房地產(chǎn)行業(yè)中報(bào)業(yè)績(jī)綜述

1、行業(yè)整體：業(yè)績(jī)下滑，負(fù)債率降低營(yíng)收下超一歸母凈縮水2022 年上半年，145 家 +H 上市房企營(yíng)收同比下滑超一成，歸母凈利腰斬，毛利率、凈利率下滑仍嚴(yán)重，有息負(fù)債率進(jìn)一步下降。我們統(tǒng)計(jì)了145家A+H上市房企上半年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，營(yíng)收計(jì) 211060 億元，同比下降 1.1%；凈利潤(rùn)總計(jì) 8931億，同比下降 56.8%；歸母凈潤(rùn)總計(jì)687.1 億元，同比下降 624。其中上半年有 107 家歸母凈利潤(rùn)不及去年同期，占比 73.%，數(shù)量較去年同期增加了56家，損的企業(yè)從20211的9家加至41家。2022 年上半年房地產(chǎn)行業(yè)銷下滑嚴(yán)重，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額累計(jì)同比下滑28.9%

2、，而統(tǒng)計(jì)的強(qiáng)房企銷售降幅更大，1-6月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額同比下降50.7%。疊加二季度局部重點(diǎn)城市疫情反復(fù)影響，行業(yè)整體收入結(jié)算速度放緩，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收下滑嚴(yán)重。凈利 潤(rùn)降幅高于營(yíng)收降幅主要原因在于：1）行業(yè)整體毛利率進(jìn)一步下降；2）銷售低于預(yù)期帶來(lái)的庫(kù) 存等資產(chǎn)減值；3）合作企業(yè)發(fā)生信用違約，產(chǎn)生投資虧損。圖1：上半年+H股15家市房企營(yíng)收總計(jì)2116億元圖 2：上半年 +H 股 15 上市房企歸母凈利潤(rùn)總計(jì) 687 億元,0,0,0,0,0,00A+股房企營(yíng)業(yè)收入/元.%.%.%.%.81.%.%.%.%.8.%.%.%.%.%.%.%.0.0.0.0.0.0A+股房企歸母凈利潤(rùn)億元.%.%.

3、%.%.%1 1 1 1 1.%.%.%.%.%.%.%.%數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，圖3：上半年A+H股15家市房企中虧損41家圖4：上半年A+H股15家企中業(yè)績(jī)下滑17家盈利虧損業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)業(yè)績(jī)下滑11111數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，注：內(nèi)環(huán)為0H1數(shù)據(jù)，外環(huán)為22H1業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，比較 106 家 A 股上市房企和 9 家港股上市房企的中期業(yè)績(jī)，A 股房企營(yíng)收下降略多，H 股房企歸母凈利潤(rùn)下滑程度更深。半我們統(tǒng)計(jì)的106家A股市房企營(yíng)收總計(jì)105787億同比下滑 13.4%，歸母凈利潤(rùn)總計(jì) 290.2 億元，同比下滑 55.。營(yíng)收下滑的主要原因是銷售下降和疫情反復(fù)導(dǎo)致結(jié)算速度放緩，業(yè)績(jī)?cè)鏊俚?/p>

4、于營(yíng)收增速的原因是毛利率下降及資產(chǎn)減值。統(tǒng)計(jì)的 A股16家上市房企中，5家母凈利潤(rùn)不及去年同期，虧損的企業(yè)增加至33家。圖5：上半年A股16家上房企營(yíng)收總計(jì)1059億元圖6：上半年A股16家上房企歸母凈利潤(rùn)總計(jì)290億元,0,0,0,0,0,0,00A股房企營(yíng)業(yè)收入/元y.%.%.%.%1%.%.%.%.%1%.4,0,00A股房企歸母凈利潤(rùn)億元y.%.%.%2%5%.%.%.%2%5%.1.6數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，上半年 H 股地產(chǎn)公司利潤(rùn)收縮更為嚴(yán)重。我們選取了上半年全國(guó)銷售額前 10 的 39 家股主上市房企，2022年上半年 39家港股房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1057.2億元，同比下滑

