物業(yè)管理實(shí)務(wù)-招投標(biāo)習(xí)題

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理實(shí)務(wù)I第七章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)習(xí)題 參考答案一、名詞解釋：1物業(yè)管理招標(biāo):是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂招標(biāo)文件，向社會(huì)公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。2物業(yè)管理投標(biāo):是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請(qǐng)，參與投標(biāo)活動(dòng)的過(guò)程。 3邀請(qǐng)招標(biāo)：就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請(qǐng)其參加投標(biāo)的方式。 4投標(biāo)書(shū)：是物業(yè)管理企業(yè)為取得目標(biāo)物業(yè)的管理權(quán)，遞交給招標(biāo)人，就如何管理目標(biāo)物業(yè)起

2、草的文件。二、填空題：1單純物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)綜合招標(biāo) 專項(xiàng)服務(wù)工作招標(biāo) 2選擇余地 降低成本 提高物業(yè)管理水平 審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書(shū) 3承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目 4推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化 推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高 明確了雙方責(zé)任，減少了經(jīng)濟(jì)糾紛 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)能力 5廣泛性 代表性 權(quán)威性 系統(tǒng)全面 可操作 無(wú)歧義 客觀真實(shí) 形式規(guī)范 6截標(biāo)時(shí)間 公開(kāi)拆封 宣讀投標(biāo)人名稱 投標(biāo)價(jià)格 投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容 7公平性 明確性 指導(dǎo)性 合法性 8針對(duì)性 可操作性 體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 專業(yè)水平 深刻理解業(yè)主的意愿 三、選擇題：1B 2A 3D 4D 5 A 四、簡(jiǎn)答題：1簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)投

3、標(biāo)的原則。答:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹“公平、公開(kāi)、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則。因?yàn)槲飿I(yè)管理招標(biāo)的目的是在一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)中，找到自己理想的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位或業(yè)主擬通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，從比較、競(jìng)爭(zhēng)中獲益，就必須公平、公正、合理化組織投標(biāo)和對(duì)待每個(gè)投標(biāo)者。(1)公平的原則。公平是指招標(biāo)方和投標(biāo)方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是平等的。雙方是平等的民事法律關(guān)系的主體，要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，享受應(yīng)有的權(quán)利。(2)公開(kāi)的原則。公開(kāi)是指招標(biāo)活動(dòng)要公開(kāi)，要在媒體上登出招標(biāo)廣告或公告，公開(kāi)標(biāo)書(shū)，使合格的投標(biāo)人能夠知道招標(biāo)活動(dòng)，有機(jī)會(huì)參加投標(biāo)。公正的原則(3)公正的原則。公正是指在公開(kāi)的基礎(chǔ)上，對(duì)符合

4、資格的投標(biāo)人一視同仁，不得以地區(qū)、行業(yè)、系統(tǒng)等借口限制或禁止符合條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。(4)誠(chéng)實(shí)信用原則。這是民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。無(wú)論是投標(biāo)方和招標(biāo)方，都必須遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，特別是投標(biāo)方，必須要具有相應(yīng)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)等，有符合招標(biāo)文件要求的能力，不得以欺騙或虛假的手段投標(biāo)。2簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)的條件。答：招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備如下條件：（1）符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè)；（2）具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件；（3）投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施；（4）招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備。3信譽(yù)調(diào)查取樣應(yīng)注意哪幾點(diǎn)？答：為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時(shí)，應(yīng)注意

5、以下幾點(diǎn)：（1）調(diào)查取樣必須由招標(biāo)人組織的招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)帶隊(duì)，開(kāi)展工作；（2）應(yīng)對(duì)各投標(biāo)人的調(diào)查取樣同時(shí)進(jìn)行，避免相互干擾；（3）應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)抽樣，不能事先通知安排，預(yù)防取樣不實(shí)；（4）現(xiàn)場(chǎng)取樣調(diào)查完畢，應(yīng)立即把調(diào)查表密封帶回。4簡(jiǎn)述開(kāi)標(biāo)階段的任務(wù)和程序。答：物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)分為評(píng)議標(biāo)書(shū)階段，現(xiàn)場(chǎng)答辯階段兩個(gè)過(guò)程。第一，標(biāo)書(shū)評(píng)議(1) 按照招標(biāo)書(shū)中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門(mén)工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開(kāi)拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。并把標(biāo)書(shū)分發(fā)評(píng)委評(píng)閱。提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。(2) 經(jīng)過(guò)評(píng)委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)

