某商業(yè)可行性報告1201

1、某街商業(yè)業(yè)區(qū)可行性分析報告單位：開開元有限限公司 日期：20117年12月1日1、項目目概述項目名稱稱：大連連市20001-51號號地項目目（暫定定）投資商：開元有限限公司建設地址址：，西西起普照照街、永永和街，東至保保安街，北至長長江路，南到天天津街。占地面積積：1338000平方米米總建筑面面積：5579660平方方米投資總額額：約6445333萬元人人民幣投資收情情況（租租售結(jié)合合）：靜靜態(tài)投資資回收期期2。996年（含建設設期）動態(tài)投資資回收期期3。449（含含建設期期）投資收益益率333.3%項目建設設期：115個月月2、項目目建設背背景是歷史上上形成的的大連市市最早的的商業(yè)中中心之

2、一一，是大大連市對對外主要要窗口。整個街街區(qū)的建建筑風格格、經(jīng)營營業(yè)態(tài)分分布、道道路交通通環(huán)境、經(jīng)營商商品的檔檔次等都都代表了了大連市市的對外外形象。經(jīng)過大連連市人民民的共同同努力，大連市市在近十十年內(nèi)發(fā)發(fā)生了巨巨大變化化，并正正在向著著國際化化都市邁邁進。然然而隨著著大連市市現(xiàn)代化化城市建建設的不不斷完善善，天津津街商業(yè)業(yè)區(qū)逐漸漸暴露出出與大連連市的城城市發(fā)展展不相適適應。主主要表現(xiàn)現(xiàn)在商業(yè)業(yè)區(qū)衰落落、商品品的經(jīng)營營品種定定位不明明顯、建建筑功能能與街區(qū)區(qū)不協(xié)調(diào)調(diào)、街區(qū)區(qū)的特征征逐步消消失、形形象定位位不清等等方面。為使大連連市真正正成為中中國北方方重要的的區(qū)域性性國際化化航運中中心、商商貿(mào)

3、中心心、旅游游中心、信息中中心、金金融中心心、國際際商都和和國際名名城，市市政府及及市委決決定對城城市中心心商業(yè)區(qū)區(qū)進行全全面改造造。從220000年111月開始始對進行行天津街街商業(yè)區(qū)區(qū)進行總總體規(guī)劃劃，截止止到20001年年5月天天津街一一期發(fā)行行規(guī)劃方方案設計計已完成成。全部改造造規(guī)劃面面積共770公頃頃，由三三期進行行，即一一期改造造區(qū)300公頃，二期改改造區(qū)115.44公頃，遠期改改造區(qū)115.66公頃。其中一一期改造造拆遷面面積11131112平方方米，占占地面積積570068平平方米，擬建筑筑面積11437739平平方米，由普照照街至民民生街的的5個地地塊組成成。拆遷遷工作從從2

4、0001年99月開始始，全部部改造工工程約兩兩年內(nèi)完完畢。在大連市市人民政政府、市市規(guī)劃局局、市建建委、開開發(fā)辦、市商委委及中山山區(qū)人民民政府的的等各級級領導關關心、指指導下，大連市市天津街街改造工工程指揮揮部對天天津街改改造工作作進行了了大量細細致的研研究工作作，并對對一期五五塊地塊塊進行了了招投標標，其中中20001-551號地地塊由開開元有限限公司中中標承建建，準備備籌建“大連市市20001-551號地地項目”。大連市商商業(yè)街大大連市220011-511號地項項目擬建建為經(jīng)營營品牌服服裝為主主充分反反映大連連城市特特色的綜綜合性商商業(yè)區(qū)，擬有兩兩種經(jīng)營營方案，方案一一為將商商城全部部出售

5、，方案二二為租售售結(jié)合，兩種方方案均具具有較高高的可行行性。3、項目目建設依依據(jù)大連市規(guī)規(guī)劃設計計研究院院受市政政府委托托于20001年年2月作作出了一一套比較較系統(tǒng)的的“天津街街商業(yè)街街區(qū)改造造規(guī)劃前前期策劃劃研究”的研究究報告。在此基基礎上，通過邀邀請招標標的形式式對天津津街的進進行高起起點、高高標準的的整體設設計。中標通知知書關于天津津街商業(yè)業(yè)改造的的會議紀紀要（大大連市政政府辦公公廳二OOOO年年十二月月五日）中山信息息（第88期）（大連市市中山區(qū)區(qū)政府辦辦公室，二OOO一年三三月八日日）天津街商商業(yè)街55塊地塊塊啟動區(qū)區(qū)項目的的規(guī)劃設設計條件件（大連連市規(guī)劃劃局，二二OO一一年六月月

6、五日）4、可研研目的開發(fā)商在在這一房房地產(chǎn)項項目的目目標是有有盈利性性，它將將該現(xiàn)場場的物業(yè)業(yè)潛力資資本化并并從規(guī)劃劃的房地地產(chǎn)投資資中獲取取可觀的的收益。此可行性性研究確確定為評評估該物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟和實實施的可可行性，并考慮慮了項目目目前的的建設狀狀況和資資金投入入，此研研究的目目的包括括：物業(yè)市場場分析及及市場定定位經(jīng)營方案案分析全部出售售方案的的財務可可行性租售并舉舉方案的的財務可可行性提出該項項目投資資資金籌籌措計劃劃5、可行行性報告告編制依依據(jù)本可行性性報告的的編制依依據(jù)如下下：中標通知知書國家計委委、建設設部建建設項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)工程項目目的技術術經(jīng)濟分分析改造規(guī)劃劃

