物業(yè)安全管理的基本目標(biāo)

1、Word - 10 -物業(yè)安全管理的基本目標(biāo)物業(yè)平安管理任務(wù)的制定依據(jù)和辦法物業(yè)公司在制定平安管理任務(wù)應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：應(yīng)達(dá)到國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)矩對(duì)物業(yè)平安(包括消防)的基本要求;應(yīng)滿足客戶對(duì)平安的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財(cái)產(chǎn)的平安;按照物業(yè)和業(yè)主及使用人的實(shí)際狀況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡可能多的消退平安隱患;以物業(yè)管理行業(yè)平安管理優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)為任務(wù)。在實(shí)際工作中制定詳細(xì)項(xiàng)目的物業(yè)平安管理任務(wù)時(shí)，還應(yīng)注重以下幾點(diǎn)：平安管理任務(wù)應(yīng)與項(xiàng)目物業(yè)管理總體任務(wù)相適應(yīng);任務(wù)應(yīng)詳細(xì)，便利考核、檢驗(yàn)，并便利制定相應(yīng)的管理措施，如對(duì)治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災(zāi)事故發(fā)生率為

2、表達(dá);任務(wù)應(yīng)切合實(shí)際，并以現(xiàn)有些條件利用努力可以實(shí)現(xiàn);在制定任務(wù)時(shí)應(yīng)考慮成本因素。物業(yè)平安管理的管理指標(biāo)在物業(yè)平安管理方面，有以下幾個(gè)管理指標(biāo)，其內(nèi)容和含義如下：物業(yè)平安管理的基本內(nèi)容普通來(lái)講，物業(yè)的平安管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內(nèi)容：物業(yè)治安平安管理 通常意義上的治安平安管理，是指對(duì)擾亂社秩序，防礙公共平安，侵犯公民人身權(quán)利，侵犯公、私(他人)財(cái)產(chǎn)，尚不構(gòu)成刑事處罰的行為和事，舉行強(qiáng)行管理的過(guò)程。 而物業(yè)的治安平安管理具有更廣泛的內(nèi)容，除上述內(nèi)容以外，還包括平安防范和綜合服務(wù)，即我們不僅僅是在發(fā)生治安大事時(shí)舉行管理，而且要實(shí)行各種措施預(yù)防大事的發(fā)生，同時(shí)還應(yīng)利用熱烈的服務(wù)來(lái)營(yíng)造良好

3、的氛圍，增進(jìn)鄰里和諧，化解沖突和糾紛。事實(shí)上，對(duì)詳細(xì)的物業(yè)平安管理工作，預(yù)防往往越發(fā)重要，而調(diào)解和服務(wù)的需求和實(shí)際數(shù)量往往遠(yuǎn)高于治安大事的處理。作為物業(yè)的治安平安管理，應(yīng)正確處理好防范與處理、管理與服務(wù)的關(guān)系。 治安平安管理主要利用門(mén)衛(wèi)、守護(hù)、巡邏和智能監(jiān)控系統(tǒng)等方式舉行。 物業(yè)消防平安管理物業(yè)消防平安管理是物業(yè)平安管理的基本內(nèi)容，其包括防火和滅火(搶救)，詳細(xì)包括：消防宣揚(yáng)教導(dǎo);消防演練;消防設(shè)備的運(yùn)行管理和維護(hù);消防用具的使用和管理;消防監(jiān)控;消防檢查;消防檔案管理等。有關(guān)消防管理的具體內(nèi)容和相關(guān)學(xué)問(wèn)我將在物業(yè)寶典間續(xù)給大家舉行介紹。物業(yè)交通和車(chē)輛管理物業(yè)交通和車(chē)輛管理包括交通管理、車(chē)輛管

