比較（119988-20005年年） 結(jié)論：施工面面積增速速明顯，竣工面面積與施施工面積積之比逐逐年下降降，施工工面積大大幅上升升，竣工工面積大大幅下降降。 3、東東莞市歷歷年商品品房銷售售面積分分析 結(jié)論：市場需需求量呈呈小幅下下降，需需求特征征未發(fā)生生明顯變變化，顯顯示出整整體需求求旺盛。 4、近近年東莞莞全市房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的走走勢 結(jié)結(jié)論：銷銷售金額額及均價(jià)價(jià)整體呈呈上升趨趨勢；價(jià)價(jià)格仍是是珠三角角城市的的洼地；雖然相相對價(jià)格格上漲不不明顯

14、，但上漲漲幅度仍仍然達(dá)77%以上上；最新新資料表表明，截截止到220066年8月月，東莞莞市商品品房住宅宅的均價(jià)價(jià)已突破破36000元/平方米米。 5、綜綜述：東東莞房地地產(chǎn)市場場隨著東東莞市城城市化進(jìn)進(jìn)程的步步伐快速速發(fā)展；東莞房房地產(chǎn)市市場需求求旺盛，整個(gè)市市場健康康有序的的發(fā)展； 相相比較珠珠三角其其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)城城市，東東莞的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展從量量和價(jià)上上都處于于較低水水平。東東莞房地地產(chǎn)市場場未來發(fā)發(fā)展將隨隨著城市市化進(jìn)程程的推動(dòng)動(dòng)出現(xiàn)一一個(gè)高速速發(fā)展的的局面。整體發(fā)發(fā)展將接接近或達(dá)達(dá)到珠三三角其他他同等經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)城市水水平。 三、東東莞城市市建設(shè)大大事記（20001220066）

15、220011年，東東莞市委委、市政政府提出出“一年一一大步，五年見見新城”的目標(biāo)標(biāo)； 220011年9月月，東莞莞大道建建成通車車,有效效地提高高了城市市形象，促進(jìn)了了城市新新區(qū)的發(fā)發(fā)展; 220033年9月月，鴻福福西路、東江大大道建成成通車，東莞主主城區(qū)東東西框架架拉開； 220044年1月月，東莞莞提出加加快城中中村改造造步伐，建設(shè)中中央生活活區(qū)等十十大成熟熟社區(qū)，完善社社區(qū)公共共設(shè)施； 220044年1月月，東莞莞中心廣廣場建成成開放； 220044年6月月，東莞莞市行政政辦事中中心落成成； 220044年，華華凱大廈廈、鴻福福廣場、金盈大大廈、聯(lián)聯(lián)通大廈廈、第一一國際等等高尚寫寫字樓

16、(住宅樓樓)拔地地而起； 220044年，以以體育路路、四環(huán)環(huán)路、東東莞大道道為界，以行政政文化中中心區(qū)(龍頭)為中心心，東南南西北全全面開花花，東向向新世紀(jì)紀(jì)豪園、景湖春春天等樓樓盤相繼繼開發(fā)，西向“江南世世家”、濱江江體育公公園初步步建成，南向向海關(guān)大大廈、石石竹新花花園等先先后拔地地而起，北向則則通過拆拆遷重建建，降低低民居對對周邊景景觀的破破壞性； 220055年9月月，圖書書館開館館、青少少年活動(dòng)動(dòng)中心落落成啟用用； 220055年122月，玉玉蘭大劇劇院竣工工，科學(xué)學(xué)技術(shù)博博物館對對外開放放； 220066年，東東莞市政政府確定定將用55年左右右的時(shí)間間建設(shè)中中央生活活區(qū)，這這一建

17、設(shè)設(shè)規(guī)劃將將寫入220066年東莞莞的政府府工作報(bào)報(bào)告，截截止20006年年3月份份，位于于南城區(qū)區(qū)辦事處處內(nèi)的“中央生生活區(qū)建建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)小組”辦公室室已經(jīng)收收拾妥當(dāng)當(dāng)，抽調(diào)調(diào)自城建建規(guī)劃局局、國土土資源局局、土地地儲(chǔ)備中中心等部部門的工工作人員員將于近近日內(nèi)正正式到崗崗； 220066年8月月份，南南城區(qū)打打算征回回中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)23000多畝畝土地，并或?qū)ζ渲兄屑s20095畝畝土地進(jìn)進(jìn)行整體體拍賣。 220066年9月月份，東莞市市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃（22005520220）評(píng)審會(huì)會(huì)在省建建設(shè)廳的的組織下下召開，開始了了東莞市市城市建建設(shè)新的的篇章。 四、東東莞中央央生活區(qū)區(qū)（CLL

18、D）概概況 1、東東莞市中中央生活活區(qū)規(guī)劃劃總面積積2.11平方公公里，平平均容積積率達(dá)到到1.22，總建建筑面積積2644.644萬平方方米 中中央生活活區(qū)詳細(xì)細(xì)規(guī)劃由由深圳市市城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)研究院院負(fù)責(zé)編編制，自自20001年111月開開始，220022年9月月完成并并上報(bào)市市政府審審批，110月獲獲市人民民政府審審批通過過。 中中央生活活區(qū)位于于東莞市市南城區(qū)區(qū)內(nèi)，東東臨東莞莞大道，西臨宏宏圖路（原南城城科技路路），北北臨三元元路（原原四環(huán)路路），南南臨環(huán)城城路（原原五環(huán)路路），總總面積22.1平平方公里里。在納納入規(guī)劃劃的2114.228公頃頃范圍內(nèi)內(nèi)，平均均容積率率達(dá)到11.2，總

