購買商鋪的十個應注意事項

1、文檔編碼 : CI3T2S4C3J6 HY4B7K3G2U2 ZV2T4R4K5F6購買 商鋪的十個應留意事項 留意一：用途“ 居住用地” 轉(zhuǎn)變?yōu)椤?商業(yè)用地目前市場上某些商鋪是由原先的住宅通過“ 居改非” 變更過來的,這兩 類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)；“ 住宅” 是專供居住的房屋,“ 商用房” 全稱是商業(yè)服務(wù)用房 就是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋,兩者至少在三個方面發(fā)生變更；從土地 治理角度看“ 居改非” 已經(jīng)轉(zhuǎn)變了土地用途,即把“ 居住用地” 轉(zhuǎn)變?yōu)椤?商業(yè)用地” ；從規(guī)劃角度看,其內(nèi)涵已被變更為建設(shè)工程 規(guī)劃許可證中的各項規(guī)定；從房屋使用功能角度看,房屋用途具有了經(jīng)營功能；

2、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第18 條曾經(jīng)規(guī)定：“ 土地使用者需要轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應當征得出讓方同 意并經(jīng)土地治理部門和 城市規(guī)劃 部門批準,依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地 使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記” ；可以看出,所投資的“ 商鋪” 假如原先是居住用地的話,以后會有麻煩；留意二：規(guī)劃變更要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會面臨規(guī)劃方面的變更,這也將準備投資是否成功的重要環(huán)節(jié)；從宏觀角度看,整個城市假如推出新一輪規(guī)劃綱要的話,所投資的商鋪 將來確定受到新一輪規(guī)劃的影響；譬如上海市西部地區(qū)崛起虹橋交通樞紐工程,說明整個上海同長三角將形成一

3、個三小時車程的“ 都市圈” ,將來這里將吸引 大量人流、物流、信息流和資金流；這就使上海市西部地區(qū)凸現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資 機遇；從微觀角度看,一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線,可以 確定該商鋪有著上升的價值；留意三：相關(guān)權(quán)益：一是房屋產(chǎn)權(quán),二是出租情形所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個內(nèi)容,一是房屋產(chǎn)權(quán),二是其他相關(guān)權(quán)益；前者只要有產(chǎn)證就可以證明,而后者涉及的內(nèi)容有許多；譬如二手商鋪原先是 否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等,這里都會涉及到投資客的“ 權(quán)益” ；大家知道,二手商鋪原有租客有“ 優(yōu)先購買權(quán)” ,所以投資客在買房前 確定要明白租客同房東原先簽訂的協(xié)議內(nèi)容；假

4、如租客舍棄“ 優(yōu)先購買權(quán)” ,房東也必需出示有關(guān)書面證據(jù)；至于原有的裝修、設(shè)備等問題,投資客也要問 清楚其中的權(quán)益范疇,以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椋涣粢馑模好娣e大小商鋪依據(jù)地段和樓層的不同,其價值同面積大小成正比；但從個人投資經(jīng)營及自身風險角度考慮,商鋪面積一般在50 至 100 平方米為宜；類似面積商鋪有市場層面廣、出租簡潔、經(jīng)營靈敏、租金 較高、前期投 資較小、投資風險較低等優(yōu)勢,如小飲食業(yè)、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等,面積都不需要過大；選擇商鋪面積主要留意兩點,繁華鬧市地段商鋪因地價較高,投資時盡 量留意減小單個門面面積,目標是提高商鋪的單位面積價值；如是二層以上的

5、商鋪,盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪,以便讓顧客便利駐足和流淌；留意五：用途結(jié)構(gòu)商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對個人投資客大有講究,特殊考慮投資商鋪做餐飲業(yè)時,絕不能回避這一點；要留意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不答應搞餐飲業(yè)的,哪怕沿街也不行；投資商鋪前確定要明白是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等；商鋪內(nèi)在 結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究,譬如層高是多少、能否加裝夾層 或者送夾層 等；底 層商鋪層高如在 5 米以上,投資客可以自己加裝夾層；一層用于經(jīng)營,二層用 于居住或小型辦公室,這是最理想的商鋪了；要留意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高,這 類商鋪一來便于經(jīng)營；二來物業(yè)公司也便利治理,商鋪價值

