寫字樓物業(yè)管理方案與管理制度

1、星級寫字樓物業(yè)管理方案與管理制度1、日常管管理及客客戶服務(wù)務(wù)1.11工作程程序1.1.11總服務(wù)務(wù)臺接待待服務(wù)（工工作時間間: 根根據(jù)實(shí)際際需要）A)總服務(wù)臺服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務(wù)臺，應(yīng)及時站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語言向客戶主動招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C)接待問訊時，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對能回答的要隨問隨答；對不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時應(yīng)按總服務(wù)臺接待問訊登記表的要求認(rèn)真仔細(xì)、 字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時應(yīng)按客戶求助登記表的要求認(rèn)真

2、仔細(xì)字跡清晰地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保客戶求助工作的及時性。負(fù)責(zé)及時將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）禮儀接待站立的位置及服務(wù)時間，固定到位，流動服務(wù)，主動補(bǔ)位，通力合作;A)按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一;B)應(yīng)在規(guī)定場合站立，站立時兩腳合攏，雙手交叉在前。對客戶要主動熱情，和藹可親，微笑服務(wù);C)工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。1.1.3 電話服務(wù) （服務(wù)時間：8:30-17:00）話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話

3、鈴響三聲必有應(yīng)答。A)按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話（英語）和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語接聽 電話;B)禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個來自大樓內(nèi)外部電話;C)仔細(xì)傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理;D)在轉(zhuǎn)接電話時，首先要認(rèn)真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f明;E)接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心;F)認(rèn)真做好上下班電話總機(jī)的交接工作，并有記錄。1.1.4 報(bào)修接待服務(wù)（服務(wù)時間: 8:00-17:00）A) 鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠懇，規(guī)范用語;B) 接報(bào)后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時要掌握準(zhǔn)確

4、投報(bào)時間;C) 立即打電話到綜合維修組通知報(bào)修;D) 按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫維修記錄表和填寫維修單;E) 五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑;F) 遇到重大或特殊情況應(yīng)及時向工程部經(jīng)理報(bào)告;G) 認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H) 每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的，及時將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時回訪;I) 做好每月維修記錄情況表、維修回訪記錄、維修單的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。1.1.5 VIP接待服務(wù)A)物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合V

5、IP接待工作;B)服務(wù)部通過各部門工作聯(lián)系單將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;C)禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接;D)VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調(diào)工作;E)VIP離開時，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作;F)VIP離開時，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見VIP，應(yīng)彎腰迎送。2 會務(wù)管理程序：2.1會議服務(wù)工作內(nèi)容；1、會議服務(wù)工作2、VIP服務(wù)工作部分；3、總臺服務(wù)工作。2.1.1 會議服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、會前準(zhǔn)備。二、會議服務(wù)。三、會后清潔工作。2.1.2 VIP服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、準(zhǔn)備工作。二、服

6、務(wù)工作。三、收尾清潔工作。2.1.3 咨詢臺服務(wù)工作部分的三個步驟： 一、開檔工作。二、服務(wù)工作。三、收尾工作。2.2 會議服務(wù)工作部分2.2.1 會前準(zhǔn)備1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會議時間、會議地點(diǎn)、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細(xì)則。2、服務(wù)員在會議預(yù)定時間1小時前到崗，并復(fù)查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。E、衣帽車清潔無灰塵

7、，衣架擺放整齊一致。F、工作臺擺放位置合理。G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會議要求。3、檢查會議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問題應(yīng)及時匯報(bào)并由咨詢臺服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。A、會場溫度以保持22攝氏度24攝氏度為宜。B、會議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。C、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應(yīng)及時向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。4、 檢查鋪臺及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。2.2.2 會議服務(wù)1、會議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會議室門前迎候客人?？腿诉M(jìn)入會議室時，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動打招呼和拉門，指引客人入

8、場。會議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會場后，服務(wù)員開始服務(wù)。A、倒水時服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有11.5 cm的距離。B、在為客人倒熱茶時，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。D、服務(wù)員要主動提供衣帽服務(wù)。2、會議進(jìn)行時，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)