19、建筑筑面積2264.64萬萬平方米米。其中中，外圍圍城市道道路及區(qū)區(qū)域內(nèi)非非居住區(qū)區(qū)用地面面積約556公頃頃，居住住區(qū)用地地約1558.228公頃頃，純住住宅用地地大約為為77.13公公頃，平平均容積積率為22.4，總建筑筑面積約約1855.500萬平方方米，11.555萬戶(1200平方米米戶)，4.65萬萬人(33人戶戶)。中中央生活活區(qū)將在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)教育育、體育育文化、商業(yè)、環(huán)衛(wèi)等等配套設(shè)設(shè)施，同同時(shí)建有有5大不不同主題題公園。在景觀觀建設(shè)方方面，將將以中央央休閑綠綠化帶為為主體，建筑高高度將從從中間向向兩側(cè)逐逐步升高高。 根根據(jù)規(guī)劃劃，中央央生活區(qū)區(qū)是東莞莞城市新新區(qū)的重重要

20、組成成部分，將規(guī)劃劃建設(shè)成成一個(gè)為為行政、文化、金融商商務(wù)區(qū)服服務(wù)的、具有完完備的公公共配套套設(shè)施和和充足的的綠地休休閑空間間、社區(qū)區(qū)活動(dòng)場場所及開開放度較較高的新新型社區(qū)區(qū)。2、中央央生活區(qū)區(qū)道路交交通體系系規(guī)劃高高起點(diǎn)，公共交交通便利利快捷，能夠快快速通達(dá)達(dá)市區(qū)及及市外，凸顯東東莞城市市作為珠珠三角商商務(wù)中心心的地位位； 與與四環(huán)路路和五環(huán)環(huán)路接駁駁，承接接市內(nèi)市市外的便便利：中中央生活活區(qū)正位位于四環(huán)環(huán)路與五五環(huán)路之之間，從從而和市市域內(nèi)的的各條主主干道形形成銜接接，方便便到達(dá)市市域和市市外的任任何地方方； 未未來輕軌軌線的開開通將會(huì)會(huì)使中央央生活區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)珠珠三角一一小時(shí)生生活圈的的便利

21、：未來輕輕軌線的的開通和和第一國國際站的的建成，將使中中央生活活區(qū)的對對外交通通更為便便利，加加強(qiáng)東莞莞同深圳圳、廣州州、惠州州的聯(lián)系系，為廣廣深人士士來莞投投資或自自住提供供了更為為優(yōu)越的的交通條條件。 城城建1號(hào)號(hào)5號(hào)號(hào)路實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)內(nèi)的通通暢迅捷捷：中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)城建建1號(hào)4號(hào)號(hào)路東西西橫穿，實(shí)現(xiàn)和和東莞大大道和科科技大道道的銜接接，通過過城建55號(hào)路的的南北貫貫通，使使1號(hào)4號(hào)號(hào)路又實(shí)實(shí)現(xiàn)有效效銜接，通過城城建1號(hào)號(hào)5號(hào)號(hào)路有效效的縱橫橫交叉，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)中心心區(qū)內(nèi)的的道路通通暢便利利。（截截止20006年年8月，規(guī)劃11路和規(guī)規(guī)劃2路路正在進(jìn)進(jìn)行施工工，預(yù)計(jì)計(jì)年底完完工，33路、4

22、4路和55路施工工尚未開開始） 增增設(shè)多條條公交線線路實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)公共交交通的便便利快捷捷：中央央生活區(qū)區(qū)及附近近地區(qū)將將設(shè)置33個(gè)公交交始末站站，100個(gè)公共共停車場場，2個(gè)個(gè)公共加加油站，一個(gè)位位于四環(huán)環(huán)路，一一個(gè)位于于雅園路路與五環(huán)環(huán)路接口口處，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共交交通的便便利快捷捷； 3、中中央生活活區(qū)公建建配套設(shè)設(shè)施齊備備，全力力打造東東莞城市市名片核核心區(qū) 實(shí)實(shí)現(xiàn)從小小學(xué)到高高中的教教學(xué)配套套，優(yōu)化化區(qū)域內(nèi)內(nèi)的教育育環(huán)境：中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)未來將將開辦高高、初中中分離的的中學(xué)11所，完完全小學(xué)學(xué)2所，新石竹竹花園附附設(shè)不完完全小學(xué)學(xué)1所，各居住住街坊根根據(jù)規(guī)模模設(shè)置幼幼兒園。

