17第十七章房地產業(yè)與物業(yè)

1、第十七章房地產業(yè)與物業(yè)管理 第一節(jié)國內外房地產業(yè)概況 一、房地產業(yè)基本概念 房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)，其內涵包括：土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償出讓、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及因此而形成的房地產市場。 房地產業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又密切聯系。建筑業(yè)是第二產業(yè)，完全是物質生產部門，而房地產業(yè)則兼有生產（開發(fā)）、經營、管理和服務等多種性質，因而房地產業(yè)屬于服務業(yè)，是第三產業(yè)中的重要領域。 二、境外房地產業(yè)概況 在國際上，有三類土地制度，第一類土地是私有的，可自由買賣（美國、日本等國）；第三類是土地所有權屬于國家，使用權可以出

2、賣，有一定的年限（英國及英聯邦的國家。地區(qū)）；第三類是土地屬國家所有，無償使用（原蘇聯及東歐等國）。 美國的房地產業(yè)活動主要集中在房地產投資、管理、土地開發(fā)、融資、咨詢、估價和其它相關工作上。房地產業(yè)主要有私人工業(yè)、房地產行業(yè)協會和政府機構三部分構成。美國私人工業(yè)包括許多從事房地產市場分析、估價、融資和管理的房地產公司。美國房地產活動是以高度組織的行業(yè)協會為特征，有從事房地產管理、估價、開發(fā)建設、市場和投資、咨詢、融資的各種行業(yè)協會，它們履行廣泛的會員服務。政府機構主要對房地產決策起主導和支配作用，如各級政府對土地、房屋、環(huán)境和稅收等的管理與控制。規(guī)劃、法規(guī)及標準的制訂等。 房地產是美國國民經

3、濟的重要組成部分，房地產業(yè)與建筑業(yè)的產值約占美國國民生產總值的 15以上。據統(tǒng)計，美國房屋建筑物的價值占國民總財富的 50左右，若再加上土地價值，則 23以上的國民總財富是由土地和房屋建筑物的價值構成的。美國城市人口占 70 以上，可供開發(fā)的用地日益減少，地價、房價越來越高。1989年紐約中央公園周圍的高級住宅，建筑面積75m2左右的房屋平均價格為 65萬美元，建筑面積 130m2左右的房屋價格達 142 86萬美元。美國消費者在住房上的支出約占其總支出的 17。若包括家庭設備、家具等方面的消費，則約占總支出的 25 以上。因此，住房是美國個人最大的支出項目。 日本擁有 121億人口，人口密度

4、為每平方公里 330人，在不足 10的國土上，圍繞東京、大隊名古屋等大城市發(fā)展成三個大經濟區(qū)，其間各城市方圓百余里，容納著一半的日本居民，使房地產開發(fā)變得越益困難。據1990年的統(tǒng)計，日本東京都商業(yè)用地價達258萬美元mZ，住宅則達 842萬美元mZ。 為了緩和房地產市場的供求矛盾，日本政府運用法律、行政和經濟手段，加強對房地產行業(yè)的國家干預。例如日本政府制訂了與住宅建設有關的法律約40多個；為禁止房地產投機活動，對在買進三個月內再售出的短期交易的房地產課以 96的增值稅等。 在香港，房地產是香港四大經濟支柱產業(yè)之一，港英政府每年從房地產的直接收益。間接收益約占財政總收入的 30 ，香港經濟的

5、繁榮與房地產業(yè)的發(fā)展密不可分。房地產業(yè)的興旺造成了高地價、高樓價、高租金這一畸形的“三高”局面。例如九龍新蒲崗廣場建筑面積8082m2的起售價為41萬港元mZ；96年市場上一套75m2住房售價達378萬港元（一般地段）。香港房地產業(yè)的“三高”，影響了工業(yè)投資，削弱了香港出口的國際競爭能力，港府對房地產業(yè)也采取了具有法律約束力的法定管制措施，制訂了“城市設計條例”、“建筑物條例”、“地契條款”以及其它措施。 三、我國房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展 在我國，房地產業(yè)已成為市場經濟的重要組成部分，它是國民經濟發(fā)展、城市建設和開發(fā)的先導性行業(yè)，所以與建筑業(yè)一起成為國民經濟中的支柱產業(yè)，而且是經濟發(fā)展的自立暑表。

6、我國的土地制度原來屬于第三類，即國家所有，無償使用。通過改革和開拓，在1988年4月12日第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的憲法修正案，將原憲法第10條第4款改為“任何組織或者個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。該修正案表明我國的土地制度已從第三類轉為第二類。亦即土地所有權屬于國家，使用權可以出賣。推行國有土地有償使用，可使國家對城市土地的所有權在經濟上得以實現，用地結構也得以通過經濟手段而調整，加上房屋商品化，改變著 以往的房地產只有投入沒有產出的產品經濟模式，起到了完善生產要素市場，增加市場商品流通量，調整居民消費結構、回籠貨幣的作用。由于

7、堅持推行國有土地有償使用和房屋商品化兩項基本政策，短短的幾年已培育起了我國的房地產市場，使我國的房地產業(yè)迅速從商品經濟向市場經濟轉換。 堅持推行城鎮(zhèn)住房制度的改革，調整住宅建設投資結構，發(fā)揮國家、地方、企業(yè)、個人四個方面的積極性，以解決城鎮(zhèn)居民的住房問題。目前，房地產企業(yè)和個人投資比例已占有多數；在全國范圍內正在大規(guī)模進行現有住房的買賣，商品住宅得到較大發(fā)展。這些改革措施，使城鎮(zhèn)住宅建設資金開始滾動循環(huán)。 我國堅持推行了房地產綜合開發(fā)政策這一社會化大生產的房地產生產方式，各大中城市的住宅綜合開發(fā)率已超過 50，山東的煙臺市、濟南市的住宅 綜合開發(fā)率達到 gO以上。這一政策有力地促進了城鎮(zhèn)住宅建

