個人住房貸款風險與對策探討

1、個人住房貸款風險與對策探討摘要：本本文對當當前個人人住房貸貸款風險險出現(xiàn)的的原因、特點和和類型等等進行了了客觀的的探討，并從政政策、市市場、個個人需求求和社會會發(fā)展等等方面探探討了防防范、降降低風險險以及風風險出現(xiàn)現(xiàn)后的處處理措施施和對策策。關(guān)鍵鍵詞：個個人住房房貸款；風險、對策一一、引言言隨著我我國社會會和經(jīng)濟濟的發(fā)展展，人們們對自己己的居住住條件提提出了越越來越高高的要求求，個人人住房已已逐步走走向商業(yè)業(yè)化、市市場化。但是，我國城城鎮(zhèn)居民民的人均均收入還還遠遠未未達到能能完全依依靠自己己購買理理想住房房的水平平，何況況，提前前借錢買買房、住住房已逐逐步成為為一種生生活理念念。金融融銀行界界

2、在企業(yè)業(yè)貸款陷陷入困境境，走投投無路的的情況下下，也正正是看上上了這種種社會需需求，在在早期個個人貸款款評估風風險較低低的情況況下逐步步開展了了個人住住房貸款款業(yè)務(wù)，為銀行行資金找找到了一一條出路路。具體體來說，個人住住房貸款款是指貸貸款人向向購買自自用住房房的自然然人發(fā)放放的貸款款。貸款款人發(fā)放放個人住住房貸款款時，借借款人必必須提供供擔保，借款人人到期不不能償還還本息的的，貸款款人有權(quán)權(quán)依法處處理其抵抵押物或或物質(zhì)，或由保保證人承承擔償還還本息的的連帶責責任。目目前，個個人住房房貸款主主要有以以下幾種種：個人人住房委委托貸款款、個人人住房自自營貸款款和各種種組合貸貸款。個個人住房房委托貸貸

3、款是指指貸款人人根據(jù)住住房公積積金管理理部門的的委托，以住房房公積金金存款為為資金來來源，按按規(guī)定的的要求向向購買普普通住房房的個人人發(fā)放的的貸款。個人住住房自營營貸款是是以貸款款人信貸貸資金為為來源向向購房者者個人發(fā)發(fā)放的貸貸款既為為商業(yè)貸貸款。組組合貸款款就是商商業(yè)銀行行和住房房公積金金管理部部門等聯(lián)聯(lián)合推出出的一類類貸款產(chǎn)產(chǎn)品。比比如，建建設(shè)銀行行和住房房資金管管理中心心運用住住房公積積金運用用信貸資資金向同同一借款款人發(fā)放放的用于于購買自自住普通通住房的的一種個個人住房房組合貸貸款，是是住房公公積金貸貸款和住住房按揭揭貸款的的組合。1、住房房公積金金貸款住住房公積積金貸款款與一般般個人

4、住住房貸款款在貸款款性質(zhì)、資金來來源、貸貸款人、貸款風風險、貸貸款對象象以及貸貸款條件件等方面面存在許許多區(qū)別別。一是是性質(zhì)和和資金來來源不同同。住房房公積金金屬于委委托性個個人住房房貸款，資金來來源為單單位和個個人共同同繳存的的公積金金存款；個人住住房貸款款屬于商商業(yè)銀行行自主發(fā)發(fā)放的自自營性貸貸款，資資金來源源為銀行行吸收的的各類存存款。二二是貸款款人和貸貸款風險險不同。住房公公積金貸貸款的貸貸款人是是公積金金管理中中心，貸貸款風險險由公積積金管理理中心承承擔，貸貸款方式式屬委托托貸款，由住房房公積金金管理中中心委托托指定銀銀行辦理理發(fā)放手手續(xù)，并并簽訂委委托合同同；個人人住房貸貸款由商商

