房地產(chǎn)發(fā)展流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)） 第一步房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司設(shè)設(shè)立階段段的法律律程序一、內(nèi)資房房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)發(fā)公司的的設(shè)立1、公公司設(shè)立立準(zhǔn)備2、申申請資質(zhì)質(zhì)等級審審批3、申申請辦理理企業(yè)名名稱預(yù)先先核準(zhǔn)4、辦辦理工商商注冊登登記5、辦辦理稅務(wù)務(wù)登記二、外資房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司的設(shè)立立6、申申請批準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目建建議書7、辦辦理企業(yè)業(yè)名稱登登記8、送送審合資資或合作作合同、章章程9、申申領(lǐng)外商商投資企企業(yè)批準(zhǔn)準(zhǔn)證書10、辦辦理企業(yè)業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司設(shè)設(shè)立階段段的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法法人開業(yè)業(yè)登記費(fèi)費(fèi)2、企企業(yè)法人人變更登登記費(fèi)3、企企業(yè)法人人年度檢檢驗(yàn)費(fèi)4、補(bǔ)補(bǔ)、換、領(lǐng)領(lǐng)證照費(fèi)費(fèi)

2、 第二步房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的立項(xiàng)和和可行性性研究 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的立項(xiàng)和和可行性性研究階階段的法法律程序序1、選選定項(xiàng)目目，簽定定合作意意向書2、初初步確定定開發(fā)方方案3、申申報規(guī)劃劃要點(diǎn)4、申申報、審審批項(xiàng)目目建議書書5、編編制項(xiàng)目目可行性性研究報報告6、申申報、審審批項(xiàng)目目可行性性研究報報告房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目立立項(xiàng)和可可行性研研究階段段的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、可行性性研究費(fèi)費(fèi)2、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證執(zhí)執(zhí)照費(fèi) 第三步房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計和市市政配套套 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計和市政政配套階階段的法法律程序序一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計1、申申報選址址定點(diǎn)2、申申報規(guī)劃

3、劃設(shè)計條條件3、委委托作出出規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案4、辦辦理人防防審核5、辦辦理消防防審核6、審審定規(guī)劃劃設(shè)計方方案7、住住宅設(shè)計計方案的的專家組組審查8、落落實(shí)環(huán)保?！叭龔U廢”治理理方案9、委委托環(huán)境境影響評評價并報報批10、建建設(shè)工程程勘察招招、投標(biāo)標(biāo)11、委委托地質(zhì)質(zhì)勘探12、委委托初步步設(shè)計13、申申報、審審定初步步設(shè)計二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的市市政配套套14、征征求主管管部門審審查意見見15、落落實(shí)市政政公用設(shè)設(shè)施配套套方案16、報報審市政政配套方方案17、市市政各管管理部門門提出市市政配套套意見18、市市政管線線綜合房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計和市政政配套階階段的相相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)1、工工程勘

4、察察（測量量）費(fèi)2、工工程設(shè)計計費(fèi)3、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證執(zhí)執(zhí)照費(fèi)4、竣竣工檔案案保證金金5、臨臨時用地地費(fèi)6、臨臨時建設(shè)設(shè)工程費(fèi)費(fèi)7、建建設(shè)工程程勘察招招標(biāo)管理理費(fèi)8、勘察設(shè)設(shè)計監(jiān)督督管理費(fèi)費(fèi)9、古古建園林林工程設(shè)設(shè)計費(fèi) 第四步房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目土土地使用用權(quán)的取取得 取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目土地地使用權(quán)權(quán)的法律律程序一、國有土土地使用用權(quán)的出出讓1、辦辦理建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證2、辦辦理建設(shè)設(shè)用地委委托釘樁樁3、辦辦理國有有土地使使用權(quán)出出讓申請請4、主主管部門門實(shí)地勘勘察5、土土地估價價報告的的預(yù)審6、委委托地價價評估7、辦辦理核定定地價手手續(xù)8、辦辦理土地地出讓審審批9、簽簽訂國有

