(成本控制)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的策略3947

1、(成本控制)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的策略_3947(成本控制)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的策略_3947(成本控制)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的策略_3947房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制的策略4672大綱：房地產(chǎn)在當(dāng)前的中國以致世界，都是一個特別熱門的話題，它不不過在經(jīng)濟領(lǐng)域有重視要的意義，還浸透到7每一個老百姓的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)生為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是應(yīng)該這樣的。但是若是能在房價和利潤之間追求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就特別有意叉。本文主要經(jīng)過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的解析，來商議一下房地產(chǎn)工程開發(fā)的成本控制方法從而提高工程的利潤。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制

2、前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計、工程施工這兩個階段。誠然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安花銷的大小以及花銷的發(fā)生可否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計階段。因此，工程成本控制的方式是從工程的先期下手，在施工階段進行重點控制，對工程工程成本管理推行全過程動向管理。經(jīng)過加強工程設(shè)計階段和工程建設(shè)階段的成本控制，以實現(xiàn)工程成本控制的總目標(biāo)。一房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)必然數(shù)量的商品房所支出的全部花銷。就其用途來說，大體可分為3部分：土地、土建及設(shè)施花銷。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大體占總成本的80。其中最重要的是土地花銷。土地花銷主要包括置換成本、

3、批租費用、動遷花銷等。房產(chǎn)商在決定可否開發(fā)一個工程前，必定將預(yù)計的土地花銷經(jīng)過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方M商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行工程的可行性評估。配套及其他收費支出。主若是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可以缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部回收。這類收費工程種類眾多，標(biāo)準(zhǔn)不一，好多工程由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標(biāo)準(zhǔn)寬泛偏高。配套及其他收費工程是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊花銷支出，一般占工程總投資的1015。管理花銷和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)

4、與其他行業(yè)對照，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特色，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必定經(jīng)過貸款來解決資本需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分花銷核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到特別重要的作用。二設(shè)計階段的成本控制(一)設(shè)計方案優(yōu)化設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不僅要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比方在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，經(jīng)過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共地域的部署等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)施選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，經(jīng)過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)約大量投

5、資，對降低工程成本起到了事1/4半功倍的收效。如某國際大廈工程，經(jīng)過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計，增加了約15的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此工程建設(shè)過程中，經(jīng)過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特色，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了先期“三通一平”工程的成本，并經(jīng)過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。(二)推行限額設(shè)計，有效控制造價限額設(shè)計就是按贊成的設(shè)計任務(wù)書和投資估計，控制初步設(shè)計，依照贊成的初步設(shè)計的總概算，去控制施工圖的設(shè)計。推行限額設(shè)計，加強設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制，是控制設(shè)計“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計獲得贊成，應(yīng)嚴(yán)格控制改

6、正程序，不輕易改正設(shè)計，以保證投資限額不輕易打破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時供應(yīng)可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程中的一大通病。迭也是直接以致工程造價增加的一大不確定因素。頻頻的設(shè)計改正帶來工程造價的失控，因此，必定對各項指標(biāo)確定設(shè)計限額，并建立獎懲核查激勵體系。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)解析、比較，優(yōu)化設(shè)計，為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。(三)前期造價分析平時設(shè)計階段成本控制的詳細程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書一方案設(shè)計圖紙會審。由于關(guān)注點的不同樣，設(shè)計單位常常對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本

7、控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，經(jīng)過察看相關(guān)工程、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定工程技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計的方式，在設(shè)計任務(wù)書中。把包括成本控制內(nèi)容的妄圖系統(tǒng)、明確地見告設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程，銷售等多角度對設(shè)計方案進行可行性解析。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建筑工程總花銷的1左右，但正是這1的設(shè)計花銷決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)花銷，因此可知，設(shè)計階段的成本控制在整個工程投資中的重要性。在設(shè)計階段，造價人員的工作重點是經(jīng)過造價解析，協(xié)助技

8、術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案。二工程招投標(biāo)階段的成本控制建設(shè)工程推行工程招招標(biāo)制，既能引入市場競爭體系，降低工程造價，又能防范建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程工程資料設(shè)施的采買過程中，為了保證中標(biāo)價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓工程中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子工程，采用低-價中標(biāo)的形式，這樣做不但可以防范哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象，又可以防范“低價中標(biāo)”以致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。第一在參加招標(biāo)的企業(yè)中采用34家規(guī)模較大、信譽度較高、質(zhì)量有保障、品牌有必然有名度的企業(yè)作為招標(biāo)人。在招招標(biāo)辦的督查下采用了詢標(biāo)的形式進行投標(biāo)。招標(biāo)的程序是：先由招標(biāo)方自主報

