房地產(chǎn)估價報告文獻

1、房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：深國眾聯(lián)評報字（2009第1-20501估價項目名稱：深圳市科技園北區(qū)科豐路2#特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層房地產(chǎn)市場價值評估委 托方：深圳市特發(fā)集團有限公司估價方：深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 估價人員：黃榮真、余偉、王新梅估價作業(yè)日期：2009 03月20日至200彝07M 6日深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估十地房地產(chǎn)估價有限公司公司地址：深圳市深南東路201丹東樂大廈第10g 1008電 話：251323252513227625132267傳 真：25132275郵政編碼：518002二。九年七月六日 比較因素估價對象可比案例A -可比案例B可比案

2、例C交易情況100100100100交易日期100100100100公共20因素道路通達度15151515區(qū)交通便捷度15151515域基礎(chǔ)設(shè)施完電產(chǎn)度 202020環(huán)境優(yōu)劣度20202020產(chǎn)業(yè)聚集度15151515區(qū)域規(guī)劃15151515個 別 因 素小計100100100100使用現(xiàn)狀151515115樓層101210112規(guī)模1010910采光10101010通風(fēng)101010-10自身配套設(shè)施完備程度r 15201820建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量101010110新舊程度1101211112專業(yè)物業(yè)管理及其他10202019小計100119113118主乂畀代.比較案例交易價格（兀/m）5,000

3、4,4095,()00r交易情況修正100/100100/100100，100交易日期修正100/100100/100100，100區(qū)域因素修正100/100100/100100，100個別因素修正100/117100/111100，118綜合修正系數(shù)84%88%85%比準價格（元/m）4,2183,8844,：227權(quán)重0.330.340.33加權(quán)平均值（元/m）4,107建筑面枳（m2）9,345.6438,386,646n估價對象4 5限均已出租，簽定租約的租金及租賃期限不等，本報告以第6層為例，演示用收益法測算的整個評估思路及計算過程。該物業(yè)目前已簽定租約，租賃期限至201年6月30日

4、，租金為26元/褶，出租面積為3,11平方米，空置率為0,根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合物業(yè)特點，確定租期內(nèi)的資本化率為剛租期距估價時點還有22繇，租期內(nèi)租金低于市場租金，根據(jù)合法原則，對物業(yè)的 收益價值租期內(nèi)按照租約進行測算，租期外按照正常市場價值進行測算, 累計相加為估價對象的收益價值。(1確定市場租金我們調(diào)查的市場案例有序 號座落摟層裝修租金備注1臨科苑路廠房10003/7一 1坯4加/1新廠房2科技園中區(qū)廠房11001普力1裝修4加/m2新廠方3科技園(近長城 計算機附近)廠房16001皆棟1通裝修25元/nf舊廠,房根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，該地段工業(yè)廠房租金情況為:25

5、-50/平方米；因物業(yè)位置、樓宇檔次、樓齡長短、裝修情況等的不 同而又差異，不同樓層的租金差異較小。在確定估價對象的市場租金時，我們考慮的因素有：a估價對象位于科技園北區(qū)，臨科豐路，對外交通條件好；b估價對象的剩余使用年限為34.年，收益年限長，利于物業(yè)價值 的提升；c估價對象目前已全部出租，出租收益穩(wěn)定；根據(jù)市場租金情況以及估價對象現(xiàn)狀，結(jié)合我們的估價經(jīng)驗，最終 確定估價對象 相的客觀合理月租金為：35n怦方米。(2癇定市場年純收益遞增比率根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)發(fā)展水平，確定年純收益遞增比率為陰(3癇定市場資本化率我們按一年期貸款利率加上風(fēng)險系數(shù)作為該評估項目的資本化

6、率，按8.0咐算（4癇定市場空置率根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)物業(yè)情況，確 定估價對象空置率為11%（5癇定市場收益年限估價對象的剩余土地使用年限為34.伴，租賃期限還剩22酢， 故租約期外按31.82的收益年限進行計算。（6評估測算結(jié)果經(jīng)評估測算，最終我們確定，估價對象 相的評估單價為3974/ 平方米，評估總值為人民幣12,379,89整（具體計算過程見下表）。估價測算表在舁 廳P項目2009.3.202011.6.302011.7.1-2043.4.18 共計31.82收益年限2.28131.821經(jīng)營收入（萬元）97.68116.88-1.1先3金收入（萬元）97.1

7、9116.44-1.1.1出租回積（m2）3115311-1.1.2 平均月租金（元/m2）26.0035.00-1.1.3 每年租金漲幅2%-11.1.4 空置率0%11%-1.1.5 出租比例100%89)%-1.2才甲金收入蟲個月租金利息收入（萬元）0.500.414-2經(jīng)營支出（萬元）20.7324.83-2.11萼業(yè)稅（租金的5%）4.865.82-2.21攵育附加（營業(yè)稅的 砌0.150.17-2.3寸宜市建設(shè)維護稅曲業(yè)稅的1%）0.050.06-2.4 E口花稅（租金的Q1%0.100.12-2.5 1濟產(chǎn)稅（年租金M2%11.6613.97，-2.61濟屋租賃管理費（租金的2%

8、）1.942.33-2.73隹修管理費（租金的2%）1.942.33-2.86正險費（原建購價的Q1%）（).030.03-12.9 步得稅00-3凈收益（萬兀）159.5792.051,285).274還原利率6.00%-8.00%在舁 廳P項目2009.3.202011.6.302011.7.1-2043.4.18 共計31.825折現(xiàn)年限0.00-2.286各年折現(xiàn)率1.00-0.847凈收益折現(xiàn)值（萬元）159.57-1,078428凈收益累計現(xiàn)值（萬元）1,237.999評估單價（元/m2）3,97410評估總值（元）12,379,892同理可計算估價對象4 51的評估單價和評估總值