5、業(yè)銀行行發(fā)放，貸款風風險由銀銀行承擔擔。三是是貸款的的對象有有所不同同。住房房公積金金貸款對對象是指指住房公公積金繳繳存人和和匯繳單單位的在在職職工工；商業(yè)業(yè)銀行發(fā)發(fā)放的個個人住房房貸款可可以對一一切具有有完全民民事行為為能力、符合銀銀行規(guī)定定的貸款款條件的的自然人人發(fā)放貸貸款。四四是貸款款條件有有所不同同。在貸貸款額度度、期限限上有所所不同的的規(guī)定。另外，住房公公積金貸貸款利率率比個人人住房貸貸款利率率優(yōu)惠。2、個人人住房組組合貸款款個人住住房組合合貸款是是指，符符合個人人住房商商業(yè)性貸貸款條件件的借款款人又同同時繳存存住房公公積金的的，在辦辦理個人人住房商商業(yè)貸款款的同時時申請個個人住房房

6、公積金金貸款。借款人人以所購購自住住住房（或或其他銀銀行認可可的擔保保方式）作為抵抵押物可可同時向向銀行申申請個人人住房公公積金貸貸款和個個人住房房商業(yè)性性貸款。個人住住房擔保保貸款為為組合貸貸款的，抵押人人在辦理理抵押物物財產(chǎn)保保險時應(yīng)應(yīng)明確住住房公積積金貸款款委托人人為保險險的第一一受益人人。個人人住房組組合貸款款舉例，如某客客戶向建建行申請請個人住住房公積積金貸款款仍不足足以支付付剩余的的房價款款，那么么，該客客戶還可可向建行行申請個個人住房房貸款，也就是是說可另另一方面面申請一一筆期限限相同的的個人住住房商業(yè)業(yè)性貸款款。但此此兩筆貸貸款的總總金額以以房價的的70%為限。即對于于該兩筆筆

7、貸款，客戶可可申請的的最高金金額為550*770%=35萬萬元。其其中某客客戶申請請貸款225萬元元，個人人住房公公積金貸貸款金額額為100萬元，貸款期期限為115年，該客戶戶在此后后15年內(nèi)內(nèi)還款期期為1880期，根據(jù)個個人住房房公積金金貸款利利率，每每期限假假設(shè)為7769.6元，而個人人住房商商業(yè)貸款款金額為為15萬元元，期限限同樣115年，該客戶戶在此后后15年內(nèi)內(nèi)應(yīng)還款款1800期，根根據(jù)個人人商業(yè)性性貸款利利率，每每期假設(shè)設(shè)為8221.113元。這樣，兩類貸貸款組合合后，該該客戶每每期還款款額為7769.68221.113=115900.7元元。對于于個人住住房貸款款，銀行行界普遍遍

8、認為是是一種優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)，與企企業(yè)貸款款相比有有著拖欠欠貸款比比例較低低的優(yōu)點點，因而而把個人人住房貸貸款作為為低風險險貸款。但是，據(jù)銀行行內(nèi)部資資料分析析，20001年年下半年年開始，不按時時歸還貸貸款的個個人客戶戶逐漸增增多，已已引起金金融部門門的高度度警覺。為此，對個人人住房貸貸款的現(xiàn)現(xiàn)狀應(yīng)該該重新認認識。近近年來，個人住住房貸款款在房地地產(chǎn)市場場快速發(fā)發(fā)展的帶帶動下獲獲得了迅迅猛發(fā)展展，個人人住房貸貸款規(guī)模模在銀行行資產(chǎn)中中的比重重迅速上上升，不不少商業(yè)業(yè)銀行也也將個人人住房信信貸視為為低風險險的信貸貸品種，并將其其作為信信貸業(yè)務(wù)務(wù)擴張的的重點。截至220033年，全全國個人人房屋商商

9、業(yè)貸款款余額高高達12萬億元元，同時時國內(nèi)大大多數(shù)銀銀行的房房貸壞賬賬大都控控制在00.1一0.2之之間，從從短期來來看，這這幾乎可可以說是是當前商商業(yè)銀行行資產(chǎn)類類別中質(zhì)質(zhì)量最高高的貸款款種類之之一。但但在當前前特定的的金融市市場環(huán)境境下，個個人住房房貸款對對商業(yè)銀銀行來說說，并不不見得就就是低風風險的金金融產(chǎn)品品。在特特定意義義上說，當前商商業(yè)銀行行個人住住房貸款款所面臨臨的潛在在風險還還要高于于其他貸貸款類型型。如果果商業(yè)銀銀行不能能對當前前個人住住房貸款款面臨的的潛在風風險進行行有效的的識別與與控制，那么，未來個個人住房房貸款的的快速擴擴張反而而可能成成為商業(yè)業(yè)銀行的的一個不不容忽視視