8、設的迅速發(fā)展，使城鎮(zhèn)人均居住面積由1979年的36m2，迅速提高到8m2以上。有了這一基礎，在 1996年 6月聯合國第二次人類居住區(qū)大會上，我國向世界承諾，到2000年每戶一套人均居住面積達9曠。房地產的綜合開發(fā)，大大改善了投資環(huán)境和居住生活環(huán)境，城市面貌發(fā)生了很大的改觀。 我國正在積極培育房地產市場體系，引導房地產巨額財富進入市場，搞活流通，積極發(fā)展房地產咨詢、信息、估價、保險、金融、代理和中介服務等房地產綜合服務體系?，F在，一個包括土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、租賃，房地產抵押等各種經濟活動在內的房地產市場體系正在逐步形成。 雖然我國的房地產業(yè)有了迅速的發(fā)展，取得了很大的成就，但它仍然

9、是一個新興的產業(yè)，還處于產業(yè)發(fā)展的初級階段，有很多問題有待解決，特別是房地產業(yè)的管理機構和法規(guī)不夠健全，房地產市場還很不發(fā)育等，必須隨著改革的深入，逐步加以解決。第二節(jié)房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用 我國的經濟建設出現了迅速發(fā)展的大好局面。廣州和珠江三角州等經濟發(fā)達的地區(qū)的實踐證明，經濟建設的高潮來臨時，最先的投資熱點總是房地產?？梢姡康禺a業(yè)在國民經濟中具有重要的地位和作用。因此，加快發(fā)展房地產業(yè)，對推動經濟發(fā)展具有重要意義。 首先，發(fā)展房地產業(yè)能夠促進經濟體制的深化改革和對外開放。經濟體制改革的一項重要內容是積極發(fā)展市場經濟、培育生產要素市場。房地產市場搞活了，則會增強整個生產要素市場的

10、活力，促進市場經濟的發(fā)展。據估計，92年至2000年，全國需要開發(fā)和再開發(fā)大量各類建設用地，需要新建30多億平方米的城鎮(zhèn)房屋，；改造近30億平方米的城鎮(zhèn)現有房屋， 另外還需要大量城市基礎設施的配套建設，、這些建設的總投資得以萬億元計。如此巨大的投入，一旦形成投入產出的良性循環(huán)，就會對經濟發(fā)展產生重要的影響。 沿海對外開放的進程表明，封閉房地產市場是不可能的，沿海城市在引進外資中已反映出一種趨勢，即外商熱衷于投資房地產。因此，房地產業(yè)是對外開放中的一個有吸引力的領域。與此同時，為要擴大對外開放，吸引外資搞工業(yè)和高科技項目，很重要的是改善投資環(huán)境，房地產市場必須為之提供必要的生產經營和生活的場所。

11、 其次。房地產業(yè)的發(fā)展，能夠帶動相關產業(yè)的發(fā)展。房地產商品的生產、流通和交換，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質生產部門緊密相關，并直接影響著電器。家具、裝飾產品以及金融業(yè)、旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。國外經濟學家的分析認為，房地產商品的 銷售額每增加100元錢，可帶動其他商品銷售額相應增加134元。因此，從某種意義上講，在我國，房地產業(yè)將在相當長的歷史階段內發(fā)揮帶動作用。 第三，房地產業(yè)的發(fā)展，能夠促進產業(yè)績構和治喪統(tǒng)問的調鰲。調罡廣業(yè)務倒，反腐第三產業(yè)，是我國加快現代化建設的一個重要對策。在發(fā)達國家，第三產業(yè)的生產總值和就業(yè)人數都占 cd左右，我國目前只

12、占國民生產總值的 30，。從業(yè)人數的 20左右。作為第三產業(yè)中的重要組成部分的房地產業(yè)的振興，不僅可以加大第三產業(yè)在國民經濟中的比重，而且可以帶動第三產業(yè)中其他部分的發(fā)展，從而促進我國產業(yè)結構的合理化。 隨著人民生活的不斷改善，收入的增加，土地的有償使用和房屋商品化，將會進一步促使商品房屋逐漸成為居民消費的主導商品3吸引和鼓勵個人一部分資金用于購房，有貧于消費結構的調整。近兩年來，各大中城市紛紛出臺的購房條例，是引導居民調整消費結構的重要舉措。 第四，為國家財政收入開辟了重要來源，利于解決城市建設資金的短缺。在我國一貫地產業(yè)的發(fā)展已為國家財政收入開辟了重要的來源，它的綜合收益直接影響國家的經濟

13、古萊發(fā)展。1991年全國包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、房產交易的契稅以及房地產開發(fā)放業(yè)納稅就達91億元。深圳市近幾年房地產開發(fā)企業(yè)的稅收超過市年財政收入的10，加上國有土地使用權有償出讓的收入，占深圳市財政收入的1418。 長期以來，城市建設資金不足；城市面貌改觀速度很慢，跟不上經濟和社會發(fā)展的需要。這幾年房地產業(yè)發(fā)展的經驗和實踐表明，城市建設的資金源泉就在城市房地產這個“金飯碗”之中。道理十分簡明，即城市基礎設施建設就是城市土地開發(fā)的成本投入，理應從土地級差收益中得以回收。搞好各項配套設施，環(huán)境的進一步改善，房地產價格就會上揚，房地產經營的收入可以用來搞城市建設，這樣就會形成資金投入產出的良性