7、圖現(xiàn)狀表大連市建建筑經(jīng)濟濟指標大連市動動遷改造造有關規(guī)規(guī)定及各各種收費費標準大連市天天津街商商業(yè)芪 改造規(guī)規(guī)劃前期期策劃研研究報告告及策劃劃條件相關的政政策法規(guī)規(guī)市場調(diào)查查數(shù)據(jù)天津街改改造會議議紀要（大連市市人民政政府及中中山區(qū)人人民政府府）6、項目目主要經(jīng)經(jīng)濟技術術一覽表表序號指標單位指標值1建筑類1-1占地面積積平米13,88001-2建筑面積積米57,99601-2-1地上建筑筑面積米33,11201-2-2地下建筑筑面積米24,88401-3建筑容積積率（地地上）2.41-4建筑覆蓋蓋率60%1-5綠地率25%1-6建設期月152-1投資總額額萬元64,5533主要財務務指標靜態(tài)投資資

8、回收期期年2.966動態(tài)投資資回收期期年3.499內(nèi)部收益益率33.33%投資利潤潤率15%凈現(xiàn)值萬元35,7749%投資利稅稅率15%流動比率率528%項目開發(fā)發(fā)條件1、項目目選址及及規(guī)劃布布局大連市220011-511號地項項目南臨臨天津街街商業(yè)步步行街，周遍形形成以天天津街百百貨商店店、巴黎黎之春、精品城城為中心心的商業(yè)業(yè)群，處處于天津津街改造造總布局局的第一一段，屬屬于一級級用地。與中山山廣場金金融圈、友好廣廣場娛樂樂圈、大大連火車車站、眾眾多公共共汽車站站形成緊緊密聯(lián)系系。規(guī)劃設計計地形呈呈L型布布置，對對吸引客客流和提提升物業(yè)業(yè)價值極極為有利利。入口口平面布布置上采采用弧形形曲線，

9、豐富了了建筑物物的造型型。平面面采用大大柱距、大空間間布置，有利于于商場內(nèi)內(nèi)部布局局。為滿滿足人民民集散的的需要，將建筑筑物遠退退紅線，留足足足夠的地地上、地地下停車車位。該地段為為土凈地地出讓，出讓的的土地綜綜合地價價為：78000元/平平方米（樓面地地價）該地價包包括土地地出讓費費、動遷遷安置費費、產(chǎn)權(quán)權(quán)補償費費、裝修修補償費費、搬家家費、搬搬遷獎勵勵費、三三停費、排渣費費跨區(qū)優(yōu)優(yōu)惠、不不可預見見費等及及部分城城市配套套費用。2、規(guī)劃劃設計條條件及功功能占地面積積：1338000平方米米建筑物覆覆蓋率：60%綠地率：255%容積率（地上）：2.4總建筑面面積：5579660平方方米地上：3

10、331220平方方米，四四層，商商城地下：2248440平方方米，地地下一、二層商商場，地地下二層層含停車車場3、場區(qū)區(qū)情況一期可以以分為55個較大大地塊，其動遷遷安置工工作截止止到20001年年11月月中旬已已全部結(jié)結(jié)束。三、市場場定位及及經(jīng)營方方案市場定位位大連市政政府對改改造后的的天津街街的定位位為：代代表211世紀大大連商業(yè)業(yè)形象，面向中中、高檔檔消費群群體，可可與北京京的王府府井、上上海的南南京路以以及香港港的銅鑼鑼灣相媲媲美的標標志性商商業(yè)大街街。根據(jù)據(jù)這一定定位，經(jīng)經(jīng)過我們們深入細細致的調(diào)調(diào)查和研研究，并并參照有有關規(guī)劃劃方案，我們將將大連市市20001-551號地地項目定定位為

11、專專營中高高檔服裝裝、服飾飾，商品品銷售實實行現(xiàn)代代計算機機管理，實施“星級服服務”規(guī)范，具有國國際水準準的精品品名店。經(jīng)營方案案為提高投投資決策策及設計計的科學學性，我我們通過過政策研研究、市市場調(diào)研研及預測測、投資資及財務務分析以以及技術術方案分分析論證證，制定定了大連連市20001-51號號地項目目的經(jīng)營營方案，以期在在法律上上允許、技術上上可能、經(jīng)濟上上可徒刑刑的情況況下獲得得最高、最佳使使用，提提高投資資收益率率。出售與出出租結(jié)合合，考慮慮到物業(yè)業(yè)整體布布局、投投資回收收和方便便管理，計劃將將物業(yè)地地下兩層層及地上上一層用用于出售售，地上上二至四四導通知知于出租租經(jīng)營。經(jīng)過測測算這樣

12、樣的租售售比例較較為合理理。（有有關財務務分析附附后）主題風格格擬建商場場將以“獨特的的生活方方式中心心”來引人人注目?；谶@一一主題，我們將將仔細規(guī)規(guī)劃建筑筑的內(nèi)部部裝修和和建筑方方式以創(chuàng)創(chuàng)造與這這一主題題的目標標和風格格相應的的合適的的購物環(huán)環(huán)境。更更為重要要的是，貨品和和休閑活活動應作作好職業(yè)業(yè)包裝并并且有選選擇地刺刺激購物物者的需需求和購購物欲望望?；谶@一一主題風風格的物物業(yè)不論論是出售售經(jīng)營還還是租售售并舉的的方案都都將啟得得較大的的市場份份額，實實現(xiàn)較好好的投資資回報。市場組成成4.1本本地市場場本地具有有5000多萬人人口的市市場，將將近1660萬人人口集中中在中心心商業(yè)區(qū)區(qū)，