10、的風險險源。二二、當前前個人住住房貸款款出現(xiàn)的的風險隨隨著近幾幾年我國國個人住住房貸款款急劇增增長，其其風險也也日益加加大。重重新認識識個人住住房貸款款的風險險問題將將有益于于商業(yè)銀銀行進一一步增強強防范意意識，降降低和防防止個人人住房貸貸風險的的發(fā)生?；仡欀兄袊康氐禺a(chǎn)進入入市場經(jīng)經(jīng)濟100年的發(fā)發(fā)展歷程程，經(jīng)歷歷了積壓壓、爛尾尾、炒作作等過程程，市場場交易發(fā)發(fā)生了較較大的變變化，房房地產(chǎn)也也進入了了買方市市場，但但由于整整個市場場的信用用問題，例如政政府部門門的不規(guī)規(guī)范運作作、開發(fā)發(fā)商的惡惡意欺騙騙、游戲戲規(guī)則的的不完善善、小業(yè)業(yè)主對市市場信用用的認識識不夠等等原因，現(xiàn)在房房地產(chǎn)的的風險問

11、問題越來來越突出出，個人人住房貸貸款的風風險更是是首當其其沖。下下面具體體分析個個人住房房貸款已已出現(xiàn)的的風險問問題。（一）個個人的信信用風險險目前的的個人信信息管理理狀況，使得商商業(yè)銀行行很難進進行準確確的風險險判斷。從信用用風險的的角度來來看，一一方面，個人住住房信貸貸所帶來來的是借借款人由由于家庭庭、工作作、收入入、健康康等因素素的變化化，不能能按期或或無力償償還銀行行貸款，被迫違違約放棄棄所購房房屋，從從而給銀銀行利益益帶來損損失的違違約風險險。另一一方面，借款人人還可能能故意欺欺詐，通通過偽造造的個人人信用資資料騙取取銀行的的貸款，從而產(chǎn)產(chǎn)生道德德風險。其中個個人信用用風險又又分為：

12、1、購房房者由于于收入水水平下降降，無力力償還貸貸款值得得指出的的是，個個人住房房貸款屬屬于中長長期信貸貸，其還還款期限限通常要要持續(xù)22030年左左右，在在這段時時間中個個人資信信狀況面面臨著巨巨大的不不確定性性，信用用缺失以以及個人人支付能能力下降降的情況況很容易易發(fā)生，往往就就可能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為銀銀行的貸貸款風險險。考慮慮到當前前個人住住房貸款款的申請請者主要要是當前前收入水水平波動動較大的的、收入入市場化化程度較較高的白白領(lǐng)階層層，這種種中長期期內(nèi)的風風險尤其其值得關(guān)關(guān)注。而而中國目目前個人人住房貸貸款中的的浮動利利率制度度，使得得貸款者者承擔了了相當大大比率的的利率風風險，這這使得貸貸款者

13、在在利率上上升周期期中出現(xiàn)現(xiàn)貸款違違約的可可能性加加大。22、購房房者由于于投資方方式失敗敗的原因因拖欠貸貸款購房房者對市市場的估估計不夠夠，進行行了購房房投資，采取以以租養(yǎng)貸貸等投資資方式的的失敗，造成無無力償還還貸款。這種情情況所占占比例很很大，隨隨著房地地產(chǎn)的降降溫，房房屋租賃賃市場的的低迷，所占比比例將會會越來越越大，銀銀行信貸貸風險也也越來越越大。還還有一部部分“第二套套住房”的購房房者也出出現(xiàn)了拖拖欠貸款款現(xiàn)象。3、違約約風險造造成不能能履行協(xié)協(xié)議按期期清償貸貸款違約約風險指指的是抵抵押貸款款的借方方不能履履行協(xié)議議按期清清償貸款款，因而而出現(xiàn)拖拖欠貸款款和終止止貸款的的問題。原因

