東莞某花園開發(fā)可行性研究報告

1、東莞時富富花園DDE棟開開發(fā)可行行性研究究報告（目錄）報告摘要要1開發(fā)發(fā)企業(yè)2項目目簡介3項目目經(jīng)濟效效益指標標4結論論、風險險及建議議項目概況況1項目目綜述1.11項目位位置2項目目用地2.11用地面面積2.22地塊形形狀2.33地塊現(xiàn)現(xiàn)狀2.44項目經(jīng)經(jīng)濟技術術指標3項目目發(fā)展狀狀況3.11項目發(fā)發(fā)展單位位簡介3.22項目法法律手續(xù)續(xù)項目投資資環(huán)境1宏觀觀經(jīng)濟分分析1.11全國整整體經(jīng)濟濟環(huán)境1.22東莞經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境2寮步步鎮(zhèn)概況況2.11寮步鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)濟2.33寮步鎮(zhèn)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析1市場場總體特特征2市場場供給分分析2.11住宅供供給2.22商業(yè)供供給3市場場需求分分析3.

2、11住宅需需求3.22商業(yè)需需求項目發(fā)展展定位1項目目SWOOT分析析2發(fā)展展戰(zhàn)略3形象象定位4產(chǎn)品品定位5戶型型定位6客戶戶定位7價格格定位營銷策略略1營銷銷策劃2營銷銷計劃3場地地布置4營銷銷費用物業(yè)管理理策略1物業(yè)業(yè)管理的的前期介介入2管理理費的確確定3具體體對本小小區(qū)的物物業(yè)管理理的建議議項目可行行性研究究1項目目投資估估算及資資金籌借借計劃1.11投資與與成本費費用估算算1.22開發(fā)費費用估算算1.33總成本本費用匯匯總分攤攤表1.44資金籌籌借、投投資計劃劃及借款款利息2項目目銷售和和租貸收收入測算算2.11住宅銷銷售單價價的確定定2.22商鋪銷銷售單價價的確定定2.33車位銷銷售

3、單價價的確定定2.44總收入入估算3項目目財務評評價3.11稅金計計算3.22損益表表及靜態(tài)態(tài)盈利分分析3.33現(xiàn)金流流量表及及動態(tài)盈盈利分析析3.44資金來來源與運運用表的的貨款償償還能力力4項目目不確定定分析4.11盈虧不不確定分分析4.22敏感性性分析4.33決策概概率分析析4.44風險規(guī)規(guī)避和控控制措施施5項目目效益評評價5.11項目社社會效益益評價5.22項目環(huán)環(huán)境效益益評價6結論論與建議議評估結論論有關說明明及建議議報告摘要要開發(fā)企業(yè)業(yè) 東莞市市時富花花園開發(fā)發(fā)有限公公司是香香港時富富集團下下屬全資資企業(yè),主要從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、銷售售、租貸貸及管理理業(yè)務，注冊資資本人民民幣3，

4、2000萬元。企業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀況況良好，具有較較好的發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。項目簡介?本項項目位于于東莞市市莞樟大大道與五五環(huán)路、莞深高高速莞城城出入口口交匯處處東側，用地面面積7，3977，744平方米米（指EE和D型型），建建筑面積積91，9688，800平方米米，建筑筑密度不不大于229%，建筑高高度控制制在177層以下下。項目經(jīng)濟濟效益指指標 項目總總投資：2111,8116,9962元元 項目銷銷售收入入：3009,5548,8866元（別別墅/住住宅銷售售率：995%）；商業(yè)業(yè)銷售率率：1000%稅后利潤潤54,1144,9992成本利潤潤率：225.555%財務內(nèi)部部收益率率(FIIRR)：

5、344.277%財務凈現(xiàn)現(xiàn)值(FFNPVV): 45,5600,2772動態(tài)投資資回收期期：1.87年年貸款償還還期：22年結論、風風險及建建議 結論論 本項項目開發(fā)發(fā)商已合合法取得得本項目目土地使使用權，各項建建設手續(xù)續(xù)正在申申辦中。因此，我方在在后面的的分析測測算中假假定本項項目在土土地取得得、立項項、開發(fā)發(fā)建設、銷售等等方面均均遵照國國家及東東莞市的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)程序序及規(guī)定定。 根據(jù)據(jù)測算，在預測測的銷售售價格、銷售率率條件下下，本項項目具備備良好的的可行性性。風險及建建議寮步鎮(zhèn)房房地產(chǎn)市市場規(guī)模模小，具具屬于封封閉型市市場，因因此需要要切實考考慮市場場容量和和市場銷銷售節(jié)奏奏；

6、本地地塊雖然然土地成成本較低低，但仍仍需要嚴嚴格控制制工程成成本和管管理成本本。充分利用用地塊位位置優(yōu)勢勢和地段段資源；與知名名專業(yè)設設計公司司、品牌牌實力建建筑公司司合作，強強聯(lián)聯(lián)合，打打造小區(qū)區(qū)品牌和和企業(yè)品品牌；制制定合理理的市場場營銷方方案，擴擴大媒體體宣傳，注重營營銷推廣廣，保證證銷售資資金回款款。項目概況況2.1項項目綜述述2.1.1 項項目位置置 項目目位于東東莞市寮寮步鎮(zhèn)橫橫坑村,東臨三三星、偉偉易達,南望旗旗峰山公公園,西西靠東城城及東城城汽車客客運總站站，北向向莞樟大大道。2.2 項目總總規(guī)劃用用地面積積3366,0888平方方米,項項目總建建設用地地面積22800052平

7、平方米,容積率率不大于于2.55, 建建筑高度度控制在在28層層以下。2.2.2 地地塊形狀狀 地地塊呈四四邊形,整體形形狀較規(guī)規(guī)則。2.2.3 地地塊現(xiàn)狀狀 項項目用地地地勢平平坦,五五通一平平,具備備建設條條件.圖7：地地塊現(xiàn)狀狀之一 圖圖8：地地塊現(xiàn)狀狀之二 圖2.2.4 項項目用地地經(jīng)濟技技術指標標 根根據(jù)委托托方提供供的資料料,本項項目各項項經(jīng)濟技技術指標標如下表表所示: 項目目 規(guī)劃劃指標建筑占地地面積(只指DD、E型型)7,3997,774m總建筑面面積(只只指D、E型)91,9968,88mm用地性質(zhì)質(zhì)商住用地地土地使用用年限70建筑密度度29%建筑高度度17總戶數(shù)666戶戶綠

8、化率38%2.3項項目發(fā)展展狀況2.3.1項目目發(fā)展單單位簡介介 東莞莞市時富富花園開開發(fā)有限限公司 成立立日期:一九九九四年九九月二日日;注冊冊號:00031153;編號:No0006449088;住所所：東莞莞市寮步步鎮(zhèn)橫坑坑金銀嶺嶺開發(fā)區(qū)區(qū);法定定代表人人:朱正正賢;注注冊資本本:32200萬萬元;企企業(yè)類型型:合作作經(jīng)營(港資);經(jīng)營營范圍:建造東東莞時富富花園商商品住宅宅、商場場及配套套設施，開展銷銷售、出出租及管管理業(yè)務務;涉及及許可證證的項目目憑證可可許經(jīng)營營).營營業(yè)期限限:自一一九九四四年九月月二日至至二OOO四年九九月一日日。時富花園園開發(fā)有有限公司司的土地地儲備情情況：東