13、對于于這樣大大的市場場沒有特特色的市市場戰(zhàn)略略是不會會對擬建建的物業(yè)業(yè)起多大大作用的的。為了了加強其其競爭性性，應將將市場戰(zhàn)戰(zhàn)略的特特色性和和集中性性相結(jié)合合。首先先，根據(jù)據(jù)相應特特性將市市場分類類，然后后再設計計購物中中心以抓抓住這一一市場份份額。基于我們們對市場場走向和和模式的的觀察，我們認認為中高高收入的的年輕工工薪族單單身或已已婚（有有或沒有有孩子），年齡齡在200到455歲之間間，應該該是擬建建項目的的市場中中較為集集中的部部分。4.2流流動市場場據(jù)估計每每年國內(nèi)內(nèi)、外到到大連旅旅游人數(shù)數(shù)就如119966年7月月一樣大大約8550萬人人。隨著著今后幾幾年大連連的經(jīng)濟濟開放和和外國投投

14、資者的的進入，這部分分潛在市市場預計計將會進進一步擴擴大。最最近由新新加坡大連連合資的的大窯灣灣港項目目就已經(jīng)經(jīng)表現(xiàn)出出了這種種趨勢。由這部分分參觀旅旅游的人人帶來的的商業(yè)消消費不可可低估。應將這這一流動動市場視視為擬建建項目有有希望發(fā)發(fā)氣利益益的第二二部分市市場。4.3租租戶組合合及布置置租戶組合合及布置置情況是是擬建項項目市場場戰(zhàn)略的的重要部部分。一一個成功功的商業(yè)業(yè)中心主主要領帶帶于租戶戶/零售售商的平平衡和互互補以及及有效空空間內(nèi)有有策略的的布置。零售商/租戶的的分布應應有計劃劃的安排排，這樣樣才能保保證商業(yè)業(yè)零售覆覆蓋率和和光顧商商場的顧顧客均衡衡分布。還應考考慮到固固定租客客與其它

15、它附屬租租客之間間的互補補與競爭爭關系。大眾化且且實力雄雄厚的主主要租戶戶對現(xiàn)代代的商業(yè)業(yè)中心的的主題和和目標來來說非常常關鍵。他們即即能提供供頂級服服務又能能為商廈廈引來其其它的附附屬租客客，同時時也會吸吸引潛在在顧客光光顧商廈廈。成功功的主要要租戶會會進一步步提高商商業(yè)中心心的名望望和形象象，在某某些情況況下，主主要租戶戶的名聲聲和特色色已經(jīng)與與商業(yè)中中心聯(lián)系系起來了了。在新新加坡就就有一些些典型例例子，如如Liaang couurt 的daiimarru，新新加坡廣廣場的yyaohhan ,raaffiies 城的soogo等等。目前大連連的零售售市場被被相互獨獨立的本本地零售售商統(tǒng)治治

16、，他們們在主要要的商廈廈租用柜柜臺和店店鋪。友友誼商店店、國泰泰大廈、秋林公公司是大大連市僅僅有的幾幾家經(jīng)營營零售商商品的國國有商廈廈。國外外的商店店/零售售商還沒沒有在大大連的零零售市場場站箏腳腳 跟。但有報報道說日日本 的的 和新加加坡的 已表明明對在大大連設立立分店的的興趣。商場布局局地上一層層主營港港臺女裝裝、化妝妝品、箱箱包地上二層層主營歐歐美女裝裝地上三層層主營男男裝和童童裝地上四層層為皮草草廣場地下一層層為大型型百貨和和食品超超市地下二層層為休閑閑美食廣廣場、停停車場、設備間間等四、市場場分析周遍環(huán)境境及通達達程度天津街商商業(yè)區(qū)具具有優(yōu)越越的的地地理位置置，她西西入口（勝利廣廣場

17、）與與大連火火車站相相連，東東入口與與大連港港（港灣灣橋）相相連，全全長約22公里，其中近近期改造造總長約約1公里里。大連火車車站及大大連港客客運站是是大連的的主要交交通樞紐紐，其客客流量占占大連市市人口流流動量的的50%以上。同時天津津街商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)靠靠人民路路附近聚聚集了大大連市主主要的白白領階層層，如中中山廣場場附近的的中國人人民銀行行、中國國銀行、中國建建設銀行行、中國國工商銀銀行、中中國農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、中國農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展銀行、國家開開發(fā)銀行行、中國國進出口口銀行、光大銀銀行、招招商銀行行、中信信實業(yè)銀銀行、上上海浦 東發(fā)展展銀行、中國人人壽保險險公司、平安保保險公司司等金融融機構(gòu)，同時還還有

18、國家家、遼寧寧省及大大連市等等機關及及企事業(yè)業(yè)單位如如大連海海關、遼遼寧商檢檢局、遼遼寧海事事局、動動植物檢檢驗、遼遼寧移動動通訊、大連郵郵政、大大連市財財政局、大連市市機械局局、大連連市化工工局、遼遼寧省紡紡織進出出口公司司、中國國糧食進進出口公公司，此此外大連連富麗華華大酒店店、香格格里拉飯飯店、大大連希爾爾頓酒店店、國際際酒店等等高級涉涉外酒店店。其地地理位置置優(yōu)勢是是大連市市其它大大型商業(yè)業(yè)區(qū)無法法比擬的的。周圍商業(yè)業(yè)區(qū)的經(jīng)經(jīng)營特點點2.1勝勝利廣場場 與其相臨臨的勝利利廣場（合資）全面投投入使用用，新的的面貌、先進的的設備、完善的的配套設設施吸引引了眾多多客戶；同時做做為大連連接市內(nèi)

