建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)法定公證制度的法理思考

1、建立我國(guó)國(guó)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)法定定公證制制度的法法理思考考車昱昱當(dāng)前前，中中華人民民共和國(guó)國(guó)公證法法已經(jīng)經(jīng)頒布，根據(jù)該該法第十十條的規(guī)規(guī)定，法法定公證證制度在在我國(guó)已已經(jīng)確立立。與此此同時(shí)與與公證證法內(nèi)內(nèi)在關(guān)聯(lián)聯(lián)性最強(qiáng)強(qiáng)的物物權(quán)法目前我我國(guó)也正正在抓緊緊制定，然而從從已發(fā)布布的物物權(quán)法(草案)的情情況看，在物權(quán)權(quán)法制定定過程中中，對(duì)公公證制度度在我國(guó)國(guó)物權(quán)法法律制度度中應(yīng)有有的作用用認(rèn)識(shí)不不足，對(duì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)過程程中引入入法定公公證制度度采取了了不應(yīng)有有的漠視視和回避避態(tài)度，而這一一切正成成為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)我國(guó)物物權(quán)制度度立法目目標(biāo)的重重大隱患患，筆者者由此試試對(duì)建立立我國(guó)不不動(dòng)物權(quán)權(quán)變動(dòng)法法

2、定公證證制度相相關(guān)應(yīng)然然性問題題作如下下分析。一、法定公公證制度度是不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動(dòng)過過程的內(nèi)內(nèi)在需要要物權(quán)權(quán)和債權(quán)權(quán)作為現(xiàn)現(xiàn)代民法法權(quán)利的的兩大支支柱，最最主要的的區(qū)別是是物權(quán)系系絕對(duì)權(quán)權(quán)，物權(quán)權(quán)設(shè)定奉奉行法定定主義，物權(quán)的的種類和和物權(quán)的的效力以以及物權(quán)權(quán)變動(dòng)的的要件都都由法律律規(guī)定;而債權(quán)權(quán)的設(shè)定定則奉行行意思自自治，當(dāng)當(dāng)事人可可以根據(jù)據(jù)自己的的意思享享有權(quán)利利和承擔(dān)擔(dān)義務(wù)，只要不不違反法法律的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定，就就具有法法律效力力。以房房屋買賣賣為例，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)通常常要經(jīng)過過兩個(gè)步步驟：一一是當(dāng)事事人雙方方簽訂房房屋買賣賣合同;二是房房屋權(quán)屬屬的變更更需要通通過變更更登記實(shí)實(shí)現(xiàn)

3、房室室所有權(quán)權(quán)在當(dāng)事事人間的的轉(zhuǎn)移。在這一一過程中中，第一一個(gè)步驟驟是典型型的債權(quán)權(quán)行為，第二個(gè)個(gè)步驟則則為物權(quán)權(quán)變動(dòng)。在第一一個(gè)步驟驟中，債債權(quán)的創(chuàng)創(chuàng)設(shè)主要要是依據(jù)據(jù)當(dāng)事人人的意思思表示，因此行行為具有有任意性性的特點(diǎn)點(diǎn)。然而而當(dāng)債權(quán)權(quán)行為的的目的在在于積極極追求物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)這一法法律效果果時(shí)，由由于物權(quán)權(quán)變動(dòng)必必須嚴(yán)格格依照物物權(quán)法的的相關(guān)規(guī)規(guī)范，這這就導(dǎo)致致了物權(quán)權(quán)變動(dòng)生生效要件件(強(qiáng)行行性規(guī)范范)與債債權(quán)行為為生效要要件(任任意性規(guī)規(guī)范)的的差異性性矛盾，并最終終體現(xiàn)為為物權(quán)法法定與意意思自治治的內(nèi)在在沖突。物權(quán)權(quán)法定作作為物權(quán)權(quán)法的支支柱原則則，要求求物權(quán)的的種類、內(nèi)容、效力、公示只