23、 完完善的體體育文化化設(shè)施，營造區(qū)區(qū)域內(nèi)良良好的生生活環(huán)境境和和諧諧的氛圍圍：中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)將來來除利用用中、小小學(xué)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場地外外，還規(guī)規(guī)劃了專專門的體體育公園園，包括括公共游游泳池、室內(nèi)健健身室、羽毛球球館、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃球場場等。同同時(shí)，利利用中央央公園良良好的濱濱水環(huán)境境，設(shè)置置文化娛娛樂中心心、露天天劇場、雕塑廣廣場等文文化娛樂樂設(shè)施。 完完善的商商業(yè)配套套，在滿滿足社區(qū)區(qū)內(nèi)生活活需求的的同時(shí)增增強(qiáng)區(qū)域域的商業(yè)業(yè)氛圍：小區(qū)規(guī)規(guī)劃了集集中、多多功能的的購物廣廣場、購購物公園園，在林林蔭大道道西側(cè)設(shè)設(shè)置西餐餐、酒吧吧街，購購物公園園內(nèi)部設(shè)設(shè)置美食食街，在在居住街街坊附近近設(shè)置菜菜場等便便利

24、性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施。 環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施的完完善，保保持整個(gè)個(gè)區(qū)域環(huán)環(huán)境的清清潔整齊齊：結(jié)合合菜場等等便利性性商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施設(shè)置垃垃圾收集集站、公公共廁所所等。 4、中中央生活活區(qū)主體體公共空空間與景景觀設(shè)計(jì)計(jì)相互交交融，引引入五大大主題公公園，營營造社區(qū)區(qū)整體舒舒適宜居居環(huán)境和和和諧溫溫馨氛圍圍 公公共空間間延續(xù)北北部行政政、文化化中心區(qū)區(qū)的中軸軸綠地，引入五五大主題題公園：中央生生活區(qū)延延續(xù)北部部行政、文化中中心區(qū)的的中軸綠綠地，南南部充分分考慮與與東南部部生態(tài)型型用地的的銜接，形成平平行于東東莞大道道的中央央綠化休休閑帶，構(gòu)筑該該地區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)性的的主體公公共空間間，促進(jìn)進(jìn)中央生生活區(qū)與與周圍地地

25、區(qū)的空空間、景景觀溝通通和聯(lián)系系，成為為城市級(jí)級(jí)別的南南北向空空間通廊廊。 將將社區(qū)化化服務(wù)的的概念引引入主體體公共空空間，使使中央綠綠化休閑閑帶成為為社區(qū)的的“大會(huì)所所”，安排排一系列列的居住住區(qū)服務(wù)務(wù)功能和和大尺度度的園林林綠地景景觀，沿沿線安排排林蔭公公園、體體育公園園、文化化公園、雕塑公公園、生生態(tài)公園園5個(gè)不不同主題題的公園園，強(qiáng)調(diào)調(diào)社區(qū)服服務(wù)的公公共性，增加社社區(qū)居民民之間的的交流空空間；利利用大規(guī)規(guī)模的主主體公共共空間作作為結(jié)構(gòu)構(gòu)的骨架架系統(tǒng)，將居住住組團(tuán)或或街坊規(guī)規(guī)?；⑼ㄟ^過設(shè)置街街坊內(nèi)的的視覺通通廊，與與主體公公共空間間相聯(lián)系系，使整整個(gè)地區(qū)區(qū)成為一一個(gè)完整整的城市市生活

26、區(qū)區(qū)。 通通過建筑筑實(shí)現(xiàn)圍圍合中央央休閑景景觀帶，展示東東莞城市市形象：中央生生活區(qū)以以結(jié)構(gòu)性性的中央央休閑綠綠化帶為為主體，以規(guī)模?；木泳幼〗址环粸閷?shí)體體兩側(cè)圍圍合，建建筑高度度從中間間向兩側(cè)側(cè)逐步升升高，這這是宏觀觀的景觀觀思路。同時(shí)，通過中中央休閑閑綠化帶帶向五環(huán)環(huán)路東莞大大道路口口的開敞敞，通過過該開口口北側(cè)建建筑景觀觀的塑造造，為人人們在從從南向北北進(jìn)入東東莞新城城區(qū)的過過程中提提供一個(gè)個(gè)對景景景觀，展展示東莞莞城市形形象。 道道路景觀觀豐富，富有韻韻律，使使每個(gè)建建筑都有有較好的的展示空空間：中中央生活活區(qū)通過過東西向向綠地公公共空間間的設(shè)置置，中央央生活區(qū)區(qū)沿東莞莞大道的的總體

27、輪輪廓被分分為三段段；在此此基礎(chǔ)上上，結(jié)合合各街坊坊布局，通過對對建筑密密度和高高度的局局部調(diào)整整，重復(fù)復(fù)表現(xiàn)“高低開敞綠綠地低高”的起伏伏韻律。 四四環(huán)路作作為行政政文化中中心區(qū)與與中央生生活區(qū)之之間的一一條重要要道路，也是東東西向景景觀大道道。在設(shè)設(shè)計(jì)中，將東莞莞日報(bào)報(bào)報(bào)業(yè)大廈廈、外經(jīng)經(jīng)貿(mào)大廈廈、工商商大廈、東莞海海關(guān)等高高層建筑筑盡量沿沿街布置置，為創(chuàng)創(chuàng)造具有有一定高高度的沿沿街公建建帶創(chuàng)造造條件；結(jié)合道道路和中中央綠化化休閑帶帶的設(shè)置置，將沿沿街建筑筑分化為為三組，使每個(gè)個(gè)建筑都都有較好好的展示示空間。對于南南城科技技路和五五環(huán)路，主要通通過各街街坊沿街街建筑高高度和密密度的變變化，體

