常州房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查與分析

1、常州市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查與分析PAGE PAGE 12摘要自1998年我國(guó)住房制度改革以來(lái)，常州市房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)城市建設(shè)的快速發(fā)展、改善居民生活水平、培育重要要素市場(chǎng)及拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等各個(gè)方面發(fā)揮了重要的作用。然而，常州市房地產(chǎn)在其迅猛發(fā)展過(guò)程中也產(chǎn)生了不少問(wèn)題，突出表現(xiàn)之一就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。對(duì)此，中央和常州市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，但調(diào)控效果并不顯著。本文首先用定性和定量相結(jié)合的辦法研究了影響常州市房地產(chǎn)價(jià)格的具體因素。在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素分析時(shí)，重點(diǎn)從土地價(jià)格、利率、人均可支配收入和預(yù)期等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了分析。其目的就是為下文的建模做準(zhǔn)備。其

2、次，在假定投資者預(yù)期模式的基礎(chǔ)上并借助進(jìn)化博弈理論，對(duì)信息不完全條件下房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，并從理論上構(gòu)建了常州市房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)量模型。再次，我們把研究重點(diǎn)放在的常州市房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)證研究上。在建立常州市房地產(chǎn)價(jià)格最終的動(dòng)態(tài)模型之前，我們首先建立常州市房地產(chǎn)價(jià)格初始靜態(tài)模型，其目的是為后面的動(dòng)態(tài)模型打下基礎(chǔ)。緊接著，又通過(guò)迭代法建立常州市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的動(dòng)態(tài)模型，并對(duì)模型結(jié)果進(jìn)行了分析。最后，對(duì)穩(wěn)定常州市房地產(chǎn)價(jià)格提出了幾點(diǎn)建議。關(guān)鍵詞：常州，房地產(chǎn)價(jià)格，調(diào)查，分析；目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc286007521 摘要 PAGEREF _Toc28600752

3、1 h 1 HYPERLINK l _Toc286007522 目錄 PAGEREF _Toc286007522 h 1 HYPERLINK l _Toc286007523 引言 PAGEREF _Toc286007523 h 2 HYPERLINK l _Toc286007524 一、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素 PAGEREF _Toc286007524 h 4 HYPERLINK l _Toc286007525 1.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響 PAGEREF _Toc286007525 h 4 HYPERLINK l _Toc286007526 1.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)

4、的影響 PAGEREF _Toc286007526 h 4 HYPERLINK l _Toc286007527 1.3、住房區(qū)位對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響 PAGEREF _Toc286007527 h 5 HYPERLINK l _Toc286007528 1.4、土地供給與住房?jī)r(jià)格波動(dòng) PAGEREF _Toc286007528 h 5 HYPERLINK l _Toc286007529 1.5、土地供給價(jià)格與住房?jī)r(jià)格 PAGEREF _Toc286007529 h 6 HYPERLINK l _Toc286007530 二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 PAGEREF _Toc286007530 h 6

5、 HYPERLINK l _Toc286007531 2.1、土地出讓方式對(duì)地價(jià)的影響 PAGEREF _Toc286007531 h 6 HYPERLINK l _Toc286007532 2.2、地價(jià)與房?jī)r(jià)相互作用機(jī)制 PAGEREF _Toc286007532 h 7 HYPERLINK l _Toc286007533 2.3、土地取得和開(kāi)發(fā)成本 PAGEREF _Toc286007533 h 7 HYPERLINK l _Toc286007534 2.4、其他費(fèi)用 PAGEREF _Toc286007534 h 8 HYPERLINK l _Toc286007535 三、影響因素 PA

6、GEREF _Toc286007535 h 8 HYPERLINK l _Toc286007536 3.1、城市人口數(shù)量 PAGEREF _Toc286007536 h8 HYPERLINK l _Toc286007537 3.2、城市人口結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc286007537 h 9 HYPERLINK l _Toc286007538 3.3、政策因素 PAGEREF _Toc286007538 h 9 HYPERLINK l _Toc286007539 3.4、經(jīng)濟(jì)因素 PAGEREF _Toc286007539 h 10 HYPERLINK l _Toc286007540 3.