14、很很多，如如借款人人收入水水平、就就業(yè)狀況況和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商環(huán)境境的變化化等等，都有可可能導(dǎo)致致借款人人違約。給銀行行貸款造造成了很很大的風風險。（二）信信貸風險險1、開發(fā)發(fā)商惡意意欺詐行行為，隱隱瞞真相相或其他他不正當當手段，住房面面積縮小小，以次次充好，抬高房房價，造造成購房房者的損損失，導(dǎo)導(dǎo)致購房房者抵觸觸情緒大大，而拖拖欠貸款款。2、開發(fā)發(fā)商沒有有履行承承諾，未未及時完完成消防防等配套套工程，推遲入入伙。33、開發(fā)發(fā)商尚欠欠繳地價價、配套套費，拖拖欠工程程款，未未辦妥房房產(chǎn)證，使部分分業(yè)主拖拖欠貸款款，放棄棄供樓，造成信信貸風險險。4、開發(fā)發(fā)商為了了售樓，過度地地承諾。并與業(yè)業(yè)主簽訂

15、訂返租協(xié)協(xié)議，由由于出租租不理想想或開發(fā)發(fā)商拖欠欠返租款款，使業(yè)業(yè)主也拖拖欠銀行行貸款。5、物業(yè)業(yè)管理不不善，造造成業(yè)主主與開發(fā)發(fā)商的糾糾紛，使使業(yè)主拖拖欠貸款款加大信信貸風險險。（三三）銀行行的流動動性風險險對于銀銀行來說說，個人人住房信信貸等中中長期貸貸款的快快速增長長和比率率的迅速速提高，可能會會帶來流流動性風風險。流流動性風風險的具具體表現(xiàn)現(xiàn)就是銀銀行資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中中的中長長期貸款款比重過過高，現(xiàn)現(xiàn)金和國國庫券等等不足以以應(yīng)付提提款需要要，又缺缺乏及時時融入現(xiàn)現(xiàn)金的手手段和渠渠道。商商業(yè)銀行行在一定定范圍內(nèi)內(nèi)存在資資產(chǎn)負債債的期限限錯配是是可以接接受的，但是這這個缺口口應(yīng)當控控制在一一定

16、的比比率范圍圍之內(nèi)，對這個個缺口進進行管理理，就是是商業(yè)銀銀行的流流動性風風險管理理和利率率風險管管理。根根據(jù)國際際經(jīng)驗，個人住住房貸款款比重接接近或達達到188一200時，商業(yè)銀銀行整體體流動性性和中長長期貸款款比例的的約束就就會成為為非常突突出的問問題。對對于一些些資產(chǎn)規(guī)規(guī)模較小小、資產(chǎn)產(chǎn)種類較較為單一一的部分分城市商商業(yè)銀行行來說，實際上上已經(jīng)開開始面臨臨到流動動性問題題。從成成熟市場場的經(jīng)驗驗看，住住房按揭揭貸款證證券化實實際上是是一種新新型住宅宅融資方方式。銀銀行將缺缺乏流動動性但未未來現(xiàn)金金流量可可以預(yù)測測的住房房抵押貸貸款進行行組合，形成一一個”資產(chǎn)池池”。以這這個“資產(chǎn)池池”產(chǎn)

17、生的的現(xiàn)金流流為基礎(chǔ)礎(chǔ)，經(jīng)過過信用提提升和信信用評級級以后，向投資資者發(fā)行行住房按按揭貸款款債券，其償付付資金來來源于按按揭貸款款購房人人支付的的本金和和利息。（四）融融資風險險房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)是是一個典典型的資資金密集集型的行行業(yè)，其其對于融融資的依依賴程度度明顯高高于一般般的工商商行業(yè)。在房地地產(chǎn)銀行行融資構(gòu)構(gòu)成中，基于房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款與個人人住房貸貸款的不不同風險險收益特特性，考考慮到房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的風險險程度相相對較高高，因而而中國人人民銀行行對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款提提出了更更高的監(jiān)監(jiān)管要求求。與此此形成對對照的是是，個人人住房貸貸款在消消費信貸貸中的比比重正在在增大，因為個個人住