9、莞市寮寮步鎮(zhèn)橫橫坑金銀銀嶺5000畝土土地.項目目法律手手續(xù)本項目在在土地取取得、立立項、開開發(fā)建設設等方面面均遵照照國家及及東莞市市的房地地產(chǎn)項目目開發(fā)程程序及規(guī)規(guī)定。項目投資資環(huán)境.宏宏觀經(jīng)濟濟分析.全國國整體經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境（）20002年國國民經(jīng)濟濟良好發(fā)發(fā)展勢頭頭全國國國內(nèi)生生產(chǎn)總值值1022,3998億元元，按可可比價格格計算，比上年年增長 8%。其中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值 1148883 億億元，增增長2.9%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值值 5229822億元，增長 9.99%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增值 34,5333億元，增長77.3%。（）全全國地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況房地產(chǎn)市市場繼續(xù)續(xù)保持增增長勢頭頭。在年

10、，我我國經(jīng)濟濟持續(xù)快快速發(fā)展展、城市市化進程程加快、居民收收入水平平提高及及政府啟啟動內(nèi)需需的政策策，都為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展注入入了新的的活力，在諸多多利好因因素的驅(qū)驅(qū)動下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場也也繼續(xù)保保持在高高位運行行狀態(tài)。預計年的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展主題，結構調(diào)調(diào)整和規(guī)規(guī)范是主主線，市市場體系系將進一一步完善善，供求求兩旺，行業(yè)繼繼續(xù)保持持增長勢勢頭。房地產(chǎn)投投資繼續(xù)續(xù)增長，但增幅幅會逐漸漸回落年房地地產(chǎn)投資資增長將將明顯放放慢；房房地產(chǎn)企企業(yè)效益益降幅可可能較小小，但企企業(yè)間的的差異將將很大；產(chǎn)品結結構調(diào)整整步伐加加快，新新型建材材和高科科技廣泛泛應用；外資進進入加速速，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將加強

11、強聯(lián)盟，在海外外資金加加速進入入的同時時，國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)也也將會加加強聯(lián)盟盟，以適適應發(fā)展展要求和和應對來來自各方方面的挑挑戰(zhàn)。房價地域域分化明明顯，價價格走勢勢溫和回回落由國家計計委經(jīng)濟濟研究所所與北京京新華在在線聯(lián)合合推出的的中國國行業(yè)景景氣分析析報告指出，年房房價將呈呈溫和回回落態(tài)勢勢，房地地產(chǎn)業(yè)今今明兩年年將進入入回落盤盤整階段段；房改改以及相相關的政政策效應應經(jīng)過前前幾年的的充分釋釋放后，正趨于于明顯遞遞減；個個人購買買繼續(xù)成成為市場場主流。因區(qū)域域發(fā)展的的不平衡衡，房價價發(fā)展趨趨勢呈現(xiàn)現(xiàn)較大的的差異性性，高速速發(fā)展的的中西部部地區(qū)價價格將保保持增長長勢頭，發(fā)展成成熟的東東部沿海

12、海地區(qū)房房價則出出現(xiàn)調(diào)整整回落。品牌化將將成時尚尚，行業(yè)業(yè)競爭走走向深入入以品牌為為核心來來重組企企業(yè)和配配置資源源的重要要機制在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市市場中初初露端倪倪，并出出現(xiàn)了一一批像萬萬科這樣樣營造品品牌比較較成功的的企業(yè)，受到市市場的追追捧。年，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將秉承承品牌化化發(fā)展趨趨勢，個個性化、品牌化化繼續(xù)成成為時尚尚，成為為各個房房地產(chǎn)企企業(yè)在競競爭中制制勝的重重要策略略。停止出讓讓別墅用用地，調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)結構為切實保保護土地地資源，維護土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃和城城市規(guī)劃劃的嚴肅肅性，規(guī)規(guī)范土地地市場秩秩序，防防止樓市市動蕩造造成風險險，年年月日，國土資資源部就就“清理各各類園區(qū)

13、區(qū)用地，加強土土地供應應調(diào)控有有關問題題”發(fā)出緊緊急通知知。嚴格格控制土土地供應應總量，特別是是住宅和和寫字樓樓用地的的供應量量，優(yōu)化化土地供供應布局局和結構構，防止止樓市動動蕩帶來來風險。停止別別墅類用用地的土土地供應應。過量量供應的的地方，要認真真進行清清理。普普通住宅宅價格上上漲過快快的地方方可以適適當增加加當?shù)鼐泳用褓徺I買并居住住的普通通住宅的的土地供供應，但但也要把把握市場場吸納能能力，嚴嚴格控制制總量。進一步加加強房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務管管理年月月日，中國人人民銀行行下發(fā)關于進進一步加加強房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務管管理的通通知，通知要要求：加加強房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款管管理，引引導規(guī)范范貸款投投

14、向。房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款對象應應為具備備地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)、信用用等級較較高、沒沒有拖欠欠工程款款的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)；貸款應應重點支支持符合合中低收收入家庭庭購買能能力的住住宅項目目，對大大戶型、大面積積、高檔檔商品房房、別墅墅等項目目應當限限制；房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)申請銀銀行貸款款，其自自有資金金（指所所有者權權益）應應不低于于開發(fā)項項目總投投資的；對土地地儲備機機構發(fā)放放的貸款款為抵押押貸款，貸款額額度不得得超過所所收購土土地評估估價值的的，貸款款期限最最長不得得超過年；為為減輕借借款人不不必要的的利息負負擔，商商業(yè)銀行行只能對對購買主主體結構構已封頂頂住房的的個人發(fā)發(fā)放個人人住房貸貸款；

15、對對借款人人申請個個人住房房貸款購購買第一一套自住住住房的的，收付付款比例例仍執(zhí)行行的規(guī)定定；對購購買第二二套以上上（含第第二套）住房的的，應適適當提高高首付款款比例；借款人人申請個個人商業(yè)業(yè)用房貸貸款的抵抵借比不不得超過過，貸款款期限最最長不得得超過年，所購商商業(yè)用房房為竣工工驗收的的房屋。對借款款人以“商住兩兩用房”名義申申請銀行行貸款的的，商業(yè)業(yè)銀行一一律按照照個人商商業(yè)用房房貸款管管理規(guī)定定執(zhí)行。東莞市市宏觀市市場環(huán)境境分析東莞市概概況東莞位于于珠江三三角洲東東北部，東臨惠惠州、博博羅，南南連深圳圳，西與與番禺隔隔海相望望，北距距廣州公里里，南距距香港公里里，地處處穗深港港經(jīng)濟走走廊的

