房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究概述

1、房地產(chǎn)可行性研究概述第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念一、概述據(jù)中華人人民共和和國(guó)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法，房房地產(chǎn)開開發(fā)是指指在依據(jù)據(jù)本法取取得國(guó)有有土地使使用權(quán)的的土地上上進(jìn)行基基礎(chǔ)設(shè)施施、房屋屋建設(shè)的的行為。具具體地說(shuō)說(shuō)，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照照經(jīng)濟(jì)效效益、社社會(huì)效益益和環(huán)境境效益相相統(tǒng)一的的原則，實(shí)實(shí)行全面面規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開發(fā)、配配套建設(shè)設(shè)，在城城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)國(guó)國(guó)有土地地上進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)、房屋屋建設(shè)，并并轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目或者銷銷售、出出租商品品房的行行為 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第一章中定義。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第一章中定義。我國(guó)的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)展

2、時(shí)時(shí)間并不不長(zhǎng)，其其萌芽形形式為770年代代城市建建設(shè)的“統(tǒng)建”。在十十一屆三三中全會(huì)會(huì)后，改改革開放放給房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來(lái)了了發(fā)展機(jī)機(jī)遇。而而土地使使用制度度的改革革，促使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)事事業(yè)迅速速發(fā)展起起來(lái)，并并成為城城市建設(shè)設(shè)的主導(dǎo)導(dǎo)方式，無(wú)無(wú)論是在在新區(qū)建建設(shè)中還還是在舊舊區(qū)改造造中都起起到了重重要的作作用。從從19779年試試行全價(jià)價(jià)銷售住住房開始始，對(duì)以以國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)包、福福利制、低低租金、實(shí)實(shí)物分配配為特征征的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革，至今今已走過(guò)過(guò)了二十十余年的的歷史。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)經(jīng)歷歷了復(fù)蘇蘇階段（1978年1985年）、緩慢發(fā)展階段（1986年1991年）、超常發(fā)展階段（199

3、2年1994年）、調(diào)整回落階段（1995年1997年）和穩(wěn)步發(fā)展階段（1997年至今），有力促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特征征1綜合性性綜合性是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)活活動(dòng)的全全面系統(tǒng)統(tǒng)性。首首先，房房地產(chǎn)開開發(fā)要堅(jiān)堅(jiān)持“全面規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開發(fā)、配配套建設(shè)設(shè)”的方針針，也就就是在開開發(fā)過(guò)程程中，既既要對(duì)土土地或房房屋建筑筑進(jìn)行有有目的的的建設(shè)，又又要依據(jù)據(jù)有關(guān)法法規(guī)、條條例，對(duì)對(duì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的一些必必要的公公建配套套設(shè)施進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一規(guī)劃、布布局，同同步建設(shè)設(shè)；其次次，綜合合性還表表現(xiàn)為開開發(fā)過(guò)程程中工作作關(guān)系的的廣泛性性及項(xiàng)目目操作的的多重復(fù)復(fù)雜性。房房地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)

4、程程中環(huán)節(jié)節(jié)很多，涉涉及到的的部門與與關(guān)系也也很多。不不僅涉及及到規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、環(huán)保保、水煤煤電供應(yīng)應(yīng)、交通通、教育育、衛(wèi)生生、消防防和園林林等部門門，而且且開發(fā)過(guò)過(guò)程中的的征地、動(dòng)動(dòng)拆遷和和銷售工工作與城城市居民民的生活活密切聯(lián)聯(lián)系，涉涉及面廣廣；此外外，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的綜合合性還體體現(xiàn)在它它與國(guó)家家、地區(qū)區(qū)各產(chǎn)業(yè)業(yè)部門的的發(fā)展相相協(xié)調(diào)，并并起到一一定的先先導(dǎo)作用用。2長(zhǎng)期性性長(zhǎng)期性是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的周期較較長(zhǎng)。一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，普通通的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目需需要兩年年到三年年時(shí)間，規(guī)規(guī)模稍大大的綜合合性項(xiàng)目目需要四四至五年年，而一一些成片片開發(fā)的的大型項(xiàng)項(xiàng)目需要要的時(shí)間間更長(zhǎng)。這這是由房房

5、地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品品的特殊殊性所決決定的。房房地產(chǎn)開開發(fā)是人人、財(cái)、物物等開發(fā)發(fā)資源規(guī)規(guī)模性投投入，產(chǎn)產(chǎn)品（房房地產(chǎn)，是是指土地地、建筑筑物及其其地上定定著物，包包括物質(zhì)質(zhì)實(shí)體和和依托于于物質(zhì)實(shí)實(shí)體上的的權(quán)益）輸輸出的過(guò)過(guò)程。這這個(gè)過(guò)程程要經(jīng)過(guò)過(guò)許多環(huán)環(huán)節(jié)，如如土地的的取得、開開發(fā)準(zhǔn)備備、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、施施工、配配套建設(shè)設(shè)和市場(chǎng)場(chǎng)推廣與與營(yíng)銷等等各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，這這些環(huán)節(jié)節(jié)有的是是獨(dú)立的的，有的的是相互互交叉的的、制約約的，而而每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的完完成少則則幾個(gè)月月，多則則要一年年以上。因因此，整整個(gè)過(guò)程程往往需需要較長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間間。3地域性性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有很很強(qiáng)的地地域性。房房地產(chǎn)是是固定的的和不可可移動(dòng)的

6、的，帶有有極強(qiáng)的的地域性性特征，受受到時(shí)空空條件和和社會(huì)環(huán)環(huán)境的影影響。從從微觀來(lái)來(lái)看，區(qū)區(qū)位或地地段是房房地產(chǎn)的的主要影影響因素素，由此此可以決決定房地地產(chǎn)其它它如交通通、環(huán)境境、配套套設(shè)施等等因素，因因此項(xiàng)目目選址是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的重要決決策內(nèi)容容。從宏宏觀上看看，所在在地區(qū)的的社會(huì)環(huán)環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、消費(fèi)費(fèi)水平等等對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目具具有決定定性的作作用。每每一個(gè)地地區(qū)的投投資政策策、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)政策、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求狀況及及消費(fèi)者者支付能能力等是是不一樣樣的，帶帶有較強(qiáng)強(qiáng)的地域域性特征征。4、風(fēng)險(xiǎn)性性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的綜合合性、長(zhǎng)長(zhǎng)期性和和地域性性特征決決定了它它的高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。