28、體現(xiàn)一定定的高低低起伏和和節(jié)奏變變化。 5、中中央生活活區(qū)板塊塊土地現(xiàn)現(xiàn)狀分類類及規(guī)劃劃總指標(biāo)標(biāo)20011年，東東莞市委委、市政政府提出出“一年一一大步，五年見見新城”的目標(biāo)標(biāo)； 20001年99月，東東莞大道道建成通通車,有有效地提提高了城城市形象象，促進(jìn)進(jìn)了城市市新區(qū)的的發(fā)展; 20003年99月，鴻鴻福西路路、東江江大道建建成通車車，東莞莞主城區(qū)區(qū)東西框框架拉開開； 20004年11月，東東莞提出出加快城城中村改改造步伐伐，建設(shè)設(shè)中央生生活區(qū)等等十大成成熟社區(qū)區(qū)，完善善社區(qū)公公共設(shè)施施； 20004年11月，東東莞中心心廣場建建成開放放； 20004年66月，東東莞市行行政辦事事中心落落

29、成； 20004年，華凱大大廈、鴻鴻福廣場場、金盈盈大廈、聯(lián)通大大廈、第第一國際際等高尚尚寫字樓樓(住宅宅樓)拔拔地而起起； 220044年，以以體育路路、四環(huán)環(huán)路、東東莞大道道為界，以行政政文化中中心區(qū)(龍頭)為中心心，東南南西北全全面開花花，東向向新世紀(jì)紀(jì)豪園、景湖春春天等樓樓盤相繼繼開發(fā)，西向“江南世世家”、濱江江體育公公園初步步建成，南向向海關(guān)大大廈、石石竹新花花園等先先后拔地地而起，北向則則通過拆拆遷重建建，降低低民居對對周邊景景觀的破破壞性； 20005年99月，圖圖書館開開館、青青少年活活動(dòng)中心心落成啟啟用； 20005年112月，玉蘭大大劇院竣竣工，科科學(xué)技術(shù)術(shù)博物館館對外開開

30、放； 220066年，東東莞市政政府確定定將用55年左右右的時(shí)間間建設(shè)中中央生活活區(qū)，這這一建設(shè)設(shè)規(guī)劃將將寫入220066年東莞莞的政府府工作報(bào)報(bào)告，截截止20006年年3月份份，位于于南城區(qū)區(qū)辦事處處內(nèi)的“中央生生活區(qū)建建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)小組”辦公室室已經(jīng)收收拾妥當(dāng)當(dāng)，抽調(diào)調(diào)自城建建規(guī)劃局局、國土土資源局局、土地地儲(chǔ)備中中心等部部門的工工作人員員將于近近日內(nèi)正正式到崗崗； 20006年88月份，南城區(qū)區(qū)打算征征回中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)23300多多畝土地地，并或或?qū)ζ淦渲屑s220955畝土地地進(jìn)行整整體拍賣賣。 220066年9月月份，東莞市市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃（22005520220）評(píng)審會(huì)會(huì)在省建建

31、設(shè)廳的的組織下下召開，開始了了東莞市市城市建建設(shè)新的的篇章。 東莞中中央生活活區(qū)（CCLD）概況 1、東東莞市中中央生活活區(qū)規(guī)劃劃總面積積2.11平方公公里，平平均容積積率達(dá)到到1.22，總建建筑面積積2644.644萬平方方米； 中中央生活活區(qū)詳細(xì)細(xì)規(guī)劃由由深圳市市城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)研究院院負(fù)責(zé)編編制，自自20001年111月開開始，220022年9月月完成并并上報(bào)市市政府審審批，110月獲獲市人民民政府審審批通過過。 中中央生活活區(qū)位于于東莞市市南城區(qū)區(qū)內(nèi)，東東臨東莞莞大道，西臨宏宏圖路（原南城城科技路路），北北臨三元元路（原原四環(huán)路路），南南臨環(huán)城城路（原原五環(huán)路路），總總面積22.1平平

32、方公里里。在納納入規(guī)劃劃的2114.228公頃頃范圍內(nèi)內(nèi)，平均均容積率率達(dá)到11.2，總建筑筑面積2264.64萬萬平方米米。其中中，外圍圍城市道道路及區(qū)區(qū)域內(nèi)非非居住區(qū)區(qū)用地面面積約556公頃頃，居住住區(qū)用地地約1558.228公頃頃，純住住宅用地地大約為為77.13公公頃，平平均容積積率為22.4，總建筑筑面積約約1855.500萬平方方米，11.555萬戶(1200平方米米戶)，4.65萬萬人(33人戶戶)。中中央生活活區(qū)將在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)教育育、體育育文化、商業(yè)、環(huán)衛(wèi)等等配套設(shè)設(shè)施，同同時(shí)建有有5大不不同主題題公園。在景觀觀建設(shè)方方面，將將以中央央休閑綠綠化帶為為主體，建筑高高度