7、5、實(shí)際利率水平 PAGEREF _Toc286007540 h 11 HYPERLINK l _Toc286007541 四、常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的實(shí)證研究 PAGEREF _Toc286007541 h 11 HYPERLINK l _Toc286007542 4.1、數(shù)據(jù)的來(lái)源與說(shuō)明 PAGEREF _Toc286007542 h 11 HYPERLINK l _Toc286007543 4.2、初始靜態(tài)模型變量的選取 PAGEREF _Toc286007543 h 12 HYPERLINK l _Toc286007544 4.3、變量平穩(wěn)性檢驗(yàn) PAGEREF _Toc286007

8、544 h 13 HYPERLINK l _Toc286007545 4.4、常州市房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)模型的構(gòu)建 PAGEREF _Toc286007545 h 13 HYPERLINK l _Toc286007546 五、穩(wěn)定常州市房地產(chǎn)價(jià)格政策建議 PAGEREF _Toc286007546 h 13 HYPERLINK l _Toc286007547 5.1、土地制度方面存在的問(wèn)題 PAGEREF _Toc286007547 h 13 HYPERLINK l _Toc286007548 5.2、土地市場(chǎng)調(diào)控的政策與建議 PAGEREF _Toc286007548 h 15 HYPERLINK

9、 l _Toc286007549 5.3、規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)信息的公開(kāi)透明 PAGEREF _Toc286007549 h 16 HYPERLINK l _Toc286007550 5.4、調(diào)整住宅的供給結(jié)構(gòu)并健全住房保障體系 PAGEREF _Toc286007550 h 16 HYPERLINK l _Toc286007551 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc286007551 h 17引言1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知(國(guó)發(fā)1998123號(hào))，要求從1998年下半年起停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，

10、調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;同時(shí)發(fā)展住房金融產(chǎn)業(yè)，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。從此，常州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段。十多年來(lái)，常州市房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)城市建設(shè)的快速發(fā)展、改善居民生活水平、培育重要要素市場(chǎng)及拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等各個(gè)方面發(fā)揮了重要的作用。而然，需要看到的是，常州市房地產(chǎn)在其迅猛發(fā)展過(guò)程中也產(chǎn)生了不少問(wèn)題，突出表現(xiàn)之一就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。根據(jù)常州統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算，2儀舊年常州市商品房均價(jià)為3565.45元評(píng)方米，到2007年價(jià)格上漲到8360.98元/平方米2，為2以X)年的2.34倍，而這一時(shí)期人均可支配收

11、入僅上升1.02倍3。常州市房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲帶來(lái)了潛在的負(fù)面效應(yīng):1.動(dòng)遷成本不斷加大，動(dòng)拆遷矛盾突出。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致動(dòng)拆遷難度越來(lái)越大。動(dòng)遷戶(hù)按現(xiàn)行政策規(guī)定獲得的動(dòng)遷款難以在市區(qū)買(mǎi)到合適的住房，其要求自然越來(lái)越高，動(dòng)遷成大幅提升。由此引發(fā)的動(dòng)拆遷矛盾，使得常州舊城區(qū)改造的速度開(kāi)始放慢，既減緩了城市建設(shè)的步伐，也成為影響常州社會(huì)穩(wěn)定的主要矛盾之一。2.擴(kuò)大了社會(huì)貧富差距。在房?jī)r(jià)迅速上升過(guò)程中，房屋購(gòu)買(mǎi)者的財(cái)富加速向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資、投機(jī)者集聚，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投機(jī)活動(dòng)放大了“馬太效應(yīng)伽”4，擴(kuò)大了社會(huì)貧富差距。而中低收入階層卻因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而望“樓”興嘆，他們或者因無(wú)力買(mǎi)房不能實(shí)現(xiàn)改善居