9、的站立姿勢，面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。3、特別注意要主動了解客人的需求。4、在會議過程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。5、在客人會間休息期間，應(yīng)主動為客人打開會議室的門。6、午間休會，須進(jìn)行會場整理工作。7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。8、換或添加紙、筆。9、換會場中的毛巾。10、不得隨意亂動客人物品。11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會議室的門，等待會議客人到達(dá)時再開門。12、 通常情況下 ，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結(jié)束時，為客人打開會議室的門。14、 客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員

10、應(yīng)主動熱情地指引方向。15、 發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3 會后工作1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會議后勤組處理。2、檢查臺布、臺裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時更換。3、通知會議后勤組拆除臺型。4、通知清潔部的PA組進(jìn)行會場清潔工作。5、及時檢查會場硬件設(shè)施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點(diǎn)工作。2.3 總臺服務(wù)工作部分1、開檔工作1.1早上8：30到崗1.2要做好開門、開燈工作。A、同時開啟會議室的兩扇門，無會議的會議室不需開。B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作?？偡?wù)臺的衛(wèi)生清潔。

11、A、服務(wù)臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。D、檢查總服務(wù)臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單及時通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。2、服務(wù)工作2.1將對外開放參觀的會議室打開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。2.4總臺服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并

12、問好。2.6客人進(jìn)行詢問時要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽電話時要用規(guī)范語言。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無差錯。2.7因工作需要要離開總臺，須將臺卡翻至“請稍候”，需離開10 分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請示。2.8負(fù)責(zé)在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時間由協(xié)調(diào)員具體安排。3、收尾工作3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會議室的燈、門關(guān)閉。3.2收電話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時整理總柜臺內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2. 保安安服務(wù)22.1 保安服服務(wù)是指指為大廈廈內(nèi)業(yè)戶戶提供的的安全防防范服

13、務(wù)務(wù)（包括括門崗、安安全巡視視、安全全監(jiān)控與與消防管管理）、禮禮儀接待待服務(wù)（包包括保安安禮儀值值勤與禮禮儀接待待）、車車輛管理理服務(wù)（包包括泊位位管理、停停車管理理與交通通秩序管管理）、保保安應(yīng)急急處理服服務(wù)（包包括火警警事故、治治安事件件、自然然災(zāi)害事事件）等等一系列列管理服服務(wù)活動動。其目目的是為為業(yè)戶提提供一個個安全、寧寧靜、有有序的物物業(yè)環(huán)境境。2.2 保保安服務(wù)務(wù)的分類類2.22.1按按管理內(nèi)內(nèi)容分類類：物業(yè)業(yè)管理的的保安服服務(wù)分為為防范管管理、消消防管理理和道路路管理三三大部分分。2.2.22 按按服務(wù)內(nèi)內(nèi)容分類類：保安安服務(wù)可可分為門門崗服務(wù)務(wù)、巡視視服務(wù)、監(jiān)監(jiān)控服務(wù)務(wù)、道路路

14、管理服服務(wù)、安安全防范范服務(wù)和和消防管管理服務(wù)務(wù)六個大大類。22.3 保安服服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容2.3.11防范管管理防范范管理是是指物業(yè)業(yè)管理公公司為防防盜、防防破壞、防防流氓活活動、防防意外及及人為突突發(fā)事故故而對所所管理物物業(yè)進(jìn)行行的值勤勤、監(jiān)視視、巡邏邏等一系系列管理理活動。防防范管理理防范的的對象主主要是人人為造成成的事故故與損失失。為了了達(dá)到物物業(yè)區(qū)域域防范管管理的目目的，就就必須從從防范管管理的“硬硬件”和和“軟件件”兩方方面下功功夫。物物業(yè)區(qū)域域防范管管理的硬硬件是指指根據(jù)防防范管理理工作的的實(shí)際需需要所必必須配備備的一套套硬件設(shè)設(shè)施，防防范管理理的軟件件是指物物業(yè)管理理公司內(nèi)內(nèi)部的專