33、將從從中間向向兩側(cè)逐逐步升高高。 根根據(jù)規(guī)劃劃，中央央生活區(qū)區(qū)是東莞莞城市新新區(qū)的重重要組成成部分，將規(guī)劃劃建設(shè)成成一個(gè)為為行政、文化、金融商商務(wù)區(qū)服服務(wù)的、具有完完備的公公共配套套設(shè)施和和充足的的綠地休休閑空間間、社區(qū)區(qū)活動(dòng)場場所及開開放度較較高的新新型社區(qū)區(qū)。2、中央央生活區(qū)區(qū)道路交交通體系系規(guī)劃高高起點(diǎn)，公共交交通便利利快捷，能夠快快速通達(dá)達(dá)市區(qū)及及市外，凸顯東東莞城市市作為珠珠三角商商務(wù)中心心的地位位；與四環(huán)環(huán)路和五五環(huán)路接接駁，承承接市內(nèi)內(nèi)市外的的便利 中央生生活區(qū)正正位于四四環(huán)路與與五環(huán)路路之間，從而和和市域內(nèi)內(nèi)的各條條主干道道形成銜銜接，方方便到達(dá)達(dá)市域和和市外的的任何地地方；未

34、來輕輕軌線的的開通將將會(huì)使中中央生活活區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)珠三角角一小時(shí)時(shí)生活圈圈的便利利 未未來輕軌軌線的開開通和第第一國際際站的建建成，將將使中央央生活區(qū)區(qū)的對外外交通更更為便利利，加強(qiáng)強(qiáng)東莞同同深圳、廣州、惠州的的聯(lián)系，為廣深深人士來來莞投資資或自住住提供了了更為優(yōu)優(yōu)越的交交通條件件。城建11號(hào)5號(hào)路路實(shí)現(xiàn)中中心區(qū)內(nèi)內(nèi)的通暢暢迅捷 中中央生活活區(qū)內(nèi)城城建1號(hào)號(hào)4號(hào)號(hào)路東西西橫穿，實(shí)現(xiàn)和和東莞大大道和科科技大道道的銜接接，通過過城建55號(hào)路的的南北貫貫通，使使1號(hào)4號(hào)號(hào)路又實(shí)實(shí)現(xiàn)有效效銜接，通過城城建1號(hào)號(hào)5號(hào)號(hào)路有效效的縱橫橫交叉，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)中心心區(qū)內(nèi)的的道路通通暢便利利。（截截止20006年年8月

35、，規(guī)劃11路和規(guī)規(guī)劃2路路正在進(jìn)進(jìn)行施工工，預(yù)計(jì)計(jì)年底完完工，33路、44路和55路施工工尚未開開始）增設(shè)多多條公交交線路實(shí)實(shí)現(xiàn)中心心區(qū)公共共交通的的便利快快捷 中中央生活活區(qū)及附附近地區(qū)區(qū)將設(shè)置置3個(gè)公公交始末末站，110個(gè)公公共停車車場，22個(gè)公共共加油站站，一個(gè)個(gè)位于四四環(huán)路，一個(gè)位位于雅園園路與五五環(huán)路接接口處，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)域域內(nèi)公共共交通的的便利快快捷； 3、中中央生活活區(qū)公建建配套設(shè)設(shè)施齊備備，全力力打造東東莞城市市名片核核心區(qū)實(shí)現(xiàn)從從小學(xué)到到高中的的教學(xué)配配套，優(yōu)優(yōu)化區(qū)域域內(nèi)的教教育環(huán)境境 中中央生活活區(qū)內(nèi)未未來將開開辦高、初中分分離的中中學(xué)1所所，完全全小學(xué)22所，新新石竹花花

36、園附設(shè)設(shè)不完全全小學(xué)11所，各各居住街街坊根據(jù)據(jù)規(guī)模設(shè)設(shè)置幼兒兒園。完善的的體育文文化設(shè)施施，營造造區(qū)域內(nèi)內(nèi)良好的的生活環(huán)環(huán)境和和和諧的氛氛圍 中中央生活活區(qū)內(nèi)將將來除利利用中、小學(xué)運(yùn)運(yùn)動(dòng)場地地外，還還規(guī)劃了了專門的的體育公公園，包包括公共共游泳池池、室內(nèi)內(nèi)健身室室、羽毛毛球館、網(wǎng)球場場、籃球球場等。同時(shí)，利用中中央公園園良好的的濱水環(huán)環(huán)境，設(shè)設(shè)置文化化娛樂中中心、露露天劇場場、雕塑塑廣場等等文化娛娛樂設(shè)施施。完善的的商業(yè)配配套，在在滿足社社區(qū)內(nèi)生生活需求求的同時(shí)時(shí)增強(qiáng)區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛圍圍 小小區(qū)規(guī)劃劃了集中中、多功功能的購購物廣場場、購物物公園，在林蔭蔭大道西西側(cè)設(shè)置置西餐、酒吧街街，購物物

37、公園內(nèi)內(nèi)部設(shè)置置美食街街，在居居住街坊坊附近設(shè)設(shè)置菜場場等便利利性商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施。環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施的完完善，保保持整個(gè)個(gè)區(qū)域環(huán)環(huán)境的清清潔整齊齊 結(jié)合菜菜場等便便利性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置垃圾圾收集站站、公共共廁所等等。 東莞中中央生活活區(qū)（CCLD）概況 4、中中央生活活區(qū)主體體公共空空間與景景觀設(shè)計(jì)計(jì)相互交交融，引引入五大大主題公公園，營營造社區(qū)區(qū)整體舒舒適宜居居環(huán)境和和和諧溫溫馨氛圍圍公共空空間延續(xù)續(xù)北部行行政、文文化中心心區(qū)的中中軸綠地地，引入入五大主主題公園園； 中中央生活活區(qū)延續(xù)續(xù)北部行行政、文文化中心心區(qū)的中中軸綠地地，南部部充分考考慮與東東南部生生態(tài)型用用地的銜銜接，形形成平行行于

