新天地地產(chǎn)相關(guān)交樓問題統(tǒng)一口徑解答

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔新天地地產(chǎn)相關(guān)交樓問題統(tǒng)一口徑解答(匯總版)有關(guān)管理費的厘定廣州z物業(yè)管理有限公司受“z”發(fā)展商的委托，進行對“z”的前期物業(yè)管理，就“z”規(guī)劃設(shè)計的情況及其珠江新城標準性豪宅的定位，參照全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的服務(wù)標準及融合酒店式管理服務(wù)，制定高標準的服務(wù)要求及高素質(zhì)的人員配備（現(xiàn)時“z”東區(qū)管理人員共有76人，平均學歷在高中以上，年齡在2030之間）。同時物管公司特聘請香港物業(yè)管理專業(yè)人員主理“z”的物業(yè)管理（該人員是香港及英國特許房屋經(jīng)理學會會員），并依據(jù)“zz”的尊貴地位，特設(shè)“樓宇業(yè)戶大使”此一崗位，于每天8:0024:00在各樓宇大堂安

2、排一名專業(yè)服務(wù)人員，專責為該樓宇業(yè)戶提供貼心服務(wù),以體現(xiàn)對業(yè)戶的尊貴。就此，公司從“以支定收”的行業(yè)運作規(guī)則，厘定出zz廣場L4區(qū)管理費為3.9元/平方米（不包含樓宇內(nèi)公用水電費用）。管理費收費包含內(nèi)容1、zL4區(qū)管理費包括：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費綠化養(yǎng)護費公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費小區(qū)治安費行政辦公費公共保險（不包括業(yè)主單元及其單元內(nèi)的財產(chǎn)）固定資產(chǎn)折舊費（直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊）樓外公共水電費法定稅金管理人酬金（應(yīng)收取管理費的10%）（與第一條有何不同？）其它為管理L4區(qū)而發(fā)生的合理支出（包括L4區(qū)完成前、籌備管理期間之一切開支）以上費用

3、構(gòu)成項目中不包括L4區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更改、改造的費用。同時不包括公共水電支出費用2、L4區(qū)主要設(shè)備設(shè)施特點：給排水：L4區(qū)共2個生活泵房,7個水景水泵房，2個獨立消防系統(tǒng)，地下排水泵84臺，消防電梯井排水泵24臺。照明：各類燈飾約9046個，289.61千瓦/時。空調(diào)系統(tǒng)：地下室電梯廳、首層、二層大堂的分體空調(diào)共84臺。電梯：L4住宅迅達牌電梯共有26臺。通風系統(tǒng)：鮮風機房16個，排風機房8個。供電系統(tǒng)：2臺柴油發(fā)電機，6個低壓配電房，2個專變電房，1個商業(yè)高壓室。智能化系統(tǒng)：美國 DSP公共廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)。3、注：

4、按中華人民共和國建設(shè)部于2003年11月所頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！庇捎趶V州市物價部門目前仍未明確具體的廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，故“z”住宅管理費按市場調(diào)節(jié)價進行，發(fā)展商在樓宇銷售時已向外界明確為3.9元/平方米。二、水費周轉(zhuǎn)金該收費項目及其收費標準是按物價部門規(guī)定收取的，是用于支付樓宇公共地方綠化、清潔的用水費用（如樓梯清洗、樓內(nèi)綠化用水）;由于該費用是在有關(guān)部門抄總表后一次性由管理公司墊付，再向住戶收取，在此期間，供水部門

5、的收費與住戶實際交費有一個時間差;故管理公司向住戶先收取周轉(zhuǎn)費用，以備周轉(zhuǎn)。預收三個月管理費收取上述費用，是為了確保管理處在樓宇交付后維持小區(qū)管理的正常運作，由于個別住戶會因工作繁忙等原因，于收樓后短期內(nèi)不能如期交付管理費用（如銀行存額不足，外出公干及旅游等），為不影響管理處的正常運作，故須向住戶在收樓時收取此費用，該費用是業(yè)戶用于支付收樓后三個月的管理費（對于發(fā)展商承諾贈送業(yè)戶的管理費，于業(yè)戶收樓三個月后開始贈送）。裝修保證金1、該收費項目是按物價部門（穗價1999132號）規(guī)定的收費標準而設(shè)定的，目的是為了保障全體業(yè)戶的共同利益，統(tǒng)一小區(qū)整體規(guī)劃外觀，加強對施工人員的約束，減少發(fā)生在施工過

