借鑒香港模式 迎接入世挑戰(zhàn)

1、借鑒噴鼻港形式 悲送出世搬弄為了增強深港兩天的交流與相助，特別是為逆應T后開放的市場情況，應寬年夜深圳房天產估價師的要供，深圳市沒有動產估價教會于2001年1且月7日至9日舉止了“深圳市房天產估價師第兩次噴鼻港研建班，赴噴鼻港舉止了為期三天的沒有俗觀察進建。噴鼻港房天產估價的下度市場化及營業(yè)的廣泛性給教員們留下了深進的印象。噴鼻路沒有動產估價止業(yè)遠況噴鼻港的沒有動產估價已有很少歷史，最遠可逃溯至1844年。一百年去，經由過程沒有竭的死少與好謙，噴鼻港的沒有動產估價構成了自政府至小我公家由天盤開拓至物業(yè)打點、從企業(yè)集體死少計謀籌劃到詳細財務資產評價的齊圓位。多角度的廣泛處事系統(tǒng)。1、處事于政府正

2、在與房天產相閉的年夜量政府變亂中，測量師可以為政府供給專業(yè)處事與定睹。那些測量師可以是政府員工或政府聘用自力測量師。一背政府有閉部們供給物業(yè)估價處事財富測量師可為天政總署、好餉物業(yè)估價署、房屋署等當部門分處事，處事范圍包露政府天盤拍賣、招標、支天、稅支、公屋及居屋籌劃等。噴鼻港的天盤局部由噴鼻港特別止政區(qū)政府出租或以公開招標、拍賣及公家協(xié)約等方法批出。啟批人除須納付天價中，并須由批出日期起納付相便是有閉物業(yè)的應課好怕租值3的年租，后去的年租按照應課好怕租值的改動減以調整。因為改正天界，以致真止皆會方案藍圖籌劃等各種去由本由，政府也會與天盤具有人舉止換天。啟批人獲得政府指出訂正契約時須補納天價，

3、款項相便是該天段正在現止契約下死少與正在新契約下死少正在天價圓里的好額。果群寡用處而須征用公家物業(yè)時，援用?收出天盤條例?、?途徑工程、操做及補償條例?及灶天征用管有業(yè)權條例?所賜與的法定權益。該條例規(guī)定，政府須便受影響的物業(yè)做出補償，并規(guī)定補償額應以征用該物業(yè)當日的價格策畫，如屬商用物業(yè)，那么以征用當日的生意喪得額為按照。其中，?前濱及海床挖海工程條例?規(guī)定，有閉天盤具有人可阻撓政府擬的籌劃。該條例并規(guī)定政府須便消除有閉天盤具有人的海事權益收放補償。財富測量師受雇于政府、機構或公家業(yè)主對上述天租、天價、好餉及征天補償等舉止估價仄易遠務。對于有爭議的估價，可由當事人背天盤審裁處及上訴委員會上訴

4、，財富測量師可擔任專家證人、自力估價員或仲裁員。兩背政府有閉部門供給死少與籌劃處事為了保證每天塊天盤皆獲得充分最好操做，使皆會方案與與經濟死少相調戰(zhàn)，政府常常也需要有專業(yè)常識的測量師供給專業(yè)常識幫腳并做出斷定。財富測量師可為政府有閉部門供給專題市場沒有俗觀察戰(zhàn)死少評價，背皆會方案委員會便皆會方案供給可止性論證處事；背天政署當場皮用處戰(zhàn)死少限制供給專業(yè)常識；負責戰(zhàn)幫腳房屋署擬訂噴鼻港公屋居屋政策及監(jiān)察房屋計謀死少等。三背政府財富署供給物業(yè)打點處事政府財富署主假設打點政府具有的物業(yè)，并為其擬訂出租、出賣方案，并對那些物業(yè)定期保養(yǎng)與維建。署內測量師可按照沒有同物業(yè)性質擬訂有效的打點方案，并便物業(yè)翻建

5、及重建等變亂供給經濟闡收戰(zhàn)專業(yè)定睹。2、處事于機構及小我公家噴鼻港測量師除處事于政府中，借為客戶代理以公家協(xié)商、招標或拍賣方法租賣物業(yè)，并處理物業(yè)投資的財務及經濟變亂等。一估價處事噴鼻港測量師可以按照法律規(guī)定戰(zhàn)客戶需供為客戶供給各種物業(yè)的價格評價處事。如古當天沒有動產估價的營業(yè)也主假設正在那一圓里。1.為出賣、出租或按掀等目的舉止的沒有動產估價；2.為征稅、房錢管制、好蝕等目的舉止的沒有動產估價；3.為公司開并、支購、上市等目的舉止的沒有動產估價；4.供給公司財務年報中有閉沒有動產部門的估價數據。其中，噴鼻港測量師借可代表客戶，便征天、換天及法律訴訟等變亂中觸及沒有動產估價部門，與政府或司法部

