上半年北京市房地產市場分析

1、上半年北京市房地產市場分析(一)北京房地產不詳 1998.09本文介紹了北京房地產市場總體運行狀況以及當前北京房地產市場各物業(yè)租售價格現狀.一、北京房地產市場總體運行狀況自年改革開放以來，北京市房屋建設在總量上呈明顯上升趨勢，年竣工面積由年的萬平方米，上升到年的萬平方米，增長了倍。房地產的綜合投資增長顯著，由年的億元增加到年的億元。年上半年，北京市房地產投資完成億元，增速由去年同期下降轉為增長，呈現快速增長態(tài)勢。在經歷三次房地產建設的高潮后（分別是年；年；年），北京房地產發(fā)展趨于理性發(fā)展，特別是在經過年末至年初的調整期后，年北京房地產市場銷售形勢明顯回升，全年商品房銷售面積比年上升了。其中住宅

2、銷售面積上升了，但寫字樓和商場的銷售面積大幅度下降。普通住宅市場在消費需求和政策支持方面，有較強的發(fā)展動力，北京住宅市場在越來越多的個人購房者的參與和推動下逐漸繁榮。受政府房改政策的影響和市場需求拉動，年上半年北京市商品房銷售成倍增長，共銷售建筑面積萬平方米，銷售額達億元，比去年同期分別增長倍和倍。資本經營、品牌經營等將在房地產市場內吸引力增強，營銷策劃在項目經營中的作用會越來越大。亞洲金融風暴直接影響到北京房地產市場，特別是對外銷高檔物業(yè)沖擊較大。但若內資購買力能迅速發(fā)展，可對外銷物業(yè)市場起到一定的支撐作用。各物業(yè)呈現的特點是住宅市場.全面上升住宅投資增長迅速，自年后，年投資增長率在以上。其

3、中年住宅投資占房地產總投資的，房屋總竣工量的，總銷售面積的。年住宅持續(xù)上升的趨勢在新的一年中繼續(xù)維持，年上半年住宅投資億元，比去年增長，住宅銷售億元，同比增長倍，占總銷售額的，隨著市場交易的活躍，房價繼續(xù)呈現上升趨勢。上半年北京市商品房綜合平均售價為元牤平方米，比去年同期上升。住宅市場銷售價格上升情況下，住宅項目的銷售量也在穩(wěn)定上升。住房制度的改革進一步提高個人購房的比例，成為普通住宅在銷售上繼續(xù)攀升的基礎。購房貸款力度加大和規(guī)范市場價格、交易行為等政策的出臺，以及政府對開發(fā)普通住宅項目的態(tài)度，都將促進住宅市場的進一步發(fā)展。取消福利房等房改政策的出臺，短期對集團購買力產生較大的促進作用。但從長

4、期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團購買力將會明顯下降，個人購房將會逐步成為住宅市場的主要力量。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點，城南是危房改造的熱點，集中了較多的新住宅開發(fā)項目。年上半年新上市商品住宅量大，其中大部分是成片開發(fā)，付款方式靈活，新建住宅規(guī)劃及建筑品質明顯提高，具有適應當前需求的各種戶型設計及手續(xù)齊備、配套設施齊全等特點。寫字樓市場.競爭激烈寫字樓的建設高峰期為年以后，當時由于寫字樓需求急劇上升，開發(fā)利潤高，開發(fā)商紛紛斥資開發(fā)寫字樓，至年月，北京利用外資有左右在房地產投資領域，其中開發(fā)寫字樓的占相當數量，導致、年寫字樓竣工面積增幅較大，年后進入盤整期，供

5、過于求。至年上半年，市場上供應的寫字樓將達到多萬平方米，實際空置率會繼續(xù)上升，年上半年寫字樓投資億元，比去年增長，銷售額為億元，同比增長倍，主要為大宗購買，寫字樓承租相對活躍，但租售價格在歷經年末的支撐點后，繼續(xù)下滑到新的低點水平。一方面是寫字樓的集中上市，另一方面大買家將已購買物業(yè)委托物業(yè)公司對外招租，加大了市場的空置面積，而且不斷有新的樓盤推出，加之小業(yè)主為了盡快出租所購物業(yè)紛紛壓低價格，使得一些大發(fā)展商不得不降價租售。商業(yè)用房.市場平淡年后的商業(yè)用房建設將非常平穩(wěn)。主要是由于年后許多大型綜合性項目竣工，一萬平方米以上的大型商場出現供應量過大，北京現有萬平方米商場家，年新開業(yè)的商場有崇文門