6、立完成標(biāo)書(shū)審查和評(píng)閱之后，采用無(wú)記名方法，給標(biāo)書(shū)評(píng)分。評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。第二，現(xiàn)場(chǎng)答辯(1)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)標(biāo)書(shū)評(píng)議后，應(yīng)組織現(xiàn)場(chǎng)答辯。答辯目的之一是進(jìn)一步了解標(biāo)書(shū)的真實(shí)性、可操作性、客觀性；二是對(duì)標(biāo)書(shū)里的一些提法專家如有疑問(wèn)，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要對(duì)一些疑問(wèn)進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會(huì)（或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)。(2) 根據(jù)投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè)的管理處主任回答問(wèn)題的準(zhǔn)確性，表達(dá)問(wèn)題的邏輯性，分析問(wèn)題的層次性以及形象、儀表、

7、風(fēng)度等方面表現(xiàn)，由評(píng)委無(wú)記名進(jìn)行評(píng)分。5簡(jiǎn)述招標(biāo)文件編制的程序。答：招標(biāo)文件編制程序如下：（1）熟悉項(xiàng)目物業(yè)管理要開(kāi)展招標(biāo)，首先要對(duì)物業(yè)項(xiàng)目了解、熟悉。必須對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的各類圖紙、說(shuō)明進(jìn)行查看、閱讀，同時(shí)還要了解熟悉項(xiàng)目周邊的環(huán)境。（2）確定物業(yè)管理的內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、要求對(duì)開(kāi)展招標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理要有一個(gè)正確的定位，即物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量要求、標(biāo)準(zhǔn)，并在招標(biāo)文件中明確。（3）確定投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)的日期及其他事項(xiàng)根據(jù)項(xiàng)目的要求，確定招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)日期。通常招標(biāo)公告發(fā)出以后，要留不少于20天時(shí)間讓投標(biāo)人編制投標(biāo)書(shū)及送標(biāo)書(shū)。當(dāng)確定截標(biāo)時(shí)間后，其開(kāi)標(biāo)時(shí)間應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)書(shū)截止時(shí)間相同，這

8、樣才能保證公平、公正，保證投標(biāo)書(shū)不會(huì)出現(xiàn)泄密。（4）招標(biāo)項(xiàng)目備案招標(biāo)人應(yīng)提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：與物業(yè)管理招標(biāo)有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府批件；招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、時(shí)間安排、評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成、評(píng)標(biāo)方式等；招標(biāo)文件；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料；主管部門(mén)要求提供的其他材料。（5）編寫(xiě)“招標(biāo)須知”為了使招標(biāo)工作正常進(jìn)行，確保投標(biāo)企業(yè)明確要求、了解條件、統(tǒng)一行動(dòng)，招標(biāo)單位必須根據(jù)擬招標(biāo)項(xiàng)目的條件、環(huán)境、物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與要求和招標(biāo)進(jìn)度安排編寫(xiě)和發(fā)出招標(biāo)須知。6簡(jiǎn)述物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的組織過(guò)程。答：投標(biāo)書(shū)要在招標(biāo)公告發(fā)布后不足一個(gè)月內(nèi)時(shí)間完成，是一

9、件非常艱巨的任務(wù)，必須要認(rèn)真地組織編寫(xiě)。（1）人員組成及機(jī)構(gòu)的設(shè)立一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)決定參與某項(xiàng)物業(yè)的招標(biāo)，就需要充分重視，組成領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，選擇編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)人員，全力以赴。領(lǐng)導(dǎo)小組的組成根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的大小、招標(biāo)規(guī)格、檔次，以及本企業(yè)的投標(biāo)意圖，成立編寫(xiě)標(biāo)書(shū)的領(lǐng)導(dǎo)小組。如果投標(biāo)的目標(biāo)物業(yè)規(guī)模大、條件好，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是一次難得的機(jī)會(huì)，經(jīng)過(guò)商議決定要拿下這次招標(biāo)，那么主要負(fù)責(zé)人就應(yīng)親自參加。一方面體現(xiàn)主要領(lǐng)導(dǎo)重視，鼓勵(lì)編寫(xiě)人員努力工作；同時(shí)在編寫(xiě)標(biāo)書(shū)過(guò)程中，一些重要措施，一些承諾，一些投入，由于主要領(lǐng)導(dǎo)直接參加，情況熟悉、決策迅速、節(jié)約時(shí)間、效率高。如果達(dá)不到上面要求，僅僅把這次招標(biāo)作為練兵活動(dòng)，中標(biāo)更

