房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告文獻(xiàn)

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2009第1-20501估價(jià)項(xiàng)目名稱：深圳市科技園北區(qū)科豐路2#特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委 托方：深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司估價(jià)方：深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 估價(jià)人員：黃榮真、余偉、王新梅估價(jià)作業(yè)日期：2009 03月20日至200彝07M 6日深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估十地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司公司地址：深圳市深南東路201丹東樂(lè)大廈第10g 1008電 話：251323252513227625132267傳 真：25132275郵政編碼：518002二。九年七月六日 比較因素估價(jià)對(duì)象可比案例A -可比案例B可比案

2、例C交易情況100100100100交易日期100100100100公共20因素道路通達(dá)度15151515區(qū)交通便捷度15151515域基礎(chǔ)設(shè)施完電產(chǎn)度 202020環(huán)境優(yōu)劣度20202020產(chǎn)業(yè)聚集度15151515區(qū)域規(guī)劃15151515個(gè) 別 因 素小計(jì)100100100100使用現(xiàn)狀151515115樓層101210112規(guī)模1010910采光10101010通風(fēng)101010-10自身配套設(shè)施完備程度r 15201820建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量101010110新舊程度1101211112專業(yè)物業(yè)管理及其他10202019小計(jì)100119113118主乂畀代.比較案例交易價(jià)格（兀/m）5,000

3、4,4095,()00r交易情況修正100/100100/100100，100交易日期修正100/100100/100100，100區(qū)域因素修正100/100100/100100，100個(gè)別因素修正100/117100/111100，118綜合修正系數(shù)84%88%85%比準(zhǔn)價(jià)格（元/m）4,2183,8844,：227權(quán)重0.330.340.33加權(quán)平均值（元/m）4,107建筑面枳（m2）9,345.6438,386,646n估價(jià)對(duì)象4 5限均已出租，簽定租約的租金及租賃期限不等，本報(bào)告以第6層為例，演示用收益法測(cè)算的整個(gè)評(píng)估思路及計(jì)算過(guò)程。該物業(yè)目前已簽定租約，租賃期限至201年6月30日

4、，租金為26元/褶，出租面積為3,11平方米，空置率為0,根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合物業(yè)特點(diǎn)，確定租期內(nèi)的資本化率為剛租期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)還有22繇，租期內(nèi)租金低于市場(chǎng)租金，根據(jù)合法原則，對(duì)物業(yè)的 收益價(jià)值租期內(nèi)按照租約進(jìn)行測(cè)算，租期外按照正常市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算, 累計(jì)相加為估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。(1確定市場(chǎng)租金我們調(diào)查的市場(chǎng)案例有序 號(hào)座落摟層裝修租金備注1臨科苑路廠房10003/7一 1坯4加/1新廠房2科技園中區(qū)廠房11001普力1裝修4加/m2新廠方3科技園(近長(zhǎng)城 計(jì)算機(jī)附近)廠房16001皆棟1通裝修25元/nf舊廠,房根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查，該地段工業(yè)廠房租金情況為:25

5、-50/平方米；因物業(yè)位置、樓宇檔次、樓齡長(zhǎng)短、裝修情況等的不 同而又差異，不同樓層的租金差異較小。在確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金時(shí)，我們考慮的因素有：a估價(jià)對(duì)象位于科技園北區(qū)，臨科豐路，對(duì)外交通條件好；b估價(jià)對(duì)象的剩余使用年限為34.年，收益年限長(zhǎng)，利于物業(yè)價(jià)值 的提升；c估價(jià)對(duì)象目前已全部出租，出租收益穩(wěn)定；根據(jù)市場(chǎng)租金情況以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，結(jié)合我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，最終 確定估價(jià)對(duì)象 相的客觀合理月租金為：35n怦方米。(2癇定市場(chǎng)年純收益遞增比率根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)發(fā)展水平，確定年純收益遞增比率為陰(3癇定市場(chǎng)資本化率我們按一年期貸款利率加上風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)作為該評(píng)估項(xiàng)目的資本化