38、東莞莞大道的的中央綠綠化休閑閑帶，構(gòu)構(gòu)筑該地地區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)性的主主體公共共空間，促進(jìn)中中央生活活區(qū)與周周圍地區(qū)區(qū)的空間間、景觀觀溝通和和聯(lián)系，成為城城市級(jí)別別的南北北向空間間通廊。 將將社區(qū)化化服務(wù)的的概念引引入主體體公共空空間，使使中央綠綠化休閑閑帶成為為社區(qū)的的“大會(huì)所所”，安排排一系列列的居住住區(qū)服務(wù)務(wù)功能和和大尺度度的園林林綠地景景觀，沿沿線安排排林蔭公公園、體體育公園園、文化化公園、雕塑公公園、生生態(tài)公園園5個(gè)不不同主題題的公園園，強(qiáng)調(diào)調(diào)社區(qū)服服務(wù)的公公共性，增加社社區(qū)居民民之間的的交流空空間；利利用大規(guī)規(guī)模的主主體公共共空間作作為結(jié)構(gòu)構(gòu)的骨架架系統(tǒng)，將居住住組團(tuán)或或街坊規(guī)規(guī)?；⑼ㄟ^

39、過設(shè)置街街坊內(nèi)的的視覺通通廊，與與主體公公共空間間相聯(lián)系系，使整整個(gè)地區(qū)區(qū)成為一一個(gè)完整整的城市市生活區(qū)區(qū)。通過建建筑實(shí)現(xiàn)現(xiàn)圍合中中央休閑閑景觀帶帶，展示示東莞城城市形象象 中中央生活活區(qū)以結(jié)結(jié)構(gòu)性的的中央休休閑綠化化帶為主主體，以以規(guī)?；木幼∽〗址粸闉閷?shí)體兩兩側(cè)圍合合，建筑筑高度從從中間向向兩側(cè)逐逐步升高高，這是是宏觀的的景觀思思路。同同時(shí)，通通過中央央休閑綠綠化帶向向五環(huán)路路東莞大大道路口口的開敞敞，通過過該開口口北側(cè)建建筑景觀觀的塑造造，為人人們在從從南向北北進(jìn)入東東莞新城城區(qū)的過過程中提提供一個(gè)個(gè)對景景景觀，展展示東莞莞城市形形象。道路景景觀豐富富，富有有韻律，使每個(gè)個(gè)建筑都都有較

40、好好的展示示空間 中中央生活活區(qū)通過過東西向向綠地公公共空間間的設(shè)置置，中央央生活區(qū)區(qū)沿東莞莞大道的的總體輪輪廓被分分為三段段；在此此基礎(chǔ)上上，結(jié)合合各街坊坊布局，通過對對建筑密密度和高高度的局局部調(diào)整整，重復(fù)復(fù)表現(xiàn)“高低開敞綠綠地低高”的起伏伏韻律。 四四環(huán)路作作為行政政文化中中心區(qū)與與中央生生活區(qū)之之間的一一條重要要道路，也是東東西向景景觀大道道。在設(shè)設(shè)計(jì)中，將東莞莞日報(bào)報(bào)報(bào)業(yè)大廈廈、外經(jīng)經(jīng)貿(mào)大廈廈、工商商大廈、東莞海海關(guān)等高高層建筑筑盡量沿沿街布置置，為創(chuàng)創(chuàng)造具有有一定高高度的沿沿街公建建帶創(chuàng)造造條件；結(jié)合道道路和中中央綠化化休閑帶帶的設(shè)置置，將沿沿街建筑筑分化為為三組，使每個(gè)個(gè)建筑都都

41、有較好好的展示示空間。對于南南城科技技路和五五環(huán)路，主要通通過各街街坊沿街街建筑高高度和密密度的變變化，體體現(xiàn)一定定的高低低起伏和和節(jié)奏變變化。 5、中中央生活活區(qū)板塊塊土地現(xiàn)現(xiàn)狀分類類及規(guī)劃劃總指標(biāo)標(biāo) 土土地種類類 面積積 有有證空地地 14475.6畝 未未辦證空空地 1198.24畝畝 居居民公寓寓 611.833畝 舊舊村用地地 2665.888畝 已已建廠區(qū)區(qū)用地 933.611畝 合合計(jì) 20095.16畝畝 規(guī)規(guī)劃總指指標(biāo) 總總用地面面積 2214.28公公頃 其其中：居居住區(qū)用用地面積積 1558.228公頃頃 外外圍城市市道路及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)非居住住區(qū)用地地面積（包括北北部商業(yè)業(yè)