5、 10.%合計(jì)歸母凈利潤(rùn) 3969 億元，同比降 66.%。H 股房企業(yè)績(jī)下滑的主要原因與 A 股房企相同，利潤(rùn)表現(xiàn)更差的原因在于 H 股主流房企絕大部分為全國(guó)性房企，在行業(yè)目前面臨強(qiáng)監(jiān)管和弱銷售的情下傳統(tǒng)的資金池優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，故周轉(zhuǎn)能力和盈利能力下降更為嚴(yán)重。圖7：上半年H股39家房企收合計(jì)1057億元圖8：上半年H股39家房企母凈利潤(rùn)合計(jì)37億元,0,0,0,0,0,0,00股房企營(yíng)業(yè)收入/億元y.%.%.%.%1%.6,0,0,0.%.%0.%股房企歸母凈利潤(rùn)/億元22%1%.5.91 1 1 1 1181 1 1數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，上市房盈利收縮，售回2022年上半年，+H股

6、145家上市房企盈利能力延續(xù)下降趨勢(shì)。上半年 16家 A股上房企整體毛利率為 19.%，較 2211下降 2.0個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率為 4.4%，較去年同期降低.7個(gè)百分點(diǎn)。39 家港股房企的毛利率為 19.1%，較去年同期降低 54 個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為 3.8%較去年同期降低5.8個(gè)百分點(diǎn)。02年上半年A股上市房企與股上市房企盈利能力走勢(shì)一致，港房企的利潤(rùn)率跌幅大于A股企，導(dǎo)致目前港股房企的毛利率和凈利率都更低。圖9：A股06家房企毛利和凈利率分別為19.%和44%圖10：H股39家房企毛利和凈利率分別為19.%和38%.%.%.%.%.%.%.%.%毛利率凈利率.%.%.%.%.%.%.%.

7、%.%.%11111.%.%.%.%.%.%.%.%毛利率凈利率.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%11111數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，上半年 A 股上市房企銷售回款同比下滑超三成。202 年上年 A 股 106 家上市房企銷售款總額為 1079.1 億元，同比降 34.8%，降幅較 200 年半年更大。去年下半年以來(lái)年以恒大為首的頭部房企接連發(fā)生債務(wù)危機(jī)，在購(gòu)房者、供應(yīng)商、地方政府、金融機(jī)構(gòu)等多方債權(quán)人加壓的局面下行業(yè)驟冷，加之今年上半年國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市疫情形勢(shì)反復(fù)，盡管 3 月份以來(lái)各地限購(gòu)限貸松政策出臺(tái)頻繁，但市場(chǎng)效果仍不及預(yù)期，在高前值下上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額同比下滑 28.9%，

8、百?gòu)?qiáng)房企銷售額同下滑50.%，市場(chǎng)持續(xù)疲軟導(dǎo)致房企回款下挫嚴(yán)重。圖11：上半年A股16家房銷售回款總計(jì)1072億元，比下降34.%,0,0,0,0,0,0,0,0,00.%銷售回款33%.%.%1%-%.%.9.2.81111111行業(yè)整負(fù)債一步降低上半年上市房企的有息負(fù)債率較去年同期相比均進(jìn)一步下降，凈負(fù)債率受回款影響同比有所上升。 2022 年上半年，106 家 A 股上市房企整體有息負(fù)債率（有息負(fù)債/總資產(chǎn)）下降至 25.，較去 年同期下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率（有息負(fù)債扣減貨幣資金/凈資產(chǎn)）為 80.4%，較去同期上 升 3.0 個(gè)百分點(diǎn)。9 家港股企整體有息負(fù)債率為 24.%較

9、去年同期下降 0.1 個(gè)百分，凈負(fù) 債率為 68.%，較去年同期升 5.9 個(gè)百分點(diǎn)。有息負(fù)債下降的同時(shí)凈負(fù)債率上升，系銷售回 款大幅減少，影響房企賬面現(xiàn)金所致。圖12：上半年A股上市房企息負(fù)債率下降至25.%圖13：上半年港股上市房企息負(fù)債率為24.%10.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.%有息負(fù)債率凈負(fù)債率% % % 218H1 219H1 220H1 221H1 222H18.0%6.0%4.0%2.0%0.%有息負(fù)債率凈負(fù)債率7070.0%72.8%73.0%62.1%68.0%30.1%28.6%27.7%25.0%24.9%218H1 219H1 220H1 22

10、1H1 222H1數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，行業(yè)下行周期，房企處于持續(xù)降負(fù)債的過(guò)程中。2022 年上年145 家 +H 股上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.%，較 201 年末下降 06 百分點(diǎn)，行業(yè)整體已經(jīng)低于 7%的監(jiān)管紅線。從2019年開(kāi)始上市司整體負(fù)債率就開(kāi)始不斷降低，一方面原因是樣本公司剔除了高桿的已違約房企，剩下的房企資本結(jié)構(gòu)相對(duì)安全；另一方面原因是房企在監(jiān)管施壓、銷售下降、利潤(rùn)空間受損的局面下，失去擴(kuò)表能力和意愿，而主動(dòng)降低負(fù)債水平應(yīng)對(duì)周期。圖14：上半年上市房企整體預(yù)負(fù)債率為69.%，較221年末進(jìn)一步下降7.0%7.0%7.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.

