房地產(chǎn)評估報告

1、 學院名稱： 土木工程與建筑學院 課程名稱： 房地產(chǎn)估價 指導老師： 王麗云 班級： 12工程管理1班 學號： 1209072129 姓名： 饒穎晨 日期： 2015年10月15日 房 地 產(chǎn) 評 估 報 告項 目 名 稱：湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)花板橋楓葉巷8號房地產(chǎn)價格評估 委 托 方：XXXX估 價 方：星辰房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員: 饒穎晨估價作業(yè)日期：2015年10月10日至2015年10月15日估價報告編號：湘房估字01第XX號目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc406602052 致委托方函 PAGEREF _Toc406602052 h 1

2、 HYPERLINK l _Toc406602053 估價師聲明 PAGEREF _Toc406602053 h 2 HYPERLINK l _Toc406602054 估價假設和限制條件 PAGEREF _Toc406602054 h 3 HYPERLINK l _Toc406602055 一、假設和限制條件 PAGEREF _Toc406602055 h 3 HYPERLINK l _Toc406602056 二、需要特殊說明的事項 PAGEREF _Toc406602056 h 4 HYPERLINK l _Toc406602057 房地產(chǎn)估價結果報告 PAGEREF _Toc40660

3、2057 h 5 HYPERLINK l _Toc406602058 一、 委托方 PAGEREF _Toc406602058 h 5 HYPERLINK l _Toc406602059 二、 估價方 PAGEREF _Toc406602059 h 5 HYPERLINK l _Toc406602060 三、 估價對象 PAGEREF _Toc406602060 h 5 HYPERLINK l _Toc406602061 四、 估價目的 PAGEREF _Toc406602061 h 6 HYPERLINK l _Toc406602062 五、 估價時點 PAGEREF _Toc4066020

4、62 h 6 HYPERLINK l _Toc406602063 六、 估價定義 PAGEREF _Toc406602063 h 6 HYPERLINK l _Toc406602064 七、 估價依據(jù) PAGEREF _Toc406602064 h 7 HYPERLINK l _Toc406602065 八、 估價原則 PAGEREF _Toc406602065 h 7 HYPERLINK l _Toc406602066 九、 估價方法 PAGEREF _Toc406602066 h 7 HYPERLINK l _Toc406602067 十、 估價結果 PAGEREF _Toc4066020

5、67 h 8 HYPERLINK l _Toc406602068 十一、 估價作業(yè)日期 PAGEREF _Toc406602068 h 8 HYPERLINK l _Toc406602069 十二、 價報告應用有效期 PAGEREF _Toc406602069 h 8 HYPERLINK l _Toc406602070 十三 估價人員 PAGEREF _Toc406602070 h 8 HYPERLINK l _Toc406602071 房地產(chǎn)估價技術報告 PAGEREF _Toc406602071 h 9 HYPERLINK l _Toc406602072 一、 個別因素分析 PAGEREF

6、 _Toc406602072 h 9 HYPERLINK l _Toc406602073 二、 區(qū)域因素分析 PAGEREF _Toc406602073 h 9 HYPERLINK l _Toc406602074 四、 估價方法選用 PAGEREF _Toc406602074 h 12 HYPERLINK l _Toc406602075 五、 估價測算過程 PAGEREF _Toc406602075 h 13致委托方函委托方：房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫房地產(chǎn)正常價格房地產(chǎn)正常單價房地產(chǎn)拍賣底價房地產(chǎn)拍賣單價承蒙委托，我公司對位于湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)花板橋楓葉巷8號房地產(chǎn)進行評估，建筑面積實為45

7、0，評估目的是為委托方購買估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。確定房地產(chǎn)拍賣底價提供價格參考依據(jù)。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘，廣泛收集有關市場信息和估計對象信息的基礎上，全面分析了影響估計對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學是估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象估價時點2015年10月15日的價格及單價為： 星辰房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：胡順 2015年10月15日估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結論是我們

8、自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。我們已對本估價對象進行了實地查勘。我公司估價人員2015年10月7日去岳陽市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限：委估宗地法定使用年限為70年，該宗地的剩余使用年限為49年。沒有人對本估價的報告提供重要的專業(yè)幫助。參加本次估計的估價師簽名： 估價師簽名 資格證書號 簽名饒穎晨 2011370007 估價假設和限制條件一、假設和限制條件1、本估價報告