14、循環(huán)。這一十分寶貴的實踐經驗，在全國推廣后，幾年內各大中小城鎮(zhèn)都發(fā)生了巨大的變化。第三節(jié)房地產開發(fā)建設規(guī)劃與設計 房地產開發(fā)的依據是城鎮(zhèn)規(guī)劃。開發(fā)建設的具體方案是房地產開發(fā)項目的規(guī)劃，規(guī)劃設計對項目建設起著主導作用。 一、城鎮(zhèn)規(guī)劃與房地產開發(fā)建設的關系 城鎮(zhèn)規(guī)劃是城鎮(zhèn)建設和發(fā)展的戰(zhàn)略部署，像南京的城市規(guī)劃是由國務院批準的。一個城鎮(zhèn)的政府通過城鎮(zhèn)規(guī)劃，指導和控制城鎮(zhèn)土地利用、空間布局，部置各項建設，作為城鎮(zhèn)建設和管理的依據。實踐證明，城鎮(zhèn)規(guī)劃對保證城鎮(zhèn)各項建設事業(yè)有秩序、協調地發(fā)展，使城鎮(zhèn)的發(fā)展建設獲得良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益具有十分重要的作用。 每一個城鎮(zhèn)由于情況不同，規(guī)劃的內容是應

15、該有所不同的。新建城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)擴建不同，重工業(yè)城鎮(zhèn)和花園式海濱城鎮(zhèn)不同。城鎮(zhèn)規(guī)劃要體現綜合性、地方性、政策性、法規(guī)性的特點；要建立社會主義市場經濟的基本觀點即開放的觀點、綜合的觀點、發(fā)展的觀點、效益的觀點。 城鎮(zhèn)規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。為了保證城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制和實施，要進行行政的、經濟的和法律的各種手段的活動，一要實施城鎮(zhèn)規(guī)劃管理，這是一項重要的政府職能和行政管理工作。城市管理包括了建設用地的規(guī)劃管理，建筑工程的規(guī)劃管理，管線工程的規(guī)劃管理，道路、橋梁工程的規(guī)劃管理，規(guī)劃管理的監(jiān)督、檢查。 進行房地產開發(fā)建設，必須熟悉所在城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內容，符合規(guī)劃管理部門的有關法規(guī)、實施細則，順應規(guī)劃，合

16、理建設。 二、房地產開發(fā)項目規(guī)劃與設計 高水平的規(guī)劃和設計是房地產開發(fā)項目獲得成功的首要因素。房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計及其管理，是技術性較強的一項工作。規(guī)劃設計的主要內容包括總體規(guī)劃設計、建筑設計、工藝設計、專業(yè)設計及概（預）算等。 l總體規(guī)劃設計 總體規(guī)劃投計是根據建設單位的功能要求和當地規(guī)劃部門的專門要求，規(guī)劃設計建筑物的總體布局，進行空間處理丁建筑方案設計，解決好外部環(huán)境協調的問題。要求形成的主要設計文件包括：區(qū)域位置圖、總平面布置圖、豎向設計圖、主要技術經濟指標。工程量估算以及鳥瞰圖、透視圖等，并提出進一步的建筑設計要求。 2建筑設計 根據批準的總體規(guī)劃設計，確定建筑平面布置、層數、層

17、高，以及為達到室內參數要求和其他環(huán)境要求所采取的技術措施。 3工藝設計 工藝設計一般為工業(yè)項目的要求，部分公共建筑（如酒店）也有相應的要求。工藝設計要依據總體規(guī)劃設計和當地環(huán)保、衛(wèi)生、勞動。消防等部門對三廢治理、工業(yè)衛(wèi)生、消防安全、勞動保護的具體要求，對設計方案具體化。要形成諸如主要設備清單、輔助設施布局、以及對各專業(yè)設計的要求和資料等文件O 4專業(yè)設計 專業(yè)設計是根據批準的建筑設計所確定的要求，進行各項專業(yè)方面的設計。專業(yè)設計包括： （1）結構設計 根據自然條件、功能的要求、等級要求和施工環(huán)境確定結構選型，地基處理方案，變形縫的設置，特殊使用要求的結構處理，新結構、新技術、新材料的采用，主要

18、結構材料的選用等。 （2）室內設計 主要為室內裝修設計。包括各功能單元的天棚、墻面、地面的做法，材料及其質量要求，室內固定和移動家具的布置和做法。 （3）給水排水工程設計。 依據項目對水量、水質、水壓、消防的要求進行室內給水設計，根據項目生活、生產污水及雨水排放量對室外排水、污水處理進行綜合設計。 （4）電氣工程設計 對電力照明、電力、供電、自動控制、自動調節(jié)以及建筑物防雷保護進行設計，確定是否需要變電所等。 （5）電訊工程 對電話、通訊、廣播、電視、火警、信號等進行設計。 （6）采暖通風計 對工程采暖、通風、除塵、空調、制冷等進行設計。 （7）動力設計 主要是對鍋爐房、壓縮空氣站、室內外動力

19、管道等進行設計。 5；概（預）算 上述各項設計文件均屬設計技術文件。設計完成后要編制設計經濟文件，即概（預）算。概算是在初步設計階段進行，預算是在施工圖設計階段進行。概算確定投資，預算確定造價，前者要起控制后者的作用。 房地產業(yè)部門一般不直接進行房地產開發(fā)項目的規(guī)劃與設計工作，而是通過房地產項目規(guī)劃設計管理工作來實施的，通常由房地產開發(fā)公司經營處負責管理。規(guī)劃設計管理工作的程序和內容主要是：調查研究、委托規(guī)劃、委托勘察、內部審議規(guī)劃方案、申報規(guī)劃、委托設計、申報單體方案、申請建筑工程執(zhí)照。以及審圖與技術交底等。 第四節(jié)城市土地有償使用 一、城市土地的含義、所有權與使用權 土地是泛指地球上的一切

