堰橋項(xiàng)目策劃全方案

1、 堰橋項(xiàng)目策劃全案第一部分 市場(chǎng)分析一、無(wú)錫房房地產(chǎn)整整體發(fā)展展?fàn)顩r二、無(wú)錫房房地產(chǎn)未未來(lái)趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)三、堰橋板板塊的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位四、堰橋板板塊內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀第二部分 地塊塊環(huán)境分分析一、區(qū)位環(huán)環(huán)境分析析二、人口環(huán)環(huán)境分析析三、居民消消費(fèi)分析析第三部分 項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)分分析一、板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析二、品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析三、產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析第四部分 項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)分析析（S）二、項(xiàng)目劣劣勢(shì)分析析（W）三、機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分析（O）四、威脅點(diǎn)點(diǎn)分析（T）第五部分 項(xiàng)目目定位建建議5.1產(chǎn)品品定位5.2項(xiàng)目目賣(mài)點(diǎn)提提煉5.2客戶(hù)戶(hù)定位第六部分 市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃6.1市場(chǎng)場(chǎng)戰(zhàn)略目目標(biāo)6.2市場(chǎng)

2、場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總總體目標(biāo)標(biāo)6.3媒體體推廣整整合策劃劃6.3.11廣告目目標(biāo)6.3.22廣告策策略6.3.33概念推推廣6.3.44廣告主主題6.4媒體體策略6.5公關(guān)關(guān)策略6.6其它它營(yíng)銷(xiāo)手手法第七部分 價(jià)格策策略體系系7.1定價(jià)價(jià)思路7.2總體體定價(jià)策策略7.3價(jià)格格的確定定方案第八部分 售樓中中心包裝裝策略第九部分 售樓處處組織管管理策略略第一部分 市場(chǎng)場(chǎng)分析一、無(wú)錫房房地產(chǎn)整整體發(fā)展展?fàn)顩r無(wú)錫位于江江蘇省東東南部，處處于中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)最最活躍的的區(qū)域長(zhǎng)江江三角洲洲中心地地帶。這這幾年，無(wú)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增增長(zhǎng)，呈呈現(xiàn)良好好的發(fā)展展態(tài)勢(shì)，在在一定程程度上帶帶動(dòng)了無(wú)無(wú)錫房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展和成熟熟。2

3、001年年以來(lái)，無(wú)無(wú)錫房地地產(chǎn)發(fā)展展迅猛，往往往一個(gè)個(gè)新盤(pán)剛剛出來(lái)就就被搶購(gòu)購(gòu)一空，市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)了罕見(jiàn)見(jiàn)的“井噴”行情，大大部分地地區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)也因此此翻了一一倍。在在大部分分市民還還未“醒”過(guò)來(lái)的的時(shí)候，房房?jī)r(jià)已到到達(dá)了較較高的價(jià)價(jià)位。2003年年下半年年開(kāi)始，政政府便著著手進(jìn)行行房?jī)r(jià)調(diào)調(diào)控。最最主要的的是大量量推出地地塊。近近來(lái)國(guó)家家又加大大宏觀(guān)調(diào)調(diào)控力度度，無(wú)錫錫市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)有了新新的動(dòng)向向，整體體正處于于一種高高位整理理的階段段。20004年年市區(qū)前前三季度度的商品品房上市市量為2290萬(wàn)萬(wàn)平方米米，市區(qū)區(qū)可供百百姓選擇擇的房源源已達(dá)4490萬(wàn)萬(wàn)平方米米，供不不應(yīng)求的的狀況已已經(jīng)大為為

4、改善，賣(mài)賣(mài)方市場(chǎng)場(chǎng)將逐步步過(guò)渡為為買(mǎi)方市市場(chǎng)。隨隨著開(kāi)發(fā)發(fā)商手中中囤積的的大量土土地逐批批進(jìn)入建建設(shè)階段段，開(kāi)發(fā)發(fā)也進(jìn)入入了增量量期，后后市商品品房上市市會(huì)增多多。預(yù)測(cè)測(cè)下一階階段無(wú)錫錫市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將繼續(xù)續(xù)保持較較快增速速，供需需總量進(jìn)進(jìn)一步趨趨于平衡衡，價(jià)格格增幅漸漸緩。 同時(shí)市場(chǎng)需需求持續(xù)續(xù)旺盛，穩(wěn)穩(wěn)中有升升。20004年年前三季季度成交交量已經(jīng)經(jīng)突破了了2500萬(wàn)平方方米，而而20003年全全年成交交量也不不過(guò)2110萬(wàn)平平方米。如如此旺盛盛的需求求不僅證證實(shí)了無(wú)無(wú)錫消費(fèi)費(fèi)者的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，也昭昭顯了無(wú)無(wú)錫樓市市的潛力力和魅力力。但是也顯示示出的最最大特點(diǎn)點(diǎn)是區(qū)域域發(fā)展不不平衡。市市

5、中心(崇安、北北塘、南南長(zhǎng)三區(qū)區(qū))土地供供應(yīng)量少少，房?jī)r(jià)價(jià)偏高，導(dǎo)導(dǎo)致商品品房成交交份額正正在逐步步萎縮，而而新區(qū)、濱濱湖、錫錫山、惠惠山四區(qū)區(qū)的份額額已經(jīng)超超過(guò)半數(shù)數(shù)。一方方面顯示示出先行行增值的的區(qū)域漲漲幅正在在放緩，一一方面暗暗示我市市的房?jī)r(jià)價(jià)仍有上上行的空空間。而而本項(xiàng)目目處于惠惠山區(qū)，惠惠山區(qū)土土地廣袤袤，這幾幾年來(lái)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅速速，潛力力很大，將將逐步成成為無(wú)錫錫建設(shè)大大型城市市向北輻輻射的臂臂膀。二、無(wú)錫房房地產(chǎn)未未來(lái)趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買(mǎi)買(mǎi)房市場(chǎng)場(chǎng)，消費(fèi)費(fèi)者心理理日趨成成熟和理理性：這這兩年，無(wú)無(wú)錫房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)用地批批租出讓讓的數(shù)量量已達(dá)一一定規(guī)模模，下階階段將迎迎來(lái)新樓樓

6、盤(pán)上市市的高潮潮。就無(wú)無(wú)錫目前前的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)量而言言，如果果僅在無(wú)無(wú)錫市約約為2220萬(wàn)人人口中消消化，將將是一個(gè)個(gè)漫長(zhǎng)的的過(guò)程，供供需總量量將趨于于平衡。樓樓市的充充盈不但但讓消費(fèi)費(fèi)者有了了寬松的的選擇余余地，也也提升了了消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)眼光和和消費(fèi)層層次，消消費(fèi)心理理日趨成成熟和理理性。房?jī)r(jià)總體將將穩(wěn)中有有升，但但增幅放放緩：支支撐房地地產(chǎn)上漲漲主要在在于需求求主體的的可支配配收入以以17%的幅度度遞增。但但是房?jī)r(jià)價(jià)的漲勢(shì)勢(shì)會(huì)進(jìn)一一步趨緩緩，這是是因?yàn)樵谠谧杂凶∽》柯室岩堰_(dá)855%后，在在供給較較為充分分的形勢(shì)勢(shì)下，改改善型和和投資型型消費(fèi)者者持幣觀(guān)觀(guān)望者會(huì)會(huì)相應(yīng)增增多，從從而房?jī)r(jià)價(jià)很

7、難快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)。同時(shí)時(shí)，各大大銀行抬抬高了住住房貸款款的門(mén)檻檻，也嚴(yán)嚴(yán)格了審審查的手手續(xù)，部部分投機(jī)機(jī)者因此此失去了了存活的的溫床，所所以房?jī)r(jià)價(jià)增幅放放緩。市場(chǎng)持續(xù)發(fā)發(fā)展，北北區(qū)潛力力有待挖挖掘：連連年來(lái)，中中心區(qū)、副副中心、西西區(qū)等區(qū)區(qū)域依次次經(jīng)歷了了快速發(fā)發(fā)展的階階段，而而北區(qū)和和南區(qū)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)相對(duì)對(duì)薄弱，發(fā)發(fā)展滯后后，這兩兩個(gè)區(qū)域域的潛力力只是剛剛剛開(kāi)始始釋放。根根據(jù)市政政府的規(guī)規(guī)劃藍(lán)圖圖，無(wú)錫錫城市的的舞臺(tái)上上，將出出現(xiàn)更多多的亮點(diǎn)點(diǎn)。本項(xiàng)項(xiàng)目所在在的北區(qū)區(qū)將是無(wú)無(wú)錫房地地產(chǎn)未來(lái)來(lái)的發(fā)展展方向。三、堰橋板板塊的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位2004年年是無(wú)錫錫“建設(shè)超超特大城城市”整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略進(jìn)

8、入實(shí)實(shí)質(zhì)性發(fā)發(fā)展的一一年。隨隨著無(wú)錫錫建設(shè)特特大城市市骨架的的拉開(kāi)，北北組團(tuán)的的重點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)核心心堰橋橋地區(qū)作作為無(wú)錫錫經(jīng)濟(jì)的的北翼，戰(zhàn)戰(zhàn)略地位位日益顯顯現(xiàn)。根據(jù)無(wú)錫市市的城市市規(guī)劃，市市區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)布局將將形成“11+6”（一個(gè)主城區(qū)和六個(gè)組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架（如下圖所示）。主城區(qū)為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向?yàn)椤澳贤?、北展、東聯(lián)、西優(yōu)”。其中北展的重點(diǎn)是推進(jìn)堰橋地區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系，這為本項(xiàng)目的成功介入提供了保證。堰橋在行政政劃分上上隸屬于于惠山區(qū)區(qū)?；萆缴絽^(qū)是無(wú)無(wú)錫主城城區(qū)工業(yè)業(yè)企業(yè)北北移的重重要區(qū)域域，重要要的交通通樞紐和和商貿(mào)物物流集散散地，是是重

