南胡總體策劃方案分析

1、PAGE PAGE 48南胡舊村改造項目總體策劃方案濟(jì)南市城市市總體規(guī)規(guī)劃與城城市發(fā)展展戰(zhàn)略概概述濟(jì)南市總體體規(guī)劃是是以“東東拓、西西進(jìn)、南南控、北北跨、中中疏”為為城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，實施施沿經(jīng)十十路、沿沿小清河河、沿黃黃河、沿沿鐵路線線“四沿沿”帶動動戰(zhàn)略，形形成現(xiàn)代代化的城城市建設(shè)設(shè)管理體體系，進(jìn)進(jìn)一步提提升城市市建設(shè)管管理水平平，爭創(chuàng)創(chuàng)“國家家環(huán)保模模范城”、“中中國人居居環(huán)境獎獎”。在東部城區(qū)區(qū)，形成成以發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、高附附加值制制造業(yè)為為主的現(xiàn)現(xiàn)代化新新城區(qū)。重重點加快快高新開開發(fā)區(qū)建建設(shè)，形形成現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)聚集區(qū)區(qū)。開發(fā)發(fā)唐冶片片區(qū)，高高標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)教育育、文化化、體育育

2、、社會會福利等等公共服服務(wù)配套套設(shè)施，形形成服務(wù)務(wù)于東部部城區(qū)的的地區(qū)中中心。以舉辦第十十一屆全全運(yùn)會為為契機(jī)，加加快奧體體中心、政政務(wù)中心心建設(shè)，帶帶動周邊邊開發(fā)，配配套完善善服務(wù)設(shè)設(shè)施，建建成以行行政辦公公、文化化、體育育為主導(dǎo)導(dǎo)的城市市功能區(qū)區(qū)，加快城城市現(xiàn)代代化進(jìn)程程，并以以此帶動動新區(qū)開開發(fā)和老老城提升升，推動動城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，加加快城市市建設(shè)步步伐，全全面塑造造現(xiàn)代化化省會城城市新形形象。二 項目目所在區(qū)區(qū)域在城城市中的的地位分分析1.項目概概況及地地塊價值值研究 1.1項目目概況濟(jì)南高新區(qū)區(qū)南胡舊舊村改造工工程（以以下簡稱稱南胡舊舊村改造工工程）位位于濟(jì)南南東部新新城高新新

3、開發(fā)區(qū)區(qū)，鳳凰凰路西，旅旅游路路路北，體體育場南南路以南南。本項項目由一一、二、三三、四、五、六、七、八塊地塊組成，共390.7畝地。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發(fā)用地。該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過。其中六、七、八地塊規(guī)劃總用地面積176.6畝，規(guī)劃建筑面積22.94萬平方米，小區(qū)內(nèi)部包括11-24層的高層住宅及地下停車場、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會所等，小區(qū)建成后將成為濟(jì)南市便捷舒適的現(xiàn)代生活典范。本項目各地地塊用地地性質(zhì)及及可規(guī)劃劃面積見見下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積（

4、畝）81.45550.423.5557.251.455114.99本方案針對對六、七七、八地地塊范圍圍內(nèi)安置置和保障障用房的的開發(fā)建建設(shè)及一一、二、三三、五地地塊自行行開發(fā)提提出五種方案案(四地地塊為市市政公共共用地,暫不考考慮)。方案一：六六、七地地塊村委委會自行行開發(fā)建建設(shè)，捆捆綁用地地面向社社會公開開招拍掛掛。方案二：六六、七地地塊村委委會自行行開發(fā)建建設(shè)，一一地塊在在土地招招拍掛后后由村委委會成立立公司摘摘牌后進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)，其他他捆綁用用地面向向社會公公開招拍拍掛。方案三：六六、七地地塊村委委會自行行開發(fā)建建設(shè)，二二、三地地塊在土土地招拍拍掛后由由村委會會成立公公司摘牌牌后進(jìn)行行開發(fā)，

5、其其他捆綁綁用地面面向社會會公開招招拍掛。方案四：六六、七地地塊村委委會自行行開發(fā)建建設(shè)，一一、二、三三地塊在在土地招招拍掛后后由村委委會成立立公司摘摘牌后進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)，其他他捆綁用用地面向向社會公公開招拍拍掛方案五：六六、七地地塊村委委會自行行開發(fā)建建設(shè)，一一、二、三三、五塊塊在土地地招拍掛掛后由村村委會摘摘牌成立立公司后后進(jìn)行開開發(fā)。村民安置生生活保障障（地塊塊六、七七、八）主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)數(shù)戶/人1652/52886總建筑面積積萬m22.944一、居住、配配套建筑筑面積萬m22.9441、地上建建筑面積積萬m18.366住宅建筑筑面積萬m16.399配套

6、公建建面積萬m1.972、地下建建筑面積積萬m4.59地下停車建建筑面積積萬m3.27地下儲藏建建筑面積積萬m1.29地下中水建建筑面積積萬m0.04二、非配套套建筑面面積萬m1、地上建建筑面積積萬m2、地下建建筑面積積萬m住宅平均層層數(shù)層20人口毛密度度人/hm689住宅建筑套套密度（凈凈）套/hm215住宅建筑面面積凈密密度萬m/hhm2.14地上總?cè)莘e積率萬m/hhm2.4地下總?cè)莘e積率萬m/hhm0.60居住地上容容積率萬m/hhm居住地下容容積率萬m/hhm建筑密度%18.4綠地率%40居住停車率率%80居住停車位位輛1321地面停車率率%10.7居住地面停停車位輛141統(tǒng)征儲備用用

7、地（地地塊一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)數(shù)戶/人1104/35333總建筑面積積萬m16.799一、居住、配配套建筑筑面積萬m16.7991、地上建建筑面積積萬m13.033住宅建筑筑面積萬m11.911配套公建建面積萬m1.122、地下建建筑面積積萬m3.76地下停車建建筑面積積萬m3.72地下中水建建筑面積積萬m0.04二、非配套套建筑面面積萬m-1、地上建建筑面積積萬m2、地下建建筑面積積萬m住宅平均層層數(shù)層15人口毛密度度人/hm651住宅建筑套套密度（凈凈）套/hm279住宅建筑面面積凈密密度萬m/hhm2.70地上總?cè)莘e積率萬m/hhm2.40地下總?cè)莘e積率萬m/

8、hhm0.69建筑密度%17.088綠地率%38居住停車率率%80居住停車位位輛1050地面停車率率%14.299居住地面停停車位輛150統(tǒng)征儲備用用地（地地塊二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)數(shù)戶/人660/221122總建筑面積積萬m9.69一、居住、配配套建筑筑面積萬m8.131、地上建建筑面積積萬m8.13住宅建筑筑面積萬m7.45配套公建建面積萬m0.682、地下建建筑面積積萬m2.04地下停車建建筑面積積萬m2.00地下中水建建筑面積積萬m0.04二、非配套套建筑面面積萬m1、地上建建筑面積積萬m2、地下建建筑面積積萬m住宅平均層層數(shù)層20人口毛密度度人/hm623住