15、專職保安安人員及及其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)防范管管理所采采取的一一系列措措施、規(guī)規(guī)定和制制度。22.3.2 消消防管理理消防管管理包括括防火和和滅火兩兩個方面面。物業(yè)業(yè)公司管管理消防防工作的的重點(diǎn)應(yīng)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)災(zāi)情發(fā)生生后，應(yīng)應(yīng)采取何何種措施施才能將將損失降降低到最最小；另另一方面面重點(diǎn)是是防范于于未然，即即將防火火工作做做在前頭頭，并從從人力、物物力、技技術(shù)等多多方面做做好水勢勢滅后的的充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。物物業(yè)消防防管理的的主要內(nèi)內(nèi)容有：消防宣宣傳教學(xué)學(xué)、消防防隊(duì)伍建建設(shè)：消消防制度度的制定定；消防防設(shè)施、器器材的配配置及管管理、災(zāi)災(zāi)情發(fā)生生后的處處置措施施等五個個方面。2.3.3 道路交通管理道路交通管理主要

16、包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動車行車管理。保安服務(wù)的基本要求：2.3.4 安全安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個安全的工作與生活環(huán)境。2.3.5 有序在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流

17、有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要保安人員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。3. 保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1. 門崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。1.2 立綱姿勢端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗保安服務(wù)。1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：0024：00實(shí)行開啟服務(wù)；0：00次日5：00關(guān)閉時，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便

18、民服務(wù)。1.7對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。1.9 交接崗時按規(guī)范操作。1.10在指定處休息，對備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。2. 巡視服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)。2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為。2

19、.4 付對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年12次）。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理。2.6 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場盡心處理，并向上級報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證，必要時可帶到管理處處理。3. 監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)小時開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對發(fā)現(xiàn)情況

20、和處理辦法做好詳細(xì)記錄。3.3 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長。3.4 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表。3.5 負(fù)責(zé)對講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應(yīng)及時保修。3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4. 車管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)4.1地面4.1.1引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。4.1.2按管理處規(guī)定對車輛

21、實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。4.1.3督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報(bào)告管理處。4.2車庫4.2.1車輛憑管理處發(fā)放停車證放行，及時登記，進(jìn)車庫時問車號、車位。4.2.2無停車證車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。4.3.3督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.3.4提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進(jìn)入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長報(bào)告。4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，

22、立即向管理處報(bào)告。4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。5. 安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5.1 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。5.2 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程、出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程、交通管理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。5.3 保安員在每日工作交接班時，必須依照保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程要求進(jìn)行接班。5.4 停車場保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部停車場管理作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。5.5 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時，保安部突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程中

23、要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要求。5.7 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要求。5.8 保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動車時應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部保安巡邏機(jī)動車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程和保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程的各項(xiàng)要強(qiáng)。5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程的程序和考核要求。5.10保安部員工必須按保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。5.11保安部各級干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)

24、規(guī)程要求。5.12保安部各級員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。6. 消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。施工單位動火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動火作業(yè)手續(xù)外，還要對施工個人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓

25、辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動火必須做到“七不、四要、一請”，動火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場，防止留下火種引來火災(zāi)。6.1動火前“七不”6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動火。6.1.3 附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動火。6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.5凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.6在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動火。6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動火。6.2動火中的“四要”：6.2.1 動火前要指定現(xiàn)

26、場安全負(fù)責(zé)人；6.2.2 現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動火。6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時，要及時處理。6.2.4動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6.3動火后的“一請”：動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人愛動火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場火種，然后才現(xiàn)場離開。6.4 配電房及重要機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對方任何雜物。6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6大廈所有人員必須遵守國家消防法律、法規(guī)和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。6.7 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測試檢查，保

27、證設(shè)備完好。4. 保安作業(yè)規(guī)程1. 門崗作業(yè)規(guī)程1.1 對領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級布置的各項(xiàng)任務(wù)。1.2 按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4 大件物品出門必須憑物品出門證，經(jīng)核對后無誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問請?jiān)?，做好登記?.7 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件