6、也就相應提高了；留意六：設(shè)備裝修購買商鋪時有必要關(guān)懷室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情形,特殊對房屋的裝飾要有詳細的商定；一般情形下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,有的仍帶有各種設(shè)備；雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件,即房屋設(shè)備裝修裝飾清單；列出 這些設(shè)備和裝修費用等情形,譬如是否包括在房屋總價內(nèi),折價的話可折多少 等,以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生沖突；留意七：稅費品種商鋪買賣需要繳納稅費,個人投資客確定要厘清這些稅費；由于,這些費用所占房價的比例很高；主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個 人所得稅等,詳細都要在協(xié)議中講清楚；有人建議,假如是某企業(yè)出售的商鋪,有的可以接受股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行投資；據(jù)

7、說,這樣可以合理規(guī)避部分稅費；注意九：回報時間商鋪投資講究的是長期回報,從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體會來看,一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入；對于商鋪投資來說, “ 地段、 地段,仍是地段” 這句“ 名言” 仍然適用；而且,商鋪投入同回報通常也是成正比的,但也有特例；譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪,剛建成是冷落的；但是,隨著城市化進程 的加速,區(qū)域市場從無到有,從小到大；包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出 現(xiàn)、道路開通、公共設(shè)施興建等,房價或鋪價都會水漲船高,促使商鋪投資升 值；當然,不是人人都能看準這種“ 潛力鋪” 的,主要仍是要耐得住孤寂；留意十：市場因素市場因素對商鋪的影響是至

8、關(guān)重要的,這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素；有些是能夠預見并掌控的,但有些卻是難以預料的,這就要看投資 客本人的綜合素養(yǎng)了；上海的商鋪市場自2022 年興起已有 7 年之久,商鋪市場正在逐步走向成熟；不過也有高低快慢區(qū)分,如“ 黃金” 旺鋪往往無價無市,包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段；而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷,經(jīng)營面 臨較大困難；二手商鋪防止顯現(xiàn)糾紛防止顯現(xiàn)糾紛投資二手 商鋪 時留意細節(jié)約定 1、買家應事先調(diào)查房產(chǎn)是否有贈與、出租情形 律師點評：二手房買賣前,需要向業(yè)主明白該房產(chǎn)是否有贈與、出租情 況存在,以免日后陷入糾紛；假如業(yè)主表示沒有,購房者不但要讓業(yè)主出具無 贈與

9、或無租賃的書面承諾,仍要到現(xiàn)場去查勘,明白實情；假如業(yè)主已出租給別人,那么在轉(zhuǎn)讓時,業(yè)主通常需提前三個月告知 承租人 出售事宜,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；應當簽訂三方協(xié)議,確定承租人對該 商鋪舍棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),并重新簽訂租賃合同；租客舍棄購買簽訂三方協(xié)議 2、二手商鋪商定需更細致 承租人舍棄了購買權(quán),三人簽訂了三方協(xié)議,宋老板仍是連續(xù)租賃；律師點評：二手商鋪與二手房買賣合同有差別,需要購房者留意； 1. 要商定房產(chǎn)用途；要調(diào)查該土地用途是住宅仍是商業(yè)綜合用地,能否 作為公司注冊地； 2. 要對公攤部位進行商定； 有的商鋪公攤面積占到總面積 30,這就需 要對公攤部位的組成、面積、面積誤差

10、的處理方式詳細商定； 3. 對房屋設(shè)備裝修裝飾的商定要詳細；二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,可能帶有各種設(shè)備, 在買賣合同中要單獨做個附件,列出房屋設(shè)備裝修裝飾清單 ；房價中是否包含這些設(shè)備裝修的費用要說明,假如不包括,折價是多少也要說 清楚； 4. 物業(yè)服務(wù)方面的商定；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要,物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是 否到位,物業(yè)費用的組成等都要提前調(diào)查,并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè)服 務(wù)合同中； 5. 交易稅費的分擔方式；目前在北京進行商鋪交易,需要交納的稅費主要有：營業(yè)稅、契稅、印 花稅、 土地增值稅 、個人所得稅；各方如何承擔,均應在合同中列明投資商鋪要看年限 商鋪與住宅使用年限