11、0%剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)債率 % 216217218219220221222H1企業(yè)比較：分化明顯，中型房企失血嚴(yán)重我們根據(jù)2022年 16月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP200報(bào)告公布的全口徑銷售金額排名，將 145 家樣本房企分為 18 大型房企（排名前 20）、25 家中型房企（排名在 20-50 間）、102家小型房企（其他房企三類，進(jìn)行三類企業(yè)的比較。上市房整體RE下降，中房呈凈虧狀態(tài)上半年上市房企整體 RE同比下降 2.1個(gè)百分點(diǎn)，大型房企 RE優(yōu)于中小型房企，中型房企凈虧損狀態(tài)。02年上半年 145家上市房企整體 E為 1.5%，其中大、中、小型房的 RE分別為 2.9%-1.%/0

12、.%，比分別下降 1.6/.3/.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中中型房企整體呈虧損狀態(tài)，主要是由于這部分房企更依賴于利用財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿和權(quán)益杠桿進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，受到銷售下滑、信用收縮的影響最為劇烈，經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)嚴(yán)重。圖15：上半年45家上市房整體E為1.5%，中型企E為負(fù)大型房企中型房企小型房企整體.%.% .%.%.%.%.%.%.% .%.% .%.%.%.%.%.%11111.%數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，盈利能：整縮，中房企最大145家上市房企凈利潤(rùn)跌幅遠(yuǎn)大于營(yíng)收跌幅，凈利率下降受中型房企拖累最為嚴(yán)重。222年上半年 145 家上市房企營(yíng)業(yè)收入比下降 12.1%，大、中、小房企營(yíng)收降幅分別為-5.0%/-27

13、%/- 7.9%；145 家上市房企凈利潤(rùn)同比下降 56.8%，大、中、小型房企凈利潤(rùn)降幅分別為-28.5/-138.%/-4.%，中型房企在營(yíng)收和凈利潤(rùn)層面均大幅拖累行業(yè)平均。反映到銷售凈利率上，2022年上半年 45家上市企整體銷售凈利率（凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入）為 4.2%，同比減少 .4個(gè)百分點(diǎn)，大、中、小型房企分別減少2.4/3.82.2個(gè)百分點(diǎn)。圖16：15家上市房企營(yíng)業(yè)入增速圖17：15家上市房企凈利增速111111大型房企中型房企小型房企整體大型房企中型房企小型房企整體111111數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，圖18：上半年45家上市房銷售凈利率為4.2%大型房企中型房企小型房企整體.

14、%.%.% .% .%.%.% .%.%.%11111.%數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，周轉(zhuǎn)能：大企周轉(zhuǎn)力相強(qiáng)上市房企整體周轉(zhuǎn)能力下降，大型房企相對(duì)仍強(qiáng)。2022年半年145家上市房企整體總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（營(yíng)業(yè)收入/總資產(chǎn)）為8.2%，較去年同期降低.0百分點(diǎn)。其中大型房企、中型房企小型房企的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為9.3%/62%/.7%，較去年比分減少了0.6/2.60.3個(gè)分點(diǎn)。行業(yè)整體周轉(zhuǎn)能力下降，大型房企憑借較強(qiáng)的管控能力，在行業(yè)內(nèi)仍保持更強(qiáng)的周轉(zhuǎn)能力。圖19：上半年45家上市房整體總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為8.2%大型房企中型房企小型房企整體.%.%.%.%.%.%.%.% .%.%.% .%.%.%.7.%.268%