9、要的的都市農(nóng)農(nóng)業(yè)觀(guān)光光區(qū)和示示范區(qū)?；莼萆絽^(qū)加加快城市市化步伐伐，確定定了“一區(qū)四四組團(tuán)”的發(fā)展展格局。堰堰橋作為為惠山新新城的行行政中心心，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，本本身又承承擔(dān)了居居住聚集集區(qū)域的的功能，投投資環(huán)境境好，發(fā)發(fā)展前景景燦爛。任何一個(gè)新新城的行行政中心心都會(huì)有有一個(gè)集集中建設(shè)設(shè)的階段段，行政政中心的的身份和和建設(shè)力力度的加加大會(huì)帶帶來(lái)很強(qiáng)強(qiáng)的磁場(chǎng)場(chǎng)聚集效效應(yīng)。吸吸引周邊邊城鎮(zhèn)人人群來(lái)此此落戶(hù)。四、堰橋板板塊內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀堰橋位于無(wú)無(wú)錫城北北惠山新新城。無(wú)無(wú)錫城北北的發(fā)展展始于上上個(gè)世紀(jì)紀(jì)90年代代末期，隨隨著無(wú)錫錫特大城城市框架架的逐步步成型，城城北的房房地產(chǎn)也也逐步起起步

10、。到到新世紀(jì)紀(jì)多年的的“從容”發(fā)展后后，已有有十余個(gè)個(gè)樓盤(pán)如如明珠般般散落在在無(wú)錫城城北。綜綜觀(guān)無(wú)錫錫目前土土地供應(yīng)應(yīng)情況，其其它各區(qū)區(qū)的土地地資源已已經(jīng)非常常有限，發(fā)發(fā)展后勁勁不足，而而惠山區(qū)區(qū)有廣袤袤的土地地儲(chǔ)備，因因而從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展來(lái)看，本本區(qū)必將將是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)所在。目前堰橋地地區(qū)的樓樓盤(pán)并不不多，在在售和即即將銷(xiāo)售售的主要要是占地地4000畝的金金都花園園和商業(yè)業(yè)項(xiàng)目天天力廣場(chǎng)場(chǎng)。賽維維拉的商商業(yè)項(xiàng)目目也即將將啟動(dòng)。堰橋地區(qū)作作為無(wú)錫錫經(jīng)濟(jì)的的北翼，在在住宅建建設(shè)上以以成片集集中開(kāi)發(fā)發(fā)為原則則，發(fā)展展居住區(qū)區(qū)群，進(jìn)進(jìn)一步形形成規(guī)模模效應(yīng)。這這一決策策使城北北從幕后后走向了了

11、大無(wú)錫錫發(fā)展的的前沿，擔(dān)擔(dān)負(fù)起“北秀”的使命命。本項(xiàng)項(xiàng)目正是是在這種種區(qū)域大大環(huán)境下下孕育而而出的。隨隨著人氣氣聚集，土土地成批批量推出出，未來(lái)來(lái)發(fā)展前前景燦爛爛。第二部分 地塊塊環(huán)境分分析區(qū)位環(huán)境分分析1、區(qū)位特特征A區(qū)域情情況本項(xiàng)目位于于無(wú)錫市市北郊，惠惠山區(qū)的的新行政政中心?；莼萆絽^(qū)位位于無(wú)錫錫城西北北郊，人人口422.966萬(wàn)，總總面積3327.12平平方公里里，下轄轄6個(gè)建制制鎮(zhèn)?，F(xiàn)現(xiàn)有1個(gè)省級(jí)級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，9個(gè)鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)。堰橋鎮(zhèn)距無(wú)無(wú)錫市區(qū)區(qū)13公里里，距離離江陰223公里里，錫澄澄公路和和錫澄運(yùn)運(yùn)河以及及滬寧高高速公路路、錫澄澄高速公公路貫穿穿全鎮(zhèn)。這這樣的立立體交通通條件使

12、使堰橋成成為貫通通蘇南蘇蘇北、連連接滬寧寧線(xiàn)各大大中城市市的交通通樞紐。本地塊位于于錫澄路路的西側(cè)側(cè)，規(guī)劃劃堰新路路和石塘塘灣路的的交界處處。項(xiàng)目目東面即即是省重重點(diǎn)高中中錫山山高級(jí)中中學(xué)，學(xué)學(xué)區(qū)條件件優(yōu)厚。B交通情情況惠山區(qū)南臨臨萬(wàn)頃太太湖，北北靠萬(wàn)里里長(zhǎng)江，滬滬寧鐵路路、滬寧寧高速公公路、3312國(guó)國(guó)道以及及京杭大大運(yùn)河大大都在惠惠山區(qū)境境內(nèi)穿越越，保障障了無(wú)錫錫與周邊邊城市實(shí)實(shí)現(xiàn)快速速對(duì)外交交通。而而在堰橋橋境內(nèi)滬滬寧高速速公路和和錫澄公公路縱橫橫貫通，錫錫澄、錫錫北運(yùn)河河環(huán)抱全全境，地地理位置置和水陸陸交通便便利，對(duì)對(duì)外聯(lián)絡(luò)絡(luò)非常便便捷。隨隨著規(guī)劃劃新錫澄澄路和惠惠山大道道的建設(shè)設(shè)，該

13、區(qū)區(qū)域交通通會(huì)得到到進(jìn)一步步的改觀(guān)觀(guān)。同時(shí)時(shí)距項(xiàng)目目南面33公里左左右是錫錫宜滬寧兩兩條高速速公路的的出入口口。出行行將會(huì)更更方便快快捷。到堰橋的公公交線(xiàn)路路不多，主主要的線(xiàn)線(xiàn)路有225路、255支路，這這在無(wú)形形中直接接導(dǎo)致整整個(gè)區(qū)域域與無(wú)錫錫城區(qū)的的缺乏交交流與溝溝通，阻阻礙了無(wú)無(wú)錫城區(qū)區(qū)向西向向北的延延伸。但但隨著城城區(qū)規(guī)劃劃的全面面展開(kāi)，未未來(lái)發(fā)展展前景廣廣闊。 以下為詳細(xì)細(xì)的公交交線(xiàn)路:25支朝陽(yáng)廣場(chǎng)-新塘里里村 新塘里里村-戴歧村村-姑亭廟廟村-麻歧村村-林業(yè)村村-喜鵲風(fēng)風(fēng)機(jī)公司司-吳文化化公園-楊巷(德寶大大酒店)-楊泗泗壩頭-胡家渡渡-五號(hào)橋橋-江海木木業(yè)公司司-海溪防防腐廠(chǎng)-

14、大棚管管廠(chǎng)-天一中中學(xué)(西漳)-天一村村-林陸巷巷-彩印廠(chǎng)廠(chǎng)-造漆廠(chǎng)廠(chǎng)-梨花莊莊-北柵口口-火車(chē)站站-國(guó)際飯飯店-崇安寺寺-崇寧路路-學(xué)前東東路(八佰伴伴)-婦幼幼保健院院-朝陽(yáng)廣廣場(chǎng)25朝陽(yáng)廣場(chǎng)-界涇/堰橋旅旅游公司司 界涇涇-大東村村-堰橋旅旅游公司司-堰橋-喜鵲風(fēng)風(fēng)機(jī)公司司-吳文化化公園-楊巷(德寶大大酒店)-楊泗壩壩頭-胡家渡渡-五號(hào)橋橋-江海木木業(yè)公司司-海溪防防腐廠(chǎng)-大棚管管廠(chǎng)-天一中中學(xué)(西漳)-天一村村-林陸巷巷-彩印廠(chǎng)廠(chǎng)-造漆廠(chǎng)廠(chǎng)-梨花莊莊-北柵口口-火車(chē)站站-國(guó)際飯飯店-崇安寺-崇寧寧路-學(xué)前東東路(八佰伴伴)-婦幼幼保健院院-朝陽(yáng)廣廣場(chǎng) C地塊周周邊現(xiàn)狀狀項(xiàng)目基地南南面是

15、一一條河流流，河對(duì)對(duì)面是安安居房小小區(qū)金惠惠苑，水水質(zhì)情況況一般，只只要稍加加整治，配配以綠化化，就能能形成本本項(xiàng)目的的獨(dú)特的的景觀(guān)布布置。東東臨石塘塘灣路，隔隔石塘灣灣路與錫錫山高級(jí)級(jí)中學(xué)相相望。西西面為規(guī)規(guī)劃道路路。北面面是規(guī)劃劃的堰新新路，堰堰新路對(duì)對(duì)面是自自建的低低矮農(nóng)戶(hù)戶(hù)居住房房。2、配套條條件A 購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所 基地周?chē)磕壳皼](méi)有有大型購(gòu)購(gòu)物超市市，但平平時(shí)的生生活品購(gòu)購(gòu)物沒(méi)有有問(wèn)題，有有上海如如海超市市等幾家家小型超超市，小小的便利利雜貨店店隨處可可見(jiàn)。B餐飲娛樂(lè)樂(lè) 在堰橋段錫錫澄路旁旁有金玉玉滿(mǎn)堂和和德寶大大酒店，在在堰橋老老街也有有比較完完善的餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施。C教育文化化 本項(xiàng)