19、內(nèi)主要街街區(qū)及商商業(yè)區(qū)的的必經(jīng)之之路及主主要通道道吸引了了許多經(jīng)經(jīng)營業(yè)戶戶及旅游游購物的的人流。勝利廣場場商業(yè)區(qū)區(qū)的主要要建筑在在支下，以個體體經(jīng)營為為主，整整個街區(qū)區(qū)的方向向只能靠靠有限的的標識來來辨別，極易使使購物者者迷失方方向，為為購物者者帶來不不便。20000年與天天津街一一街之隔隔的大連連青泥商商業(yè)街進進行了全全面改造造，現(xiàn)已已接受尾尾聲，青青泥商業(yè)業(yè)街聚集集了大連連市最大大的商業(yè)業(yè)機構(gòu)如如大連大大商集團團、萬凱凱樂大連商商場、大大連先施施秋林、秋林百百貨、中中興商業(yè)業(yè)大廈、中山大大廈、新新瑪特購購物中心心等，同同時正在在興超的的有大連連百年商商城，預預計今年年底青泥泥商業(yè)街街會全面

20、面完成改改造計劃劃，投入入正常運運營。改改造后的的表泥商商業(yè)商業(yè)業(yè)街其特特色是國國內(nèi)外大大型綜合合性商場場，其中中比較有有特色的的如邁凱凱樂大連商商場以青青春派專專賣服裝裝及日式式產(chǎn)品為為特色；大連商商場以副副食品經(jīng)經(jīng)營為特特色；大大連百年年商城（太平洋洋百貨）以經(jīng)營營婦女用用品為特特色；先先施秋林林以經(jīng)營營中高檔檔服裝為為特色等等，這些些大型商商場優(yōu)勢勢是品種種全，即即從百姓姓生活著著想，日日常用品品幾乎都都可以看看到。但但改造后后尤其是是臨街，幾乎沒沒有專店店，使其其些偏愛愛品牌、名牌的的購物者者難以方方便地確確定目標標。環(huán)境對大大連市22001151號號地項目目的影響響基于周圍圍商業(yè)區(qū)區(qū)

21、的經(jīng)營營特點及及競爭的的關系，擬建物物業(yè)將利利用自己己的地理理優(yōu)勢，同時考考慮經(jīng)營營特色，制定切切實可行行的經(jīng)營營策略。3.1不不利影響響新型的天天津街商商業(yè)區(qū)建建筑設計計設計新新穎、購購物環(huán)境境舒適、周遍商商業(yè)發(fā)達達，既有有歷史優(yōu)優(yōu)勢是商商家必爭爭之地，必然存存在較大大競爭。3.2有有利影響響 天天津街商商業(yè)區(qū)的的改造及及購物環(huán)環(huán)境的改改善，使使來大連連旅游的的國內(nèi)外外游客數(shù)數(shù)量增加加，同時時吸引更更多的市市民在閑閑暇時間間到市中中心消費費。中心心商業(yè)區(qū)區(qū)的人流流總數(shù)在在不斷上上升，商商機相應應增加。市場分析析與預測測天津街是是大連市市最重要要商業(yè)區(qū)區(qū)，從業(yè)業(yè)人數(shù)2248000人，年銷售售總

22、額為為60億億元。主主要商品品銷售以以天百集集團為主主如大連連市百貨貨大樓、大連國國泰大廈廈、大連連天倫商商廈、巴巴黎之春春的大型型商場，同時還還有200余家服服裝專賣賣店、55家眼鏡鏡店、66家皮具具專賣、4家中中國特色色小吃及及數(shù)家飯飯店，如如圣邦服服飾、真真維斯、班尼路路、堡獅獅龍、佐佐丹奴、魚、蜜蜜雪兒、蘋果等等服裝專專賣店；麗字、大明等等眼鏡店店：忠氏氏、忠記記等皮具具店。除除個別專專業(yè)店以以外，幾幾乎所有有經(jīng)銷的的商品以以中低檔檔為主，主要面面對工薪薪階層。目前的天天津街一一期改造造的5個個地段中中的業(yè)戶戶大部分分為租用用門市房房。其租租金依據(jù)據(jù)門市的的大小、位置、朝向、樓層的的不

23、同而而差異較較大，據(jù)據(jù)統(tǒng)計其其租金從從7000/50000元元/平方方米。年年不等；若出售售，其商商場的售售價可達達200000-600000萬萬元/平平方米。 根據(jù)我我們對大大連市商商業(yè)區(qū)的的市場調(diào)調(diào)查與分分析，初初步預測測大連市市天津街街在未來來幾年來來的市場場情況是是：屬于中檔檔商業(yè)區(qū)區(qū)，地段段規(guī)劃為為綜合商商業(yè)體，因此，我們將將目標客客戶定位位在國內(nèi)內(nèi)及國際際知名品品牌消費費者。擬建物業(yè)業(yè)銷售價價格確定定根據(jù)對大大連市同同類項目目的銷售售價格調(diào)調(diào)查，我我們假設設臨天津津街的地地理位置置評價系系數(shù)為11，新建建筑物標標準的評評價系為為1，計計算出大大連市同同類商場場的加權(quán)權(quán)平均價價格如表

24、表1所示示。表1市場場定價法法計算大大連天津津街商業(yè)業(yè)區(qū)銷售售及出租租價格表表項目名稱稱出租價格格銷售價格格地理位置置評價系系數(shù)建筑標準準評價系系數(shù)加權(quán)平均均價格（元/平平方米）新世界廣廣場60000-80000（一層，臨街）1160000-80000目前天津津街門市市房6000010.785000勝利廣場場60000200000-66000000.8551220000-6660000友好大廈廈70000-20000000.81488000-2550000其它700-300001.00.715000-45500寵孚大廈廈80000-30000000.9180000-3550000從上表可可以看

25、出出，天津津街商業(yè)業(yè)用途的的市場加加權(quán)平均均銷售價價格可定定義在2200000-6600000元/平方米米之間，出租平平均價格格可定義義在每年年30000-880000元/平平方米。成本定價價根據(jù)前述述大連天天津街項項目成本本測算表表，該項項目的單單位面積積成本為為92227元/平方米米。我們們按照中中高檔的的平均成成本年利利潤率330%。（未計計算稅項項）計算算，則大大連天津津街商業(yè)業(yè)區(qū)的市市場平均均成本銷銷售價格格應在1130000元/平方米米左右。由于天津津街的租租金較高高，如果果不是急急于回收收資金，出租經(jīng)經(jīng)營也是是可行的的。綜合以因因素，結(jié)結(jié)合大連連天津街街商業(yè)區(qū)區(qū)的特點點及開發(fā)發(fā)商