11、有區(qū)分：依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,我國的土地使用年限,依據(jù)使用性質(zhì)的不同,商業(yè)用地為 40 年,綜合用地為50 年,住宅用地為70 年；其中,土地為劃撥用地的,其使用年限沒有限制；人們一般都認為,商鋪的使用年限也就只有40 年；但事實上并非如此,據(jù)調(diào)查,目前市場上買賣的商鋪,由于土地性質(zhì)的不同其使用年限有所不同；一位資深的業(yè)內(nèi)人士介紹,在現(xiàn)實中,起初的土地性質(zhì)為商業(yè)用地的,其使用年限確定是 40 年；但是現(xiàn)在的許多項目也在項目的底層或是項目內(nèi)部建 起了商業(yè)用途的門面房；最典型的就是大量的商住樓項目,項目的底下幾層常 常就是臨街的鋪位；有的成規(guī)模的小區(qū)內(nèi)部,也建起了便利業(yè)主生活的配套商 業(yè)鋪面；這些鋪面

12、是建在綜合用地或是住宅用地之上,又不行能將其用地割裂獨立存在,那么,在事實上,其使用年限就為 看來,商鋪的使用年限就共有四種情形；50 年、70 年或無年限限制；這樣在其他條件相同的前提下,由于實際使用年限的不同,出售或出租的收 益就會有明顯的不同；另外,假如該商鋪是建在劃撥用地上,購買者就必需補交相應數(shù)目的 土地出讓 金；因此弄清商鋪的實際使用年限,是特殊重要的；貸款額度不同：住宅可以貸款60%70% 不等,商鋪一般不超過60%；購買商鋪與購買住宅的交易在以下三方面收費區(qū)分如下：類型登記費轉(zhuǎn)讓費契稅 3% 商鋪 100 元/ 每套？元/ 平方米買商鋪留意事項一鋪旺三代” 、“ 一鋪養(yǎng)三代”

13、；然而,近些年來,因商鋪引發(fā)的商業(yè)糾紛以 及投資失敗的案例不在少數(shù),緣由在于消費者對商鋪明白甚少,輕信開發(fā)商給 出的種種承諾,對待商鋪投資過于盲目；買哪里的商鋪比較穩(wěn)妥第一,要選擇居民集合、人口集中的地區(qū)；通常情形下,大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū),特殊是商業(yè)活 動比較頻繁,商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈；人氣旺盛的地區(qū)有利于店鋪的日 常營運,特殊是開設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的店鋪；這樣的商鋪簡潔出租；其次,要留意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類；古語云：“ 一步差三市” ,相差一步就有可能差三成的買賣,這跟人流淌 線有關(guān)；一條街道會由于交通條件、歷史文化、所處位置不同,而形成自

14、己不同的特點, 要選擇街道兩端交通通暢,往來車輛人流較多的街道,避免在一條“ 死胡同” 里開店； 同樣一條街道的兩側(cè), 由于行人的 走向習慣,客流量不愿定相同,要細心觀看客流的方向,在較多客流的一側(cè)選址；第三,要盡量防止在受交通管制的街道選址,車輛的位置；店鋪門前要有適合停放交通便利是選擇店鋪位置的重要條件之一,盡量防止選擇設(shè)置了交通管制 的地方,例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等；店鋪鄰近最好有 公交車站點,或者出租車停靠點；另外,店鋪門前或鄰近最好有便于停車的地 方,這樣會給顧客帶來便利；買商鋪有哪些留意事項一、購買商鋪前應向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況,嚴格審

15、核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照,包括是否抵押、是否受司法限制等；二、在簽訂商鋪買賣合同時留意：1、房屋用途；看是否的確為商用,并在合同中注明；2、公用分攤面積；商鋪的公攤面積一般在30%-40%,甚至 50%；因此對買鋪者來說,購鋪單價高于住宅房,假如答應在確定范疇內(nèi)的誤差,也可能帶來價格上幾萬元的變動,建議購房者選擇按使用面積計單價 的方式,并在合同中明確商定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用 部位的規(guī)劃設(shè)計；同時,讓開發(fā)商在購房合同中商定好當商鋪公攤面 積過大或過小時的解決方法；3、物業(yè)治理；許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中表達在商鋪的物業(yè)管 理上,這也是購房者在購買商鋪時極易