16、目的教教育文化化資源豐豐富。最最主要的的教育設(shè)設(shè)施是錫錫山高級(jí)級(jí)中學(xué)，堰堰橋鎮(zhèn)上上幼兒園園、小學(xué)學(xué)、初中中齊備。吳吳文化公公園也在在項(xiàng)目基基地不遠(yuǎn)遠(yuǎn)處，人人文資源源優(yōu)越。D醫(yī)療保健健 規(guī)劃中的惠惠山新區(qū)區(qū)醫(yī)院將將為本區(qū)區(qū)域居民民提供醫(yī)醫(yī)療服務(wù)務(wù)，目前前堰橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)的醫(yī)療療設(shè)施主主要有鎮(zhèn)鎮(zhèn)醫(yī)院、小小型診所所和多家家藥房。E金融類(lèi)服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn) 各大銀行在在堰橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)上都有有網(wǎng)點(diǎn)。二、人口環(huán)環(huán)境分析析堰橋在最近近幾年內(nèi)內(nèi)，一方方面加快快城市化化進(jìn)程，將將會(huì)拆遷遷大批的的農(nóng)民自自建房，另另一方面面引入大大量外來(lái)來(lái)高素質(zhì)質(zhì)人才，會(huì)會(huì)帶來(lái)更更多的住住房及消消費(fèi)需求求。這對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目而言，具具有良好好的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)遇

17、，在我們實(shí)地考察和目標(biāo)客戶(hù)訪(fǎng)談中，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)除了少量幾個(gè)安居小區(qū)如金惠苑、新惠苑和金都花園外，大部分居民還是居住在傳統(tǒng)的自建房?jī)?nèi)。但隨著惠山區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來(lái)高素質(zhì)人才的到來(lái)，對(duì)本地區(qū)的住房觀(guān)念有了一定沖擊，越來(lái)越多的居民消費(fèi)觀(guān)念在改變，特別是一些年輕人，他們有些已厭倦了很傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)，也想改變自己的居住現(xiàn)狀，渴望一種全新的居住空間。住房需求也從“生活需求型”向“生活提升型”轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注商品房，不僅關(guān)心樓盤(pán)的質(zhì)量，更注重周邊環(huán)境、配套與升值潛力。通過(guò)調(diào)查，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目潛潛在的客客戶(hù)群還還是很多多，惠山山新城新新行政中中心的建建設(shè)為本本區(qū)域帶帶來(lái)了巨巨大的磁磁場(chǎng)聚集集效應(yīng)。不不光有當(dāng)

18、當(dāng)?shù)鼐用衩窈凸I(yè)業(yè)園區(qū)工工作的外外來(lái)人員員，還有有大量來(lái)來(lái)自周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的居民。值值得一提提的是工工業(yè)園區(qū)區(qū)的較多多高素質(zhì)質(zhì)技術(shù)人人員和管管理人員員，他們們需要就就近居住住、生活活，會(huì)優(yōu)優(yōu)先考慮慮搬遷或或落戶(hù)本本區(qū)域，所所以對(duì)這這部分人人我們應(yīng)應(yīng)該加強(qiáng)強(qiáng)引導(dǎo)，爭(zhēng)爭(zhēng)取集體體落戶(hù)來(lái)來(lái)迅速聚聚集人氣氣。三、居民消消費(fèi)分析析經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展，人人們的可可支配收收入的增增加，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展帶動(dòng)動(dòng)了人民民生活水水平的提提高，也也使居民民更有能能力改善善居住條條件，這這為房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展奠定了了基礎(chǔ)，有有利地促促進(jìn)了房房地產(chǎn)市市場(chǎng)走向向成熟。2004年年前8個(gè)月市市區(qū)居民民家庭收收入較上上年同期期相比

19、，出出現(xiàn)較大大幅度地地增長(zhǎng)。居居民家庭庭人均總總收入達(dá)達(dá)994415元，同同比增加加14229元。人人均可支支配收入入為911022元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)162%，均均列全省省第二位位。同時(shí)時(shí)八大類(lèi)類(lèi)居民消消費(fèi)中，居居住類(lèi)消消費(fèi)同比比增長(zhǎng)了了321%。從從這些數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，隨隨著無(wú)錫錫經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)，居居民的消消費(fèi)水平平也在不不斷提高高，改善善型和投投資型購(gòu)購(gòu)房者持持幣觀(guān)望望現(xiàn)象相相應(yīng)增多多，居民民居住類(lèi)類(lèi)消費(fèi)增增長(zhǎng)速度度很快，反反映出居居民購(gòu)房房欲望還還是比較較強(qiáng)烈的的。第三部分 項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)分分析一、板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析和錫城其它它的開(kāi)發(fā)發(fā)板塊相相比，本本項(xiàng)目所所處的北北區(qū)板塊塊具有自自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和

20、特特色：首先，堰橋橋處于惠惠山新城城新行政政中心，地地理位置置優(yōu)越； 第二，惠山山土地廣廣袤，儲(chǔ)儲(chǔ)備充足足，地產(chǎn)產(chǎn)用地成成批推出出，人氣氣聚集快快，發(fā)展展?jié)摿Υ蟠?；第三，惠山山新城的的開(kāi)發(fā)建建設(shè)。每每個(gè)新區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)都會(huì)帶帶來(lái)該區(qū)區(qū)中心地地帶的地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)熱潮?；莼萆叫聟^(qū)區(qū)行政中中心的建建設(shè)，將將帶來(lái)磁磁場(chǎng)聚集集效應(yīng)，吸吸引周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的居民來(lái)來(lái)此購(gòu)房房落戶(hù)。因此，不少少資金實(shí)實(shí)力雄厚厚，綜合合實(shí)力較較強(qiáng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)商，如如中環(huán)、蘇蘇源等，開(kāi)開(kāi)始了大大手筆地地“造城”運(yùn)動(dòng)。這這對(duì)于本本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)商無(wú)錫錫市泰富富房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司來(lái)說(shuō)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力很大，挑挑戰(zhàn)與機(jī)機(jī)遇并存存。品牌競(jìng)爭(zhēng)分分析本項(xiàng)

21、目的開(kāi)開(kāi)發(fā)商泰泰富公司司初涉房房地產(chǎn)，在在品牌上上無(wú)法和和中環(huán)、復(fù)復(fù)地等公公司相比比，但和和大項(xiàng)目目大品牌牌競(jìng)爭(zhēng)能能迅速提提升公司司的知名名度，若若能建設(shè)設(shè)出優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品，則則公司美美譽(yù)度馬馬上會(huì)建建立。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分分析本項(xiàng)目住宅宅產(chǎn)品方方面的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手并不多多，主要要有金都都花園和和天一城城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一一：金都都花園背景資料項(xiàng)目地址：惠山新新區(qū)行政政中心政政和大道道9988號(hào)開(kāi)發(fā)商：無(wú)無(wú)錫金都都房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司設(shè)計(jì)商：美美國(guó)HOOOP建建筑設(shè)計(jì)計(jì)咨詢(xún)公公司售樓電話(huà)：05110-3359990000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：惠山新新區(qū)新中中國(guó)橫中中心政和和大道9998號(hào)號(hào)房產(chǎn)性質(zhì)：住宅銷(xiāo)售情況：良好銷(xiāo)售

22、價(jià)格：起步價(jià)價(jià)29000元/平方米米預(yù)計(jì)交房時(shí)時(shí)間：220055.5項(xiàng)目描述：小區(qū)總總建筑面面積422萬(wàn)平方方米，總總戶(hù)數(shù)222000戶(hù)占地面積約約4000畝，小小區(qū)目前前主要是是多層（6層），二期為6幢小高層容積率：11.6綠化率：335%戶(hù)型設(shè)計(jì)：戶(hù)型多多樣，面面積從880-2240平平方米不不等，主主打戶(hù)型型面積為為1200平方米米物業(yè)管理：上海新新弛物業(yè)業(yè)管理公公司，費(fèi)費(fèi)用未定定車(chē)位：1：1目標(biāo)客戶(hù)：周邊居居民，大大家庭式式居住者者配套：122萬(wàn)平方方米商務(wù)務(wù)廣場(chǎng)，2000平方米會(huì)所，社區(qū)幼兒園項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：配套設(shè)設(shè)施完善善，車(chē)位位充足 戶(hù)型型面積選選擇余地地大 人人車(chē)分流流，安全全系數(shù)高

23、高項(xiàng)目缺點(diǎn)：交通不不方便，環(huán)環(huán)境一般般本案參考：本項(xiàng)目目規(guī)模比比金都小小，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)市場(chǎng)空空白，做做高品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)搶搶走它的的客戶(hù)群群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二二：天一一城背景資資料項(xiàng)目地址：錫澄二二路旁發(fā)展商：無(wú)無(wú)錫蘇源源置業(yè)有有限公司司策劃代理：深圳創(chuàng)創(chuàng)典全程程物管顧問(wèn)：深圳中中海物業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：加拿大大筑原設(shè)設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所 廣州南南方建筑筑設(shè)計(jì)院院 機(jī)械工工業(yè)部深深圳設(shè)計(jì)計(jì)研究院院售樓電話(huà)：05110-2272665677，207700000項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：錫澄二二路（規(guī)規(guī)劃路）與與北環(huán)路路（規(guī)劃劃路）交交叉口房產(chǎn)性質(zhì)：住宅項(xiàng)目描述：總占地地面積11.6平平方公里里（24400畝畝），建筑總面積積1922萬(wàn)平