9、，估價對象4 5 層目前已簽定租約，租賃期限至201辨1月31日，租金為23元/m出 租面積為6230方米，空置率為0,根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查， 結(jié)合物業(yè)特點，確定租期內(nèi)的資本化率為 泓租期距估彳時點還有Q87 年，具體計算過程見下表:估價測算表二在舁 廳P項目2009.3.202010.1.312010.2.1-2043.4.1 吸計33.2軍收益年限0.87133；.231經(jīng)營收入（萬元）172.44233.77-1.1先3金收入（萬元）171.95232.90-1.1.1出租回積（m2）62306230.64-1.1.2 平均月租金（元加2）23.0035.00-1.1.3 每1

10、租金漲幅2%-1.1.4 空M率0%11%-1.1.5 出可比例100%89%-1.2才平金收入起個月租金利息收入（萬元）0.500.87-2經(jīng)營支出（萬元）36.65419.63-2.11?業(yè)稅（租金的5%）8.6011.65-2.2省攵育附加（營業(yè)稅的3%）0.260.315-2.3沙宜市建設(shè)維護稅（W業(yè)稅的1%）0.090.12?-2.4 E口花稅（租金的01%0.17023-2.5 1苧產(chǎn)稅（年租金X2%20.6327.9,5-2.6 1苧屋租賃管理費（租金的2%）3.444.656-2.7 ”主修管理費（租金的2%）3.444.6)6-2.8七住險費（原建購價的01%）（).030.

11、03-在舁 廳P項目2009.3.202010.1.312010.2.1-2043.4.1 吸計33.2軍2.9萬得稅00-3凈收益（萬兀）111.87184.14 2,609.714還原利率6.00%-8.00%5折現(xiàn)年限0.00-0.876各年折現(xiàn)率1.00-0.947凈收益折現(xiàn)值（萬元）111.87-2,440.708凈收益累計現(xiàn)值（萬元）2,552.579評估單價（元加2）4,09710平估總值（元）25,525,681據(jù)測算表一、表二，估價對象4 5費的評估總值合計為37,905,573 元。m根據(jù)估價對象的具體情況，我們分別采用了市場比較法、收益法 對委估對象進行了價格評估，通過對

12、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的了解和項目所在 區(qū)域環(huán)境的進一步分析，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，認為兩種評估方法雖 有一定差距，但均趨于客觀合理，故以兩者的簡單算術(shù)平均數(shù)來確定估 價對象的最終評估結(jié)果。即評估總值=（38,386,646+37,905田73= 38,146,1（取整至佰位）；評估單價=38,146，的09,345.64方米= 4,081元/平方米（七卜應(yīng)補地價估價對象為非市場商品房，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)補交地價。根據(jù)深圳市有關(guān)規(guī) 定，應(yīng)補地價測算公式為：應(yīng)補地價=（市場公告地價-已繳地價）冰期修正系數(shù)市場地價：市場地價采用基準地價進行修正法求取。計算依據(jù)：深圳市規(guī)劃國土資源和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的深圳市 200笄

13、度公告 基準地價和關(guān)于地價測算工作的通知深國房（2004騁。技術(shù)指標：估價對象所屬宗地為工業(yè)用地，建筑面積為 68,4502m所屬宗地面 積為31,112.6,容積為22法定土地使用年限為50年，已使用15.9 年，剩余34.仟?；鶞实貎r：根據(jù)深圳市規(guī)劃國土資源和房地產(chǎn)管理局 200笄4月25日發(fā)布的 深圳市基準地價，估價對象所屬宗地位置的工業(yè)用地基準地價（樓面地 價）為64g/平方米。修正系數(shù)：用地類型修正系數(shù)為14 1.3容積率修正系數(shù)為0.9年期修正系數(shù)為Q778市場公告地價差準地價海地類型修正瘠積率修正建筑面積 詳細測算見下表：項目比例數(shù)量i走準地價用地類型 修正系數(shù)容積率修 正系數(shù)修

14、正后公 告地價總地價T305-19用地面積31,112.60容積率2.20息建筑面積：68450.00q、倉庫63.48%413,450.006491.0000790058425,379,145科研、檢測27.76%19,000.006491.0000.90058411,097,900辦公8.77%6000.006,191.30C0.9007594,555,98(廠合計100.00% 68,450.0059941,0331,025已交地價：根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同書（編號），確認估價對象已交地價款 為人民幣63,11,913,應(yīng)補地價：應(yīng)補地價=（市場公告地價-已繳地價）冰期修正系數(shù)=41,033,0256,311,910）778 乂=27,013,027估價對象所屬宗地總建筑面積為68,450方米的應(yīng)補地價為27,013,027應(yīng)補樓面地價為39撫/平方米，估價對象建筑面積為 9,270方米，故估價對象應(yīng)補地價為39比/平方米 泡345.64方米 =3,688，傷2（八）、估價結(jié)果委托估價房地產(chǎn)為深圳市科技園北區(qū)科豐路2號特發(fā)信息工業(yè)大廈4 5 猖房地產(chǎn)市場價值評估，建筑面積合計為 9,345.64方米，該 房地產(chǎn)在估價時點的評估結(jié)果如下：評估總值：人民幣38,146,150大寫金額：人民