6、程中損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施及因裝修影響到相鄰物業(yè)的行為。2、該費用在業(yè)戶申報裝修時，向管理處申請，報經(jīng)管理處審批后交付，裝修完畢后通知管理處檢查驗收，在無違反小區(qū)裝修規(guī)定及管理公約的前提下，從驗收合格之日起7天內(nèi)無息退還。清運泥頭費（裝修垃圾清運）該收費是為了便于住戶在裝修過程中所產(chǎn)生的裝修垃圾的清運（按廣州市規(guī)定，住戶裝修垃圾須與生活垃圾分開清運，裝修施工垃圾須由政府認可的專用車輛運送）;為方便裝修業(yè)戶的裝修垃圾清運，管理處已安排具備有裝修垃圾清運資格的單位為小區(qū)裝修業(yè)戶有償清運裝修垃圾，收費標準為：6元/袋裝修垃圾（規(guī)格：60CM*80CM），住戶如需自行清運的，無須交此費，但業(yè)戶所聘請的

7、搬運單位必須按規(guī)定辦理出入證及提交經(jīng)政府部門核準的經(jīng)營執(zhí)照復印件，并按政府有關(guān)規(guī)定將垃圾、淤泥清運至政府指定的地點。 煤氣初裝費/有線電視初裝費該設(shè)施設(shè)備是樓宇整體規(guī)劃所必須安裝的，并于購房合同上注明，屬于樓宇的配套設(shè)施;由于該設(shè)施的安裝費用已由發(fā)展商先行墊付給有關(guān)公司，故不論住戶使用與否，均須向發(fā)展商交還此費用（購買多套住宅的業(yè)戶，按購買住宅套數(shù)進行交付）。樓宇公共水電費的分攤項目(1)消防設(shè)施用電(2)樓宇防盜設(shè)施用電(3)樓內(nèi)公共照明用電（走廊、走火梯、入口大堂、架空層）(4)電梯用電(5)大堂空調(diào)用電（包括地下車庫電梯廳及首層大堂）(6)樓宇清潔、綠化用電、用水(7)供水、排污、供電設(shè)

8、施用電公攤：公用電費攤分根據(jù)穗價函（1999）116號“廣州市居民住宅公用用電量攤分辦法”的有關(guān)規(guī)定進行；公用水由管理處按實際發(fā)生額，按戶平均分攤。同時管理處將在每次分攤前先向全體業(yè)戶出示相應(yīng)的票據(jù)及各單元分攤數(shù)量的明細表。單元交付前提條件按合同規(guī)定，以“樓宇竣工驗收合格”為符合交付前提條件。物業(yè)的竣工驗收合格是指物業(yè)通過相關(guān)各專業(yè)部門的驗收。如消防、工程質(zhì)量、水電、環(huán)保等方面，并以取得質(zhì)監(jiān)站出具的工程質(zhì)量監(jiān)督意見書為標志。工程竣工驗收實行備案制度，建設(shè)單位在工程竣工驗收合格后，依照相關(guān)規(guī)定，到備案機關(guān)辦理備案手續(xù)，竣工驗收備案是將上述驗收文件報送政府部門備案的程序。在未達到上述條件的情況下，

9、我處建議對業(yè)主明確取得該備案表的時間，同時在未取得該備案表的期間，業(yè)主的管理費及停車費由發(fā)展商代為交付，以此來緩解業(yè)主的成見，爭取業(yè)主當天同意收樓，如業(yè)主態(tài)度強硬，建議先帶業(yè)主驗收樓宇后，再交由現(xiàn)場律師及應(yīng)急小組處理。法規(guī)規(guī)定的“三書一證”為：三書住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、廣州市商品房交樓書一證廣州市房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證防盜門、防盜網(wǎng)、拉(趟)閘、防蚊沙窗為維護樓宇的整體規(guī)劃，外觀統(tǒng)一，上述設(shè)施的安裝對于業(yè)戶房屋的增值、保值有重要影響，管理處特對上述設(shè)施作如下規(guī)定：1、拉(趟)閘必須選用統(tǒng)一材料（不銹鋼），按小區(qū)統(tǒng)一樣式安裝于陽臺門內(nèi)側(cè)，以保持樓宇原有設(shè)計。2、防盜門的安裝時