28、時應(yīng)立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。1.8 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2. 巡視作業(yè)規(guī)程2.1 巡邏人員由保安班長負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。2.2 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視，每次巡視時應(yīng)如何填寫物業(yè)區(qū)域巡邏情況單，巡邏時必須攜帶對講機(jī)、應(yīng)急燈。2.3 在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。2.4 物業(yè)區(qū)域巡邏情況單填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無涂改。2.5 在每個項(xiàng)目空格內(nèi)打“”表示情況正

29、常，若發(fā)現(xiàn)問題則在“備注”欄中寫明。2.6 每張物業(yè)區(qū)域巡邏情況單由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。3.3每班對各類信號至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時處理，無法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。3.4個操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號時，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警

30、信號時，立即通過對講機(jī)或電話通知當(dāng)值班長前去報(bào)警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機(jī)電人員前去處理。3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長前往調(diào)查處理。3.8按上級負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。3.10為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。3.11 當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。3.12 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像

31、帶。4. 車管作業(yè)規(guī)程4.1 職責(zé)4.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。4.1.2保安部車庫崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫機(jī)動車輛的進(jìn)出管理。4.1.3車管員負(fù)責(zé)廣場停車場上車輛的停放和收費(fèi)管理。4.2地下車庫車輛停放制度4.2.1業(yè)戶的機(jī)動車輛應(yīng)憑停車證方可進(jìn)入地下車庫，無證不得入內(nèi)。4.2.2停車場應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。4.2.3 有停車證的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放；4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮；4.2.5 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場；4.2.6其他車輛因各種原因需

32、進(jìn)入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的特別停車證。4.3 廣場、停車場4.3.1廣場、停車場為業(yè)戶機(jī)動車輛和社會車輛提供泊車場地，先到先停，停滿為止；4.3.2凡進(jìn)入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮；4.3.3遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。4.3.4按收費(fèi)規(guī)定收取停車費(fèi)用，對不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場停車場；4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。4.4非機(jī)動車、助動車、摩托車4.4.1 非機(jī)動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放；4.4.3各類非機(jī)動車嚴(yán)禁進(jìn)

33、入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道；4.4.4車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。5. 安全防范作業(yè)規(guī)程5.1職責(zé)5.1.1保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。5.1.4其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。6. 消防管理作業(yè)規(guī)程6.1中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)，制定演習(xí)方案，檢查、整改工作。6.1.1每年12月制定下一年度消防演聯(lián)計(jì)劃，按時制訂消防演練方案，并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；6.1.2 每年12月制定下一年度消防知識培訓(xùn)計(jì)劃，按時制訂消防演練方案，

34、并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；6.1.3 負(fù)責(zé)臨時動火證的審核，并監(jiān)護(hù)動火作業(yè)。6.1.4 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫消防檢查整改通知單交有關(guān)用戶，限期整改；6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。6.2 工程師負(fù)責(zé)對中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。6.3.1審批臨時動火證；6.3.2批準(zhǔn)消防演練計(jì)劃，消防知識培訓(xùn)計(jì)劃、消防演練方案、消防知識培訓(xùn)方案。6.4 臨時動火作業(yè)管理工作程序：6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動火的工程

35、，原則上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，施工單位動火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場；6.4.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動火，必須做到“七不、四要、一請”。3、保潔管管理物業(yè)業(yè)的外觀觀將給公公共最先先入眼的的印象，故故此外墻墻清潔至至為重要要，當(dāng)顧顧客進(jìn)入入大廈后后，清潔潔的好壞壞尤其大大堂的清清潔程度度成為首首要注意意方向。3.1 確定基本方針3.1.1充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。3.1.2清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業(yè)時配合節(jié)

