房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第一章試題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)一、單選1.評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。A.傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)B.價(jià)值分配C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估D.價(jià)值減損評(píng)估正確答案C答案解析房地產(chǎn)征用征收導(dǎo)致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導(dǎo)致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來(lái)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。注意：題干中有“停產(chǎn)停業(yè)損失”字樣，選項(xiàng)中僅有C有“損失”字樣。參見(jiàn)教材P4-5。2.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50

2、000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920正確答案C答案解析該住宅因被水淹造成的損失為500001.005-1.5+30000.9/0.005（1-1.005-6）65547.57（元）參見(jiàn)教材P20-21。3.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)?，屬于（）。A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)D.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)正確答案B答案解析注意題干中的提示：分?jǐn)偟摹胺帧?。分?jǐn)偅瑢儆趦r(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見(jiàn)教材P4。4.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（

3、）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定正確答案B答案解析估價(jià)師運(yùn)用估價(jià)的理論與方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，模擬市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行機(jī)制，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷，發(fā)現(xiàn)或探測(cè)出房地產(chǎn)價(jià)值。參見(jiàn)教材P6。5.不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ.掌握的有關(guān)信息不同B.做出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同D.委托人不同正確答案A答案解析由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值（估價(jià)不可避免）。參見(jiàn)教材P8。6.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）。A.估價(jià)對(duì)象的真

4、實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果正確答案D答案解析注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒(méi)有這個(gè)提示，A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有D為答案。參見(jiàn)教材P9。7.在貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估B.抵押成數(shù)測(cè)算C.抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估D.房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)正確答案C答案解析ABD都屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P15。8.在投保時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是（）。A.確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額B.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額C.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值D.確定保

5、險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值正確答案A答案解析BC是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求。D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見(jiàn)教材P18。9.李某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911正確答案B答案解析損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值。5000+3000（115%）（P/A，0.5%，3）5000+3000（115%）1/0.5

6、%【11/（1+0.5%）3】12574.13275參見(jiàn)教材P22。10.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額正確答案D答案解析前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。11.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人，其中（）是估價(jià)主體。A.估價(jià)報(bào)

7、告的使用者B.估價(jià)服務(wù)的需求者C.估價(jià)委托人D.房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)正確答案D答案解析估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。12.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說(shuō)法中正確的是（）。A.估價(jià)委托人一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般都是估價(jià)利害關(guān)系人C.估價(jià)報(bào)告使用人一定是估價(jià)利害關(guān)系人D.估價(jià)委托人一定是估價(jià)報(bào)告使用人正確答案B答案解析可以用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如法院拍賣(mài)查處的房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除A；估價(jià)報(bào)告的使用者

8、不見(jiàn)得一定是估價(jià)利害關(guān)系人，還是上面的拍賣(mài)的例子，法院就不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除C；如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人。故排除D；估價(jià)委托人可能是，也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人；估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人；可能是也可能不是估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用人。參見(jiàn)教材P28。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要正確答案D答案解析估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要。參見(jiàn)教材P29。14.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查

9、勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人的意愿正確答案B答案解析本題中C是具有很強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)估價(jià)中，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是依據(jù)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間確定的。但是本題中問(wèn)的是本質(zhì)上是由什么決定的。估計(jì)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)對(duì)象所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，它取決于估價(jià)目的。再次強(qiáng)調(diào)審題的重要性，看問(wèn)題提出的角度。參見(jiàn)教材P31。15.關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說(shuō)法，正確的是（）。A.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒(méi)有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以正確答案A答案解析參見(jiàn)教材P31。16.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中

10、的價(jià)值類(lèi)型，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)師C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象正確答案C答案解析同一估價(jià)對(duì)象可以有不同的價(jià)值類(lèi)型，其價(jià)值內(nèi)涵各不相同。如市場(chǎng)價(jià)值、非市場(chǎng)價(jià)值；價(jià)值類(lèi)型主要是由其估價(jià)目的決定的。參見(jiàn)教材P32。二、多選題1.與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)正確答案ACD答案解析專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同。參見(jiàn)教材P2。2.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值正確答案AD答案解析參見(jiàn)教材P11。3.可以用于