7、房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金投入量量大，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的日日益規(guī)范范，預(yù)銷銷售條件件的提高高，使得得在較長(zhǎng)長(zhǎng)的開發(fā)發(fā)期里，許許多可變變因素都都可能起起著關(guān)鍵鍵的作用用，給開開發(fā)項(xiàng)目目帶來(lái)一一定的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品從從實(shí)體上上講，是是供人們們使用的的建筑物物，剛性性強(qiáng)，如如果項(xiàng)目目建成，未未能按計(jì)計(jì)劃銷售售或出租租，甚至至成為空空置樓盤盤，就會(huì)會(huì)使開發(fā)發(fā)商蒙受受重大的的經(jīng)濟(jì)損損失；同同時(shí)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性也也增加了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)；此外，房房地產(chǎn)開開發(fā)受宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)和和有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策的影響響也較大大。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的形式式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可以劃劃分為土土地開發(fā)發(fā)、房屋

8、屋開發(fā)和和綜合開開發(fā)三種種形式。土地開發(fā)是是指開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過(guò)一定定的方式式獲得土土地使用用權(quán)后，將將土地開開發(fā)成具具有“七通一一平”條件（供供水、排排水、供供電、供供熱、供供氣、電電訊、道道路通，場(chǎng)場(chǎng)地平整整）的熟熟地，然然后通過(guò)過(guò)協(xié)議、招招標(biāo)或拍拍賣的方方式，將將其使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給其它它企業(yè)進(jìn)進(jìn)行房屋屋建設(shè)的的一種開開發(fā)方式式。房屋開發(fā)是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以以一定的的方式獲獲得土地地使用權(quán)權(quán)后，按按照城市市規(guī)劃要要求，建建造各類類建筑，如如住宅、辦辦公樓、商商業(yè)用房房、工業(yè)業(yè)用房等等，并出出售或出出租的一一種開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)方方式。綜合開發(fā)是是指將土土地開發(fā)發(fā)、房屋屋和市政政、公建建配套設(shè)設(shè)

9、施結(jié)合合起來(lái)進(jìn)進(jìn)行建設(shè)設(shè)的開發(fā)發(fā)方式。從從土地的的開發(fā)、房房屋以及及小區(qū)市市政、公公建配套套設(shè)施的的建造，直直到房屋屋的租售售和管理理的實(shí)施施，均有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)自行行完成。是是我國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中常常用的一一種開發(fā)發(fā)方式，具具有明顯顯的中國(guó)國(guó)特色。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的主要階階段開發(fā)商自有有投資意意向開始始至項(xiàng)目目建設(shè)完完畢出售售或出租租并委托托其它專專業(yè)公司司進(jìn)行物物業(yè)管理理，大都都遵循一一個(gè)合乎乎邏輯和和開發(fā)規(guī)規(guī)律的程程序。一一般說(shuō)來(lái)來(lái)，這個(gè)個(gè)程序包包括八個(gè)個(gè)步驟，即即投資機(jī)機(jī)會(huì)尋找找、投資資機(jī)會(huì)篩篩選、可可行性研研究、獲獲取土地地使用權(quán)權(quán)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案報(bào)批批、簽署署有關(guān)合合作協(xié)

10、議議、施工工建設(shè)與與竣工驗(yàn)驗(yàn)收、市市場(chǎng)營(yíng)銷銷與物業(yè)業(yè)管理。這這八個(gè)步步驟又可可以劃分分為五個(gè)個(gè)階段，即即項(xiàng)目策策劃與決決策分析析、土地地取得、前前期工作作、建設(shè)設(shè)階段和和租售階階段。當(dāng)當(dāng)然，房房地產(chǎn)開開發(fā)的階階段劃分分并不是是一成不不變的，某某些情況況下各階階段的工工作可能能要交替替進(jìn)行。（一）項(xiàng)目目策劃與與決策分分析階段段房地產(chǎn)項(xiàng)目目首先必必須進(jìn)行行系統(tǒng)的的項(xiàng)目策策劃，以以形成和和優(yōu)選出出較具體體的項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方案案。房地地產(chǎn)項(xiàng)目目策劃主主要包括括項(xiàng)目區(qū)區(qū)位的分分析與選選擇，開開發(fā)內(nèi)容容和規(guī)模模的分析析與選擇擇，開發(fā)發(fā)時(shí)機(jī)的的分析與與選擇，開開發(fā)合作作方式的的分析與與選擇，房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品

11、經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式的的分析與與選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目目區(qū)位的的分析與與選擇，包包括地域域的分析析與選擇擇和具體體地點(diǎn)的的分析與與選擇。地地域的分分析與選選擇是戰(zhàn)戰(zhàn)略性選選擇，是是對(duì)項(xiàng)目目宏觀區(qū)區(qū)位條件件的分析析與選擇擇，主要要考慮項(xiàng)項(xiàng)目所在在地區(qū)的的政治、法法律、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化教育育、自然然條件等等因素；具體地地點(diǎn)的分分析與選選擇，是是對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目坐落地地點(diǎn)和周周圍環(huán)境境、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件的分分析與選選擇，主主要考慮慮項(xiàng)目地地點(diǎn)的交交通、城城市規(guī)劃劃、土地地取得代代價(jià)、拆拆遷安置置難度、基基礎(chǔ)設(shè)施施完備程程度以及及地質(zhì)、水水文、噪噪聲、空空氣污染染等因素素。房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)內(nèi)內(nèi)容和規(guī)規(guī)模的分分析與選選擇

