成本法評估港口資產(chǎn)淺析

1、成本法評估港口資產(chǎn)淺析對于港口，無論是以其作為企業(yè)整體價值進(jìn)行評估，還是以其作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估，其基本思路與 一般意義上的企業(yè)價值或單項(xiàng)資產(chǎn)評估并無二致。但港口作為一項(xiàng)資產(chǎn)來講，確實(shí)具備其自身獨(dú)有的特點(diǎn)。港口企業(yè)主要是為海（河）陸之間客貨運(yùn)輸提供裝卸服務(wù)的，本身不生產(chǎn)產(chǎn)品。這種特點(diǎn)決定了港口 企業(yè)流動資產(chǎn)中的實(shí)物性存貨較少，價值量較小，一般情況下主要是庫存機(jī)械設(shè)備的備品備件和油料，幾 乎不會存在什么在產(chǎn)品、產(chǎn)成品之類的存貨。同時，港口企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)的核算也比一般意義上的產(chǎn)品加工、 商業(yè)零售等行業(yè)要簡單，因此，港口企業(yè)流動資產(chǎn)評估任務(wù)一般較輕。而港口企業(yè)固定資產(chǎn)的評估相對較 復(fù)雜。本文探討的不是

2、港口企業(yè)的整體價值評估，而是想和大家一起探討采用成本法對港口作為單項(xiàng)固定資 產(chǎn)進(jìn)行評估時可能遇到的一些問題。港口，按照2003年全國人大通過的港口法第一章第三條的規(guī)定，是指“具有船舶進(jìn)出、停泊、靠 泊，旅客上下，貨物裝卸、駁運(yùn)、儲存等功能，具有相應(yīng)的碼頭設(shè)施，由一定范圍的水域和陸域組成的區(qū) 域”。由這個定義，即使沒接觸過港口，我們也可以推論出一個標(biāo)準(zhǔn)意義上港口資產(chǎn)的構(gòu)成，那就是：船舶的進(jìn)出航道、停泊的港池與錨地，船舶靠泊、旅客上下、貨物裝卸的碼頭（泊位）和相應(yīng)的裝卸 設(shè)備，貨物儲存、周轉(zhuǎn)需要的堆場、倉庫等建筑物與構(gòu)筑物。此外，港口的運(yùn)轉(zhuǎn)還要有相應(yīng)的航標(biāo)、供電 設(shè)備、供水設(shè)備、道路、管線等碼頭設(shè)

3、施。要維持一個港口的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以上這些資產(chǎn)應(yīng)該是相互匹配的。此外，港口資產(chǎn)的突出特點(diǎn)表現(xiàn)為專 用性、大型性和系統(tǒng)性。1 .專用性?，F(xiàn)代港口的專用程度在不斷提高。集裝箱、礦石、煤炭、糧食、油品等不同貨類需要不同 的碼頭水工設(shè)施和裝卸工藝。港口的專用性體現(xiàn)為其一系列的構(gòu)造和功能上的差別。如一般的散雜貨碼頭 裝卸工藝需要配備門機(jī)、流動運(yùn)輸機(jī)械和后方的堆場等。而油碼頭卻必須配備大量的管道、儲罐、泵房等。 而在港口建造中要考慮不同貨類碼頭所靠泊不同船型的大小、吃水的深淺、環(huán)境污染的防護(hù)和港口運(yùn)行安 全保證等。這樣，上述兩類港口功能上的差異可以使得這兩類碼頭從外觀上就完全不同，就不用說更細(xì)致 的設(shè)備配置的

4、不同了。2.港口中各項(xiàng)固定資產(chǎn)的大型性。相比其他的企業(yè)，港口企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)的種類較少，但規(guī)模都較大， 價值量也較大。往往一個碼頭與堆場的價值就有上千萬元，上億元的造價也很平常。僅一臺集裝箱岸邊橋 吊，購置價常常要突破三、四千萬人民幣。這就要求我們評估中工作要做扎實(shí)，不然評估價值量就會有大 的出入。3.系統(tǒng)性。港口企業(yè)的資產(chǎn)無論多少，都是按照某種裝卸工藝要求組織在一起，形成一種裝卸功能。 這樣，在評估中確定各類資產(chǎn)的配置是否科學(xué)、合理，對資產(chǎn)評估有著很大的意義。舉例說，前沿碼頭的 靠泊能力和后方堆場的存儲、轉(zhuǎn)運(yùn)能力是相關(guān)的。一個大碼頭配一個小堆場（或疏港不暢）或一個小碼頭 配一個大堆場，再或者優(yōu)良