9、宅建筑套套密度（凈凈）套/hm266住宅建筑面面積凈密密度萬m/hhm2.81地上總?cè)莘e積率萬m/hhm2.39地下總?cè)莘e積率萬m/hhm0.60建筑密度%17.111綠地率%37居住停車率率%80居住停車位位輛572地面停車率率%10.499居住地面停停車位輛60統(tǒng)征儲備用用地（地地塊三）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量總用地萬m3.58可規(guī)劃用地地萬m1.54總建筑面積積萬m6.64地上建筑面面積萬m5.39地下建筑面面積萬m1.25地上總?cè)莘e積率3.50地下總?cè)莘e積率0.81建筑密度%30.000綠地率%36停車位個按每百平米米0.88 統(tǒng)征儲備用用地（地地塊四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量

10、總用地萬m0.60可規(guī)劃用地地萬m0.48總建筑面積積萬m0.48地上建筑面面積萬m0.48地下建筑面面積萬m-地上總?cè)莘e積率1地下總?cè)莘e積率-建筑密度%25.022綠地率%35停車位個按每百平米米0.88 統(tǒng)征儲備用用地（地地塊五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量總用地萬m5.97可規(guī)劃用地地萬m3.43總建筑面積積萬m14.766地上建筑面面積萬m11.977地下建筑面面積萬m2.79地上總?cè)莘e積率3.49地下總?cè)莘e積率0.81建筑密度%29.400綠地率%35停車位個按每百平米米0.881.2地塊塊價值研研究本項目在濟(jì)濟(jì)南市的的東部新新城區(qū)的的核心部部位，是是濟(jì)南市市總體規(guī)規(guī)劃“東拓”發(fā)展戰(zhàn)

11、戰(zhàn)略前沿沿，規(guī)劃劃漢峪片片區(qū)的中中心地帶帶。周圍有高新新區(qū)政府府、齊魯魯軟件園園、齊魯魯軟件學(xué)學(xué)院、知知識經(jīng)濟(jì)濟(jì)總部基基地、浪浪潮工業(yè)業(yè)園、山山東省立立醫(yī)院、計計劃建設(shè)設(shè)的CIIIC園園區(qū)、大小漢漢峪及北北胡村舊舊村改造造項目、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設(shè)、成熟社區(qū)黃金時代等。市政府的東遷及奧體中心的建設(shè)對地塊價值及項目品質(zhì)的提升都有很大的積極作用。將來必定成為濟(jì)南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。2、項目市市場分析析及市場場定位2-1項目目周邊市市場整體體評價及及發(fā)展前前景簡析析2-1-11周邊市市場整體體分析1）濟(jì)南市市城市住住宅和房房地產(chǎn)開開發(fā)現(xiàn)狀狀九十年代以以來，濟(jì)濟(jì)南市的的經(jīng)

12、濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平和速度度都高于于全國的的平均水水平，住住宅建設(shè)設(shè)也迅速速發(fā)展，一一大批布布局合理理、設(shè)計計新穎 、配套套齊全、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的住宅宅小區(qū)不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，城區(qū)區(qū)居民的的居住條條件進(jìn)一一步改善善，住房房功能不不斷完善善，住房房成套率率不斷提提高，與與之相配配套的城城市供水水、供熱熱、燃?xì)鈿?、排污污管網(wǎng)、電電力、通通訊、有有線電視視等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施也也日趨完完善?！熬盼濉逼谄陂g，濟(jì)濟(jì)南市城城市住宅宅建設(shè)突突飛猛進(jìn)進(jìn)，共開開發(fā)建設(shè)設(shè)住宅面面積9000余萬萬平方米米，年平平均開發(fā)發(fā)建設(shè)1180萬萬平方米米。20007年年，濟(jì)南南市進(jìn)一一步加快快城市建建設(shè)，這這一年也也成為城城市建設(shè)設(shè)史上投投入最多

13、多，變化化最大的的一年。隨著濟(jì)南市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)城的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運(yùn)行態(tài)勢。就目前情況況來看濟(jì)濟(jì)南市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入高高速增長長期，房房地產(chǎn)投投資和供供應(yīng)量急急劇放大大。住宅宅、辦公公樓及商商業(yè)三類類物業(yè)均均呈增長長態(tài)勢，住住宅投資資增長速速度明顯顯高于辦辦公樓及及商業(yè)營營業(yè)用房房，漸成成投資主主流；房房屋銷售售面積加加速增長長，空置置面積有有所下降降，市場場呈良性性發(fā)展，市市場預(yù)期期看好，但但風(fēng)險加加大。房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司經(jīng)營收收入與經(jīng)經(jīng)營成本本曲線開開始拉大大與實際際銷售面面積曲線線的距離離，價格格逐步上

14、上揚(yáng)?？傮w來說，220077年，濟(jì)濟(jì)南市房房地產(chǎn)市市場將呈呈現(xiàn)繼續(xù)續(xù)上升的的整體走走勢，供供求雙方方不斷得得到加強(qiáng)強(qiáng)，土地地政策控控制更加加嚴(yán)格，市市政利好好消息不不斷推出出，這都都顯示市市場中存存在對價價格的有有利支持持因素，這這種市場場形勢在在近期內(nèi)內(nèi)不會有有太大的的變化。這這些都為為本舊居居改造項項目的成成功運(yùn)作作提供了了良好的的機(jī)遇，該該項目也也將有良良好的市市場前景景。2）宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢對房地地產(chǎn)市場場的影響響房地產(chǎn)業(yè)與與國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)有著著密切的的關(guān)聯(lián)性性，作為為房地產(chǎn)產(chǎn)重要內(nèi)內(nèi)容的住住宅建設(shè)設(shè)，對促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長具具有舉足足輕重的的作用。住住宅建設(shè)設(shè)的生產(chǎn)產(chǎn)和消費(fèi)費(fèi)，與建建筑業(yè)、建

15、建材、冶冶金、紡紡織、化化工、機(jī)機(jī)械、儀儀表等550多個個物質(zhì)生生產(chǎn)部門門緊密相相關(guān)，并并直接影影響到家家用電器器、家具具、裝飾飾產(chǎn)品以以及金融融、旅游游、運(yùn)輸輸、商業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)等行業(yè)業(yè)的發(fā)展展。因此此，房地地產(chǎn)業(yè)是是一項本本身創(chuàng)造造價值，又又能夠帶帶動相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)。宏觀觀經(jīng)濟(jì)政政策要求求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在新新的形勢勢下要有有一個較較大的發(fā)發(fā)展。在東部城區(qū)區(qū)，形成成以發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、高附附加值制制造業(yè)為為主的現(xiàn)現(xiàn)代化新新城區(qū)。重重點加快快高新開開發(fā)區(qū)建建設(shè)，形形成現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)聚集區(qū)區(qū)。開發(fā)發(fā)唐冶片片區(qū)，高高標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)教育育、文化化、體育育、社會會福利等等公共服服務(wù)配套套設(shè)