12、住條件的愿望，或者因買(mǎi)房而背負(fù)沉重的債務(wù)并產(chǎn)生嚴(yán)重的心理壓力，降低了中低收入者的生活水平。3.削弱了常州的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。高房?jī)r(jià)增加了居民的住房開(kāi)支，提高了居民的生活成本，導(dǎo)致部分外地企業(yè)、外地人才放棄來(lái)本市創(chuàng)業(yè)的計(jì)劃。此外，房?jī)r(jià)過(guò)高尤其是商業(yè)、辦公用房的價(jià)格過(guò)高，使得常州商務(wù)成本提高，一部分外資企業(yè)轉(zhuǎn)移至蘇州、昆山、嘉興等常州周邊城市。4.增大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)作為信貸抵押品的價(jià)值被高估。一旦房?jī)r(jià)下跌，債務(wù)人無(wú)力或拒絕償債，銀行只能強(qiáng)制收回作為信貸抵押品的房地產(chǎn)，導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)負(fù)債狀況惡化。而且房地產(chǎn)相關(guān)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中所占比例不斷提高，相對(duì)擠占了其它行業(yè)

13、的資金。房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)，不僅誘使其它行業(yè)的部分資金流向房地產(chǎn)業(yè)，還誘使其它行業(yè)的部分企業(yè)紛紛介入甚至完全轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。進(jìn)入2008年，受股市大幅下跌財(cái)富效應(yīng)消失、二套房限制政策、央行連續(xù)加息以及全球金融危機(jī)等各種因素的影響，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題不僅沒(méi)有得到解決，反而更加棘手一伴隨著房?jī)r(jià)的上漲的同時(shí)，房屋供應(yīng)量和成交量等指標(biāo)開(kāi)始惡化:在08年1月到6月這段時(shí)間內(nèi)，常州市住宅供應(yīng)量開(kāi)始急劇下跌，成交量也隨之下降，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售的艱難期;在6月以后，房屋供給量開(kāi)始大幅超過(guò)供給量，供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)加重;在2008年10月以后，隨著中央政府4萬(wàn)投資政策的出臺(tái)，成交量有所反彈，但

14、是住宅庫(kù)存量也快速增加。2008年全年，常州市商品住宅市場(chǎng)累計(jì)成交量為958萬(wàn)平方米，同比大幅下跌55.4%;2008全年成交均價(jià)為13478元平方米，同比上漲28.6%;全年供應(yīng)量1292萬(wàn)平方米，同比下跌7.95%，。惡化可能帶來(lái)的直接后果就是房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)失業(yè)率的上升、房地產(chǎn)商資金鏈的緊張、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷凍甚至危及銀行體系的安全(乃至常州市未來(lái)金融中心的構(gòu)建、地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的崩潰)6。事實(shí)上，中央和常州市政府也并非沒(méi)有注意到房?jī)r(jià)高漲所帶來(lái)的這些問(wèn)題，也從來(lái)沒(méi)有中斷過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控(參見(jiàn)近年來(lái)中央和常州市針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控附表1)。但從調(diào)控的效果來(lái)看，收效甚微。其中最明顯的例

15、子就是央行在m年年內(nèi)連續(xù)六次進(jìn)行旨在抑制通脹壓力的加息活動(dòng)7，但常州市房地市場(chǎng)對(duì)央行的這一系列舉措似乎“并不買(mǎi)賬”，其房?jī)r(jià)依然“我行我素”，市場(chǎng)熱鬧程度不僅不減06年繁榮景象，反倒愈加火熱了。那么，到底是什么原因?qū)е抡{(diào)控政策失效呢?我們認(rèn)為，要回答這個(gè)問(wèn)題，不得不從影響常州市房地產(chǎn)價(jià)格的深層次原因說(shuō)起。帶著這個(gè)問(wèn)題，筆者對(duì)常州市房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素進(jìn)行了深入分析，試圖找到其影響根源，以期為以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提供參考依據(jù)。一、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素1.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響從經(jīng)濟(jì)常識(shí)中可知，某種商品的供給量取決于多種因素，主要因素有:該商品的價(jià)格、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)技術(shù)水平、