15、11111數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，杠桿水：大企負(fù)債下降，中型企負(fù)居高杠桿整體下降，大型房企降幅明顯，中型房企負(fù)債率居高難降。2022年上半年145家市房企 的權(quán)益乘數(shù)（總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)）為 43，較去年同期有所下降，其中大型房企下降明顯。大型房企、中型房企、小型房企的權(quán)益乘數(shù)分別為4.4/.0/37，中型企負(fù)債率居高。大型和中型房企都曾依靠高杠桿進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，在行業(yè)出清時(shí)更容易暴露經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因而本輪出 險(xiǎn)房企多集中于頭部。經(jīng)過(guò)一輪高杠桿企業(yè)的退出，目前剩余大型房企剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為 如以 70%作為比較基準(zhǔn)已經(jīng)相對(duì)安全，但中型房企剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá) 73.1%，經(jīng)營(yíng)險(xiǎn)還未 完全化解，在銷售和投資上的節(jié)奏調(diào)

16、控空間有限，表現(xiàn)為上半年失血嚴(yán)重。圖20：15家上市房企整體益乘數(shù)為4.3圖21：中型房企剔預(yù)負(fù)債率半年達(dá)73.%.0.0.0.0.0.0.0大型房企中型房企小型房企整體.2.9 .5.3.8.7.3.8 .9.9 .5.6.0.4.3.711111.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%大型房企中型房企小型房企整體78901 1數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，數(shù)據(jù)來(lái)源Wi，P20：集中度下降，國(guó)企銷售、投資降幅小于民企排名房企銷售額/排名房企銷售額/排名房企銷售額/排名房企銷排名房企銷售額/排名房企銷售額/排名房企銷售額/排名房企銷售額/表1：202中期業(yè)績(jī)公告合銷售額P20房企名單億元億元億元億元1萬(wàn)科A2

17、1536招商蛇口1881濱江集團(tuán) 68416越秀地產(chǎn)4892保利發(fā)展21027綠城中國(guó)12812綠地控股 68117建發(fā)國(guó)際4803碧桂園18518金地集團(tuán)100613新城控股 65218首開(kāi)股份4354中海地產(chǎn)13859龍湖集團(tuán)85814旭輝集團(tuán) 63119遠(yuǎn)洋集團(tuán)4305華潤(rùn)置地121010中國(guó)金茂69915華發(fā)股份 49420金科股份417數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司中報(bào)，銷售：滑近、國(guó)企幅較行業(yè)集度下降TOP20 房企銷售額同比下滑 7，降幅較行業(yè)整體更深。據(jù)中報(bào)披露數(shù)據(jù)，P20 房企上半年銷售額合計(jì) 1897.0億，比下滑 37.0%，銷售面積1196.2萬(wàn)方，同比減少 6.6%統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯

18、示上半年全國(guó)商品房銷售額同比下降28.9%，P20房企數(shù)據(jù)較全國(guó)更差。上半年售額在 2000 億以上的僅有科和保利發(fā)展，10002000 銷售額的有碧桂園、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、金地集團(tuán)。TOP20 房企中，國(guó)企跌幅相較于民企更小。上半年合同銷額前 20 的房企僅有越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了3.2%的正增長(zhǎng)，銷售增速前十名依次為越秀、遠(yuǎn)洋、濱江、華發(fā)、保利、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海、建發(fā)和綠城，其中除濱江和綠城外均為國(guó)央企。分別計(jì)算國(guó)企和民企的銷售跌幅，10 家企的合同銷售額同比下滑29.%，而10家民企的合同銷售同比下滑42.3%。央企、國(guó)供貨和去化都優(yōu)于民企，分化進(jìn)一步拉大。圖22：

19、上半年P(guān)20房企同銷售額同比下滑37.%銷售/億元銷售額/億元：右軸,0,0,0,0,0,0,0.0.0.%.%.%.%.%.%.%.%萬(wàn)科A萬(wàn)科A 中海地華潤(rùn)置招商蛇綠城中金地集龍湖集中國(guó)金濱江集綠地控新城控旭輝集華發(fā)股越秀地建發(fā)國(guó)首開(kāi)股遠(yuǎn)洋集金科股數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司中報(bào)，行業(yè)集中度仍在加速下降。為了統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，我們用統(tǒng)計(jì)的歷年房企全口徑銷售數(shù)據(jù)計(jì) 算行業(yè)集中度（房企全口徑銷售額/全國(guó)商品房銷售額），222 上半年 T5/10/2050 房企銷售 集中度分別為 14.0%21.%30.4%436%，延續(xù)了 221 年的下降趨勢(shì)，較去年全年下降了 2.2/34/71/138 個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅

