商品房買賣合同解讀

1、商品房買賣合同解讀課程安排1 合同概述2 合同解讀4 提問與答疑5 隨堂小測驗3 活學活用：案例分析1.0 前 言合同：平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。合同的法律約束力 依法成立的合同，受法律的保護 1、自成立起，合同當事人都要接受合同的約束； 2、如果情況發(fā)生變化，需要變更或解除合同時，應協(xié)商解決，任何一方不得擅自變更或解除合同； 3、除不可抗力等法律規(guī)定的情況以外，當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應承擔違約責任； 4、合同書是一種法律文書，當事人發(fā)生合同糾紛時，合同書就是解決糾紛的根據(jù)。 1.1 概 述2009年7月6日，廣州市2

2、009版商品房預售合同與一手現(xiàn)房合同的示范文本隨升級版房屋管理系統(tǒng)一起正式上線。商品房買賣合同 vs 補充協(xié)議合同第三十二條約定：“本合同附件與正文具有同等法律效力。 ” 補充協(xié)議第二十九條約定：“補充協(xié)議作為商品房買賣合同的附件，如與合同的內(nèi)容有沖突，以補充協(xié)議為準?！?：商品房買賣合同第六條 #6：補充協(xié)議第六條1.1 概述預售 vs 現(xiàn)售商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。住宅 vs 商鋪 vs 車位土地使用權(quán)年限：住宅用地70年，

3、商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。（2）車位：一般為“現(xiàn)售”。 2.0 合同解讀2.1 基本術(shù)語的含義2.2 房屋交付2.3 面積差異處理2.4 規(guī)劃、設計變更2.5 產(chǎn)權(quán)登記2.6 裝修標準2.7 工程質(zhì)量保修2.8 其他事項2.9 爭議解決與合同解除2.1 基本術(shù)語的含義 （6）首層：本合同所指首層以經(jīng)規(guī)劃管理部門批準的設計圖紙的標注為準。 層高：是指地面至樓面或樓面至樓面、樓面至瓦底之間的垂直距離。計算建筑面積的房屋結(jié)構(gòu)，層高均應在2.20米以上（含2.20米）。 “層高” vs “凈高”2.1 基本術(shù)語的含義 （6）建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，

4、包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。其中，全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部建筑面積，未封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算一半建筑面積。套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)陽臺建筑面積之和。 共有分攤面積：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房以及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑的共有建筑面積。2.2 房屋交付2.2.1 交房條件2.2.2 房屋交付 2.2.3 交付驗收2.2.4 風險責任轉(zhuǎn)移2.2.5 延期交房的

5、違約責任2.2.6 公用設施交付 2.2.1 交房條件 （12、15）甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門出具的建設工程規(guī)劃驗收合格證。（二）建設單位出具的建設工程竣工驗收報告。（三）消防部門出具的建設工程消防驗收合格意見書或備案憑證。（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。（五）人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件。（六）房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書。（七）房地產(chǎn)（住宅）使用說明書。（八）臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約。（六）、（七）項應提供已加蓋公章的原件。2.2.1 交房條件 （15 #8） 上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權(quán)拒

6、絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由甲方承擔。 如賣方無法取得上述相關(guān)報告或資料，導致（一）至（五）項文件資料不齊全，但賣方已辦妥竣工驗收備案手續(xù)的，不視為不符合交付標準，賣方不承擔延期交房的違約責任。2.2.2 房屋交付 （13 #6）甲方應當在 年 月 日前將作為本合同標的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋時，應當向乙方發(fā)出收樓通知書 。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方應當及時書面告知乙方。 在商品房達到交付使用條件后，賣方應以電話或特快專遞通知買方辦理交付使用手續(xù)。以特快專遞通知的，以買方簽收日為送達時間；買方未簽收的，同城以特快專遞發(fā)出后的第二日為送達日，異地以特快專遞發(fā)

7、出后的第四日為送達日。以電話通知的，通知送達時間為買方接到電話的時間，賣方須在交付現(xiàn)場完善交付通知的簽收手續(xù)。買方未收到交付通知的，交付使用時間為合同約定的交付期限屆滿之日。 2.2.2 房屋交付 （13 #6）賣方交付通知送達后，除非有合法的理由，否則視為賣方已按期交付，交付日期以賣方通知的交付日期為準。同時，房屋毀損、滅失的風險及物業(yè)管理費等相關(guān)費用，自交付之日或視為交付之日起由買方承擔。房屋保修期亦從即日起計算。 若交付物業(yè)較合同約定的交付日提前達到交付條件的，賣方可提前交付并發(fā)出交付通知，買方應在通知約定的交付時間內(nèi)辦理交付手續(xù)，物業(yè)管理費、水電費等相關(guān)費用亦自實際交付之日起核算。2.