6、率，按8.0咐算（4癇定市場(chǎng)空置率根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)物業(yè)情況，確 定估價(jià)對(duì)象空置率為11%（5癇定市場(chǎng)收益年限估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用年限為34.伴，租賃期限還剩22酢， 故租約期外按31.82的收益年限進(jìn)行計(jì)算。（6評(píng)估測(cè)算結(jié)果經(jīng)評(píng)估測(cè)算，最終我們確定，估價(jià)對(duì)象 相的評(píng)估單價(jià)為3974/ 平方米，評(píng)估總值為人民幣12,379,89整（具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表）。估價(jià)測(cè)算表在舁 廳P項(xiàng)目2009.3.202011.6.302011.7.1-2043.4.18 共計(jì)31.82收益年限2.28131.821經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）97.68116.88-1.1先3金收入（萬(wàn)元）97.1

7、9116.44-1.1.1出租回積（m2）3115311-1.1.2 平均月租金（元/m2）26.0035.00-1.1.3 每年租金漲幅2%-11.1.4 空置率0%11%-1.1.5 出租比例100%89)%-1.2才甲金收入蟲(chóng)個(gè)月租金利息收入（萬(wàn)元）0.500.414-2經(jīng)營(yíng)支出（萬(wàn)元）20.7324.83-2.11萼業(yè)稅（租金的5%）4.865.82-2.21攵育附加（營(yíng)業(yè)稅的 砌0.150.17-2.3寸宜市建設(shè)維護(hù)稅曲業(yè)稅的1%）0.050.06-2.4 E口花稅（租金的Q1%0.100.12-2.5 1濟(jì)產(chǎn)稅（年租金M2%11.6613.97，-2.61濟(jì)屋租賃管理費(fèi)（租金的2%

8、）1.942.33-2.73隹修管理費(fèi)（租金的2%）1.942.33-2.86正險(xiǎn)費(fèi)（原建購(gòu)價(jià)的Q1%）（).030.03-12.9 步得稅00-3凈收益（萬(wàn)兀）159.5792.051,285).274還原利率6.00%-8.00%在舁 廳P項(xiàng)目2009.3.202011.6.302011.7.1-2043.4.18 共計(jì)31.825折現(xiàn)年限0.00-2.286各年折現(xiàn)率1.00-0.847凈收益折現(xiàn)值（萬(wàn)元）159.57-1,078428凈收益累計(jì)現(xiàn)值（萬(wàn)元）1,237.999評(píng)估單價(jià)（元/m2）3,97410評(píng)估總值（元）12,379,892同理可計(jì)算估價(jià)對(duì)象4 51的評(píng)估單價(jià)和評(píng)估總值

9、，估價(jià)對(duì)象4 5 層目前已簽定租約，租賃期限至201辨1月31日，租金為23元/m出 租面積為6230方米，空置率為0,根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查， 結(jié)合物業(yè)特點(diǎn)，確定租期內(nèi)的資本化率為 泓租期距估彳時(shí)點(diǎn)還有Q87 年，具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表:估價(jià)測(cè)算表二在舁 廳P項(xiàng)目2009.3.202010.1.312010.2.1-2043.4.1 吸計(jì)33.2軍收益年限0.87133；.231經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）172.44233.77-1.1先3金收入（萬(wàn)元）171.95232.90-1.1.1出租回積（m2）62306230.64-1.1.2 平均月租金（元加2）23.0035.00-1.1.3 每1

10、租金漲幅2%-1.1.4 空M率0%11%-1.1.5 出可比例100%89%-1.2才平金收入起個(gè)月租金利息收入（萬(wàn)元）0.500.87-2經(jīng)營(yíng)支出（萬(wàn)元）36.65419.63-2.11?業(yè)稅（租金的5%）8.6011.65-2.2省攵育附加（營(yíng)業(yè)稅的3%）0.260.315-2.3沙宜市建設(shè)維護(hù)稅（W業(yè)稅的1%）0.090.12?-2.4 E口花稅（租金的01%0.17023-2.5 1苧產(chǎn)稅（年租金X2%20.6327.9,5-2.6 1苧屋租賃管理費(fèi)（租金的2%）3.444.656-2.7 ”主修管理費(fèi)（租金的2%）3.444.6)6-2.8七住險(xiǎn)費(fèi)（原建購(gòu)價(jià)的01%）（).030.