16、中中間，水水陸交通通極為便便利，廣廣九、京京九廣梅梅汕鐵路路在此交交匯；廣廣深公路路貫穿其其中；距距廣州白白云機場場和深圳圳寶安機機場都只只有公里左左右；主主要港口口虎門門港是國國家一類類口岸，對外國國籍船舶舶開放。當?shù)貧鈿夂驕睾秃停锂a(chǎn)產(chǎn)豐富，是著名名的魚米米之鄉(xiāng)。同時，東莞還還是全國國著名的的僑鄉(xiāng)。祖籍東東莞的海海外僑胞胞有多萬人人，港澳澳臺同胞胞多多人。優(yōu)優(yōu)越的人人文地理理環(huán)境，吸引了了大批外外商前來來投資。東莞莞于年年月撤撤縣設市市，年年月升升為地級級市，不不設縣，現(xiàn)直轄轄個個鎮(zhèn)區(qū)。全市陸陸地面積積平方方公里，本地戶戶籍人口口萬人，外來暫暫住人口口近萬人人。政策法律律環(huán)境分分析從年至至

17、今，國國家、廣廣東及東東莞市頒頒布執(zhí)行行了一系系列新的的法規(guī)制制度，促促進了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康持持續(xù)發(fā)展展：規(guī)范房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的法法規(guī)關于進進一步加加強房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務管管理的通通知中國人民民銀行在在今年月中旬旬下達了了關于于進一步步加強房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務務管理的的通知，對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的資金金實力提提出新的的要求，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請請開發(fā)貸貸款必須須具備國國有土地地使用證證、建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證、建建設工程程規(guī)劃許許可證和和建設工工程施工工許可證證；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申申請銀行行貸款，其自有有資金（指所有有者權益益）應不不低于開開發(fā)項目目總投資資的；商商業(yè)銀行行只能對對購買主

18、主體結構構已封頂頂住房的的個人發(fā)發(fā)放個人人住房貸貸款。新的房地地產(chǎn)信貸貸政策從從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款到消消費貸款款等條件件均提高高了門檻檻，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的步伐伐會放慢慢，但會會更加穩(wěn)穩(wěn)健，那那些靠資資金運作作，跳躍躍式發(fā)展展的企業(yè)業(yè)將會沒沒有生存存基礎。這將促促成房地地產(chǎn)業(yè)的的優(yōu)勝劣劣汰，有有利于房房地產(chǎn)市市場的健健康發(fā)展展。關于東東莞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)管管理的若若干規(guī)定定為了貫徹徹落實中共東東莞市委委、東莞莞市人民民政府關關于促民民營經(jīng)濟濟發(fā)展的的若干意意見的的精神，進一步步搞活房房地產(chǎn)市市場，市市建設主主管部門門按照國國家、省省對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)有有關規(guī)定定，結合合東莞房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的實

19、實際情況況，制定定了關關于東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)管理理的若干干規(guī)定，對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)設立、資質(zhì)管管理規(guī)定定進行了了重新調(diào)調(diào)整。這這些措施施有效的的提高房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司的素質(zhì)質(zhì)，促進進了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)規(guī)范的的發(fā)展。同時時，市建建設房地地產(chǎn)管理理部門還還積極采采取措施施，有效效加強了了對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營資資金的管管理，有有效防止止了諸如如“問題樓樓盤”，“爛尾樓樓盤”的出現(xiàn)現(xiàn)，維護護了小業(yè)業(yè)主的利利益，促促進了東東莞房地地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定、健健康、持持續(xù)的發(fā)發(fā)展。規(guī)范和整整頓市場場的法規(guī)規(guī)商業(yè)、旅旅游、娛娛樂、金金融、服服務業(yè)、商品住住宅等經(jīng)經(jīng)營性項項目的用用地，將將在全國國范圍內(nèi)內(nèi)實行招

20、招標、拍拍賣、掛掛牌方式式進行出出讓。由由于目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場存存在著多多渠道、多源頭頭供應土土地的問問題，使使一些企企業(yè)憑借借關系可可以得到到廉價開開發(fā)用地地，嚴重重損害了了市場的的公平性性，也大大大降低低了政府府部門宏宏觀調(diào)空空力度。政府在在土地供供應上缺缺乏計劃劃性，加加大了土土地招標標行為的的投機性性。此政政策的推推出，使使土地的的供應在在一個公公平的市市場環(huán)境境下，減減少投機機行為，促進土土地出讓讓市場的的有序發(fā)發(fā)展。年月月日日，國土土資源部部就清理理各類園園區(qū)用地地，加強強土地供供應調(diào)控控有關問問題發(fā)出出緊急通通知。月，國國務院辦辦公廳下下發(fā)兩道道整頓土土地市場場秩序的的命令：關于

21、于暫停審審批各類類開發(fā)區(qū)區(qū)的緊急急通知、關關于清理理整頓各各類開發(fā)發(fā)區(qū)，加加強建設設用地管管理的通通知。其后，國務院院又在日召召開全國國進一步步治理整整頓土地地市場秩秩序電視視電話會會議，新新一輪土土地市場場的整頓頓啟動了了，并且且將加大大力度。對于土土地市場場中出現(xiàn)現(xiàn)的違規(guī)規(guī)圈占土土地、低低價出讓讓土地等等行為進進行查處處。五部部委高官官聯(lián)合帶帶隊督辦辦，就是是要從土土地規(guī)劃劃和供應應、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和計劃立立項、建建設管理理、資金金設計、干部監(jiān)監(jiān)督等若若干方面面聯(lián)手整整頓土地地市場，促進土土地市場場的健康康發(fā)展。廣東省農(nóng)農(nóng)村集體體建設用用地使用用權可上上市流轉轉。廣東東省政府府日前發(fā)發(fā)出關關

22、于試行行農(nóng)村集集體建設設用地使使用流轉轉權的通通知，明確農(nóng)農(nóng)村集體體建設用用地使用用權可上上市流轉轉。這是是廣東農(nóng)農(nóng)村集體體用地管管理制度度的重大大創(chuàng)新突突破。年月月，建設設部頒布布關于于房屋建建筑面積積計算與與房屋權權屬登記記有關問問題的通通知，針對因因開發(fā)商商多算分分攤公共共使用面面積而引引起的糾糾紛，制制定出計計算標準準，明確確規(guī)定了了計算商商品房公公攤面積積的辦法法。減輕購房房者負擔擔，吸引引消費者者購房的的法規(guī)：年月月，省政政府公布布的關關于促進進我省房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展的若干干意見的的通知中有明明確規(guī)定定：“凡在我我省按照照市場價價個人購購買普通通住宅的的，契稅稅按.征收”

23、。之前前，廣東東普通住住宅的購購房契稅稅為.，按這一一政策，個人購購買普通通住宅，契稅減減半征收收。此項項措施在在一定程程度上減減輕了購購房者的的負擔。減免房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商負擔擔的法規(guī)規(guī)：經(jīng)省人民民政府批批準，廣廣東省物物價局對對涉及我我省房地地產(chǎn)市場場建設的的行政事事業(yè)性收收費項目目作出了了重大調(diào)調(diào)整，項收收費有的的被完全全減免，有的被被大幅降降低收費費標準，此舉旨旨在從政政策上降降低房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成本本。年月份，國家計計委宣布布，取消消包括房房地產(chǎn)開開發(fā)建設設在內(nèi)的的投資項項目審批批。從年月日日起，按按照國家家財政部部的有關關規(guī)定，廣東相相應統(tǒng)一一調(diào)低城城市基礎礎設施配配套費.個個百分點

