中國青城策劃案

1、精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-中國青城策劃案目 錄前言市場分析一、大市場環(huán)境二、成都別墅及小型住宅市場特性三、青城山區(qū)域市場特性產(chǎn)品分析一、本項(xiàng)目概況二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析投資回報(bào)分析一、建筑成本二、銷售成本三、市場價(jià)格預(yù)測四、投資回報(bào)計(jì)算策劃銷售一、本項(xiàng)目策劃重點(diǎn)二、銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)三、推盤時(shí)機(jī)四、造勢運(yùn)動市場分析一、 大市場環(huán)境1、利多因素-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-a、政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵消費(fèi)者購房、購車，并且

2、伴隨基建的規(guī)?；l(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。b、美國自9.11 事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3 月份開始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。2、利少因素a、WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。b、股市動蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。二、 成都別墅及小型住宅市場特性1、二環(huán)路以內(nèi)小型住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個(gè)詞，它正確反映了這批樓盤的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。

3、2、二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢想。不足之處在于，它們依然不能寧靜致遠(yuǎn)，過于喧囂，并且容積率偏高。3、成都近郊的小型住宅從青城山、 龍泉、文家場到華陽， 小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚(yáng)的最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)

4、，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-三、 青城山區(qū)域市場特性1、客戶群體a、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群b、中產(chǎn)階級c、企業(yè)、公司等單位自用d、文化、藝術(shù)、體育圈人士2、產(chǎn)品特點(diǎn)a、別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從22豐富多彩60m300mb、主推環(huán)境優(yōu)勢c、強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性d、在宣傳中把渡假與投資結(jié)合e、均居于青城山腳下，借勢發(fā)揮有近山樓臺之

5、優(yōu)勢3、青城白鷺洲，中國青城，高爾夫山莊比較青城白鷺洲占地430 畝單價(jià)（元 / m 2 ）物管（元 / m 2 ）付款方式公寓60106m2160018001聯(lián)體別墅130160m226001.2七成 20年獨(dú)立別墅360400m2270031001.2中國青城占地800 余畝單價(jià)（元 / m 2 ）物管（元 / m 2）付款方式公寓3070 m21960 元 / m 2聯(lián)體別墅180 200 m2未定1.5 元 / m 2七成 20年獨(dú)立別墅200 380 m2未定高爾夫山莊占地400 余畝單價(jià)（元 / m 2 ）物管（元 / m 2）付款方式-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔

6、，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-公寓三期暫未定未定獨(dú)立別墅207 398 m270200 萬/ 幢2 3 元/ m 28成30年注：裝修為全清水項(xiàng)目分析一、 本項(xiàng)目概況位于距青城山山門約10 分鐘車程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800 畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800 畝分為 3 個(gè)區(qū)域， 600 畝一塊，建造豪華型別墅，每2-3 畝為一幢，容積率不到 0.2 ，售價(jià)約 80-90 萬每幢；另兩塊分別100 畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨(dú)立別墅，面積90-170m2，容積率 0.25 左右，售價(jià)15 萬 35 萬每套。小區(qū)自然條件得天獨(dú)厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水

7、，擁有真正豪宅的基本特征，由于山地落差，建筑錯(cuò)落有致，更適合于享受田園自然美景，把別墅的特征發(fā)揮到極致。二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)1、真正意義上的別墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對孤立的“隱”和絕對自然的“美”的特征。而在成都平原，要想實(shí)現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說完全不可能。成都現(xiàn)有的所謂別墅，無論冠以什么樣的名稱，無論費(fèi)多大力量去裝修，其實(shí)都只能讓住戶過一種折中式的別墅生活。因?yàn)橄忍熳匀画h(huán)境的不足是它們的最大弱點(diǎn)；加上吝嗇的幢間距，毫無私密性可言； 而平地上一幢幢呆板的排布更是讓人無法忍受。這樣的別墅可謂有形無神，讓人失望。即便是現(xiàn)在青

8、城山腳下新開發(fā)的幾個(gè)別墅項(xiàng)目，也大量依賴人工雕鑿（如建造人工湖）來彌補(bǔ)外環(huán)境的缺陷。而本項(xiàng)目大膽選址青城山后山距成都市區(qū)最近的世界級名勝風(fēng)景區(qū)，以全新的概念打造前所未有的山區(qū)別墅，為渴望過豪華居家生活的人們找到一個(gè)完美的歸宿。由于地處青城山山上，山水美景自然天成，將人工痕跡降至最低限度；數(shù)千畝甚至數(shù)萬畝的原始森林就在別墅周圍，無窮無盡地為你送上純新空氣；山與水相環(huán)繞，沒有污染，沒有噪音，更沒有惱人的灰塵；而山地起起伏伏，一幢幢豪華別墅散落其間，既相互輝映又相對孤立，更不用提幢間距和別墅的窗前視線，23 畝一幢-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方