9、中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；(5)不考慮特殊買家的額外出價。

10、2、對于估價對象產(chǎn)權，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進行核實，由委托方保證其產(chǎn)權的真實性。3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準，我們未進行專業(yè)測量，無理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。4、對于估價對象建筑結構我們僅作一般性勘察，未對其進行結構測試，不能確定其結構是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設估價對象建筑結構是安全的。5、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、并假定未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下的市場價值，不包含該房產(chǎn)買賣時發(fā)生的各項稅費。6、估價對象的估價時點

11、設定為完成實地查勘之日。二、需要特殊說明的事項1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委托方參考，其結論受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負責，對由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。3、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評估是基于上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制條件發(fā)生變化，本報告結果必須作相應調(diào)整。房地產(chǎn)估價結果報告委托

12、方單位名稱：WXF單位地址：岳陽市岳陽樓區(qū)楓葉巷8號聯(lián)系電話價方機構名稱：星辰房地產(chǎn)評估有限公司單位住址：廈門市集美理工路600號五期B區(qū)343法定代表人：胡順聯(lián)系電話價對象估價對象位置及環(huán)境估價對象概況估價對象湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)花板橋楓葉巷8號產(chǎn)權證號地籍號1525110400052產(chǎn)權面積450估價對象所處小區(qū)狀況估價對象規(guī)模中等，小區(qū)內(nèi)除配套水電等基本設施外，有較為完善的配套運動設施；地處市城郊結合部，距環(huán)城路500米左右；周圍無環(huán)境污染，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅安全，小區(qū)夜間有專門巡邏。估價對象所處建筑物狀況樓層3層無電梯結構鋼筋混凝

13、土外墻面瓷磚建成年限1994年用途，所處樓層/總樓層住宅，3/3土地等級及類型岳陽市住宅用地，土地使用類型為集體土地使用權估價對象室內(nèi)狀況朝向東西朝向戶型四房一廳一衛(wèi)一廚一陽臺一車庫室內(nèi)具體裝修精裝修估價對象權益狀況委估對象位于湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)花板橋楓葉巷8號第13層，房屋所有權證證號為湘農(nóng)房證字第41094號，權屬所有。由于資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。估價目的為委托方購買估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)確定房地產(chǎn)拍賣低價提供價格參考數(shù)據(jù)。估價時點二一五年十月十五日估價定義本報告提供的價格是估價對在估價期日、在本報告的全部限制條件下、岳陽市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下

14、的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結構，用途為住宅，經(jīng)濟耐用年限為70年，已使用21，尚可使用49年；委估宗地法定使用年限為70年(從1994年9月到2064年9月)，即委估宗地剩余使年限為49年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限49年計的市場價格；建議拍賣底價為市場價格的80%。估價依據(jù)中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999 房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關資料估價人

15、員實地勘測調(diào)查獲得的實況和資料估價原則合法原則。公平原則。最高最佳使用原則。替代原則。估價時點原則。綜合分析原則及多種方法比較原則。估價方法估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和岳陽市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。估價結果估價結果明細表估價作業(yè)日期二一五年十月十日至二一五年十月十五日價報告應用有效期本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年（自二一五年十月十五日起至二一六年十月十五日），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。估價人員 勘察人 證書編號 簽名 小明 2012

16、456000 估價人 證書編號 簽名 饒穎晨 2011370007 房地產(chǎn)估價技術報告?zhèn)€別因素分析建筑物狀況委估建筑物于1994年建成，維護保養(yǎng)情況較好，成新率87%，建筑面積為450位于湖南省岳陽市岳陽樓區(qū)花板橋楓葉巷8號，鋼筋混凝土結構，高3層，一樓地面鋪大理石地磚，其余地面鋪面磚，內(nèi)墻高級抹灰，天花為石膏吊頂，鋁合金窗，室內(nèi)門均為防盜門，大門為鋁合金門聯(lián)窗等；電照線路暗敷；每層設衛(wèi)生間，二層套房設獨立衛(wèi)生間，裝修中檔，一樓設有車庫，大門50左右的混凝土面層地坪。委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)做住宅使用，公共配套設施好。宗地內(nèi)外開發(fā)程度具備五通一平。區(qū)域因素分析估價對象位于湖南省岳陽市岳陽樓