16、忽視的環(huán)節(jié)；4、交房條件；商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的 經(jīng)營都相當重要,在簽訂商鋪合同時應特殊商定物業(yè)的平面格局、樓 板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、呈現(xiàn)面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件,并在交房時留意驗收；三、相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產(chǎn)商的承諾,如售后包租,每 年的收益率百分之幾；有一點要留意的是,依據(jù)建設(shè)部商品房銷售 治理方法第十一條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實行售后包租或者 變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房；房地產(chǎn)市場風險較大,購 房者要謹慎評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大；四、貸款與其他稅費方面；商鋪貸款低,年限短,貸款利率相對

17、較高,而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴格,因此,購房者應考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力；購買商鋪應繳納總房價 4%的契稅,另外 仍有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個人所得稅,商鋪投資高投入、高產(chǎn)出、高風險同樣投資商鋪,為什么有人賺了大錢,而有人卻連本都收不回來？那是因 為商鋪投資確定屬于高投入、高產(chǎn)出、高風險的行為；承諾回報是眼下商業(yè)地產(chǎn)項目中最流行的招商方式之一；有些項目承諾的 回報方式看似迷人,其實并不合理,投資者應當理性地分析招商噱頭,選擇真 正實質(zhì)性的經(jīng)營回報；而且商鋪投資除了要看地產(chǎn)商承諾的回報率,更要“ 看 人氣、看特性、看環(huán)境” ；現(xiàn)在,商業(yè)地產(chǎn)項目的主要沖突,往往集中

18、在價值 和價格的不對等,開發(fā)商期望出售商鋪的價格高些高些更高些,但買房人就希 望得到商業(yè)價值更大的商鋪；這種不對等,已經(jīng)成為目前商業(yè)地產(chǎn)的最大沖突；另外,購房人不要將廣告用語想當然地代替合同用語,要盡量將開發(fā)商出 售商鋪時的主要廣告內(nèi)容及承諾寫入合同,否就一旦發(fā)生糾紛,一般很難得到 法院的支持；不要輕信一些所謂的保底條款,由于這些條款在法律上可能是無 效的,高額的保底條款更無現(xiàn)實的可操作性；最終要說明的是,投資即為了賺錢,究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里 也不能光算收入,仍要充分考慮到各項支出；例如商鋪的水、電、氣、熱、物 業(yè)治理等費用遠遠高于一般住宅的標準,其他裝修、修理的支出也應當考慮在

19、內(nèi)；這樣才能夠算出一個更加真實的投資二手商鋪交易留意細節(jié)與新鋪在推出時的大肆宣揚,夸大地段優(yōu)勢和前景相比,二手商鋪可能更讓投 資者覺得有把握；這種錢生錢、利滾利的誘惑也使得二手商鋪的交易更加火爆；投資二手商鋪享受的是前人種樹,后人乘涼的好處；想要投資二手商鋪的投資 者大多是看中了二手商鋪位于成熟地段,并且培養(yǎng)出了相對穩(wěn)固人群的流量,然而二手商鋪的買賣決不像二手住宅那么簡潔,二手商鋪交易中仍存在許多問 題,提示投資者交易中要更加細心； 交易中不行忽視的細節(jié)購買商鋪投資的目的有二：一是用以出租賺取收益；二是作為資金保 值并升值的手段；二手商鋪投資與前兩種投資形式相比,投資單價高,總價高,投資區(qū)域性

20、強；而不同品種商鋪的租售價格也相差很大,中小型臨街商鋪、商 業(yè)中心商鋪、房產(chǎn)項目自帶商鋪等售價主要受地段影響,價位不等；業(yè)內(nèi)人士 稱,二手商鋪的投資風險其實與一手商鋪的風險沒有太大的區(qū)分,一手商鋪是 從開發(fā)商手里買的,二手商鋪是從小業(yè)主或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之后,形式上有差別,本質(zhì)上沒有差別；從風險的角度也較為類似；為什么這么說？有人可能會問二 手商鋪是不是市場的環(huán)境更成熟？這個也不盡然；所以,投資二手商鋪時,投 資者需要具備獨到的眼光,這樣才能降低本身存在的風險；與此同時,仍需綜 合考慮其他多種因素；一、要商定房產(chǎn)用途要調(diào)查該土地用途是住宅仍是商業(yè)綜合用地,能否作為公司注冊地；二、要對公攤部位進行商定