4、只能由法法律認(rèn)定定，不能能由當(dāng)事事人任意意創(chuàng)設(shè)，而意思思自治作作為民法法的靈魂魂和基本本理念，實(shí)質(zhì)是是許可當(dāng)當(dāng)事人按按照自己己的意思思設(shè)定私私法權(quán)利利義務(wù)，兩者之之間本質(zhì)質(zhì)上的矛矛盾，意意味著在在立法理理念上既既蘊(yùn)含著著沖突，尤其當(dāng)當(dāng)債權(quán)行行為引起起物權(quán)變變動(dòng)時(shí)，這一沖沖突表現(xiàn)現(xiàn)得尤為為明顯。如果不不對(duì)引起起物權(quán)變變動(dòng)的原原因行為為及其意意思表示示加以審審查和規(guī)規(guī)范，則則使物權(quán)權(quán)法定的的立法初初衷難以以實(shí)現(xiàn)，并進(jìn)而而導(dǎo)致整整個(gè)物權(quán)權(quán)秩序的的混亂。然而這這種審查查和規(guī)范范又不得得對(duì)當(dāng)事事人的意意思自治治造成不不當(dāng)干預(yù)預(yù)，公權(quán)權(quán)的介入入既必要要又必經(jīng)經(jīng)適度，既需要要引導(dǎo)當(dāng)當(dāng)事人作作出合法法的意思思

5、表示又又不得損損害當(dāng)事事人的自自由意志志，因而而迫使這這種審查查和規(guī)范范至少應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合以下四四個(gè)條件件：一是是這種審審查和規(guī)規(guī)范應(yīng)為為當(dāng)事人人意思表表示真實(shí)實(shí)性的認(rèn)認(rèn)定，因因此該審審查應(yīng)當(dāng)當(dāng)在當(dāng)事事人訂立立合同時(shí)時(shí)介入，而不應(yīng)應(yīng)當(dāng)是合合同履行行階段;二是是這種審審查和規(guī)規(guī)范應(yīng)為為行為或或事實(shí)合合法性的的判定，該過程程應(yīng)為專專業(yè)性極極強(qiáng)的準(zhǔn)準(zhǔn)司法活活動(dòng);三是是這種審審查和規(guī)規(guī)范應(yīng)為為消極被被動(dòng)的公公權(quán)行為為，應(yīng)因因當(dāng)事人人的申請(qǐng)請(qǐng)而啟動(dòng)動(dòng)，不應(yīng)應(yīng)為主動(dòng)動(dòng)強(qiáng)勢(shì)介介入的行行政管理理行為;四是是這種審審查和規(guī)規(guī)范應(yīng)由由有極高高公信力力的機(jī)構(gòu)構(gòu)實(shí)施，其確認(rèn)認(rèn)的私權(quán)權(quán)事實(shí)應(yīng)應(yīng)具有不不可置疑疑的證據(jù)據(jù)力。

6、世界界各國(guó)為為了解決決這一難難題，采采取了不不同方法法。實(shí)行行債權(quán)意意思主義義物權(quán)變變動(dòng)模式式的法國(guó)國(guó)，選擇擇了契據(jù)據(jù)登記制制，并因因此確立立了不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)契約約法定公公證制度度;實(shí)行行物權(quán)形形式主義義物權(quán)變變動(dòng)模式式的德國(guó)國(guó)，選擇擇了權(quán)利利登記制制，并由由于踐行行物權(quán)行行為理論論確立了了物權(quán)合合意(登登記承諾諾)法定定公證制制度;而而與我國(guó)國(guó)物權(quán)變變動(dòng)模式式更為接接近的瑞瑞士實(shí)行行債權(quán)形形式主義義的物權(quán)權(quán)變動(dòng)模模式，則則在其民民法中確確立了土土地所有有權(quán)物權(quán)權(quán)變動(dòng)原原因行為為的法定定公證制制度。英英美法系系國(guó)家，盡管奉奉行對(duì)公公民的私私權(quán)行為為盡量不不進(jìn)行干干預(yù)的原原則，訴訴訟救濟(jì)濟(jì)重于事事前預(yù)