26、資金金使用營營銷策略略。我們們制定了了擬建物物業(yè)全部部出售和和租售并并舉兩種種經(jīng)營方方案。并并根據(jù)樓樓層、臨臨街狀況況、所在在樓層地地位、周周遍環(huán)境境、景觀觀、下沉沉廣場物物業(yè)增加加值等因因素制定定了出售售、出租租價格。表2 大大連市220011-511號地項項目銷售售及出租租價格表表項目面積（平平方米）銷售價格格（元/平方米米）銷售總價價（萬元元）出租價格格（元/平方米米年）出租總價價（萬元元/年）地上四層層82800003100025677地上三層層82800004000033122地上二層層82800005000041400地上一層層非臨街街428004000001712200地上一層層

27、臨街400006000002700000小計33122000地下一層層1242203000003726600地下二層層92200004000036888地下二層層設備間間20000000地下二層層車場120000054775合計248440783880137661。775數(shù)據(jù)說明明：大連市同同檔次、同類建建筑的市市場租價價為：新新世界廣廣場租價價為60000-80000元/平方米米（一層層臨街），目前前天津街街門市房房租金為為60000元/平方米米，勝利利廣場租租金為660000元/平平方米；銷售價價格為：勝利廣廣場（商商用）2200000-6600000元/平方米米，友好好大廈（寫字間間）：

28、770000-2000000元/平平方米，考慮到到位置狀狀況、物物業(yè)類型型、用途途、樓層層、臨街街狀況、所在樓樓層地位位、周遍遍環(huán)境、景觀、下沉廣廣場物業(yè)業(yè)增加值值等因素素我們制制定了擬擬建物業(yè)業(yè)的出售售價格為為140000-500000元元/平方方米，租租金為330000-50000元元/平方方米 年年。五、規(guī)劃劃設計方方案、建建設條件件分析建設條件件分析本次改造造的總建建筑面積積幾乎與與拆遷面面積相同同，同時時其他使使用功能能未發(fā)生生改變，因此市市政方面面的水、電、煤煤氣、集集中供熱熱、通訊訊容量不不會有較較大的變變化，但但考慮到到某些市市政設施施陳舊方方面、未未來發(fā)展展的需要要、人閃閃生

29、活水水平的提提高等因因素，相相應的基基礎配套套設備需需要更換換，并適適當增加加容量。供水系統(tǒng)統(tǒng)：利用用現(xiàn)有的的供水系系統(tǒng)，并并在適當當?shù)攸c建建一個污污水處理理站及中中水系統(tǒng)統(tǒng)，實現(xiàn)現(xiàn)水資源源的循環(huán)環(huán)利用，緩解大大連市用用水的局局面，同同時滿足足休閑購購物者及及游客正正常用水水的需要要。供電系統(tǒng)統(tǒng)：變電電所經(jīng)變變配電來來滿足供供電需要要。供熱系統(tǒng)統(tǒng)：采用用集中供供熱，以以實現(xiàn)能能源的節(jié)節(jié)約與環(huán)環(huán)境的保保護。通訊系統(tǒng)統(tǒng)：利用用原有的的通訊系系統(tǒng)以及及有線電電視系統(tǒng)統(tǒng)基本可可以滿足足項目的的需求。交通系統(tǒng)統(tǒng)：天津津街商業(yè)業(yè)區(qū)由于于歷史悠悠久，交交通則成成為阻礙礙其發(fā)展展的一個個因素。主要問問題有：道

30、路寬寬度較窄窄；停車場嚴嚴重不足足；無專門的的出租車車停降站站。幾條主要要干道人人民路、長江路路、上海海路、友友好路、民生街街、民意意街將天天津街步步行街分分割成幾幾個區(qū)段段，人流流與車流流并行既既陰斷了了步行者者購物活活動的連連續(xù)性，又影響響機動車車交通順順暢可能能導致交交通隱患患及使交交通不暢暢，因此此本次改改造的必必須解決決的主要要問題之之一是交交通組織織問題。在項目施施工過程程中要求求施工方方處理安安全管理理小組，并督促促其嚴格格執(zhí)行有有關安全全措施和和制度，完全避避免施工工中的重重大人身身傷亡事事故為各建筑筑物配置置先進的的保安防防范系統(tǒng)統(tǒng)。對各個安安全崗位位的人員員進行上上崗前的的

31、強化培培訓。定期進行行各安全全崗位、安全防防范措施施、安全全防范設設備的檢檢查，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題、解決問問題。消防措施施消防問題題涉及到到公共財財產(chǎn)、職職員和客客戶的人人身安全全，因此此從設計計、施工工單位、經(jīng)營方方方面面面，嚴格格按照相相關的規(guī)規(guī)范進行行設計、施工和和竣工驗驗收。在在運營期期間還應應嚴格執(zhí)執(zhí)行中中華人民民共和國國消防法法和公共娛娛樂場所所消防安安全管理理規(guī)定，杜絕絕消防事事故。擬擬采用的的措施有有：設施在設設計上要要達到政政府部門門的消防防要求，施工時時安裝完完善的消消防報警警、滅火火系統(tǒng)。部門專門門設立消消防保安安崗位，通過對對安全設設施及消消防報警警聯(lián)動控控制系統(tǒng)統(tǒng)的晝夜