8、2.3 交付驗收 （16 #9）乙方應在收樓通知書約定的時間對該商品房進行驗收，如有異議，應當在驗收期限屆滿之日起 0 日內(nèi)以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接收該商品房。乙方認為該商品房不符合交付標準或條件的，應一次性提出異議。甲方在接到乙方異議后，應在 10 日內(nèi)對異議部分做出書面答復和處理意見。逾期不予答復及處理的，視為乙方異議事實成立，該商品房視為未交付。如交付時賣方具備合同第十五條約定的資料，買方無權(quán)拒絕收樓，否則視為房屋已交付。 2.2.4 風險責任轉(zhuǎn)移 （17 #10）乙方對甲方所交付的房地產(chǎn)進行驗收后，無異議或異議部分經(jīng)協(xié)商處理同意收樓的，該商品房的風險責任自交付之日起由甲方

9、轉(zhuǎn)移給乙方。賣方通知買方收樓后，買方無正當理由拒絕驗收或無正當理由拖延驗收時間的，賣方應當發(fā)出書面催告書一次。買方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自收樓通知書通知的驗收交接日之次日起該房屋的風險責任轉(zhuǎn)移由買方承擔，并視為該房屋已交付。 2.2.5 延期交房的違約責任（14 #10）甲方如未能按本合同規(guī)定的期限交房，甲方應自合同約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05的標準向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行。由于乙方原因，導致未能按期交付的，視為賣方已按合同約定交房，賣方不承擔延期交房的違約責任。 如：買方未按合同約定支付房價款、違約金或按揭貸款未支付至指定

10、的賬戶、因非賣方原因?qū)е潞贤荒軅浒傅取?.2.6 公用設施交付 （24 #16）甲方未按規(guī)定時間建成公用設施及附屬配套項目并經(jīng)驗收合格的，該商品房不符合交付標準，乙方按照本合同第十四條的約定主張權(quán)利：即甲方應自合同約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05的標準向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行。公用設施及附屬配套項目僅指建設工程規(guī)劃許可證中載明的項目。公用設施及附屬配套項目的竣工交付指竣工并達到使用條件。其投入使用（如商鋪開業(yè)、學校開學）的具體時間由相關(guān)業(yè)主或經(jīng)營者確定。2.3 面積差異處理 （18 #11）合同約定的該商品房面積與用于產(chǎn)權(quán)登記的實測面積有差異的，以用于產(chǎn)

11、權(quán)登記的實測面積為準。面積誤差比（實測套內(nèi)建筑面積合同約定套內(nèi)建筑面積）/合同約定套內(nèi)建筑面積 100 共有建筑（分攤）面積如有差異的，雙方同意不作補差處理。（1）面積誤差比絕對值在0.5以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方不作任何補償；（2）面積誤差比絕對值在0.5以上（不含本數(shù)）至3以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按實測計價面積及本合同約定的房屋單價據(jù)實結(jié)算； 2.3 面積差異處理 （18 #11）（3）面積誤差比絕對值超過3以上（不含本數(shù)）的，按以下處理：房屋實測套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積的，其中面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由乙方按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由甲方

12、負責，所有權(quán)歸乙方。房屋實測套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積的，其中面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由甲方返還乙方，面積誤差比超過3部分的房價款由甲方雙倍返還乙方。 2.4 規(guī)劃、設計變更 （19 #12）賣方不得變更本合同項下商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向，否則應當書面通知買方。買方有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復；買方在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的波動。在不影響買方所購商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準或設計單位同意，賣方對原規(guī)劃設計方案作出局部的調(diào)整，可不通知買方。除非買方因該局部改變

13、而遭受直接損失的，賣方不承擔賠償責任。 由于政府行政命令直接導致的規(guī)劃設計變更，屬于不可抗力。賣方應在變更確立后30日內(nèi)書面告知買方，但不承擔違約責任。2.5.1 產(chǎn)權(quán)登記 （21 #13）買賣雙方應于合同約定交付之日起 180 個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。 （現(xiàn)已改為500天內(nèi)申請）買賣雙方共同委托律師事務所辦理房地產(chǎn)權(quán)證，中介服務費由買方承擔。因棟至棟為分期建設、分期驗收、分期交付，但屬同一建設工程規(guī)劃許可證核準范圍。鑒于竣工測繪須在該批樓棟全部竣工驗收后方可進行，因此房屋初始登記及房地產(chǎn)權(quán)證需在此批樓棟全部交付使用后才能一并辦理。預計此批樓棟全部完成交付約為 年 月