10、間：為統(tǒng)一樓宇的整體性，防盜門的樣式及材料要有統(tǒng)一性，由于業(yè)戶的收樓時間不一及業(yè)戶對防盜門的要求不同，管理處難以確定此統(tǒng)一性，故規(guī)定對于防盜門的安裝須待業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會確定如何安裝。同時發(fā)展商在“z”的設(shè)計用料上已充分考慮到防盜問題，除于大堂內(nèi)設(shè)置24小時的閉路電視及密碼鎖門外，樓宇單元的進戶門在設(shè)計上亦具備三防作用（防火、防撬、防煙），在安全方面已有保障。3、防盜沙窗所用材料不限，安裝位置于窗、門內(nèi)。4、按廣州市規(guī)定，為統(tǒng)一市容，防盜網(wǎng)不得安裝，我處從業(yè)戶的生活安全考慮，同意業(yè)戶于室內(nèi)各推窗及落地窗內(nèi)側(cè)安裝可拆式或活動式的防護攔，同時建議住戶于室內(nèi)安裝智能化防盜系統(tǒng)。地面外露管線

11、的解釋發(fā)展商考慮到業(yè)戶收樓后對室內(nèi)地面的裝修形式不同（如鋪設(shè)石材、磚材或木材），鑒于不同裝修形式對地面預留鋪設(shè)高度的要求不同，為便于各業(yè)戶不同裝修形式的進行及減少業(yè)戶地面裝修時對樓板及其預埋管線的損害，發(fā)展商特按鋪設(shè)石材的標準進行對樓板的處理，同時將樓板部分主要預埋管線外置于樓板面，以水泥沙漿保護，以便于業(yè)戶裝修人員的識別。遺漏問題的處理方法及程序管理處交樓人員只對問題進行記錄，不對產(chǎn)品質(zhì)量問題作任何解釋，問題記錄后可向業(yè)戶說明管理處將于三天內(nèi)給予業(yè)戶書面回復，同時協(xié)助業(yè)戶跟進落實問題的解決，力求令業(yè)戶滿意。對業(yè)主：由于收樓對業(yè)主來講是一件大事，業(yè)主的心態(tài)均比較慎重，故管理人員要對此充分理解，

12、給予耐性。1、先將問題記錄，再向業(yè)主說明管理處處理此類問題的程序及方法，并向業(yè)主表明管理處的立場（協(xié)助業(yè)主解決問題），盡量與業(yè)主對處理問題的方法達成共識，以誠意贏得業(yè)主的信任。2、管理處交樓人員不對產(chǎn)品質(zhì)量問題作任何解答，以免使管理處在業(yè)主心中留下不公正的印象，應(yīng)將業(yè)主的意見如實記錄下來（必要時拍照），轉(zhuǎn)交發(fā)展商專責處理人員處理，并取得業(yè)主通信及其他聯(lián)系方式，以便向業(yè)戶反饋信息（3天內(nèi)給予書面或電話回復）。內(nèi)部處理操作（不須知會業(yè)戶）：發(fā)展商派出1名工程技術(shù)人員協(xié)助處理，對業(yè)主遺漏問題進行核實。管理處負責記錄各類遺漏問題，按單元匯總后（一式兩份），發(fā)展商工程技術(shù)人員于第二天9：15前到管理處簽