5、的碼頭、堆場卻只配備了一些老化的設(shè)備，都可能會對資產(chǎn)價值產(chǎn)生影響，評 估中要加以分析。又比如設(shè)備和構(gòu)筑物的評估價值就一定要考慮兩者之間的聯(lián)系，而不是孤立的地進(jìn)行。碼頭資產(chǎn)匹配表岸號設(shè)備配套資產(chǎn)1岸邊所吊堤裝箝泊位23門機(jī)4正顧、OR集裝箱維屆5裝載機(jī)散雜貨堆場6皮帶運(yùn)輸機(jī)7裴,mi曠石，燥炭泊位正是上述港口資產(chǎn)的這些特點(diǎn)，決定了我們在評估中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)問題。一、構(gòu)筑物和設(shè)備重置成本中前期及其他費(fèi)用的選取對港口資產(chǎn)的評估，重置成本中前期及其他費(fèi)用的選取和一般的土建工程是有區(qū)別的。設(shè)備和構(gòu)筑物 的前期及其他費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)該遵照交通部批準(zhǔn)的沿海港口建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定進(jìn)行。該規(guī)定指出： “港口建

6、設(shè)工程是由多種專業(yè)工程構(gòu)成的綜合性建設(shè)工程，在編制單項(xiàng)或單位工程概、預(yù)算時，除一般水工 工程、港區(qū)陸域構(gòu)筑物工程、港區(qū)堆場道路工程、港區(qū)土石方工程、裝卸機(jī)械設(shè)備、港作車船、機(jī)修及其 他生產(chǎn)設(shè)備的購置和安裝工程，本規(guī)定已有規(guī)定外，疏浚和航道測量工程應(yīng)執(zhí)行交通部頒布的疏浚工程 概算、預(yù)算編制規(guī)定及其配套定額；其他專業(yè)工程及一般民用建筑工程，應(yīng)根據(jù)干什么工程執(zhí)行什么定 額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，分別執(zhí)行有關(guān)專業(yè)部和工程所在地的地區(qū)統(tǒng)一的直接費(fèi)定額和相應(yīng)的取費(fèi)規(guī)定，但 在計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目總概算的其他費(fèi)用、預(yù)留費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息等費(fèi)用時，應(yīng)執(zhí)行本規(guī)定?！边@就是說，在港口建設(shè)中，不同種類的構(gòu)（建）筑物工程可能會用

7、到不用的定額、標(biāo)準(zhǔn)，但在成本中 前期費(fèi)用與其他費(fèi)用的計(jì)算上則要服從港口概預(yù)算編制的規(guī)定。當(dāng)然也存在例外，這要求評估人員根據(jù)港口工程的性質(zhì)進(jìn)行判斷。如果是對從屬于一個城市的港口的 評估，則應(yīng)該按上述規(guī)定計(jì)算，但如果是對一個煉鋼廠或一個金屬冶煉廠附屬碼頭的評估，其重置成本的 選取、費(fèi)用的計(jì)算可能又是另一種情況了。比如一個鋼鐵企業(yè)的礦石裝卸碼頭，建設(shè)中前期費(fèi)用、其他費(fèi) 用的測算就應(yīng)該服從冶金行業(yè)的專業(yè)規(guī)定。二、資金成本的計(jì)算為強(qiáng)調(diào)港口工程的系統(tǒng)性，重置成本中資金成本的計(jì)算也應(yīng)該統(tǒng)一。目前，我們計(jì)算某項(xiàng)資產(chǎn)的資金 成本，大致方式為：資金成本=合理購置價格(含前期及其他費(fèi)用和建安成本)X合理工期X適當(dāng)?shù)?/p>