24、方方米 可可居住人人口4萬(wàn)余人人，社區(qū)區(qū)2公里帶帶狀濱河河公園 超超過(guò)100萬(wàn)平米米的自然然生態(tài)水水面 國(guó)國(guó)家康居居示范工工程實(shí)施施項(xiàng)目 項(xiàng)項(xiàng)目一期期開(kāi)發(fā)累累計(jì)面積積40余萬(wàn)萬(wàn)平米，包包括國(guó)家家康居示示范實(shí)施施工程一一期精品品公寓住住宅199萬(wàn)平米米（211幢小高高層和高高層，面面積有990-2200平平方米不不等）；純現(xiàn)代代水岸別別墅區(qū)112萬(wàn)平平米（3300多多戶(hù)獨(dú)棟棟別墅、雙雙拼別墅墅以及ttownnhouuse）；各類(lèi)商商業(yè)休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)和商業(yè)業(yè)設(shè)施超超過(guò)5萬(wàn)平米米。公寓寓組團(tuán)44.5米米底層全全架空。銷(xiāo)售價(jià)格：未定預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間：220055.055月前預(yù)計(jì)竣工時(shí)時(shí)間：220055年

25、年底底前后（一一期別墅墅和公寓寓）容積率：平平均1.2綠化率：70%車(chē)庫(kù)戶(hù)數(shù)比比：11配套設(shè)施：社區(qū)教教育體系系、商業(yè)業(yè)中心、美美食街、河河濱公園園、休閑閑廣場(chǎng)、中心心體育和和商務(wù)會(huì)會(huì)所，公公交總站站營(yíng)銷(xiāo)策略分分析：主主打生活活主題，建建造一座座低密度度、大空空間、高高品質(zhì)的的花園新新城物業(yè)管理情情況：未未定項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商商資金實(shí)實(shí)力雄厚厚引入“新市市鎮(zhèn)、新新街域”的全新新開(kāi)發(fā)理理念 規(guī)模化化帶來(lái)的的成熟配配套和便便捷的生生活設(shè)施施 豐豐富多元元的文化化形態(tài)和和景觀(guān)采用新技術(shù)術(shù)、新材材料、新新產(chǎn)品項(xiàng)目缺點(diǎn)：體量較較大，建建設(shè)周期期長(zhǎng) 主主打“無(wú)錫生生活城”概念顯顯得太空空泛 建建筑形態(tài)態(tài)包羅

26、萬(wàn)萬(wàn)象，業(yè)業(yè)主層次次不一 產(chǎn)產(chǎn)品整體體檔次還還是偏低低 開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足本案參考：產(chǎn)品走走差異化化道路，提提升產(chǎn)品品檔次，與與之錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)獨(dú)特景景觀(guān)布置置，營(yíng)造造優(yōu)美居居住環(huán)境境 充分利利用行政政中心地地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)第四部分 項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分分析（SS）1、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)位于惠山山區(qū)新行行政中心心，磁場(chǎng)場(chǎng)聚集效效應(yīng)明顯顯。緊靠惠山山經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，而而開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)正正如火如如荼，將將來(lái)人氣氣和商機(jī)機(jī)都很可可觀(guān)。2、交通便便捷被稱(chēng)為水水陸黃金金信道的的錫澄公公路和錫錫澄運(yùn)河河以及滬滬寧高速速公路、錫錫澄高速速公路貫貫穿堰橋橋全鎮(zhèn)，驅(qū)驅(qū)車(chē)前往往上海和和南京都都只需要要2小時(shí)左左右，經(jīng)經(jīng)高速公公路

27、前往往無(wú)錫碩碩放機(jī)場(chǎng)場(chǎng)也很便便利。區(qū)域內(nèi)的的道路建建設(shè)正在在完善中中，未來(lái)來(lái)通過(guò)錫錫澄二路路和惠山山大道前前往無(wú)錫錫市區(qū)將將更加快快捷。 3、文文化氛圍圍濃郁聞名全國(guó)國(guó)的吳文文化公園園緊靠本本案，周周邊營(yíng)造造出濃郁郁的文化化氛圍。省重點(diǎn)中中學(xué)錫山山高級(jí)中中學(xué)就在在本案馬馬路對(duì)面面，也提提升了本本項(xiàng)目的的人文品品位。 4、居居住條件件成熟本案附近近的居民民眾多，在在建和已已建的安安居項(xiàng)目目如金惠惠苑和新新惠苑規(guī)規(guī)模比較較大，居居住氛圍圍已經(jīng)成成熟。金融服務(wù)務(wù)商業(yè)設(shè)設(shè)施、通通訊交通通等配套套齊全。政府部門(mén)門(mén)以及事事業(yè)機(jī)關(guān)關(guān)單位集集中，辦辦事較為為便捷。項(xiàng)目劣勢(shì)分分析（WW）周邊環(huán)境不不理想客戶(hù)群零

28、散散距離市區(qū)較較遠(yuǎn)。項(xiàng)目所在地地缺乏高高檔居住住氛圍三、機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分析（O）1、市場(chǎng)存存在空缺缺點(diǎn)本項(xiàng)目附近近成規(guī)模模的住宅宅小區(qū)不不多,高檔住住宅小區(qū)區(qū)更是稀稀缺，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手金都花花園走的的也是中中檔路線(xiàn)線(xiàn)。這片片市場(chǎng)空空白將是是本項(xiàng)目目一個(gè)良良好的切切入點(diǎn)。2、交通系系統(tǒng)的完完善新錫澄路、惠惠山大道道這兩條條規(guī)劃道道路的建建設(shè)，在在很大程程度上將將完善本本區(qū)域的的交通系系統(tǒng)，大大大提升升本區(qū)域域的地段段品質(zhì)。3、政府規(guī)規(guī)劃重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展方方向有助助于推動(dòng)動(dòng)本區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展根據(jù)無(wú)錫城城市總體體規(guī)劃確確定的城城市發(fā)展展方向和和功能布布局，無(wú)錫將將建設(shè)東東、西、南南、北、中中五大住住宅組群

29、群，其中中在北部部則確定定以堰橋橋?yàn)楹诵男牡谋辈坎孔≌M組群，這這對(duì)本區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)有有較好的的發(fā)展前前景。4、樓盤(pán)、人人氣的聚聚集加快快居住成成形四、威脅點(diǎn)點(diǎn)分析（T）1、在同等等條件下下，本項(xiàng)項(xiàng)目推出出時(shí)間相相對(duì)晚，處處于相對(duì)對(duì)劣勢(shì)，可可能造成成部分潛潛在客戶(hù)戶(hù)已經(jīng)流流失。2、本項(xiàng)目目的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手金都都花園，開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)力雄厚厚，這將將在今后后一定程程度上加加劇了本本項(xiàng)目的的區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。3、堰橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)正處于于建設(shè)發(fā)發(fā)展中，板板塊日趨趨走熱，實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的開(kāi)發(fā)發(fā)商如上上海富地地、順馳馳、賽維維拉等也也陸續(xù)在在其圈地地開(kāi)發(fā)高高品質(zhì)的的物業(yè)，都都將形成成本項(xiàng)目目較強(qiáng)的的潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

30、手手。第五部分 項(xiàng)目目定位建建議5.1產(chǎn)品品定位結(jié)合本項(xiàng)目目的優(yōu)劣劣勢(shì)分析析，通過(guò)過(guò)認(rèn)識(shí)和和把握產(chǎn)產(chǎn)品各項(xiàng)項(xiàng)特點(diǎn)及及情況，在在準(zhǔn)確理理解產(chǎn)品品和其它它產(chǎn)品的的差異度度上，利利用自身身優(yōu)勢(shì)，規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，將本本案定為為： “高品位位、高格格調(diào)、有有文化底底蘊(yùn)的社社區(qū)” 如何何才能成成就此類(lèi)類(lèi)社區(qū)，我我們的觀(guān)觀(guān)點(diǎn)如下下：開(kāi)發(fā)商：本本項(xiàng)目的的創(chuàng)造者者是有思思想、有有道德、有有專(zhuān)業(yè)技技能、有有責(zé)任心心、處世世認(rèn)真的的一群人人。這為為造此住住宅奠定定基礎(chǔ)。建 筑：它必然然是與自自然共存存的住宅宅；人住住在里面面能感知知四季的的變化；自然風(fēng)風(fēng)可以進(jìn)進(jìn)入建筑筑；保證證私密前前提下鄰鄰里間的的交流、溝溝通。消

31、費(fèi)者：給給予居者者文化附附加值，賦賦予其居居者身份份和地位位。以上三點(diǎn)，構(gòu)構(gòu)成項(xiàng)目目的定位位。5.2項(xiàng)目目賣(mài)點(diǎn)5.2.11項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)提煉煉北城富地地 未來(lái)CLLD遠(yuǎn)見(jiàn)決勝千千里，唯唯有發(fā)展展眼光，才才能收獲獲未來(lái)；美墅宅院院 上層交交際圈臨水別墅,放養(yǎng)高高貴，悠悠然天地地，淡定定從容；文化世家家 氣質(zhì)天天成這里的孩子子，是鄰鄰居更是是同學(xué)。江江蘇錫山山高級(jí)中中學(xué)，從從幼兒園園至高中中全程教教育貫徹徹始未。芳草碧樹(shù)樹(shù) 景觀(guān)名名宅春意盎然，激激情盛夏夏，秋實(shí)實(shí)楓情，傲傲香冬暖暖，一花花一世界界，一景景一感悟悟5.2.22項(xiàng)目本本身賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)【1條1550m的的景觀(guān)大大道】 漫步是心靈靈繾眷，怡怡養(yǎng)