17、區(qū)花板橋楓葉巷8號，該住宅區(qū)地處市城市市中心，距金鄂路500米左右，南臨巴陵中路，西臨汴河街，東臨107國道，北臨洞庭大橋。周圍無環(huán)境污染，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅。三、市場背景分析地理位置和行政區(qū)劃岳陽樓區(qū)，位于洞庭之濱，湖南省東北部， HYPERLINK /doc/5330077-5565251.html t _blank 岳陽市中心城區(qū)，是岳陽的政治、文化中心。臨長江、納四水、匯三湘，京廣復線、107國道貫穿南北。2012年，岳陽樓區(qū)轄2個鄉(xiāng)、14個街道辦事處，15個村、96個社區(qū)，總面積171平方公里，總人口82萬。經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況2013年，岳陽樓區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值428億元，城鄉(xiāng)居民收

18、入分別為23100元、10092元。聞名全國的岳陽樓景區(qū)在岳陽樓區(qū)境內(nèi)。強化基礎設施支撐體系。擁有岳陽火車站、長途汽車站、客運中心站、汽車東站、汽車西站，以及曾被譽為“湖南北大門”。 京廣鐵路、107國道和京珠高速縱貫其間，長江黃金水道通江達海。 積極發(fā)展旅游業(yè)豐富旅游文化。岳陽樓位于湖南省岳陽市古城西門城墻之上，下瞰洞庭，前望 HYPERLINK /doc/2108547-2230931.html t _blank 君山，自古有洞庭天下水，岳陽天下樓之美譽，與湖北 HYPERLINK /doc/500745-530234.html t _blank 武昌 HYPERLINK /doc/160

19、1244-1692706.html t _blank 黃鶴樓、江西南昌滕王閣并稱為江南三大名樓。1988年1月被國務院確定為 HYPERLINK /doc/6665452-6879281.html t _blank 全國重點文物保護單位。岳陽樓主樓高19.42米，進深14.54米，寬17.42米，為三層、四柱、飛檐、盔頂、純木結構。樓中四根楠木金柱直貫樓頂，周圍繞以廊、枋、椽、檁互相榫合，結為整體。作為三大名樓中唯一保持原貌的漢族古建筑，其獨特的盔頂結構，更是體現(xiàn)古代漢族勞動人民的聰明智慧和能工巧匠的精巧的設計和技能。北宋范仲淹膾炙人口的 HYPERLINK /doc/5366596-5602

20、319.html t _blank 岳陽樓記更使岳陽樓著稱于世。文化教育濃厚。2008年積極鼓勵社會各方面支持文化建設，先后引導海外華僑、社會力量捐資450多萬元用于公益性文化事業(yè)建設，投資4000多萬元興辦文化產(chǎn)業(yè)。3、房地產(chǎn)市場分析報告簡介 2009年岳陽市房地產(chǎn)市場整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢，尤其進入第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)回升，市場銷售理性回調(diào)，土地市場日趨活躍，房價整體運行平穩(wěn)。2009年1-9月，全市商品房累計銷售面積384.2萬平方米，比增108.0%；其中商品住房銷售31210套，銷售面積340.9萬平方米，同比分別增加96.1%和110.8%。從季度的 HYPERLINK

21、/cpro/ui/uijs.php?rs=1&u=http%3A%2F%2Fwww%2Eicandata%2Ecom%2Fbaogao%2F201002%2F0202144b02010%2Ehtml&p=baidu&c=news&n=10&t=tpclicked3_hc&q=01032019_cpr&k=%C9%CC%C6%B7%B7%BF&k0=%C9%CC%C6%B7%B7%BF&k1=%B9%BA%B7%BF&k2=%CD%B6%D7%CA%B7%E7%CF%D5&k3=%C9%CC%D2%B5%B5%D8%B2%FA&k4=%CA%D0%B3%A1%B7%D6%CE%F6&k5=%B5

