住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)書(shū)

1、 4/4住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)書(shū) XXX高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū) 提綱 一、關(guān)于我們 （一）XX物業(yè)簡(jiǎn)介 （二）企業(yè)理念 （三）公司優(yōu)勢(shì) （四）專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)顧問(wèn)團(tuán) 二、顧問(wèn)項(xiàng)目概況 三、項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)目標(biāo) （一）服務(wù)原則 （二）具體目標(biāo) 四、顧問(wèn)服務(wù)的方式 五、項(xiàng)目顧問(wèn)組簡(jiǎn)介 （一）組織機(jī)構(gòu)圖 （二）職責(zé)描述 六、顧問(wèn)服務(wù)的容及服務(wù)質(zhì)量保證措施 （一）項(xiàng)目顧問(wèn)基本圍 （二）項(xiàng)目顧問(wèn)具體容 （三）顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量保證措施 七、顧問(wèn)服務(wù)工作進(jìn)度表 八、項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)費(fèi) 第一部分項(xiàng)目物業(yè)管理理念 第一章項(xiàng)目調(diào)研 為使管理服務(wù)工作更加貼近XXX高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的

2、基本情況如下： 【XXX位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)佛城路以南,將軍南路以東,牛首河以北,占地面積約79.7畝。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，以建設(shè)XX新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。以百家湖為核心，依次向外分設(shè)三個(gè)發(fā)展圈層：一是百家湖風(fēng)景游覽城，設(shè)商貿(mào)、別墅、植物、療養(yǎng)、游樂(lè)、國(guó)際會(huì)議六大中心；二是金融、科技、社團(tuán)及住宅區(qū)；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地6000畝，可容納5萬(wàn)名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專(zhuān)院校及高科技企業(yè)在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的落成,一個(gè)全新的以科技文化為主的江寧開(kāi)發(fā)區(qū)正在崛起,為本地塊居住小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的綠帶。佛城路

3、、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤(pán)將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀(guān)綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境 得以很大的提升。銷(xiāo)售對(duì)象主要為來(lái)江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家,投資家,和高薪白領(lǐng)?！?如何把XXX高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達(dá)到都市地標(biāo)性建筑形象的要求,XXX高尚住宅小區(qū)給我們帶來(lái)了諸多課題： l從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（配套工程收尾）長(zhǎng)期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力 較大。 lXXX高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來(lái)江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家、和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住

4、理念，因此要求未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。 l“XXX文化區(qū)”這一規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合“國(guó)家安定團(tuán)結(jié)的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、社區(qū)成員自?shī)首詷?lè)的需要”？ 社區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展應(yīng)充分尊重江寧地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者、IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。 lXXX高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿(mǎn)足顧客的需求，而且不斷滿(mǎn)足顧客不斷增長(zhǎng)的需求。 l受住宅商品化進(jìn)程的影響，國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在一段時(shí)期，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理

5、消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)？ 第二章管理服務(wù)理念及管理思路 按設(shè)計(jì)說(shuō)明，XXX高尚住宅小區(qū)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上本著大戶(hù)型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：XXX住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。 我們提出構(gòu)建“XXX文化區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升 到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人

6、與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀(guān)念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是： 一、倡導(dǎo)“天天讓您滿(mǎn)意”的服務(wù)理念： 我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿(mǎn)意”的質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)方式.每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則.我們實(shí)施“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理

7、服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 二、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛(ài)”的文化服務(wù)理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)建立一種“生活至愛(ài)”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把XXX高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。 三、塑造“樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚”的審美理念 在新世紀(jì)

8、里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主 一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極滿(mǎn)足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)的園林小品及自然景觀(guān)，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來(lái)了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異,業(yè)主對(duì)服務(wù)的需 求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的XX物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了部員工持股，并建立起符合市

9、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。 第三章探求、創(chuàng)造“XXX文化區(qū)”物業(yè)管理新模式 XXXXX置業(yè)開(kāi)發(fā)的“XXX小區(qū)”，是專(zhuān)為有識(shí)之士和XX市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、樓盤(pán)銷(xiāo)售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，XXX高尚住宅小區(qū)未來(lái)的物業(yè)管理工作中將以“精品服務(wù)，全心全意滿(mǎn)足顧客需求”為目標(biāo)開(kāi)展。 住宅產(chǎn)業(yè)三分建、七分管的客觀(guān)事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索“XXX文化區(qū)”物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展，滿(mǎn)足作為受益主體高收入階層的服務(wù)需求具有

10、重要的現(xiàn)實(shí)意義。 近段時(shí)間以來(lái)，我們反復(fù)探討研究“XXX文化區(qū)”到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn)為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問(wèn)題在于:解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。 我們確立XXX的物業(yè)管理模式是： l緊密?chē)@“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念 提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 l倡導(dǎo)“以客戶(hù)為中心”的流程管理思想 建立以流程為基石的客戶(hù)需求價(jià)值鏈 l倡導(dǎo)科學(xué)管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)， 規(guī)管理服務(wù)行為 l致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系， 推廣“天天讓您滿(mǎn)意”的服務(wù)理念 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)XXX高尚住宅小區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。 我們的管理思路是：

11、l采用整體管理和專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的辦法 l強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 l強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合 l強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) l確保公眾服務(wù)的規(guī)化與特約服務(wù)的個(gè)性化 l確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美 l致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) l致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 l致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章擬采取的管理服務(wù)措施 結(jié)合XXX高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下 管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給： 一、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系 X

12、X物業(yè)已于國(guó)較早通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對(duì)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)相進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見(jiàn)不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在“說(shuō)到、做到”的基礎(chǔ)上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在XXX物業(yè)管理介入及實(shí)施過(guò)程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。XX物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過(guò)英國(guó)BSI的第三方認(rèn)證，通過(guò)四年多的實(shí)際運(yùn)作和持 續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時(shí)度勢(shì)，積極跟進(jìn)，及時(shí)對(duì)原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于去年12月份成功獲得ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的轉(zhuǎn)版認(rèn)證。在XXX物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中不偏離既定的軌道。 二、結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)質(zhì)量 XX物業(yè)在發(fā)展已有八年，自身經(jīng)營(yíng)管理不斷完善，市場(chǎng)表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于2000