20、進(jìn)一步拉大。行業(yè)集中度下降的本質(zhì)原因，是在銷售下行、 信用收縮的環(huán)境下頭部企業(yè)的“資金池”優(yōu)勢(shì)不再，同時(shí)結(jié)合近期土拍情況來(lái)看，料行業(yè)集中度 下降的趨勢(shì)仍將持續(xù)，信用和銷售方面具備優(yōu)勢(shì)的地方企業(yè)有望在本輪行業(yè)洗牌中獲得份額增長(zhǎng)。圖23：行業(yè)整體集中度自01年呈下降趨勢(shì)TO5TO0TO20TO50數(shù)據(jù)來(lái)源：，投資：地金拿地強(qiáng)均下國(guó)企表更好TOP20房企土地投資強(qiáng)度明顯下降，國(guó)企表現(xiàn)優(yōu)于民企。售的下行同樣影響到了土地投資市場(chǎng) 的情緒，根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，披露權(quán)益口徑拿地金額的 9 家房企（碧桂園、中海、華潤(rùn)、金地、龍湖綠城、濱江、旭輝、遠(yuǎn)洋）上半年共計(jì)拿地 1786.8 億元同比下降 59.5%。 相較而

21、國(guó)企仍表 現(xiàn)較好，在中報(bào)或第三方數(shù)據(jù)可查的 15家 P20房企中9家國(guó)企的拿地強(qiáng)度（權(quán)益拿地金額/ 權(quán)益銷售金額）為32.%，而6家民營(yíng)房企的拿地強(qiáng)度僅為8.2%，整體拿地強(qiáng)度為25.。圖24：上半年5家P20企平均拿地強(qiáng)度為25.%權(quán)益拿地金額/億元拿地強(qiáng)度.0.0.0.0.0.0數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司中報(bào)，中指院，融資：部房均融資本下降2022 上半年龍頭房企融資成本進(jìn)一步下降。披露融資成本的 P20 房企中，加權(quán)平均綜合 融資成本最低的三家房企分別是中海地產(chǎn)（3.44%）、華置地3.78%）和龍湖集團(tuán)（.99%），三家房企融資成本較去年同期分別下降0.16、.10、.22百分點(diǎn)。除遠(yuǎn)洋集團(tuán)外，

22、P20的加 權(quán)平均綜合融資成本較去年均有所下降，降幅的算術(shù)平均數(shù)為-0.1%，降幅最大的三家房企均為 國(guó)企，招商蛇口（-0.50%）保利發(fā)展（-0.38%）、越秀產(chǎn)-0.34%），顯示了國(guó)企行業(yè)窗 口期的信用優(yōu)勢(shì)。圖25：上半年6家P20企融資成本整體下降1加權(quán)平均融資成本1加權(quán)平均融資成本同比下降/ct：右軸.%.%.%.%.%.%.%.%8130數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司中報(bào)，投資建議202 上半年行業(yè)持續(xù)下探，上市房企業(yè)績(jī)受損，整體負(fù)債率繼續(xù)降低。+H 股 145 主流上市 房企中期業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重，利潤(rùn)率進(jìn)一步走低。上半年市場(chǎng)銷售不斷探底，房企銷售回款縮水，可 能會(huì)繼續(xù)影響下半年的投資和結(jié)算進(jìn)度，行

23、業(yè)整體正在降負(fù)債縮表以應(yīng)對(duì)周期。企業(yè)間分化明顯，行業(yè)集中度下降。中型房企在上半年市場(chǎng)調(diào)整中失血嚴(yán)重，在利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率上與大型 房企分化加大。P20 房企的銷售集中度較 2021 年加速降，國(guó)企在銷售、投資方面相對(duì)表現(xiàn) 更好。龍頭房企融資成本進(jìn)一步降低，行業(yè)信用分化加大。今年以來(lái)政策調(diào)控力度仍顯克制，保交付是下半年政策焦點(diǎn)，有助于購(gòu)房者信心恢復(fù)至正常水平，但對(duì)化解行業(yè)危機(jī)的推動(dòng)程度有限，且疫情反復(fù)或進(jìn)一步拖累銷售復(fù)蘇的進(jìn)程，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng) 低位盤(pán)整仍將持續(xù)。我們看好龍頭房企市場(chǎng)調(diào)整階段的優(yōu)勢(shì)地位，此外區(qū)域型房企有望在結(jié)構(gòu)性 市場(chǎng)中擁有更好的彈性?？春脴I(yè)績(jī)穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利發(fā)展(60