9、案手冊，應(yīng)有盡有-簡直稱得上完美。至于夏季，本項(xiàng)目堪稱避暑勝地，它的絕對優(yōu)勢和價(jià)值通過下表羅列幾個(gè)區(qū)域的溫度指標(biāo)，可盡顯本色：區(qū)域成都市區(qū)華 陽都江堰市區(qū)青城山下青城山上本項(xiàng)目68 月353432262020平均氣溫因此，縱觀現(xiàn)有的成都休閑小型住宅，無論是賣得火爆的芙蓉古城，還是以豪華打造的領(lǐng)袖別墅等等，都不能與本項(xiàng)目相提并論。本項(xiàng)目的環(huán)境特點(diǎn)和適合別墅身份的地域特點(diǎn)絕對是獨(dú)一無二的。2、獨(dú)特的環(huán)境結(jié)合大師級的建筑設(shè)計(jì)巧婦難為無米之炊，在川西平原，許多別墅項(xiàng)目并非不懂得追求完美的建筑藝術(shù)，然而平坦的地勢和周邊環(huán)境的紛亂，令許多設(shè)計(jì)師都無可奈何，最終歸于平庸。但本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的環(huán)境與非常適合建筑

10、別墅的地形，令設(shè)計(jì)師們興奮不已，因?yàn)檫@樣的地方才能設(shè)計(jì)出理想的別墅。而設(shè)計(jì)師們根據(jù)這800 畝中各處地勢與景觀的不同，又將環(huán)境融入別墅的風(fēng)格中，每幢別墅都不盡相同但又具備統(tǒng)一格調(diào)，目的是使之與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧的共鳴，令山水、 植物、生命、建筑融為一體。這一份天賜與智慧結(jié)合的精美是成都現(xiàn)有其它別墅所無法相比的。3、聆賞綠蔭，不離紅塵的智慧之舉本項(xiàng)目距離青城山山門僅10 分鐘車程，距都江堰市區(qū)20 分鐘車程，成都市區(qū)60 分鐘車程。這樣的距離恰恰是豪華住宅所適合的距離。它既有效避免了都市的喧囂，同時(shí)又能享受都市帶來的一切方便。羊西線黃金旅游通道的開劈讓交通變得極為通暢，山上的配套如天然氣、自來水等

11、一步到位，社區(qū)完美的公共配套更令客戶得到有效的保障。因?yàn)橐?guī)模龐大，醫(yī)療、日常購物、健身、餐飲、康樂等服務(wù)體系都能持續(xù)完善的發(fā)展。所以，在親近大自然的同時(shí)，也能享受到一切應(yīng)有的方便。4、普通別墅極易過時(shí)，而本項(xiàng)目能世襲相傳在群山環(huán)抱之中，上千畝的社區(qū)氣勢如虹，足以令人驚嘆，何況本項(xiàng)目所在地是受世界遺產(chǎn)保護(hù)的名勝景區(qū)青城山，更何況還是在青城山山上。由于受政府嚴(yán)格控制，山上的規(guī)模在社區(qū)絕無僅有，-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-以后也難以再版，在這樣的地方占據(jù)一席之地，具有相當(dāng)高的典藏價(jià)值，就像地中海某些小島上的別墅一樣，是許多西

12、方名流競相爭奪的地方，更像歐洲的一些著名城堡，顯赫的貴族將之永世相傳，引以為榮。而本項(xiàng)目雖然是第一次推出這樣的理念，但卻具備世襲的基礎(chǔ)，因?yàn)榫哂袊H知名度的青城山本身就是價(jià)值的體現(xiàn)。5、高價(jià)值的生活體現(xiàn)，低價(jià)值的付出以 2500 元/m2 的價(jià)格成全豪華居家生活的理想絕不是天方夜譚。本項(xiàng)目高超的成本控制將實(shí)現(xiàn)成都地區(qū)別墅類罕見的性價(jià)比。而且，項(xiàng)目中 1800 元/m2 的聯(lián)排別墅也是無懈可擊，這樣的價(jià)位無論是青城山下的別墅，還是華陽的別墅都無法做到。因此，超凡的品質(zhì)之下以實(shí)惠到極限的價(jià)格支撐是本項(xiàng)目致勝的一大關(guān)鍵。然而價(jià)格實(shí)惠并不代表品質(zhì)低下，這也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它的最大特點(diǎn)。也正因如此，作為

