房地產(chǎn)融資風(fēng)險及其金某地產(chǎn)新化解方式研究節(jié)選

1、房地產(chǎn)融融資風(fēng)險險及其金金融創(chuàng)新新化解方方式研究究（節(jié)選選1）摘要目前我國國房地產(chǎn)產(chǎn)融資來來源以銀銀行貸款款為主,這種單單一化的的融資格格局蘊涵涵顯著的的金融風(fēng)風(fēng)險。本本文分析析比較了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款和個個人購房房貸款的的風(fēng)險特特征和政政策環(huán)境境，認為為中國房房地產(chǎn)融融資活動動中的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)融資渠渠道的缺缺失是房房地產(chǎn)融融資困境境的癥結(jié)結(jié)所在，金融創(chuàng)創(chuàng)新成為為化解房房地產(chǎn)企企業(yè)融資資難題的的必然途途徑。在在分析了了各種融融資創(chuàng)新新工具對對當前的的融資環(huán)環(huán)境的適適應(yīng)性后后，對房房地產(chǎn)開開發(fā)的不不同項目目、不同同階段和和不同企企業(yè)規(guī)模模適合的的創(chuàng)新工工具進行行了對照照分析。關(guān)鍵詞金融創(chuàng)新新

2、房地地產(chǎn)融資資 風(fēng)險險20055年以來來，中國國的房地地產(chǎn)市場場與銀行行體系呈呈現(xiàn)出一一種十分分值得玩玩味的格格局：在在房地產(chǎn)產(chǎn)商“四證”(土地地使用權(quán)權(quán)證書、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證)齊齊全之前前，商業(yè)業(yè)銀行對對房地產(chǎn)產(chǎn)商可以以說是冷冷眼相對對、嚴格格防范；但是在在房地產(chǎn)產(chǎn)商“四證”(土地地使用權(quán)權(quán)證書、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證)齊齊全之后后，商業(yè)業(yè)銀行往往往是爭爭相給房房地產(chǎn)商商貸款。這實際上上反映了了當前中中國房地地產(chǎn)融資資領(lǐng)域的的一系列列身層次次的困境境與缺陷陷。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是典型型的資金金密集型型的

3、行業(yè)業(yè)，和金金融緊密密相連。市場、資金、土地是是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的三要素素，在宏宏觀調(diào)控控的背景景下，資資金自然然成為核核心的要要素。同同時，房房地產(chǎn)行行業(yè)對于于資金的的巨大需需求，以以及其資資金需求求與供給給的時間間差，客客觀上提提出了巨巨大的金金融服務(wù)務(wù)的需求求。因此此，如果果能夠很很好地協(xié)協(xié)調(diào)金融融與房地地產(chǎn)之間間的戶動動關(guān)系，二者相相輔相成成，必然然會對經(jīng)經(jīng)濟增長長產(chǎn)生巨巨大的推推動力量量。顯然，目目前房地地產(chǎn)融資資活動中中存在的的一系列列問題，顯示當當前中國國的金融融體系和和房地產(chǎn)產(chǎn)體系的的協(xié)調(diào)配配合存在在一系列列值得改改進的地地方。過分依賴賴銀行貸貸款：特特定環(huán)節(jié)節(jié)融資渠渠道欠缺缺自

4、20001年央央行發(fā)布布“1955文件”以來，一系列列規(guī)范房房地產(chǎn)市市場的政政策，使使得近來來房地產(chǎn)產(chǎn)商過分分依賴銀銀行貸款款的特定定融資格格局受到到很大的的挑戰(zhàn)。長期以以來，貸貸款作為為我國房房地產(chǎn)融融資最主主要的途途徑之一一，其波波動成為為影響房房地產(chǎn)融融資總體體狀況的的關(guān)鍵。從房地地產(chǎn)貸款款內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)看，最主要要的兩部部分是開開發(fā)商貸貸款與個個人住房房消費貸貸款，二二者在資資金運行行特征上上差異較較大，應(yīng)應(yīng)區(qū)別對對待。（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款1. 房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款增速持持續(xù)下降降根據(jù)央行行貨幣政政策報告告，截至至20005年99月末，商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)貸款余余額為22.688萬億元元