32、夜監(jiān)探，及時發(fā)發(fā)現(xiàn)并解解決問題題，最大大限度地地降低安安全及消消防隱患患。全及消防防設備，對設備備進行及及時的維維護與更更換，保保證安全全及消防防系統(tǒng)的的正常運運行。健全消防防制度，逐級落落實消防防責任制制，嚴格格執(zhí)行消消防的操操作程序序；健全全消防組組織，根根據(jù)實際際需要進進行演練練。定期或不不定期對對公司職職員和客客戶進行行消防教教育。部門和場場所設立立醒目的的消防警警示標志志。九、環(huán)境境保護、節(jié)約能能源方面面環(huán)境保護護項目的生生態(tài)環(huán)境境的保護護不僅要要符合大大連市總總體規(guī)劃劃要求，而且考考慮大連連市中心心地區(qū)特特殊的地地位，為為此在設設計時要要求設計計師依據(jù)據(jù)中華華人民共共和國環(huán)環(huán)境保護

33、護法的的相關要要求在建建筑物中中科學合合理設計計叔叔及及環(huán)境保保護的系系統(tǒng)和建建筑材料料。擬采采取的措措施有：景觀請景觀設設計專家家在充分分考慮周周圍環(huán)境境的基礎礎上嚴格格按照政政府規(guī)劃劃要求進進行方案案的規(guī)劃劃設計，以保護護已存在在的生態(tài)態(tài)環(huán)境，使項目目建成后后給人以以新的感感覺。污水處理理建立完善善的生活活污水排排放系統(tǒng)統(tǒng)，并建建立污水水處理站站，實現(xiàn)現(xiàn)水資源源的循環(huán)環(huán)利用，減少對對周圍環(huán)環(huán)境的污污染。其其中洗浴浴污水經(jīng)經(jīng)過中水水處理系系統(tǒng)后，用來沖沖洗廁所所、車輛輛和作綠綠化用水水；生活活廢水和和餐飲廢廢水進入入污水處處理站，經(jīng)過隔隔油、沉沉淀處理理后達到到國家環(huán)環(huán)保法規(guī)規(guī)要求后后排放。

34、噪音處理理對公共場場所、機機電設備備、泵房房等產(chǎn)生生噪音設設備采取取相應的的隔音、消聲措措施；在在風機管管理道上上加裝各各類消聲聲器，以以降低傳傳 到各各場所的的風機噪噪音；加加強對機機動車輛輛的管理理，禁止止鳴笛等等，符合合中國國城市區(qū)區(qū)域噪聲聲標準大氣保護護采用集中中供熱減減少空氣氣污染材料選用用采用無污污染、無無輻射作作用、隔隔音效果果好的建建筑材料料，實現(xiàn)現(xiàn)對生態(tài)態(tài)環(huán)境的的保護。生活垃圾圾與環(huán)保部部門協(xié)作作,科學合合理放置置垃圾箱箱，建立立完善的的垃圾收收集處理理系統(tǒng)，用封閉閉式垃圾圾車清運運可。施工中的的環(huán)境保保護本項目的的施工過過程中，機械設設備及施施工粉塵塵對周圍圍環(huán)境、人群造造

35、成危害害，因此此必須對對施工中中產(chǎn)生噪噪音較大大的機械械設備采采用隔音音裝置，并對粉粉塵采用用除塵裝裝置或噴噴水除塵塵；要求求施工方方作好施施工過程程中的生生活垃圾圾、污水水處理工工作。勞動保護護 對項目施施工過程程及經(jīng)營營過程中中職工的的勞動保保護應符符合中中華人民民共和國國勞動法法，擬采采用的措措施為；在本項目目的施工工中要求求承包方方對施工工人員采采取科學學合理而而具體的的勞工保保護措施施，如工工作環(huán)境境除塵、飲食衛(wèi)衛(wèi)生、發(fā)發(fā)放安全全保護用用具等。要求工程程承包方方為施工工人員在在施工期期間進行行人身保保險。在公司運運行期間間，公司司應與職職工簽定定合法的的用人合合同，保保護職工工的合法

36、法權(quán)益。公司應為為職工提提供勞保保用品。對女職工工應該按按照國家家法律安安排合法法的工種種，并進進行孕期期保護。嚴禁使用用未滿116周歲歲的工童童。節(jié)能措施施根據(jù)中中華人民民共和國國節(jié)約能能源法和建設設部有關關建筑節(jié)節(jié)能的精精神，本本項目工工程在監(jiān)監(jiān)視期間間、經(jīng)營營期間，應采取取各種措措施進行行節(jié)能，既符合合國家政政策又可可降低成成本。擬擬采取的的措施有有；在建筑設設計上，做好建建筑節(jié)能能設計，盡可能能采用節(jié)節(jié)能行材材料。在機電設設備上全全部采用用節(jié)能型型設備，包括水水泵、電電機、制制冷機、燈具等等。供暖管道道加強保保溫設施施，提高高能源利利用率。采用中水水處理系系統(tǒng)，提提高是的的質(zhì)量利利用率

37、，達到節(jié)節(jié)水目的的。采用計算算機對設設備運營營進行優(yōu)優(yōu)化管理理，提高高設備運運營效率率，同時時加強綜綜合管理理措施，達到節(jié)節(jié)能的目目的。十、總投投資估算算與資金金籌措總投資估估算經(jīng)估算該該項目總總投資為為645533萬萬元祥見建筑筑投資估估算表。資金籌措措與使用用計劃項目除了了10000萬流流動資金金投入外外，自籌籌資金1100000萬元元，其余余采用銀銀行貸款款，貸款款年利率率按照77.2%考慮。祥見投資資計劃與與資金籌籌措表。十一、財財務評價價與分析析財務評價價的基礎礎數(shù)據(jù)項目預算算期本項目確確定建設設期為115個月月。經(jīng)營期十十年，總總計算期期十二年年。項目折舊舊與攤銷銷本可研報報告用分

