博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升 (一)-拿地

1、房地產(chǎn)法務(wù)能力提升-拿地張志曉律師heblawyer前言2主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)開發(fā)與融資建筑工程和BOT、PPP公司并購重組、稅務(wù)籌劃信托和私募股權(quán)融資基金設(shè)立與運作法律事務(wù)企業(yè)上市法律事務(wù)執(zhí)業(yè)機構(gòu)：萬商天勤律師事務(wù)所 電話子信箱： 前言做訴訟在風(fēng)險發(fā)生后處理矛盾審合同對既定交易框架下的交易進(jìn)行審查，事先預(yù)防風(fēng)險研究、參與制定交易模式如股權(quán)收購與資產(chǎn)收購的選擇，合伙制與公司制的選擇，股份公司的創(chuàng)造，紅籌模式，信托結(jié)構(gòu)設(shè)計。研究行業(yè)政策對企業(yè)投資決策提供前瞻性，戰(zhàn)略性、方向性意見，如在收購進(jìn)入新的行業(yè)時研究國家對該行業(yè)的政策、規(guī)制和政策預(yù)期。3前言法律是商業(yè)經(jīng)驗與模式的

2、積累和總結(jié)律師是研究和設(shè)計商業(yè)模式的專家正確的商業(yè)模式促進(jìn)企業(yè)發(fā)展、推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)步4前言房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段5拿地建設(shè)銷售物業(yè)管理前言最高法院審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋最高法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋最高法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋6一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險7出讓劃撥收購變性一二級聯(lián)動一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險1、以出讓方式取得土地8招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第1

3、1號,自2002年7月1日起施行）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第39號令，自2007年11月1日起施行）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及峽口 一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險2、以劃撥方式取得土地9土地管理法2004年，第54條：下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、

4、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。房地產(chǎn)管理法2007年，第23條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者使用的行為，一般沒有使用期限的限制。（一）國家機關(guān)用地和軍事用地（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（三）國家 重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險3、劃撥土地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地101、看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了“改變用途必須收回”的條款，就不能直接變更用途了；2.可以變更用途的土地變更用途，一般而言政府收儲優(yōu)先，如果地方政府決定收儲，則由政府收購；3.政府決定

5、不收儲的，可以與國土局簽定變更協(xié)議，補交出讓金用途差（一般通過評估確定）標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）國土資源布 2006年5月31日發(fā)布 寧波關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見（試行）二一年八月十七日山東省實施中華人民共和國土地管理法辦法（2004年11月25日）濟(jì)南市關(guān)于出讓土地改變用途等土地使用條件補繳土地 出讓金問題的通知 濟(jì)國土資字號一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)112004年國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點意見廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法河北省集體建設(shè)用地使

6、用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）無錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法煙臺市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法山東省政府辦公廳下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見 推進(jìn)集體建設(shè)用地使用制度改革，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，按有關(guān)規(guī)定采取公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓。推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，探索實行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押和作價入股。依法鼓勵集體建設(shè)用地使用權(quán)人以土地使用權(quán)聯(lián)營、入股等形式興辦企業(yè)，盤活利用閑置和低效用地。鼓勵具備條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的前提下，將存量集體建設(shè)用地通過

7、自建或作價出資(入股)等方式用于多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)121、符合土地整體規(guī)劃2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)；符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。北京葡萄酒莊土地使用，西部某廢棄村莊土地利用一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)13集體土地 交易結(jié)構(gòu)圖一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險5、一二聯(lián)動14一級開發(fā)與二級開發(fā)一級開發(fā)的收益分配模式成本加固定利潤利益分成不允許分成一二級聯(lián)動 ：一級

8、開發(fā)的分成就是二級很大的優(yōu)勢參與土地的規(guī)劃設(shè)計、參與用地預(yù)申請一級成本加水設(shè)置參與競標(biāo)條件：保證金、開發(fā)業(yè)績、資金證明、開發(fā)資質(zhì)、交地條件通過遺留拆遷問題、人員安置、其他補償?shù)仁侄卧黾佣夐_發(fā)難度案例：1、北京珠江帝景葛洲壩競拍2、北京三料地王：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地（樓面起價、樓面地價、地塊總價）北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是大龍地產(chǎn)的子公司，大龍控股股東是北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，隸順義區(qū)政府3、北京中服地塊捆綁金融機構(gòu)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險6、軍用土地151993年7月，財政部、國家土地管理局、總后勤部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于軍隊有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問題的通知，

9、解放軍土地管理局制發(fā)的軍用土地補辦出讓手續(xù)許可證。1995年5月16日，參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合頒布軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定報總后勤部審批。國土資源部辦公廳于2005年9月20日下發(fā)的關(guān)于軍用土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的復(fù)函(國土資廳函2005543號)經(jīng)營性的軍用土地使用權(quán)出讓，一律按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。2007年1月31日,國土資源部、財政部、解放軍總后勤部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險6、軍用土地16二、房地產(chǎn)合作開