20、陸地。土地是人類賴以生存的根本，沒有土地就沒有人類社會。土地屬生產資料，是生產要素之一。土地的含義與國土不同，國土是指一個國家主權范圍內的版圖，一包括領土、領空、領海，具有更廣泛的含義，土地是國土的重要組織部分。 城市土地是指城市區(qū)域中的陸地和水域以及它們之上、下的一定的空間。若從區(qū)域上說，城市土地包括城市市區(qū)的土地、城市規(guī)劃范圍內的土地以及城市行政管轄區(qū)范圍內的土地這三個層次。通常人們所說的城市土地是指前兩個層次。 城市土地根據不同的屬性，可以分為各種不同的類型，如工業(yè)用地，商業(yè)用地，公用事業(yè)用地，、居住甩地，道路用地，綠化用地，軍事用地，郊區(qū)及效縣用地以及空地等。 另外，城市土地還可按其功

21、能性質和使用特點分為生活居住區(qū)、市中心區(qū)、工業(yè)區(qū)?？蒲袇^(qū)、市政公用區(qū)、對外交通區(qū)、衛(wèi)生防護區(qū)、郊區(qū)和綠化地帶等。 土地所有權與我國土地所有制相適應，分為土地所有權和集體土地所有權。城市市區(qū)的土地和城市郊區(qū)的一部分土地（按國家法律規(guī)定屬于國家所有的部分）屬于全民所有，所有權屬于國家。農村和城市郊區(qū)的土地（除法律規(guī)定屬國家所有的以外）屬于集體所有。因此任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。 國有土地可似依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用；國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用；國家為了公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實行征用。 二、城市土地有樓有用使

22、用。 城市土地有償使用的形式，目前一般有征收土地使用稅、土地使用權的出讓、轉讓和抵押等形式。 土地使用稅是國家向城市土地使用者按期征收的稅金。土地使用稅按土地等級和用途分別制訂收費標準，并按占有土地面積的數量計征。 土地使用權的出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限。用途和城市規(guī)劃要求等條件，將城市土地使用權讓與土地使用者并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。；出讓交易的雙方是國家和企事業(yè)單位。土地使用權出讓的方式一般有協議。招標、拍賣三種形式。 土地使用權轉讓是指土地使用者根據國家的規(guī)定，在規(guī)定的使用年限內。在履行原合同義務的前提下，將土地使用權有償轉讓給其他使用者的行為，它

23、包括出售、交換和贈與。轉讓雙方都是獨立的經濟實體J轉讓的關系是互通有無、互為交換的商品經濟關系。 土地使用權抵押，是指以土地使用權作為抵押物的一種抵押方式。土地使用權既可用于信貸抵押，。也可用于債務抵押。土地使用權的抵押并不是壞事，相反，對解決建設投資不足和推動房地產業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。 土地使用權出讓有多種方式，通過協商確定受讓人和出讓金的方式為土地使用權協議出讓；通過招標選擇出讓人和收取出讓金的謂土地使用權的招標出讓S由出讓人公告拍賣書，具有一定資信條件的單位和個人以舉牌應價的方式謂土地使用權的拍賣出讓。 規(guī)定土地使用權出讓年限是我國實行國有土地有償使用的重要特點之一，它從時間觀念

24、上明確了土地使用者只是購買了一定期限的土地使用權，而土地的最終業(yè)權屬于國家。這是與土地私有制下的土地買賣的重要區(qū)別。關于出讓年限，各地都有相應的辦法，如上海土地使用權出讓的最高年限為：娛樂用地20年，工業(yè)用地40年，公寓、科教文衛(wèi)用地50年等。土地使用期限屆滿，地塊的土地使用權由政府收回，地塊上的建筑物和其它附著物同時無償收回（這是在簽訂出讓合同時事先規(guī)定的）。對土地使用者來說，土地使用期屆滿時，可提出繼續(xù)使用的要求并辦理相應的手續(xù)。 第五節(jié)房屋商品化與房地產市場 一、房屋商品化 土地有償使用、房屋商品化以及城鎮(zhèn)住房制度改革，是我國房地產業(yè)賴以發(fā)展的三大政策支柱。土地有償使用為房地產業(yè)的發(fā)展提

25、供了最基本和最重要的保證，房屋商品化使房地產業(yè)的發(fā)展真正走上社會主義市場經濟的軌道，住房制度改革則是房地產業(yè)發(fā)展的重要契機和強大的推動力。 房屋商品主要是指作為房地產開發(fā)建設經營過程的產品。商品有兩個內在的經濟屬性；必須是勞動產品，必須用于交換，兩者不可缺一。房屋的經濟屬性主要是說明房屋是商品呢，還是一種福利品，或者兩者兼而有之。我國長期實行計劃經濟，在這種經濟體制下，房屋雖然是勞動產品，但是難以流通交換， 尤其是城市住宅由國家投資建造。國家又實行低工資政策，因而以低租金實物分配給職工。城市住宅非商品化了。因此，房屋商品化，首先要恢復房屋的商品屬性。房屋商品化同時也是指實現房屋商品屬性的過程，

