物業(yè)管理復(fù)習(xí)

1、名詞解說物業(yè)：物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)，是指正在使用和已經(jīng)投入使用的各樣建筑及隸屬設(shè)備，配套設(shè)備，相關(guān)場所等構(gòu)成的單宗房地產(chǎn)以及依靠于該實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)管理：廣義的物業(yè)管理泛指全部有關(guān)房地產(chǎn)的發(fā)展，租借，銷售及售租后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理主要指有關(guān)房地產(chǎn)及其輔助設(shè)備，設(shè)備售租后的服務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)：是指市場上公然出租，銷售后用于經(jīng)營的物業(yè)，他包含辦公類，商業(yè)類，酒店類，工業(yè)類，綜合類等幾各樣類的物業(yè)。此中，辦公類物業(yè)包含行政辦公大樓，物業(yè)大樓，生物寫字樓等；商業(yè)類物業(yè)包含商場，購物中心，購物廣場等；酒店類物業(yè)包含酒店大廈，酒店酒店等；工廠類物業(yè)包含工業(yè)大廈，工業(yè)廠區(qū)，特種工業(yè)建筑等；綜合類物業(yè)包含

2、會展中心，會所，娛樂中心等。特種物業(yè)：主假如指住所，寫字樓，商業(yè)場所，商業(yè)場所，酒店物業(yè)和工業(yè)物業(yè)之外，有必需運(yùn)用物業(yè)管理的方法實(shí)行管理的物業(yè)。業(yè)主大會：由物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主構(gòu)成，代表和保護(hù)物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，執(zhí)行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)管理地區(qū)的區(qū)分建立，一個物業(yè)管理地區(qū)建立一個業(yè)主大會。業(yè)主委員會：是由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會恩賜的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)察，是在物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)行自治管理的組織，并經(jīng)過合法登記的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會集體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。異產(chǎn)毗鄰：異產(chǎn)毗鄰房子即指由“區(qū)分全部”

3、權(quán)益客體互相構(gòu)成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。異產(chǎn)是指不一樣樣全部權(quán)人的房子；毗鄰是指房子的相鄰或鏈接。居位型物業(yè)：居住型物業(yè)應(yīng)是包含不一樣樣構(gòu)造種類，開銷品位，服務(wù)需求的，以知足安家，涵養(yǎng)，休閑以及其余有關(guān)功能的各樣房地產(chǎn)物業(yè)的統(tǒng)稱。工廠物業(yè)：是指已建成并投入使用的各樣工業(yè)廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)園區(qū)及其隸屬的設(shè)備，設(shè)備和相關(guān)場所。簡答一、物業(yè)管理的對象及目標(biāo)物業(yè)管理的對象包含管理對象和服務(wù)對象兩個方面：物業(yè)管理的管理對象包含硬件和軟件兩個方面。物業(yè)管理的服務(wù)對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用人和物業(yè)使用人。物業(yè)管理的目標(biāo)詳細(xì)可概括為三個方面：質(zhì)量目標(biāo)，安全目標(biāo)和開銷目標(biāo)。(硬件是指建筑物或修建物實(shí)體，建筑用地及有關(guān)場所，機(jī)電設(shè)

4、備系統(tǒng)，市政公用設(shè)備等一系列實(shí)體；軟件是指生活環(huán)境，工作環(huán)境和服務(wù)功能等方面。)二、物業(yè)管理的內(nèi)容？1平時保養(yǎng)，主假如指各樣建筑物，各樣配套設(shè)備的維涵保養(yǎng)。2次序保護(hù)與管理3潔凈綠化管理，是為了凈化和美化物業(yè)環(huán)境而驚醒的管理與服務(wù)工作。消防管理，也是為保護(hù)物業(yè)正常的工作，生活而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。車輛道路管理，是物業(yè)管理一件十分瑣碎而又不能夠防備的工作。征收開銷問題辦理矛盾，物業(yè)管理其實(shí)是經(jīng)過對物和人員言行的規(guī)范和管理來實(shí)現(xiàn)對人的服務(wù)的。8、檔案管理，是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部一個不能夠缺乏的基礎(chǔ)性工作。三、先期介入：指物業(yè)公司在接收物業(yè)從前的各個階段就參加決議，制定出物業(yè)管理方案，并從