7、防防，普遍遍沒有建建立不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)國(guó)家家登記制制度，但但也仍有有大量關(guān)關(guān)于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同的的當(dāng)事人人簽字經(jīng)經(jīng)公證人人認(rèn)證的的要求散散見于相相關(guān)法律律中。筆者認(rèn)認(rèn)為，之之所以世世界上大大多數(shù)法法治國(guó)家家最終選選擇了公公證制度度作為各各自不同同物權(quán)變變動(dòng)模式式的核心心制度，根本原原因就在在于公證證制度是是能夠合合理解決決物權(quán)法法定與意意思自治治內(nèi)在沖沖突的一一項(xiàng)關(guān)鍵鍵制度。作為一一項(xiàng)重要要的司法法制度，現(xiàn)代公公證制度度所具有有的證明明、監(jiān)督督、預(yù)防防、保障障、溝通通的基本本價(jià)值功功能及其其專屬機(jī)機(jī)構(gòu)行使使公權(quán)力力調(diào)整私私權(quán)法律律行為，依法判判定私權(quán)權(quán)事實(shí)的的準(zhǔn)司法法活動(dòng)的的特性恰恰能能夠滿足足不動(dòng)

8、產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變運(yùn)過程程中審查查和規(guī)范范的需要要。因此此，應(yīng)當(dāng)當(dāng)說不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動(dòng)法法定公證證制度，不僅是是各國(guó)的的一種立立法選擇擇，更是是各國(guó)為為了滿足足不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)過程程內(nèi)在客客觀需要要的理性性回應(yīng)。二、公證審審查在不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)過程中中不可或或缺，其其作用是是登記審審查無法法替代的的“公公示公信信原則”是物權(quán)權(quán)法中最最主要的的原則，而公示示方法中中，最重重要的則則是不動(dòng)動(dòng)物權(quán)登登記制度度。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記在私法法的功能能主要有有兩個(gè)方方面：一一是明確確權(quán)利歸歸屬，即即公示權(quán)權(quán)力;二二是保障障交易安安全，即即公信效效力。然然而登記記的公示示公信功功能，卻卻是一把把雙刃劍劍，由于于權(quán)

9、利真真實(shí)狀態(tài)態(tài)與公示示外觀表表象的分分離，使使得該制制度在保保護(hù)了信信賴登記記簿記載載而為交交易的第第三人利利益的同同時(shí)也使使真正的的但未登登記錄于于登記簿簿的權(quán)利利人有因因此喪失失權(quán)利的的危險(xiǎn)，換言之之，該制制度雖有有保障交交易動(dòng)的的安全的的功能，但也有有損害所所有權(quán)靜靜的安全全的危險(xiǎn)險(xiǎn)。為了了防止這這把雙刃刃劍的負(fù)負(fù)面的效效果。第第一，應(yīng)應(yīng)盡可能能減少甚甚至杜絕絕登記簿簿冊(cè)的記記載同真真實(shí)權(quán)利利關(guān)系的的不一致致;第二二，對(duì)于于因該制制度受到到損害的的真正權(quán)權(quán)利人，則需依依一定程程序進(jìn)行行補(bǔ)償。為了確確保不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記的公信信力，避避免登記記記錄與與真實(shí)權(quán)權(quán)利不一一致對(duì)社社會(huì)關(guān)系系造成的的損

10、害，各國(guó)都都將登記記審查及及其關(guān)聯(lián)聯(lián)制度作作為研究究和立法法的重點(diǎn)點(diǎn)。首先先看德國(guó)國(guó)法。對(duì)對(duì)于最主主要的物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)類型不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)轉(zhuǎn)移移，德國(guó)國(guó)法采用用嚴(yán)格的的形式主主義，該該法第3313條條要求作作為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的債權(quán)權(quán)行為要要采用公公證書的的形式，第9225條要要求不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的物權(quán)權(quán)行為也也要有相相應(yīng)的形形式，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，土土地登記記法第220條要要求登記記機(jī)關(guān)必必須審查查實(shí)體性性的物權(quán)權(quán)行為，看其是是否符合合形式要要件。對(duì)對(duì)于不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之外的的物權(quán)變變動(dòng)，德德國(guó)法采采用了同同意原則則，即登登記義務(wù)務(wù)人的登登記同意意替代物物權(quán)合意意，其理理由在于