24、點。此收收費標準準調(diào)低后后，消防防設施配配套費取取消，不不再從城城市基礎礎設施配配套費中中切塊。5關于于促進城城鎮(zhèn)建設設的法規(guī)規(guī)： 220033年8月月，廣東東省政府府出臺了了關于于加快中中心鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展的意意見，對全省省2700個中心心鎮(zhèn)的發(fā)發(fā)展給予予一系列列政策和和財政的的扶持，包括中中心鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃、中中心鎮(zhèn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集約約發(fā)展、拓展中中心鎮(zhèn)建建設資金金渠道、用地政政策傾斜斜、戶籍籍改革及及管理體體制等方方面都有有創(chuàng)新性性突破.這些措措施將會會加快省省內(nèi)中心心鎮(zhèn)區(qū)的的發(fā)展，也會出出現(xiàn)中心心鎮(zhèn)區(qū)帶帶領周邊邊小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)濟和和建設發(fā)發(fā)展的局局面.今年是東東莞園區(qū)區(qū)經(jīng)濟全全面增長長的一處處，6月月，東莞莞市

25、政府府出臺了了東莞莞市鼓勵勵鎮(zhèn)區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展的的優(yōu)惠措措施，市政府府作出了了“園區(qū)內(nèi)內(nèi)可安排排配套經(jīng)經(jīng)營的房房地產(chǎn)用用地不超超過總面面積的88%”的規(guī)定定.如果果按全市市工業(yè)園園的規(guī)劃劃總面積積3955平方公公里計算算的話，意味著著園區(qū)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營用用地面積積最高可可達311.6平平方公里里.園區(qū)區(qū)“誰投資資誰受益益”的政策策，帶給給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)另外外一種商商機.社會經(jīng)濟濟環(huán)境分分析東莞市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展歷程改革開放放以來，東莞市市充分發(fā)發(fā)揮人緣緣、地緣緣和政策策優(yōu)勢，在實施施“外向帶帶動”戰(zhàn)略的的同時，積極依依靠科技技進步，推動經(jīng)經(jīng)濟社會會快速發(fā)發(fā)展.220022年，全全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值

26、6772.227億元元，出口口總額2237.36億億美元，財政收收入555.299億元.成為全全省首個個令人矚矚目的成成績，基基本實現(xiàn)現(xiàn)農(nóng)村工工業(yè)化、城鄉(xiāng)一一體化、科技經(jīng)經(jīng)濟一體體化的格格局.東東莞市已已成為國國際制造造業(yè)基地地.十一屆三三中全會會以前，東莞市市是一個個典型的的農(nóng)業(yè)縣縣，19978年年全市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值第第一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比重為444.66：433.8：11.6，農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟濟占主要要成份.改革開開放以后后，東莞莞市抓住住機遇，大力引引進外資資，發(fā)展展外向型型工業(yè)，促進經(jīng)經(jīng)濟迅猛猛發(fā)展，使東莞莞市成為為廣東“四小虎虎”之一. 進入入九十年年代，由由于粗放放型高速速經(jīng)濟增增

27、長方式式的局限限，東莞莞市經(jīng)濟濟社會發(fā)發(fā)展正進進入了升升級轉型型的關鍵鍵階段.市委、市政府府根據(jù)東東莞實際際，調(diào)整整發(fā)展思思路，提提出了“科技興興市”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略.119944年，進進一步提提出推動動東莞“第二次次工業(yè)革革命”，加速速科技進進步，提提高產(chǎn)業(yè)業(yè)技術含含量和產(chǎn)產(chǎn)品附加加值，轉轉變經(jīng)濟濟增長方方式，提提高經(jīng)濟濟發(fā)展質(zhì)質(zhì)量的戰(zhàn)戰(zhàn)略構思思，從總總體上確確立科技技經(jīng)濟一一體化發(fā)發(fā)展的格格局.為為提高東東莞經(jīng)濟濟的國際際競爭力力，從220011年起東東莞市開開始確立立建設國國際制造造業(yè)名城城的發(fā)展展目標.東莞市利利用外資資發(fā)展外外向型經(jīng)經(jīng)濟經(jīng)歷歷了起步步、發(fā)展展以及提提高三個個階段.在起步步階

28、段（從19978年年至800年代前前期），引進的的企業(yè)項項目多是是小作坊坊式的工工廠，加加工生產(chǎn)產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金金等低檔檔產(chǎn)品；在發(fā)展展階段（從800年代中中期到990年代代初），由于國國家改革革開放政政策深入入民心以以及國際際產(chǎn)業(yè)結結構調(diào)整整，市委委、市政政府抓信信機遇，不斷改改善水、電、道道路交通通、通訊訊條件等等基礎設設施，增增強吸引引外資的的承受能能力，利利用外資資方式從從來料加加工發(fā)展展到“三來一一補”與“三資”并舉，技術含含量有所所提高.進入九九十年代代，市委委、市政政府于119911年確立立了“科教興興市”戰(zhàn)略，尤其是是19994年提提出“第二次次工業(yè)革革命”戰(zhàn)略構構想

29、之后后，積極極調(diào)整引引資戰(zhàn)略略，確立立“積極合合理有效效地利用用外資”方針，重新明明確了招招商引資資的指導導思想為為“加強對對外資投投向的引引導，優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)業(yè)結構，在鞏固固香港資資金來源源的同時時，把招招商引資資工作的的著眼點點逐步轉轉移到歐歐美、日日本、南南韓、臺臺灣等工工業(yè)發(fā)達達國家和和地區(qū)，增強外外向型經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展后勁勁”，自此此東莞市市的外向向型經(jīng)濟濟進入了了提高階階段（即即九十年年代初至至今），全市對對外引進進項目的的科技水水平有了了很大提提高，引引進了一一批如杜杜邦、金金霸王、諾基亞亞、三星星等高科科技項目目，而且且積極引引導先期期進入東東莞市的的偉易達達電子、生益敷敷銅板等等外

30、資企企業(yè)向高高新技術術產(chǎn)業(yè)大大力拓展展.至目目前為止止，一大大批國際際著名企企業(yè)以及及港臺一一批上市市公司落落戶東莞莞，使得得東莞的的外向型型經(jīng)濟整整體科技技含量得得到一次次歷史性性的飛躍躍. （二二）東莞莞市經(jīng)濟濟發(fā)展況況1、總體體經(jīng)濟現(xiàn)現(xiàn)狀及走走勢分析析（1）國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（圖） 從從上圖可可以看出出，東莞莞近幾年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長.增幅幅從19999年年以后處處于比較較穩(wěn)定的的比例.說明東東莞的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展在19998年年有限公公司飛速速的變化化，之后后處于穩(wěn)穩(wěn)定的增增長時期期.（2）人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（圖） 由由以上圖圖表可以以清晰地地看到，東莞市市近幾年年來經(jīng)濟