4、理和停車(chē)場(chǎng)管理三方面的內(nèi)容，其各項(xiàng)工作的主要內(nèi)容介紹如下。 交通管理：交通管理的主要目標(biāo)是正確處理人、車(chē)(包括機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē))、路和環(huán)境之間的關(guān)系，盡可能做到人、車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通平安、暢通，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車(chē)輛停放秩序。交通管理的詳細(xì)內(nèi)容包括： 確定道路的使用性質(zhì)、行駛方向，時(shí)光或區(qū)間限制等內(nèi)容，并確保使用人知曉;配備相應(yīng)的交通標(biāo)識(shí)，包括指示牌和道路線;制定并貫徹有關(guān)交通管理制度;按照實(shí)際狀況制定相應(yīng)的限速規(guī)定，須要時(shí)鋪設(shè)限速裝置;車(chē)輛疏導(dǎo)，確保交通暢順和平安;盡可能削減車(chē)輛尾氣和噪音對(duì)環(huán)境的破壞和對(duì)人們生活工作的影響。 車(chē)輛管理：車(chē)輛管理的對(duì)象包括機(jī)動(dòng)車(chē)和非

5、機(jī)動(dòng)車(chē)，其中機(jī)動(dòng)車(chē)指的是各種汽車(chē)、電動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)、輪式專(zhuān)用機(jī)械車(chē);非機(jī)動(dòng)車(chē)指的是自行車(chē)、三輪車(chē)、人力車(chē)和殘疾人專(zhuān)用車(chē)。車(chē)輛管理的主要內(nèi)容是：按照詳細(xì)狀況設(shè)定各類(lèi)車(chē)輛或詳細(xì)車(chē)輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放; 實(shí)行各種手段和措施，防止車(chē)輛走失或損壞; 停車(chē)場(chǎng)管理：停車(chē)場(chǎng)有露天停車(chē)場(chǎng)、室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)、機(jī)械式立體車(chē)庫(kù)、路邊停車(chē)等類(lèi)型，停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題有不同的狀況，應(yīng)按照詳細(xì)停車(chē)場(chǎng)的實(shí)際狀況制定管理方法，普通停車(chē)場(chǎng)的管理包括以下內(nèi)容： 停車(chē)場(chǎng)的標(biāo)識(shí)、停車(chē)線、和倒車(chē)限制庇護(hù)裝置;建立停車(chē)場(chǎng)管理制度和規(guī)定，其中藏匿制度應(yīng)明示;建立并實(shí)施停車(chē)記下發(fā)卡制度;停車(chē)時(shí)對(duì)車(chē)輛駕駛的要求和停車(chē)引領(lǐng);停

6、放車(chē)輛的平安管理;室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運(yùn)行管理;依據(jù)相關(guān)規(guī)矩和商定收取相關(guān)的費(fèi)用。物業(yè)公共設(shè)施平安管理物業(yè)公共設(shè)施平安管理，主要是保障物業(yè)公共設(shè)施的平安和正常使用，包括：物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財(cái)物和倉(cāng)庫(kù)等;生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會(huì)所、游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)地等;物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。物業(yè)公共秩序綜合管理 物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護(hù)物業(yè)的公共環(huán)境和秩序而實(shí)行的相關(guān)措施，以營(yíng)建文明、健康的社區(qū)環(huán)境。包括： 對(duì)亂擺賣(mài)、亂張貼、拾荒者和推銷(xiāo)人員的管理;節(jié)假日、特別場(chǎng)所和環(huán)境的疏導(dǎo)和管理;對(duì)污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生大事和行為的管理;對(duì)業(yè)主糾紛舉行

7、協(xié)調(diào)和勸解;對(duì)賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明大事的管理等。災(zāi)難事故的預(yù)防處理 好物業(yè)的平安管理過(guò)程，不僅要搞好平時(shí)的平安管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和處理緊張大事的本事，兩者缺一不行。災(zāi)難事故的預(yù)防處理是指對(duì)事故、自然災(zāi)難、氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)大事的預(yù)防和應(yīng)急處理。因?yàn)檫@類(lèi)大事具有不行預(yù)見(jiàn)、發(fā)生進(jìn)展快速和后果嚴(yán)峻的特征，常規(guī)的管理辦法難以應(yīng)對(duì)，需要我們運(yùn)用科學(xué)的管理辦法，專(zhuān)項(xiàng)系統(tǒng)的討論解決，以提升物業(yè)平安管理的綜合水平。具備這樣的本事可避開(kāi)或削減事故的發(fā)生、控制事態(tài)的進(jìn)展、較少大事的損失。災(zāi)難事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容： 災(zāi)難事故的鑒別;災(zāi)難事故的預(yù)防(包括措施和資源);應(yīng)急處理程