5、，同比比增長119.00%，增增幅比上上年末下下降9.7%。其中房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款余額為為88666億元元，自220033年以來來開發(fā)貸貸款增速速持續(xù)下下降。2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款風(fēng)風(fēng)險房地產(chǎn)開開發(fā)周期期長，風(fēng)風(fēng)險高，占用資資金量大大，開發(fā)發(fā)的各環(huán)環(huán)節(jié)過分分的依賴賴銀行貸貸款，增增大了銀銀行的系系統(tǒng)風(fēng)險險，而銀銀行獲得得的收益益只是利利息，從從銀行事事后的角角度看，國內(nèi)的的銀行實實際上承承擔著風(fēng)風(fēng)險投資資的風(fēng)險險，拿到到的是債債券的收收益。從事后評評估的角角度看，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商貸款的的不良率率相對較較高。220055年一季季度，四四大國有有商業(yè)銀銀行匯總總的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款不不良貸款款率

6、在110-111之之間，遠遠高于個個人購房房貸款不不良資產(chǎn)產(chǎn)率1.5%的的比例。從國際際經(jīng)驗看看，房地地產(chǎn)周期期性明顯顯，而我我國的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)一直處處于上升升階段，還沒有有經(jīng)歷完完整的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期期，所以以目前的的違約率率實際上上并不一一定完整整反映了了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的風(fēng)險狀狀況，特特別是經(jīng)經(jīng)濟下滑滑時期的的風(fēng)險狀狀況。在新的融融資限制制條件下下，實際際上可以以說當前前的多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)是是難以繼繼續(xù)依賴賴貸款融融資的。20005年33月177日，央央行調(diào)整整商業(yè)銀銀行自營營性個人人住房貸貸款政策策，貸款款定價差差異化成成為必然然，不同同的房地地產(chǎn)商，不同的的開發(fā)項項目，利利率都會會有比較較

7、大的差差異，隨隨著金融融機構(gòu)辨辨識風(fēng)險險和定價價能力的的提高，利率差差異化趨趨勢將更更加顯著著。因此此資質(zhì)較較差的房房地產(chǎn)企企業(yè)將面面臨著更更高的融融資成本本，加之之對自有有資金比比例的約約束，廣廣大的中中小房地地產(chǎn)公司司更難以以取得貸貸款。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)高負債債經(jīng)營隱隱含財務(wù)務(wù)風(fēng)險。根據(jù)第第一次全全國經(jīng)濟濟普查結(jié)結(jié)果，我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商資產(chǎn)產(chǎn)負債率率為722%以上上，現(xiàn)有有的5.9萬家家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)，有半半數(shù)以上上開辦不不足五年年，其中中多數(shù)企企業(yè)沿用用著“拿地貸款賣期房房”短平快快的經(jīng)營營模式。原先銀銀行貸款款為主的的融資格格局已經(jīng)經(jīng)不再適適應(yīng)新的的市場格格局，資資金已

8、成成為制約約房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)生生存和發(fā)發(fā)展的核核心因素素，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將面臨臨著新一一輪的洗洗牌，現(xiàn)現(xiàn)有的55萬家房房地產(chǎn)企企業(yè)能夠夠滿足銀銀行貸款款條件。進而能能夠經(jīng)歷歷宏觀調(diào)調(diào)控并且且順利生生存下來來的，肯肯定只是是其中一一個不大大的比率率；據(jù)粗粗略的調(diào)調(diào)查，實實際上目目前沒有有實質(zhì)性性的業(yè)務(wù)務(wù)運作的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司就就大約在在80000家，再剔除除那些不不能滿足足銀行貸貸款條件件的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，真正正能夠繼繼續(xù)存活活并且發(fā)發(fā)展壯大大的，充充其量只只有一半半。可以以說，房房地產(chǎn)行行業(yè)再次次進入“剩”者為王王的時代代，努力力尋求創(chuàng)創(chuàng)新的融融資方式式和準確確把握政政策方向向?qū)⒊蔀闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)求