18、房房貸款通通常是商商業(yè)銀行行積極拓拓展的業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域域，有的的還享有有利率的的優(yōu)惠。因而個個人住房房貸款可可能成為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)積積極以合合規(guī)或者者不合規(guī)規(guī)的方式式爭取的的融資渠渠道，使使得房地地產(chǎn)融資資的風險險向個人人住房貸貸款中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。當當前房地地產(chǎn)融資資中的一一些“假按揭揭”貸款就就是一個個代表性性的現(xiàn)象象。（五五）個人人住房貸貸款的潛潛在風險險對于個個人住房房貸款這這種新金金融業(yè)務(wù)務(wù)，商業(yè)業(yè)銀行一一向把它它當作一一種低風風險貸款款來發(fā)展展，以致致只看到到它的利利潤，而而沒有注注意到它它的風險險，更是是忽視了了它的潛潛在風險險。其實實它的潛潛在風險險更有危危害性，它可以以使銀行行倒閉，金融

19、系系統(tǒng)出現(xiàn)現(xiàn)危機，這在美美國的220世紀紀80年代代和日本本的200世紀900年代都都出現(xiàn)過過類似的的情況。下面分分析一些些個人住住房貸款款的潛在在風險。1、利率率風險是是指在貸貸款合同同期內(nèi)，由于市市場利率率變動而而導(dǎo)致借借款人提提前償還還貸款，發(fā)生理理性違約約行為。在經(jīng)濟濟活動中中，存在在大量的的不確定定因素，如資金金的供給給需求、通貨膨膨脹率等等都會發(fā)發(fā)生變化化，從而而引起金金融市場場上的變變化。有有可能使使借款人人做出提提前還貸貸或清償償貸款的的決定，使銀行行貸方會會因此遭遭受損失失形成利利率風險險。個人人住房貸貸款的利利率偏低低，年利利率504(20002年年2月21日起起)，而且且

20、是155年到300年的長長期貸款款，一旦旦貨幣政政策緊縮縮，存款款利率提提高，銀銀行幾乎乎沒有利利潤，甚甚至可能能出現(xiàn)存存款利率率高于貸貸款利率率的情況況。2、個人人住房貸貸款市場場的不規(guī)規(guī)范，銀銀行之間間的無序序競爭，造成放放寬對貸貸款的審審批條件件，增大大銀行的的貸款風風險。33、個人人住房貸貸款因整整個社會會信用體體系的不不健全，造成很很多不必必要的紛紛爭，潛潛在著預(yù)預(yù)想不到到的風險險。 44、中國國法律體體制的不不健全，在訴訟訟過程中中造成的的風險。5、個人人住房貸貸款最大大的潛在在風險是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場本本身的周周期性問問題。（六）貸貸款中的的操作風風險從操操作風險險的角度度看，由由于

21、缺乏乏必要的的相關(guān)法法律約束束，再加加上各大大商業(yè)銀銀行之間間激烈的的競爭，銀行的的信貸部部門有時時為了擴擴大其業(yè)業(yè)務(wù)范圍圍，競相相降低貸貸款人的的首付比比例，或或者放松松貸款人人的審批批條件。我國一一度被有有關(guān)各方方青睞的的個人住住房貸款款“零首付付”被央行行亮出紅紅牌。因因為“零首付付”存在較較大的風風險，購購房者申申請貸款款后前幾幾年的還還款壓力力較大，易產(chǎn)生生不良貸貸款。同同時也容容易讓不不法開發(fā)發(fā)商與客客戶之間間達成一一種默契契來套取取銀行資資金。在在操作過過程中，沒有嚴嚴格的抵抵押住房房登記制制度，貸貸款的前前臺，中中臺與后后臺沒有有進行責責任上的的嚴格區(qū)區(qū)分，對對客戶的的資信情情