42、辦公區(qū)區(qū)、中部部山體和和賓館及及南部辦辦公區(qū)） 566.000公頃 總總建筑面面積 2264.64萬萬平方米米 平平均容積積率 11.2 居居住相關(guān)關(guān)指標(biāo) 住住宅用地地面積 77.13公公頃 住住宅建筑筑面積 1855.500萬平方方米 住住宅平均均容積率率 2.4 居居住戶數(shù)數(shù) 1154996戶 居居住人數(shù)數(shù) 4464887人 中央生生活區(qū)浮浮出水面面，困惑惑和機(jī)遇遇都是挑挑戰(zhàn) 20006年99月底，東莞市市出臺(tái)的的東莞莞市住房房建設(shè)規(guī)規(guī)劃(220066- 220100)(以下簡簡稱住住房規(guī)劃劃)，對中央央生活區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)排排出了時(shí)時(shí)間表，20006年、20007年東東莞市住住房建設(shè)設(shè)的

43、重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域中央央生活區(qū)區(qū)。至此此，中央央生活區(qū)區(qū)浮出水水面，可可以看到到的是，面臨的的挑戰(zhàn)還還是很大大的，不不管是困困惑還是是機(jī)遇。 開發(fā)模模式的困困惑一枝獨(dú)獨(dú)秀還是是群芳爭爭艷 中央生生活區(qū)的的啟動(dòng)，首先給給人一個(gè)個(gè)懸念，有消息息報(bào)道說說中央生生活區(qū)的的土地或或?qū)⒄w體出讓，整片開開發(fā)！ 中中央生活活區(qū)總規(guī)規(guī)劃建筑筑面積約約2644萬平方方米，這這樣一個(gè)個(gè)體量，無論在在過去、現(xiàn)在還還是未來來都是東東莞超級(jí)級(jí)體量的的大盤，中央生生活區(qū)地地段的價(jià)價(jià)值不同同一般地地段，故故而整體體出讓的的價(jià)格初初步估計(jì)計(jì)至少超超過300個(gè)億，即使是是采用滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)的模式式，開發(fā)發(fā)企業(yè)啟啟動(dòng)的資資金量保保守估計(jì)計(jì)

44、也要超超過500億！這這樣的超超大額土土地交易易及開發(fā)發(fā)，在整整個(gè)國內(nèi)內(nèi)都是引引人矚目目。 回回顧過去去，東莞莞的城市市進(jìn)程及及房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展過過程中有有兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目很值值得深味味的，一一個(gè)在南南城中心心區(qū)，一一個(gè)在旗旗峰山下下，規(guī)模模都接近近百萬，占有絕絕好的城城市及自自然資源源，歷經(jīng)經(jīng)多年開開發(fā)，到到如今，依然是是不溫不不火。雖雖然這個(gè)個(gè)結(jié)果有有著多方方面原因因，很顯顯然，中中央生活活區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)是不能能重蹈覆覆轍的。 對對于企業(yè)業(yè)而言，年開發(fā)發(fā)規(guī)模是是有限的的，特別別是在區(qū)區(qū)域市場場的開發(fā)發(fā)上，會(huì)會(huì)受到政政策扶持持力度、企業(yè)開開發(fā)能力力、開發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)資資源及市市場消化化力的多多重因素素的制

45、約約，對于于類似中中央生活活區(qū)這樣樣的超級(jí)級(jí)大盤，5年時(shí)時(shí)間開發(fā)發(fā)建設(shè)周周期，能能否順利利實(shí)現(xiàn)，可以說說，整個(gè)個(gè)國內(nèi)鮮鮮有成功功的典范范。 當(dāng)當(dāng)然，無無容置疑疑的是，整個(gè)地地塊歸攏攏一個(gè)或或幾個(gè)企企業(yè)來開開發(fā)，相相關(guān)配套套資源的的統(tǒng)籌安安排、中中央生活活區(qū)的整整體統(tǒng)一一性必將將大大優(yōu)優(yōu)于群芳芳斗艷的的局面。而且，在政府府相關(guān)調(diào)調(diào)度管理理上也更更具有優(yōu)優(yōu)勢。對對于開發(fā)發(fā)企業(yè)而而言，也也可以利利用相關(guān)關(guān)土地開開發(fā)獲取取最大限限度的政政府支持持，從而而獲取最最優(yōu)惠的的政策扶扶持。 對于中中央生活活區(qū)的開開發(fā)模式式，究竟竟是一枝枝獨(dú)秀，還是群群芳爭艷艷，最后后還是看看政府如如何協(xié)同同開發(fā)企企業(yè)共同同完

46、成區(qū)區(qū)域的開開發(fā)和建建設(shè)。 時(shí)間進(jìn)進(jìn)程的困困惑五年時(shí)時(shí)間，給給東莞城城市圓一一個(gè)夢 中中央生活活區(qū)的開開發(fā)時(shí)間間表是五五年，按按照東莞莞三年出出規(guī)模，五年出出新城的的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，中中央生活活區(qū)要在在五年內(nèi)內(nèi)開發(fā)建建設(shè)完畢畢，五年年的時(shí)間間進(jìn)程，中央生生活區(qū)能能如愿嗎嗎？ 東東莞的的的一大社社區(qū)東泰泰花園的的開發(fā)時(shí)時(shí)間19993年年20003年年，歷經(jīng)經(jīng)十年時(shí)時(shí)間，中中央生活活區(qū)體量量遠(yuǎn)超東東泰，時(shí)時(shí)間上縮縮短一半半，從開開發(fā)建設(shè)設(shè)層面來來講，五五年時(shí)間間建設(shè)2264萬萬平米的的建筑不不是大問問題。但但是，住住宅的開開發(fā)是以以銷售、居住為為終結(jié)點(diǎn)點(diǎn)，五年年的時(shí)間間東莞市市場能消消化這么么大的體體