21、有的商鋪公攤面積占到總面積30,這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式進行詳細商定；三、對房屋設(shè)備裝修裝飾的商定要詳細二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,可能帶有各種設(shè)備,在買賣合同中要單獨做個附件,列出房屋設(shè)備裝修裝飾清單；房價中是否包含這些設(shè)備裝修的費用要說明,假如不包括,折價是多少也要說清楚；四、物業(yè)服務(wù)方面的商定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要,物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù) 是否到位,物業(yè)費用的組成等都要提前調(diào)查,并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè) 服務(wù)合同中；五、交易稅費的分擔方式目前進行商鋪交易,需要交納的稅費主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅；各方如何承擔,均應在合同中列

22、明； 有可能遇到的特殊狀況狀況一：賣家欲轉(zhuǎn)手但商鋪正出租律師點評：購買二手商鋪是一項特殊專業(yè)的投資,投資者需考慮的因 素許多,第一要考慮投資風險；詳細來說,包括商鋪四周的商業(yè)氛圍、交通環(huán) 境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等；而對 于這些內(nèi)容,投資者自己的考察往往流于表象；比如,一些投資者看到店鋪來 往人群許多,就判定生意很好；事實上,來往人群實際消費的金額,減去開店 運營的各項成本后,仍剩多少利潤,攤到房價上投資回報率是多少,投資者并 不見得很清楚；所以,建議投資人仍是請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司,進 行投資風險評估,測算出投資收益后,再準備是否投資；狀況二：租客

23、是否具有優(yōu)先購買權(quán)律師點評：二手房買賣前,購房者需要向業(yè)主明白該房產(chǎn)是否有贈與、出租情形存在,以免日后陷入糾紛；購買商鋪同樣需要留意；假如業(yè)主已出租 給別人,那么在轉(zhuǎn)讓時,業(yè)主通常需提前三個月告知承租人出售事宜,承租人 享有優(yōu)先購買權(quán)；假如租客愿意舍棄優(yōu)先購買權(quán),承租人、投資人、房主三方 就應當簽訂三方協(xié)議,確定承租人對該商鋪舍棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),并 重新簽訂租賃合同；狀況三：購買住宅改建的商鋪律師點評：購買這樣的商鋪時,第一看該建筑有沒有建筑許可證和規(guī) 劃許可證,假如房主能夠供應兩個許可證,就無需擔憂房產(chǎn)證的問題；另外,簽訂合同時仍是要對房產(chǎn)證特地擬立一個條款,注明雙方的商定和違約賠償

24、的 方式,交購房款必需索要收據(jù),單據(jù)上不僅注明時間地點內(nèi)容,仍要加蓋印章；需要提示的是,投資這樣的商鋪存在很大的風險,有可能無法辦理營業(yè)執(zhí)照,沒有經(jīng)營資格,所以不建議購買此類商鋪； 二手商鋪的土地問題商鋪的土地問題,應當是交易中的關(guān)鍵性所在,對于土地性質(zhì)的明白,也是規(guī)避風險的重要舉措；一是留意商鋪的土地使用年限；商鋪一般可分為兩類：一種是商住綜合用地,其土地使用年限為50 年；另一種是商業(yè)用地,土地使用年限為40 年；購買二手商鋪時特殊要留意看清土地使用年限；有的商鋪在掛牌出售時,實際 已經(jīng)使用了十幾年甚至二三十年,剩下的使用年限很少；年限到期后,仍需交 納土地出讓金；購買這類商鋪時應充分考慮

25、“ 折舊” 因素；二是留意區(qū)分商鋪的土地使用權(quán)性質(zhì)；目前市場上大多數(shù)商鋪的土地 使用權(quán)性質(zhì)為出讓,但也有部分商鋪的土地使用權(quán)屬劃撥性質(zhì)；特殊是一些單 位自建房的底樓店面；購買這類店面時要明白清楚土地是出讓仍是劃撥？假如 是劃撥土地的,需要交納多少出讓金；三是留意商鋪土地使用證上注明的用途；目前市區(qū)有些地段的商鋪是 由住宅“ 改造” 而來,土地使用證上注明的仍然是“ 住宅用地” ；但房東出售 時很可能按“ 商鋪” 出售；投資者購買的時候就要特殊留意了；另外,有的商 鋪出售時,產(chǎn)權(quán)證上注明的面積可能會跟實際使用面積不符；比如市區(qū)江北某處一商鋪出售時,房東號稱建筑面積有100 平方米,房產(chǎn)證上登記的