5、有土地使使用權(quán)出出讓合同同10、領(lǐng)領(lǐng)取臨時時國有土土地使用用證11、領(lǐng)領(lǐng)取正式式國有土土地使用用證12、國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金的返還還二、國有土土地使用用權(quán)的劃劃撥13、國國有土地地使用權(quán)權(quán)劃撥用用地申請請14、主主管部門門現(xiàn)場勘勘察15、劃劃撥用地地申請的的審核、報報批16、取取得劃撥撥用地批批準(zhǔn)三、集體土土地的征征用17、征征用集體體土地用用地申請請18、到到擬征地地所在區(qū)區(qū)（縣）房房地局立立案19、簽簽訂征地地協(xié)議20、簽簽訂補(bǔ)償償安置協(xié)協(xié)議21、確確定勞動動力安置置方案22、區(qū)區(qū)（縣）房房地局審審核各項(xiàng)項(xiàng)協(xié)議23、市市政府下下文征地地24、交交納菜田田基金、耕耕地占用用稅等稅稅費(fèi)

6、25、辦辦理批地地文件、批批地圖26、辦辦理凍結(jié)結(jié)戶口27、調(diào)調(diào)查戶口口核實(shí)勞勞動力28、辦辦理農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)工工作作29、辦辦理農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)居工作作30、辦辦理超轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)人員安安置工作作31、地地上物作作價補(bǔ)償償工作32、征征地結(jié)案案取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目土地地使用權(quán)權(quán)的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、地價款款（土地地出讓金金）2、資資金占用用費(fèi)3、滯滯納金4、土土地使用用費(fèi)5、外外商投資資企業(yè)土土地使用用費(fèi)6、防防洪工程程建設(shè)維維護(hù)管理理費(fèi)7、土土地閑置置費(fèi)8、土土地權(quán)屬屬調(diào)查、地地籍測繪繪費(fèi)9、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅10、地地價評估估費(fèi)11、出出讓土地地預(yù)訂金金12、征征地管理理費(fèi)13、土土地補(bǔ)償償費(fèi)14、青青苗及樹樹木補(bǔ)償

7、償費(fèi)15、地地上物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)16、勞勞動力安安置費(fèi)17、超超轉(zhuǎn)人員員安置費(fèi)費(fèi)18、新新菜田開開發(fā)建設(shè)設(shè)基金19、耕耕地占用用稅 第五步 房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的拆遷遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目拆拆遷安置置階段的的法律程程序1、委委托進(jìn)行行拆遷工工作2、辦辦理拆遷遷申請3、審審批、領(lǐng)領(lǐng)取拆遷遷許可證證4、簽簽訂房屋屋拆遷責(zé)責(zé)任書5、辦理拆拆遷公告告與通知知6、辦辦理戶口口凍結(jié)7、暫暫停辦理理相關(guān)事事項(xiàng)8、確確定拆遷遷安置方方案9、簽簽訂拆遷遷補(bǔ)償書書面協(xié)議議10、召召開拆遷遷動員會會，進(jìn)行行拆遷安安置11、發(fā)發(fā)放運(yùn)作作拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款12、拆拆遷施工工現(xiàn)場防防塵污染染管理13、移移交拆遷遷檔案資資料14、房

8、房屋拆遷遷糾紛的的裁決15、強(qiáng)強(qiáng)制拆遷遷 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目拆拆遷安置置階段的的相關(guān)稅稅費(fèi)1、房屋拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)2、搬搬家補(bǔ)助助費(fèi)3、提提前搬家家獎勵費(fèi)費(fèi)4、臨臨時安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)（周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)費(fèi)）5、清清理費(fèi)6、停停產(chǎn)停業(yè)業(yè)綜合補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)7、對對從城區(qū)區(qū)位置較較好的地地區(qū)遷往往位置較較差的地地區(qū)或遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣縣的居民民的補(bǔ)助助費(fèi)8、一一次性異異地安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)9、房房屋拆遷遷管理費(fèi)費(fèi)10、房房屋拆遷遷服務(wù)費(fèi)費(fèi) 第六步房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的開工、建建設(shè)、竣竣工階段段 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目開開工、建建設(shè)、竣竣工階段段的法律律程序一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開工工前準(zhǔn)備備工作1、領(lǐng)領(lǐng)取房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目手手冊2、項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)

9、入入正式計計劃3、交交納煤氣氣（天然然氣）廠廠建設(shè)費(fèi)費(fèi)4、交交納自來來水廠建建設(shè)費(fèi)5、交交納污水水處理廠廠建設(shè)費(fèi)費(fèi)6、交交納供熱熱廠建設(shè)設(shè)費(fèi)7、交交納供電電貼費(fèi)及及電源建建設(shè)集資資費(fèi)8、土土地有償償出讓項(xiàng)項(xiàng)目辦理理“四源源”接用用手續(xù)9、設(shè)設(shè)計單位位出報批批圖10、出出施工圖圖11、編編制、報報送工程程檔案資資料，交交納檔案案保證金金12、辦辦理消防防審核意意見表13、審審批人防防工程、辦辦理人防防許可證證14、核核發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證15、領(lǐng)領(lǐng)取開工工審批表表，辦理理開工登登記二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程建設(shè)設(shè)招投標(biāo)標(biāo)16、辦辦理招標(biāo)標(biāo)登記、招招標(biāo)申請請17、招招標(biāo)準(zhǔn)備備18、招招標(biāo)