11、于當(dāng)事人人一般只只有在有有了真實(shí)實(shí)物權(quán)合合意之后后，才會(huì)會(huì)作出登登記同意意，同意意登記的的權(quán)利人人在實(shí)體體法上當(dāng)當(dāng)然也同同意權(quán)利利變動(dòng)，據(jù)此，土地登登記法第第19條條要求登登記機(jī)關(guān)關(guān)僅僅審審查該登登記同意意即可。然而，登記同同意完全全是當(dāng)事事人的表表示，此此種表示示是否真真實(shí)、是是否與實(shí)實(shí)體法中中的物權(quán)權(quán)行為一一致，均均無稽可可查，如如果登記記機(jī)關(guān)僅僅僅憑借借無任何何保障的的登記同同意就作作出登記記，勢(shì)必必削弱登登記的真真實(shí)性并并因此給給不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)交易易帶來了了很大的的風(fēng)險(xiǎn)。為了削削減這種種風(fēng)險(xiǎn)，德國(guó)法法強(qiáng)制性性要求登登記同意意的形式式，即土土地登記記法第229條第第1項(xiàng)第第1句要要求

12、登記記同意需需要采用用公開文文書或者者公證文文書的形形式，后后種形式式關(guān)系到到當(dāng)事人人簽名的的真實(shí)性性，前者者則還關(guān)關(guān)系到當(dāng)當(dāng)事人作作出的表表示行為為的真實(shí)實(shí)性。再來來看瑞士士法。依依據(jù)瑞士士民法第第9633條和第第9655條的規(guī)規(guī)定，登登記機(jī)關(guān)關(guān)審查的的對(duì)象范范圍包括括登記申申請(qǐng)、不不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)人人的書面面聲明、申請(qǐng)人人的處分分權(quán)利書書證、法法律原因因的書證證，其中中的“法法律原因因”就是是導(dǎo)致不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)法律關(guān)關(guān)系。由由此的產(chǎn)產(chǎn)生的推推論，就就是登記記審查對(duì)對(duì)象不僅僅包括登登記申請(qǐng)請(qǐng)等程序序行為，還包括括法律原原因等實(shí)實(shí)體法律律事實(shí)。不過，對(duì)于大大多數(shù)不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)

13、情形而而言，其其原因行行為均須須公證，否則即即不生法法律效力力，比如如，瑞士士民法第第6577條就規(guī)規(guī)定，移移轉(zhuǎn)所有有權(quán)的契契約不經(jīng)經(jīng)公證，就無約約束力。這種做做法的根根本原因因是：“瑞士民民法因?yàn)闉椴话盐镂餀?quán)行為為當(dāng)作原原因行為為，故若若原因行行為出現(xiàn)現(xiàn)瑕疵，登記就就會(huì)與真真實(shí)不符符。因此此，為了了進(jìn)行登登記，需需要就原原因行為為辦理公公證證書書，以此此來保持持其確實(shí)實(shí)性?！边@樣，只要具具有公證證形式，登記機(jī)機(jī)關(guān)就無無需再審審查實(shí)體體法律事事實(shí)的合合法性。最后后是法國(guó)國(guó)法。法法國(guó)抵押押登記員員在登記記審查時(shí)時(shí)，無權(quán)權(quán)就當(dāng)事事人提交交登記的的行為效效力進(jìn)行行評(píng)價(jià)，只有在在抵押權(quán)權(quán)注銷而而行為已

14、已經(jīng)嚴(yán)重重至不可可挽救時(shí)時(shí)，抵押押登記員員才可以以依據(jù)民民法來審審核行為為的效力力。從這這種機(jī)制制來看，其好似似不能保保護(hù)交易易安全，但實(shí)際際上，公公證人已已經(jīng)提前前介入到到法律行行為的調(diào)調(diào)整之中中，只有有經(jīng)過公公證的行行為才能能交由抵抵押權(quán)登登記機(jī)關(guān)關(guān)予以公公示，故故而，登登記之前前的公證證防線起起到了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)過濾濾作用。由于公公示與公公證行為為之間存存在密切切聯(lián)系，公證人人的地位位和作用用比抵押押登記員員更為重重要，公公證人在在法國(guó)成成為登記記的主要要“提供供者”。由于法法國(guó)公證證人要對(duì)對(duì)其做成成的公證證證書的的合法性性和有效效性負(fù)責(zé)責(zé)，因此此就需要要充分調(diào)調(diào)查當(dāng)事事人的權(quán)權(quán)利，而而它客觀觀