47、量嗎？ 220055年全年年東莞市市的成交交住宅面面積僅為為2088.655萬平方方米，主主城區(qū)所所占比例例不超過過六成，其中南南城區(qū)所所占份額額僅是主主城區(qū)的的三成不不到。中中央生活活區(qū)如此此規(guī)模體體量上市市，5年年內(nèi)市場場恐難消消化，這這將在客客觀上制制約中央央生活區(qū)區(qū)開發(fā)的的進(jìn)程。 東東莞的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展時(shí)間間相對較較短，年年成交總總量過低低也與東東莞的城城市規(guī)模模不相匹匹配。與與東莞毗毗鄰的深深圳，近近三年成成交總量量近千萬萬平方米米，一方方面得益益于城市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也也與深圳圳近幾年年進(jìn)行福福田中心心區(qū)、深深圳西岸岸的建設(shè)設(shè)不無關(guān)關(guān)系。即即使是與與東莞同同一城市市級(jí)別的的中山

48、市市，年成成交總量量也在四四百萬平平方米以以上。用用發(fā)展的的眼光來來看，東東莞城市市的住宅宅市場年年成交總總量將會(huì)會(huì)在幾年年內(nèi)突破破五百萬萬平方米米。屆時(shí)時(shí)市場強(qiáng)強(qiáng)大的消消化能力力，將會(huì)會(huì)在五年年時(shí)間，給東莞莞城市圓圓一個(gè)夢夢。 板塊競競爭的困困惑有限的的市場容容量，無無限的發(fā)發(fā)展前景景 最最新公布布的東東莞市住住宅建設(shè)設(shè)規(guī)劃明確提提出“十一五五”期間東東莞市主主城區(qū)居居住用地地規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為“二帶、二區(qū)、三片、多點(diǎn)”的模式式。而220066年、220077年住宅宅建設(shè)規(guī)規(guī)劃的重重點(diǎn)區(qū)域域，也集集中在輕輕軌沿線線居住帶帶、中央央生活區(qū)區(qū)、萬江江中心區(qū)區(qū)和松山山湖商務(wù)務(wù)居住區(qū)區(qū)，同時(shí)時(shí)啟動(dòng)?xùn)|

49、東莞水道道沿線居居住帶。東莞樓樓市的發(fā)發(fā)展進(jìn)程程也從單單盤競爭爭的局面面上升板板塊競爭爭的態(tài)勢勢上，可可以認(rèn)為為，中央央生活區(qū)區(qū)的啟動(dòng)動(dòng)，將拉拉開東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)板塊競競爭的全全新格局局。 在未來來的板塊塊競爭格格局下，中央生生活區(qū)具具有明顯顯的優(yōu)勢勢。 中中央生活活區(qū)周邊邊的擁有有整個(gè)城城市最成成熟、最最完善的的市政配配套資源源，圖書書館、少少年宮、科技館館、玉蘭蘭大劇院院等自然然成了中中央生活活區(qū)的配配套，板板塊優(yōu)勢勢無與倫倫比。在在交通方方面，中中央生活活區(qū)南北北相鄰東東莞市的的四環(huán)路路和五環(huán)環(huán)路，東東面是東東莞大道道，都是是城市的的主要快快速干道道，便利利中央生生活區(qū)往往來鎮(zhèn)區(qū)區(qū)和其它它

50、城市。在內(nèi)部部環(huán)境營營造上，規(guī)劃了了五個(gè)主主題公園園和大型型購物廣廣場，整整體的競競爭力顯顯而易見見。 就板塊塊的綜合合優(yōu)勢而而言，松松山湖商商務(wù)區(qū)、東莞水水道沿線線濱江居居住帶會(huì)會(huì)對中央央生活區(qū)區(qū)形成競競爭。 輕輕軌沿線線居住帶帶板塊除除交通便便利優(yōu)勢勢外，綜綜合優(yōu)勢勢不強(qiáng)，故而不不在競爭爭范疇內(nèi)內(nèi)，萬江江中心區(qū)區(qū)板塊成成熟度與與中央生生活區(qū)差差距較大大，短期期內(nèi)不會(huì)會(huì)有明顯顯競爭。而松山山湖商務(wù)務(wù)區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，規(guī)劃劃低密度度高檔住住宅，對對高端住住宅的客客戶群體體有較強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力，對對中央生生活區(qū)的的高端客客戶會(huì)存存在直接接的競爭爭；東莞莞水道沿沿線濱江江居住帶帶借江景景資源、大規(guī)模模社區(qū)等等綜合優(yōu)優(yōu)勢，會(huì)會(huì)受到城城市中有有著親水水情節(jié)的的中高端端客戶的的青睞，對中央央生活區(qū)區(qū)的中高高端客戶戶群體會(huì)會(huì)產(chǎn)生一一定的分分流。 板塊的的競爭，在有限限的市場場容量下下，演