12、，應(yīng)應(yīng)在符合合城市規(guī)規(guī)劃的前前提下按按照最高高最佳利利用原則則（最高高最佳利利用是法法律上允允許、技技術(shù)上可可能、財(cái)財(cái)務(wù)上可可行，經(jīng)經(jīng)過(guò)充分分的論證證，能夠夠帶來(lái)最最高收益益的利用用），選選擇最佳佳的用途途和最合合適的開開發(fā)規(guī)模模，包括括建筑總總面積、建建設(shè)和裝裝修檔次次、平面面布置等等。此外外還可考考慮將生生地或毛毛地開發(fā)發(fā)成為可可進(jìn)行房房屋建設(shè)設(shè)的熟地地后租售售的情況況。房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)的開開發(fā)分析析與選擇擇，應(yīng)考考慮開發(fā)發(fā)完成后后的市場(chǎng)場(chǎng)前景，在在倒推出出應(yīng)獲取取開發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地和開開發(fā)建設(shè)設(shè)的時(shí)機(jī)機(jī)，并充充分估計(jì)計(jì)辦理前前期手續(xù)續(xù)和征地地拆遷的的難度等等因素對(duì)對(duì)開發(fā)進(jìn)進(jìn)度的影影響。大大

13、型房地地產(chǎn)項(xiàng)目目可考慮慮分期分分批開發(fā)發(fā)（滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)）。房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)合合作方式式的分析析與選擇擇，主要要應(yīng)考慮慮開發(fā)商商自身在在土地、資資金、開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和社社會(huì)關(guān)系系等方面面的實(shí)力力或優(yōu)勢(shì)勢(shì)程度，并并從分散散風(fēng)險(xiǎn)的的角度出出發(fā)，對(duì)對(duì)獨(dú)資、合合資、合合作（包包括合建建）、委委托開發(fā)發(fā)等開發(fā)發(fā)合作方方式進(jìn)行行選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目目融資方方式與資資金結(jié)構(gòu)構(gòu)的分析析與選擇擇，主要要是結(jié)合合項(xiàng)目開開發(fā)合作作方式設(shè)設(shè)計(jì)資金金結(jié)構(gòu)，確確定合作作各方在在項(xiàng)目資資本金中中所占的的份額，并并通過(guò)分分析可能能的資金金來(lái)源和和經(jīng)營(yíng)方方式，對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所需的短短期和長(zhǎng)長(zhǎng)期資金金的籌措措作出合合理的安安排。房

14、地產(chǎn)產(chǎn)品品方式經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式的分析析與選擇擇，主要要是考慮慮近期利利益和長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益益的兼顧顧、資金金壓力、自自身的經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力力以及市市場(chǎng)的接接受程度度等，對(duì)對(duì)出售（包包括預(yù)售售）、出出租（包包括預(yù)租租、短租租或長(zhǎng)租租）、自自營(yíng)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式進(jìn)行選選擇。決策分析主主要包括括市場(chǎng)分分析、預(yù)預(yù)測(cè)和項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)兩部分分工作。前前者主要要分析市市場(chǎng)的供供求關(guān)系系和價(jià)格格水平，后后者則是是根據(jù)市市場(chǎng)分析析的結(jié)果果，就項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入入與費(fèi)用用進(jìn)行比比較分析析，這項(xiàng)項(xiàng)工作是是可行性性研究工工作的主主要內(nèi)容容，也是是本書的的主要內(nèi)內(nèi)容。（二）土地地的取得得根據(jù)項(xiàng)目分分析和決決策分析析的結(jié)果果，通過(guò)過(guò)一

15、定的的方式，獲獲取土地地使用權(quán)權(quán)。在這這個(gè)階段段，土地地使用權(quán)權(quán)出讓或或劃撥前前，縣級(jí)級(jí)以上地地方人民民政府城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)下列列事項(xiàng)提提出書面面意見，作作為土地地使用權(quán)權(quán)出讓或或者劃撥撥的依據(jù)據(jù)之一：1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的性性質(zhì)、規(guī)規(guī)模和開開發(fā)期限限；2城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件；3基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施的建設(shè)設(shè)要求；4基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建成成后的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定定；5項(xiàng)目拆拆遷補(bǔ)償償、安置置要求。如果需要?jiǎng)觿?dòng)拆遷，需需制訂動(dòng)動(dòng)拆遷方方案。在在辦理有有關(guān)手續(xù)續(xù)后，根根據(jù)有關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)和文文件，進(jìn)進(jìn)行拆遷遷、安置置和補(bǔ)償償工作。從從而取得得土地，進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)。（

16、三）前期期工作階階段前期工作階階段是指指經(jīng)過(guò)必必要的項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃和決策策分析，并并作出相相關(guān)決策策后，到到正式施施工之前前的一段段時(shí)間。當(dāng)當(dāng)具體的的開發(fā)地地點(diǎn)與項(xiàng)項(xiàng)目初步步確定之之后，在在取得土土地使用用權(quán)前后后和開發(fā)發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)前還還有許多多工作要要做，前前期工作作的內(nèi)容容包括主主要以下下幾個(gè)方方面：1資金籌籌措方案案的編制制和落實(shí)實(shí)；2根據(jù)資資金實(shí)力力、市場(chǎng)場(chǎng)情況確確定開發(fā)發(fā)模式或或開發(fā)方方案；3設(shè)計(jì)招招標(biāo)和規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的的確定；4城市規(guī)規(guī)劃及市市政配套套部門征征詢意見見或批準(zhǔn)準(zhǔn)；5施工圖圖設(shè)計(jì)及及工程概概預(yù)算；6承包商商、監(jiān)理理公司招招標(biāo)和確確定；7辦理各各種開工工手續(xù)；8主要設(shè)設(shè)備