11、判斷房地產(chǎn)估價(jià)是否存在估價(jià)誤差的方法有（）A.與實(shí)際成交價(jià)格相比B.與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果相比C.考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)D.考察估價(jià)過(guò)程方法有無(wú)失誤E.制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范正確答案BCD答案解析判斷估價(jià)誤差。（1）一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。（2）一般不會(huì)重復(fù)評(píng)估來(lái)確定誤差，而是通過(guò)考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價(jià)過(guò)程方法中有無(wú)失誤，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。（3）制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。參見(jiàn)教材P9。4.對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性的認(rèn)識(shí)正確的有（）。A.即使都是合格的估價(jià)師，

12、也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值更多精品資料下載關(guān)注大家網(wǎng)！大家論壇B.所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差C.能用物理量測(cè)量的誤差來(lái)要求估價(jià)的誤差D.判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較E.由復(fù)核估價(jià)師直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差的大小正確答案ABD答案解析C估價(jià)是科學(xué)，也是藝術(shù)，不能像物理學(xué)那樣精準(zhǔn)的要求誤差；E復(fù)核時(shí)，一般是間接判斷，而不是直接判斷。參見(jiàn)教材P8-9。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地

13、產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)正確答案ADE答案解析房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤；房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證。參見(jiàn)教材P5-10。6.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)正確答案ABCD答案解析前四者都是需要的，租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見(jiàn)教材P14。7.某餐廳資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下

14、去而轉(zhuǎn)讓時(shí)，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對(duì)象范圍一般包括（）。A.土地B.建筑物C.裝飾裝修D(zhuǎn).動(dòng)產(chǎn)E.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)正確答案ABC答案解析參見(jiàn)教材P17。8.估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于（）。A.體現(xiàn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)勝任能力B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)正確答案CDE答案解析合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。參見(jiàn)教材P33。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（）。A.做到誠(chéng)實(shí)正直公正執(zhí)業(yè)B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)

15、目C.未經(jīng)委托人書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章正確答案ACE答案解析B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對(duì)于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請(qǐng)專(zhuān)家的方式提升自己的專(zhuān)業(yè)能力；D不能收取任何額外費(fèi)用。參見(jiàn)教材P34-35。10.對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。A.放棄這個(gè)項(xiàng)目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干更多精品資料下載關(guān)注大家網(wǎng)！大家論壇C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E.對(duì)自己不能勝任的部分

16、工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助正確答案AE答案解析BCD都是違反職業(yè)道德中“具備專(zhuān)業(yè)勝任能力”要求的。參見(jiàn)教材P36。11.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告正確答案A

17、DE答案解析A存在利益關(guān)聯(lián)關(guān)系，應(yīng)該主動(dòng)回避；D迎合估價(jià)委托人不正當(dāng)?shù)囊?；E具有極強(qiáng)的迷惑性。參見(jiàn)教材P36。三、判斷1.某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）正確答案答案解析必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，王某對(duì)自己的房屋進(jìn)行估價(jià)，不是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，缺乏公信力，因而不是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。參見(jiàn)教材P2。2.某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師請(qǐng)?jiān)撍韮擅?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

18、對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并出具了估價(jià)報(bào)告。王某以優(yōu)惠價(jià)格取得該報(bào)告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）正確答案答案解析王某請(qǐng)其所在估價(jià)機(jī)構(gòu)的其他估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估，在這兩名估價(jià)師保持中立的情況下，可以給出專(zhuān)業(yè)估價(jià)的客觀意見(jiàn)。參見(jiàn)教材P2。3.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（）正確答案答案解析評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見(jiàn)教材P5。4.在某房地產(chǎn)價(jià)格咨詢報(bào)告中，張估價(jià)師對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格在商業(yè)開(kāi)發(fā)前提下進(jìn)行了估價(jià)，開(kāi)發(fā)商采信了張估價(jià)師的報(bào)告意見(jiàn)，

19、參與了該地塊的拍賣(mài)競(jìng)投，并最終以略高于張估價(jià)師估價(jià)結(jié)果的價(jià)格取得了該地塊的土地使用權(quán)。但是其后受金融危機(jī)影響，該地塊市場(chǎng)價(jià)格暴跌。張估價(jià)師因此需要承擔(dān)不實(shí)估價(jià)的法律責(zé)任。正確答案答案解析房地產(chǎn)估價(jià)僅提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證。而且張估價(jià)師做的是咨詢報(bào)告。參見(jiàn)教材P7。5.鑒證性估價(jià)的法律責(zé)任高于咨詢性估價(jià)的法律責(zé)任。（）正確答案答案解析參見(jiàn)教材P7。6.一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。（）正確答案答案解析判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見(jiàn)得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果