14、，具體辦理房地產(chǎn)權(quán)證時間以賣方書面通知為準。 2.5.2 產(chǎn)權(quán)登記違約責任 （22 #14）如因甲方未履行相關(guān)義務造成甲乙雙方不能按本合同第二十一條約定期限向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，甲方應自逾期之日的次日開始，每日按該商品房總價款0.05的標準向乙方支付違約金；逾期時間達到120日的，乙方有權(quán)自該120日屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。 乙方要求解除合同的，應書面通知甲方，甲方應在收到乙方解除合同通知之日起 日內(nèi)（不超過30日）退還乙方已支付房價款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止為期，按中國人民銀行公布的同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率計算），同時按該商品房總價款的10%向乙方支付

15、違約金，違約金不足以補償乙方實際損失的，甲方應補償其差額。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，甲方應當自逾期之日的次日起至乙方實際取得房地產(chǎn)權(quán)證之日止，每日按該商品房總價款0.05的標準向乙方支付違約金。2.5.2 產(chǎn)權(quán)登記違約責任 （22 #14）由于以下買方原因，導致不能在合同約定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，由買方承擔遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的責任。（舉例）由于以下賣方原因，導致不能在合同約定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，由賣方承擔遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的責任。非因買賣雙方原因（包括但不限于政府相關(guān)部門辦事要求變更等）導致不能按期申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買賣雙方均不承擔遲延辦理房地產(chǎn)權(quán)的責任。賣方為買方按揭貸款

16、承擔保證責任的，因買方原因?qū)е挛茨茉诤贤s定期限內(nèi)申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，每逾期一日，買方應按擔保貸款總額的0.01%向賣方支付違約金。2.5.3 預告登記 （11）甲方應當在本合同網(wǎng)上簽訂之日起 30 日內(nèi)（不超過30日），為乙方辦妥預售合同備案和預購商品房預告登記，并將預購商品房預告登記證明書交付乙方。乙方應當及時提供登記機關(guān)要求的需乙方提供的證件資料。甲方應如實告知乙方為辦理預售合同備案確認和預購商品房預告登記需要由乙方提供的證件資料。甲方未告知或告知的內(nèi)容不完備、不準確，致使乙方未能及時提供證件資料的，由甲方承擔責任。乙方不提供或延遲提供相關(guān)資料的，由乙方承擔責任。若甲方未在規(guī)定或者上述約定

17、的期限內(nèi)與乙方申請預告登記或者未依乙方委托代為申請預告登記的，乙方可以按照廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法的規(guī)定，單方向登記機構(gòu)申請辦理預購商品房預告登記。 2.6 裝修標準 （23 #15）甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，乙方有權(quán)要求甲方賠償雙倍的裝飾、設備差價。賣方在示范單位中展示的裝飾、設備如果注明為交付標準的，作為合同附件六，對雙方具有約束力。因采購原因，賣方以同等品質(zhì)的材料設備替代的，應視為符合交付標準。 2.7.1 工程質(zhì)量保修 （25 #17） 正常使用下，該商品房的建筑工程質(zhì)量保修期限不得低于以下期限： （一）地基基礎和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文

18、件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程3年； （三）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； （四）墻面、頂棚抹灰層脫落1年； （五）地面空鼓開裂、大面積起砂1年； （六）門窗翹裂、五金件損壞1年； （七）管道堵塞2個月； （八）供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期； （九）衛(wèi)生潔具1年； （十）燈具、電器開關(guān)6個月。 其他部位、部件的保修期限按房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書執(zhí)行。 2.7.2 工程質(zhì)量保修 （25 #17）房屋建筑工程保修期從交付之日起計算。在保修期限和范圍內(nèi)的保修費用由甲方負擔，但因乙方使用不當或不可抗力等非甲方原因造成的問題除外。甲方應在收到乙方通知后5日內(nèi)