22、況沒有有進行嚴嚴格把關(guān)關(guān)。從當當前的情情況看，目前各各商業(yè)銀銀行在同同一城市市經(jīng)辦個個人房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點偏多多，在授授權(quán)不嚴嚴格的情情況下，貸款者者可以在在多家銀銀行的經(jīng)經(jīng)營網(wǎng)點點同時申申請小額額住房貸貸款，一一旦貸款款人無力力償還，抵押物物往往很很難處置置，資產(chǎn)產(chǎn)無法分分割，也也沒有相相應(yīng)的法法律保障障拍賣，折價程程序的順順利實施施。（七七）抵押押貸款的的風險根根據(jù)風險險成因，住房抵抵押貸款款風險可可分為抵抵押物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)風險險、信用用風險、欺詐風風險、抵抵押物價價格風險險、貸款款條件風風險、抵抵押物處處分風險險等。其其實，個個人住房房貸款的的風險防防范不僅僅僅是“零首付付”的問題題，即

23、使使是貸款款額度與與抵押物物實際價價值不超超過800的個個人住房房抵押貸貸款和不不超過660的的個人商商用住房房貸款同同樣存在在風險問問題。據(jù)據(jù)調(diào)查顯顯示，119999年某地地個人住住房貸款款不良率率為零，但隨著著個貸業(yè)業(yè)務(wù)的快快速增長長，從220000年開始始，不良良貸款開開始抬頭頭，到年年底不良良貸款率率達到00.2，至今今年5月底不不良貸款款率又上上升為00.5。雖然然只上升升0.33個百分分點，這這里面卻卻隱含著著極大的的潛在風風險，因因為個人人住房貸貸款客戶戶多、面面廣分散散，基數(shù)數(shù)大、期期限長，風險點點多而不不易控制制，加之之這項業(yè)業(yè)務(wù)是在在起步階階段。當當然，上上述調(diào)查查并不能能

24、代表全全局，但但“水漲船船高”已預(yù)示示著個人人住房貸貸款風險險呈緩升升走勢。三、降降低個人人住房貸貸款風險險的策略略探討據(jù)據(jù)了解，目前反反映個人人住房貸貸款業(yè)務(wù)務(wù)的風險險因素主主要有：一是能能證明貸貸款者還還款能力力的收入入證明水水分較大大；二是是有的購購房者利利用銀行行間信息息溝通不不暢，其其收入證證明一式式多份，在不同同的銀行行按揭貸貸款，在在多處購購房；三三是個人人信用程程度不明明，且信信譽度會會隨著收收入多少少而發(fā)生生變化。1、加大大住房貸貸款保證證保險制制度的推推廣力度度，將貸貸款風險險轉(zhuǎn)移給給保險公公司加大大住房貸貸款保證證保險制制度的推推廣力度度，將貸貸款風險險轉(zhuǎn)移給給保險公公司

25、。貸貸款行為為保障貸貸款的安安全，要要求借款款人投保保房屋財財產(chǎn)險，以保障障貸款抵抵押物的的安全，來增強強借款人人的信用用，保證證資金安安全貸放放。2、對開開發(fā)商進進行考察察，防止止欺詐行行為對開開發(fā)商進進行考察察，防止止欺詐行行為。要要求開發(fā)發(fā)商對購購房人負負連帶保保證，如如果由于于開發(fā)商商在質(zhì)量量、日期期、違反反合約等等方面造造成購房房人拖欠欠貸款時時，應(yīng)由由開發(fā)商商負連帶帶責任。3、改進進對購房房人還款款能力的的評估方方式改進進對購房房人還款款能力的的評估方方式。不不但要求求購房人人提供收收入證明明，還應(yīng)應(yīng)該要求求提供單單位證明明、個人人職位、學歷、家庭收收入等情情況，更更為客觀觀、準確