17、材料料的選擇擇和訂購(gòu)購(gòu)；9施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的水水、電、路路通和場(chǎng)場(chǎng)地平整整；10在項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上制訂訂詳細(xì)的的營(yíng)銷策策劃方案案；11簽訂訂各種與與項(xiàng)目有有關(guān)的承承發(fā)包合合同或協(xié)協(xié)議。（四）建設(shè)設(shè)階段建設(shè)階段是是將開發(fā)發(fā)過(guò)程中中所涉及及到的人人力、材材料、設(shè)設(shè)備、資資金等開開發(fā)資源源聚集在在一個(gè)空空間和時(shí)時(shí)點(diǎn)上，將將計(jì)劃付付諸實(shí)施施的活動(dòng)動(dòng)，這一一階段包包括工程程建設(shè)、市市政和公公建配套套設(shè)施建建設(shè)和竣竣工交付付等。具具體地說(shuō)說(shuō)，建設(shè)設(shè)階段的的主要工工作內(nèi)容容有以下下幾個(gè)方方面：1土建和和安裝工工程；2裝飾工工程；3室外水水、電、煤煤、供暖暖、有線線電視等等區(qū)內(nèi)的的市政配配套工程程；4公建配配

18、套及區(qū)區(qū)內(nèi)配套套設(shè)施工工程；5室外綠綠化工程程；6室外景景觀工程程；7道路及及圍墻工工程；8其它零零星工程程；9竣工驗(yàn)驗(yàn)收。為了確保工工程項(xiàng)目目按計(jì)劃劃、保質(zhì)質(zhì)保量地地完成，應(yīng)應(yīng)按照項(xiàng)項(xiàng)目管理理的基本本原理，通通過(guò)項(xiàng)目目組織的的努力，運(yùn)運(yùn)用系統(tǒng)統(tǒng)理論和和方法對(duì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目及其其資源進(jìn)進(jìn)行計(jì)劃劃、組織織、協(xié)調(diào)調(diào)、控制制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)定的的投資、質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度等目目標(biāo)。（五）租售售階段租售階段是是通過(guò)房房屋的租租售使開開發(fā)項(xiàng)目目的使用用價(jià)值和和價(jià)值得得到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，收回回投資、實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)利潤(rùn)的的過(guò)程。雖雖然國(guó)家家和各省省市對(duì)房房地產(chǎn)的的租售條條件和時(shí)時(shí)間有種種種規(guī)定定、限制制，但事事實(shí)上，從從項(xiàng)目一一開

19、始，租租售工作作可能就就已經(jīng)開開始。這這些工作作包括各各種媒體體廣告宣宣傳、制制作售樓樓資料、建建設(shè)售樓樓處等等等。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過(guò)過(guò)程的主主要參與與者房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是一項(xiàng)項(xiàng)系統(tǒng)工工程。在在這個(gè)系系統(tǒng)中，主主要以下下參與者者。（一）開發(fā)發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商是項(xiàng)項(xiàng)目的出出資者、組組織者、管管理者和和協(xié)調(diào)者者，參與與開發(fā)的的全過(guò)程程。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)目目的很明明確，即即通過(guò)實(shí)實(shí)施開發(fā)發(fā)獲取最最大利潤(rùn)潤(rùn)。設(shè)立立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，除除應(yīng)當(dāng)符符合有關(guān)關(guān)法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的企業(yè)設(shè)設(shè)立條件件外，還還應(yīng)當(dāng)具具備下列列條件：1. 有1100萬(wàn)萬(wàn)元以上上的注冊(cè)冊(cè)資本；2. 有44名以上上持有資資格

20、證書書的房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)、建筑筑工程專專業(yè)的專專職技術(shù)術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府可可以根據(jù)據(jù)本地方方的實(shí)際際情況，對(duì)對(duì)設(shè)立房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的注冊(cè)冊(cè)資本和和專業(yè)技技術(shù)人員員作出高高于前款款的規(guī)定定。11 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第五條。如上海市規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本須500萬(wàn)元。（二）勘測(cè)測(cè)設(shè)計(jì)及及工程承承包商勘測(cè)設(shè)計(jì)單單位主要要負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的地地質(zhì)勘測(cè)測(cè)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)和和施工圖圖設(shè)計(jì)，涉涉及的專專業(yè)有城城市規(guī)劃劃、建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、給排排水、強(qiáng)強(qiáng)電、弱弱電、暖暖通、園園林綠化化和環(huán)境境藝術(shù)等等?？睖y(cè)測(cè)設(shè)計(jì)是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的重要參參與者，是

21、是開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目能否否按計(jì)劃劃進(jìn)入建建設(shè)階段段的主要要保證者者，是項(xiàng)項(xiàng)目能否否實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)利潤(rùn)潤(rùn)的主要要成本控控制者，是是確保項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量目標(biāo)的的執(zhí)行者者和監(jiān)督督者。工程承包商商是開發(fā)發(fā)過(guò)程中中基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、房房屋建設(shè)設(shè)等建筑筑產(chǎn)品的的直接生生產(chǎn)者，房房地產(chǎn)開開發(fā)的重重要參與與者。開開發(fā)商在在依據(jù)國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定選選擇承包包商時(shí)，不不僅要綜綜合考察察其業(yè)績(jī)績(jī)、資金金實(shí)力和和施工技技術(shù)水平平，還要要審核其其具體施施工方案案、工期期、質(zhì)量量目標(biāo)和和報(bào)價(jià)，權(quán)權(quán)衡各方方面的因因素確定定工程承承包商。工工程承包包商是項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量量的直接接責(zé)任人人，在某某種程度度上決定定著項(xiàng)目目的成敗敗，直接接影響到到項(xiàng)目投投資、

22、進(jìn)進(jìn)度和質(zhì)質(zhì)量等控控制目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（三）設(shè)備備材料供供應(yīng)商在房地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)程程中，需需要投入入大量的的人、財(cái)財(cái)、物，這這個(gè)物就就可以理理解是設(shè)設(shè)備、材材料。房房地產(chǎn)開開發(fā)需要要大量的的建筑材材料和設(shè)設(shè)備，如如電梯、水水泵、電電器、鋼鋼筋、水水泥、砌砌體、木木料、模模板、窗窗等等，這這些設(shè)備備材料的的供應(yīng)者者就是我我們所說(shuō)說(shuō)的設(shè)備備材料供供應(yīng)商，是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)鏈鏈中的一一個(gè)重要要鏈節(jié)。決決定著項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)成本本，構(gòu)成成房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的實(shí)體質(zhì)質(zhì)量。設(shè)設(shè)備材料料能否符符合設(shè)計(jì)計(jì)要求，及及時(shí)供應(yīng)應(yīng)到位，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是是相當(dāng)關(guān)關(guān)鍵的。（四）政府府部門在房地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)程程中，政政府部門門既行使