9、價，抽簽決定詢標(biāo)序次后，進行第一次詢標(biāo)，咨詢招標(biāo)方的最高降價幅度。爾后進行第二次詢標(biāo)，以最后確認招標(biāo)各方的最后報價。這樣既給招標(biāo)方必然的時間考慮，又使招標(biāo)人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采買)，我們就是以第一輪低干報價的30，第二輪又降3的價格最后成交。2/4三工程建設(shè)階段的成本控制工程建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招招標(biāo)、合同簽署、工程改正和竣工結(jié)算四個方面。(一)采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與資料供應(yīng)商在選擇工程工程的承包單位和資料設(shè)施的供應(yīng)商時，進行公開招招標(biāo)是控制工程成本的最有效方法。在招招標(biāo)過程中，充分利用工程的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自己優(yōu)勢及相互競爭

10、、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點工程，常常招標(biāo)單位會依照規(guī)模效益及社會效益以低于老例造價的價格報標(biāo)，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。在招標(biāo)過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該認真批閱圖紙，盡可能減少工程推行過程中的設(shè)計改正和中標(biāo)單位今后的索賠機遇。在評標(biāo)過程中，要認真解析各招標(biāo)單位的招標(biāo)文件，防范低價中標(biāo)、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。別的還要積極激勵各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各樣合理化建議、優(yōu)化設(shè)計方案。在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是當(dāng)前越來越寬泛采用的一種方式工程量清單招標(biāo)有利于工程推行中進行成本動向控制。工程量清單是指依照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依照

11、一致的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行估計定額子目分項要求，將擬建工程的全部工程和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供招標(biāo)單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，第一，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計改正引起的工程價款的增加。(二)合同簽署要嚴(yán)密簽署規(guī)范、認真、嚴(yán)實的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制的又一重點。在國際常例中，業(yè)主常常邀請有經(jīng)驗的咨詢企業(yè)編制嚴(yán)實的招標(biāo)文件，合同文本，對承包商的限制條款幾乎達到一應(yīng)俱全的地步，防范施工單位進場后以工期緊、場所狹小、設(shè)計選

12、型的品牌型號不明確等為借口，進行各樣各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為原因，提出趕工申請，要求增加工程花銷，若是合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采用何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類花銷的增加，比方在設(shè)施安裝估計中，由于不同樣的品牌型號價格出入很大，若是在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很簡單在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良結(jié)果。利用好“嚴(yán)實合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多借鑒外國成熟的經(jīng)驗。當(dāng)前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和

13、合同示范文本，但與國際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，特別是與國際通行的FIDIc合同文真對照，在合同的慎重性、合同主體的責(zé)權(quán)益方面仍存在必然差距，有必要吸取外國合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。(三)提高工程變更的預(yù)見性在工程建設(shè)過程中，工程改正的管理特別重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)親近配合，嚴(yán)格控制洽商改正的發(fā)生，但由于工程工程周期長、技術(shù)復(fù)雜等特色，工程在推行過程中不可以防范會發(fā)生改正。一股從成本控制角度考慮可將工程改正分為重要改正、重要改正和一般改正3類。對于大的洽商改正，必定早先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟解析這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影

14、響做出議論，綜合各方建議后方能最后確定可否推行該洽商改正。改正設(shè)計必定在合同條款的拘束下進行，任何改正不3/4能使合同無效。改正后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因改正帶來的變化，應(yīng)按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價解析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師判定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。(四)結(jié)算審核要細致工程竣工結(jié)算是判定建設(shè)工程造價的最后依照，也是建設(shè)工程竣工查收后編制竣工決算和判定新增固定財富價值的依照。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：核對合同條款只有按合同要求完成全部工程并查收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定

15、額、取費標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等檢查隱蔽查收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和查收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；落實設(shè)計改正洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查贊成、簽證的改正洽商才能列入結(jié)算；按圖核實工程數(shù)量，招招標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實質(zhì)完成的工程量，爾后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算方法與要求進行結(jié)算。嚴(yán)格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招招標(biāo)規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的工程應(yīng)按周邊定額進行解析換算，或提出人工，機械、材料計價依照，編制補充單價；注意各項花銷計取建安工程的收贊標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或工程建設(shè)時期與計價定額配套使用的建安工程費用定額及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；要求相關(guān)單位參加把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理