9、求“?！钡姆▽殞?。3. 房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款政策演演變軌跡跡20011年6月月，人民民銀行“1955號文”要求企企業(yè)自有有資金不不低于開開發(fā)項目目總投資資的300%，開開發(fā)項目目必須具具備“四證”才能貸貸款。然然而該文文件在實實踐上并并未引起起各家銀銀行足夠夠的重視視，造成成局部地地區(qū)違規(guī)規(guī)貸款比比率較高高，蘊含含了大量量的金融融風(fēng)險。進入20003年年后，國國家以土土地審批批和信貸貸投放作作為兩大大主要手手段，金金融政策策開始對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供給結(jié)結(jié)構(gòu)進行行調(diào)控，逐步過過渡到從從供給和和需求兩兩個方面面對房地地產(chǎn)市場場進行調(diào)調(diào)控。220033年6月月5日人人民銀行行發(fā)布“1211文件”，

10、強調(diào)調(diào)落實“1955號文”內(nèi)容，并規(guī)定定對土地地儲備機機構(gòu)發(fā)放放的貸款款為抵押押貸款，貸款額額度不得得超過所所收購?fù)镣恋卦u估估價值的的70%，貸款款期限最最長不得得超過22年。20044年4月月27日日，國務(wù)務(wù)院提高高房地產(chǎn)產(chǎn)等幾個個行業(yè)的的固定資資產(chǎn)投資資項目資資本金比比率，從從20上升到到35。20004年年5月，發(fā)改委委等出臺臺當前前部分行行業(yè)低水水平重復(fù)復(fù)建設(shè)目目錄中中，要求求金融機機構(gòu)立即即停止涉涉及項目目的新增增授信申申請，對對已經(jīng)實實施的妥妥善收回回。20004年年10月月銀監(jiān)會會商業(yè)業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸貸款風(fēng)險險管理指指引，對土地地儲備貸貸款、房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款、個人人住房貸貸款

11、的風(fēng)風(fēng)險管理理分別提提出了要要求，貸貸款操作作規(guī)范程程度提高高，開發(fā)發(fā)商和消消費者獲獲得商業(yè)業(yè)銀行貸貸款的門門檻提高高。（二）個個人住房房貸款1. 個個人住房房貸款現(xiàn)現(xiàn)狀從發(fā)展趨趨勢看，個人住住房貸款款余額增增幅持續(xù)續(xù)下降。20005年99月末，個人住住房貸款款余額為為1.88萬億元元，同比比增長220.11%，增增長率已已連續(xù)117個月月下降。個人住住房貸款款是房地地產(chǎn)貸款款最重要要的組成成部分，占比667.22%，其其中大部部分是按按揭貸款款。2. 個個人住房房貸款的的風(fēng)險20033年以來來，按揭揭貸款增增速下降降，主要要是由于于提前還還款增多多，大幅幅減少了了房地產(chǎn)產(chǎn)貸款余余額，而而新發(fā)

12、放放貸款規(guī)規(guī)模變化化并不大大。提前前還款對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展影響不不大，主主要是帶帶來了銀銀行再投投資的風(fēng)風(fēng)險。同時，個個人購房房貸款集集中于少少數(shù)重點點城市和和熱點地地區(qū)，220044年末，上海、廣東、浙江、北京、江蘇五五省市貸貸款余額額占全國國59.9，而中西西部所有有省區(qū)之之和僅為為23%。這進進一步加加劇了投投資的地地區(qū)性冷冷熱不均均。2000420005年一一些國內(nèi)內(nèi)外上市市的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的利潤潤增長率率出現(xiàn)較較大分化化，主要要是過分分將資金金集中于于一線城城市的企企業(yè)業(yè)績績欠佳，面臨著著較大風(fēng)風(fēng)險，而而敏銳把把握政策策趨勢，及早把把投資重重點轉(zhuǎn)向向二、三三線城市市的企業(yè)業(yè)利潤增增