23、使管理和和監(jiān)督職職能，又又具有服服務(wù)職能能。開發(fā)發(fā)商為了了項(xiàng)目的的順利進(jìn)進(jìn)行，從從投資意意向開始始，就必必須和土土地管理理、計(jì)委委、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建建設(shè)管理理、市政政管理和和房地產(chǎn)產(chǎn)管理等等政府職職能部門門打交道道，以獲獲取投資資計(jì)劃、土土地使用用權(quán)、規(guī)規(guī)劃許可可證、開開工許可可證、市市政配套套設(shè)施使使用許可可證、銷銷售許可可證和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書書等。在在計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)向市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)時(shí)期，政政府部門門對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)及開發(fā)發(fā)商的行行為的作作用尤為為重要。政政府部門門的支持持和配合合是開發(fā)發(fā)項(xiàng)目成成功的必必不可少少的條件件，決定定著開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的開發(fā)進(jìn)進(jìn)度、配配套質(zhì)量量和開發(fā)發(fā)成本。（五）金融融機(jī)構(gòu)金

24、融機(jī)構(gòu)一一般以資資金（主主要）提提供者身身份參與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。提提供方式式一般有有兩種，一一種是通通過(guò)適當(dāng)當(dāng)方式（抵抵押、質(zhì)質(zhì)押）直直接貸款款給開發(fā)發(fā)企業(yè)，另另一種是是通過(guò)商商業(yè)貸款款的方式式直接貸貸款給購(gòu)購(gòu)房者。隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的進(jìn)一一步健康康發(fā)展，規(guī)規(guī)范化、市市場(chǎng)化程程度的提提高，第第一種貸貸款總金金額的比比例在逐逐步降低低，而第第二種貸貸款總金金額的比比例在逐逐步升高高，兩種種貸款的的總額在在穩(wěn)步提提高。金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的作作用也越越來(lái)越明明顯。 （六）專業(yè)業(yè)顧問(wèn)專業(yè)顧問(wèn)是是為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)提供專專業(yè)咨詢?cè)兎?wù)的的個(gè)人或或企業(yè)，是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的承承擔(dān)者

25、。專專業(yè)顧問(wèn)問(wèn)的工作作主要包包括項(xiàng)目目咨詢、決決策分析析、工程程監(jiān)理和和決算審審計(jì)等內(nèi)內(nèi)容。根根據(jù)國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定，除除了工程程監(jiān)理（施施工監(jiān)理理和設(shè)計(jì)計(jì)監(jiān)理）為為強(qiáng)制性性執(zhí)行外外，是否否委托項(xiàng)項(xiàng)目咨詢?cè)?、決策策分析和和決算審審計(jì)由開開發(fā)商根根據(jù)需要要自行決決定。隨隨著房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)分工的的進(jìn)一步步細(xì)分化化，為保保證企業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，越越來(lái)越多多的開發(fā)發(fā)商將項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃和決策策分析等等工作委委托給專專業(yè)性的的咨詢顧顧問(wèn)公司司，進(jìn)行行市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)、項(xiàng)目目策劃和和可行性性研究等等工作。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的功功能定位位、產(chǎn)品品定位、選選擇開發(fā)發(fā)模式和和制訂開開發(fā)策略略等方面面，專業(yè)

26、業(yè)顧問(wèn)所所發(fā)揮的的作用越越來(lái)越大大?！皟?yōu)秀的的專業(yè)顧顧問(wèn)是房房地產(chǎn)開開發(fā)成功功的一半半”的開發(fā)發(fā)理念，就就說(shuō)明了了專業(yè)顧顧問(wèn)在房房地產(chǎn)開開發(fā)中的的重要性性。（七）中介介企業(yè)房地產(chǎn)中介介企業(yè)包包括房地地產(chǎn)中介介代理、仲仲裁、房房地產(chǎn)信信息咨詢?cè)?、房地地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估、房房地產(chǎn)抵抵押、擔(dān)擔(dān)保、保保險(xiǎn)、物物業(yè)管理理等中介介服務(wù)企企業(yè)。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中，房地地產(chǎn)中介介的參與與程度已已逐步提提高，有有些房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的租售售工作已已完全由由專業(yè)性性的營(yíng)銷銷代理公公司來(lái)完完成；房房地產(chǎn)抵抵押已成成為消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房房籌集資資金的必必要手段段；物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)是房房地產(chǎn)開開發(fā)中必必須的參參與者，對(duì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目

27、的顧顧客滿意意度和后后續(xù)服務(wù)務(wù)起著重重要的作作用。第二節(jié) 可可行性研研究的概概念一、可行性性研究的的含義及及現(xiàn)狀（一）可行行性研究究的含義義可行性研究究這種方方法最早早出現(xiàn)于于美國(guó)。20世紀(jì)30年代初期美國(guó)為開發(fā)田納西流域，開始采用這種方法，把可行性研究列入流域開發(fā)程序，作為開發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順利進(jìn)行，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應(yīng)用在工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運(yùn)用和推廣。通過(guò)幾十年的不斷充實(shí)和完善，擴(kuò)大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛。目前已形成一整套系統(tǒng)、科學(xué)的研究方法。雖然各國(guó)對(duì)可行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門

28、科學(xué)，已被各國(guó)所公認(rèn)。各國(guó)對(duì)這門科學(xué)的名稱并不一致。西方國(guó)家叫可行性研究，俄羅斯和東歐叫技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，日本叫投資前研究，印度、巴基斯坦、科威特等國(guó)家也有各自的名稱，有的叫投資研究，有的叫費(fèi)效分析，但基本要求都類似?？尚行匝芯烤渴顷P(guān)于于項(xiàng)目是是否可行行的研究究，是項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策前前進(jìn)行技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)論證的的一門科科學(xué)。它它的任務(wù)務(wù)是綜合合論證擬擬建項(xiàng)目目在市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的前景，技技術(shù)上的的先進(jìn)性性和適用用性，實(shí)實(shí)施上的的可能性性和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性，經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的合理性性和盈利利性。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地說(shuō)說(shuō)，就是是研究、評(píng)評(píng)價(jià)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目從從技術(shù)和和經(jīng)濟(jì)兩兩方面看看是否可可行，從從而為投投資決策策者提供供決策參參考依據(jù)據(jù)。