8、利率:2其中合理購置時間的選取應(yīng)遵從港口的整體性和系統(tǒng)性，不能以某項(xiàng)資產(chǎn)自身的建設(shè)時間為準(zhǔn)。舉例來講，一項(xiàng)港口系統(tǒng)工程中必備的構(gòu)筑物，自身建設(shè)工期為半年，而港口建設(shè)期為2年，則筆者 認(rèn)為計(jì)算該構(gòu)筑物資金成本的合理工期應(yīng)按港口合理建設(shè)周期的時間，即2年來計(jì)算，而不能僅僅計(jì)算半 年的資金成本。同時，考慮到資金投入的實(shí)際情況，我們在實(shí)際工作中對原來計(jì)算資金成本所采用的勻速投入方式進(jìn) 行了細(xì)化和改進(jìn)，計(jì)算公式為：P = (Ax20%+B)xT+Ax75%xT-2xr式中：P：資金成本A：建安成本B：前期及其他費(fèi)用T：港口合理建設(shè)工期r：相應(yīng)的貸款利率該公式的意義在于將原來的勻速投入進(jìn)行了細(xì)化，即：1

9、.考慮到根據(jù)一般工程建設(shè)的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)資金到位20%以后可以正式開工，因此20%的建安成 本需要計(jì)算全程資金成本。而前期費(fèi)用均為工程前期投入，也應(yīng)全程考慮資金成本。對于其他費(fèi)用，雖然 其不完全是前期投入的，但考慮到價值量較小，所以在此公式中也作為資金成本的基數(shù)。假設(shè)75%的建安成本在建設(shè)期保持勻速投入。而最后剩余5%的建安費(fèi)用在工程完工后才支付，即 按工程慣例，一般以質(zhì)保金的形式保留工程款的5%，是在工程完工后再行支付，因此筆者認(rèn)為這部分不應(yīng)計(jì)算資金成本。三、關(guān)于海域和岸線的評估（一）關(guān)于海域使用權(quán)港口區(qū)別于其他不動產(chǎn)的一個天然特點(diǎn)是既包括陸域又包括水域。對于陸域中的土地使用權(quán)，我們在 評估

10、中一般都不會漏掉，但在許多港口評估項(xiàng)目中沒有涉及相關(guān)水域的價值評估。2001年全國人大通過的 海域使用管理法（以下稱管理法）第三條明確規(guī)定“海域?qū)儆趪宜校瑖鴦?wù)院代表國家行使海域 所有權(quán)。任何單位或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓海域。單位和個人使用海域，必須依 法取得海域使用權(quán)?！边@里已經(jīng)承認(rèn)了海域使用權(quán)的存在；該法第二十七條同時指出“海域使用權(quán)可以依法 轉(zhuǎn)讓”。港口法第十六條也提到“港口建設(shè)使用土地和水域，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)土地管理、海域使用管理、 河道管理、航道管理、軍事設(shè)施保護(hù)管理的法律、行政法規(guī)以及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?這表明，港口建設(shè)應(yīng)該遵循管理法的相關(guān)規(guī)定，

11、即辦理港口建設(shè)批文的時候，按照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該辦 理海域使用權(quán)證。在以往港口評估中，對海域使用權(quán)很少單獨(dú)進(jìn)行評估，往往是在土地使用權(quán)評估中作一些考慮（作為 土地的區(qū)位因素進(jìn)行考慮或計(jì)入土地開發(fā)成本）或?qū)⒂嘘P(guān)海域使用權(quán)的直接成本作為前期費(fèi)用的一種，均 攤在港口的其他各項(xiàng)資產(chǎn)上。筆者認(rèn)為，在已有明確法律依據(jù)的情況下，海域使用權(quán)應(yīng)作為港口資產(chǎn)的一 部分，“名正言順”地單獨(dú)進(jìn)行評估。在實(shí)務(wù)操作中，我們首先應(yīng)該判斷的，是在評估范圍內(nèi)是否存在海域使用權(quán)。判斷可以從以下兩方面 入手。一方面，可以從管理法中有關(guān)海域使用權(quán)有償使用制度出發(fā)進(jìn)行判斷。管理法第三十四條 規(guī)定“根據(jù)不同的用海性質(zhì)或者情形，海域使用金可以