38、分析折舊舊法，即即將折舊舊分成兩兩類：建建筑按110年折折舊，殘殘值率取取10%；機器器設備類類按100年折舊舊，殘值值率按55%，無無形資產(chǎn)產(chǎn)按100攤銷；遞延資資產(chǎn)按55年攤銷銷。祥見固定定資產(chǎn)折折舊表及及無形資資產(chǎn)、遞遞延資產(chǎn)產(chǎn)攤銷表表經(jīng)營收入入采用租售售結(jié)合，出售部部分按220022、20003年年分別銷銷售總額額的455%，552%及及3%考考慮，停停車場按按自營考考慮。經(jīng)營成本本經(jīng)營成本本為項目目總成本本扣除修修理費及及折舊攤攤銷費。財務評價價及指標標財務評價價分為財財務評價價報表和和評價指指標。基本報表表財務現(xiàn)金金流量表表損益表資金來源源與運用用表資產(chǎn)負債債表財務分析析及指標標計

39、算靜態(tài)指標標A 財務務累計計計現(xiàn)金流流量為7714889萬元元B 投資資回收期期為2.96年年C投資利利潤率為為15%D財務比比率流動比率率=流動動資產(chǎn)總總額/流流動負債債總額=5288%動態(tài)指標標A 累計計財務凈凈現(xiàn)值為為357749萬萬元B 投資資財務內(nèi)內(nèi)部收益益率333.3%C 投資資回收期期為3.49年年十二、風風險分析析本部分就就開發(fā)過過程中最最有可能能發(fā)生變變化的建建安成本本及總收收入兩個個主要因因素，對對項目計計算期內(nèi)內(nèi)的內(nèi)部部收益率率、財務務凈現(xiàn)值值、投資資回收期期等因素素進行敏敏感性分分析，結(jié)結(jié)果見表表3。表3 抗抗風險分分析無風險033%0%35744930%2.9663.

40、499總收入10%43%30%48400135%2.7662.89920%24%64%61055971%2.6112.722-10%16%-27%230997-35%3.8555.033-20%27%-52%104441-71%5.5777.877建安成本10%22%-18%299448-16%3.4884.41120%-10%41%-33%241449-32%4.1775.555-20%52%24%41544916%2.7992.93358%47344932%2.6332.744由上表可可見,各各因素變變化對該該項目的的內(nèi)部收收益率、財務凈凈現(xiàn)值、投資回回收期的的影響程程度不同同，按敏敏感程

41、度度排序由由大到小小依次為為：總收收放、建建安總投投資。另另外，在在以上兩兩個分析析因素 10-20%的變化化范圍內(nèi)內(nèi)，內(nèi)部部收盜率率指標均均高于基基準收益益率，財財務凈現(xiàn)現(xiàn)值均大大于零，表明項項目有較較好的抗抗風險能能力?？偸杖胱冏兓浅涑浞挚紤]慮市場潛潛在的購購買隨能能力的變變化，其其變化同同幅度考考慮100-200%；建安總投投資可能能增加的的主要因因素是商商城的裝裝修檔次次提升、機電安安裝設備備檔次提提升。從從理論上上考慮最最高可以以增加770%。十三、建建議與結(jié)結(jié)論結(jié)論項目是大大連市建建設的需需要，是是使大連連成為國國際性現(xiàn)現(xiàn)代化城城市的一一個重要要舉措，大連市市20001-551號

42、地地項目建建成投入入使用，即可提提升大連連市的對對外窗口口形象又又可提升升擬建項項目的品品牌內(nèi)涵涵和的國國際知名名度，真真正實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟效效益和社社會效益益的雙贏贏；大連市中中山區(qū)天天津街的的地理位位置非常常優(yōu)越，是大連連市最大大的商業(yè)業(yè)街，和和對外的的窗口。大連市市20001-551號地地項目地地理位置置得天獨獨厚。經(jīng)過技術術、經(jīng)濟濟測算和和市場調(diào)調(diào)研后形形成的以以經(jīng)營國國內(nèi)及國國際知名名品牌為為主的綜綜合性商商場的市市場定位位切實可可行。該項目建建設符合合相應的的國家、大連市市規(guī)劃要要求、國國內(nèi)的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)形勢、以及商商業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展趨勢勢，市場場前景良良好；專業(yè)、細細致、以以人為本本的建筑筑

43、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、景觀觀、環(huán)保保、設備備設施設設計無懈懈可擊。全部銷售售和租售售并舉的的方案都都有很好好的投資資回報、流動 動性和和抗風險險能力，項目經(jīng)經(jīng)濟前景景好，社社會效益益高，貸貸款償還還能力強強，是一一個理想想的投資資項目。建議該項目在在建設工工程管理理過程中中人員一一定要專專職分工工，選擇擇資質(zhì)優(yōu)優(yōu)良的施施工隊伍伍及工程程項目管管理人員員或公司司，盡量量縮短建建設工期期；同時時做好政政府部門門的協(xié)調(diào)調(diào)工作；該項目包包含的各各種設施施多而雜雜，經(jīng)營營過程中中集中管管理難度度比較大大，在公公司的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)中一定定要理順順各種管管理關系系；在項目的的建設施施工管理理過程中中一定科科學合理理，要做

44、做好資金金的籌措措、使用用等工作作，使資資金成本本降到最最低點。建設投資資估算表表輔助報表表1占建設投投資比例例備注39.119%每建筑平平方費用用44556元5.666%每建筑平平方米費費用6443元考慮雙回回路供電電按工程費費用1%計按工程費費用3%計45.229%每建筑平平米費用用51449元5.855%每建筑平平米費用用6655元取工程費費用的33%取二三三項和的的5%取工程費費用的33.5%4.022%每建筑平平方費用用4577元29.773%每建筑平平房方米米費用551488元26.113%每建筑平平方米費費用45528元元建設投資資估算表表輔助報表表1占建設投投資比例例備注39.