29、可行行性通常常指“可能的的，行得得通的，可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)或可以以成功的的”的意思思，與可可能性是是同義語(yǔ)語(yǔ)。這里里的“可行性性”，是可可行而不不是最優(yōu)優(yōu)，但可可行性研研究應(yīng)做做到盡量量地最優(yōu)優(yōu)，在可可行的基基礎(chǔ)上去去保持最最優(yōu)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究是是可行性性研究理理論和方方法在房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目上的具具體運(yùn)用用。具體體地講，房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的可行行性研究究是對(duì)開開發(fā)項(xiàng)目目的必要要性、項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施的市場(chǎng)場(chǎng)條件（供供給和需需求）、項(xiàng)項(xiàng)目選址址和開發(fā)發(fā)規(guī)模、企企業(yè)的投投融資能能力、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)模式、開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)周期、投投資效益益等方面面所做的的調(diào)查研研究和全全面的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析論論證。它它

30、是決定定一個(gè)開開發(fā)項(xiàng)目目是否應(yīng)應(yīng)該投資資，以最最小的投投入獲得得最大的的產(chǎn)出，即即以最小小的開發(fā)發(fā)成本取取得最佳佳經(jīng)濟(jì)效效益的科科學(xué)手段段，為開開發(fā)項(xiàng)目目決策提提供科學(xué)學(xué)依據(jù)的的一種科科學(xué)分析析方法，由由此考察察項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的合理性性、盈利利性，技技術(shù)上的的先進(jìn)性性、適用用性，實(shí)實(shí)施上的的可能性性、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性。它它是開發(fā)發(fā)商投資資決策和和項(xiàng)目策策劃的科科學(xué)參考考依據(jù)，是是開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)的必要要文件，是是環(huán)保等等政府職職能部門門進(jìn)行社社會(huì)、環(huán)環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)的依據(jù)據(jù)，是房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目實(shí)施的的指導(dǎo)性性文件。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究的的現(xiàn)狀分分析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是較復(fù)復(fù)雜的綜綜合性行行業(yè)，它它

31、除了具具備一般般行業(yè)所所具有的的生產(chǎn)、流流通、消消費(fèi)和服服務(wù)等特特征外，還還具有投投資額度度大、生生產(chǎn)周期期長(zhǎng)、資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)產(chǎn)品體量量大、生生產(chǎn)環(huán)節(jié)節(jié)多、經(jīng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、社會(huì)會(huì)環(huán)境影影響大等等特點(diǎn)。九九十年代代以來(lái)，全全國(guó)各地地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)不不同程度度出現(xiàn)了了土地供供應(yīng)總量量失控、開開發(fā)規(guī)模模過(guò)大、市市場(chǎng)供給給和需求求脫節(jié)等等問(wèn)題，造造成了供供大于求求、空置置房面積積居高不不下和“半截子子”項(xiàng)目的的現(xiàn)象，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展帶來(lái)來(lái)了不良良影響。同同時(shí)也造造成部分分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)特別別是國(guó)有有企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益差的局局面， 使企業(yè)業(yè)陷入困困境甚至至有的達(dá)達(dá)到破產(chǎn)產(chǎn)的程度度。究其原因，固固

32、然有房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)范范化程度度低、規(guī)規(guī)范缺口口多、約約束力有有限、規(guī)規(guī)范效果果不理想想等客觀觀因素，但但開發(fā)商商以供給給為導(dǎo)向向、市場(chǎng)場(chǎng)定位不不準(zhǔn)、選選址不當(dāng)當(dāng)、產(chǎn)品品定位失失誤、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)落后等等決策不不當(dāng)?shù)闹髦饔^因素素還是造造成這些些問(wèn)題的的主要原原因，而而這些恰恰恰是房房地產(chǎn)可可行性研研究的主主要內(nèi)容容和重點(diǎn)點(diǎn)分析的的對(duì)象，也也可以說(shuō)說(shuō)，不重重視房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究，是是造成房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)失敗的的關(guān)鍵之之一。目前我國(guó)可可行性研研究的指指導(dǎo)性文文件是國(guó)國(guó)家計(jì)委委和建設(shè)設(shè)部于119933年頒發(fā)發(fā)的建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法與參數(shù)數(shù)和建建設(shè)部于于20000年頒頒發(fā)的房房地產(chǎn)開

33、開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法，特特別是房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法的頒頒布執(zhí)行行，彌補(bǔ)補(bǔ)了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目依依據(jù)建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法與參數(shù)數(shù)進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)的不不足。房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究的現(xiàn)狀狀是令人人擔(dān)憂的的，出現(xiàn)現(xiàn)了“可行的的報(bào)告不不可行”、“不可行行的報(bào)告告可能又又可行了了”“隨意意編寫房房地產(chǎn)可可行性研研究報(bào)告告”等等現(xiàn)現(xiàn)象，難難免讓人人對(duì)“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究”產(chǎn)生懷懷疑，房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究報(bào)告已已成為 “可批性性報(bào)告”，其原原因如下下：1理論指指導(dǎo)上存存在缺陷陷，缺乏乏針對(duì)性性國(guó)家計(jì)委和和建設(shè)部部于19993年年頒發(fā)的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)

34、方法與與參數(shù)和和建設(shè)部部于20000年年頒發(fā)的的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法中中，作為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究重要要內(nèi)容的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與預(yù)預(yù)測(cè)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、市場(chǎng)場(chǎng)定位、經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式、租售售價(jià)格的的確定等等，缺乏乏明確的的、可操操作性的的指導(dǎo)意意見。同同時(shí)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究還還沒有一一套完整整的、可可操作的的評(píng)價(jià)指指標(biāo)體系系，現(xiàn)有有的指標(biāo)標(biāo)僅僅是是經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。由于于在理論論上缺乏乏指導(dǎo)性性，因此此在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究報(bào)報(bào)告編制制過(guò)程中中容易使使人陷入入以下誤誤區(qū)：（1）對(duì)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)、項(xiàng)目目策劃等等重要內(nèi)內(nèi)容分析析依據(jù)不不科學(xué)，缺缺乏指導(dǎo)導(dǎo)性；（2）沒能能考慮房