22、%D8%B2%FA&sid=d6c734588768b8b3&ch=0&tu=u1840261&jk=8948f8487aa0f8f7&cf=29&fv=16&stid=9&urlid=0&luki=4&seller_id=1&di=128 t _blank 商品房累計銷售面積、商品住房累計銷售面積增幅情況看，增幅均持續(xù)擴大。從岳陽市區(qū)銷售情況看，1-9月市區(qū)商品房累計銷售面積145.8萬平方米，同比增141.9%;其中商品住房銷售11329套，銷售面積130.8萬平方米，分別比增58.7%和163.4%;商品住房銷售面積是2007年同期銷量56.7萬平方米的2.3倍。分季度1-3季度當季度分

23、別銷售22.66萬、52.31萬和55.78萬平方米，銷量呈現(xiàn)逐季增長。1-9月，全市存量房交易面積107.8萬平方米，比增20.0%；其中，存量住房交易7047套，交易面積89.3萬平方米，分別比增63.5%和20.1%。岳陽市區(qū)存量房交易面積44.5萬平方米，比增79.3%,較上半年提高了26.2個百分點；其中，存量住房交易3705套，交易面積37.9萬平方米，分別比增109.4%和118.1%,較上半年分別提高了38.3和34.9個百分點。從近期走勢看，岳陽市區(qū)存量住房逐月交易情況同商品住房類似，同樣是在7月份達到峰值后，8月、9月開始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市場的回調(diào)輻

24、射的聯(lián)動影響，居民 HYPERLINK /cpro/ui/uijs.php?rs=1&u=http%3A%2F%2Fwww%2Eicandata%2Ecom%2Fbaogao%2F201002%2F0202144b02010%2Ehtml&p=baidu&c=news&n=10&t=tpclicked3_hc&q=01032019_cpr&k=%B9%BA%B7%BF&k0=%B9%BA%B7%BF&k1=%CD%B6%D7%CA%B7%E7%CF%D5&k2=%C9%CC%D2%B5%B5%D8%B2%FA&k3=%CA%D0%B3%A1%B7%D6%CE%F6&k4=%B5%D8%B2%F

25、A&k5=%B7%BF%CE%DD&sid=d6c734588768b8b3&ch=0&tu=u1840261&jk=8948f8487aa0f8f7&cf=29&fv=16&stid=9&urlid=0&luki=5&seller_id=1&di=128 t _blank 購房意愿有所下降。從商品住房銷售戶型結構來看，中小戶型主導市場。1-9月，岳陽市區(qū)120平方米以下的中小戶型商品住房銷售套數(shù)占了總量的59.2%，較上半年提高4.0個百分點。從近期市區(qū)幾個具有代表性的樓盤銷售情況來看，新的項目一開盤，其中的中小戶型住房基本上都會受到搶購，并在短期內(nèi)銷售一空。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，岳陽市商品

26、住房供給結構也在市場需求的引導下逐步調(diào)整。1-9月，岳陽市區(qū)批準預售的商品住房中，120平方米以下的占了總量的71.0%，較去年同期提高了17.6個百分點。2009年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場需求，紛紛變更為中小戶型重新報規(guī)劃審批調(diào)整預售。 2009年岳陽房地產(chǎn)市場回升向好， HYPERLINK /cpro/ui/uijs.php?rs=1&u=http%3A%2F%2Fwww%2Eicandata%2Ecom%2Fbaogao%2F201002%2F0202144b02010%2Ehtml&p=baidu&c=news&n=10&t=tpclicked3_hc&q=01032019_c

27、pr&k=%C9%CC%C6%B7%B7%BF&k0=%C9%CC%C6%B7%B7%BF&k1=%B9%BA%B7%BF&k2=%CD%B6%D7%CA%B7%E7%CF%D5&k3=%C9%CC%D2%B5%B5%D8%B2%FA&k4=%CA%D0%B3%A1%B7%D6%CE%F6&k5=%B5%D8%B2%FA&sid=d6c734588768b8b3&ch=0&tu=u1840261&jk=8948f8487aa0f8f7&cf=29&fv=16&stid=9&urlid=0&luki=4&seller_id=1&di=128 t _blank 商品房銷售面積成倍增長，平均銷售價格

28、為4282元平方米，比增7.7%；由于銷售區(qū)域的外延化，市區(qū)商品房平均銷售價格為5692元平方米，同比略有下降。2009年全年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資146.7億元，比增8.8%；商品房銷售面積548.19萬平方米，比增116.7%，創(chuàng)歷史最高水平；存量房交易面積159.8萬平方米，比增20.4%。全市商品房銷售44020套，比增115.9%。市區(qū)商品房銷售面積195.8萬平方米，比增145.8%；其中商品住房銷售15845套，銷售面積176.9萬平方米，分別比增87.9%和169.1%。從全年銷售運行情況看，房地產(chǎn)市場銷售逆市上揚，增勢強勁。自3月份起，岳陽市區(qū)商品住房銷售保持良好增長勢頭，單