32、生性性的方式式。借鑒鑒自然路路徑，在在喬木、花花灌木掩掩映下，感感受生命命的流動(dòng)動(dòng)。木制制材料的的建筑小小品，層層理有機(jī)機(jī)間滿(mǎn)布布自然的的標(biāo)記?！?片60000mm2的中心心綠地】清新的空氣氣，流暢暢的空間間，明媚媚陽(yáng)光，多多維的視視覺(jué)，讓讓每一 個(gè)生活活在這里里的人感感受到自自然的氣氣息和寵寵愛(ài)，在在花園里里傾聽(tīng)鳥(niǎo)鳥(niǎo)鳴，感感受春風(fēng)風(fēng)，品聞聞花香，體體會(huì)四季季的變遷遷和更替替?！?組節(jié)點(diǎn)點(diǎn)景觀(guān)空空間】 景觀(guān)空空間豐富富，有曲曲線(xiàn)、有有直路，有有精致的的小庭，又又有開(kāi) 敞敞的沙地地，有木木質(zhì)的場(chǎng)場(chǎng)地，又又有兒童童活動(dòng)的的軟土，不不同的景景觀(guān)空間間留給人人們不同同的空間間感受 【細(xì)節(jié)詮釋釋尊貴】時(shí)

33、尚簡(jiǎn)潔的的外立面面設(shè)計(jì)，明明快的建建筑氣質(zhì)質(zhì)。戶(hù)型型采光通通透，局局部退臺(tái)臺(tái)、動(dòng)靜靜皆宜。坡坡屋頂?shù)牡慕诲e(cuò)搭搭接，墻墻身的虛虛實(shí)對(duì)比比，透明明的玻璃璃幕窗，領(lǐng)領(lǐng)略人本本主義關(guān)關(guān)懷。【環(huán)行車(chē)道道直達(dá)每每戶(hù); 一種植植物,代表一一個(gè)門(mén)戶(hù)戶(hù);】19棟獨(dú)院院別墅,每一墅墅門(mén)前種種植不同同植物，歸歸家的路路，從此此有了特特殊的標(biāo)標(biāo)記。5.3客戶(hù)戶(hù)定位項(xiàng)目建筑形形態(tài)的多多樣化，決決定了產(chǎn)產(chǎn)品的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群不是是單一的的，但會(huì)會(huì)使其主主流購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者具備備一定的的共性。年齡分布布: 33045歲為為主家庭情況況：以三三口之家家為主職業(yè)狀況況：公司司白領(lǐng)、教教師、公公務(wù)員、政政府官員員、惠山山區(qū)富裕裕階層、外外

34、來(lái)高素素質(zhì)人群群經(jīng)濟(jì)收入入：家庭庭年收入入6萬(wàn)以上上購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)機(jī)：看中中惠山新新城的區(qū)區(qū)域發(fā)展展；首次次置業(yè)者者自用為為主，方方便出行行；二次次置業(yè)者者改善居居住條件件，部份份投資，部部份出于于對(duì)孩子子的殷殷殷之心；心理特征征：有進(jìn)進(jìn)取與自自我?jiàn)^斗斗價(jià)值觀(guān)觀(guān)，追求求生活品品味，認(rèn)認(rèn)同文化化附加值值，努力力為下一一代創(chuàng)造造物質(zhì)、精精神財(cái)富富。地域分布布：以堰堰橋?yàn)橹兄行?，吸吸納惠山山新城范范圍內(nèi)的的居民。第六部分 市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃6.1 市市場(chǎng)戰(zhàn)略略目標(biāo)四箭齊發(fā)(產(chǎn)品箭箭形象箭箭銷(xiāo)售箭箭企業(yè)箭箭)無(wú)錫泰富集集團(tuán)積累累了一定定品牌，通通過(guò)對(duì)名名園高品品質(zhì)社區(qū)區(qū)的精心心打造，旨旨在獲取取足夠的的市場(chǎng)份

35、份額，保保證項(xiàng)目目成功開(kāi)開(kāi)發(fā)，進(jìn)進(jìn)一步深深化其市市場(chǎng)品牌牌形象。6.2市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總總體目標(biāo)標(biāo)1）為樓盤(pán)盤(pán)正式入入市銷(xiāo)售售作充分分的準(zhǔn)備備；2）進(jìn)行入入市前的的信息發(fā)發(fā)布，預(yù)預(yù)熱市場(chǎng)場(chǎng)，制造造局部供供不應(yīng)求求的內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)氣氣氛；展示一個(gè)成成熟、優(yōu)優(yōu)良和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的發(fā)發(fā)展商形形象和樓樓盤(pán)形象象。6.3媒體體推廣整整合策劃劃6.3.11廣告目目標(biāo)短期目標(biāo)標(biāo)迅速擴(kuò)大名名園知名名度、識(shí)識(shí)別度、美美譽(yù)度；引起消費(fèi)者者關(guān)注、造造成市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)；長(zhǎng)期目標(biāo)標(biāo)樹(shù)立泰富投投資的公公司品牌牌形象；推廣名園知知名度，培培育忠誠(chéng)誠(chéng)客戶(hù)；通過(guò)品牌內(nèi)內(nèi)涵的提提升拉動(dòng)動(dòng)品牌外外延的增增加，刺刺激購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)；6.3.22廣告策策略第一階段

36、(引導(dǎo)期期）：造造勢(shì)，引引起市場(chǎng)場(chǎng)好奇關(guān)關(guān)注。廣告創(chuàng)意手手法：出出奇不意意、意識(shí)識(shí)創(chuàng)意。第二階段（開(kāi)開(kāi)盤(pán)期）：給實(shí)體體，讓消消費(fèi)者對(duì)對(duì)產(chǎn)品有有更深了了解。廣告創(chuàng)意手手法：務(wù)務(wù)實(shí)，直直接從產(chǎn)產(chǎn)品本身身出發(fā)。第三階段（持持銷(xiāo)期）：實(shí)體+生活場(chǎng)場(chǎng)景廣告創(chuàng)意手手法：針針對(duì)不同同客戶(hù)心心理，運(yùn)運(yùn)用生活活場(chǎng)景，與與客戶(hù)達(dá)達(dá)成共鳴鳴。第四階段（尾尾盤(pán)期）: 回歸主線(xiàn)廣告創(chuàng)意手手法： 深化、鞏鞏固形象象。6.3.33概念推推廣旗幟性口號(hào)號(hào)：引領(lǐng)領(lǐng)北城生生活品味味新典范范口號(hào)注解：引領(lǐng)：敢為為人先，趨趨勢(shì)，帶帶領(lǐng)的意意思。深化理解： 1）開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的開(kāi)發(fā)理理念先進(jìn)進(jìn) 22）產(chǎn)品品的高檔檔性北城：區(qū)域域性生活品味

37、：對(duì)生活活細(xì)節(jié)之之處的把把握。深化理解：1）開(kāi)發(fā)發(fā)商創(chuàng)造造高素質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品 2）居居者懂得得品味生生活新 典 范范：先河河、模范范、示效效作用。深化理解：1）樹(shù)立立房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)典典范 22）樹(shù)立立開(kāi)發(fā)商商品牌形形象 “11”字字，充分分包含了了產(chǎn)品所所有傳達(dá)達(dá)和外延延的內(nèi)容容信息。名園提供給給消費(fèi)者者的利益益: 1)高質(zhì)質(zhì)素的生生活 2)受人人尊重的的生活 3)享受受的生活活 4）禮遇遇的生活活6.3.44推廣策策略從邂名園解讀讀名園閱讀讀名園享受受名園。全全案以名名園為點(diǎn)點(diǎn)，向名名品、名名人、名名校、客客戶(hù)向四四個(gè)方向向輻射，從從四個(gè)支支點(diǎn)的對(duì)對(duì)話(huà)，與與消費(fèi)者者產(chǎn)生共共鳴，達(dá)達(dá)到心理理需求上上的

38、共識(shí)識(shí)，從來(lái)來(lái)促成購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為的產(chǎn)生生。1、產(chǎn)品引引導(dǎo)期（時(shí)時(shí)間：220055.120005.44底） 推廣廣目的：信息告告知、喚喚醒潛在在客戶(hù)群群，最大大化向市市場(chǎng)告知知本案信信息，全全方位的的推廣半半月內(nèi)全全部爆發(fā)發(fā)。 訴求求重點(diǎn)：高品味味、高格格調(diào)、有有文化底底蘊(yùn)的社社區(qū)，以以引領(lǐng)生生活品味味為切入入點(diǎn)。 媒體體安排：以低頻頻率投放放硬廣告告、新聞聞報(bào)道形形式的軟軟文為佳佳。 推廣廣形式：產(chǎn)品推推介會(huì) 具體安安排：聚聚集相關(guān)關(guān)媒體（電電視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、平平媒等）介介紹產(chǎn)品品通過(guò)后后期的廣廣告發(fā)布布，使本本案信息息傳播來(lái)來(lái)來(lái)，最最大化的的達(dá)到市市場(chǎng)告知知 2、產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)盤(pán)期（時(shí)時(shí)間：220055

39、.5） 推廣目目的：穩(wěn)穩(wěn)固現(xiàn)有有客戶(hù)群群，及時(shí)時(shí)促成現(xiàn)現(xiàn)有客戶(hù)戶(hù)的成交交，充分分挖掘本本、異地地客戶(hù)勢(shì)勢(shì)力，在在認(rèn)知市市場(chǎng)的前前提下，與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手錯(cuò)開(kāi)開(kāi)，緊鑼鑼密鼓開(kāi)開(kāi)盤(pán)。 訴求重重點(diǎn)：樹(shù)樹(shù)立名園園品牌形形象 媒體安安排：密密集型硬硬廣告投投放、戶(hù)戶(hù)外廣告告的向外外推出、三三維動(dòng)畫(huà)畫(huà)、電視視片的制制作投放放； 推廣形形式：新新聞發(fā)布布會(huì) 具體安安排：邀邀請(qǐng)相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)設(shè)計(jì)公司司進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品宣傳傳，發(fā)放放產(chǎn)品相相關(guān)資料料、演示示VCDD并進(jìn)行行準(zhǔn)客戶(hù)戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)購(gòu)并進(jìn)進(jìn)行抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)。3、產(chǎn)品強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期（時(shí)時(shí)間：220055.620005.99底） 推廣廣目的：好的開(kāi)開(kāi)始是成成功的一一半，開(kāi)開(kāi)盤(pán)的粉粉墨