35、房地產(chǎn)市市場(chǎng)多變變的形勢(shì)勢(shì)，如供供給和需需求、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的先進(jìn)進(jìn)性、租租售價(jià)格格和政策策等因素素的變化化；（3）可行行性研究究報(bào)告?zhèn)葌?cè)重于定定量分析析，忽視視定性分分析。2項(xiàng)目投投資決策策者的主主觀行為為導(dǎo)致房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究流于形形式據(jù)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)決策策者行為為的調(diào)查查、分析析，影響響房地產(chǎn)產(chǎn)可行性性研究質(zhì)質(zhì)量的項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策者者行為方方式主要要有以下下幾種：（1）以獲獲得政府府立項(xiàng)批批文和投投資計(jì)劃劃為目的的。這種種方式在在國(guó)有企企業(yè)或決決策體系系不健全全的開發(fā)發(fā)企業(yè)中中較多；（2）出于于節(jié)約資資金考慮慮，由企企業(yè)內(nèi)部部或委托托社會(huì)個(gè)個(gè)人進(jìn)行行。這類類決策者者自認(rèn)為為

36、了解房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的特殊殊規(guī)律，可可能具有有一定的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；（3）聘請(qǐng)請(qǐng)社會(huì)專專業(yè)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)完完成。但但決策者者在利用用社會(huì)專專業(yè)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)方方面仍存存在著許許多誤區(qū)區(qū)，具體體表現(xiàn)在在： eq oac(,1)決決策者初初涉房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)領(lǐng)域，或或者本身身素質(zhì)低低、能力力差，一一切聽從從社會(huì)專專業(yè)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)的的意見； eq oac(,2)部部分決策策者認(rèn)為為社會(huì)專專業(yè)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)既既然是專專門來(lái)為為決策者者調(diào)查研研究、預(yù)預(yù)測(cè)評(píng)估估和出謀謀劃策的的，就應(yīng)應(yīng)該提出出十全十十美、萬(wàn)萬(wàn)無(wú)一失失的方案案； eq oac(,3)選選擇咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)時(shí)時(shí)滲透著著個(gè)人的的感情色色彩，往往往缺乏乏理性的的思考

37、，偏偏好一些些合心意意的咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)； eq oac(,4)決決策者過(guò)過(guò)分自信信，他并并不是真真正要咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行分分析，而而是在做做出某一一問(wèn)題的的解決方方案后，交交給咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行事實(shí)實(shí)論證。3編制人人總體素素質(zhì)水平平低，人人員知識(shí)識(shí)結(jié)構(gòu)單單一目前進(jìn)行可可行性研研究分析析的從業(yè)業(yè)人員的的素質(zhì)參參差不齊齊，知識(shí)識(shí)結(jié)構(gòu)單單一，導(dǎo)導(dǎo)致可行行性研究究報(bào)告總總體上處處于低水水平狀態(tài)態(tài)，有些些報(bào)告撰撰寫得漏漏洞百出出，選取取、應(yīng)用用的數(shù)據(jù)據(jù)無(wú)來(lái)源源、前后后不一致致，定性性分析流流于形式式，沒有有針對(duì)性性等等。究究其原因因，有以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：（1）可行行性研究究小組人人員應(yīng)由由注冊(cè)房房地產(chǎn)估估價(jià)師、造造

38、價(jià)工程程師、市市場(chǎng)調(diào)查查和分析析人員、經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析專家、制制作人員員、社會(huì)會(huì)學(xué)、環(huán)環(huán)境科學(xué)學(xué)專家等等構(gòu)成，但但有些可可行性研研究報(bào)告告的編制制者可能能就是一一、二個(gè)個(gè)人，不不能適應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的多專業(yè)業(yè)要求；（2）編制制人員專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)低。相相當(dāng)一部部分編制制人士，并并不了解解和熟悉悉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域，他他們僅能能做的是是依葫蘆蘆畫瓢，定定性分析析東拼西西湊，定定量分析析草率計(jì)計(jì)算，經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)流于形形式，失失去了可可行性研研究的作作用；（3）編制制人員職職業(yè)道德德低。不不根據(jù)特特定的對(duì)對(duì)象進(jìn)行行必要的的調(diào)查、收收據(jù)收集集和分析析，僅根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)作分析析、判斷斷，對(duì)一一些關(guān)鍵鍵的數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)

39、行處處理用來(lái)來(lái)滿足經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)果的的需要。他他們往往往揣摩委委托人的的意圖，根根據(jù)其意意初步形形成評(píng)估估結(jié)果，沒沒有詳細(xì)細(xì)的調(diào)查查提綱和和編制方方案，參參照以往往編制的的報(bào)告樣樣本進(jìn)行行修改，一一、兩天天就可以以完成一一份可行行性研究究報(bào)告，這這種報(bào)告告的質(zhì)量量可想而而知；（4）由于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜性、不不可預(yù)見見性等客客觀因素素，可行行性研究究人員不不能根據(jù)據(jù)掌握的的信息進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)、合理理的分析析預(yù)測(cè)；缺少對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案的專業(yè)業(yè)分析和和產(chǎn)品市市場(chǎng)的客客觀預(yù)測(cè)測(cè)；不能能對(duì)產(chǎn)品品價(jià)格進(jìn)進(jìn)行符合合市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)的準(zhǔn)確確分析；成本測(cè)測(cè)算習(xí)慣慣于社會(huì)會(huì)平均水水平，不不能根據(jù)據(jù)產(chǎn)