15、上也有有進(jìn)行這這種有效效調(diào)查的的基礎(chǔ)：法國(guó)公公證人公公會(huì)開設(shè)設(shè)了不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)交易易中心，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)買受人人可以在在此獲取取有關(guān)法法律、稅稅收和融融資方式式等問題題的咨詢?cè)?，還可可以得到到所有待待售的不不動(dòng)產(chǎn)信信息;出出賣人也也樂于將將欲售的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)信息交交由該中中心發(fā)布布，以增增加交易易機(jī)會(huì)。久而久久之，不不動(dòng)產(chǎn)談?wù)勁兄行男木途邆鋫淞瞬粍?dòng)動(dòng)產(chǎn)交易易信息總總匯的功功能，公公證人也也能夠充充分掌握握有關(guān)的的交易信信息。在在行為符符合公證證形式后后，登記記機(jī)關(guān)就就無需審審查申請(qǐng)請(qǐng)的合法法性，只只要符合合形式要要件即可可登記，而且審審查的事事項(xiàng)范圍圍也不涉涉及實(shí)體體權(quán)利內(nèi)內(nèi)容。通過過上述這這些登記記審查制

16、制度的介介紹，一一個(gè)頗富富趣味的的結(jié)論擺擺在我們們面前，德國(guó)、瑞士和和法國(guó)對(duì)對(duì)于物權(quán)權(quán)行為的的態(tài)度不不同、公公示效力力不同、登記模模式不同同、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動(dòng)構(gòu)構(gòu)造不同同，但在在公證涉涉足之下下，它們們采用了了幾乎相相同的登登記程序序，登記記官基本本上不審審查實(shí)體體法律內(nèi)內(nèi)容，而而其中存存在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)都被被公證化化解了，并且基基本上都都能確保保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)交交易的安安全。具具體而言言，從德德國(guó)、瑞瑞士和法法國(guó)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看看，為了了達(dá)到安安全和高高效并存存的結(jié)果果，建構(gòu)構(gòu)分擔(dān)登登記機(jī)關(guān)關(guān)登記審審查功能能的機(jī)制制將非常常必要。在登記記申請(qǐng)之之前，公公證機(jī)關(guān)關(guān)已經(jīng)審審核了引引致不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動(dòng)的的

17、法律行行為或者者有關(guān)程程序行為為，這樣樣，這些些行為的的法律效效力首先先經(jīng)過公公證機(jī)關(guān)關(guān)的核實(shí)實(shí)，能夠夠保證不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)的真實(shí)實(shí)性，也也給登記記便捷性性奠定了了基礎(chǔ)，有了這這些前置置的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動(dòng)安安全性和和妥當(dāng)性性的保障障機(jī)制，登記機(jī)機(jī)關(guān)就無無需再深深查 細(xì)細(xì)究這些些行為的的效力，登記機(jī)機(jī)關(guān)對(duì)這這些行為為的審查查就是形形式性的的。在這這種登記記審查機(jī)機(jī)制中，登記審審查權(quán)限限實(shí)際上上被公證證機(jī)關(guān)和和登記機(jī)機(jī)關(guān)共同同分擔(dān)了了，其結(jié)結(jié)果就是是既保證證了登記記的迅捷捷，又強(qiáng)強(qiáng)化了登登記結(jié)果果的正確確性。不不過，實(shí)實(shí)施這種種審查權(quán)權(quán)限分擔(dān)擔(dān)機(jī)制的的基礎(chǔ)，是法律律要么強(qiáng)強(qiáng)行規(guī)定定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物

18、權(quán)交交易行為為必須辦辦理公證證，要么么不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)交易市市場(chǎng)中存存在辦理理公證的的習(xí)慣，否則，這種機(jī)機(jī)制很難難得以有有效實(shí)施施。我國(guó)國(guó)有學(xué)者者認(rèn)為不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)過程無無需公證證介入，物權(quán)立立法過程程中也有有意見一一廂情愿愿的認(rèn)為為“根據(jù)據(jù)我國(guó)的的情況，傾向于于登記機(jī)機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)有關(guān)權(quán)權(quán)屬證明明就可以以登記，但但對(duì)有疑疑點(diǎn)的登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)有權(quán)詢?cè)儐柈?dāng)事事人或者者實(shí)地查查看。這這樣，基基本上能能保證登登記不出出錯(cuò)”。這些觀觀點(diǎn)，回回避了一一個(gè)基本本事實(shí)，公證審審查的作作用是登登記審查查無法替替代的。第一一，公證證審查和和登記審審查介入入階段不不同。如如前所述述，公證證介入是是在物權(quán)權(quán)變動(dòng)原原因行為為