13、收，管理處取回一份匯總表存檔。發(fā)展商工程技術(shù)人員在收到遺漏匯總表后，于2天內(nèi)對所填報并經(jīng)核實的遺漏工程給予管理處書面回復，并督促承建商完成修葺（特殊問題，修復時間另行約定）。管理處接回復后將其復印，原件存檔，復印件以掛號信交業(yè)戶，同時配合發(fā)展商工程技術(shù)人員跟進處理問題，每天將進度反饋業(yè)戶，完工后先進行驗收（包括衛(wèi)生），確認解決后安排小業(yè)戶前來驗收，如小業(yè)戶核認修復后，由小業(yè)戶于遺漏記錄表上簽字確認。如維修不能于約定時間內(nèi)進行及完成，管理處將安排快速維修隊進行處理（快速維修隊由管理處負責監(jiān)督）。小業(yè)主在入住后使用過程中或在裝修之前，如發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，管理處按上述處理過程操作。保修期結(jié)

14、束后，發(fā)展商將向全體業(yè)主發(fā)函說明保修期已過的項目，以免引起不必要的誤會或糾紛。十二、業(yè)主要求當天不簽認入住資料（業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同等）的處理情況由于上述資料對物管公司日后對樓盤的管理及管理費的收取最為重要，故須爭取業(yè)主在收樓當日簽署；大部分業(yè)主不簽認入住資料的心態(tài)是擔心入住資料的內(nèi)容不符合法律規(guī)定，故此，交樓人員可予業(yè)主在入住資料的簽約頁注明“在符合中國法律規(guī)定的前提下，同意遵守此公約/合同?！?該入住資料為我國物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定，國內(nèi)各物業(yè)樓盤必須具備，其作用主要是明確物管公司的職責及維護廣大業(yè)主的權(quán)益，物管公司亦是參照有關(guān)法規(guī)示范文本進行制定，是符合法規(guī)的。十三、業(yè)主戶口遷移與

15、小孩入學業(yè)主戶口遷移條件：（1）、提交所備材料：雙方戶口薄；雙方身份證；結(jié)婚證；準生證或征收社會撫養(yǎng)費收據(jù)（發(fā)票）；計劃生育服務(wù)證；（如無此證，請按第6條）近3個月的查環(huán)查孕證明或結(jié)扎證明；房產(chǎn)證或協(xié)議書、合同。（2）、辦理程序：A、本市遷移：帶齊所備材料到天河公安分局領(lǐng)取遷入天河區(qū)育齡人員18周歲49周歲計劃生育情況登記表，填好后，到遷出地村（居）及街計生辦加意見、蓋章。再到遷入地村（居）及街計生辦蓋章。最后，帶該表及其它所備材料到分局辦證大廳辦理遷入。 B、外地遷入：帶齊所備材料到分局辦證大廳領(lǐng)取入戶申請表填好后，到遷出地加意見、蓋章，再到遷入地加意見蓋章，最后，帶該表及所備材料到分局辦證

16、大廳辦理遷入。為加快單元的交付速度，節(jié)約時間，對于上述問題可回復客戶“該問題我處將與相關(guān)政府部門聯(lián)系，明確相關(guān)辦理方式后將盡快以書面反饋給業(yè)主?！?、學校：珠江新城樓盤的定點小學：天河第一實驗小學地址：紅線女藝術(shù)學院后是否有定點中學？3、幼兒院：L4區(qū)的幼兒院按規(guī)劃于2004年9月竣工并交付教育局進行管理，具體招生辦法須待教育局接管后落實。十四、有關(guān)煤氣（煤氣熱水器）、電話、有線電視及網(wǎng)絡(luò)的開通上述設(shè)施在業(yè)主裝修完畢后，按以下方式進行開通1、煤氣：憑管理處出具的煤氣安裝申請書，報廣州市煤氣公司天河分公司預約進行上門開通，電話：83962222（或聯(lián)系管理處代為預約）。電話及網(wǎng)絡(luò)：報中國電信報裝