10、好，不中標(biāo)也無(wú)妨，可以由一般領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，主要領(lǐng)導(dǎo)在定稿時(shí)把關(guān)即可。編寫(xiě)人員的挑選標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)人員要根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的不同來(lái)挑選人員參加。對(duì)于高層樓宇管理，往往是設(shè)備管理最為復(fù)雜、最為重要，因此，對(duì)高層樓宇的投標(biāo)，要組織熟悉設(shè)備維修的管理人員參加；而對(duì)住宅小區(qū)的投標(biāo)，尤其是高檔別墅的投標(biāo)，其共用設(shè)備沒(méi)有高層樓宇那樣復(fù)雜了。相反，對(duì)環(huán)境、對(duì)綠化要求，對(duì)治安管理的考慮，則又高于高層樓宇，就需要選擇熟悉這方面的人才參加編寫(xiě)。（2）標(biāo)書(shū)的整體性把握與控制招標(biāo)投標(biāo)從某種意義上來(lái)講就是對(duì)物業(yè)管理者進(jìn)行考試。投標(biāo)書(shū)則是企業(yè)經(jīng)理們的答卷。作為一本標(biāo)書(shū)應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)理管理的理念、經(jīng)營(yíng)的思想、管理的水平。因此，作為編寫(xiě)標(biāo)書(shū)的

11、負(fù)責(zé)人來(lái)講，首先要確定一個(gè)中心思想、一個(gè)管理藍(lán)圖、一種管理模式，也就是從整體性高度把握好。如果整體性把握不好，或者說(shuō)定位高度不夠，所做的標(biāo)書(shū)就有可能產(chǎn)生漏洞，或者顯得單薄，或者不夠規(guī)范。為了使標(biāo)書(shū)的整體性把握好，在編制寫(xiě)目標(biāo)物業(yè)的投標(biāo)書(shū)前，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、編寫(xiě)人員應(yīng)深入地討論，把握好整體性，然后把任務(wù)分解到個(gè)人進(jìn)行操作，作為編寫(xiě)組負(fù)責(zé)人，應(yīng)根據(jù)整體性要求對(duì)投標(biāo)書(shū)進(jìn)行控制，把好方向，防止偏離其軌道。（3）分工與合作分工。一本投標(biāo)書(shū)好幾十萬(wàn)字，有的分為幾個(gè)分冊(cè)，內(nèi)容廣泛、涉及面寬、要求高、時(shí)間短（往往公告發(fā)出不足一個(gè)月內(nèi)就要送標(biāo)書(shū)），如果僅僅靠12個(gè)人動(dòng)筆是不可能完成任務(wù)的，必須進(jìn)行分工。根據(jù)標(biāo)書(shū)的總體

12、思路，工作內(nèi)容或項(xiàng)目，分成若干部分，再由參加編寫(xiě)標(biāo)書(shū)的人員各自負(fù)責(zé)完成。合作。為了保證標(biāo)書(shū)的質(zhì)量，同時(shí)體現(xiàn)集體的智慧，一般由個(gè)人分工負(fù)責(zé)的某一部分標(biāo)書(shū)完成以后，應(yīng)交換進(jìn)行修改、補(bǔ)充、完善，然后匯總為初稿。審查。初稿完成以后，由編寫(xiě)組負(fù)責(zé)人按照標(biāo)書(shū)的內(nèi)容，以及初始制定的思路要求、標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行閱讀、審查。防止自己編寫(xiě)的標(biāo)書(shū)自己審閱難于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，通常是選擇沒(méi)有參加編寫(xiě)標(biāo)書(shū)的人來(lái)審閱標(biāo)書(shū)，這樣容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，幫助把關(guān)。如果企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有參加標(biāo)書(shū)編寫(xiě)工作，那么最后定稿應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)來(lái)審閱，這樣有兩點(diǎn)好處：一是領(lǐng)導(dǎo)具體了解標(biāo)書(shū)的整個(gè)內(nèi)容，為今后管理帶來(lái)方便；二是對(duì)標(biāo)書(shū)中涉及到的重大方針政策以及涉及到企業(yè)利益