26、即房屋的開發(fā)建設、經營服務等必須在商品經濟的軌道上運行。這個過程的根本依據和直接前提為房屋是商品。 房屋的商品屬性是房屋本身的經濟屬性，它有下列多方面的表現形式：房屋是勞動產品，具有使用價值和價值，其最終的實現應該通過市場交易活動；房屋的市場交易方式包括買賣、租賃、抵押等，這些交換活動必須遵循價值規(guī)律法則。房屋的開發(fā)建設、經營管理活動，都是商品經濟活動，通過流通才能得到補償和合理的利潤，實現房屋資金投入、產出的良性循環(huán)；房屋的分配和消費，應當實行“商品一貨幣”法則，人們獲得房屋商品數量和質量的基本手段，應當 是他們的購買能力，當然對住宅這類商品其分配還要遵循社會公平原則和經濟效益原則；房屋商品

27、的生產經營要接受市場機制的調節(jié)作用，其發(fā)展要與國民經濟發(fā)展的總水平相適應等。 房屋作為商品進入市場流通，其價值和價格是核心問題，一實現房屋商品化首要的也是正確和合理地決定房屋價格。房屋價格組成分為兩大類，一類是房屋的出租價格（房租）組成。另一類為房屋的銷售價格構成；房租是分期出售房屋使用權的價格，是房屋的租用價格。制定房租標準時，必須根據價值規(guī)律，以房屋的價值為基礎。公房與私房租金的理論構成應當是一致的，它包括房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅、保險費、利潤。土地使用稅等八個因素組成、此外，實際房租還要受到房屋層次、朝向及供求關系、地段等因素的影響。 房屋售價和房屋租金在本質上是一致

28、的，都是房屋商品價值的貨幣表現但有一些區(qū)別，一是房屋投資回收的速度不同，。出售的價值是在交換中一次實現的，投資的回收快于出租；二是房屋售價和房屋租金的構成因素不同，房屋售價即是房屋的全部造價，包括營造過程中的資本投資和其它資本成本。目前，我國商品房售價的組成包括生產成本（土地征用費、拆遷安置費、勘察設計及前期工程費、房屋建筑安裝工程費、基礎設施建設費。非營業(yè)性配套公共建筑建設費、管理費、貸款利息等）、計劃利潤（指銷售收入扣除全部銷售成本，并繳納稅金之后的凈利潤）、稅金、差價（住宅樓層、朝向和地段的）等。 二、房地為南場 市場）是商品經濟的運行基礎。市場包含兩部分內容，一是商品買賣的場所；二是一

29、定地區(qū)內各種商品或某種商品的供給和有支付能力的需求之間的關系。市場是流通中各種交換關系的總和。 房地產市場是整個社會房地產交易關系的總和，屬于房地產業(yè)運行過程的流通環(huán)節(jié)。房地產市場是實現房地產商品價值的條件，只有形成房地產市場，才能使數以萬億計的房地產財富進入流通領域，形成投入產出的良性循環(huán)，并不斷增殖，使房地產業(yè)真正成為國民經濟的支柱行業(yè)。房地產市場的發(fā)育程度取決于房地產交易行為的頻繁性及其活躍性，因此必須用擴大房地產商品供應來有效地刺激需求。房地產市場的建立、開放和發(fā)展將使房地產業(yè)及一切相關產業(yè)獲得一系列的推進契機和發(fā)展前景。 房地產市場有一個較完整的體系，可以根據各種不同的標準對其進行分

30、解。根據房地產的交換層次，房地產市場可分為三級市場體系： 一級市場國家壟斷的土地使用權的出讓市場； 二級市場開發(fā)經營者與消費者的交易市場； 三級市場消費使用者之間的交易市場。 根據房地產交換性質和方式，房地產市場可分為交易性市場、支持性市場和約束性市場系統(tǒng)等。“交易系統(tǒng)是房地產市場的主體，包括供應系統(tǒng)、需求系統(tǒng)和媒介系統(tǒng)（交易所、中間商。經紀人等）。支持系統(tǒng)是由支持和服務于房地產市場的機構和企業(yè)組成，包括銀行信貸。房地產評估、法律服務和維修服務。，所謂約束系統(tǒng)則是對房地產市場行為進行必要的約束，要有計劃和規(guī)劃，利于環(huán)境保護，服從稅收管理及工商行政管理。 合理的價格體系和稅收制度、系統(tǒng)的金融業(yè)務

31、和完善的法規(guī)體系等，是我國房地產市場完善的必要條件。 房地產市場管理是引導房地產市場健康發(fā)展的重要保證。因此通過設立房地產市場管理機構實施市場管理十分必要。管理者要運用行政、法律和經濟的手段，對房地產市場經營活動進行計劃、組織、控制、指揮、協調工作。 第六節(jié)房地產經營 現代經營一般指企業(yè)按社會主義經濟規(guī)律和價值規(guī)律所進行的有預測、有目的的經濟活動。經營也是指經濟活動中心的統(tǒng)籌規(guī)劃和經營決策，包括確定經濟活動的目標、計劃方針和實現目標的戰(zhàn)略、策略、經營時機等方面的問題。 房地產經營有狹義和廣義的經營之分。狹義的房地產經營是指房地產業(yè)流通環(huán)節(jié)的業(yè)務，主要是通過城市土地的出讓、轉讓和房屋的出售、出租

32、等，把房地產的所有權或使用權轉移給用戶；廣義的房地產經營是指房地產經營者對房屋的投資、開發(fā)、建造、買賣。租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權的出讓、轉讓等經濟活動。在這里，房地產經營者可以是房地產開發(fā)、經營、管理公司，也可以是非房地產公司但涉足房地產業(yè)務的單位和個人。在此按廣義的概念對房地產經營的主要業(yè)務作一簡要的介紹。 1土地使用權的經營 房地產經營包括房產經營和地產經營。在我國，地產經營是指土地使用權的經營，包占括土地使用權的出讓、轉讓、抵押等經營活動。其目的是有計劃、有步驟地開發(fā)城鎮(zhèn)土豆地，積累建設資金組織好城市土地流通和合理利用促講城市律設和發(fā)展。琶 2房地產買賣和租賃 房地產買賣