16、施，形形成服務(wù)務(wù)于東部部城區(qū)的的地區(qū)中中心。以舉辦第十十一屆全全運(yùn)會為為契機(jī)，加加快奧體體中心、政政務(wù)中心心建設(shè)，帶帶動周邊邊開發(fā)，配配套完善善服務(wù)設(shè)設(shè)施，建建成以行行政辦公公、文化化、體育育為主導(dǎo)導(dǎo)的城市市功能區(qū)區(qū)，加快城城市現(xiàn)代代化進(jìn)程程，并以此帶動新新區(qū)開發(fā)發(fā)和老城城提升，推推動城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，加快快城市建建設(shè)步伐伐，全面面塑造現(xiàn)現(xiàn)代化省省會城市市新形象象。目前國家對對宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控控以及世世界性金金融危機(jī)機(jī)影響到到了房地地產(chǎn)市場場，今年年的房地地產(chǎn)市場場最不缺缺乏焦點點話題，在在經(jīng)歷了了“拐點點論”、“降降價論”、“斷斷供論”等等風(fēng)波、論論調(diào)之后后，各地地方政府府和中央央政府的

17、的救市政政策相繼繼出臺，“救救市論”成成為房地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)外爭論論的又一一個熱點點。關(guān)于于“政府府救市”，各各種聲音音紛至沓沓來，開開發(fā)商有有感到曙曙光來臨臨的，也也有持懷懷疑態(tài)度度的。財政政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局222日宣宣布，決決定對個個人住房房交易環(huán)環(huán)節(jié)的稅稅收政策策作出調(diào)調(diào)整，降降低住房房交易稅稅費(fèi)。同同時，財財政部明明確支持持地方政政府救市市。而國國家住房房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)部部此前也也公開表表示，地地方政府府有調(diào)控控樓市的的自由度度。 除了了大幅調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)稅率率，財政政部明確確表示：“地方方政府可可制定鼓鼓勵住房房消費(fèi)的的收費(fèi)減減免政策策”。目目前杭州州、西安安、長沙沙、廈門門、上海海等

18、城市市紛紛出出臺樓市市救市措措施，主主要包括括放寬第第二套房房貸款、減減免購房房的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)、為為購房者者提供財財政補(bǔ)貼貼、延長長還款期期限、調(diào)調(diào)高公積積金貸款款上限、購購買商品品房可辦辦理戶口口等。省省政府近近期已經(jīng)經(jīng)就救市市問題召召開了兩兩次多部部門高層層聯(lián)席的的房地產(chǎn)產(chǎn)形勢調(diào)調(diào)度會,相關(guān)政政策正在在醞釀中中。濟(jì)南市市相關(guān)部部門正在在進(jìn)行一一輪關(guān)于于“救市市”的摸摸底調(diào)查查。濟(jì)南南的房地地產(chǎn)市場場是健康康的、無無泡沫的的。保守守的城市市文化使使得濟(jì)南南的房地地產(chǎn)市場場一直不不是很活活躍，濟(jì)濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場最欠缺缺的就是是成交量量，與省省會城市市身份明明顯不匹匹配。救市市是要要刺激市市場繁

19、榮榮，把交交易量提提上去，像像濟(jì)南這這樣的城城市每年年應(yīng)該有有4000-5000萬平平方米的的交易量量。政策救市行為，卻卻向消費(fèi)費(fèi)者傳達(dá)達(dá)了一個個重要的的信號，國國家要穩(wěn)穩(wěn)定房地地產(chǎn)發(fā)展展的態(tài)度度很明顯顯，有利利于恢復(fù)復(fù)購房者者的置業(yè)業(yè)信心。讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)商做出出普遍樂樂觀判斷斷的一個個重要依依據(jù)是,濟(jì)南房房價封閉閉、遲鈍鈍、滯后后,宏觀觀 HYPERLINK /economy 經(jīng)濟(jì)調(diào)控控對濟(jì)南南房價影影響有限限,這基基本上也也是開發(fā)發(fā)商的一一致看法法。去年，全國國房價瘋瘋張的時時候，濟(jì)濟(jì)南市房房價雖然然也出現(xiàn)現(xiàn)了一定定程度的的上漲，但但是相比比一線跟跟多數(shù)二二線城市市的房價價，上漲漲幅度比比較

20、有限限。今年年深圳等等一線城城市率先先進(jìn)行房房價調(diào)整整，濟(jì)南南市房價價也出現(xiàn)現(xiàn)了一定定的調(diào)整整，比如如打折、贈贈物業(yè)費(fèi)費(fèi)、降價價等，銷銷售速度度也在下下降，但但是降價價的空間間比較小小，沒有有對多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)造造成致命命性的影影響。今后后濟(jì)南市市房價也也將維持持在一個個比較平平穩(wěn)的水水平上，上上下有小小幅波動動，同時時成交量量會慢慢慢增加。今年以以來濟(jì)南南市的房房價一直直維持在在一個水水平線略略有下降降的狀態(tài)態(tài)，今后后濟(jì)南市市房地產(chǎn)產(chǎn)在一段段時間內(nèi)內(nèi)，也將將維持在在一個比比較平穩(wěn)穩(wěn)的狀態(tài)態(tài)，出現(xiàn)現(xiàn)大幅上上漲的可可能性不不大。首首先濟(jì)南南市是一一個比較較封閉的的市場，外外來購房房者比較較少，

21、據(jù)據(jù)多年的的研究表表明，一一直少于于10%。其次次，市場場比較小小，規(guī)模模一直沒沒有做大大。再次次，與外外地的開開放式經(jīng)經(jīng)濟(jì)不同同的是，國國有企業(yè)業(yè)是主要要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實體，政政府公務(wù)務(wù)員、大大學(xué)老師師和國有有企業(yè)員員工的收收入屬于于中上等等，暴富富跟收入入偏少的的群體比比較少，這這些因素素都影響響到了濟(jì)濟(jì)南市房房價長期期走勢。2-1-22發(fā)展前前景簡析析1）目前，財財政部和和人民銀銀行已經(jīng)經(jīng)就房貸貸政策和和房地產(chǎn)產(chǎn)稅率進(jìn)進(jìn)行了大大幅調(diào)整整，同時時，國家家關(guān)于二二套房、二二手房等等方面的的政策正正在籌劃劃中，這這些政策策出臺以以后，可可能會對對濟(jì)南樓樓市有一一定刺激激作用，很很可能帶帶動一定定量的