16、相關(guān)商品的價(jià)格和生產(chǎn)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期20。當(dāng)其它條件不變的情況下，某一商品的價(jià)格越高生產(chǎn)者愿意提供的商品數(shù)量越多，它們呈正相關(guān);當(dāng)需求一定時(shí)，供給量越大，價(jià)格就會(huì)越低。二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素2.1、土地出讓方式對(duì)地價(jià)的影響隨著土地使用制度的改革，土地的使用經(jīng)歷了從無(wú)償無(wú)限期到有償有限期的變化，并逐漸實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。土地出讓方式的變化，加入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使了土地價(jià)格的上漲。取得同樣的土地，一般說(shuō)來(lái)，招拍掛方式的價(jià)格最高，協(xié)議方式的價(jià)格次之，劃撥方式的價(jià)格最低。并且，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，拍賣(mài)方式的地價(jià)是掛牌方式地價(jià)的1.2倍，掛牌方式地價(jià)是招標(biāo)方式地價(jià)的1.9倍，掛牌方式的地價(jià)又是協(xié)議方式地價(jià)的2.5倍有

17、關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的企業(yè)尚未開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量并不等于開(kāi)發(fā)商已購(gòu)置土地與己開(kāi)發(fā)土地的數(shù)量之差，而是有一定的差值，并且有時(shí)這個(gè)差值比較大，這說(shuō)明有的開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買(mǎi)土地后，稍經(jīng)開(kāi)發(fā)或者是未經(jīng)發(fā)就又將其出售給其他的開(kāi)發(fā)商。在2閱4年以前城市土地多以協(xié)議出讓?zhuān)瑓f(xié)議價(jià)格比較低，而2004年后經(jīng)營(yíng)性用地以招拍掛形式出讓?zhuān)恋貎r(jià)格大幅上漲，兩者之間的價(jià)格存在巨大差距。在巨大的利益誘惑下，很多企業(yè)根本不去開(kāi)發(fā)土地，而是靠轉(zhuǎn)讓手中的土地來(lái)賺取利潤(rùn)。很多實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)根本拿不到地，而以前擁有政府資源的開(kāi)發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)數(shù)量的低價(jià)的土地儲(chǔ)備，實(shí)力弱的公司只好高價(jià)從這些企業(yè)那拿地。土地出讓方式的變化，使土地的價(jià)格增高了，同時(shí)也就

18、使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本增大了。三、影響因素3.1、城市人口數(shù)量城市人口數(shù)量包括城市人口總量和城市人口增長(zhǎng)兩個(gè)方面的內(nèi)容。人口總量與住宅的需求成正比。地區(qū)人口總量決定了住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的最大容量。人口的增長(zhǎng)對(duì)于住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍。一方面，人口增長(zhǎng)速度快，會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)的恩格爾系數(shù)上升，削弱居民住房消費(fèi)的支付能力，減少或延緩對(duì)住房消費(fèi)的需求。同時(shí)，人口增長(zhǎng)也加劇了資源的稀缺性，使各種資源(包括工作、受教育機(jī)會(huì))的人均占有量下降，影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，使人均收入水平下降，從而對(duì)房地產(chǎn)需求和投資產(chǎn)生影響。人口相對(duì)減少，則作用相反。另一方面，人口的增長(zhǎng)伴隨著城市化的進(jìn)程。城市人口的增長(zhǎng)引發(fā)住房需

19、求上漲，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房?jī)r(jià)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，常州市常住人口從1998年的1560萬(wàn)上升為2008年的1888.46萬(wàn)，這些新增人口一部分通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住房影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平，另一部分通過(guò)租房影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平。四、常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的實(shí)證研究4.1、數(shù)據(jù)的來(lái)源與說(shuō)明在計(jì)量模型樣本期選取上，本文選用2001-2008年季度數(shù)據(jù)31。另外，以貨幣單位為統(tǒng)計(jì)量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，往往以當(dāng)期貨幣值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，由于通貨膨脹的影響，各季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之間就沒(méi)有可比性，在使用這類(lèi)數(shù)據(jù)時(shí)，要將各季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按上年同期的價(jià)格進(jìn)行折算，因此，模型中各變量序列均為同比指數(shù)序列。模型中有關(guān)變量的說(shuō)明如下:HP:常州