10、通告告19、編編制招標(biāo)標(biāo)文件并并核準(zhǔn)20、編編制招標(biāo)標(biāo)工程標(biāo)標(biāo)底21、標(biāo)標(biāo)底送審審合同預(yù)預(yù)算審查查處確認(rèn)認(rèn)22、標(biāo)標(biāo)底送市市招標(biāo)辦辦核準(zhǔn)，正正式申請請招標(biāo)23、投投標(biāo)單位位資格審審批24、編編制投標(biāo)標(biāo)書并送送達(dá)25、召召開招標(biāo)標(biāo)會，勘勘察現(xiàn)場場26、召召開開標(biāo)標(biāo)會議，進(jìn)進(jìn)行開標(biāo)標(biāo)27、評評標(biāo)、決決標(biāo)28、發(fā)發(fā)中標(biāo)通通知書29、簽簽訂工程程承包合合同30、工工程承包包合同的的審查三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開工工手續(xù)的的辦理31、辦辦理質(zhì)量量監(jiān)督注注冊登記記手續(xù)32、建建設(shè)工程程監(jiān)理33、辦辦理開工工統(tǒng)計登登記34、交納納實(shí)心黏黏土磚限限制使用用費(fèi)35、辦辦理開工工前審計計36、交交納投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)

11、稅37、領(lǐng)領(lǐng)取固定定資產(chǎn)投投資許可可證38、報報裝施工工用水、電電、路39、協(xié)協(xié)調(diào)街道道環(huán)衛(wèi)部部門40、協(xié)協(xié)調(diào)交通通管理部部門41、交交納綠化化建設(shè)費(fèi)費(fèi)，簽訂訂綠化協(xié)協(xié)議42、領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程開開工證四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程施工工43、施施工場地地的“三三通一平平”44、施施工單位位進(jìn)場和和施工暫暫設(shè)45、工工程的基基礎(chǔ)、結(jié)結(jié)構(gòu)施工工與設(shè)備備安裝46、施施工過程程中的工工程質(zhì)量量監(jiān)督五、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的竣竣工驗(yàn)收收47、辦辦理單項(xiàng)項(xiàng)工程驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)續(xù)48、辦辦理開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的綜合驗(yàn)驗(yàn)收，領(lǐng)領(lǐng)取工工程質(zhì)量量竣工核核驗(yàn)證書書49、商商品住宅宅性能認(rèn)認(rèn)定50、竣竣工統(tǒng)計計登記51、辦辦理竣工

12、工房屋測測繪52、辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目開開工、建建設(shè)、竣竣工階段段的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、三通一一平費(fèi)2、自自來水廠廠建設(shè)費(fèi)費(fèi)3、污污水處理理廠建設(shè)設(shè)費(fèi)4、供供熱廠建建設(shè)費(fèi)5、煤煤氣廠建建設(shè)費(fèi)6、地地下水資資源養(yǎng)蓄蓄基金7、地地下熱水水資源費(fèi)費(fèi)8、市市政、公公用設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)（大市市政費(fèi)）9、開開發(fā)管理理費(fèi)10、城城建綜合合開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目管理理費(fèi)11、建建筑行業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)12、綠綠化建設(shè)設(shè)費(fèi)13、公公園建設(shè)設(shè)費(fèi)14、綠綠化補(bǔ)償償費(fèi)15、路路燈維護(hù)護(hù)費(fèi)16、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施費(fèi)17、生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施配配套建設(shè)設(shè)費(fèi)（小小區(qū)配套套費(fèi)）18、電電源建設(shè)設(shè)集資費(fèi)費(fèi)（用電電權(quán)費(fèi)）19、外外部供電電工程貼貼費(fèi)（