20、進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P8。7.制定估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，目的在于防范和減少估價(jià)誤差。（）正確答案答案解析參見(jiàn)教材P9。在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。（）正確答案答案解析判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類(lèi)字眼，往往都是錯(cuò)誤的。參見(jiàn)教材P15。9.委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。（）正確答案答案解析委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾

21、使用。參見(jiàn)教材P28。10.由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同。（）正確答案答案解析不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，其主要原因應(yīng)該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評(píng)估價(jià)值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見(jiàn)教材P28、8。11.任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的（）。正確答案答案解析注意：本題中也有“任何”字眼，但是確是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對(duì)的。如果不清楚，需要猜測(cè)時(shí)，才能采用那種方法。參見(jiàn)教材P29。12.對(duì)于

22、有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。（）正確答案答案解析城市房屋拆遷情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)椴疬w而滅失，因而其上的各種未來(lái)權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無(wú)租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估。參見(jiàn)教材P30。13.如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。（）正確答案答案解析如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征

23、收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。參見(jiàn)教材P30。14.每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。（）正確答案答案解析參見(jiàn)教材P35。15.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。（）正確答案答案解析房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。參見(jiàn)教材P29。16.在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門(mén)，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。（）正確答案答案解析參見(jiàn)教材P28。本章中重要知識(shí)點(diǎn)第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義（熟悉）1.

24、專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別（五大不同點(diǎn)）：由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成；是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；具有社會(huì)公信力；實(shí)行有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任。2.房地產(chǎn)估價(jià)的概念估價(jià)的主體估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的客體估價(jià)對(duì)象的價(jià)值估價(jià)時(shí)間估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)要根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序估價(jià)中采取的手段（三手段）價(jià)值分析手段，對(duì)影響估價(jià)的因素進(jìn)行分析價(jià)值測(cè)算手段，運(yùn)用數(shù)學(xué)公式或模型計(jì)算對(duì)象價(jià)值價(jià)值判斷手段，根據(jù)測(cè)算結(jié)果，對(duì)價(jià)值進(jìn)行最終判定估價(jià)的最終目的對(duì)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算、判斷，提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)3.估價(jià)與評(píng)估的異同估價(jià)是指價(jià)值評(píng)估（范圍窄）評(píng)估的范圍較廣，不僅包括價(jià)值評(píng)估，還包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等

25、級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等（范圍廣）房地產(chǎn)估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行價(jià)值評(píng)估外，還可以進(jìn)行估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)。如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)等。二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)（五點(diǎn)）（重點(diǎn)掌握）特點(diǎn)1是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是價(jià)格特點(diǎn)2房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)特點(diǎn)3提供價(jià)值參考意見(jiàn)，不作價(jià)格保證鑒證性或證據(jù)性估價(jià)的法律責(zé)任一般大于咨詢性或參考性估價(jià)的法律責(zé)任。特點(diǎn)4估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)誤差不可避免評(píng)估價(jià)值真實(shí)價(jià)值誤差。判斷估價(jià)誤差的方法（重點(diǎn)）。

26、（1）一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。（2）一般不會(huì)重復(fù)評(píng)估來(lái)確定誤差，而是通過(guò)考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價(jià)過(guò)程方法中有無(wú)失誤，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定（3）防止出現(xiàn)較大誤差的方法制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等目前我國(guó)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有3個(gè)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；房屋征收評(píng)估辦法；房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)特點(diǎn)5既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)，但是應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很重要三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性熟悉1.專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的前提：獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大2.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的原因3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)

27、中占主體地位第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要一、房地產(chǎn)抵押的需要（掌握）抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價(jià)值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要（6種）：初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)、抵押期間估價(jià)、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)。貸款前期，提供抵押價(jià)值估價(jià)、對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)、抵押成數(shù)測(cè)算；貸款期間，提供抵押房地產(chǎn)及其價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估。貸款處置期，提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以及資產(chǎn)處置方案、處置方式咨詢服務(wù)等。二、房地產(chǎn)征收征用的需要（掌握）記憶要點(diǎn)：實(shí)施征收，遵循“公共利益原則”，實(shí)施補(bǔ)償，遵循“公平補(bǔ)償原則”補(bǔ)償既包括使用上的補(bǔ)償，以及實(shí)際損失。房地產(chǎn)被征用后損毀