24、008，買入、萬(wàn)科 A(00002，買入)；與業(yè)績(jī)具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(tuán)(60033，買入)。同時(shí)我們看好 迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)，推薦碧桂園服務(wù)(06098，買入)、保利物業(yè)(604，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創(chuàng)服務(wù)(01516，買入)、星盛商業(yè) (06668，買入)。風(fēng)險(xiǎn)提示逆周期政策不及預(yù)期。目前行業(yè)處于下行期，如果逆周期政策寬松不及預(yù)期，可能引發(fā)行業(yè)下程度進(jìn)一步加劇。銷售復(fù)蘇低于預(yù)期。受調(diào)控影響，銷售增長(zhǎng)可能不達(dá)預(yù)期，從而進(jìn)一步影響開(kāi)發(fā)商的周轉(zhuǎn)能力和盈利能力。利率發(fā)生明顯上升。目前的低利率環(huán)境是推升房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要

25、因素，未來(lái)因?yàn)槿蚶虱h(huán)境變化（如美國(guó)加息）及中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)局部爆發(fā)等因素導(dǎo)致國(guó)內(nèi)利率出現(xiàn)明顯上升，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。附錄附錄一指標(biāo)明毛利率=1-營(yíng)業(yè)成本/營(yíng)業(yè)收，營(yíng)業(yè)成本指標(biāo)不包含營(yíng)業(yè)稅金及附凈利率=1-凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)指標(biāo)未扣除少數(shù)股東損益總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/總資權(quán)益乘數(shù)=總資產(chǎn)/股東權(quán)益有息負(fù)債率=有息負(fù)債/總資產(chǎn)，其中有息負(fù)債=短期借款+應(yīng)付票據(jù)+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收賬款或合同負(fù)債）/（總資產(chǎn)-預(yù)收賬款或合同負(fù)債）附錄二股票明報(bào)告參考的 A股股票池基于申萬(wàn)行業(yè)指數(shù)（房地產(chǎn)）

26、進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整依據(jù)為該公司實(shí)質(zhì)從事業(yè)務(wù)盈利與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，并扣除處于“”階段的股票。調(diào)整后A股股票數(shù)量為16家。表2：A股股票池.SZ萬(wàn)科A.SZ華僑城A.SH中華企業(yè).SH臥龍地產(chǎn).SH京能置業(yè).SZ陽(yáng)光城.SZ天健集團(tuán).SH京投發(fā)展.SH格力地產(chǎn).SH上海臨港.SZ中南建設(shè).SZ金融街.SH珠江股份.SH新湖中寶.SH張江高科.SZ招商蛇口.SZ渝開(kāi)發(fā).SH鳳凰股份.SH派斯林.SH北辰實(shí)業(yè).SH保利發(fā)展.SZ榮安地產(chǎn).SH寧波富達(dá).SH魯商發(fā)展.SZ皇庭國(guó)際.SH華夏幸福.SH南都物業(yè).SH蘇州高新.SH萬(wàn)通發(fā)展.SZ京糧控股.SH金地集團(tuán).SZ粵宏遠(yuǎn)A.SH華遠(yuǎn)地產(chǎn).SH城建發(fā)展.SZ萬(wàn)澤股份.SH新城控股.SZ陽(yáng)光股份.SH上實(shí)發(fā)展.SH天房發(fā)展.SZ海德股份.SH光明地產(chǎn).SZ中迪投資.SH西藏城投.SH華發(fā)股份.SZ奧園美谷.SH綠地控股.SZ新華聯(lián).SH湘財(cái)股份.SH粵泰股份.SZ榮豐控股.SZ大悅城.SZ順發(fā)恒業(yè).SH同達(dá)創(chuàng)業(yè).SH空港股份.SZ亞太實(shí)業(yè).SZ廣宇發(fā)展.SZ美好置業(yè).SZ合肥城建.SH華麗家族.SZ泛?？毓?SZ金科股份.SZ蘇寧環(huán)球.SZ世聯(lián)行.SH棲霞建設(shè).SH電子城.SZ榮盛發(fā)展.SZ中交地產(chǎn).SZ南國(guó)置業(yè).SH迪馬股份.SH陸家嘴.SZ濱江集團(tuán).SZ中國(guó)武夷.SH中國(guó)國(guó)貿(mào).SH市北高新.SH首開(kāi)股份.SZ財(cái)信發(fā)展.SH東望時(shí)代.SH華鑫股