11、03-在舁 廳P項(xiàng)目2009.3.202010.1.312010.2.1-2043.4.1 吸計(jì)33.2軍2.9萬(wàn)得稅00-3凈收益（萬(wàn)兀）111.87184.14 2,609.714還原利率6.00%-8.00%5折現(xiàn)年限0.00-0.876各年折現(xiàn)率1.00-0.947凈收益折現(xiàn)值（萬(wàn)元）111.87-2,440.708凈收益累計(jì)現(xiàn)值（萬(wàn)元）2,552.579評(píng)估單價(jià)（元加2）4,09710平估總值（元）25,525,681據(jù)測(cè)算表一、表二，估價(jià)對(duì)象4 5費(fèi)的評(píng)估總值合計(jì)為37,905,573 元。m根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，我們分別采用了市場(chǎng)比較法、收益法 對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行了價(jià)格評(píng)估，通過(guò)對(duì)

12、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的了解和項(xiàng)目所在 區(qū)域環(huán)境的進(jìn)一步分析，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為兩種評(píng)估方法雖 有一定差距，但均趨于客觀合理，故以兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)來(lái)確定估 價(jià)對(duì)象的最終評(píng)估結(jié)果。即評(píng)估總值=（38,386,646+37,905田73= 38,146,1（取整至佰位）；評(píng)估單價(jià)=38,146，的09,345.64方米= 4,081元/平方米（七卜應(yīng)補(bǔ)地價(jià)估價(jià)對(duì)象為非市場(chǎng)商品房，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。根據(jù)深圳市有關(guān)規(guī) 定，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)測(cè)算公式為：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=（市場(chǎng)公告地價(jià)-已繳地價(jià)）冰期修正系數(shù)市場(chǎng)地價(jià)：市場(chǎng)地價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正法求取。計(jì)算依據(jù)：深圳市規(guī)劃國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的深圳市 200笄

13、度公告 基準(zhǔn)地價(jià)和關(guān)于地價(jià)測(cè)算工作的通知深國(guó)房（2004騁。技術(shù)指標(biāo)：估價(jià)對(duì)象所屬宗地為工業(yè)用地，建筑面積為 68,4502m所屬宗地面 積為31,112.6,容積為22法定土地使用年限為50年，已使用15.9 年，剩余34.仟。基準(zhǔn)地價(jià)：根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局 200笄4月25日發(fā)布的 深圳市基準(zhǔn)地價(jià)，估價(jià)對(duì)象所屬宗地位置的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地 價(jià)）為64g/平方米。修正系數(shù)：用地類型修正系數(shù)為14 1.3容積率修正系數(shù)為0.9年期修正系數(shù)為Q778市場(chǎng)公告地價(jià)差準(zhǔn)地價(jià)海地類型修正瘠積率修正建筑面積 詳細(xì)測(cè)算見(jiàn)下表：項(xiàng)目比例數(shù)量i走準(zhǔn)地價(jià)用地類型 修正系數(shù)容積率修 正系數(shù)修

14、正后公 告地價(jià)總地價(jià)T305-19用地面積31,112.60容積率2.20息建筑面積：68450.00q、倉(cāng)庫(kù)63.48%413,450.006491.0000790058425,379,145科研、檢測(cè)27.76%19,000.006491.0000.90058411,097,900辦公8.77%6000.006,191.30C0.9007594,555,98(廠合計(jì)100.00% 68,450.0059941,0331,025已交地價(jià)：根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)（編號(hào)），確認(rèn)估價(jià)對(duì)象已交地價(jià)款 為人民幣63,11,913,應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=（市場(chǎng)公告地價(jià)-已繳地價(jià)）冰期修正系數(shù)=41,033,0256,311,910）778 乂=27,013,027估價(jià)對(duì)象所屬宗地總建筑面積為68,450方米的應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為27,013,027應(yīng)補(bǔ)樓面地價(jià)為39撫/平方米，估價(jià)對(duì)象建筑面積為 9,270方米，故估價(jià)對(duì)象應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為39比/平方米 泡345.64方米 =3,688，傷2（八）、估價(jià)結(jié)果委托估價(jià)房地產(chǎn)為深圳市科技園北區(qū)科豐路2號(hào)特發(fā)信息工業(yè)大廈4 5 猖房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，建筑面積合計(jì)為 9,345.64方米，該 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估總值：人民幣38,146,150大寫(xiě)金額：人民