28、的，補(bǔ)償為使用上的損失（相當(dāng)于租金）+損毀前后的價(jià)差被征用后滅失的，補(bǔ)償為使用上的損失+被損毀的價(jià)值被征收人房屋采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，被征收房屋和調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)評(píng)估時(shí)，有時(shí)還需要評(píng)估房地產(chǎn)之外的其他損失。房地產(chǎn)稅收的需要（熟悉）房產(chǎn)稅改革四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要投保時(shí)，確定保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，據(jù)以保額和保費(fèi)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，確定保險(xiǎn)標(biāo)的的損失，據(jù)以確定保險(xiǎn)賠償金額保險(xiǎn)期間，確定保險(xiǎn)標(biāo)的價(jià)值的變化，以采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要（熟悉）轉(zhuǎn)讓方式增多，包括：買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、作價(jià)入股、作價(jià)出資、抵償債務(wù)等。租賃有房屋租賃、土地租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出租等。房地產(chǎn)租賃情況下的估價(jià)服務(wù)包括，

29、確定租金，調(diào)整租金、續(xù)租時(shí)的租金確定、租賃權(quán)價(jià)值、出租人提前結(jié)束租約時(shí)對(duì)承租人的補(bǔ)償?shù)?。六、?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要（掌握）招標(biāo)出讓方式中招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)拍賣(mài)出讓方式中，拍賣(mài)人的拍賣(mài)底價(jià)，競(jìng)拍人的最高出價(jià)掛牌出讓方式中，出讓人的掛牌底價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人的最高報(bào)價(jià)協(xié)議出讓方式中，協(xié)議出讓的最低價(jià)和最高價(jià)房地產(chǎn)分割的需要（熟悉）一般采取折價(jià)或者拍賣(mài)變賣(mài)價(jià)款分割實(shí)物分割時(shí)，需要根據(jù)差價(jià)進(jìn)行多退少補(bǔ)八、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰ㄕ莆眨┯行略鰞?nèi)容，重點(diǎn)在于損失額的確定和計(jì)算損害賠償?shù)那闆r因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失的賠償評(píng)估新建建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照、視野等造成相鄰房地

30、產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估因施工中不慎使鄰近建筑物傾斜造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估因未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成的損失的評(píng)估因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的評(píng)估因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的評(píng)估因非法批準(zhǔn)征收，使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的評(píng)估其他房地產(chǎn)損害賠償相關(guān)評(píng)估不修復(fù)情況下的價(jià)值減損=損壞前后的市場(chǎng)價(jià)差修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增加額=修復(fù)后的市場(chǎng)價(jià)值-修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)值損害經(jīng)濟(jì)上是否可被修復(fù)，修復(fù)的必要費(fèi)用小于修復(fù)后的價(jià)值增加值（成本效益原則）損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，主要是搬遷費(fèi)和臨時(shí)安

31、置費(fèi)總損失額=修復(fù)必要費(fèi)用+修復(fù)后的價(jià)值減損額房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處的司法鑒定的需要（掌握）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（熟悉）房地產(chǎn)行政管理的需要（了解）十二、其他方面的需要第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)要素一、估價(jià)當(dāng)事人估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)委托人（熟悉）1.估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的需求者，估價(jià)服務(wù)的對(duì)象【注意辨析】估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人之間的異同聯(lián)系與區(qū)別：權(quán)利人一定是利害關(guān)系人，利害關(guān)系人不一定是權(quán)利人。委托人不一定是權(quán)利人或報(bào)告使用者。幾個(gè)常見(jiàn)的例子：法院拍賣(mài)政府征稅抵押貸款政府征收等2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)經(jīng)驗(yàn)職業(yè)道德好的房地產(chǎn)估價(jià)師只能且必須受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)，不能以個(gè)人名義收費(fèi)，必須由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。二、估價(jià)目的（掌握）估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有1個(gè)估價(jià)目的。估價(jià)目的影響估價(jià)對(duì)