8、序或工作計(jì)劃;培訓(xùn)及演練;大事發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì);大事發(fā)生后的處理。平安和消防學(xué)問(wèn)宣揚(yáng)教導(dǎo) 物業(yè)平安管理需要業(yè)主和使用人的理解、支持、幫助和協(xié)作，宣揚(yáng)和教導(dǎo)工作能夠使業(yè)主及使用人了解所在物業(yè)平安管理的詳細(xì)內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定，如何自防自救及與管理處舉行協(xié)作，尤其是業(yè)主對(duì)有的學(xué)問(wèn)相對(duì)缺乏，宣揚(yáng)教導(dǎo)往往會(huì)達(dá)到良好的效果，如某大廈請(qǐng)消防專(zhuān)家對(duì)業(yè)主免費(fèi)舉行消防學(xué)問(wèn)的講座，結(jié)果使業(yè)主對(duì)消防工作的重要性和家庭防火學(xué)問(wèn)有了一定的了解，有超過(guò)六成的業(yè)主主動(dòng)購(gòu)買(mǎi)了滅火器，對(duì)大廈消防工作和措施也賦予了樂(lè)觀的支持，該大廈的消防平安管理水平顯然提升。 物業(yè)平安管理的基本方式 目前我國(guó)物業(yè)平安管理主要有以下幾種分類(lèi)和基本方式： 自

9、己管理和外委管理 大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)平安管理機(jī)構(gòu)，舉行平時(shí)的平安管理，也有部分企業(yè)將平安管理托付給專(zhuān)業(yè)保安公司舉行管理，也有些物業(yè)將保安工作部格外包，包括某些特定的區(qū)域(如倉(cāng)庫(kù))和某些特定的內(nèi)容(如停車(chē)場(chǎng))。對(duì)一些特別用途的物業(yè)，平安守衛(wèi)工作甚至由部分由武警負(fù)責(zé)，如有些政府機(jī)關(guān)由武警負(fù)責(zé)平安防范，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)消防管理等。 集約式管理和分解式管理 集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門(mén)下普通不再劃分更細(xì)的部門(mén)，保安員要同時(shí)或輪崗擔(dān)當(dāng)不同類(lèi)型的工作，這類(lèi)管理的特征是成本較低，管理過(guò)程簡(jiǎn)單控制，適合于中小規(guī)模，平安管理內(nèi)容相對(duì)較少的物業(yè)。分解式管理是將平安管理工作根據(jù)種

10、類(lèi)和范圍舉行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作越發(fā)專(zhuān)業(yè)，保安部下再設(shè)二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保安員工作相對(duì)單一并較為專(zhuān)業(yè)，如對(duì)停車(chē)場(chǎng)、消防檢查和宣揚(yáng)、專(zhuān)業(yè)接待和守護(hù)等工作舉行相對(duì)自立的劃分，這種方式往往適用于大規(guī)模和平安管理內(nèi)容相對(duì)較多的物業(yè)。此時(shí)將平安管理越發(fā)專(zhuān)業(yè)化不僅能夠提升管理服務(wù)水平，而且有助于提升管理效能，從而降低成本。細(xì)分的方式要按照實(shí)際狀況舉行策劃分析，如某小區(qū)有40萬(wàn)平方米的建造面積，可將保衛(wèi)(固定崗)按地理區(qū)域劃分成幾個(gè)組團(tuán)，其保安員和停車(chē)場(chǎng)的管理人員相對(duì)自立，這樣的益處是使每一個(gè)保安員都能對(duì)守護(hù)的對(duì)象和環(huán)境較為認(rèn)識(shí)，而巡邏能夠組建單獨(dú)的隊(duì)伍，配備自行車(chē)或摩托車(chē)(摩托車(chē)不能在擾民的狀況下用)，能