36、省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。3.1.4作業(yè)時應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清清潔工作作分類3.22.1日日常作業(yè)業(yè)a) 道路，地地面清掃掃；b) 玻璃璃門窗、鋁鋁合金門門柜擦拭拭；c) 電梯梯去除污污漬；dd) 廣廣告指示示牌除塵塵、污跡跡；e) 安全全通道、大大門刷洗洗光亮ff)；金金屬欄桿桿去手印印、除塵塵；g) 消防防栓、滅滅火器擦擦拭；33.2.2 定定期保養(yǎng)養(yǎng)a) 花卉、盆盆栽；bb) 地地面清潔潔；c) 玻璃璃、鏡面面清潔；d) 外圍綠綠化殺蟲蟲；e) 金屬屬部分打打光、保保養(yǎng)；ff) 燈燈具、衛(wèi)衛(wèi)生死角角清潔；3.33 作業(yè)業(yè)時間33.3

37、.1 公公共部分分日常作作業(yè)：每每日7：00AAM116：000PMM實(shí)施。定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。3.3.2專業(yè)部分日常作業(yè)：配合平常用戶活動時間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。3.4 檢查計(jì)劃3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項(xiàng)；3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5道路地面保潔3.5.1每日上班時清掃場地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對確保地面無明顯沙土，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗

38、干凈，將垃圾袋洗凈套上；3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。3.7 垃圾收集與清運(yùn)3.7.1通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。3.7.2及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；3.7.3在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上；3.7

39、.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。3.7.6定期聘請專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5. 公共區(qū)域本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。4.工程管管理服務(wù)務(wù)管理處處工程部部負(fù)責(zé)整整個大廈廈的設(shè)備備維護(hù)保保養(yǎng)及操操作，整整個部門門運(yùn)作是是否正常常將直接接影響到到

40、大廈的的正常運(yùn)運(yùn)營，所所以為了了提高管管理水平平、服務(wù)務(wù)水平及及經(jīng)濟(jì)效效益，加加強(qiáng)工程程部人員員管理及及設(shè)備設(shè)設(shè)施的管管理將是是整個物物業(yè)管理理一個重重要方面面。工程程管理目目標(biāo)1. 完好好設(shè)備，完完好機(jī)房房，完好好系統(tǒng)的的完好目目標(biāo)。目目標(biāo)是最最大限度度的降低低物業(yè)管管理成本本，建立立良好的的大廈形形象。22. 完完備資料料，完備備圖紙，完完備操作作的完備備目標(biāo)。目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有

41、設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作1. 房屋、建筑設(shè)施1.1 工作程序1.1.1設(shè)備主管a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；d.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的

42、使用狀況，記錄房屋、設(shè)施檢查表，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評定辦法，填寫房屋完好程度鑒定表、房屋完好情況分類記錄表，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；f.每年根據(jù)四個季度檢查情況，填寫房屋完好情況匯總表，上報(bào)公司主管部門。1.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.2.1 主體結(jié)構(gòu)a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。1.2.

43、3 外粉刷外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。1.2.4 內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5 水、電a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2. 供配電設(shè)備2.1 工作程序2.1.1 設(shè)備主管a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房

44、屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 低壓開關(guān)柜a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、

45、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；c.電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；d.接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；e.操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；h.雙電源箱能自動切換；i.控制箱手動和自動操作均能運(yùn)行。2.2.2 照明設(shè)備a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；b.開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)；c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；d.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；2.2.3 防雷接地

46、裝置a.接地電阻值應(yīng)符合要求；b.接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；c.接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。2.2.4 機(jī)房環(huán)境a.消防設(shè)施完備，有效；b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3. 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報(bào)修。4. 給排水設(shè)備4.1工作程序4.1.1 設(shè)備主管a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按

47、運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；i.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2 質(zhì)

48、量標(biāo)準(zhǔn)4.2.1 供水泵a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求；b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運(yùn)行正?？煽?；e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。4.2.2 水箱及附件a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏；c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；e.各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。4.2.3 排水系統(tǒng)a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b.各排水

49、（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c.各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統(tǒng)a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲；b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞；f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；g.氣浮除渣設(shè)備完好；h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；i.電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽浚籮.消毒裝置完好、有效；k.電氣接地保護(hù)可靠、安全；l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5. 消防系統(tǒng)5.1工作程序5.1.1 日常巡視a.設(shè)備維

50、修工每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。5.1.2 定期檢查a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄設(shè)備定期啟動記錄表；b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓測試記錄表。5.1.3 維修保養(yǎng)a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

51、b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.1.4 設(shè)備主管a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保

52、養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。5.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)5.2.1 消火栓泵a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d.