13、之事，領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)閱讀標(biāo)書(shū)后把關(guān)，符合企業(yè)利益的要堅(jiān)持，不符合的則考慮作出修改。如果企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加了編寫(xiě)標(biāo)書(shū)的領(lǐng)導(dǎo)小組，可以請(qǐng)熟悉物業(yè)管理工作的專家?guī)椭鷮忛啠儆善髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)過(guò)目。通過(guò)分工、合作、審查的三個(gè)步驟所寫(xiě)出的標(biāo)書(shū)應(yīng)該反映出本企業(yè)的水平與要求。五、論述題：1試述物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備階段的任務(wù)。答：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的前期準(zhǔn)備非常重要。準(zhǔn)備越仔細(xì)、越充分，考慮得越周到，隨后的招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)工作就會(huì)順利。物業(yè)管理招標(biāo)準(zhǔn)備階段的任務(wù)如下：（1）成立招標(biāo)組織。招標(biāo)人有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，可以自行組織機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。（2）招標(biāo)項(xiàng)目備案。依法必須進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目

14、，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)5日前，提交有關(guān)材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。（3）確定擬招投標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容、標(biāo)的及相關(guān)事項(xiàng)。（4）確定招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方式、方法（5）編制招標(biāo)文件：包括招標(biāo)書(shū)；招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；投標(biāo)企業(yè)申報(bào)及審查表；投標(biāo)須知；招標(biāo)章程或招標(biāo)規(guī)則、程序；招標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)；委托管理合同文本。2試述招標(biāo)文件的主要內(nèi)容。答：招標(biāo)文件的主要內(nèi)容有：（1）招標(biāo)書(shū)每一個(gè)參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)都希望能在競(jìng)標(biāo)中取勝，往往對(duì)招標(biāo)書(shū)中所提的要求十分重視，所以招標(biāo)書(shū)編制要嚴(yán)謹(jǐn)、完整、細(xì)密。擬招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目說(shuō)明。主要包括物業(yè)項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)

15、、地址、郵編、法人代表姓名、物業(yè)管理的水平檔次等。物業(yè)概況。主要包括住宅小區(qū)（大廈）的占地面積、建筑面積、物業(yè)結(jié)構(gòu)類型、外墻裝修、隱蔽與地下建筑、新工藝和新材料使用情況等。附屬設(shè)施及設(shè)備設(shè)施。主要包括綠地及綠化、文化景點(diǎn)、燈飾、道路與排污系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、公共照明、消防設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、通訊設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、智能化系統(tǒng)等。物業(yè)管理的招標(biāo)內(nèi)容。包括公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容，視招標(biāo)人的需要而定，但公共服務(wù)是基本的、不可缺少的內(nèi)容。物業(yè)管理維修基金的落實(shí)情況。應(yīng)說(shuō)明的問(wèn)題。委托管理期限、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的范圍、內(nèi)容及收取標(biāo)準(zhǔn)、其他有關(guān)約定等。投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)。（2）招標(biāo)公告招

16、標(biāo)公告是開(kāi)展招標(biāo)投標(biāo)工作的一種說(shuō)明，是面向社會(huì)一切愿意參加競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的一種公開(kāi)性告示，招標(biāo)公告的主要內(nèi)容有：標(biāo)的。主要說(shuō)明擬招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目。招標(biāo)的對(duì)象。指招標(biāo)的地域范圍及對(duì)投標(biāo)人的資格和條件等方面的要求。組織機(jī)構(gòu)名稱、地址和通訊方式。已成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的名稱、地址和通訊方式。相關(guān)說(shuō)明：包括投標(biāo)人應(yīng)提交的文件；資格預(yù)審；標(biāo)書(shū)出售及要求；現(xiàn)場(chǎng)勘查及答疑的時(shí)間、地點(diǎn)；送標(biāo)、開(kāi)標(biāo)的時(shí)間和評(píng)標(biāo)的方法；其他有關(guān)問(wèn)題。（3）評(píng)標(biāo)項(xiàng)目、計(jì)分方法及定標(biāo)原則評(píng)標(biāo)項(xiàng)目。當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的市場(chǎng)評(píng)標(biāo)的項(xiàng)目一般為標(biāo)書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、企業(yè)信譽(yù)三項(xiàng)。標(biāo)書(shū)要求：包括實(shí)施管理的整體設(shè)想；管理方式、工作計(jì)劃和保