11、夠提升巡邏的效率，并提供了對(duì)付緊張大事的機(jī)動(dòng)增援力氣。又如某物業(yè)管理公司在互相之間距離不遠(yuǎn)的范圍內(nèi)有多個(gè)管理處，能夠?qū)⒈０矄T的操練、消防檢查、平安宣揚(yáng)教導(dǎo)等工作從各個(gè)管理處分解出來(lái)，由相對(duì)專(zhuān)業(yè)的人員負(fù)責(zé)，在提升或保障質(zhì)量的前提下，可以顯然降低成本。 放開(kāi)式管理和封閉式管理 放開(kāi)式管理和封閉式管理是將物業(yè)平安管理根據(jù)物業(yè)范圍與外界的隔離和控制程度來(lái)舉行劃分的，是物業(yè)平安管理重要的，也是必需涉及到的概念。這里所說(shuō)的隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和辦法，將進(jìn)出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品舉行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建造物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有平安防范和報(bào)警的技術(shù)

12、裝備，如紅外線報(bào)警裝置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。 封閉式管理由于可以對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人員、車(chē)輛和物品舉行有效監(jiān)管，因而對(duì)保障物業(yè)平安具有十分重要的作用，故建議在條件許可的狀況下，盡可能的采納封閉式管理，尤其是對(duì)居住物業(yè)，國(guó)家物業(yè)管理主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)也大力提倡這種管理方式。但封閉式管理有時(shí)受到環(huán)境和條件的限制(如公共場(chǎng)所象公共寫(xiě)字樓、超市等較難采取人員的記下管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對(duì)車(chē)輛舉行管理等)，而且管理成本相對(duì)較高，管理難度相對(duì)較大，有時(shí)會(huì)引起業(yè)主或使用人的不便。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)封閉式管理計(jì)劃時(shí)，要細(xì)致分析考慮各種因素，才干制定出好的管理方法。 正是因?yàn)榉忾]式

13、管理的上述特征，我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采納全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式： 全封閉式管理：全封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車(chē)、物所有采取查驗(yàn)放行的管理辦法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的所有隔離裝置，而且往往采納先進(jìn)技術(shù)來(lái)防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)全部的出入口都舉行管理，詳細(xì)管理內(nèi)容主要有： 人：訪客必需獲得業(yè)主的許可，并舉行記下;其他人員禁止入內(nèi)。車(chē)：全部機(jī)動(dòng)車(chē)輛舉行記下發(fā)卡，驗(yàn)證后放行。物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)(如危急品、劇毒物品等)，大件或具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意方可運(yùn)出。全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住所物業(yè)，尤其是高層住所樓宇較多采納這種管理辦法。 半封閉式管理：半封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車(chē)、物采取部分查驗(yàn)放行的管理辦法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對(duì)需要舉行驗(yàn)放內(nèi)容舉行限制、隔離和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理辦法。當(dāng)采取全封閉式管理?xiàng)l件不足時(shí)，可考慮舉行半封閉式管理，普通較大型的住所小區(qū)、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。 半封閉式管理同樣需要按照物業(yè)的實(shí)際狀況舉行設(shè)計(jì)。通常狀況下有下列幾種類(lèi)型：對(duì)大型住所小區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和物品舉行挑選性限制(挑選性限制是指保安員按照目測(cè)、觀看和閱歷，有挑選性的對(duì)可疑的人員和物品舉行查驗(yàn)放行)，而對(duì)所有機(jī)動(dòng)車(chē)輛舉行記下發(fā)卡和驗(yàn)證放行。對(duì)寫(xiě)字樓的半封閉式管