22、銷銷售。就在20008年年10月月19日日的座談?wù)剷?山東各各地 HYPERLINK 房產(chǎn)產(chǎn)商的一一致意見見是,山山東 HYPERLINK 房產(chǎn)產(chǎn)市場正正處于上上升期。2）高新區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)CIIIIC園園區(qū)的建建設(shè)，知知識經(jīng)濟(jì)濟(jì)總部基基地的建建設(shè)以及及浪潮工工業(yè)園、省省立醫(yī)院院的建設(shè)設(shè)將帶來來大量的的就業(yè)崗崗位。據(jù)據(jù)了解，CCIIIIC園區(qū)區(qū)一期工工程155萬平米米年內(nèi)即即將開工工，初步步統(tǒng)計有有40個個左右單單位將入入住該園園區(qū)。這這些項目目增加的的崗位基基本都是是白領(lǐng)階階層。給給本項目目的銷售售對象奠奠定了良良好的基基礎(chǔ)。3）本項目目的競爭爭優(yōu)勢所所在本項目開發(fā)發(fā)建設(shè)不不同于其其他商業(yè)業(yè)

23、地產(chǎn)項項目，在在土地成成本上由由于享受受政府給給予的舊舊村改造政政策，因因此，實實際上對對與本項項目的開開發(fā)主體體南胡村村委會來來說，在在一、二二、三、五五地塊上上土地成成本僅僅僅為上繳繳國家的的土地出出讓金的的20%。按照照規(guī)劃部部門批復(fù)復(fù)的修建建性詳規(guī)規(guī)，一、二二地塊地地上容積積率為22.4，三、五五地塊地地上容積積率為33.6，按照土土地掛牌牌價2220萬/畝計算算，折合合到樓面面地價為為1833（222000000*0.22/6666.667*33.6=1833）2755(222000000*0.22/6666.667/22.4)元/平平方米，因因為土地地價差帶帶來的房房屋銷售售純利潤

24、潤在700元元/平米米以上，總總計在22.8億億元以上上。這是是任何房房地產(chǎn)公公司無法法比擬的的優(yōu)勢。因此，就本本項目來來說作為為開發(fā)主主體南胡胡村委會會對四個地塊塊的開發(fā)發(fā)應(yīng)該就就有非常常強(qiáng)的優(yōu)優(yōu)勢。2-2 項項目周邊邊商業(yè)市市場研究究2-2-11本項目目規(guī)劃局局已批復(fù)的的規(guī)劃中中建筑面面積共有有22.94萬平米米。2-2-22周邊商商業(yè)項目目市場研研究1）周邊商商業(yè)項目目建設(shè)情情況A、CIIIIC園園區(qū)建設(shè)設(shè)CIIICC園區(qū)規(guī)規(guī)劃CIIIICC建設(shè)規(guī)規(guī)劃是在在Garrterr公司編編制的CCIIIIC發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃確確定的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略的的指導(dǎo)下下編制的的園區(qū)空空間發(fā)展展規(guī)劃，形形成“

25、一一園（CCIIIIC）二二區(qū)（研研發(fā)區(qū)、生生產(chǎn)區(qū)）”的的空間布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)。 研研發(fā)區(qū)與與產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)位于濟(jì)濟(jì)南東部部產(chǎn)業(yè)帶帶的東西西兩端，相相距133公里，規(guī)規(guī)劃總建建設(shè)用地地面積661.55平方公公里。其其中，研研發(fā)區(qū)由由高新區(qū)區(qū)賢文片片區(qū)和漢漢峪片區(qū)區(qū)組成，規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面面積111平方公公里。研研發(fā)區(qū)規(guī)規(guī)劃利用用現(xiàn)有資資源，發(fā)發(fā)展ITT服務(wù)和和軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群，區(qū)內(nèi)內(nèi)劃分為為核心發(fā)發(fā)展、孵孵化支撐撐、產(chǎn)業(yè)業(yè)輻射三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)版塊，共共形成教教育科研研基地、孵孵化基地地、研發(fā)發(fā)基地、總總部基地地、ITT服務(wù)與與軟件基基地、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)示范范基地等等六類研研發(fā)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，并并建設(shè)與與之配套套的商業(yè)業(yè)

26、生活配配套設(shè)施施。 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)由由孫村片片區(qū)和兩兩河片區(qū)區(qū)組成， 規(guī)劃建建設(shè)用地地面積550.55平方公公里。重重點發(fā)展展電子制制造業(yè)、IIT服務(wù)務(wù)與軟件件、計算算機(jī)、工工業(yè)電子子、汽車車電子與與電信基基礎(chǔ)設(shè)備備四大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，主主要承擔(dān)擔(dān)個別電電子制造造業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群，計計算機(jī)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群和工業(yè)業(yè)電子、汽汽車電子子、電信信基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施設(shè)備備等電子子信息外外延產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。形形成功能能配套完完善、生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美的的產(chǎn)業(yè)園園區(qū)。 建設(shè)設(shè)規(guī)劃以以輻射全全國的 IT產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展極核為為規(guī)劃目目標(biāo)，以以ICTT產(chǎn)業(yè)研研發(fā)、孵孵化、服服務(wù)為主主導(dǎo)功能能，形成成集生產(chǎn)產(chǎn)和生活活于一體體的“創(chuàng)創(chuàng)新、活活力”的的CII

27、IIC園園區(qū)。 其中，IIT總部部基地總總建筑面面積約770萬平平方米，已已竣工建建筑面積積16.5萬平平方米，已已開工建建筑面積積16萬萬平方米米，20009年年將全部部竣工。創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)基地總總建筑面面積約445.55萬平方方米，以以浪潮集集團(tuán)軟件件研發(fā)與與技術(shù)試試驗為主主，一期期工程已已經(jīng)開工工。文化化體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地占地881公頃頃，總建建筑面積積36萬萬平方米米，核心心建筑為為“奧體體中心”，220088年底竣竣工。現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)與金融融產(chǎn)業(yè)基基地總規(guī)規(guī)劃建筑筑面積2200萬萬平方米米，是全全市商貿(mào)貿(mào)金融產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市市級商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)的聚集集區(qū)。該項目的建建設(shè)屬于于高新區(qū)區(qū)招商引引資項目

28、目，有高高新區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)投融融資，引引進(jìn)入園園單位，目目前意向向入園單單位已經(jīng)經(jīng)落實440家左左右。B、黃金時時代廣場場位于燕山新新區(qū)B地地塊范圍圍內(nèi)，黃黃金置業(yè)業(yè)集團(tuán)計計劃建設(shè)設(shè)商務(wù)寫寫字樓及及酒店式式公寓440萬平平米，年年底8萬萬平米計計劃開工工建設(shè)。C、奧體東東路地塊塊建設(shè)該范圍內(nèi)計計劃規(guī)劃劃建設(shè)880公頃頃用地范范圍，全全運(yùn)會完完成后造造成大型型成熟社社區(qū)。有有五星級級酒店、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店、寫寫字樓主主題商業(yè)業(yè)、特色色餐飲及及相應(yīng)配配套等。D、魯商國國奧城項項目位于于濟(jì)南市市奧體片片區(qū)核心心區(qū)域，東東至賢文文路，西西臨山東東省高級級人民法法院，南南臨經(jīng)十十東路，北北至解放放東路?？偪傉嫉?/p>