26、確地對購購房人的的整體信信用進行行評估。4、改善善銀行貸貸款結(jié)構(gòu)構(gòu)改善銀銀行貸款款結(jié)構(gòu)，降低房房地產(chǎn)和和個人住住房貸款款所占的的比率，提高對對個人住住房貸款款的質(zhì)量量，避免免銀行之之間對樓樓宇按揭揭的盲目目競爭。因此銀銀行沒有有必要放放寬對貸貸款審查查條件，只能是是提高個個人住房房貸款的的比例和和不良貸貸款的比比例，人人為地增增加個人人住房貸貸款的風風險?，F(xiàn)現(xiàn)在銀行行須在嚴嚴格保證證個人住住房貸款款質(zhì)量的的前提下下，發(fā)展展個人住住房貸款款。5、加大大金融改改革，引引進新的的金融商商品加大大金融改改革，引引進新的的金融商商品。盡盡快導(dǎo)入入資產(chǎn)證證券化和和房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托，這這些也是是發(fā)達國國家

27、通常常用來提提高銀行行的資金金流動性性，降低低個人住住房貸款款風險，以及作作為處理理房地產(chǎn)產(chǎn)危機的的金融工工具。66、銀行行要嚴把把貸前審審查關(guān)銀銀行有必必要嚴把把貸前審審查關(guān)，對借款款人的資資金來源源、收入入與貸款款后月償償還比率率、借款款人社會會信用等等嚴格審審查，對對不能按按期歸還還貸款客客戶建立立違約檔檔案，指指定專人人負責催催辦，對對逾期貸貸款要及及時向法法院提出出強制拍拍賣房屋屋的訴訟訟。值得得高興的的是，中中國銀監(jiān)監(jiān)會日前前發(fā)布商業(yè)銀銀行房地地產(chǎn)貸款款風險管管理指引引，指指引在個個人住房房貸款風風險控制制部分，要求商商業(yè)銀行行應(yīng)統(tǒng)一一“個人住住房貸款款申請表表”，并將將借款人人以

28、及風風險審核核信息以以“風險評評估書”的形式式記錄在在案。銀銀監(jiān)會有有關(guān)人士士介紹說說，運用用統(tǒng)一表表格將客客戶的信信息標準準化，不不僅有利利于各銀銀行降低低成本，提高效效率，還還可以保保持數(shù)據(jù)據(jù)的統(tǒng)一一性，為為銀行一一系列的的后期工工作，如如貸后管管理、組組合管理理、引入入按揭保保險以及及最終的的資產(chǎn)證證券化等等奠定良良好的基基礎(chǔ)，同同時也有有利于相相關(guān)機構(gòu)構(gòu)統(tǒng)一征征信系統(tǒng)統(tǒng)的建立立和完善善。四、完善個個人住房房信貸風風險管理理從未來來的發(fā)展展趨勢看看，中國國的個人人住房貸貸款會有有很大的的發(fā)展空空間，但但是，如如果在目目前相對對欠缺的的風險管管理機制制下進行行個人住住房信貸貸業(yè)務(wù)的的快速擴

29、擴張，未未來必然然會給商商業(yè)銀行行帶來巨巨大的風風險。因因此，當當前應(yīng)當當把完善善個人住住房信貸貸風險作作為商業(yè)業(yè)銀行風風險管理理的重點點。1改善善個人信信用風險險的識別別與評估估環(huán)境較較為理想想的目標標，當然然是要著著手建立立一個完完善的個個人信用用體系，該體系系的核心心是個人人信用制制度，即即能證明明、解釋釋與查驗驗自然人人資信，能夠監(jiān)監(jiān)督，管管理與保保障個人人信用活活動，規(guī)規(guī)范發(fā)展展的一系系列具有有法律效效力的規(guī)規(guī)章制度度與行為為規(guī)范，包括：個人信信用登記記制度、個人信信用評估估制度、個人信信用風險險預(yù)警制制度、個個人信用用風險管管理制度度、個人人信用風風險轉(zhuǎn)嫁嫁等。這這就需要要設(shè)立專專門的信信用機構(gòu)構(gòu)，信用用授予人人將信用用消費者者日常在在金融機機構(gòu)和商商業(yè)機構(gòu)構(gòu)的信用用支付情情況連續(xù)續(xù)地提供供給信用