17、障安排；管理人員的配備、培訓(xùn)和管理計(jì)劃；規(guī)章制度的主要內(nèi)容；管理承諾和為落實(shí)承諾的措施；社區(qū)文化計(jì)劃；便民服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)；智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與管理、維護(hù)；日常運(yùn)作與服務(wù)措施；物業(yè)及附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及實(shí)施方案?，F(xiàn)場(chǎng)答辯要求：投標(biāo)人代表現(xiàn)場(chǎng)答辯應(yīng)做到答問(wèn)準(zhǔn)確，語(yǔ)言簡(jiǎn)潔，思路清晰，邏輯性強(qiáng)，情況熟悉，依據(jù)充分，儀態(tài)得體。企業(yè)信譽(yù)：企業(yè)信譽(yù)主要是由招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人了解調(diào)查后，進(jìn)行評(píng)分。調(diào)查評(píng)分的內(nèi)容主要有所轄物業(yè)項(xiàng)目的治安消防，環(huán)境綠化，衛(wèi)生保潔，維修養(yǎng)護(hù)，便民服務(wù)，社區(qū)文化等外部服務(wù)和投標(biāo)人辦公環(huán)境、員工隊(duì)伍形象、企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)狀況等。評(píng)計(jì)分方法。如何進(jìn)行評(píng)計(jì)分，權(quán)重如何設(shè)定，應(yīng)事先議定明確。對(duì)于直

18、觀的、可以比較的，能看出物業(yè)管理水平的標(biāo)書(shū)應(yīng)加大權(quán)重比例；而對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)答辯，主要取決于答辯者個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)、表達(dá)能力、思維方法、外部環(huán)境以及評(píng)委所提問(wèn)題的難易程度，因此既要考慮答辯者的情況，又不能過(guò)重，應(yīng)放在第二位；企業(yè)信譽(yù)打分只表示該物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)去和現(xiàn)在，而不代表該企業(yè)的將來(lái)，只能做一定的參考，應(yīng)放在第三位。通常三者相比，標(biāo)書(shū)的權(quán)重應(yīng)超過(guò)一半。投標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定及招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)底，并在開(kāi)標(biāo)前保密，作為評(píng)標(biāo)計(jì)分的主要依據(jù)。定標(biāo)原則。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)（或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）組建的招標(biāo)機(jī)構(gòu)意見(jiàn)決定，通常有兩種情況：以最高分為中標(biāo)者。根據(jù)評(píng)委無(wú)記名評(píng)計(jì)分后，以最高分為中標(biāo)人。若出現(xiàn)

19、幾家相同時(shí)，可以取某重要項(xiàng)目高分者中標(biāo)，也可以抽簽確定中標(biāo)；根據(jù)評(píng)委無(wú)記名評(píng)計(jì)分得出的結(jié)果，如果前幾名分?jǐn)?shù)相差不多時(shí)，可由業(yè)主委員會(huì)（或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）經(jīng)審慎綜合分析后，再民主決定中標(biāo)者。3試述物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)要求。答：物業(yè)管理企業(yè)為了使自己投標(biāo)書(shū)能成功競(jìng)標(biāo)，特別注意投標(biāo)書(shū)的質(zhì)量，在編寫(xiě)的過(guò)程中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（1）針對(duì)性。投標(biāo)的目的就是為了在招標(biāo)活動(dòng)中成功。因此在編寫(xiě)標(biāo)書(shū)、確定方案時(shí)，一定要有針對(duì)性，為保證自己的競(jìng)標(biāo)方案具有針對(duì)性，需做好如下工作：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查首先要到目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解物業(yè)情況、熟悉周邊環(huán)境，調(diào)查業(yè)主（或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）對(duì)物業(yè)管理的要求與希望，掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的相關(guān)法律規(guī)

20、定和物業(yè)法律手續(xù)等。分析研究。根據(jù)調(diào)查情況，周密客觀地進(jìn)行分析，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際，找出目標(biāo)物業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。擬定管理方案。根據(jù)分析研究結(jié)果，結(jié)合本企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和能力，周密地?cái)M定管理方案。投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)，應(yīng)該有的放矢，針對(duì)性強(qiáng)，能夠增加評(píng)標(biāo)專家對(duì)該企業(yè)物業(yè)管理水平的了解。（2）可操作性標(biāo)書(shū)中要根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的具體情況提出切實(shí)可行的物業(yè)管理方案和措施，要充分考慮到管理服務(wù)對(duì)象的接受程度。目標(biāo)物業(yè)的不同（如普通住宅小區(qū)、高檔寫(xiě)字樓、公寓、別墅等），其業(yè)主或非業(yè)主使用人的經(jīng)濟(jì)收入，文化程度不同，對(duì)物業(yè)管理的要求也不同，標(biāo)書(shū)需要針對(duì)不同的消費(fèi)群體，提出適合的管理方案。標(biāo)書(shū)中所提出的管理方法和措施要與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相一致。也就是說(shuō)所制定的方法和措施必須在法律、法規(guī)的框架中運(yùn)行。物業(yè)管理在我國(guó)還是新生的事物，許多人還不了解；一些物業(yè)管理