6、新世界百貨、宣武崇光百貨、十里堡華堂百貨等超大型百貨商場，上半年商業(yè)用房投資額為，比去年同期增長。商業(yè)用房呈現嚴重供求失衡，加上宏觀經濟嚴峻，需求乏力，商場經營不景氣，大型商場的銷售額明顯下降。但利民便民的平價超市商業(yè)網點增長迅速。 二、當前北京房地產市場各物業(yè)租售價格現狀商品房銷售價格年月至月，據對家房地產商展銷樓盤的價格資料進行統(tǒng)計，得出如下分析.家房地產開發(fā)、代理企業(yè)中共發(fā)布商品房總建筑面積萬平方米。其中，期房萬平方米，現房萬平方米，其銷售價格情況是：按內銷商品房七種出售型態(tài)劃分。（）住宅：起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現房萬平方米；（）公寓.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米

7、，現房萬犿；（）綜合樓.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現房萬平方米；（）寫字樓.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現房萬平方米；（）別墅.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現房萬平方米；（）辦公用房.起建筑面積萬平方米，其中期房萬平方米，現房萬平方米；（）四合院.起建筑面積萬平方米，新建院萬平方米，半新院萬平方米，舊院萬平方米。從內銷商品房的地段看，住宅在二環(huán)路以內幾乎沒有，而個別地段只剩些零散房，大部分住宅分布在三環(huán)周邊；二環(huán)周邊其次。公寓式住宅、寫字樓及辦公用房多集中在二環(huán)路以內及二環(huán)路周邊。綜合樓則集中在二環(huán)路和三環(huán)周邊上。別墅則在四環(huán)周邊或近郊區(qū)居多，四合院在二環(huán)路以內

8、市中心地段。從七種類型的房屋價格看，新建四合院平均價格最高，平均價元牤平方米，舊院平均價格元牤平方米，新建院高于舊院（相當于倍）。寫字樓平均價格元牤平方米，其中現房均價元牤平方米，期房均價元牤平方米，現房高于期房。辦公樓與寫字樓在使用功能上大同小異，但由于寫字樓內裝修優(yōu)于辦公樓，因此在價格上也就有一定差異。辦公用房平均價格元牤平方米，其中現房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現房高于期房。公寓平均價格元牤平方米，其中現房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現房高于期房。綜合樓平均價格元牤平方米，其中現房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現房高于期房。住宅平均價格元牤平方米，其中現房均價元牤平方米，期房

9、元牤平方米，現房高于期房。此次收集資料別墅數量不多，僅從起情況看，別墅平均價格元牤，平方米，其中現房均價元牤平方米，期房元牤平方米，現房高于期房。從年月對家統(tǒng)計資料和年月對家統(tǒng)計資料看，房地產商銷售的價格趨于平穩(wěn)。部分商品房銷售價格分析見表。 房屋出租價格年月至月，據對家房屋出租戶標出的租金資料進行統(tǒng)計分析，按房屋六種出租型態(tài)劃分。（）寫字樓起，平均租金每天每平方米元，其中，二環(huán)路以內平均租金每天每平方米元，二環(huán)周邊平均租金每天每平方米元，三環(huán)周邊平均租金每天每平方米元，四環(huán)周邊平均租金每天每平方米元；（）公寓起，平均租金每天每平方米元；（）商業(yè)用房起，分布的面較廣，二環(huán)路和二環(huán)外周邊平均租金每天每平方米元，四環(huán)周邊每平方米元；（）門面房起，租金水平不同，在二環(huán)周邊位置雖離市區(qū)近，但裝修條件較差，租金相對較低，平均租金每天每平方米元，在三環(huán)路周邊地區(qū)雖離鬧市區(qū)稍遠些，但也在較好的臨街位置，加之裝修了一些，租金價位相對較高，平均租金每天每平方米元；（）平房起，出租房一般在二環(huán)路以內，平均租金每天每平方米元；（）住宅樓起，出租面比較廣，一居室平均租金每套每月元，二環(huán)周邊有雙氣的平均租金每套每月元，三環(huán)周邊有雙氣或三氣的平均租金每套每月元，四環(huán)周邊有雙氣的平均租金每套每月元；二居室平均租金每套每月元，其中