29、55.06公公頃，總總建筑面面積388萬平方方米。建建成后將將成為集集寫字樓樓、酒店店、商業(yè)業(yè)、休閑閑、娛樂樂及銀座座商城主主力店于于一體大大型綜合合標(biāo)志性性城市建建筑組群群。E、建成商商業(yè)情況況齊魯軟件園園項目建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)完成并并投入使使用，通通過077年及008年的的招商引引資，目目前該園園區(qū)已經(jīng)經(jīng)全部銷銷售或租租賃完畢畢，不能能滿足需需求。大衛(wèi)國際綜綜合商務(wù)務(wù)樓目前前剩余部部分寫字字間未銷銷售或租租賃，面面積約550000平米。環(huán)保科技園園區(qū)已建建成并投投入使用用，目前前該項目目物業(yè)基基本銷售售完畢。山東省科技技大廈項項目建筑筑面積22萬平米米，目前前該項目目基本竣竣工，處處于招商商過程

30、中中。中潤世紀(jì)廣廣場已建建成400萬平米米寫字樓樓。另有部分商商業(yè)物業(yè)業(yè)處于空空閑狀態(tài)態(tài)，面積積不多，估估計有22萬平米米向左右右。2）商業(yè)市市場分析析根據(jù)以上周周邊商業(yè)業(yè)建設(shè)及及計劃建建設(shè)情況況，南胡胡舊村改改造項目目中三、五五商業(yè)用用房不宜宜過早開開工，應(yīng)應(yīng)在居住住區(qū)建設(shè)設(shè)過程中中作為專專題進(jìn)行行深入研研究。3、項目素素質(zhì)分析析（1）項目目優(yōu)勢A項目規(guī)規(guī)模大，總總占地面面積399.700公頃，規(guī)規(guī)劃為融融住宅、商商業(yè)、娛娛樂為一一體的大大型社區(qū)區(qū)，各種種功能規(guī)規(guī)劃齊備備，有利利于營造造良好的的居住氛氛圍； B緊臨正正在建設(shè)設(shè)中的濟(jì)濟(jì)南奧體體中心、政政務(wù)中心心、省立立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建

31、,舜華路東側(cè)規(guī)劃有近70萬平米的知識經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)基地且正在建設(shè)中，其中有怡科產(chǎn)學(xué)研綜合樓幾近竣工。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場南路從社區(qū)前經(jīng)過，交通出行便利，位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是濟(jì)南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C地塊塊內(nèi)土地地較平整整，六、七七、八地地塊全部部屬于基基本農(nóng)田田用地，不不存在拆拆遷問題題，一、二二、三地地塊拆遷遷由村委委會組織織自行拆拆遷，補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及拆遷遷難度相相對開發(fā)發(fā)商組織織要容易易。無污污染源，西靠玉頂山，自然生態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；D六、七七、八地地塊為國國家劃撥撥土地，不需土土地成本本，六地地塊對外外銷售，相相對利潤

32、潤空間較較大；一、二二、三、五五地塊經(jīng)招招拍掛上上市交易易，村委委會組織織摘牌，土土地出讓讓金的880%返返回村委委會作為為舊居改改造。同同時，村村委會（含含其置業(yè)業(yè)公司）作作為開發(fā)發(fā)主體實實施一、二二、三、五五塊的開發(fā)發(fā)，相對對開發(fā)商商摘牌拿拿地土地地成本要要省80%，即只需需土地出出讓金的的20%作為土土地成本本。地塊塊土地成成本有相相當(dāng)優(yōu)勢勢，房屋屋銷售價價格極具具競爭力力。E.周邊項項目（省省直宿舍舍、北胡胡、大漢漢峪、小小漢峪舊舊村改造造）緊鑼鑼密鼓的的建設(shè)對對本項目目起到進(jìn)進(jìn)一步提提升作用用。 （2）項目目劣勢A地處城城郊結(jié)合合部，目目前屬經(jīng)經(jīng)濟(jì)、商商業(yè)不太太發(fā)達(dá)區(qū)區(qū)域；B地塊周周

33、邊空地地較多，周周邊規(guī)劃劃項目處處于準(zhǔn)備備階段，人人氣仍顯顯不足；C高新區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)周邊已已有中高高檔樓盤盤，并且且尚有部部分規(guī)劃劃建設(shè)中中中檔樓樓盤，市市場競爭爭較大。D.項目位位于經(jīng)十十東路快快速路南南側(cè)，距離離東部城城區(qū)主干干道竟是是東路距距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，規(guī)劃劃中的劉劉智遠(yuǎn)路路尚未形形成，銷銷售會受受到一定定影響。E.對商業(yè)業(yè)建筑來來說，附附近為形形成規(guī)模模性的商商業(yè)區(qū)。F.高新區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)沿經(jīng)十十東路、舜舜華路規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的公共共建筑由由于高新新區(qū)政策策的緣故故土地成成本非常常低，對對本項目目公共建建筑部分分對外銷銷售和租租賃形成成極大威威脅。G.相對老老城區(qū)，該該小區(qū)（包包括整個個高新區(qū)

34、區(qū)）暫時時無商業(yè)業(yè)配套（超超市、酒酒店、娛娛樂場所所等），對對購房者者購房熱熱情會產(chǎn)產(chǎn)生一定定影響。H、資金方方面的劣劣勢。目目前對南南胡方面面來說自自由資金金非常有有限，啟啟動資金金全靠貸貸款解決決。（3）機(jī)會會分析濟(jì)南市政府府對舊村村改造的的高度重重視，必必將對本本項目有有較大的的優(yōu)惠政政策，項項目以其其相對較較好的位位置和便便利的交交通條件件，面臨臨很大的的發(fā)展空空間;項目規(guī)劃起起點較高高，如能能在后期期的物業(yè)業(yè)管理及及生活配配套設(shè)施施建設(shè)上上有較大大創(chuàng)新，將將取得良良好的市市場效果果；升值潛力強(qiáng)強(qiáng)勁：項項目位于于飛躍發(fā)發(fā)展中的的濟(jì)南東東部新城城區(qū)核心心位置，周周邊有濟(jì)濟(jì)南奧體體中心及及