19、階段，公證審審查既是是對(duì)原因因行為及及行為人人意思表表示真實(shí)實(shí)性合法法性的審審查和判判定，也也是對(duì)原原因行為為的引導(dǎo)導(dǎo)和規(guī)范范，而登登記審查查只是發(fā)發(fā)生在物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)公示階階段的程程序性審審查，其其難以對(duì)對(duì)原因行行為階段段行為人人的意思思表示進(jìn)進(jìn)行有效效的引導(dǎo)導(dǎo)，并且且如果當(dāng)當(dāng)事人的的合同書書在缺乏乏公證引引導(dǎo)的情情況下進(jìn)進(jìn)行制作作，一旦旦登記審審查無法法通過，則由于于登記行行為往往往是發(fā)生生在合同同的履行行行為階階段，極極有可能能導(dǎo)致已已經(jīng)給付付(或部部分給付付)價(jià)款款的一方方處于不不利地位位，從我我國(guó)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)傳統(tǒng)統(tǒng)交易習(xí)習(xí)慣和目目前的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況況看，這這一類糾糾紛及糾糾紛隱患患比較突突出。

20、只只有在原原因行為為階段通通過公證證審查排排除各種種權(quán)利瑕瑕疵，再再輔之以以提存、代辦登登記等法法律幫助助，才能能最大限限度的保保護(hù)交易易安全。第二二，公證證審查和和登記審審查的方方式及內(nèi)內(nèi)容不同同。由于于制度功功能的差差異，公公證審查查和登記記審查在在方式及及內(nèi)容上上是不一一樣的。現(xiàn)代登登記制度度發(fā)端于于12世世紀(jì)日耳耳曼法，形成于于18世世紀(jì)普魯魯士法律律。在在奉行登登記生效效主義的的德國(guó)和和瑞士，早期登登記官吏吏對(duì)于登登記的審審查范圍圍也相當(dāng)當(dāng)廣泛，不僅要要審查申申請(qǐng)書的的制作是是否符合合形式要要件而且且也要稽稽查提出出申請(qǐng)背背后的事事實(shí)關(guān)系系，因而而其審查查方式為為“審判判式審查查”。

21、雖雖然此后后兩國(guó)因因是否承承認(rèn)物權(quán)權(quán)行為理理論及登登記審查查是否及及于原因因行為而而使登記記審查內(nèi)內(nèi)容不盡盡相同，然而在在登記審審查方式式的轉(zhuǎn)變變方面卻卻十分相相近，兩兩者均由由于“申申請(qǐng)登記記之際，對(duì)于物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)原因關(guān)關(guān)系(債債權(quán)關(guān)系系)也要要審查的的做法，費(fèi)時(shí)費(fèi)費(fèi)力，極極不經(jīng)濟(jì)濟(jì)”以及及“登記記官吏為為了使自自己不承承擔(dān)責(zé)任任結(jié)結(jié)果使審審查的范范圍不斷斷擴(kuò)大，造成登記記中防礙礙市民私私生活的的情況”等原因因，摒棄棄了“審審判式審審查”，改良為為“窗口口式審查查”。登登記官吏吏對(duì)于原原因關(guān)系系的審查查，其重重點(diǎn)是確確定原因因關(guān)系是是否踐行行了必要要的形式式(如公公證、判判決、行行政