31、濟穩(wěn)步增增長，而而且保持持了較高高的增長長率.總總體經(jīng)濟濟的發(fā)展展為房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展提提供了良良好的基基礎和市市場、利利潤的空空間.2、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入與支支出分析析 （1）城鎮(zhèn)居居民收入入與支出出（圖） （2）農(nóng)村居居民收入入與支出出（圖）可以看出出，無論論是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)還是農(nóng)農(nóng)村其人人均收入入均呈上上升趨勢勢.同時時可支配配收入亦亦隨之增增長，但但用于居居住的消消費性支支出遠遠遠小于其其收入的的比例.這與城城市的發(fā)發(fā)展有關關，而且且也是由由于房地地產(chǎn)市場場的引導導及居住住方式的的改變有有關.3、綜合合經(jīng)濟實實力在全全省及全全國的地地位：改革開放放以來，東莞市市GDPP以年均均22%的速度度持續(xù)

32、快快速健康康發(fā)展，為同期期全國GGDP年年均增速速的1.43倍倍.目前前，東莞莞的綜合合經(jīng)濟實實力已躋躋身全國國大中城城市前220名，在全省省位居深深圳、廣廣州、佛佛山之后后，列第第四位.20033年上半半年，東東莞經(jīng)濟濟繼續(xù)保保持良好好的發(fā)展展態(tài)勢，全市完完成國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值2661.77億元，比去年年同期增增長155.5%，比全全省平均均水平高高出5.5個百百分點，增速居居廣東城城市第一一位，財財政總收收入增長長53.8%，比全省省平均水水平高出出31.8個百百分點，利用外外資增勢勢良好.4、固定定資產(chǎn)投投資持續(xù)續(xù)增長：（圖）固定資資產(chǎn)投資資持續(xù)增增加，在在20002年增增幅最大大，說明明

33、投資結結構進一一步側重重城市、基礎設設施的建建設.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增長長較快，增幅由由19999年的的9.993%到到20002年880.770%，說明東東莞市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有限公司司持續(xù)、高速的的發(fā)展.三、社會會文化環(huán)環(huán)境分析析東莞市十十分重視視文化基基礎設施施建設，興建了了一批高高標準、多功能能、現(xiàn)代代化的群群眾文化化設施.先后投投入數(shù)億億元興建建了“三館一一店”（圖書書館、博博物館、科學館館、新華華書店）工程；虎門愛愛國主義義教育基基地的海海戰(zhàn)博物物館占地地面積115萬平平方米，總投資資約1.3億元元.據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，全全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共文文化設施施占地面面積1226.112萬平平方米，建筑

34、面面積644.755萬平方方米.20011年，東東莞市的的文化中中心在原原有基礎礎上新增增了4個個項目，分別為為東城文文化中心心、萬江江文化中中心完善善工程、石碣鎮(zhèn)鎮(zhèn)文化廣廣播中心心工程和和石龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)文化中中心工程程.各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)大力力修建文文化廣場場，東莞莞市文化化公園建建設也成成為新的的熱點，如東城城榴花公公園、橋橋頭的蓮蓮湖公園園、萬江江的金鰲鰲洲主題題公園廣廣場等.四、社會會人口環(huán)環(huán)境分析析據(jù)第五次次全國人人口普查查的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)，東莞市市總人口口6444.577萬人，占全省省總人口口的7.46%，是廣廣東省居居廣州和和深圳之之后的第第三大城城市.東莞市戶戶籍人口口1500多萬人人，共441.

35、440萬戶戶；外來來人口約約5000多萬人人，占總總人口775%以以上，其其中僅臺臺商就有有近111萬人（常住88萬，流流動3萬萬）.對對于東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說說，如何何利用外外來人口口資源，促進房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進一步步發(fā)展，是需要要進一步步考慮的的問題.1、戶籍籍人口（圖）2、外來來暫住人人口（圖）從以上圖圖表可以以看出：東莞市市本地人人口趨于于下降，外來人人口趨于于增加，而且近近年來增增加較快快，這一一方面是是東莞良良好的發(fā)發(fā)展前景景所吸引引，另一一方面也也說明外外的人將將成為東東莞的主主流通消消費群體體.第二章 東莞市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析一、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場整體分分析1、發(fā)展展階段（圖

36、）東莞市市（20002年年）人均均GDPP及恩格格爾系數(shù)數(shù)反映出出東莞市市的生活活水平處處于富裕裕階段，在全國國屬于較較高水平平.東莞城城鎮(zhèn)居民民的人均均居住面面積大，而居住住支出卻卻處于相相當?shù)偷牡乃疁?主要原原因是東東莞居民民有大量量的私房房、房改改房、這這與深圳圳、廣州州的居民民擁有的的大量商商品房相相比，東東莞居民民用于物物業(yè)管理理等各方方面支出出相對較較低.從整體體來講，東莞房房地產(chǎn)與與廣州、深圳一一樣，處處于追求求質(zhì)量和和數(shù)量并并舉的階階段.2、基建建投資對對房地產(chǎn)產(chǎn)的拉動動（圖）房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與基本建建設投資資比值的的合理區(qū)區(qū)間為00.6-0.88，小于于這個比比值說明明政府的的

37、基本建建設投資資發(fā)展較較快，沒沒有對房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成障礙.，反之之，則說說明房地地產(chǎn)投資資會受到到基礎建建設投送送的限制制，不利利于進一一步發(fā)展展.東莞市市從19999年年以來，房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與基本建建設投資資比值低低于合理理區(qū)間，說明基基礎建設設投資沒沒有對房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成障礙.從20000年年開始，東莞市市政府加加大了基基建投資資，以改改善城市市的交通通及居住住條件.現(xiàn)在已已有所改改觀.3、城市市總體結結構決定定了房地地產(chǎn)發(fā)展展結構東莞經(jīng)經(jīng)濟以各各鎮(zhèn)發(fā)展展為主，人口分分布平均均，因此此各鎮(zhèn)的的住宅市市場彼此此之間依依從性非非常弱，各鎮(zhèn)對對市區(qū)的的依賴性性也不強強.因為不不注重基基建

38、投資資，以致致城區(qū)和和鎮(zhèn)區(qū)居居住環(huán)境境差異不不大，城城區(qū)在往往年甚至至不如常常平等較較發(fā)達的的鎮(zhèn)區(qū)，這對消消化商品品住宅產(chǎn)產(chǎn)生直接接負面影影響.二、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場特征分分析 1、東東莞市房房地產(chǎn)開開發(fā)結構構分析（圖）東莞房房地產(chǎn)投投資額呈呈現(xiàn)逐年年上升的的趨勢；自19998年年至20002年年，房地地產(chǎn)年均均投資增增長率為為24.7%，對比同同一時期期基本建建設投資資年均增增幅255.1%低0.4個百百分點，呈現(xiàn)良良性增長長態(tài)勢.由于投投資額整整體基數(shù)數(shù)較低，目前整整體看來來呈現(xiàn)無無序增長長的態(tài)勢勢.20002年和和20003年上上半年，增長率率達到了了較高的的水平，特別是是20003