45、119%每建筑平平方方費費用44456元元5.666%每建筑平平米費用用6433元考慮雙回回路供電電按工程費費用1%計按工程費費用3%45.229%每建筑平平米費用用51449元5.855%每建筑平平房米費費用6665元取工程費費用的33%取二三三項和的的5%取工程費費用的33.5%4.022%每建筑平平米費用用4577元1.611%每建筑平平米費用用2788元取一二二和的55%(扣扣除綜合合地價)2.644%每建筑平平米費用用4577元每建筑平平米費用用111134元元建設投資資估算表表輔助報表表1占建設投投資比例例備注39.119%每建筑平平米費用用44556元5.666%每建筑平平米費用

46、用6433元考慮雙回回路供電電按工程費費用1%按工程費費用3%45.229%每建筑平平米費用用51449元5.855%每建筑平平房米費費用6665元取工程費費用的33%取二三三項和的的5%取工程費費用的33.5%4.022%每建筑平平米費用用4577元考慮雙回回路供電電3.433%每建筑平平米費用用5955元取固定資資產(chǎn)投資資的3%取固定資資產(chǎn)投資資的3.5%按固定資資產(chǎn)投資資1%計計按固定資資產(chǎn)投資資3%計計建設投資資估算表表輔助報表表1序號項目工程量單價(元元)造價(萬萬元)一土地征用用及拆遷遷補償費費9.22231綜合地價價11,88247,80009,2223二前期工程程費1,3331

47、1城市管網(wǎng)網(wǎng)設施配配套費11,88243003552人防工程程建設費費11,882440473水增容費費894,0000364電貼費3,50096602325供熱集資資費20,7700601246監(jiān)理費1077勘查設計計費3208地下管網(wǎng)網(wǎng)拆除補補費1009招標單位位收取前前期費10三工程費用用10,66581土石方及及支護工工程53,2207502662主體工程程20,77001,36602,81153機電安裝裝工程20,77001,46603,02224室內(nèi)裝修修工程20,77001,50003,10055室外裝修修工程20,77005501,13396基礎設施施費20,770015031

48、1四開發(fā)間費費用1,37771工程保險險費3202不可預見見費5993建設單位位管理費費3734顧問費85五財務費用用945小計23,55345電貼費6,32216604176供熱集資資費160,7500142257地下管網(wǎng)網(wǎng)拆除補補費100三開辦費2,21161工程保險險費5752建設單位位管理費費6713顧問費1534監(jiān)理費1925勘查設計計費5756招標單位位收取前前期費157職工培訓訓費158營業(yè)籌備備費109辦公及家家具購置置費10投資計劃劃與資金金籌措表表輔助報表表2序號項目1011121234567891011121總投資9.766914,99011.66691772.50042

49、.51182.53325.83392.83393.07743.09914.31199.711180580564,55331.1建設投資資9.744114,88141,5772802,39922,39922.39925.64452.64492.86672.86674.07709.400660,88871.2貸款利息息288797971121261401741902072242493053053052,64461.3流動資金金5005001,00002資金籌措措9,766914,99011,66691772.50042,51182.53325.81192.83393.07743.09914.311

50、99.711180580564,55332.1自有資金金5,00005,00003,52273,52273,52273,52273,52273,522714,660850046,22702.1.1建設投資資5,00005,00003,52273,52273,52273,52273,52273,522714,660846,22702.1.2其它5005001,00002.2建設投資資借款(含利息息)4,76699,90011,66691772,50042,51182,53322,2992-6888-4533-43664,31199,711130530539,44252.3未分配利利潤固定資產(chǎn)產(chǎn)折

51、舊費費用估算算表輔助報表表3序與項目折舊年限限200332004420055200662007720088200992010020111201221建筑物101.1原值13,774312,550611,226910,.03228,79957,55586,32215,08843,84472,61101.2折舊值1,23371,23371,23371,23371,23371,23371,23371,23371,23371,23371.3凈值(殘殘值率110%)12,550611,226910,00328,79957,55586.32215,08843,84472,61101,37732設備102.

52、1原值5,44404,92234,40063,88893,37722,85552,33381,82211,30047872.2折舊值5175175175175175175175175175172.3凈值(殘殘值率55%)4,92234,40063,88893,37722,85552,33381,82211,30047872703固定資產(chǎn)產(chǎn)合計3.1原值19,118317,442915,667513,992112,116710,44138,65596,90055,15513,39973,3.2折舊值1,75541,75541,75541,75541,75541,75541,75541,75541

53、,75541,75543.3凈值17,442915,667513,992112,116710,44138,65596,90055,15513,39971,6443無形資產(chǎn)產(chǎn)/遞延延資產(chǎn)攤攤銷估算算表輔助報表表4序號項目攤銷年限限200332004420055200662007720088200992010020111201221無形資產(chǎn)產(chǎn)原值1016,886315,117713,449111,880510,11198,43336,74475,06613,37751,68862攤銷費1,68861,68861,68861,68861,68861,68861,68861,68861,68861,6

54、8863凈值15,117713,449111,880510,11198,43336,74475,06613,37751,68864遞延資產(chǎn)產(chǎn)原值54,95533,96622,97711,98809895攤銷費9919919919919916凈值3,96622,97711,9880989-27無形及遞遞延資產(chǎn)產(chǎn)值合計計21,881619,113916,446213,778511,11088,43336,74475,60013,37751,68868攤銷費2,67772,67772,67772,67772,67771,68861,68861,68861,68861,68869凈值19,113916,446217,778511,11088,43316,74475,06613,37751,6889成本費用用估算表表輔助報表表5序號名稱200222003320044200552006620077200882009