35、政務(wù)中中心、省省直宿舍舍，加上上緊靠經(jīng)經(jīng)十東路路、旅游游路，地地塊升值值潛力不不言而喻喻；濟(jì)南市東部部新城的的規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略，主主要政務(wù)務(wù)部門的的后期東東遷，有有利于住住宅市場場的發(fā)展展；抓住地塊土土地價格格優(yōu)勢，全全盤統(tǒng)籌籌考慮，對對南胡村村今后的的發(fā)展是是一個絕絕好的機(jī)機(jī)會。（4）威脅脅分析與北京、深深圳、廣廣州等住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)較發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)相相比較，濟(jì)濟(jì)南市居居民選擇擇居住地地點的區(qū)區(qū)域性傾傾向較強(qiáng)強(qiáng)烈，在在一定程程度上將將限制本本項目的的客戶群群來源。從濟(jì)南市整整體市場場格局來來看，在在消費(fèi)能能力較強(qiáng)強(qiáng)的歷下下區(qū)、市市中區(qū)和和歷城區(qū)區(qū)板塊內(nèi)內(nèi)，聚集集著較多多的項目目，對我我們吸引引這幾個個區(qū)的

36、客客戶形成成一定程程度的阻阻礙。在燕山新區(qū)區(qū)板塊內(nèi)內(nèi)，聚集集了許多多比之本本項目更更具有位位置優(yōu)勢勢的高檔檔住宅項項目。這這些項目目對本項項目有直直接影響響，將威威脅本項項目的一一期開發(fā)發(fā)。中潤世紀(jì)城城、名士士豪庭等等大型項項目的開開發(fā)，在在規(guī)模、售售價等因因素上與與本項目目類似，項項目面臨臨著較大大的競爭爭壓力。十一屆全運(yùn)運(yùn)會運(yùn)動動員村的的建設(shè)已已經(jīng)開始始啟動，根根據(jù)該項項目的運(yùn)運(yùn)作方式式，待全全運(yùn)會結(jié)結(jié)束后將將改造為為民用住住宅形式式。同時時，088年100月份開開始面向向濟(jì)南市市民預(yù)售售。該項項目地理理環(huán)境比比較優(yōu)越越，對本本項目的的客戶群群將產(chǎn)生生一定影影響。但但該項目目面對的的主要是

37、是濟(jì)南市市直機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)員員這類客客戶群，估估計對本本項目影影響不是是很大。其他村的舊舊居改造造工程同同時處于于相同階階段，如如果采取取統(tǒng)一策策略，將將對本項項目的銷銷售形成成威脅。綜合評價結(jié)合前面的的SWOOT因素素分析，我我們可以以看出，本本項目雖雖然存在在一些劣劣勢，但但放之全全市范圍圍內(nèi)看，該該地塊與與燕山板板塊相比比擁有地地理位置置優(yōu)勢，與與中潤世世紀(jì)城等等公共建建筑相比比有價格格優(yōu)勢。因因此，項項目具有有交通便便利、市市場認(rèn)可可度逐漸漸提升、土土地升值值潛力大大等特點點，從而而凸顯出出該地塊塊的開發(fā)發(fā)價值。三 開發(fā)方方案的分分析與選選擇1、開發(fā)原原則本項目不同同于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)考開發(fā)

38、發(fā)項目，村村民安置置是首先先需要考考慮的因因素，也也是本項項目前期期產(chǎn)出投投入比較較小的特特點。因因此，本本項目應(yīng)應(yīng)該遵循循“合理分分期、優(yōu)優(yōu)先安置置、資源源均衡、顧顧全大局局、風(fēng)險險共擔(dān)、陽陽光操作作、廉政政建設(shè)、利利益共享享” 的開開發(fā)原則則。2、制約因因素2.1資金金因素 啟動動資金需需要自籌籌，而且且相當(dāng)部部分要投投入到村村民安置置房的建建設(shè)，資資金相對對不足。2.2工期期因素 本項項目首先先要考慮慮村民的的安置，又又不能因因為一、二二地塊的的拆遷時時間影響響整個項項目的運(yùn)運(yùn)作，還還要搶在在其他舊舊村改造造前爭奪奪客源。2.3政策策因素 政府府給予的的舊村改改造政策策對本項項目的建建設(shè)

39、非常常有利，要要在3年年內(nèi)盡快快用足政政策，防防止政策策變動帶帶來的風(fēng)風(fēng)險。3、開發(fā)前前提條件件3.1資金金方面 3.1.11銀行貸貸款資金金的利用用根據(jù)項目的的建設(shè)規(guī)規(guī)模及本本項目的的自身特特點，村村委會需需考慮能能夠爭取取到3億億元以上上的銀行行貸款。3.1.22 自籌籌資金的的利用高高新區(qū)管管委會承承諾貸款款3億元元、。向向村民私私募資金金 應(yīng)考考慮面向向村民私私募資金金5000萬元1億元元以上。3.2允許許村委會會（含其其成立的的開發(fā)公公司）參參與捆綁綁用地的的招牌掛掛并且保保證拿到到土地。3.3保障障用房可可以出售售保障用房如如果在繳繳上土地地出讓金金后可以以上市交交易對本本項目更更

40、加有利利。如果果不能上上市交易易只能以以小產(chǎn)權(quán)權(quán)房的形形式出售售，相對對來說銷銷售不會會很順利利。4、開發(fā)方方案的選選擇4.1可供供選擇的的方案針對六、七七、八地地塊范圍圍內(nèi)安置置和保障障用房的的開發(fā)建建設(shè)及一一、二、三三、五地地塊自行行開發(fā)提提出五種方案案。方案一：六六、七地塊由由村委會會自行開開發(fā)建設(shè)設(shè)，七地地塊用于于村民安安置保障障，六地地塊對外外銷售，捆綁用用地面向向社會公公開招拍拍掛。方案二：六六、七地地塊由村村委會自自行開發(fā)發(fā)建設(shè)，七七地塊用用于村民民安置保保障，六六地塊對對外銷售售；一地地塊由村村委會成成立公司司進(jìn)行摘摘牌后自自行開發(fā)發(fā)、銷售售，其他捆綁綁用地面面向社會會公開招招

41、拍掛。方案三：六六、七地地塊由村村委會自自行開發(fā)發(fā)建設(shè)，七七地塊用用于村民民安置保保障，六六地塊對對外銷售售；二、三三地塊由由村委會會成立公公司進(jìn)行行摘牌后后自行開發(fā)發(fā)、銷售售，其他捆綁綁用地面面向社會會公開招招拍掛。方案四：六六、七地地塊由村村委會自自行開發(fā)發(fā)建設(shè)，七七地塊用用于村民民安置保保障，六六地塊對對外銷售售；一、二二、三地地塊由村村委會成成立公司司進(jìn)行摘摘牌后自自行開發(fā)發(fā)、銷售售，其他捆綁綁用地面面向社會會公開招招拍掛。方案五：六六、七地地塊由村村委會自自行開發(fā)發(fā)建設(shè)，七七地塊用用于村民民安置保保障，六六地塊對對外銷售售；一、二二、三、五五地塊全全部由村村委會成成立公司司進(jìn)行摘摘牌