10、發(fā)1、房地產(chǎn)合作開發(fā)幾種常見問題17合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。投資數(shù)額超出預(yù)計實際建筑面積減少實際面積超出規(guī)劃面積違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)未足額交納出資以房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配二、房地產(chǎn)合作開發(fā)1、以房地產(chǎn)合作開發(fā)為名的其他行為18提供土地只收取固定利益土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供土地只分配固定數(shù)量房屋房屋買賣合同提供資金只收取固定數(shù)額貨幣借款合同提供資金，租賃或其他形式使用房屋房屋租賃合同二、房地產(chǎn)合作開發(fā)3、房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛案例191、YQ與JD仰山項目糾紛：項目名稱2、北京七棵樹項目糾紛：項

11、目設(shè)計3、長沙合作開發(fā)案三、房地產(chǎn)收購一、房地產(chǎn)收購的基本形式資產(chǎn)收購 1、交齊土地出讓金，取得土地證。2、完成投資總額達(dá)到25%。缺點：房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)繁雜，稅費多優(yōu)點：不承擔(dān)原公司債務(wù)，沒有潛在負(fù)擔(dān)20三、房地產(chǎn)收購計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項目金額50-100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項目金額100-200的

12、部分，稅率為50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。免稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的；21三、房地產(chǎn)收購營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%城建稅及教育附加：合計營業(yè)稅額 10%契稅：不動產(chǎn)價格，印花稅：購銷合同，萬分之三企業(yè)所得稅：所得的25%。22三、房地產(chǎn)收購股權(quán)收購優(yōu)點：1、避免了土地、在建工程轉(zhuǎn)讓繁雜的變更手續(xù)，節(jié)約開發(fā)時間2、避免了土地、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓高額的稅費缺點1、受讓方承接原項目公司的債務(wù)2、項目公司原來的糾紛隨公司轉(zhuǎn)讓由受讓方繼續(xù)處理23三、房地產(chǎn)收購雖然股權(quán)收購有很多優(yōu)勢，已經(jīng)成為主流形勢，但土地資產(chǎn)的交易方式仍然可能。如長春項目，出售方的國家

13、資產(chǎn)管理公司，只能資產(chǎn)方式出售。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變形A、山東項目，開發(fā)一期，想轉(zhuǎn)讓二期。B、福州項目，將剩余部分土地，謀求轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還是分立轉(zhuǎn)讓、新設(shè)子公司轉(zhuǎn)讓24三、房地產(chǎn)收購二、房地產(chǎn)收購的盡職調(diào)查1、股權(quán)問題：是否真實出資，保定項目，撤出資金后重復(fù)注冊。天津項目，股東中有信托基金，不同意再融資抵押。大連項目，股東中有私募，利息很高，收購后成本增加。哈市投資，6.8億未按期到位，按公司法及登記條例，處罰5%-15%。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實通州項目，幾次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股東簽字不真實，否定轉(zhuǎn)讓效力。3、土地開發(fā)程序問題土地處于什么階段：有意向，有土地合同，有土地證或其他四證，工程在建，完工，爛尾樓。

14、4、資產(chǎn)問題：保定項目，土地登記在公司名下，房產(chǎn)登記在老板名下。土地取得與政府有利潤分配協(xié)議，并無出讓合同。25三、房地產(chǎn)收購5、債權(quán)債務(wù)問題：公司的債務(wù)：股東借款，私募、信托貸款，銀行貸款，欠土地出讓金，欠工程款，設(shè)計費，預(yù)收定金、房款。因債務(wù)產(chǎn)生的抵押，對外擔(dān)保，工程款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，會產(chǎn)生相應(yīng)的債務(wù)，看不同的階段，調(diào)查相應(yīng)的債務(wù)。6、職工人員：人員名單，工資額。核心人員：前期手續(xù)，設(shè)計，成本。案例:RQ公司，收購中裁員，勞動補償糾紛，又回聘部分核心人員。沈陽項目：基本留住全部人員。好處：跑前期的人關(guān)系花錢建立的，留住人就省了錢，也不必再熟悉情況，省了時間，加快了開發(fā)節(jié)奏