13、長較高高。目前的個個人住房房貸款同同樣沒有有經(jīng)歷一一次完整整的周期期的檢驗驗。實際際上受央行的的利率調(diào)調(diào)整走向向、以及及取消個個人購房房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率率等一系系列利率率政策影影響，包包括在未未來房屋屋稅收政政策的逐逐步到位位和物業(yè)業(yè)管理費費用提高高、宏觀觀經(jīng)濟波波動和收收入增長長出現(xiàn)變變化的情情況下，購房者者的還款款能力可可能就會會受到影影響，可可能會推推動按揭揭貸款信信用風(fēng)險險增大?，F(xiàn)階段段個人購購房貸款款的不良良率較低低（1.5%），屬銀銀行優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)，在上述述情況下下，各商商業(yè)銀行行和監(jiān)管管部門應(yīng)應(yīng)提高對對按揭貸貸款新增增不良資資產(chǎn)的警警惕和控控制能力力。3.個人人住房貸貸款政策策演變軌

14、軌跡信貸政策策。20003年年6月55日人民民銀行“1211文件”，規(guī)定定主體結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂才能發(fā)發(fā)放個人人住房消消費貸款款，.購購買第一一套，首首付款仍仍執(zhí)行的的規(guī)定，購買第第二套及及以上的的，應(yīng)適適當提高高首付款款比例。由于實實施細則則沒有出出臺，該該文件對對個人住住房信貸貸形成的的影響遠遠沒有對對開發(fā)貸貸款的影影響巨大大，但作作為貨幣幣政策制制定機構(gòu)構(gòu)遏制房房地產(chǎn)投投機需求求的意圖圖已經(jīng)明明確，信信號作用用強烈。20004年110月，銀監(jiān)會會發(fā)布商業(yè)銀銀行房地地產(chǎn)貸款款風(fēng)險管管理指引引，從從風(fēng)險管管理的角角度要求求商業(yè)銀銀行在發(fā)發(fā)放個人人住房貸貸款時應(yīng)應(yīng)關(guān)注貸貸款人的的償還能能力，將將借款

15、人人住房貸貸款的月月還款額額與收入入比控制制在500以下下（含550），提高高了消費費者獲得得銀行貸貸款的門門檻。20055年3月月17日日，中國國人民銀銀行上調(diào)調(diào)個人住住房貸款款利率，調(diào)整商商業(yè)銀行行自營性性個人住住房貸款款政策，這是220011年以來來首次使使用利率率政策來來專門調(diào)調(diào)節(jié)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)。個人人住房貸貸款利率率將不再再實行現(xiàn)現(xiàn)行優(yōu)惠惠利率，而回復(fù)復(fù)到同期期貸款利利率水平平，實行行下限管管理，下下限幅度度不低于于同期貸貸款基準準利率的的0.99倍。(三) 房地產(chǎn)產(chǎn)融資的的銀行貸貸款依賴賴度下降降,關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)融融資渠道道欠缺20055年前三三季度，新增房房地產(chǎn)貸貸款占當當期房地地產(chǎn)

16、融資資來源比比例持續(xù)續(xù)下降，10月月底直接接貸款占占房地產(chǎn)產(chǎn)融資來來源比例例為188.5%?？紤]慮間接銀銀行貸款款，包括括其他資資金來源源中的定定金和預(yù)預(yù)付款中中約300%是銀銀行對購購房者發(fā)發(fā)放的個個人住房房貸款，自籌資資金的770%來來自銀行行貸款，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中使用銀銀行貸款款的比重重在555%左右右，接近近國際水水平。與與我國其其他行業(yè)業(yè)融資格格局類似似，銀行行貸款是是最主要要的融資資渠道，但這不不能成為為解釋房房地產(chǎn)企企業(yè)資金金緊張的的根本原原因，因因此房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不可寄寄希望于于信貸政政策的放放松來解解決融資資困難的的問題。應(yīng)該看看到，我我國現(xiàn)行行金融體體制下關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)融資渠渠道的缺缺失才是是房地產(chǎn)產(chǎn)融資困困境的癥癥結(jié)，如如何拓寬寬融資渠渠道，選選擇合適適的融資資組合，以此改改變現(xiàn)行行風(fēng)險分分擔機制制下銀行行承擔過過重風(fēng)險險的現(xiàn)狀狀是更重重要的問問題。20055年1-9月份份房地產(chǎn)產(chǎn)貸款發(fā)發(fā)放情況況資料來源源：國家家發(fā)改委委、國家家統(tǒng)計局局從房地產(chǎn)產(chǎn)融資格格局看，一方面面房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有旺盛