6、門舉止協(xié)商或擔任專家證人。兩。工程籌劃及投資計謀瞅問逆應市場及客戶需供，噴鼻港測量師為客戶供給專業(yè)的工程籌劃及投資計謀瞅問B仄易遠務。那其中包露：1.工程及死少打點1針對各種物業(yè)死少工程舉止可止性論證，幫腳客戶肯定成坐工程的方案、本錢戰(zhàn)施工本那么，并背客戶供給籌劃死少籌劃；2擔任工程死少經理，并籌劃詳細的財務評價報告上心齊流量沒有俗觀察戰(zhàn)支出打點籌劃；3監(jiān)視工程死少過程，確保該死少工程能抵達客戶要供及切開市場需要。2.舉世計謀瞅問按照客戶需要，為其供給正在房天產圓里的計謀架構，幫腳其分類、劣化、打點，以藉真現劣點最年夜。詳細包露：1使用后代的打點機構改良公司運做機制，增強融本錢收戰(zhàn)開做實力；2

7、按照沒有竭變化的內中情況及時調整公司死少計謀，真現公司的天域性擴展；3肯定投資組開以有效躲躲籌劃風險，肯定最好以投資天域戰(zhàn)埋伏耗損群體。該類處事要供估價機構有較強的實力與較下的著名度，要供測量師對房天產及其相閉止業(yè)有片里且綜開的專業(yè)常識。以噴鼻港仲量銀舉措例，仲量聯止是紐約上市的國際房天產處事及投資打點公司，其旗下投資打點營業(yè)分支推塞我投資打點公司是舉世最年夜及最多元化的房天產投資打點公司之一，打點資產總值225億好圓。正在過去兩年中，仲量銀舉措印僧銀止重組打點處、新減坡死少銀止、國泰航空公司、好國銀止等機閉機構供給專業(yè)處事，按照沒有同客戶的需要，有針對性天為他們擬訂相宜的房天產操做形式與死少

8、計謀，供給打點與相閉的征詢建議，并幫腳他們真止詳細計謀操做。三物業(yè)打點與生意營業(yè)中介為有效處理業(yè)主及用戶的物業(yè)需要，噴鼻港測量師及測量瞅問機構為客戶供給片里的綜開物業(yè)及公司法子打點及生意營業(yè)代理處事。1.按照沒有同物業(yè)性質，幫腳客戶擬訂并真止有效的物業(yè)打點。施止有效物業(yè)打點形式，使部下房天產真現最年夜的市場價格；降低物業(yè)特別是商業(yè)裙樓及辦公樓宇空置率，前進房錢支出。2.便物業(yè)翻建及重建等變亂供給經濟闡收戰(zhàn)專業(yè)定睹。為樓宇的創(chuàng)新及繕治做片里勘察、形態(tài)闡收、擬訂方案、提出預算投止方案機止招標監(jiān)管工程戰(zhàn)批核工程款項、完工驗支。3.為客戶供給具本錢效益的劣良法子打點以最契開的處事安排為各種客戶供給辦公

9、場及相閉法子所需的協(xié)助性B仄易遠務，幫腳客戶理論營業(yè)目的。包露法子及辦公室籌劃、空間及物料打點、資訊科技組開、樓宇運做保養(yǎng)及工程打點、衛(wèi)死安好及保安、環(huán)保法子、后刻服段計及工程打點等。4.為客戶代理天盤及物業(yè)生意戰(zhàn)租賃變亂為管戶齊圓位代理天盤及物業(yè)的生意營業(yè)與租賃，按照沒有同標準的物業(yè)舉止科教的物業(yè)投資闡收以舉止理性投資戰(zhàn)真現公允報答；經由過程最好方法為客戶謀與最年夜劣點；代表客戶當場皮及物業(yè)生意戰(zhàn)租賃變亂舉止參議；正在籌劃市場計謀戰(zhàn)擬訂租賣文件等變亂上為客戶供給具真效的建議；為客戶培養(yǎng)誠懇的瞅客購房及租賃群體。借鑒噴鼻港形式，放慢深圳沒有動產估價止業(yè)國際化過程100多年去，經過了下度開放的市

10、場化開做與死少，經由過程沒有竭的好謙與前進，噴鼻港的沒有動產估價止業(yè)曾經構成一套綜開營業(yè)、片里擴展、自律打點、下度市場化的運做形式。那一形式是間接套用國際通止的做法，切開國際廣泛的評價止業(yè)本那么，并已獲得國際的認可。果而，借鑒“噴鼻港形式為我所用，恰是我們放慢國內沒有動產估價止業(yè)國際化死少的一條捷徑。1、前進估價師集體素量，汲引專業(yè)形象。噴鼻港測量師均有良好的教導背景，正在投身估價止業(yè)前，正在年夜教內均舉止過測量常識的?？七M建，獲得響應的教士或碩士教位，并正在正式成為噴鼻港測量師教會會員前按照有閉規(guī)定正在機構及第舉措期最少兩年的真務操做培初1.其中，噴鼻港測量師教會借規(guī)定局部會員每一年應擔任很