26、面積只有60 平方米；購買時要看清產(chǎn)權(quán)證上的面積；購買商鋪 6 大留意點1、要有商鋪的風險意識；開店選址,要有前沿的目光,有錢的可以投資買店鋪,但是選擇買店鋪一 定要留意幾點,現(xiàn)在不是“ 一鋪養(yǎng)三代” 的時代,假如運行不暢,有可能“ 三 代養(yǎng)一鋪” ；2、盡量不買商場里的商鋪；不買產(chǎn)權(quán)分散的商鋪,只買獨立的商鋪；商場要是整體情形很差,你的鋪 子賣也賣不出去,租也租不出去；那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來成本低,其實投資的 變數(shù)很大,產(chǎn)權(quán)分割出售后,很難統(tǒng)一全部投資人的意愿去經(jīng)營,而且極簡潔 顯現(xiàn)惡性競爭,最終淪落成小商品、小集市式的商場；3、買商鋪之前多調(diào)查；買了商鋪,你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了

27、；你要調(diào)查,面積一 樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型 .周邊的消費水平,能支撐什么水平的品牌 .在 保守估量的營業(yè)額基礎(chǔ)上,預期的租金水平能不能讓商家盈利 .你是個人投資 者,不需要像機構(gòu)投資者那樣撰寫投資報告,但你的心里得有本清楚的賬；4、買了商鋪,不是就此捧上了“ 金飯碗” ；對商鋪投資的復雜性,投資價值組成、投資回報所需的技術(shù)條件等等,都 需要有一個清醒的熟識；許多商業(yè)在銷售時熱熱鬧鬧,然而運營很長一段時間后,卻仍是一片蕭條；即使過了正常的5、看準客流和潛在客流；1-2 年養(yǎng)鋪期,也看不到期望在哪里；商鋪選址確定要留意四周的人流量、交通狀況以及四周居民和單位的情形；對經(jīng)營小型商鋪的創(chuàng)業(yè)者來說

28、,客流的大小直接影響到收入的多少；因此,選 擇地理位置優(yōu)越的商家投資收益較高,但好地段也意味著價格較高,競爭猛烈；相對而言,社區(qū)商鋪與沿街店鋪的客流量穩(wěn)固,投資回報平穩(wěn)；至于郊區(qū)住宅 的配套商鋪客源已經(jīng)固定,就必需從經(jīng)營上多下工夫了；6、買商鋪要有前瞻性；并不是全部的好地點都確定好賺錢,有時遇到市政規(guī)劃變動,熱鬧的地段 也有可能變成冷僻之地,而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間；因 此,買商鋪在選址時要眼光放遠些,多明白該地區(qū)將來的進展情形；當然,除 了關(guān)注市政規(guī)劃外,仍要留意該地區(qū)將來同業(yè)競爭的情形；購買投資商鋪謹防三硬傷 不同的商鋪情形也不同；一般而言可以用以下公式來運算：方法一,主

29、要適用于沒有貸款的一次性投資；運算公式為：（稅后月租金每月物業(yè)治理費） 12年租金收入,而年租金收入購買商鋪總價年投資收益率；反之,用購買商鋪總價年租金收入投資回收年限；方法二；主要適用于貸款投資的收益運算；運算公式為：（稅后月租金按揭月供款每月 物業(yè)費 ）12年租金收入；（首期房款按揭貸款）年租金收入投資回報年限；反之,用年租金收入 率；名詞說明 房價租金比（首期房款按揭貸款）年投資收益“ 房價租金比 ” 是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值 ,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報；對于商鋪物業(yè) ,現(xiàn)時大多認為合理的投資回報率一般在6%-8%, 其對應的房價租金比大約在110-1

30、50 之間；如房價租金比大于200 時,意味著收益率不到4%,房價具有確定的泡沫成分；購買商鋪謹防陷阱陷阱一：黃金地段其實不少 “ 黃金地段 ” 僅是針對居住或辦公而言；商鋪的開發(fā)商打擦邊球,廣告上 “ 黃金地段的旺鋪 ” ,往往并不是真正的“黃金旺鋪 ”,價格不菲卻未必真能旺起來；但人口密度小,很難集合商家最為看重的“人氣 ” ；因此,像涌金廣場等商鋪在建成幾年后都沒能成為起初投資者們殷切期望的“旺鋪 ”；由于今年樓市低迷,部分投資客把目光轉(zhuǎn)向了商鋪；如何在投資商鋪中略勝一籌呢？置業(yè)投資詢問專家指出了常見投資商鋪的三大硬傷：選址輕信地段優(yōu)勢、過于感情用事、缺乏實地考察；選址輕信地段優(yōu)勢置業(yè)專