20、市住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)。本文之所以選取住宅價(jià)格指數(shù)原因有二:一是住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中占絕對(duì)主導(dǎo)地位:二是住宅價(jià)格變化是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的問(wèn)題，是為政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者所關(guān)注的熱點(diǎn);Y:常州市實(shí)際平均勞動(dòng)報(bào)酬同比指數(shù)。嚴(yán)格地說(shuō)，選用常州市城鎮(zhèn)人均可支配收入納入模型更具現(xiàn)實(shí)意義，但由于有關(guān)部門(mén)沒(méi)有公布各季度常州市城鎮(zhèn)人均可支配收入的具體數(shù)據(jù)，因此，本文選用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的各季度平均勞動(dòng)報(bào)酬代替城鎮(zhèn)人均可支配收入，并且扣除通貨膨脹的影響得到實(shí)際平均勞動(dòng)報(bào)酬同比指數(shù);Z:常州市土地交易價(jià)格同比指數(shù)。采用的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的常州市土地價(jià)格交易指數(shù);R:實(shí)際貸款利率同比指數(shù)。以上一年同期1-3期實(shí)際貸款利率

21、32為100，本年度同期實(shí)際貸款利率相對(duì)上年同期實(shí)際利率指數(shù)。各期內(nèi)若名義貸款利率發(fā)生變化，采用權(quán)重法對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整，權(quán)重系數(shù)用對(duì)應(yīng)利率持續(xù)天數(shù)與90的比值代表。名義利率和實(shí)際利率之間用居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPD換算。五、穩(wěn)定常州市房地產(chǎn)價(jià)格政策建議5.1、土地制度方面存在的問(wèn)題我們認(rèn)為，對(duì)于土地價(jià)格方面所存在的問(wèn)題，不是其價(jià)格本身的問(wèn)題，而是其價(jià)格背后中國(guó)現(xiàn)行土地制度問(wèn)題。只有深入分析中國(guó)現(xiàn)行土地制度所存在的問(wèn)題，才能更好地通過(guò)調(diào)控土地價(jià)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)目前中國(guó)土地制度方面所存在的問(wèn)題，本文試分析如下。1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)存在內(nèi)在矛盾目前我國(guó)各地土地儲(chǔ)備制度在運(yùn)作模式、功能定位、儲(chǔ)備范圍、

22、儲(chǔ)備手段、資金籌措與運(yùn)作方面沒(méi)有統(tǒng)一模式。作為獨(dú)家壟斷機(jī)構(gòu)，有一點(diǎn)卻是相同的，即:土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要么服從政府管制，為滿(mǎn)足市場(chǎng)需求而導(dǎo)致自身虧損;要么壓低產(chǎn)出、抬高地價(jià)以獲取壟斷利潤(rùn)。由于我國(guó)地方財(cái)政普遍吃緊，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大多采取了財(cái)政擔(dān)保，以土地作抵押的銀行融資模式。由于土地變現(xiàn)能力極弱，為規(guī)避地價(jià)波動(dòng)所造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將不得不利用壟斷優(yōu)勢(shì)，縮減出讓數(shù)額，抬高出讓價(jià)格。從另一個(gè)角度講，我國(guó)尚未進(jìn)入福利社會(huì)，土地儲(chǔ)備制度也不可能承擔(dān)向社會(huì)成員提供公共福利產(chǎn)品的功能。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)控職能與壟斷企業(yè)追逐利潤(rùn)的天性將產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在執(zhí)行土地調(diào)控方面的能力的效果是值得懷疑的。2.拍賣(mài)與掛