12、按照規(guī)定一次繳納或者按年度逐年繳納?！蔽覀兛梢?根據(jù)企業(yè)是否繳納了海域使用金來判斷是否擁有海域使用權(quán)。另一方面，海域使用證也是我們判斷企業(yè)是 否擁有海域使用權(quán)的關(guān)鍵依據(jù)，使用權(quán)證上載明的權(quán)屬所有人、使用權(quán)時間和海域面積都是我們計(jì)算重置 成本的重要依據(jù)。如果確定在評估范圍內(nèi)存在海域使用權(quán)，并確定采用成本法進(jìn)行評估，則可以參照下面的公式進(jìn)行計(jì) 算：M= （A+B+C+D+E） xK式中：M-海域使用權(quán)價值。A-海域使用權(quán)取得費(fèi)用。海域使用權(quán)取得費(fèi)用包括補(bǔ)償費(fèi)和使用金。補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)不同地區(qū)的規(guī)定可能 存在區(qū)別，一般包括養(yǎng)殖補(bǔ)償、安置補(bǔ)助和海產(chǎn)品補(bǔ)償?shù)鹊?，具體項(xiàng)目和金額應(yīng)根據(jù)委估海域使用權(quán)所處 區(qū)域確定

13、。海域使用金也是各地根據(jù)具體情況確定的。其中，一次繳納的使用金可以理解為類似土地使用 權(quán)的出讓金，逐年繳納使用金可以理解為租金。B-相關(guān)稅費(fèi)，包括水域管理費(fèi)等，一般根據(jù)各地具體情況繳納。C-海域開發(fā)費(fèi)，指達(dá)到設(shè)定開發(fā)程度所耗費(fèi)的工程費(fèi)用。D-資金成本。資金成本的計(jì)算可按如下公式計(jì)算。資金成本=（海域取得費(fèi)A+相關(guān)稅費(fèi)B+海域開發(fā)費(fèi)Cx20%）x正常開發(fā)周期+海域開發(fā)費(fèi)x75%x正 常開發(fā)周期一2x相應(yīng)的利息率。E-投資利潤，指合理的開發(fā)利潤。K-時間修正系數(shù)。委估海域的尚存使用年限與海域使用權(quán)的批準(zhǔn)年限可能存在差異，這時應(yīng)該進(jìn)行調(diào) 整，該系數(shù)計(jì)算可參照一般土地年期修正的公式進(jìn)行計(jì)算：I上（1+

14、?1- （1 + r）式中：r-資本化率；m-被估海域使用權(quán)尚可使用年限n-被估海域使用權(quán)總使用年限，管理法第二十五條規(guī)定了港口、修造船廠等建設(shè)工程用海域使用 權(quán)的最高期限為五十年。對于沒有海域使用權(quán)證的港口和海域，筆者建議將海域開發(fā)工程成本以前期或其他費(fèi)用的形式攤到建 設(shè)工程中計(jì)算，避免該項(xiàng)成本的遺漏。（二）關(guān)于岸線至于岸線的使用權(quán)，在國家一級的相關(guān)法律法規(guī)中，筆者尚未發(fā)現(xiàn)明確的規(guī)定。港口法中僅明確 了岸線使用的批準(zhǔn)和管理部門，但對岸線使用權(quán)沒有做出規(guī)定。筆者建議分不同情況予以處理:1 .地方相關(guān)管理部門有明確規(guī)定的如果地方相關(guān)管理部門有相關(guān)文件規(guī)定了岸線使用權(quán)的存在和使用條件的，評估師應(yīng)當(dāng)