19、履行保修義務；甲方對保修責任有異議的，應在收到乙方通知后5日內(nèi)通知乙方。甲乙雙方可委托雙方認可且具有資質(zhì)的監(jiān)理單位予以裁定，也可委托有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)予以檢測，所有費用由責任方承擔。在保修期內(nèi)，乙方發(fā)出書面保修通知書5日內(nèi)，甲方既不履行保修義務，也不書面通知保修責任異議的，乙方可以自行或聘請他人進行維修，合理的維修費用由甲方承擔。 2.7.3 工程質(zhì)量保修 （25 #17 #19）保修期間房屋不能居住使用的，賣方提供臨時居住房屋或者按同地段同類房屋租金標準補償后，不再承擔其它賠償責任。如買方所購商品房為帶裝修的，該商品房內(nèi)的所有電器設備由生產(chǎn)廠商直接提供保修，具體保修辦法和保修期以生

20、產(chǎn)廠商提供的保修文件為準，若因該電器等設備質(zhì)量事故造成買方人身損害或財產(chǎn)損失，賣方應配合買方向生產(chǎn)廠商索賠。規(guī)劃上專屬于特定房屋的樓宇屋面、庭院、露臺和地下室，歸該房屋的業(yè)主專有。該部分的保修、維修責任，視同專有部分。 示范單位的保修應另行約定。2.7.4 質(zhì)量不合格問題最高人民法院2003年7號最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第12條和第13條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。2.7.4

21、 質(zhì)量不合格問題關(guān)于“質(zhì)量不合格”的認定問題，依據(jù)前述司法解釋，從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或 空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。所謂“不合格”，應指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質(zhì)量要求的情形。所謂“嚴重影響正常居住使用”，應指由于房屋質(zhì)量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應當對此予以修

22、復，買受人不能因此要求退房。2.8 其他事項2.8.1 樓宇經(jīng)營收益2.8.2 小區(qū)車位權(quán)屬 2.8.3 附贈面積2.8.4 銷售廣告 2.8.5 不利因素提醒 2.8.1 樓宇經(jīng)營收益 （27 #18）該商品房所在小區(qū)和樓宇的命名權(quán)屬于賣方。利用該商品房所在樓宇的屋面經(jīng)營的，所得收益屬該商品房所在樓宇的全體業(yè)主共同所有。利用該商品房所在樓宇的外墻面經(jīng)營的，所得收益屬該商品房所在樓宇的全體業(yè)主共同所有。未計入公共部位與共用房屋分攤建筑面積的部分，包括但不限于地下和架空層停車場（庫）、會所、商業(yè)（含商業(yè)廣告位）等公共配套建筑，其所有權(quán)、收益權(quán)屬于賣方。 2.8.2 小區(qū)車位權(quán)屬 （#18）賣方本

23、著首先滿足業(yè)主需要的原則，對車位進行銷售或出租，售價（租金）另行約定。本項目內(nèi)規(guī)劃的露天車位，除已在買賣合同中約定附贈的以外，其他車位的產(chǎn)權(quán)均屬于賣方所有。 2.8.3 附贈面積 （#19） 買方擁有本合同項下商品房附贈面積約 平方米樓宇屋面、平方米露臺、 平方米庭院、 平方米地下室（以上均以實際交付為準）及編號為 的架空層/地下/露天車位的使用權(quán)，該面積未計入產(chǎn)權(quán)登記面積，亦不作為計價依據(jù)，如因法規(guī)、政策變化及賣方的原因等導致未能實現(xiàn)交付的，則不影響本商品房的交付，買方同意不以此拒絕收房或主張退房。 但因賣方原因，如完全不能交付的，賣方應向買方支付合同總價款的1%作為補償； 如實際交付以上部

24、位的面積小于合同約定面積在10以內(nèi)的，賣方不作補償，超過10%的，賣方補償買方合同總價款的0.1%； 如賣方實際交付以上部位的面積大于合同約定面積的，大于合同約定面積部分歸買方所有。2.8.4 銷售廣告 （#23、25） 賣方在廣告和宣傳資料中對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，合同又未作重新約定的，可作為合同附件，對雙方具有約束力。 但賣方在上述廣告和宣傳資料中已明示不構(gòu)成要約或者不屬于交付標準或交易條件的，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。 在本項目全部竣工交付之前，賣方有權(quán)在項目內(nèi)進行廣告宣傳活動，但以不影響已入住業(yè)主的正常生活為限。2.8.5 不利因素提醒 （#27） 賣方已在本項目銷售現(xiàn)場向買方明示法律法規(guī)規(guī)