房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收計算

1、開工.凱賓上院開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收一、取得土地環(huán)節(jié).土地使用稅：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收2011年1月起申報繳納土地使用稅，至完工銷售前每年應(yīng)繳納土地使用稅：24884m2X12/m2=298,608.00元。.印花稅（土地出讓合同A地塊）：24884mX500/而*0.05%=6,221.00元。.契稅1）國有土地使用權(quán)A地塊出讓：24884tfX500/tfX4%=497,680.00元2）拆遷補償、安置費：110,000,000X24884而/40543tfX4%=2,700,720.003）城市建設(shè)配套費：（71465+5906）m?X30/X4%

2、=92,845.20元二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)1、印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。1）甲供材料:購銷金額X0.03%2）建設(shè)工程勘察合同：165,256.10X0.05%=82.63元3）建設(shè)工程設(shè)計合同（華美）：2,875,000X0.05%=1,437.50元4）景觀設(shè)計合同：170,000.00X0.05%=85.00元2.印花稅（建筑安裝工程承包合同按承包金額X萬分之三稅率）：1）營銷中心裝修合同；X0.03%=2）建筑施工合同基坑支護（一期）：1,120,000X0.03%=336元3）建筑

3、施工合同基坑支護（二期）：X0.03%=元4）建筑施工合同土石方工程（一期）：800,000.00X0.03%=240元建筑施工合同土石方工程（二期）5）建安合同（瀘州七建司一期及地下車庫）99,000,000X0.03%=2,970.00元6）自來水管道安裝工程合同：（預(yù)付10萬,一期120萬,二期70萬）（100,000.00+1,200,000.00+700,000.00）X0.03%=600.00元7）其他如供電、燃氣、通訊線路安裝、電視等，均按承包金額X萬分之三稅率3印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人簽訂的借款合同借款金額X0.05%4.財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責任、保證

4、、信用等保險合同:按收取的保險費收入金額X0.1%三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)1營業(yè)稅及附加（銷售不動產(chǎn)）：24,510,750.001）營業(yè)稅:預(yù)售收入*5%:445,650,000.00X5%=22,282,500.002）城建稅附加二營業(yè)稅X5%:22,282,500.00X5%=1,114,125.003）教育費附加二營業(yè)稅X3%：22,282,500.00X3%=668,475.004）地方教育費附加二營業(yè)稅X2%：22,282,500.00X2%=445,650.002土地增值稅（預(yù)交）：土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。1）普通住宅預(yù)征交：普通住宅預(yù)售收入*1.5%:2）

5、非普通住宅預(yù)交：非普通住宅預(yù)售收入*2.5%3）商用房預(yù)交：商用房預(yù)售收入*3.5%3企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）預(yù)交5%：（當期會計利潤+預(yù)售收入*5%-預(yù)交的土地增值稅-應(yīng)繳納營業(yè)稅-城建稅-教育費附加-地方教育費附加）X25%4印花稅：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花1）商品房銷售合同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額X0.05%=2）權(quán)利、許可證照（土地使用證、房產(chǎn)證）：5元/本4）商品購銷合同購銷合同金額X0.03%四、竣工交房環(huán)節(jié)1.企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）：應(yīng)納稅所得額*25%-已預(yù)交企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額應(yīng)納稅所得額X25%-已

6、預(yù)交企業(yè)所得稅2土地增值稅（清算）；土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收.1）扣除項目包括:（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本，費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本，費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）:可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除?？鄢椖拷痤~=建造成本+開發(fā)費用+加計扣除額+有關(guān)稅金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%銷售收入稅額=1.3建造成本+營業(yè)稅金及附加2）計算公式:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目金額增值率=增值額+

7、扣除項目金額應(yīng)納稅款=增值額X稅率一扣除項目金額X速算扣除系數(shù)3）稅率:土地增值稅稅率表級次增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除率150（含）以下30%0250%以上100%（含）40%5%3100%以上200%（含）50%15%4200以上60%35%4）稅收優(yōu)惠:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超項扣除項目金額之和20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。3、房產(chǎn)稅：1）自用房產(chǎn)（含地下車庫）房產(chǎn)稅：（房產(chǎn)原值+地價）X（1-30%）XL2%2）出租（含地下車庫）房產(chǎn)：租金X12%3）地下車庫：俗話說得好：“滴水之恩，當涌泉相報”知恩圖報，是

8、做人的良知；忘恩負義，被人們所不齒。何謂恩情？恩情即施惠人給受惠人的好處，恩惠情誼。恩情言其大，有“養(yǎng)育之恩”、“救命之恩”；恩情言其小，有“滴水之恩”、“幫扶之恩”大恩大德，人們會沒齒不忘，刻骨銘心；小的恩惠，我們同樣會念念不忘，記掛在心。恩情，難以用確切的言辭來表述，只能用心靈去感受，用行動去報答。恩情，就是當你身處困境時，有人愿意幫你的月盼情；恩情，就是當你失意落魄時，有人不離不棄的月盼情；恩情，就是當你遇事有難時，有人無私幫助你的月附情。做人千萬不能忘恩，忘了恩，就負了義；忘了恩，就負了人；忘了恩，就沒有了良心！何謂真情？真情，就是寒冷時的一把火，讓人感覺暖意融融；真情，就是嚴冬里的一

9、輪暖陽，它的光和熱都灑在了你的身上；真情，就是黑暗中的一盞燈，照亮了你前行的方向；真情就是一眼清泉，滋潤著每個人的心田，讓我們精神旺盛，生命茁壯！真情，就是一首動聽的歌曲，它能將你的煩惱馬驅(qū)趕；真情，就是一個燦爛的微笑，它能讓你心花怒放；真情，就是一場及時雨，它能讓你干涸的心靈滋潤舒暢！真情，是無私的奉獻；真情，是真誠的情誼；真情，是純潔的愛心。做人，真情不可少，感恩最重要。一顆感恩的心，人人都需要；有了感恩的心，彼此都溫暖；捧出感恩的心，個個皆歡笑。恩情很貴，真心難得，真情莫傷。傷了真情，就傷了真心，傷了真心，就傷了好人，傷了好人，就落下了悔恨。恩情最怕忘，真情最怕傷！母親的恩情不能忘，生我

10、九死一生，養(yǎng)我含辛茹苦，襁褓中奶我喂我，懷抱中親我寵我，雙手中托我舉我，出門時想我盼我，病痛中，憐我惜我。父母的真情不能傷。自古以來，父母千萬倍的付出，難以換回子女百分之一的回報。父母一生真情付出，他們用心血和汗水滋養(yǎng)我們成長、成熟和成功，誰如果傷害了父母的真心真情，誰將悔恨終生！老師的恩情不可忘，老師的真情不可傷。為人之師，盡心盡力，/三尺講臺，乃育人之天地；看那滿頭銀發(fā)，皆是歲月里積聚。絞盡腦汁，為讓學生們多獲取些知識；千方百計，為的是讓自己問心無愧，良心得到慰藉。朋友的恩情不可忘，朋友的真情不可傷。真正的朋友，總能想你所想，急你所急；真正的朋友，總是雪中為你送炭，風雨中為你遮風擋雨。當你遇有不順時，他總是無私的幫助你，熱情的鼓勵你，真心的支持你，關(guān)鍵時候能