31、家指出,地段優(yōu)勢只是衡量優(yōu)劣的基本條件,但不是確定條件；例如 在商業(yè)成熟的美食街投資服裝店或者五金店就很不合適；假如以昆明規(guī)劃圖的 軌道交通為例,專家指出,不要過度信任軌道交通的商業(yè)優(yōu)勢；雖然是在軌道 交通的范疇內(nèi),交通便利,但是人流簡潔進入也簡潔分散,并沒有形成一個固 定的客流,在客流上沒有足夠的吸引力；過于感情用事 小賀本著對餐飲的寵愛投資商鋪,結(jié)果血本無歸；這樣的錯誤在初次投資商鋪的投資者中經(jīng)常見到；在商場摸爬打滾近20 年的張正,目前在南市經(jīng)營一家服裝店；他說,投資需要熱忱,但是更需要理性；他說,許多初次投資服裝的 女士,由于對服裝的寵愛和平常一些膚淺熟識就盲目投資,結(jié)果不但沒有達到

32、預期目的,反而造成“ 騎虎難下 ” 的局面；專家建議,投資商鋪必需建立在對行 業(yè)的全面熟識和親自考察的基礎(chǔ)上；一些膚淺的表面熟識和道聽途說的體會很 可能造成投資失敗；缺乏實地考察 在談到實地考察時,某投資置業(yè)的專員李先生指出,不行忽視對投資店鋪的 設(shè)施結(jié)構(gòu)考察；他說,比如投資經(jīng)營餐飲業(yè)要求排氣煙道、污水處理池等設(shè)施 要科學合理；假如忽視了不但會給后期經(jīng)營帶來麻煩,有的甚至無法經(jīng)營；如 果是投資在新建立的商業(yè)區(qū),仍必需考察商業(yè)區(qū)的進展規(guī)劃；比如投資我市城 南某商業(yè)廣場,在投資前就必需明白到商業(yè)區(qū)經(jīng)營的劃分和以后的進展規(guī)劃；假如本想投資首飾行業(yè),結(jié)果商鋪投資到零售區(qū),這樣會給經(jīng)營帶來不便；再 者,

33、假如開發(fā)商缺乏后期的運作方案,比如沒有通過活動、宣揚手段吸引消費 者前來,不斷地集合人氣,對投資店鋪也是不利的；投資產(chǎn)權(quán)式商鋪如何規(guī)避風險 當前,一些房地產(chǎn)商為使自己開發(fā)的商用樓盤盡快脫手,通過各種炒作,推出 “ 產(chǎn)權(quán)式商鋪 ” 投資新理念；在當前商用房空置率較高的情形下,要特殊警 惕這種新的投資陷阱；駱律師介紹說,產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài),中小投資者要留意識別；一種 是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪 ”,開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分 割,小商鋪之間無墻隔離,不劃分實際區(qū)域,產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下,并在一 定期限包租,購房者無法自行經(jīng)營；這種商鋪本身不具有獨立使用的價值,產(chǎn) 權(quán)成了虛擬的收益

34、權(quán)屬；在這種情形下,投資者如期獲得收益的前提是商場的 整體經(jīng)營必需良好,否就,一旦商場整體運作顯現(xiàn)問題,投資者的回報就如同無本之木；目前,市場的商鋪銷售主要以 明,虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)；“ 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪 ” 為主,而事實也證另一種就是獨立產(chǎn)權(quán)商鋪；這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)分是,真 正擁有分割的獨立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)外形,購買這種商鋪的投資者可以自營,也可以 出租,或是讓經(jīng)營公司包租；這樣投資者就真正擁有了處置權(quán),擁有獨立產(chǎn)權(quán) 的獨立商鋪對投資者而言無疑是風險最低的；當然,投資者在選擇這樣的獨立 產(chǎn)權(quán)商鋪時,仍要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件；一般而言,區(qū)位、交通 物流、商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景