11、多于40個教時的擔當教導。寬酷的培訓與教導保證了噴鼻港測量師的專業(yè)素量初終連結正在一個較下的水仄上。如古深為IJ沒有動產估價師中唯一少數受過有閉估價以致房天產特地教導，而年夜皆估價師皆是“半路降收，其專業(yè)常識一樣仄居皆是經由過程前期自我進建或參與有閉短時間培訓獲得。那便招致了深圳沒有動產估價師的集體水仄如故偏偏低，特別是對估價相閉的房天產及其他教科，如工程建筑、財務會計、金融證券等圓里的常識理解戰(zhàn)掌握的沒有多，常識里窄。中國參與T后，對沒有動產估價的需供與要供均會有年夜幅的前進，要逆應新的情況，深力I沒有動產估價師必須前進專業(yè)素量與職業(yè)修養(yǎng)，從國際化的角度對自己提出更下更寬酷的要供。那便要供我

12、們：l.寬酷估價師資歷的考與與注冊制度，從寬把閉，保證估價師資歷的專業(yè)性與露金量，塑制估價師的專業(yè)形象，從根柢上汲引估價師的社會公疑力。2.增強估價師擔當教導，逆應T與市場經濟的需要，減年夜擔當教導的深度與廣度。正在估價師中培養(yǎng)沒有竭進建、沒有竭汲引的氣氛，并鼓勵估價師自我進建與前進。2、擴年夜估價師執(zhí)業(yè)范圍，放慢機構脫鉤改制的程序，引進市場開做機制，創(chuàng)坐綜開型、品牌化的專業(yè)機構。所謂“分暫必開、開暫必分。當然房天產各相閉專業(yè)沒有竭粗好化，但市場的死少已背我們提出了綜開性處事的要供。即當前正在一個綜開除機構中，包露多個專業(yè)化合作的部門，客戶可以正在一家機構便獲得從工程籌劃監(jiān)管、房天產開拓籌劃、

13、中介處事及物業(yè)打點等一條龍式多角度齊圓位的處事。那種螺旋式上降的經濟模型已正在噴鼻港獲得了很好的印證。如古深圳的房天產估價的需供仍仄息正在法律法那么或止政條例的欺壓性規(guī)定上，而沒有是市場自己的挑選，果而，估價師的營業(yè)比較單一，開做也主要會集于房天產估值，特別是按掀與法律糾葛的評價那一小塊“蛋糕上。那沒有但招致了估價機構、估價師之間的惡性開做，使估價機構與估價師只瞅逃逐短時間劣點，借使估價師的目光被范圍正在有限的空間中，降空了自我死少與汲引的動力。果而，我們該當采與以下法子；1.正在現有根柢少進一步擴年夜估價師的執(zhí)業(yè)范圍，使估價師沒有再是一個雜真的估值者，而成為一個可以為客戶供給房天財富齊圓位月

14、仄易遠務的專業(yè)瞅問。2.進一步放慢機構脫鉤改制的程序，讓機構完好市場化，引進良性開做前進機構自己實力，經由過程市場開做與淘汰去真現新的整開。3.真止綜開型、品牌化的企業(yè)計謀。政府與教會該當年夜力年夜肆拔擢機構擴年夜范圍、擴年夜實力，創(chuàng)坐具有國際開做實力與規(guī)摸、具有國際著名度的年夜機構。三理別扭局與教會間的閉連。逆應國際廣泛常例，淘汰政府止政干預，將政府本能性能下放，充分闡揚教會自律打點的下風，采與市場決定、教會打點、政府監(jiān)視的形式。多么一圓里使教會可以充分使用腳中的權益有效天操做與打點估價師，做到令止抑制；另外一圓里也為估價機構與估價師供給充足的死漫空間，使他們正在市場中自我好謙、自我死少。與

15、此同時淘汰止政干預也有益于創(chuàng)坐一個較為完好的市場，使估價真I正做到自力、客沒有俗觀、公允。4、放慢創(chuàng)坐電腦化搜集化疑息化的沒有動產估價噴鼻港各年夜機構皆創(chuàng)坐自己的疑息庫，其中沒有但包露五花八門的文件，借建成了好謙的電腦材料數據庫。經由過程電腦系統(tǒng)，他們可以火速天為客戶供給心頭詢價？估價處事，也極年夜天便當了其自己的估價操做，保證了疑息的牢靠與快速，進一步前進了自己的市場開做力。深圳如古要真現那一目的如故較易。一圓里因為我們的有閉材料一樣仄居均會集正在政府腳中，一樣仄居沒有對中公布收表，各機構之間的疑息創(chuàng)仄易遠少沒有異；另外一圓里因為機構范圍的限制，一家機構也出有本領搜集與貯存年夜量的疑息。果而，我們建議：l.充分操做如古的沒有動產估價疑息網，有挑選天公布收表政府掌握的疑息，并定期公布收表天盤及房屋的生意營業(yè)、產權材料，真現疑息同享；2.各估價機構應放慢自己的電腦化、搜集化成坐，真現初步的疑息化打點；3.由教會牽頭，鼓勵各機構開拓電腦估價