5、管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提出優(yōu)秀的建設(shè)性建議。四、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房子管理的差別？管理物業(yè)管理傳統(tǒng)房子管理內(nèi)容管理方式物業(yè)權(quán)屬多元化產(chǎn)權(quán)單調(diào)產(chǎn)權(quán)（國有、集體全部）管理主體物業(yè)服務(wù)公司政府、單位房管部門管理單位性質(zhì)公司事業(yè)或公司型事業(yè)單位管理手段經(jīng)濟(jì)和法律手段行政手段管理性質(zhì)經(jīng)營性的有償管理服務(wù)福利型的無償、低償服務(wù)管理見解為業(yè)主、住戶服務(wù)，以人為本管理住戶，以物為中心管理開銷經(jīng)營收入、自籌等低租金和財政補(bǔ)助管理形式社會化、專業(yè)化一致管理多頭分別管理管理內(nèi)容全方向、多層次的管理服務(wù)管房和修房管理關(guān)系服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系管理與被管理的關(guān)系管理模式市場經(jīng)濟(jì)管理模式計劃經(jīng)濟(jì)管理模式管理系統(tǒng)契約、合同制行政

6、指令、一生制、無競爭五、物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級制度1、注冊資自己民幣一二三級資質(zhì)分別是500萬元以上，300萬以上，50萬以上。2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等有關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員一二三級資質(zhì)分別不少于30，20，10人。此中，擁有中級以上職稱的人員好多于20，10，5人；工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人擁有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。3、物業(yè)管理專業(yè)人員依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定獲得職業(yè)資格證書。4、一二級資質(zhì)需管理兩各樣類以上物業(yè)，而且管理各樣物業(yè)的房子建筑面積分別占以下相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住所200萬，100萬平方米。高層住所100萬，50萬平方米。獨(dú)立式住所（別墅）1

7、5萬，8萬平方米。辦公樓、工業(yè)廠房及其余物業(yè)50萬，20萬平方米。三級資質(zhì)要求有拜托的業(yè)務(wù)管理項(xiàng)目。5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費(fèi)等公司管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立公司信譽(yù)檔案系統(tǒng)，有優(yōu)秀的經(jīng)營管理業(yè)績。六、物業(yè)管理的價錢形式？1、政府訂價。政府訂價是一種政策性訂價。政府訂價主要合用于安居房、平價房以及公有住所售后的物業(yè)管理服務(wù)。2、政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價是另一種政策性價錢形式，是指政府物價部門依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平易物業(yè)管理市場的發(fā)育程度，征采物業(yè)管理行政部門建議后宣布的中準(zhǔn)價。物業(yè)管理單位能夠在政府指導(dǎo)價錢的幅度內(nèi)，確立詳細(xì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會在規(guī)定幅度內(nèi)磋商確定詳細(xì)收

8、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此后填列存案表，報當(dāng)?shù)匚飪r部門存案。3、經(jīng)營者訂價。是指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表磋商討定，然后將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門存案的一種價錢形式。七、物業(yè)管理的七項(xiàng)制度業(yè)主大會制度管理規(guī)約制度物業(yè)管理招招標(biāo)制度物業(yè)承接查收制度物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度住所專項(xiàng)維修資本制度八、物業(yè)管理的內(nèi)容（一）管理方面的內(nèi)容（1）物業(yè)開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)與管理；（2）公共設(shè)備及設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理；（3）物業(yè)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍及業(yè)主、使用者管理；（4）綠化環(huán)衛(wèi)管理；（5）車輛、道路、泊車等方面的管理；（6）房子租借管理；（7）物業(yè)裝飾管理。（二）服務(wù)方面的內(nèi)容