35、、主力商戶、項目規(guī)劃、運營治理、升值潛力等 九大要素,是每一個明智投資者在進行投資時都應考慮的；產(chǎn)權(quán)商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是托付經(jīng)營；投資者買商鋪,買 后把商鋪托付給開發(fā)商來經(jīng)營,開發(fā)商把商鋪出租給其他人,投資者坐等收益；開發(fā)商提出一個固定回報的保證,承諾假如收益達不到確定的比例,他會把 房 子買回來；從法律的角度看,這種模式的合法性是值得質(zhì)疑的；其次種是投資者直接把商鋪出租給開發(fā)商,然后答應開發(fā)商轉(zhuǎn)租,開發(fā)商 會把商鋪轉(zhuǎn)交給經(jīng)營單位；開發(fā)商依據(jù)通常房租的收益給投資者返錢,開發(fā)商 會承諾,假如租金達不到承諾的比例,到時候可以把房子回購；回購是開發(fā)商 對自己回報的擔保方式,但這第一要

36、看固定回報是否合法；從法律上來說,回購是一個擔保合同,固定回報的做法本身是違法的；第三種是房子賣給投資者,然后投資者又把房子托付給經(jīng)營單位經(jīng)營,開發(fā) 商再賜予一個保證；其次種模式相對仍是比較牢靠的；房子租給開發(fā)商, 開發(fā)商給出確定回報,這是可以的；但是有一個大前提必需確定,產(chǎn)權(quán)商鋪銷售時必需是現(xiàn)房,不允 許是期房；現(xiàn)房的意義是房子不單單是封頂,而要竣工,而且已經(jīng)是驗收合格 備案了；投資心得雖然鋪子短期內(nèi)沒有收益, 但是由于沒有仍貸壓力, 所以這次失敗經(jīng)受并未 完全打消我投資不動產(chǎn)的熱忱；冷靜摸索了幾個月之后,我開頭查找下一個投資目標；吸取第一次買鋪失敗的教訓,其次次選鋪時,我對房源周邊的環(huán)境、

37、適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)、 周邊的有效購買力, 以及社區(qū)的房齡都作了細致的調(diào)查；最終,我在軌道交通1 號線沿線買了一間6 平方米左右的商鋪,總價 15 萬元；雖然鋪子面積小,但由于靠近軌道交通,而且在路的拐角,所以人流量特殊大,第一年月租金就達到了7000 元/ 平方米；購買門面房留意3、市場上內(nèi)、外銷商鋪并軌了嗎？目前本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌,但內(nèi)、外銷商鋪未并軌,仍處于內(nèi)、外有別的狀況,市民在購買商鋪前應先問清物業(yè)的性質(zhì),以免簽了合同卻辦不 出產(chǎn)證；4、對于商鋪的公攤面積,投資者應當留意哪些問題？建議購房者選擇按使用面積計價的方式,并在合同中明確商定公攤面積的 大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用部位的規(guī)劃

38、設(shè)計,只有事先商定詳盡,一旦顯現(xiàn)問 題才能有效維權(quán)；5、購買二手商鋪應留意什么？購房者需要向業(yè)主明白該商鋪是否有贈與、出租情形存在,以免日后陷入 糾紛；如已出租、轉(zhuǎn)讓,業(yè)主需提前三個月告知承租人出售事宜,承租人享有 優(yōu)先購買權(quán)；如承租人愿舍棄優(yōu)先購買權(quán),承租人、投資人、業(yè)主三方就應當 簽訂三方協(xié)議,確定承租人對該商鋪舍棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),并重新簽 訂租賃合同；怎樣購買門面房第一、學、即學習和知道準備門面價格的主要因素；應向熟識門面價格的房地 產(chǎn)評估人員和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商明白,查閱相關(guān)資料；其次、看,到現(xiàn)場實地觀看；看水、電、路、通訊情形,交通情形等基礎(chǔ)設(shè)施；鄰近的學校、醫(yī)院、郵政等公用設(shè)施；商店、菜場客流量多少及經(jīng)營情形；第三、問,問四周門面的經(jīng)營狀況,門面的租金和門面的銷售價格等；第四、明白,明白規(guī)劃情形,以估算將來收益；第五、運算和比較,對調(diào)查和明白到情形運算,運算和比較不同經(jīng)營類型、不 同位置的門面的收益和價格；第六、聽,在準備購買門面前不妨聽取親朋好友、同學和行家的看法；第七、準備；在對情形完