17、電話熱線：10000。有線電視：聯(lián)系管理處代為預約。十五、銷售區(qū)域（銷售中心、樣板房樓層、銷售通道）的水電費及公共水電分攤費的計取發(fā)展商已對上述銷售區(qū)域的用水用電進行獨立裝表計算，所發(fā)生的費用由發(fā)展商負責；對于樓層公共照明及電梯等公共設(shè)施、公共區(qū)域的用水用電，管理處將按樓宇所有房屋的數(shù)量進行分攤。其中發(fā)展商作為空置房的業(yè)主，承擔空置房的部分。十六、業(yè)主要求查閱樓宇規(guī)劃許可證的處理可給予業(yè)主現(xiàn)場查閱樓宇規(guī)劃許可證，但不得予業(yè)主進行印取，業(yè)主可抄錄許可證的編號，向相關(guān)政府部門查詢。十七、z廣場包括什么設(shè)施，何時開放使用，收費標準如何？z廣場包括有商業(yè)廣場（各類商鋪）、會所（天幕星空恒溫泳池、網(wǎng)球場

18、、高爾夫球練習場、健身房、香熏SPA等）、酒店式公寓，其中商業(yè)廣場于2004年9月底開業(yè)，會所及酒店式公寓計劃于11月底開業(yè)，具體收費標準及對“z”業(yè)主的優(yōu)惠措施待屆時確定。十八、L4區(qū)的泛會所有什么設(shè)施，何時開放使用，收費標準如何，其水電費是否由業(yè)主進行分攤？T1/T2泛會所暫時由發(fā)展商保留使用，T3泛會所暫為業(yè)主辦理收樓的場所，日后設(shè)計為紅酒俱樂部，T4泛會所設(shè)計為閱覽室，T5泛會所設(shè)計為健身室，T6泛會所設(shè)計為兒童游樂室，T27T32泛會所設(shè)計功能待T27T32交付使用時確定。其中T4、T5、T6泛會所計劃于6月份開業(yè)，收費標準及每天開放使用時間將待屆時確定。上述收費的泛會所水電已另行裝

19、設(shè)水電表，費用不須業(yè)主承擔。十九、L4區(qū)游泳池何時開放，收費標準如何？L4區(qū)游泳池于5月15日開放，收費標準與每天開放使用時間將與T4、T5、T6泛會所的收費一同確定，在此之前暫不收取業(yè)主費用。二十、L4區(qū)業(yè)主委員會何時成立，如何業(yè)主的有關(guān)權(quán)利業(yè)主按中國的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在符合條件的情況下成立業(yè)主委員會并按規(guī)定履行業(yè)主的權(quán)利。滿足以下條件的，可申請成立首屆業(yè)主委員會籌備小組：1）物業(yè)已交付使用的建筑達到50%以上；2）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。二十一、L4區(qū)有無室外停車場，停車場的收費標準如何，車位可否出售？L4區(qū)無室外停車場，室內(nèi)停車場的收費標

20、準按物價部門的審批進行收費，目前為答謝首期收樓業(yè)主的支持，發(fā)展商暫不進行對停車場的收費，車位不作出售。二十二、L4區(qū)會否有屋村巴士，何時開通，收費標準如何？為方便“z”的業(yè)主，發(fā)展商正研究屋村巴士方案，待細節(jié)完善將向業(yè)主公布。二十三、L4區(qū)設(shè)施（如泛會所、游泳池、中庭園林）是否會對L8區(qū)用戶開放？二十四、L4區(qū)西區(qū)何時交付使用，在其未交付使用前物管如何進行對東西區(qū)的安全管理？L4區(qū)西區(qū)計劃于2004年10月交付使用，在其未交付使用前發(fā)展商已將東西區(qū)進行分隔圍閉，管理處亦針對現(xiàn)場的情況進行合理的保安布防，未經(jīng)審批同意的施工人員不得進入東區(qū)。二十五、船餐廳是否對“z”的業(yè)主有所消費優(yōu)惠？對“z”業(yè)主的優(yōu)惠措施發(fā)展商正與船餐廳進行商討，待屆時確定。二十六、樓層號涉及到4、14、24層等樓層，之前銷售承諾可以更改，現(xiàn)在不進行更改，該如何處理？二十七、有關(guān)“z”L4區(qū)的通信地址珠江新城zz廣場清風北街2號（T1）、4號（T2）、6號（T3）、8號（T4）、10號（T5）、12號（T6）本部所獲信息為14（T1） 16(T2) 18(T3) 20(T4) 22(T5) 24(T6)是否有誤？郵編：510623二十八、各單元最多可報裝多少臺電話？各單元