40、登場(chǎng)場(chǎng)之后，以以公關(guān)活活動(dòng)及媒媒體推廣廣為主，對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行轟炸炸； 訴訴求重點(diǎn)點(diǎn)：名園園品質(zhì)的的解析生活品品味的詮詮釋 媒媒體安排排：持續(xù)續(xù)發(fā)布硬硬廣告和和新聞報(bào)報(bào)道，將將項(xiàng)目形形象深入入挖掘，通通過(guò)PRR、SP活動(dòng)動(dòng)的執(zhí)行行,進(jìn)一步步豐滿(mǎn)的的支持產(chǎn)產(chǎn)品形象象. 推廣廣形式： 1）與與某汽車(chē)車(chē)公司或或者4AA代理商商、電視視媒體強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手，進(jìn)行行一次新新產(chǎn)品的的市場(chǎng)推推廣。通通過(guò)此案案全方位位鎖定適適合客戶(hù)戶(hù)。 2）國(guó)國(guó)際知名名化妝品品shoow4.產(chǎn)品持持銷(xiāo)期（時(shí)時(shí)間：220055.100055.122底）推廣目的：通過(guò)前前期大量量的宣傳傳及銷(xiāo)售售情況，采采用針對(duì)對(duì)性的推推廣手段段，有效

41、效的開(kāi)發(fā)發(fā)潛在客客戶(hù)群，消消化余房房。訴求重點(diǎn)：生活品品質(zhì)挖掘掘媒體推廣：少量投投放NPP,針對(duì)對(duì)現(xiàn)有情情況進(jìn)行行DMSP推推廣。推廣方式：1）讀書(shū)書(shū)活動(dòng)月月 2）名名師座談?wù)剷?huì) 廣告跟蹤發(fā)發(fā)布，讓讓市民感感覺(jué)名園園就是一一個(gè)處處處顯生活活品味的的地方。5、產(chǎn)品尾尾盤(pán)期（時(shí)時(shí)間：220066.1起起） 推廣廣目的：困難產(chǎn)產(chǎn)品的突突破，未未成交客客戶(hù)分析析及追蹤蹤，對(duì)有有希望客客戶(hù)再過(guò)過(guò)渡，對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案采用用機(jī)動(dòng)手手法，圓圓滿(mǎn)結(jié)束束整個(gè)銷(xiāo)銷(xiāo)售。 訴求重重點(diǎn)：針針對(duì)當(dāng)時(shí)時(shí)情況有有的放矢矢 推廣方方式： 1）客客戶(hù)答謝謝會(huì)+“珍藏藏”產(chǎn)品抽抽獎(jiǎng)配送送活動(dòng) 2）“賞風(fēng)格格之美，品品名園生生活”客戶(hù)定

42、定期聯(lián)誼誼會(huì) 聚會(huì)、聚聚樂(lè)；對(duì)對(duì)話(huà)，對(duì)對(duì)味 6.3.55廣告主主題:1）引領(lǐng)生生活品味味新典范范2）你可以以買(mǎi)到流流行，但但是你買(mǎi)買(mǎi)不到品品位3）從建筑筑中學(xué)會(huì)會(huì)與人相相處4) 三宅宅一生，居居者傳奇奇形象廣告文文案shhow標(biāo)題：引領(lǐng)領(lǐng)生活品品味新典典范正文：人類(lèi)類(lèi)的建筑筑史告訴訴我們：優(yōu)秀的的建筑從從來(lái)都不不是一頁(yè)頁(yè)時(shí)尚雜雜志。它它是人類(lèi)類(lèi)思想史史的巨作作，供后后人思慕慕，供時(shí)時(shí)間閱讀讀。生活活于名園園中的現(xiàn)現(xiàn)代人，將將要告訴訴你關(guān)乎乎極致的的生活哲哲學(xué)。解析：1）從從名園的的品質(zhì)品位位的晉升升 2) 市場(chǎng)場(chǎng)先行者者階段廣告創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)第一階段: 邂逅逅名園衣食住住行篇 （對(duì)比比表現(xiàn)）衣:

43、標(biāo)題:你可可以買(mǎi)到到流行，但但是你買(mǎi)買(mǎi)不到品品味。正文:真正正的品味味不是穿穿金戴銀銀的艷俗俗，也不不是昂貴貴布料的的戴盆望望天砌，而而是一種種生活方方式的內(nèi)內(nèi)在折射射。隨文：名園園，精心心耕作88萬(wàn)方,采用現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約解構(gòu)手手法,外部典典雅、細(xì)細(xì)部豐富富，體現(xiàn)現(xiàn)生活高高度。食：標(biāo)題：你可可以買(mǎi)到到流行，但但是你買(mǎi)買(mǎi)不到品品位正文：真正正懂得芝芝華士的的人，理理解它每每一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)流露露的文化化韻味，關(guān)關(guān)于一種種久遠(yuǎn)年年份、自自由個(gè)性性的態(tài)度度。 隨文：名園園，精心心耕作88萬(wàn)方，采采用現(xiàn)代代簡(jiǎn)約解解構(gòu)手法法，外部部典雅、細(xì)細(xì)部豐富富，體現(xiàn)現(xiàn)生活高高度。住標(biāo)題：你可可以買(mǎi)到到流行,但是你你買(mǎi)不到

44、到品位正文：靠窗窗的香熏熏水療浴浴缸旁，是是半杯晶晶瑩透亮亮的紅葡葡萄酒 客廳廳的沙發(fā)發(fā)上，攤攤開(kāi)一本本中國(guó)國(guó)國(guó)家地地理 衛(wèi)生生間的馬馬桶邊，放放一本米米蘭昆德德拉的生生命中不不能承受受之輕 自己己的房間間？隨心心所欲？音樂(lè)？閱讀？咖啡？冥想？6.4媒體體策略以營(yíng)銷(xiāo)手段段訴求再再作一次次全面宣宣傳，軟軟硬兼施施，以求求萬(wàn)無(wú)一一失。以銷(xiāo)售手段段兼功能能性訴求求為主。媒體選擇平媒：江江南晚報(bào)報(bào) 整版 無(wú)錫錫日?qǐng)?bào)惠惠山版電視： 無(wú)無(wú)錫文體體娛樂(lè)頻頻道網(wǎng)絡(luò)：無(wú)無(wú)錫房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)無(wú)無(wú)錫益房房網(wǎng)戶(hù)外：引導(dǎo)導(dǎo)路旗、車(chē)車(chē)身廣告告、戶(hù)外外廣告DM:在政政和園、各各加油站站、餐飲飲場(chǎng)所、集集市廟會(huì)會(huì)、銀行行等點(diǎn)

45、分分發(fā)。 6.5公關(guān)關(guān)策略通過(guò)有效的的事件行行銷(xiāo)、公公關(guān)傳播播等，提提升企業(yè)業(yè)品牌價(jià)價(jià)值、擴(kuò)擴(kuò)大影響響力，通通過(guò)人脈脈營(yíng)銷(xiāo)、USP有效傳播，最終完成銷(xiāo)售任務(wù)，提升品牌知名度。 把“品牌牌”、“文化”、“顧客體體驗(yàn)”貫穿于于項(xiàng)目推推廣的各各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，通過(guò)過(guò)有效的的公關(guān)實(shí)實(shí)踐、公公關(guān)傳播播、事件件行銷(xiāo)為為開(kāi)發(fā)商商創(chuàng)造價(jià)價(jià)值?！耙率匙⌒行小蔽幕癄I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)名人人與名品品 1）國(guó)際際品牌化化妝品sshoww 2）名車(chē)車(chē)賞析會(huì)會(huì) 3）新概概念家居居館作品品展 4）名流流酒會(huì)1）國(guó)際品品牌化妝妝品shhow類(lèi)型：活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目的：提升升品牌知知名度，提提升品牌牌形象操作過(guò)程： 與某化化妝品牌牌商/代理商商舉

46、行一一次新品品秀展 邀請(qǐng)相相關(guān)行業(yè)業(yè)人士對(duì)對(duì)如何搭搭配服飾飾，如何何選擇美美容產(chǎn)品品進(jìn)行介介紹；注意點(diǎn):地地點(diǎn)的選選擇2）名車(chē)賞賞析會(huì)類(lèi)型：活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)目的：提升升品牌價(jià)價(jià)值，擴(kuò)擴(kuò)大品牌牌知名度度。操作過(guò)程：聚集惠山山區(qū)區(qū)政政府、無(wú)無(wú)錫交通通臺(tái)、高高力汽車(chē)車(chē)文化村村、無(wú)錫錫經(jīng)濟(jì)臺(tái)臺(tái)等諸多多媒體的的力量，在在惠山區(qū)區(qū)國(guó)際會(huì)會(huì)展中心心舉行首首屆汽車(chē)車(chē)賞析會(huì)會(huì)，有效效鎖定客客戶(hù)群；在賞析會(huì)會(huì)期間設(shè)設(shè)看房直直通車(chē)，將將予會(huì)去去帶至售售樓現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)或區(qū)域域內(nèi)其它它樓盤(pán)看看房，一一線(xiàn)貫之之。名車(chē)試駕駕活動(dòng)；3)新概念念家居館館作品展展 類(lèi)型:活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo) 目的:擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)品品知名度度,深入產(chǎn)產(chǎn)品形象象 操作過(guò)程程