15、。7、稅務(wù)問題：股權(quán)轉(zhuǎn)讓中稅負(fù)案例：北京七棵樹項目：多次轉(zhuǎn)讓，形成稅負(fù)。雖然收購成本很高，土地增值稅，按原成本扣除。8、合同：國有土地出讓合同，設(shè)計，勘測，施工，監(jiān)理，采購、銷售等，優(yōu)先受償，所有權(quán)保留：機電設(shè)備，電梯26三、房地產(chǎn)收購9、開發(fā)類型：住宅，商業(yè)，寫字樓，綜合，工業(yè)，面積，規(guī)劃，容積率（可內(nèi)部調(diào)整）。10、項目配套，周邊公建的配套。項目周邊的地理情況，交通。案例：a、貴陽項目：附近有一火葬場。b、北京遠(yuǎn)洋沁山水項目：八寶山c、唐山地下塌陷區(qū)：唐山萬達(dá)11、融資：信托、私募融資的利息，資產(chǎn)抵押，股權(quán)質(zhì)押，回購或強制出售的約定，很多以股權(quán)形式出現(xiàn)。大連項目;高利息G公司天津項目：信托

16、公司持有股權(quán)27三、房地產(chǎn)收購三、收購的交易方案設(shè)計 1、一般股權(quán)交易：付款交割安排。2、收購部分股權(quán)：雙方在今后操盤中的安排:私募方式案例：融金合作，山東威海項目合作，七棵樹合作，山東恒大合作。3、收購部分項目A、山東項目，收購二期B、福州項目：剩余土地轉(zhuǎn)讓4、境外項目轉(zhuǎn)讓：SOHO收購，沈陽項目收購，完全在境外完成交易5、外資收購：外匯入境問題并沒有完全制止，只是僅限于資本項目下外匯進(jìn)入。28三、房地產(chǎn)收購四、房地產(chǎn)收購合同要點：1、項目描述：作為收購方盡可能詳細(xì)，作為交易前提。2、價格及支付方式、支付節(jié)點，定金首付，資金監(jiān)管和共管帳戶。 付款往往與被收購方辦理開發(fā)手續(xù)相聯(lián)系（四證的辦理，

17、規(guī)劃變更）一般不會有存貨的問題，但有在建工程的處理。3、保證與陳述：主要項目情況，與盡職調(diào)查基本相同。如果項目瑕疵，保留退出機制。4、過渡期間的義務(wù)5、項目交割：過戶、工商登記、資產(chǎn)盤點、印章、財務(wù)6，違約責(zé)任。7、保密：有的項目很重要。注意：1、共管帳戶的解除問題，西客站項目2、潛在、遺留、未披露債務(wù)，對外擔(dān)保，前期工程款 處理：責(zé)任劃分，出讓方擔(dān)保，預(yù)留保證金29三、房地產(chǎn)收購五、房地產(chǎn)收購的交割1、股權(quán)的變更2、董事會的變更，法定代表人的變更（涉及對外合同簽訂）3、公章等資料的移交：大陽公司：搶公章案例 公章等在移交的變更：以免遺留空白合同，出現(xiàn)合同風(fēng)險。4、房地產(chǎn)開發(fā)資料的移交：土地合

18、同，規(guī)證，圖紙，開發(fā)建設(shè)方，其他開發(fā)合同，工程進(jìn)度成本，項目銷售資料，客戶資料5、財務(wù)資料的移交6、現(xiàn)場勘查交接7、人員的保留：核心人員的保留：前期，設(shè)計，施工，成本，法律資料管理員8、與設(shè)計，勘察、監(jiān)理、施工、銷售等合作方的對接。30三、房地產(chǎn)收購六、收購后整合1、人員整合，少做大調(diào)整，2、管理整合，管理體系、管理方式：法律歸行政，還是獨立，還是歸人事。3、設(shè)計、施工方式不同，自主設(shè)計，委托國內(nèi)/國外，施工進(jìn)度不同，成本控制不同，付款節(jié)奏。4、對產(chǎn)品定位不同：高層，高層洋房結(jié)合，高層與別墅，洋房與別墅，風(fēng)格不同。5、企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)、節(jié)奏模式不同。6、合同文本，規(guī)章制度不同7、企業(yè)文化風(fēng)格不

19、同，觀念的相互認(rèn)可，激勵/獎勵方式A南方公司：夜總會，加班多，B北京按時上下班，C外企31三、房地產(chǎn)收購七、房地產(chǎn)收購的案例1、分立收購一期開發(fā)完，轉(zhuǎn)讓第二期。A、公司分立，將二期分立成單獨公司，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 1、分立程序復(fù)雜：公告，工商，銀行資信，合同，勞動關(guān)系 2、分立后連帶責(zé)任 3、分立后房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)須留在持有二期土地公司。 4、二期是否有單獨土地證。B、用土地出資新設(shè)公司，再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán) 1、有無單獨的土地證，出資可以辦 2、新設(shè)后要重新辦理開發(fā)資質(zhì)。建成樓宇轉(zhuǎn)讓A、資產(chǎn)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)B、資產(chǎn)出資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)32三、房地產(chǎn)收購房地產(chǎn)收購的糾紛案例通州某項目虛假簽字案33三、房地產(chǎn)收購