22、文書書等)。之所所以出現(xiàn)現(xiàn)這樣的的歷史沿沿革，筆筆者認(rèn)為為正是德德、瑞兩兩國(guó)正確確認(rèn)識(shí)了了公示制制度的客客觀局限限使然。反觀公公證審查查方式則則不然，作為準(zhǔn)準(zhǔn)司法活活動(dòng)，由由于公證證介入的的時(shí)間、方式、程序及及公證傳傳統(tǒng)功能能的制度度設(shè)計(jì)，公證不不僅可對(duì)對(duì)原因關(guān)關(guān)系所涉涉的法律律事實(shí)、法律行行為進(jìn)行行審查，而且也也可對(duì)當(dāng)當(dāng)事人意意思表示示的真實(shí)實(shí)性、合合法性進(jìn)進(jìn)行審查查，因而而公證對(duì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)原因因關(guān)系的的審查實(shí)實(shí)現(xiàn)了“審判式式審查”，由此此也最大大限度地地防止了了不為無無效的登登記，實(shí)實(shí)現(xiàn)了審審查嚴(yán)格格化與登登記迅捷捷化的有有機(jī)統(tǒng)一一。第三三，公證證審查與與登記審審查的法法律效果果

23、不同。一個(gè)法法律事實(shí)實(shí)經(jīng)過公公證后，產(chǎn)生三三個(gè)方面面的效果果，首先先，他能能夠?qū)е轮聜鶛?quán)意意義的合合同明確確成立和和生效;其次，它在物物權(quán)法上上的意義義是一項(xiàng)項(xiàng)物權(quán)行行為，經(jīng)經(jīng)公證后后不能撤撤銷，在在不針對(duì)對(duì)第三人人的情況況下，可可以發(fā)生生物權(quán)確確定的效效果;最最后，公公證可以以對(duì)于一一些導(dǎo)致致物權(quán)取取得或者者消滅的的法律事事實(shí)提供供最有效效的證明明，這些些證明對(duì)對(duì)于后來來交易相相關(guān)事實(shí)實(shí)的確認(rèn)認(rèn)意義重重大，對(duì)對(duì)明確雙雙方權(quán)利利義務(wù)的的消減具具有積極極意義。登記審審查的法法律效果果則不然然，根據(jù)據(jù)物權(quán)變變動(dòng)與原原因行為為的“區(qū)區(qū)分原則則”，登登記審查查僅能產(chǎn)產(chǎn)生是否否進(jìn)行登登記公示示的法律律效

24、果，其審查查的效力力不能也也不應(yīng)及及于原因因行為，因而難難以取得得公證審審查的效效用。正因因?yàn)樯鲜鍪鲈?，德?guó)民民商法專專家指出出，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移移必須有有三個(gè)條條件，一一是一部部好的物物權(quán)法，二是一一個(gè)好的的登記機(jī)機(jī)構(gòu)，三三是進(jìn)行行公示、公證。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記的的準(zhǔn)確性性和公信信力是由由公證人人和登記記機(jī)構(gòu)共共同保障障的，公公證人的的參與是是登記準(zhǔn)準(zhǔn)確性的的最有力力保證，公證審審查在不不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)變動(dòng)動(dòng)過程中中的作用用是登記記審查無無法替代代的。三、物權(quán)法法中體現(xiàn)現(xiàn)法定公公證制度度的立法法建議公證證介入物物權(quán)法主主要有兩兩種方式式，其一一，法定定強(qiáng)制介介入，主主要是指指不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動(dòng)的原原因行

25、為為(債權(quán)權(quán)契約)非經(jīng)公公證不能能生效。如瑞瑞士民法法典的的6577條規(guī)定定：(土土地所有有權(quán))轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移所有有權(quán)的契契約，不不經(jīng)公證證，無約約束力。其二，自愿選選擇介入入。主要要指當(dāng)事事人在訂訂立不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同時(shí)，可以自自愿選擇擇是否進(jìn)進(jìn)行公證證。從我我國(guó)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需要要及不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記尚存在在的諸多多問題以及公公證制度度功能設(shè)設(shè)計(jì)的情情況看，我國(guó)物物權(quán)法中中公證法法定強(qiáng)制制介入更更為妥當(dāng)當(dāng)。物物權(quán)法(草案)第十十一條“當(dāng)事人人申請(qǐng)登登記，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提供供權(quán)屬證證書、合合同書、法院判判決或者者征收決決定以及及標(biāo)明不不動(dòng)產(chǎn)位位置、面面積等的的其他必必要材料料”的表表述至少少存在