47、: 用比賽賽的形式式，把生生活的品品味和藝藝術(shù)性DDC/DDV/三三維動(dòng)畫(huà)畫(huà)平面面設(shè)計(jì)表表現(xiàn)出來(lái)來(lái)，體現(xiàn)現(xiàn)新生活活觀(guān)。 延續(xù)前前個(gè)動(dòng)作作，舉行行家居布布藝展，并并展覽影影像作品品 與家居居布藝商商達(dá)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟，為名名園客戶(hù)戶(hù)提供優(yōu)優(yōu)惠服務(wù)務(wù)。4）名流酒酒會(huì) 類(lèi)型型：活動(dòng)動(dòng)促銷(xiāo) 目的的：整合合資源，促促進(jìn)銷(xiāo)售售 操作作過(guò)程： 與與某銀行行進(jìn)行派派對(duì)，有有效利用用其高端端客戶(hù)，并并宣傳產(chǎn)產(chǎn)品； 對(duì)對(duì)某個(gè)品品牌的紅紅酒進(jìn)行行品賞，邀邀請(qǐng)調(diào)酒酒師現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)表演；讀書(shū)活動(dòng)月月”名園與與名人 類(lèi)型型：文化化營(yíng)銷(xiāo) 目的：提升品品牌價(jià)值值 操作作過(guò)程： 圍饒饒一本書(shū)書(shū)，展開(kāi)開(kāi)全市范范圍內(nèi)的的讀書(shū)月月活動(dòng) 與逛

48、逛街欄目目文化風(fēng)風(fēng)向標(biāo)、新新華書(shū)店店、交通通臺(tái)/江南之之聲媒體體整合、介介紹此書(shū)書(shū)及作者者，并與與其對(duì)面面對(duì)面的的交流 作者者簽名售售書(shū) 讀書(shū)書(shū)活動(dòng)月月頒獎(jiǎng)典典禮“名師座談?wù)剷?huì)”名園園與名校校類(lèi)型:文化化營(yíng)銷(xiāo)目的:擴(kuò)大大產(chǎn)品知知名度,提升品品牌價(jià)值值操作過(guò)程:邀請(qǐng)教育育專(zhuān)家來(lái)來(lái)錫講座座家長(zhǎng)與名師師的直面面對(duì)話(huà)”品風(fēng)格之之美、享享名園生生活”聯(lián)誼會(huì)會(huì)名園園與客戶(hù)戶(hù) 目的的：對(duì)話(huà)話(huà)、對(duì)味味；聚會(huì)會(huì)，聚樂(lè)樂(lè)住名園的人人，格調(diào)調(diào)生活身份體現(xiàn)：名人CCARDD名人CARRD：購(gòu)物卡/美美容卡/出行卡卡/讀書(shū)卡卡通過(guò)限量限限時(shí)的發(fā)發(fā)售,激發(fā)客客戶(hù)群來(lái)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)搶搶購(gòu)6.6其它它營(yíng)銷(xiāo)手手法2005年年名園開(kāi)開(kāi)盤(pán)

49、前活活動(dòng)推廣廣草案開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)動(dòng)目的向市場(chǎng)放量量，探測(cè)測(cè)市場(chǎng)反反應(yīng)；通過(guò)相信渠渠道，搜搜集客戶(hù)戶(hù)信息，對(duì)對(duì)下階段段推廣作作及時(shí)調(diào)調(diào)整；活動(dòng)推廣提提交方向向?qū)汃R活動(dòng)運(yùn)動(dòng)會(huì)廟會(huì)4) 名園園網(wǎng)絡(luò)競(jìng)競(jìng)賽項(xiàng)目目活動(dòng)推推廣草案案具體方案如如下活動(dòng)：寶寶馬活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)背景轎車(chē)作為一一種高檔檔耐用品品，越來(lái)來(lái)越成為為現(xiàn)代城城市生活活中不可可缺少的的重要組組成部分分。近年年來(lái)，國(guó)國(guó)家為鼓鼓勵(lì)居民民消費(fèi)，拉拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)，制制定了相相關(guān)的消消費(fèi)政策策，為汽汽車(chē)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)及消費(fèi)費(fèi)帶來(lái)了了積極的的影響。中中國(guó)進(jìn)入入WTOO，無(wú)論論從汽車(chē)車(chē)硬質(zhì)量量還是從從軟服務(wù)務(wù)都較接接近消費(fèi)費(fèi)者心理理，也逐逐漸成為為許多家家庭未來(lái)來(lái)日常消消

50、費(fèi)支出出的一部部分，汽車(chē)消費(fèi)伴伴隨著人人們出行行方式、居居住選擇擇、城市市和鄉(xiāng)村村結(jié)構(gòu)、生生活方式式、休閑閑方式、消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的改變變，必將將成為新新的文化化，成為為時(shí)尚消消費(fèi)的新新潮流?；萆絽^(qū)背景景考慮到現(xiàn)在在經(jīng)濟(jì)國(guó)國(guó)際化和和集約化化、園區(qū)區(qū)化的趨趨勢(shì)，惠惠山區(qū)近近年來(lái)進(jìn)進(jìn)行了經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、特特色工業(yè)業(yè)園區(qū)的的規(guī)劃、啟啟動(dòng)和建建設(shè)工作作。其中中以惠山山經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)為為龍頭。該該開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積300平方公公里。目前，開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)已累計(jì)計(jì)完成基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)330億元元人民幣幣，區(qū)內(nèi)內(nèi)綠化將將達(dá)400，路路網(wǎng)按照照城市道道路標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本建建好。該該區(qū)建成成后，將將是惠山山經(jīng)濟(jì)文文化的中中心

51、區(qū)，區(qū)區(qū)機(jī)關(guān)將將于年底底搬遷到到區(qū)內(nèi)，其其規(guī)劃也也是按照照可居住住20萬(wàn)人人口的現(xiàn)現(xiàn)代城區(qū)區(qū)來(lái)建設(shè)設(shè)的。區(qū)區(qū)委區(qū)政政府的目目標(biāo)是，在在5年內(nèi)把把該區(qū)建建設(shè)成為為工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值超110000億元，經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入入5000億元的的生態(tài)居居住區(qū)、高高科技實(shí)實(shí)驗(yàn)區(qū)、科科教文衛(wèi)衛(wèi)示范區(qū)區(qū)、汽車(chē)車(chē)工業(yè)集集地區(qū)。該開(kāi)發(fā)區(qū)的的特色主主要體現(xiàn)現(xiàn)在兩個(gè)個(gè)主題工工業(yè)園區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)上。一一個(gè)是無(wú)無(wú)錫生命命科技園園。該園園區(qū)是惠惠山與中中國(guó)華源源集團(tuán)合合作開(kāi)發(fā)發(fā)的，園園區(qū)規(guī)劃劃面積112平方方公里，總總投資2250億億元人民民幣，設(shè)設(shè)想經(jīng)過(guò)過(guò)8年左右右的努力力，建成成中國(guó)規(guī)規(guī)模最大大、功能能最全、設(shè)設(shè)施最優(yōu)優(yōu)，以生生態(tài)、生生命

52、、生生物為核核心的高高新技術(shù)術(shù)園區(qū)，它它的定位位為國(guó)內(nèi)內(nèi)第一，國(guó)國(guó)際一流流的“中中華藥谷谷”。另另一個(gè)主主題園區(qū)區(qū)是汽車(chē)車(chē)及其零零配件、生生產(chǎn)、銷(xiāo)銷(xiāo)售、展展示為一一體的無(wú)無(wú)錫汽車(chē)車(chē)工業(yè)園園區(qū)（總總投資115億，占占地8000畝，建建筑面積積35萬(wàn)）。目目前區(qū)內(nèi)內(nèi)已有四四大項(xiàng)目目在建中中。包括括首期年年產(chǎn)2萬(wàn)輛，最最大規(guī)模模達(dá)100萬(wàn)輛的的家用轎轎車(chē)生產(chǎn)產(chǎn)基地項(xiàng)項(xiàng)目等，用用5至10年時(shí)時(shí)間建成成無(wú)錫以以至江蘇蘇省的汽汽車(chē)高地地。項(xiàng)目概述名園，位于于無(wú)錫市市堰橋鎮(zhèn)鎮(zhèn),東面為為正在建建設(shè)中的的惠山區(qū)區(qū)文體中中心,南至現(xiàn)現(xiàn)狀河道道,東鄰石石塘灣路路(惠育路路),北接接規(guī)劃中中的堰新新路,西南為為規(guī)劃的

53、的20mm寬道路路，總建建設(shè)面積積約111萬(wàn)平方方米，建建筑形態(tài)態(tài)多樣，有有多層、小小高層、學(xué)學(xué)生公寓寓、別墅墅等。其其位于惠惠山新城城行政中中心，緊緊鄰錫山山高級(jí)中中學(xué)，毗毗鄰吳文文化公園園，身處處堰橋居居住集中中區(qū)域，交交通便利利?；萆缴叫鲁前姘鎵K的建建設(shè)將拉拉動(dòng)人氣氣聚集，此此區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展將加強(qiáng)強(qiáng)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力。其其“高品位位、高格格調(diào)、有有文化底底蘊(yùn)”的社區(qū)區(qū)以“引領(lǐng)北北城生活活品味新新典范”的旗幟幟性口號(hào)號(hào)打響惠惠山區(qū)。三、推廣目目標(biāo)整合資源尋尋找“購(gòu)買(mǎi)群群體”，通過(guò)過(guò)消費(fèi)者者需求制制造“眼球事事件”，依靠靠市場(chǎng)輿輿論引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度，刺刺激消費(fèi)費(fèi)，引起起購(gòu)買(mǎi)力力強(qiáng)度的的提