20、八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題1、某公司貴陽收購案例原公司注冊資本1000萬元，股東投入2000萬元，外部拖欠工程款8000萬元。原方案：一次性向原股東支付13000萬元，債務(wù)股東負(fù)責(zé)償還。13000-1000=12000萬元，對方股東所得稅：12000萬元乘以33%=3960萬元新方案：收購方負(fù)責(zé)償還原股東借款2000萬元，外部欠款8000萬元仍由標(biāo)的公司承擔(dān)，由收購方處理。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為3000萬元，3000萬元-1000萬元=2000萬元2000萬元乘以33%=660萬元34三、房地產(chǎn)收購八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題甲公司下屬有A、B、C等子公司，A公司持有某公司70%的股權(quán)（總注冊資本1.7

21、5億元）。甲公司控制人決定將A公司持有的40%股權(quán)轉(zhuǎn)移到B公司持有，不久又將B公司持有的40%轉(zhuǎn)移到C公司，這兩次轉(zhuǎn)讓都是內(nèi)部劃撥、無償轉(zhuǎn)讓。按企業(yè)所得稅法：企業(yè)受贈資產(chǎn)應(yīng)繳25%的所得稅，兩次無償轉(zhuǎn)讓使股權(quán)應(yīng)繳納50%的所得稅。1.75乘以40%乘以50%=3500萬元35三、房地產(chǎn)收購八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題重慶某公司土地轉(zhuǎn)讓又回購部分房產(chǎn)基本結(jié)構(gòu)：將持有4.2億元的某房地產(chǎn)公司股權(quán)以6億元價格出售，收購方建成后，出售方再以1萬元/平方米價格回購1.9萬平方米，計1.9億元。出售時有1.8億元的溢價，所得稅率25%?；刭彆r，收購方（房地產(chǎn)公司）會有營業(yè)稅及附加，5.5%，契稅，土地增值稅

22、，企業(yè)所得稅，印花稅。解決方案：1、測算房產(chǎn)建成后1.9萬平方米在總的建筑里的比例。2、收購方按這個比例收購1.9萬平方占股權(quán)比例以外的股權(quán)。3、房屋建成后，進(jìn)行股權(quán)分立，原出售方分得1.9萬平方對應(yīng)的股權(quán)和資產(chǎn)，收購方分得另外部分股權(quán)和對應(yīng)資產(chǎn)。36三、房地產(chǎn)收購房地產(chǎn)收購的變形：基于稅務(wù)考慮37三、房地產(chǎn)收購房地產(chǎn)收購的變形：基于稅務(wù)考慮38三、房地產(chǎn)收購房地產(chǎn)收購的變形：某國有土地收購39四、房地產(chǎn)收購中的稅法稅務(wù)籌劃的理念 通過設(shè)計不同的交易結(jié)構(gòu)，在達(dá)到交易目的的同時，實現(xiàn)節(jié)稅的目的稅務(wù)籌劃的范圍 不僅在狹義的企業(yè)收購中有必要進(jìn)行稅務(wù)籌劃 在投資中，也常常涉及到股權(quán)的變更重組，也需要進(jìn)

23、行稅法上的設(shè)計，以達(dá)到收益最大40四、房地產(chǎn)收購中的稅法營業(yè)稅暫行條例國稅函（2002）165號文與、財稅2002191號文（165）轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。動產(chǎn)的增值稅問題關(guān)于國稅函2002420號文轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán) 涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。適用于吸收合并。 2011年第13號國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值

24、稅問題的公告41四、房地產(chǎn)收購中的稅法土地增值稅問題關(guān)于財稅199548號 文與財稅200621號文48號文：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 48號文：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 21號文對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體

25、問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定42四、房地產(chǎn)收購中的稅法計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過扣除項目金額50-100的部分，稅率為40。 增值額超過扣除項目金額100-200的部分，稅率為50。 增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。免稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額

26、未超過扣除項目金額20的；43四、房地產(chǎn)收購中的稅法契稅：一般并購中不征收契稅關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知（財稅20124號）本通知執(zhí)行期限為2012年1月1日至2014年12月31日。財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于事業(yè)單位改制有關(guān)契稅政策的通知（財稅201022號）以及國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知（國稅發(fā)200989號）同時廢止。關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知（財稅201537號） 財政部 國家稅務(wù)總局 2015年3月31日44四、房地產(chǎn)收購中的稅法國家稅務(wù)總局

27、關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知(財稅2009年59號財政部)企業(yè)重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定：（一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。（二）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。（三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。（四）重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。（五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。45四、房地產(chǎn)收購中的稅法特殊稅務(wù)處理股權(quán)收購，收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)