33、和租賃是房地產經營經濟活動中的最主要形式。房地產的買賣是指房屋所有權的買賣和土地使用權的買賣；房地產的租賃是房地產出售的另一種形式，即房地產的分期出售。房地產是不動產，它的流通方式并不是像其它商品那樣從生產地點運到消費地點來實現，房地產的生產與消費在同一地點，所謂買賣只是轉移所有權和使用權。 3房地產抵押與保險 房地產抵押是指單位和個人以一定量的房地產為如期償還借款的保證物，向銀行或其它信貸機構作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要交納抵押品的保管費用。如果到期無力歸還貸款，則銀行或其它貸款機構有權處理作抵押的地產，處理所得款項必須首先用于歸還貸款。 房地產保險有三個方面的

34、業(yè)務，即保險機構為房地產產權人力呼里的財產保險；為提供作為抵押的房地產辦理的抵押保險；為房地產金融機構發(fā)放的抵押貸款辦理的貸款保險。后兩種俗稱經濟擔保。 4房地產信托 信托是財產的所有人為自己或第三者的利益，將其產權轉移給別人，而由別人承允按財產所有人意旨，代理管理處置該項財產。轉移的財產稱為信托財產。信托關系的成立一般有三種人員，一是轉移財產的人或委托辦理事務的人稱為委托人，二是承允代為管理處置財產的人稱為受托人或信托人，三是接受信托財產的利益者稱為受益人。 房地產信托是指貨幣所有者或房地產產權人，委托從事信托業(yè)務的房地產經營管理的專業(yè)組織代理購、建、售、經營、管理房地產的行為。這種委托要訂

35、立委托或信托合同，并支付報酬。房地產信托還包括房地產中介服務，即房地產中介機構和個人受房地產交易當事人的委托，以自己的知識、技術、經驗和信息為當事人的房地產轉移活動進行聯系。介紹、安排并提供咨詢服務。 房地產經營還包括物業(yè)管理與房屋維修裝飾。關于物業(yè)管理將在下面幾節(jié)中專門討論。房屋的修繕與裝飾都是房地產業(yè)經營中的重要組成部分。目前，已建房屋的維修裝飾已轉移到新興的物業(yè)管理領域中去了。 第七節(jié)房地產開發(fā)的風險與決策 由于開發(fā)周期長、投入資金大、產品固定性等特點，房地產開發(fā)風險高，在國外被視為是最具風險的行業(yè)之一。豐厚的開發(fā)利潤與企業(yè)虧損、倒閉同時并存，這就要求房地產開發(fā)商把握其鳳險和不確定因素的

36、變化規(guī)律，以降低風險程度，提高房地產開發(fā)的決策科學性。 1，房地產開發(fā)的風險 房地產開發(fā)包括了獲取土地、建造房屋和經營房產三個階段。第一階段獲取土地通常是開發(fā)商資本投入的第一筆主要費用。第二階段包括單體或群體建筑物的建造，主要不確定性因素是建筑物的建設成本和工期，建設成本為資本投入的第二筆主要費用。第三階段房產經營中主要不確定因素是租金和投資效益。任何一個不確定性因素都可能出現，這就存在著風險。 房地產開發(fā)是一種動態(tài)過程，許多工程要花費幾年甚至十幾年才能完成。因此，難以準確計算出整個開發(fā)期內的建設費用及收益值。從工程承接至完成之間有不可避免的時滯，消費者愛好的變化、經濟圈中的興衰或銀行利率的變

37、化等也是難以預測的。每當被需求刺激起來的房地產開發(fā)開始疲軟時，新的房地產需求熱潮又會隨之而來，具有超需求與低需求的周期性特點。因此，時間因素是房地產開發(fā)中不確定性的基本因素之一。 主要的可變因素有四個，即短期借貸費用、建設成本租金收入和投資者收益，它們互相影響，對大多數房地開發(fā)計劃的成敗與否產生極大的影響。 2，房地產開發(fā)與經營決策 對不確定性問題的決策，必須依賴于一個有足夠容量信息庫的支持。在決策前必須運用科學的理論和方法。系統(tǒng)地分析主客觀條件，提出多種策略及方案，從中選擇最優(yōu)者，從而確定經營管理的目標及實現目標的策略和方案。 開發(fā)商的決策大體上分為經營決策和管理決策。經營決策是戰(zhàn)略性的，具

38、有極大的隨機性，因而多屬于風險型決策和非肯定型決策。風險型決策要求決策人在兩個以上的行動方案中選擇，達到如效益最大或損失最小的目標。管理決策是對各項管理業(yè)務所作的帶有戰(zhàn)術性的決策。已有一套常規(guī)的處理方式和決策方法，因而多屬于確定型決策。作為確定型決策是在若干已知的自然狀況下選擇最優(yōu)方案，決策者不擔任何風險。 正確的決策，既要求盡可能運用科學的定量分析方法，又要求決策者憑借豐富的經驗和企業(yè)家的膽略作出判斷。第八節(jié)物業(yè)管理在我國的產生和發(fā)展 隨著我國經濟體制改革的深入發(fā)展。特別是城鎮(zhèn)土地有償使用和住房商品化改革目標的提出和實施，房地產業(yè)迅速崛起，已成為一個獨立的行業(yè)，1992年全國全年完成房地產開