39、年上上半年超超過了220011年全年年水平.根據(jù)了了解，119999年時新新世紀、光大景景湖的暢暢銷，增增加了房房地產(chǎn)投投資者的的信心，部分項項目開始始動工，逐步進進入市場場后，促促使20000至至20001年投投資增長長速度較較快，帶帶動了220022和20003年年投資的的超快速速增長.（圖）進入220033年后，房地產(chǎn)產(chǎn)投資出出現(xiàn)超快快速增長長，其中中住宅完完成投資資15.56億億元，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的884%.可見住住宅投資資的快速速增長是是帶動房房地產(chǎn)投投資增長長的主要要原因.2、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場供應狀狀況分析析（圖）（圖）歷年施施工面積積遠遠高高于竣工工面積，施工面面積

40、在119999年達到到高峰后后，隨后后均保持持平穩(wěn)小小幅度增增長態(tài)勢勢.這同同時也說說明，東東莞市場場容納開開發(fā)量的的范圍約約在3330萬平平方米左左右.20003年上上半年，東莞全全市共批批準預售售項目660個，批準預預售面積積1555.033萬平方方米.3、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場需求狀狀況分析析（圖）（圖）歷年竣竣工面積積與銷售售面積增增長水平平大致相相當，說說明房產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展比較較合理，目前市市場的供供給與需需求量基基本平衡衡.從竣工工面積增增長率與與銷售增增長率開開看，歷歷年起伏伏較大.20000至220011年的房房地產(chǎn)空空置率區(qū)區(qū)間為77.733%10.35%，尚未未達到通通常的

41、228%的的警戒水水平.但但自20002年年開始大大幅增長長的批準準預售面面積，使使得東莞莞樓市的的整體開開發(fā)面臨臨空置率率快速增增長的壓壓力.20003年上上半年，東莞全全市商品品房屋空空置面積積90.13萬萬平方米米，比去去年同期期增長223.772%.其中空空置一年年以上（含一年年）588.366萬平方方米.商商品房屋屋空置面面積中，住宅空空置面積積65.35萬萬平方米米，寫字字樓空置置面積33.399萬平方方米，商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房空空置面積積15.22萬萬平方米米.隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的逐步步發(fā)展，東莞市市的房地地產(chǎn)需求求結構逐逐步顯現(xiàn)現(xiàn)出變化化，由原原先的“居住型型消費”向“享受型型消費”

42、轉變，由一次次性付款款的觀念念向貸款款購房轉轉變，同同時二次次及多次次置業(yè)群群體逐步步擴大.東莞市市民的房房屋消費費觀念從從過去的的“居者有有其屋”開始轉轉變?yōu)椤熬诱哂杏屑盐荨?，置業(yè)業(yè)者較為為注重戶戶型結構構、環(huán)境境配套、小區(qū)各各項設施施建設以以及物業(yè)業(yè)管理等等方面.東莞市市近期商商品住宅宅戶型主主要以三三房、四四房為主主，占到到了總體體的877%，主主要原因因是東莞莞本地居居民以往往的居住住習慣和和目前的的經(jīng)濟收收入水平平，使得得他們普普遍傾向向于大房房大廳的的住宅.自20002年年開始，東莞置置業(yè)者主主要以境境外人士士和外來來人口為為主，其其購房占占商品房房成交量量比重達達60%以上，而另

43、一一支購房房力量的的后起之之秀為本本地居民民，他們們雖自有有房產(chǎn)，卻心儀儀環(huán)境和和服務俱俱佳的住住宅小區(qū)區(qū)，購房房數(shù)量逐逐年增加加，大多多以大戶戶型和別別墅等中中高檔住住宅為主主.4、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場總體價價格水平平分析（1）總總體價格格目前，東莞市市商品住住宅的均均價范圍圍為2880040000元平方米米之間，普通住住房的價價格大約約在2880032000元平方米米之間，高檔住住宅約在在3600040000元平方米米之間，40000元平方米米的價格格是普通通類住宅宅的最高高限額.東莞經(jīng)經(jīng)濟以各各鎮(zhèn)發(fā)展展為主，人口分分布平均均，因此此各鎮(zhèn)的的住宅市市場彼此此之間依依從性非非常弱，各鎮(zhèn)對對

44、市區(qū)的的依賴性性也不強強.由此此造成商商品住宅宅的價格格呈現(xiàn)明明顯的區(qū)區(qū)域性.目前，東莞全全市商品品住宅價價格主要要分為以以下幾個個層次：一是以常常平和樟樟木頭為為代表的的鐵路沿沿線區(qū)域域.在外外銷市場場的帶動動下，目目前此區(qū)區(qū)域的在在售樓盤盤價格屬屬于東莞莞的最高高水平，約在33600040000元平方米米.二是以萬萬江為代代表的市市區(qū).由由于擁有有較好的的規(guī)劃和和發(fā)展前前景，近近一年來來市區(qū)的的住宅價價格持續(xù)續(xù)上升，依托強強勁的本本地消費費能力，市區(qū)的的商品住住宅價格格在逐步步向一線線的常平平、樟木木頭地區(qū)區(qū)靠近.三是東莞莞的其他他區(qū)域，正如前前文所述述，東莞莞的城市市發(fā)展以以各鎮(zhèn)自自我發(fā)

45、展展為主，因此除除常平、樟木頭頭和市區(qū)區(qū)之外的的其他地地區(qū)，房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展呈無無序狀態(tài)態(tài)，造成成銷售價價格不能能同一二二線地區(qū)區(qū)靠近，維持在在2600030000元平方米米的較低低空間內(nèi)內(nèi). （22）價格格分布由于東東莞本地地的相關關機構對對整體樓樓市價格格未有明明確的統(tǒng)統(tǒng)計，因因此為了了能夠更更好的把把握目前前的價格格分布，我們此此次就以以莞城周周邊地區(qū)區(qū)采集的的數(shù)據(jù)進進行歸納納分析，結果如如下：（圖）（3）住住宅市場場進程（圖）東莞城城鎮(zhèn)住房房商品化化遠遠低低于深圳圳和廣州州，主要要原因是是東莞市市的自建建房和合合作房的的比例非非常高，這對于于商品房房市場有有很大的的沖擊.東莞的的

46、房價收收入比處處于一個個相對比比較合理理的范圍圍，房地地產(chǎn)價格格沒有脫脫離居民民的承受受能力.從整體體來看，東莞與與深圳和和廣州相相比，房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展有一定定的差距距，主要要的原因因還是住住房的商商品化程程度太低低.三、東莞莞市城市市建設發(fā)發(fā)展分析析（一）東東莞市整整體發(fā)展展狀況1、基礎礎設施建建設東莞的基基礎設施施建設取取得了顯顯著成就就.20003年年東莞預預計投資資1000億元，加速建建設市區(qū)區(qū)26項項重點工工程項目目，其中中在20002年年已動工工在建的的項目有有14項項，總投投資約773.994億元元，包括括城市功功能配套套類工程程的行政政辦事中中心、展展示中心心、圖書書館、科