15、予以關(guān)注并考 慮是否進(jìn)行估價。岸線使用權(quán)的評估要注意是否與土地使用權(quán)和海域使用權(quán)相重復(fù)。筆者建議評估人員重 點(diǎn)關(guān)注岸線使用權(quán)收費(fèi)或管理的部門是否與土地使用權(quán)、海域使用權(quán)的管理部門相同，如果是歸不同的部 門管理和收費(fèi)的，一般應(yīng)該單獨(dú)做出評估。2.地方相關(guān)管理部門沒有明確規(guī)定的在地方相關(guān)管理部門沒有明確規(guī)定的情況下，對岸線使用權(quán)的確認(rèn)和評估值應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，要分 析企業(yè)實(shí)際支出的成本和費(fèi)用中，是否包含此類似的必要支出。四、資產(chǎn)的分割資產(chǎn)的分割是為了解決不同系統(tǒng)評估機(jī)構(gòu)之間的配合問題。在港口資產(chǎn)評估中，有時出現(xiàn)需要土地估 價機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)共同提供資產(chǎn)價值的情形。為防止重評和漏評，需要對港口資產(chǎn)

16、進(jìn)行分割，分割的 難點(diǎn)主要表現(xiàn)在土地和地上建筑、海域和海上的水工建筑以及海域和陸域的劃分上。土地使用權(quán)和地上建筑在港口資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)價值往往占有非常大的比例。而土地使用權(quán) 中又有很大一部分是工程開發(fā)費(fèi)。在港口的實(shí)際工程費(fèi)用中，也可能包括大量的吹填與地基處理費(fèi)用等工 程開發(fā)費(fèi)。這就要求評估人員結(jié)合土地評估的設(shè)定范圍，認(rèn)真分析和篩選工程費(fèi)用，并與土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn) 行充分的溝通和協(xié)調(diào)。比如在土地價值評估中，紅線內(nèi)土地的吹填費(fèi)用一般應(yīng)該作為土地的開發(fā)費(fèi)用，而 軟地基處理部分，則一般可以作為形成地上建筑的工程費(fèi)用。海域使用權(quán)和水工建筑海域和水工建筑的分割情況也類似。在建設(shè)港口泊位時存在挖泥和炸礁等

17、工 程，而為了保證船舶運(yùn)行暢通，肯定也需要對相應(yīng)海域進(jìn)行整理和平整，也將涉及挖泥、炸礁等工程。因 此應(yīng)當(dāng)將合理的挖泥、炸礁工程量，計(jì)算進(jìn)入海域使用權(quán)的評估價值里，并保證資產(chǎn)的評估價值不重不漏。海域和陸域的劃分實(shí)務(wù)操作中，海域和陸域的分割是個棘手的問題。這一問題和港口當(dāng)?shù)氐耐恋睾秃Ｓ虻墓芾聿块T有關(guān)。 由于海域歸海洋局管理，土地歸土地局管理，因此就可能產(chǎn)生海域與陸域管理的交叉與重疊。管理法 中規(guī)定填海項(xiàng)目竣工后形成的土地，屬于國家所有。海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自填海項(xiàng)目竣工之日起三個月內(nèi)， 憑海域使用權(quán)證書，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記 造冊，換發(fā)國有土地使用

18、權(quán)證書，確認(rèn)土地使用權(quán)?！钡睾８劭诘暮Ｓ蚴褂脵?quán)范圍內(nèi)都或多或少地存在著 一部分不具備土地使用權(quán)證書的陸域。在這種情況下，評估師需要對有關(guān)的工程建設(shè)文件、土地使用權(quán)證 書、海域使用權(quán)證書以及相關(guān)批準(zhǔn)文件進(jìn)行仔細(xì)的研究和分析，對海域和陸域的邊界認(rèn)真進(jìn)行區(qū)分，尤其 要留意用海域使用權(quán)證換發(fā)土地使用證的情況。在充分了解情況之后，再對土地使用權(quán)的評估和海域使用 權(quán)的評估進(jìn)行權(quán)衡與相應(yīng)的分割，避免評估的重復(fù)或者遺漏。五、其他在評估中我們還會遇到港口資產(chǎn)配套中的一些問題，如在很多合資項(xiàng)目中，僅僅是港口的一部分 碼頭泊位參與合資，其他部分并不進(jìn)入合資范圍。但這部分碼頭泊位的運(yùn)作將使用港口的很多公用部分， 包括港口的供水、供電、疏港公路、錨地、港池及航道等等。對