39、發(fā)投資732億元，開發(fā)公司發(fā)展到豆2萬多家，施工商品房1897億mZ，在國民經濟和社會發(fā)展中起著重要的作用。然而，在房地產綜合開發(fā)過程中，各地普遍存在著“重建設、輕管理”的傾向，房屋管理本身面臨著重重矛盾：法規(guī)欠缺、制度不全；經費不足，手段落后；力量薄弱、素質不高。只管出售或交付使用、不問售后服務的短期行為，使住宅的維修和使用矛盾迭起，住戶投訴日益增多。隨之出現了“誰出售、誰管理”的政策。在一定程度上有利于扭轉重開發(fā)、輕管理”的傾向。后又提出了“誰開發(fā)，誰組織管理”，即房地產開發(fā)企業(yè)可以自己管，也可以委托他人管，于是物業(yè)管理應運而生。 1981年3且ic日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳

40、市物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理上已邁出了第一步。 物業(yè)管理是我國房地產業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物，在借鑒了國外的先進經驗后，已成為新興的。行之有效的房屋管理模式。物業(yè)管理具有以下優(yōu)點了專業(yè)化管理體制有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度；（2）有償服務、多種經營的經營機制有利于解決經費，減輕政府負擔3）一家管理的模式有利于各項管理措施的配合與實施；（4）擺脫小生產者的分散管理方式，有利于向社會化、科學化、制度化、現代化管理方式轉換。 在我國，深圳和廣州市的物業(yè)管理起到了示范作用。1993年6月30日深圳市物業(yè)管理協會正式成立，表明我國的物業(yè)管理已進入了一個新階段。目前在深圳，從事物業(yè)

41、管理的專業(yè)公司和專業(yè)部門總數已逾百家，員工已超過萬人，形成了一個新的行業(yè)。隨著我國房地產業(yè)的進一步發(fā)展、住房制度改革的深入以及各級政府對城市管理的進一步重視，將為物業(yè)管理這一新鮮事物創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。產權多元化、管理專業(yè)化，服務社會化、監(jiān)督民主化物業(yè)管理的發(fā)展前景是非常美好的。 第九節(jié)物業(yè)管理的性質、類型和內容 經過幾十年的探索，人們對物業(yè)、物業(yè)管理的含義的理解越來越明確。所謂物業(yè)，是指各類有價值和使用價值的房屋、附屬設施以及相關的場地，可以是整個小區(qū)的、也可以是單體的房屋，包括多層與高層住宅樓、綜合大樓、寫字樓。商業(yè)大廈、旅游賓館、標準工業(yè)廠房、倉庫等。 所謂物業(yè)管理，即是指物業(yè)管理經

42、營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，；以經濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。這里涉及到的物業(yè)管理經營人是指從事物業(yè)管理的企業(yè)或組織，它的資格應當經過城市房地產主觀部門的審查批準。所謂物業(yè)所有人，是指房屋所有權人，而附屬設施、相關場地的所有人，原則上講應該是國家，一般把相應的專業(yè)主管部門作為國家所有權人的代表行使管理權。 物業(yè)管理是一種服務性行業(yè)，屬于第三產業(yè)。物業(yè)管理是隨著房地產綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產物，它作為房地產商品的消費環(huán)節(jié)，

43、是在房地產開發(fā)經營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性的經營服務方式。物業(yè)管理將分散的社會分工，如清潔。保安、水電、綠化等匯集起來統(tǒng)一辦理。每個產權人或租住人只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家，不必分別面對各個不同部門，就能將所有關于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥。當然，物業(yè)管理公司可將各種專業(yè)管理以經濟合同方式交予各類專業(yè)經營服務企業(yè)（如專業(yè)清潔公司、專業(yè)綠化企業(yè)、專業(yè)工程維修企業(yè)、專業(yè)保安公司等）。 物業(yè)管理的性質主要是“服務性”的，寓管理、經營于服務之中。其經營方針應該是“保本微利。服務社會”，不以牟取高額利潤為目的；其經營對象是物業(yè)，其服務對象是物業(yè)產權人和物業(yè)使用人（含租住戶）. 物業(yè)管理

44、大體上可以分為委托服務型和租賃經營型兩種類型。 委托服務型物業(yè)管理是房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建成的房屋經一次性?；厥胀顿Y和利潤后，委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋進行日常的管理，完善其售后服務。這里所說的“委托”，有兩類：一是由開發(fā)企業(yè)委托自己組建的物業(yè)公司對所出售的房屋進行管理，一些大型房地產開發(fā)公司多采用這種型式；二是委托眼務型物業(yè)管理，由開發(fā)商通過招標方式委托給物業(yè)管理公司，這是今后物業(yè)管理發(fā)展的方向。1992年10月在北京開業(yè)的“，冶信物業(yè)管理有限公司”，是由中信房地產公司與，冶高物業(yè)香港有限公司、香港中國食品推廣有限公司合營的企業(yè)，這是一家總部設在首都的第一個合資專業(yè)物業(yè)管理公司，目前已接管了北京

45、的“京城大廈”、天津的“國際大廈”和深圳的“天安國際大廈”等多座優(yōu)質物業(yè)， 正向跨地域面向海內外擴大業(yè)務。由此可見，委托服務型物業(yè)公司只有經營管理權，而無產權。此類型物業(yè)管理企業(yè)為謀求比較好的經濟效益，可同時管理多幢房屋以至整個住宅小區(qū)，也可以跨地區(qū)、面向海內外。 租賃經營物業(yè)管理是房地產開發(fā)企業(yè)建成房屋后并不出售，而交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)或為該房屋專門組建從事租賃經營的物業(yè)管理企業(yè)，通過租金回收投資。因此，此類物業(yè)管理企業(yè)不僅擁有經管理權，而且擁有產權；不僅具有維護性管理的職能，而且更主要的職能是對所管物業(yè)的出租經營，實質上是房地產開發(fā)的延續(xù)。這種類型的物業(yè)管理，除了通過經營回收投資和獲得長