29、月銷量均高于往年歷史銷售的最高水平(2007年單月最高銷售面積9.31萬平方米)，全年月均銷售14.7萬平方米，7月份達到26.2萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)市場的迅速回升回好不僅得益于全市經(jīng)濟的回升向好，更重要的還在于一系列房地產(chǎn)扶持政策的落實到位，包括調(diào)整普通商品住房標準，調(diào)整稅費，寬松信貸，簡化商品房預售許可審批手續(xù)，優(yōu)化預售資金撥付流程等。2009年全年，全市存量房交易面積159.8萬平方米，比增20.4%，其中存量住房交易10712套，比增90.0%。岳陽市區(qū)全年存量住房交易5504套，比增150.9%。2009年下半年以來住房價格呈現(xiàn)較為明顯的上揚趨勢。房價走高主要因素在于市場的

30、供需矛盾，2009年市場需求大量釋放，供給相對緩慢，可售房源持續(xù)減少，供應量遠遠小于市場需求量，全年全市批準預售商品住房327.6萬平方米，銷售達到493.27萬平方米，供不應求，在市場杠桿機制作用下，房價呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢。估價方法選用估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和岳陽市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格。市場比較法：是選取估價時點近期一定數(shù)量、一定條件且發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)的實際成交價格，然后將這些房地產(chǎn)與估價對象進行比較，并對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象

31、價值的方法。收益還原法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將算其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價測算過程（一）市場比較法 1.選擇三個可比實例，具體情況如表42所示。 表42 參照物基本情況表項目A單位住宅樓B單位住宅樓C單位住宅樓估價對象位置岳陽樓區(qū)金鄂路岳陽樓區(qū)汴河街 岳陽樓區(qū)巴陵中路岳陽樓區(qū)楓葉巷建筑面積380平方米410平方米420平方米400平方米結構鋼筋混凝土結構鋼筋混凝土結構鋼筋混凝土結構構鋼筋混凝土結構銷售價格1000元平方米900元/平方米800元平方米交易日期1994年10月28日1994年9月8日1994年8月12日19

32、94年9月20日 2.確定修正系數(shù)。 （1）交易情況修正。所選可比實例交易情況正常，不需要進行交易情況修正。 （2）交易日期修正。據(jù)測算，近年來該市房地產(chǎn)價格上漲幅度平均每月為1。 （3）區(qū)域因素修正。根據(jù)這些住宅樓所處區(qū)域的繁華程度，以估價對象為100，則A住宅樓為95，B住宅樓為98，C住宅樓為96。 （4）個別因素修正。根據(jù)可比實例及估價對象的個別特征，以估價對象為100，則A住宅樓為98，B住宅樓為93，C住宅樓為90。 3.確定比準價格。根據(jù)收集到的三個可比實例，列表修正計算如下（見表43）。表43 可比實例價格修正表 項 目 A住宅樓 B住宅樓 C住宅樓實例價格(元/平方米)100

33、0900800 交易情況修正lOOlOOlOOlOOlOOlOO 交易日期修正104lOO102100105IOO 區(qū)域因素修正100/95lOO98lOO96 個別因素修正lOO/981009310090 修正后價格(元平方米)1117.081007.24972.22 以上三個可比實例與估價對象位于同一供需圈內(nèi)，且交易日期比較接近，故取三個修正后價格的算術平均值作為估價對象的比準價格，即： （1117.08+1007.24+972.22）3=1032（元平方米） （二）、收益還原法由于該住宅樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。1.估算總收益通過調(diào)查岳陽市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的住宅樓在裝修后的月出租價格一般為10元/，則年總收益為：1045012=54000元2.估算年房地產(chǎn)租賃總費用總費用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管理費、保險費、稅金等。房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。行業(yè)慣例按建筑物重置價的1.5計算，據(jù)對廈門地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為400元/m2，則：房屋修繕費4004501.51800元管理費是指對出租房屋進行的必要管理