13、可以留傳的一件產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目更具有保值增值的潛力，令購房者信心大增。三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、位置獨(dú)特位于青城山山上，而其它項(xiàng)目大都位于山腳。2、規(guī)模龐大畝住宅之外，還有數(shù)百畝公園，自成一體，氣勢不凡，相對配套更易完整。3、產(chǎn)品形態(tài)高級全部小型住宅，象征純正的高尚社區(qū)生活方式。4、人工痕跡少相比其它樓盤而言，本項(xiàng)目的自然條件優(yōu)越，所以不需人工造湖等，而是美景天成，。5、性價(jià)比高由于開發(fā)商實(shí)力，將使產(chǎn)品在不降低品質(zhì)的前提下，獲得較低價(jià)格，壓倒同區(qū)域所有樓盤。6、環(huán)境怡人山上的自然環(huán)境肯定優(yōu)于山腳，而0.2 的容積率更是錦上添花7、硬件配套不惜成本天然氣引入住宅，配備幾百畝的公園等設(shè)施可讓客戶折服

14、。-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-8、服務(wù)管理有保障由于社區(qū)規(guī)模龐大，物管體系更趨于完善，生活、交通、餐飲等將有充分保障劣勢1、距離較遠(yuǎn)由于客戶觀念，山腳下樓盤令客戶產(chǎn)生較方便的心理，因而抵消本案的部份優(yōu)勢。2、較為孤立人以群居，本案處于新開辟區(qū)域，周邊環(huán)境有特提升且略顯人氣不旺。3、目前道路環(huán)境不成熟盡管將來的路況不成問題，但在開盤期間可能成為不利因素。4、過青城山山門有客戶把青城山正門處作為最遠(yuǎn)心理距離，而且將之視為青城山文化勢力范圍的最佳位置。投資回報(bào)分析一、 建筑成本1、建筑面積初算占地（畝）容積率建筑面積豪華別墅

15、區(qū)6000.1872000獨(dú)立別墅區(qū)900.2515000聯(lián)排別墅區(qū)1100.429000共計(jì)8000.221160002、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)土地費(fèi)： 4.5 萬/ 畝-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-建安費(fèi)： 1100 元/m2配套費(fèi)： 200 元/23、項(xiàng)目總費(fèi)用土地費(fèi)： 4.5 800=3600 萬建安費(fèi)： 1100 116000=12760 萬配套費(fèi)： 200 116000=2320 萬共計(jì)：18680萬二、 銷售成本1、廣告費(fèi)報(bào)紙廣告： 400 萬電視廣告： 100 萬印刷品： 20 萬戶外看板： 40 萬3D 動畫：

16、10 萬樣板間： 100 萬2、現(xiàn)場包裝售樓處： 60 萬道具如模型等：20 萬3、促銷活動會展類： 30 萬贈品促銷： 100 萬造勢活動； 20 萬4、銷售管理： 300 萬5、內(nèi)部管理： 100 萬共計(jì)： 1300 萬三、 市場價(jià)格預(yù)測（保守評估）-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-1、各類型房屋市場銷售價(jià)豪華別墅： 2500 元/m2獨(dú)立別墅： 2000 元/ m 2聯(lián)排別墅： 1800 元/ m 22、總價(jià)價(jià)值計(jì)算豪華別墅： 250072000=18000 萬獨(dú)立別墅： 2000 15000=3000 萬聯(lián)排別墅：

17、180029000=5220 萬共計(jì) :26220 萬四、 投資回報(bào)計(jì)算稅前利潤 =市場銷售總價(jià)建筑成本銷售成本=26220-18680-13006240 萬策劃銷售一、 本項(xiàng)目策劃重點(diǎn)1、 獨(dú)一無二的山間別墅除本項(xiàng)目外，中國青城，青城白鷺州等項(xiàng)目均處于山腳，它們往往采用大量人工手段來彌補(bǔ)自然環(huán)境的不足，而山上的別墅則大不相同，除了自然環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過山腳，更因世界遺產(chǎn)保護(hù)所帶來的限制開發(fā)令本案顯出罕有的稀貴特性。2、 可世代相傳的經(jīng)典物業(yè)正是因?yàn)榍喑巧降牟豢稍偕Y源以及聞名世界的國際性，令山上的物業(yè)具備與青城山同等特有的價(jià)值潛力，好比世界名勝奧地利薩爾斯堡的山間別墅，永遠(yuǎn)是上流社會苦苦追尋的典藏