42、后自自行開發(fā)發(fā)、銷售售。4.2對方方案的初初步分析析和選擇擇4.2.11初步分分析1）方案一一：六、七七地塊由由村委會會自行開開發(fā)建設(shè)設(shè)，七地地塊用于于村民安安置保障障，六地地塊對外外銷售，捆捆綁用地地面向社社會公開開招拍掛掛。 按現(xiàn)有有圖紙，六六、七地地塊投資資估算見見下表六、七地塊塊投資估估算序號項目名稱單價 （/元）單位數(shù)量合計（萬元元）一建安造價1.1住宅及附屬屬商業(yè)A1#樓1560163688.1332553.43 A2#樓1420133366.9551893.85 A3#樓16309448.771540.15 A4#樓16459314.741532.27 A5#樓154014048

43、8.5222163.47 A6#樓16459316.811532.62 A7#樓16409360.931535.19 A8#樓16458946.671471.73 A9#樓16458946.671471.73 A10#樓樓1540132600.5442042.12 A11#樓樓1540101955.1881570.06 A12#樓樓1540136455.4552101.40 A13#樓樓1540134388.5662069.54 A14#樓樓1540137422.2992116.31 A15#樓樓15609360.831460.29 A16#樓樓15609360.831460.29 A17#樓

44、樓14509954.511443.40 小計1920446.338299577.855 1.2地下車庫2020324577.1776556.35 1.3幼兒園、會會所及衛(wèi)衛(wèi)生站12004450.41534.005 小計2289553.996370488.255 二道路園林2.1道路、綠化化、管線線100萬22.89952289.5小計萬2289.5三勘察設(shè)計及及前期工工程3.1工程勘察703.2工程設(shè)計660.9983.3地質(zhì)災(zāi)害83.4環(huán)境評估6.53.5地震評估183.6可研報告103.7臨水臨電1103.8四通一平100小計983.448四前期手續(xù)費(fèi)費(fèi)4.1規(guī)劃咨詢費(fèi)費(fèi)28.6664.2

45、施工圖審查查3萬22.968.74.3墻改辦、散散裝水泥泥10萬22.92294.4防雷審查3萬22.968.74.5工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)654.668 4.6勞動工資保保證金740.996 4.7勞保統(tǒng)籌963.225 4.8交易信息費(fèi)費(fèi)22.233 4.9檔案保證金金12.000 小計2788.19五配套費(fèi)5.1綜合配套費(fèi)費(fèi)185萬22.94236.55.2區(qū)內(nèi)變電配配套費(fèi)120萬22.92748小計6984.5六管理費(fèi)976.441 七不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)1464.61 八合計一+二+七七525988.655六地塊銷售售：住宅宅按小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)4000元/平米，儲儲藏室按按25000元/平米，商商鋪按5500

46、00元/平平米銷售售計算。銷售收入詳見下表：六地塊銷售售收入?yún)R匯總表一一編號類型建筑面積（mm2）銷售價格（元/m22）銷售收入(萬元)1住宅25998840001039992儲藏553商鋪10995000549.554合計286755113433 若六地塊銷銷售按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房考考慮，住住宅按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房552400元/平平米，儲儲藏室按按25000元/平米，商商鋪按66000元元/平米米銷售計計算。銷銷售收入入詳見下下表：六地塊銷售售收入?yún)R匯總表二二編號類型建筑面積（mm2）銷售價格（元/m22）銷售收入(萬元)1住宅25998852401362332儲藏室15782500

47、394.553商鋪10996000659.444銷售合計2867556586.2146766.95營業(yè)稅銷售額的55.5%807.226所得稅利潤的255%1683.47銷售收入121866.3本方案資金金來源主主要靠六六地塊內(nèi)內(nèi)房屋銷售售資金及捆綁土地地出讓返返還金來支撐撐。但因因土地招招拍掛及及資金返返還需較較長時間間，建設(shè)設(shè)資金需需以貸款款方式解解決?？伎紤]一、二二、三、四、五土地共計214.05畝全部招拍掛，若按60%進(jìn)行資金返還共計2.83億元（214.05*220*0.6=2.83億元），若按80%進(jìn)行資金返還共計3.77億元（214.05*220*0.8=3.77億元），由以上分

48、析可見，捆綁用地按80%進(jìn)行返還，不能滿足償還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。根據(jù)前期與與業(yè)主的的溝通，業(yè)業(yè)主對于于七地塊塊的商業(yè)業(yè)用房，考考慮不出出售，以以村集體體財產(chǎn)的的形式進(jìn)進(jìn)行出租租。故我我們在這這里單獨(dú)獨(dú)考慮七七地塊商商業(yè)用房房出租，該部分成本3014萬元（13698*2200=3014萬），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元（365*13698*1=500萬），由以上分析可見，六年可收回成本（靜態(tài)投資回收期）。六地塊作為為村民保保障用房房，在七七地塊已已經(jīng)滿足足村民安安置保障障要求的的情況下下，考

49、慮慮出售，我我們對該該地塊住住宅以小小產(chǎn)權(quán)房房和產(chǎn)權(quán)權(quán)房兩種種出售方方式進(jìn)行行比較，銷銷售收入入按產(chǎn)權(quán)權(quán)房比按按小產(chǎn)權(quán)權(quán)房出售售增加利利潤約3300萬萬元（1121886.33-113343=8433.3萬萬），土土地變性性補(bǔ)償金金按500萬元/畝考慮慮，該區(qū)區(qū)域若是是住宅由由小產(chǎn)權(quán)權(quán)房變更為為產(chǎn)權(quán)房房，支出出的費(fèi)用用為5550萬元元（500*111=5550萬元元），由由以上分分析可見見，變更更為產(chǎn)權(quán)權(quán)房后進(jìn)進(jìn)行銷售售存在利利潤，但但利潤較較低。 方案二：六六、七地地塊由村村委會自自行開發(fā)發(fā)建設(shè)，七七地塊用用于村民民安置保保障，六六地塊對對外銷售售；一地地塊由村村委會成成立公司司進(jìn)行摘摘牌后

50、自自行開發(fā)發(fā)，其他捆綁綁用地面面向社會會公開招招拍掛。按現(xiàn)有圖紙紙、資料料，一地地塊投資資估算見見下表一地塊投資資估算序號項目名稱單價（m22/元）單位數(shù)量合計（萬元元）一建安造價1.1 住宅及配套套1#樓1630.00 m2313888.388 5116.31 2#樓1630.00 m2192755.555 3141.91 3#樓1540.00 m2119811.000 1845.07 4#樓1540.00 m2107211.600 1651.13 5#樓1630.00 m2181166.288 2952.95 6#樓1450.00 m26759.09 980.007 7#樓1450.00