47、科學技術術博物館館、青少少年活動動中心、海關大大廈、市市區(qū)群眾眾藝術館館、人民民會堂、東莞大大劇院等等，以及及市政交交通設施施類的莞莞龍路改改造、五五環(huán)過境境路、東東江大道道、鴻福福西路、東莞運運河樟村村水質(zhì)凈凈化廠等等.計劃在今今年動工工的項目目有限公公司122個，投投資277億.包包括城市市中心區(qū)區(qū)廣場建建設、中中心區(qū)環(huán)環(huán)境完善善工程、黃旗山山城市公公園首期期建設、東江西西岸岸線線整潔、運河兩兩岸景觀觀改造、鴻福西西路景觀觀建設及及城市交交通設施施類的改改造等.2、交通通設施建建設東莞市路路網(wǎng)交通通發(fā)達，現(xiàn)區(qū)內(nèi)內(nèi)有：廣廣深公路路（1007國道道）、莞莞惠公路路（省道道）、莞莞龍公路路（省道

48、道）、十十三條聯(lián)聯(lián)網(wǎng)公路路、廣深深珠高速速公路、莞深高高速公路路、虎門門大橋等等干道.隨著20002年年市區(qū)110條道道路改造造的全部部完成和和東江大大道、鴻鴻福西路路將于今今年6月月份建成成通車，加之沿沿路穿衣衣戴帽工工程、夜夜景燈光光工程的的實施，各條路路段進行行綠化、美化、凈化，整個市市區(qū)道路路交通環(huán)環(huán)境將得得到明顯顯改善.特別是是三環(huán)路路（含東東江大道道、鴻福福西路）的全線線貫通，將為市市區(qū)交通通整治帶帶來十分分便利的的基礎條條件，大大量車輛輛將通過過三環(huán)路路分流，避免了了各種車車輛過度度集中于于舊城區(qū)區(qū)的擁堵堵擠塞狀狀況.同同時，加加快五環(huán)環(huán)快速路路的建設設，將進進一步改改善路網(wǎng)網(wǎng)結

49、構，市區(qū)交交通網(wǎng)絡絡將實現(xiàn)現(xiàn)全面升升級.今明兩年年，東莞莞市將籌籌資311.4億億元，改改造6條條市域主主干公路路，總長長1355公里，涉及東東莞市內(nèi)內(nèi)沿線117個鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，22年內(nèi)全全部改造造完畢.這6條條公路主主干公路路改造完完成后，將加速速珠江三三角洲城城市之間間的客貨貨周轉，節(jié)約運運輸時間間和成本本.3、重點點工程建建設改革開放放特別是是市委、市政府府制定“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”的發(fā)展展戰(zhàn)略以以來，全全市園區(qū)區(qū)建設呈呈現(xiàn)出蓬蓬勃發(fā)展展的態(tài)勢勢，集聚聚效應十十分明顯顯，開發(fā)發(fā)層次不不斷提升升.松山山湖科技技產(chǎn)業(yè)園園、虎門門港開發(fā)發(fā)區(qū)和東東部工業(yè)業(yè)園等三三大龍頭頭工業(yè)園園建設進進展順利利，園區(qū)

50、區(qū)對于東東莞經(jīng)濟濟發(fā)展的的貢獻分分額逐漸漸增大，其創(chuàng)造造的工業(yè)業(yè)產(chǎn)值占占全市330%以以上，出出口總額額占全市市的半壁壁江山.此外，園區(qū)建建設對于于推進東東莞市城城市化進進程的作作用也越越來越明明顯，園園區(qū)已成成為東莞莞經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的新新的增長長點. 松山山湖科技技產(chǎn)業(yè)園園東莞松山山湖科技技產(chǎn)業(yè)園園是東莞莞市政府府投資開開發(fā)的省省級高新新技術開開發(fā)區(qū)，是未來來東莞的的經(jīng)濟和和科技中中心，是是今后東東莞經(jīng)濟濟發(fā)展的的龍頭.該園區(qū)區(qū)位于東東莞市中中部，規(guī)規(guī)劃面積積72平平方公里里，其中中有近88平方公公里的湖湖面，自自然環(huán)境境十分優(yōu)優(yōu)美.園園區(qū)的規(guī)規(guī)劃設計計強調(diào)自自然環(huán)境境與科技技產(chǎn)業(yè)、城市建建設、

51、社社會事業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，打造“科技共共山水一一色”的城市市形象. 虎門門港開發(fā)發(fā)區(qū)東部工業(yè)業(yè)園區(qū)位位于東莞莞市東部部，常平平、橫瀝瀝、企石石和橋頭頭四鎮(zhèn)的的交匯處處，總面面積達337.442平方方公里，是東莞莞繼松山山湖高新新科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、虎門港港開發(fā)區(qū)區(qū)之后，又一跨跨鎮(zhèn)區(qū)建建設的大大型工業(yè)業(yè)園區(qū).工業(yè)園園的定位位是以現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)加工為為主的工工業(yè)基地地，兼有有部分現(xiàn)現(xiàn)化制造造業(yè)的研研發(fā)功能能，同是是具有休休閑度假假、文化化、教育育等功能能.東部工業(yè)業(yè)園的啟啟動，將將會形成成一個以以常平為為核心，橫瀝、企石、橋頭三三鎮(zhèn)為副副中心的的城市格格局，建建成后不不僅輻射射四鎮(zhèn)，同將有有效吸納

52、納東部各各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，強強化周邊邊鎮(zhèn)區(qū)的的城市功功能，形形成組團團式城市市的新格格局.一個房地地產(chǎn)市場場要想持持續(xù)快速速的發(fā)展展，需要要多元化化的產(chǎn)業(yè)業(yè)做基礎礎，同時時還要保保證強大大的市場場消費力力.東部部工業(yè)園園對東部部板塊房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展無疑將將起著積積極作用用.4、城市市化發(fā)展展 20003年，東莞的的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例例已高達達55.2%，城市建建設成為為進一步步提升城城市競爭爭力的瓶瓶頸，因因此加速速城市化化進程顯顯得至關關重要.現(xiàn)時的的東莞正正以前所所未有的的熱情進進行基礎礎設施方方面的建建設.全全市322個鎮(zhèn)區(qū)區(qū)都在進進行總體體規(guī)劃的的修編，明確提提出打造造新中心心區(qū)的就就有2

53、33個，可可以看出出與城市市建設相相生相長長的房地地產(chǎn)業(yè)面面臨著巨巨大的商商機.總結：政政府投入入巨資打打造東莞莞城市中中心，進進一步完完善道路路和公交交系統(tǒng)，將會促促進東莞莞的城市市化進程程，進而而帶來房房地產(chǎn)的的飛速發(fā)發(fā)展.（二）東東莞市整整體規(guī)劃劃狀況根據(jù)22000020115年東東莞城市市總體規(guī)規(guī)劃，總體規(guī)規(guī)劃將東東莞全市市域范圍圍，24465平平方公里里全部確確定為城城市規(guī)劃劃區(qū)，實實行城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)一的的規(guī)劃管管理.規(guī)規(guī)劃期限限為近期期2000020005年，遠期為為2000620115年.東莞市將將成為珠珠江三角角洲東岸岸重要的的地區(qū)性性中心城城市，重重要的信信息技術術產(chǎn)業(yè)化化基地，省