9、（1）房子及隸屬設(shè)備的維涵保養(yǎng)；（2）治安捍衛(wèi)及消防；（3）打掃保潔；（4）拜托性服務(wù)。（三）經(jīng)營方面的內(nèi)容（1）物業(yè)租借、銷售及購買；（2）場區(qū)泊車場、空地廣告及招牌的經(jīng)營；（3）場區(qū)康樂及其有關(guān)設(shè)備的經(jīng)營；（4）其余經(jīng)營活動。九、初期介入物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)行。第一要做好物業(yè)管理的啟動工作和先期基礎(chǔ)工作。實(shí)踐證明，只有初期、合時的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能防備“先期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要依據(jù)物業(yè)的開發(fā)狀況，或許在設(shè)計階段、或許在施工階段、或許在查收階段、或許在銷售階段合時介入。介入的對象包含購房業(yè)主的適時介入和

10、物業(yè)管理公司的合時介入，或二者同時介入先期介入的主要目的物業(yè)管理先期介入的目的是在物業(yè)建成從前采納舉措，保證建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都吻合要求，有益于業(yè)主使用，方便此后的物業(yè)管理。物業(yè)管理先期介入的必需性-意義有益于保護(hù)物業(yè)公司的優(yōu)秀形象2、優(yōu)化設(shè)計、減少返工、防備后遺癥（減少或防備規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的隱患）3、有益于全面認(rèn)識物業(yè)：土建構(gòu)造、管線走向、設(shè)備建設(shè)、設(shè)備安裝4、為后期管理做好準(zhǔn)備5、促使物業(yè)的銷售物業(yè)管理先期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連接性，減少好多不用要的損失。物業(yè)管理先期介入的內(nèi)容（一）經(jīng)過招標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)1、進(jìn)行可行性、靠譜性、可盈利性分析2、詳細(xì)測算物業(yè)管理開

11、銷3、招標(biāo)競爭、洽商、簽署物業(yè)管理合同4、選派人員運(yùn)作物業(yè)先期管理（二）依據(jù)物業(yè)品位確立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（三）制定物業(yè)維修管理方案（四）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關(guān)系1、聽取業(yè)主或使用人的要求、希望2、認(rèn)識業(yè)主或使用人對物業(yè)的使用的有關(guān)安排、打算3、參加售房部門同業(yè)主或使用人簽約（五）參加施工與設(shè)計1、從用戶角度審察建筑物的設(shè)計圖樣2、從管理角度分析物業(yè)建筑的選料及安裝方法等3、在施工現(xiàn)場做好記錄4、供給改進(jìn)建議5、檢查施工進(jìn)度6、參加工程查收（六）設(shè)計管理模式、起草及制定管理制度1、籌建業(yè)主管委會2、起草規(guī)章制度3、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)4、培訓(xùn)上崗（七）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1、專業(yè)項(xiàng)目隊(duì)伍的建立、

12、選聘、洽商及合同訂立2、同各部門進(jìn)行聯(lián)系、交流3、建代勞網(wǎng)（八）辦理移交接收事宜1、制定移交接收方法2、籌建管委會3、輔助和辦理移交接收事項(xiàng)物業(yè)管理先期介入中碰到的幾個實(shí)詰問題（一）介入方式：（二）先期介入開銷由誰擔(dān)當(dāng)（三）設(shè)計單位不接受、采納建議怎么辦十、用戶入伙與裝飾管理入伙”：業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。物業(yè)管理公司應(yīng)實(shí)時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費(fèi)通知書等一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主準(zhǔn)時順利地辦妥入伙手續(xù)。用戶入伙手續(xù)物業(yè)管理公司在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進(jìn)行驗(yàn)樓、付款、簽約、裝飾、喬遷入住的過程。入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要認(rèn)識、參照、簽署的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包含入伙通知書、入伙手續(xù)書