51、m26759.09 980.007 8#樓1450.00 m24506.06 653.338 9#樓1450.00 m26759.09 980.007 10#樓1450.00 m26759.09 980.007 11#樓1630.00 m2203600.700 3318.79 1.2 會所1400.00 m2821.000 114.994 1.3 地下車庫2020.00 m2236933.144 4786.01 小計1679000.007 275000.777 二道路園林2.1 道路管線100.000 1679000.007 1679.00 小計1679.00 三勘察設(shè)計及及前期工工程3.1

52、工程勘察50.000 3.2 工程設(shè)計400.000 3.3 地質(zhì)災(zāi)害5.50 3.4 環(huán)境評估4.50 3.5 地震評估13.000 3.6 可研報告8.00 3.7 臨水臨電80.000 3.8 四通一平80.000 小計641.000 四前期手續(xù)費(fèi)費(fèi)4.1 規(guī)劃咨詢費(fèi)費(fèi)20.300 4.2 施工圖審查查3.00 萬m210.200 50.000 4.3 墻改辦、散散裝水泥泥10.000 萬m210.200 160.000 4.4 防雷審查3.00 萬m210.200 50.000 4.5 工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)511.445 4.6 勞動工資保保證金550.002 4.7 勞動統(tǒng)籌715.002

53、4.8 交易信息費(fèi)費(fèi)16.500 4.9 檔案保證金金12.000 小計2085.29 五配套費(fèi)5.1 綜合配套費(fèi)費(fèi)246.000 1679000.007 4113.55 5.2 區(qū)內(nèi)變電配配套費(fèi)120.000 1679000.007 2014.80 小計6128.35 六土地出讓金金220.000 畝81.455 179199.000 七管理費(fèi)760.669 八不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)1163.85 九合計578777.955 一地塊銷售售：住宅宅按產(chǎn)權(quán)權(quán)房52240元元/平米米，地下下停車場場、儲藏藏室按225000元/平平米，商商鋪按66000元元/平米米銷售計計算。銷銷售收入入詳見下下表：一地塊銷

54、售售收入?yún)R匯總表編號類型建筑面積（mm2）銷售價格（元/m22）銷售收入(萬元)1住宅119100052406240882車庫及儲藏藏室372000250093003商鋪112000600067204銷售合計16790007842005銷售成本銷售額的22.5% 1960.76營業(yè)稅銷售額的55.5%4313.17所得稅利潤的255%3567.18銷售收入1679000685799.1本方案資金金來源主主要靠一一、六地地塊內(nèi)房房屋銷售售資金及及一、二、三三、五地地塊捆綁綁土地出出讓金返返還來支支撐。一一地塊土土地由村村委會成成立公司司對土地地摘牌后后獨(dú)立進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸

55、款方式解決。一、六、七地塊建設(shè)成本為10.92億元（5.13+5.79=10.92億元），考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進(jìn)行資金返還共計3.64億元（206.85*220*0.8=3.64億元），該方案銷售收入為7.99億元（1.13+6.86=7.99億元），不考慮建設(shè)期貸款利息，該方案利潤為0.71億元（3.64+7.99-10.92=0.71） 由由此可見見，六、七七地塊由由村委會會自行開開發(fā)建設(shè)設(shè)，七地地塊用于于村民安安置保障障，六地地塊對外外銷售；一地塊塊由村委委會成立立公司進(jìn)進(jìn)行摘牌牌后獨(dú)立立開發(fā)，其其他土地地全部掛掛牌拍賣賣（該方方案掛牌牌土地規(guī)規(guī)劃

56、住宅宅面積較較小，招招拍掛存存在一定定難度），項目利潤較低（該方案前期資金壓力較大，可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。方案三 ： 六、七七地塊由村村委會自自行開發(fā)發(fā)建設(shè)，七七地塊用用于村民民安置保保障，六六地塊對對外銷售售；二、三三地塊由由村委會會成立公公司進(jìn)行行摘牌后后自行開發(fā)發(fā)，其他捆綁綁用地面面向社會會公開招招拍掛。按現(xiàn)有圖紙紙、資料料，二、三三地塊投投資估算算見下表表：二地塊投資資估算序號項目名稱單價（m22/元）單位數(shù)量合計（萬元元）一建安造價1.1 住宅及配套套1#樓1540.00 m2229566.166 3535.25 2#樓1540.00 m2151566.588 233

57、4.11 3#樓1540.00 m2124566.400 1918.29 4#樓1540.00 m2127422.000 1962.27 5#樓1630.00 m2255699.522 4167.83 1.2 地下車庫2020.00 m2127899.344 2583.45 小計1016770.000 165011.199 二道路園林2.1 道路、綠化化、管線線100.000 1016770.000 1016.70 小計1016.70 三勘察設(shè)計及及前期工工程3.1 工程勘察30.000 3.2 工程設(shè)計240.000 3.3 地質(zhì)災(zāi)害3.50 3.4 環(huán)境評估3.00 3.5 地震評估8.0

58、0 3.6 可研報告5.00 3.7 臨水臨電50.000 3.8 四通一平50.000 小計389.550 四前期手續(xù)費(fèi)費(fèi)4.1 規(guī)劃咨詢費(fèi)費(fèi)12.577 4.2 施工圖審查查3.00 萬m210.200 30.600 4.3 墻改辦、散散裝水泥泥10.000 萬m210.200 102.000 4.4 防雷審查3.00 萬m210.200 30.600 4.5 工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)323.448 4.6 勞動工資保保證金325.000 4.7 勞動統(tǒng)籌422.552 4.8 交易信息費(fèi)費(fèi)9.75 4.9 檔案保證金金12.000 小計1268.52 五配套費(fèi)5.1 綜合配套費(fèi)費(fèi)246.000 10

59、16770.000 2490.92 5.2 區(qū)內(nèi)變電配配套費(fèi)120.000 1016770.000 1220.04 小計3710.96 六土地出讓金金220.000 畝50.400 110888.000 七管理費(fèi)457.774 八不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)700.334 九合計351322.944 三地塊投資資估算序號項目名稱單價（m22/元）單位數(shù)量合計（萬元元）一建安造價1.1 寫字樓1500.00 m2539000.000 8085.00 1.2 地下車庫2020.00 m2125000.000 2525.00 小計664000.000 106100.000 二道路園林2.1 道路、綠化化、管線線10

60、0.000 664000.000 664.000 小計664.000 三勘察設(shè)計及及前期工工程3.1 工程勘察15.000 3.2 工程設(shè)計112.000 3.3 地質(zhì)災(zāi)害1.70 3.4 環(huán)境評估1.40 3.5 地震評估3.70 3.6 可研報告5.00 3.7 臨水臨電25.000 3.8 四通一平25.000 小計188.880 四前期手續(xù)費(fèi)費(fèi)4.1 規(guī)劃咨詢費(fèi)費(fèi)5.90 4.2 施工圖審查查3.00 萬m210.200 14.300 4.3 墻改辦、散散裝水泥泥10.000 萬m210.200 47.666 4.4 防雷審查3.00 萬m210.200 14.400 4.5 工程監(jiān)理