54、高。四、活動(dòng)策策略1）先織網(wǎng)網(wǎng)-后灑苗苗-再捕撈撈（自導(dǎo)導(dǎo)自演，自自說(shuō)自話(huà)話(huà)）所謂織網(wǎng)，即即疏而不不漏，積積水成川川。媒體體即眼，通通過(guò)媒體體眼洞的的觀(guān)察，由由一只眼眼變成無(wú)無(wú)數(shù)只眼眼的關(guān)注注。強(qiáng)調(diào)調(diào)的是“新聞點(diǎn)點(diǎn)”所謂灑苗，即即喂食，填填充物，欲欲擒故縱縱。對(duì)外外拋出誘誘惑、好好處。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是“利益點(diǎn)點(diǎn)”所謂捕撈，即即收獲。最最少時(shí)間間最大范范圍內(nèi)捕捕捉獵物物。強(qiáng)調(diào)調(diào)的是“利潤(rùn)點(diǎn)點(diǎn)”，靠成成交量體體現(xiàn)。一個(gè)新聞聞點(diǎn)，名名車(chē)“寶馬”。寶馬作為高高檔品牌牌車(chē)的一一個(gè)代名名詞，受受到越來(lái)來(lái)越多高高端客戶(hù)戶(hù)的青睞睞，對(duì)于于普通消消費(fèi)者而而言，能能夠認(rèn)識(shí)識(shí)寶馬，了了解寶馬馬，欣賞賞寶馬也也是大塊塊朵

55、頤的的事情。寶寶馬自004年進(jìn)進(jìn)入無(wú)錫錫市場(chǎng)后后，才真真正揭開(kāi)開(kāi)它神秘秘的面紗紗。如何何讓它更更接近消消費(fèi)者，媒媒體首當(dāng)當(dāng)其充是是認(rèn)知的的第一步步。一個(gè)利益益點(diǎn)，名名車(chē)“試駕”如果能夠親親身感受受一下來(lái)來(lái)自寶馬馬自身的的魅力，體體驗(yàn)是最最好的選選擇。當(dāng)當(dāng)游車(chē)河河成為有有車(chē)一族族新推崇崇的活動(dòng)動(dòng)的時(shí)候候,有組織織的一次次必將引引起興趣趣和關(guān)注注.利潤(rùn)點(diǎn)依依托整合合資源、造造勢(shì)的余余溫來(lái)刺刺激市場(chǎng)場(chǎng)，深化化記憶，擴(kuò)擴(kuò)大銷(xiāo)售售。五、活動(dòng)主主題【主題】體體驗(yàn)名車(chē)車(chē)，非凡凡之旅-BMWW新年推推廣活動(dòng)動(dòng)寶馬，從未未與你如如此接近近系寶寶馬3系廣告告語(yǔ)圍繞主題活活動(dòng)，在在開(kāi)盤(pán)期期前后串串連系列列活動(dòng)，通通

56、過(guò)前期期宣傳通通路及道道具的配配合，使使有意向向的客戶(hù)戶(hù)達(dá)成交交易，初初步控制制第一個(gè)個(gè)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏?！締?wèn)題分析析】考慮到引導(dǎo)導(dǎo)期與開(kāi)開(kāi)盤(pán)期時(shí)時(shí)間的緊緊促性，借借助自身身樓花炒炒作和單單一廣告告宣傳很很難在短短期內(nèi)制制造熱點(diǎn)點(diǎn)，唯獨(dú)獨(dú)利用媒媒介渠道道制造新新聞鏈，才才能提升升項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)知度，擴(kuò)擴(kuò)大輿論論影響力力?！净顒?dòng)簡(jiǎn)述述】活動(dòng)名稱(chēng)：體驗(yàn)名車(chē)，非非凡之旅旅-BMMW新年年推廣活活動(dòng)活動(dòng)形式： 推介介活動(dòng)+試駕活活動(dòng)+游車(chē)河河活動(dòng)內(nèi)容：寶馬3系新新品推介介寶馬品牌故故事介紹紹寶馬新品介介紹展示示媒介精英試試駕活動(dòng)動(dòng)相關(guān)媒體試試駕寶馬馬高端客戶(hù)試試駕寶馬馬相關(guān)寶馬裝裝飾服務(wù)務(wù)的介紹紹游車(chē)、把酒酒、燒

57、烤烤、看美美景（將將名園、名名人、名名車(chē)聚集集）1）車(chē)友俱俱樂(lè)部、私私家車(chē)業(yè)業(yè)主、高高端客戶(hù)戶(hù)同游車(chē)車(chē)河2)戶(hù)外燒燒烤活動(dòng)動(dòng)3）趣味游游藝活動(dòng)動(dòng)六、活動(dòng)執(zhí)執(zhí)行【合作方】無(wú)錫寶誠(chéng)汽汽車(chē)銷(xiāo)售售有限公公司 無(wú)錫市市新區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)江路22號(hào) 電話(huà)：521134556 傳傳真：5521444000無(wú)錫交通臺(tái)臺(tái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)頻頻道天下下游欄目目【地點(diǎn)選擇擇】鑒于活動(dòng)的的某些特特殊環(huán)節(jié)節(jié)，選擇擇地點(diǎn)因因適宜寬寬敞之地地。游車(chē)車(chē)河活動(dòng)動(dòng)矣可考考慮另行行一天。堰橋本身地地域的郊郊區(qū)化，使使得選擇擇活動(dòng)地地點(diǎn)存在在難度，一一些大型型且空曠曠地點(diǎn)的的酒店離離本案相相當(dāng)距離離。地點(diǎn)點(diǎn)選擇要要幺靠之之要幺遠(yuǎn)遠(yuǎn)之。近點(diǎn)選擇：長(zhǎng)三角角

58、國(guó)際名名人俱樂(lè)樂(lè)部（堰堰橋，需需探點(diǎn)）遠(yuǎn)點(diǎn)選擇：太湖飯飯店（距距離問(wèn)題題）【與本項(xiàng)目目的給合合】與寶馬公公司建立立客戶(hù)資資源共享享；與車(chē)車(chē)友俱樂(lè)樂(lè)部資源源的共享享與長(zhǎng)三角角國(guó)際名名人俱樂(lè)樂(lè)部聯(lián)盟盟（可成成為名園園會(huì)所性性質(zhì)的角角色，例例凡名園園客戶(hù)可可以享受受名人俱俱樂(lè)部特特殊優(yōu)惠惠，反之之亦然。具具體需商商榷）名車(chē)、名名園、名名人的反反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)游車(chē)河路路線(xiàn)的制制定（沿沿經(jīng)堰橋橋，讓客客戶(hù)了解解惠山區(qū)區(qū)的發(fā)展展趨勢(shì)。路路線(xiàn)待定定）交通臺(tái)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)頻道道對(duì)本活活動(dòng)的宣宣傳及預(yù)預(yù)告相關(guān)戶(hù)外外橫貼、POP招旗、活動(dòng)祝賀語(yǔ)、宣傳汽車(chē)的結(jié)合名園相關(guān)關(guān)紀(jì)念禮禮品、資資料的制制作。售樓處內(nèi)內(nèi)部設(shè)計(jì)計(jì)擺設(shè)體體現(xiàn)

59、品味味，放置置寶馬相相關(guān)資料料及圖片片，相得得益彰。軟文的跟跟進(jìn)。諸諸如“開(kāi)寶馬馬的人為為何去名名園”由此標(biāo)標(biāo)題產(chǎn)生生的懸念念式疑問(wèn)問(wèn)來(lái)剖析析名園產(chǎn)產(chǎn)品【費(fèi)用預(yù)算算】活動(dòng)動(dòng)布展費(fèi)費(fèi)：20000禮品費(fèi)：220000活動(dòng)發(fā)發(fā)布費(fèi)：30000其它（招待待費(fèi)等）：20000合計(jì)：90000活動(dòng)二：220055年名園園趣味運(yùn)運(yùn)動(dòng)會(huì)【活動(dòng)時(shí)間間】4月中旬旬 9:000aam117:000pmm【活動(dòng)動(dòng)地點(diǎn)】錫錫山高級(jí)級(jí)中學(xué)足足球場(chǎng)內(nèi)內(nèi)【活動(dòng)目的的】積極極調(diào)動(dòng)周周邊潛在在客戶(hù)群群的積極極性，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目影響力力，將項(xiàng)項(xiàng)目真正正引領(lǐng)生生活品味味的宗旨旨深入人人心?！局鬓k單位位】無(wú)錫錫泰富投投資發(fā)展展有限公公司

60、【目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)】周邊邊城鎮(zhèn)所所有客戶(hù)戶(hù)群【活動(dòng)內(nèi)容容】A：活動(dòng)流流程參賽運(yùn)動(dòng)動(dòng)員到場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行賽賽前檢錄錄，準(zhǔn)備備入場(chǎng)儀儀式10:00010:20運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)盛大大開(kāi)幕式式（氣球球/禮炮助助慶/運(yùn)動(dòng)員員入場(chǎng)儀儀式）10:3012:00各組組別運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目比比賽時(shí)間間（五大大賽區(qū)/十大比比賽項(xiàng)目目）12:0014:00中場(chǎng)場(chǎng)休息14:0016:30各組組別運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目比比賽時(shí)間間（五大大賽區(qū)/十大比比賽項(xiàng)目目）16:3017:00盛大大頒獎(jiǎng)典典禮B:比賽內(nèi)內(nèi)容設(shè)置置以體現(xiàn)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)的趣味味性和參參與性，設(shè)設(shè)置老少少皆宜的的項(xiàng)目。（個(gè)人組）1-運(yùn)財(cái)障礙賽 2-舉重若輕 3-射龍門(mén)大賽 4-鐵人三項(xiàng)賽（家庭組）5