18、尤物，誰能世代擁有，誰的家族便擁有世代顯赫的榮耀。3、 彰顯價(jià)值的高級居住形態(tài)2-3 畝才建造一幢別墅，上千畝的范圍內(nèi)容積率低至0.2 以下，有清溪流淌，數(shù)百畝公園專為你而設(shè)這一切都只為了改變你以往的居家觀念，實(shí)現(xiàn)你真正的豪宅居家夢。4、 意想不到的超級性價(jià)比-精品文檔-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-在想象中，上述的物業(yè)可能是個(gè)天價(jià)，然而它卻比其它的“折中型”別墅還要便宜，千萬不用懷疑，因?yàn)檫@是一個(gè)創(chuàng)舉，無論過去還是將來，這樣的創(chuàng)舉都將難以模仿。5、 超級規(guī)模帶來百分百的保障畝的居住用地外加數(shù)百畝的社區(qū)公園，數(shù)百戶有實(shí)力的尊貴業(yè)主長

19、期守望。這樣的物業(yè)足以吸引世界上最好的物業(yè)管理公司。而且，大型的會所，完善的醫(yī)療體系，購物中心，并得到良性循環(huán)地持續(xù)發(fā)展。6、 美景天成非人工能及都市別墅其實(shí)就不能算真正的別墅，再多打造的人造景觀也只是對大自然的模仿！7、同青城山一樣不可再生世界上只有一座青城山，而山上的人工開發(fā)只會越來越受限制，好在你今天可以選擇這里，也許只有這一次機(jī)會。8、 讓平地上住久了的人們走進(jìn)山間豪宅生活如果從你現(xiàn)在住的別墅看出去只能看到鄰家的別墅，那么，這里可以重拾別墅的真正意義。山間別墅，大開眼界的地方。9、 不同的溫度說明不同的價(jià)值夏天把成都市，都江堰市區(qū)，青城山腳下和這里青城山上的溫度表對比一下，那么，選擇去

20、哪兒避暑，決定起來將毫不費(fèi)力。10、只有居山水才能真正親山水沒有居在山中，沒有真正的河流穿越，如何談及親山水？直面山水，才顯本案真面目。11、現(xiàn)在不貴的典藏品它是可能有時(shí)不住，但都必須時(shí)刻占有的典藏品。購買有價(jià)值的珍品，就是一次成功的投資，盡管有時(shí)把它鎖起來，但卻私毫不影響隨時(shí)欣賞它的樂趣，更不會貶低了它的價(jià)值。12、零公攤一定能實(shí)現(xiàn)本案決不會多賣你所占據(jù)的空間以外的任何東西，0 公攤解除一切多余的顧慮，在這里一定能得以實(shí)現(xiàn)！13、距離的解決之道shuttlebus從成都到青城山，60 公里的距離和一個(gè)小時(shí)的車程本身并不算什么。因?yàn)樗鼈儎偤媒o你一方新鮮的凈土，復(fù)雜的是如何安排交通。但在這里，社

21、區(qū)專用-精品shuttlebus 文檔（穿梭巴士）為-精品文檔就在這里- 各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有-你解決一切問題。14、讓孩子的假期比別人更特別一些當(dāng)別的孩子放假時(shí)只能去游樂場一類的地方時(shí)，你的孩子卻被大自然的恩賜所包圍著！15、孝敬父母的最佳方式?；丶铱纯慈绻愕母改妇妥≡谀阋ザ燃俚牡胤?，你是不是有更多的機(jī)會和年邁的他們住在一起呢？關(guān)心他們，給他們健康，讓他們得到更多的欣慰，就在青城山的真別墅中！16、為了健康，做一個(gè)森林守望者。沒有健康如何享受自己的成功果實(shí)？為了自己和家人的健康，請住在這里，每天清晨的第一口呼吸都是最甜的。二、銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)、現(xiàn)場道路狀況設(shè)立路牌指引增添彩旗與道具2、市內(nèi)售樓處集中一處參觀銷售點(diǎn)，另設(shè)南門接待處和市內(nèi)商場參觀柜臺。主要接待處應(yīng)具備模型等完整的促銷道具，其它以形象提升和導(dǎo)購為目的，可簡化。3、交通工具安排選擇適當(dāng)?shù)膸Э绰肪€并由購房班車接送客戶到現(xiàn)場參觀，可定時(shí)接送。4、廣告所有的開盤3 個(gè)月內(nèi)，廣告須在正式開盤前完成設(shè)計(jì)制作，保證開盤后廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。5、人員培訓(xùn)掌握精彩說辭、樹立強(qiáng)勢的信心是銷售培訓(xùn)的重點(diǎn)，必須于首次亮相前準(zhǔn)備充分。6、價(jià)格、付款及促銷方式近期內(nèi)研究市場可承受價(jià)格和開盤促銷價(jià)的合理性，找準(zhǔn)客戶心理底線，爭取震撼效應(yīng)。7、在羊西線尋找宣傳口岸-精品文檔-精品文檔就在這