53、電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好；e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2 增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。5.2.3 消火栓及配套設(shè)施a.各層消火栓箱及附件齊全完好；b.啟動報(bào)警按鈕完好、性能可靠；c.各層消火栓出水壓力符合要求；d.消防接合器齊全、有效，無泄漏；e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。5.2.4 消防報(bào)警a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動；b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。6. 弱電設(shè)備6.1 工作程序6.1.1 維修人員a.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢

54、查、保養(yǎng)計(jì)劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，及時排除異常和故障。6.1.2 電工a.每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號接收機(jī)房設(shè)備，記錄信號收視設(shè)備巡視記錄表；b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。6.1.3 保安人員a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、

55、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表；b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4 設(shè)備主管a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記

56、錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；h.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價(jià)和初選工作。6.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)a.控制臺-各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。b.顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.電源設(shè)備-交流穩(wěn)壓

57、電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；-高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。d.攝像機(jī)-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。e.錄像機(jī)-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。6.2.2 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a.對講裝置-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。

58、聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。b.電子防盜門-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3 巡更系統(tǒng)a.主機(jī)、序號機(jī)功能完好；b.電源、充電體充放電正常；c.配套附件完好。6.2.4 周界報(bào)警系統(tǒng)a.光電識別器性能良好；b.信號傳輸線路良好；c.聲光聯(lián)動控制良好。7. 中央央空調(diào)系系統(tǒng)管理理方案77.1 暖通及及空調(diào)系系統(tǒng)由風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)、冷冷凍水系系統(tǒng)、采采暖水系系統(tǒng)、空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、通風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)、防防排煙系系統(tǒng)等組組成。77.2 空調(diào)系系統(tǒng)操作作安全管管理世紀(jì)紀(jì)巴士大大廈中央央空調(diào)系系統(tǒng)由制制冷機(jī)組

59、組、空調(diào)調(diào)機(jī)組、冷冷卻塔新新風(fēng)機(jī)組組、排風(fēng)風(fēng)機(jī)、風(fēng)風(fēng)機(jī)盤管管組成，中中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)是是物業(yè)工工程管理理的重要要內(nèi)容，必必須引起起高度的的重視，對對空調(diào)系系統(tǒng)的管管理應(yīng)作作好以下下基本管管理：77.2.1建立立健全各各項(xiàng)必要要而簡略略的規(guī)章章制度并并認(rèn)真組組織落實(shí)實(shí)，必須須有經(jīng)過過專業(yè)培培訓(xùn)的合合格工程程技術(shù)人人員從事事空調(diào)設(shè)設(shè)備操作作。7.2.22制冷設(shè)設(shè)備，其其設(shè)備、管管路、閥閥門、儀儀表等，都都在一定定的壓力力下工作作。特別別是常用用的制冷冷劑是有有毒的，當(dāng)當(dāng)空氣中中按體積積計(jì)超過過0.550.6%時時，就會會使人中中毒。在在這種濃濃度下，人人如果停停留半小小時，就就可能發(fā)發(fā)生危險(xiǎn)險(xiǎn)。同時

60、時與空氣氣混合，含含量達(dá)到到15.5227%（體體積計(jì)）時時，遇明明火還會會發(fā)生爆爆炸。而而氟利昂昂之類的的制冷劑劑遇明火火時，又又會分解解有毒氣氣體（光光氣）。因因此，在在各類型型制冷裝裝置中，均均設(shè)有安安全防護(hù)護(hù)裝置。7.3制冷設(shè)備檢修管理7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。7.3.2 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測；7.3.3 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測或保養(yǎng)；7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測試