13、電電貼費(fèi)）20、建建安工程程費(fèi)21、建建設(shè)工程程招投標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)22、合合同預(yù)算算審查工工本費(fèi)23、質(zhì)質(zhì)量管理理監(jiān)督費(fèi)費(fèi)24、竣竣工圖費(fèi)費(fèi)25、建建材發(fā)展展補(bǔ)充基基金26、實(shí)實(shí)心黏土土磚限制制使用費(fèi)費(fèi)27、工工程監(jiān)理理費(fèi)28、工工程標(biāo)底底編制管管理費(fèi)29、機(jī)機(jī)電設(shè)備備委托招招標(biāo)服務(wù)務(wù)費(fèi)30、超超計劃用用水加價價31、夜夜間施工工噪聲擾擾民補(bǔ)償償費(fèi)32、占占道費(fèi)33、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅 第七步房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的經(jīng)營階階段 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營階段段的法律律程序一、北京市市外銷商商品房的的銷售1、辦辦理外外銷商品品房預(yù)（銷銷）售許許可證2、選選定中介介代理機(jī)機(jī)構(gòu)和律律師事務(wù)務(wù)所3

14、、與與購房者者簽訂認(rèn)認(rèn)購書4、簽簽訂正式式買賣契契約5、辦理簽簽約公證證6、辦辦理外銷銷商品房房預(yù)售契契約公證證7、辦辦理外銷銷商品房房的預(yù)售售登記8、外外銷商品品房轉(zhuǎn)讓讓登記9、外外銷商品品房抵押押登記10、樓樓宇交付付入住手手續(xù)11、辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶手手續(xù)二、北京市市內(nèi)銷商商品房的的銷售12、提提交完成成建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投資資證明13、簽簽署預(yù)售售內(nèi)銷商商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)管協(xié)議議14、辦辦理內(nèi)內(nèi)銷商品品房預(yù)（銷銷）售許許可證15、銷銷售項(xiàng)目目備案16、委委托中介介代理機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行銷售17、與與購房者者簽訂認(rèn)認(rèn)購書18、與與購房者者簽訂買買賣契約約19、辦辦理預(yù)售售登記20、辦辦理轉(zhuǎn)讓讓登記21、

15、辦辦理房地地產(chǎn)抵押押登記手手續(xù)22、樓樓宇交付付入住23、質(zhì)質(zhì)量保證證書和使使用說明明書24、辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)立契過過戶手續(xù)續(xù)三、北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)出租的的綜合管管理25、房房屋出租租權(quán)的確確認(rèn)26、申申請房屋屋租賃許許可證27、出出租人與與承租人人簽訂書書面承租租協(xié)議28、租租賃當(dāng)事事人辦理理租賃登登記手續(xù)續(xù)29、租租賃房屋屋的轉(zhuǎn)租租30、房房屋租賃賃關(guān)系的的終止四、北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)出租的的專項(xiàng)（外外地來京京人員）管管理31、房房屋出租租權(quán)的確確認(rèn)32、出出租人辦辦理房屋屋租賃許許可證33、出出租人辦辦理房房屋租賃賃安全合合格證34、簽簽訂書面面租賃協(xié)協(xié)議35、租租賃雙方方辦理租租賃登記記備案手手

16、續(xù)五、北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押押36、抵抵押權(quán)的的設(shè)定37、簽簽訂抵押押合同38、辦辦理房地地產(chǎn)抵押押登記39、抵抵押房地地產(chǎn)的占占管40、抵抵押房地地產(chǎn)的處處分 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營階段段的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、營業(yè)稅稅2、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅3、教教育費(fèi)附附加4、印印花稅5、契契稅6、土土地增值值稅7、企企業(yè)所得得稅8、個個人所得得稅9、房房產(chǎn)稅10、城城市房地地產(chǎn)稅11、房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記費(fèi)費(fèi)12、房房屋所有有權(quán)證工工本費(fèi)13、房房產(chǎn)共有有權(quán)執(zhí)照照費(fèi)14、房房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利執(zhí)執(zhí)照費(fèi)15、房房屋買賣賣登記費(fèi)費(fèi)16、房房屋買賣賣手續(xù)費(fèi)費(fèi)17、房房屋租賃賃審核備備案手續(xù)續(xù)費(fèi)18、向向來京人人員租賃賃房屋審審核備案案手續(xù)費(fèi)費(fèi)19、來來京人員員租賃私私房合同同登記備備案手續(xù)續(xù)費(fèi)20、房房屋租賃賃登記費(fèi)費(fèi)21、房房屋估價價手續(xù)費(fèi)費(fèi)22、房房屋公證證估價手手續(xù)費(fèi)23、房房地產(chǎn)價價格評估估費(fèi)24、房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)費(fèi) 第八步房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的物業(yè)管管理階段段 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目物物業(yè)管理理階段的的法律程程序1、物物