46、期的、穩(wěn)定的利潤外，還要根據市場的需要適時作出更新，如室內重裝修、空間的重新分隔等，并改善和完善如電信、樓層交通等使用條件。從而提高檔次和適應性。調整租金，從中獲得更豐厚的利潤。該類物業(yè)管理企業(yè)的主要對象一般是以商業(yè)大廈、綜合大樓、寫字樓等為主。 物業(yè)管理的范圍相當廣泛，服務項目多元化，其內容主要有：日常維修養(yǎng)護；治安保衛(wèi)；清掃保潔，；消防安全；。日常小修、急修項目或工程；籌備大中工程的招標事宜、簽批委托合同并監(jiān)督實施；征收管理費及其它費用，負責保管和使用管理基金；編制預算并定期公布收支帳目；就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業(yè)部門交涉；確保業(yè)主和居民遵守房屋管理規(guī)則、政府租地契約和公共契

47、約所規(guī)定的條款，并約束居民在使用公用地方和公用設施方面的行為；處理居民的投訴，調解居民之間的糾紛與爭執(zhí)。 第十節(jié)物業(yè)管理機構及資金的籌集 一、物業(yè)管理機構設置 一幢高層或高層群、住宅小區(qū)，在未竣工交付使用前，就應落實物業(yè)管理單位。物業(yè)管理公司機構一般有兩種形式： 第一種是實體性的物業(yè)管理公司，內部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層。管理層由經營頭腦的人員組成，作業(yè)層由與服務內容相關的操作人員組成。 第二種形式僅由精干的管理人員組成的物業(yè)管理公司，沒有作業(yè)層。這類公司是通過合同形式與社會上各類專業(yè)操作隊伍形成松散型的聯體，需要時以合同方式招之即來。這種形式將隨著社會化服務發(fā)展到一定程度才能實現，目前

48、多數屬于第一種形式。 物業(yè)管理公司是具有獨立法人地位的經濟實體，應按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一管理，綜合服務”，“取之于民，用之于民”，“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，“自我運轉，自我發(fā)展，自我完善”的社會效益型企業(yè)。根據物業(yè)管理公司的職能和特點，公司一般應設置經理室，下設辦公室、財務部、管理部、工程部、服務部，必要時設監(jiān)察和產業(yè)產籍管理部門?！?在香港，私人房屋業(yè)主直接或間接參與所屬異產毗鄰物業(yè)管理的組織，主要有業(yè)主立案法團、業(yè)主委員會和互助委員會三種組織形式。業(yè)主立案法團是高層樓宇各業(yè)主按港府規(guī)定條例成立的法人團體，目的在于各業(yè)共同訂立公約，使各自的產權得到法律保護，各業(yè)主都

49、能得益。法團可以決定是否聘用專業(yè)人員管理。 業(yè)主委員會是依據大廈的公約而產生的業(yè)主組織，它無需向政府登記，主要功能是監(jiān)督管理公司的運作提供意見?；ブ瘑T會是志愿組織。一座大廈只要五分之一以上的住戶贊成即可成立，其目標主要是使各住戶 發(fā)揚睦鄰精神，互相幫助，提高責任感以及改善大廈的治安、居住環(huán)境和管理效果。香港私人樓宇管理較好，主要原因之一是各業(yè)主直接參與了樓宇的管理。借監(jiān)香港的經驗，國內各小區(qū)或大廈也可以成立業(yè)主自己的組織業(yè)主委員會，以鼓勵業(yè)主更多地參與管理。 二、管理資全的紀案與使用 資金問題是物業(yè)管理公司面臨的最大問題之一，也是公司正常運行的基本保證。管理經費的籌集主要來源于以下幾個方面及

50、管理費 管理費的收費標準是根據各類不同的樓宇，分低層或高層。商用或住宅、廠房或寫字樓、國內業(yè)主或國外業(yè)主、有無電梯等不同用途和檔次制訂。一般多層公寓按單元收費，高層及高級別墅、廠房、寫字樓、綜合樓則按建筑面積收費。 管理費是按管理工作范圍確定使用范圍。管理工作范圍包括樓宇的驗收、移交工作；水電的供給及機電、。消防設備的維修保養(yǎng)；公共環(huán)境衛(wèi)生；治安保衛(wèi)工作；園庭綠化管理；交通車輛管理；業(yè)主投訴處理；到戶抄電表、水表并收繳水電費；派發(fā)住宅區(qū)有關事務通知等；代表業(yè)主、住戶就日常生活中涉及到的公共事務進行聯系和協助解決。由上述管理工作所產生的管理費用范圍有：公司和管理處員工的薪金，福利及各種保險金額；機電設備、消防系統(tǒng)、維修保養(yǎng)費；園度綠化管理費；清掃保潔、治安、公共水電費及辦公用品費等。管理費應以各區(qū)域為獨立核算單位，管理處應定期向業(yè)主（住戶）公布帳目。 2水電管理備用金 業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，還須繳納水電管理備用金。此主要是對配套設施如供水、供 電、機電、電梯、消防等重要設備的更新和突發(fā)事故搶修時所設立的。一搶修大型設備動用 備用金后可如數向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。 3，裝修管理費 業(yè)主（或使用人）都會對房屋進行裝修，在裝修過程中，違反規(guī)定，擅自改變結構。外貌，損壞公共設施、管線及綠化、亂丟垃圾等現象