54、級歷歷史文化化名城，以國際際制造業(yè)業(yè)名城為為特色的的現(xiàn)代化化中心城城市.強強化中心心城區(qū)的的核心地地位，以以中心城城區(qū)為核核心，加加速發(fā)展展以虎門門為副中中心的西西部城鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶和以以常平為為副中心心的東部部廣深鐵鐵路城鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶，重重點發(fā)展展石龍、塘廈、長安、樟木頭頭、麻涌涌等中心心城鎮(zhèn).到20015年年，中心心城區(qū)人人口控制制在800萬人左左右，城城鎮(zhèn)建設設用地控控制在770.55平方公公里以內(nèi)內(nèi).積極極貫徹“城鎮(zhèn)進進圈、工工業(yè)進園園、民宅宅進區(qū)”的原則則，切實實加強生生態(tài)環(huán)境境的保護護.未來100年，東東莞將圍圍繞建設設以國際際制造業(yè)業(yè)名城為為特色的的現(xiàn)代化化中心城城市的發(fā)發(fā)展目標標，努力力實現(xiàn)

55、從從國際制制造業(yè)基基地向國國際制造造業(yè)名城城轉變；從城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化向城市市現(xiàn)代化化轉變；全面建建設小康康社會向向率先基基本實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化化轉變.根據(jù)上述述戰(zhàn)略構構想及打打造制造造業(yè)為特特色的現(xiàn)現(xiàn)代化中中心城市市的發(fā)展展目標，東莞市市政府明明確打出出了“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”的工作作思路.“一網(wǎng)”，即把把東莞224655平方公公里作為為一個整整體來規(guī)規(guī)劃建設設，構筑筑環(huán)繞全全市的水水、電、氣、路路、港等等高標準準基礎設設施網(wǎng)，提高城城市承載載能力；“兩區(qū)”，即大大力推進進城市新新區(qū)和松松山湖科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的的建設，尋求新新的增長長空間，從整體體上提高高東莞的的集聚力力和競爭爭力；“三張牌牌”，即突

56、突出打造造城市牌牌，外資資牌和民民營，形形成新的的增長動動力和發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢.東莞城城鎮(zhèn)空間間布局結結構全市分為為四大經(jīng)經(jīng)濟片區(qū)區(qū)：以市市區(qū)為中中心，包包括石龍龍、茶山山、寮步步、麻涌涌等鎮(zhèn)的的西北經(jīng)經(jīng)濟片區(qū)區(qū)，是全全市政治治、經(jīng)濟濟、文化化中心，公路樞樞紐，珠珠三角高高新技術術產(chǎn)業(yè)基基地之一一，外向向型加工工貿(mào)易、三高農(nóng)農(nóng)業(yè)基地地；以虎虎門為中中心，包包括長安安、厚街街等鎮(zhèn)的的西南經(jīng)經(jīng)濟片區(qū)區(qū)，是外外向型港港口工業(yè)和出口口貿(mào)易區(qū)區(qū)，旅游游中心和和愛國主主義教育育基地；以常平平為中心心，包括括大朗、黃江等等鎮(zhèn)的中中北經(jīng)濟濟片區(qū)，是全市市鐵路交交通樞紐紐、加工工貿(mào)易區(qū)區(qū)和外貿(mào)貿(mào)倉儲基基地；以以塘廈

57、為為中心，包括樟樟木頭、清溪、鳳崗等等鎮(zhèn)的東東南經(jīng)濟濟片區(qū)，是綜合合性加工工工業(yè)基基的和旅旅游度假假區(qū).市域交交通規(guī)劃劃：根據(jù)市的的“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”的工作作思路，對全市市路網(wǎng)建建設總體體規(guī)劃進進行了修修改和完完善，將將全市224655平方公公里國土土作為一一個整體體進行統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃劃、突出出重點，以高速速公路建建設為中中心，建建立和完完善與現(xiàn)現(xiàn)代化中中心城市市生活和和知識經(jīng)經(jīng)濟時代代相適應應的高速速化、網(wǎng)網(wǎng)絡化的的基礎設設施，逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)基礎設設施現(xiàn)代代化.初步構筑筑“六橫四四縱”高速公公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)環(huán)高速公公路、莞莞沙高等等級公路路、莞橋橋高等級級公路、清塘高高速公路路、?；⒒⒏?/p>

58、速公公路、深深圳大外外環(huán)高速速公路；“四縱”是沿海海高速公公路、廣廣深高速速公路、莞深高高速公路路、博深深高速公公路.與此同時時，完善善國道、省道、聯(lián)網(wǎng)公公路網(wǎng).按“寬、潔潔、綠、美、凈凈、通”的要求求，公路路的安全全配套設設施達到到規(guī)范化化、標準準化，主主干公路路主要路路口實現(xiàn)現(xiàn)立交化化，創(chuàng)建建“文明路路”、“樣板路路”，建設設網(wǎng)絡化化道路，實現(xiàn)村村村通公公路.為形成東東、中、西“三線聯(lián)聯(lián)動”的經(jīng)濟濟發(fā)展格格局，重重點發(fā)展展：中部部松山湖湖科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、東部工工業(yè)園、西部沿沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)帶，并并規(guī)劃設設計三條條大道聯(lián)聯(lián)接三大大工業(yè)園園區(qū).松山湖大大道：連連接東莞莞市區(qū)與與松山湖湖科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的

59、城市干干道，全全長166.5公公里.近近期規(guī)劃劃的是由由五環(huán)同同沙立交交至松山山湖段，全長88.1公公里.東部快速速路：位位于東北北部地區(qū)區(qū)，起于于五環(huán)快快速路東東南側松松山湖立立交.沿沿線經(jīng)寮寮步、茶茶山、東東坑、橫橫瀝、石石排、企企石、橋橋頭等77鎮(zhèn)，最最終接入入東部工工業(yè)園環(huán)環(huán)城路，全長221公里里，定位位為快速速干道，道路兩兩側各220米寬寬的綠化化景觀帶帶.港口大道道：位于于西部，主要用用于集散散莞城與與虎門港港之間的的交通，起點于于東江大大道、鴻鴻福路相相接，沿沿線與西西環(huán)快速速路、廣廣深高速速公路、厚道路路、厚街街大道、厚沙路路、家具具大道、沙太路路、沿海海高速公公路、進進港大道

60、道、進港港南路相相接，經(jīng)經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)鎮(zhèn)、沙四四鎮(zhèn)，全全長255.6公公里.（三）東東莞市整整體發(fā)展展預測 1、東東莞中心心市區(qū)的的發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢勢：一個個城市或或一個地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟支點點可能有有若干個個，但政政治中心心只有一一個，這這種唯一一性為市市區(qū)帶來來獨一無無二的府府前經(jīng)濟濟，并因因此對周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)產(chǎn)生輻輻射效應應.去年年，政府府啟動三三個中心心工程；行政文文化中心心區(qū)、中中央商務務區(qū)、中中央生活活區(qū)，標標志著市市區(qū)開始始重新確確立自身身的中心心地位.將會對對市區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有較較大的促促進作用用.教育和交交通優(yōu)勢勢：東莞莞市區(qū)目目前是公公辦教育育最發(fā)達達的地區(qū)區(qū)，這里里有東莞莞中學、