40、品定定位、檔檔次和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算算投資費(fèi)費(fèi)用，致致使進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)失失真。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的依依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究需需要進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)和科科學(xué)論證證。而評(píng)評(píng)價(jià)和論論證的結(jié)結(jié)論或結(jié)結(jié)果都是是以與開開發(fā)項(xiàng)目目有關(guān)的的大量資資料為基基礎(chǔ)，通通過(guò)對(duì)這這些資料料進(jìn)行綜綜合分析析、比較較和處理理而得到到的。因因此，進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究時(shí)，廣廣泛搜集集各種有有關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料是是工作順順利開展展的前提提條件。這這些資料料包括： 1國(guó)家和和地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)的方針針、政策策和法規(guī)規(guī)；2委托單單位關(guān)于于擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的基本資資料和初初步設(shè)想想；3所在城城市的總總體規(guī)劃劃、詳細(xì)細(xì)

41、規(guī)劃、交交通等市市政配套套設(shè)施規(guī)規(guī)劃；4可靠的的自然、地地理、氣氣象、水水文地質(zhì)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社會(huì)會(huì)等基礎(chǔ)礎(chǔ)資料；5有關(guān)的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范、參參考指標(biāo)標(biāo)等；6國(guó)家頒頒布的有有關(guān)項(xiàng)目目評(píng)價(jià)的的通用參參數(shù)；7擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的土地利利用條件件、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件以及及初步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)劃劃書。三、可行性性研究的的原則和和特點(diǎn)（一）可行行性研究究的基本本原則可行性研究究應(yīng)按照照以下基基本原則則進(jìn)行：1科學(xué)性性原則即要求按客客觀規(guī)律律辦事，這這是可行行性研究究工作必必須遵循循的最基基本的原原則。具具體地說(shuō)說(shuō)，有以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：（1）要用用科學(xué)的的方法和和認(rèn)真的的態(tài)度來(lái)來(lái)收集、分分析和處處理原始始的數(shù)據(jù)據(jù)和資料料

42、，以確確保它們們的真實(shí)實(shí)和可靠靠；（2）要求求每一項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)與與經(jīng)濟(jì)的的決定，都都有科學(xué)學(xué)的依據(jù)據(jù)，是經(jīng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真真地分析析、計(jì)算算得出的的；（3）可行行性研究究報(bào)告和和結(jié)論必必須是分分析研究究過(guò)程的的合乎邏邏輯的結(jié)結(jié)果，而而不是主主觀意思思的表達(dá)達(dá)。2客觀性性原則也就是堅(jiān)持持從實(shí)際際出發(fā)、實(shí)實(shí)事求是是的原則則。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的可行性性研究，是是根據(jù)擬擬開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的具具體情況況進(jìn)行分分析和論論證，而而得出可可行或不不可行的的結(jié)論。（1）要求求編制人人正確認(rèn)認(rèn)識(shí)各種種客觀存存在的規(guī)規(guī)劃要求求、建設(shè)設(shè)條件和和經(jīng)濟(jì)能能力，研研究工作作要求排排除主觀觀臆想，要要從實(shí)際際出發(fā)；（2）要實(shí)實(shí)事求是是地運(yùn)

43、用用客觀的的資料作作出符合合科學(xué)和和實(shí)際的的決定和和結(jié)論。3公正性性原則就是站在公公正的立立場(chǎng)上，不不偏不倚倚。堅(jiān)持持科學(xué)性性與客觀觀性原則則，不為為任何單單位或個(gè)個(gè)人而生生偏私之之心，不不為任何何利益或或壓力所所動(dòng)。（二）房地地產(chǎn)可行行性研究究的特點(diǎn)點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)，房房地產(chǎn)可可行性研研究的特特點(diǎn)可以以歸納為為以下五五個(gè)方面面：1獨(dú)立性性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究的的獨(dú)立性性是指進(jìn)進(jìn)行可行行性研究究工作時(shí)時(shí)，不受受委托方方業(yè)已形形成的項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)意見約約束，而而是按實(shí)實(shí)際情況況進(jìn)行研研究。這這是確保?？尚行孕匝芯砍沙晒目涂陀^、公公正、可可信的重重要前提提。如果果可行性性研究中中的論證證和評(píng)價(jià)價(jià)，只

44、是是為委托托方已經(jīng)經(jīng)定下的的開發(fā)模模式、產(chǎn)產(chǎn)品和功功能定位位、租售售價(jià)格、經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)等提供供形式上上的書面面報(bào)告，而而非評(píng)價(jià)價(jià)和論證證。其可可行性研研究多半半是失敗敗的，不不能稱之之為“可行性性研究”。堅(jiān)持持獨(dú)立性性，真正正按房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的內(nèi)在在規(guī)律和和客觀情情況分析析、研究究，是確確保經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)和和技術(shù)論論證的結(jié)結(jié)論正確確性的重重要條件件，也是是對(duì)可行行性研究究人員的的基本要要求。2系統(tǒng)性性可行性研究究的系統(tǒng)統(tǒng)性主要要體現(xiàn)在在全面和和系統(tǒng)分分析的方方法上。前前者是指指可行性性研究的的評(píng)價(jià)和和論證必必須以房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的整體體最優(yōu)為為目標(biāo)，這這是可行行性研究究不同于于其它任任何局部部

45、或單方方面研究究的重要要特點(diǎn)；后者則則指可行行性研究究是在一一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)范圍內(nèi)內(nèi)反復(fù)進(jìn)進(jìn)行的綜綜合平衡衡。作為為房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)可行行性研究究重要內(nèi)內(nèi)容的市市場(chǎng)調(diào)查查與預(yù)測(cè)測(cè)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案、市市場(chǎng)定位位、經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式、租租售價(jià)格格的確定定等之間間，既相相互聯(lián)系系又相互互影響和和制約。3客觀性性房地產(chǎn)可行行性研究究的客觀觀性，就就是一切切論證和和評(píng)價(jià)都都要以客客觀的數(shù)數(shù)據(jù)、資資料為基基礎(chǔ)，定定性的分分析來(lái)之之于定量量的分析析。只要要依據(jù)定定量指標(biāo)標(biāo)體系和和定性評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，確保保取得的的資料是是真實(shí)的的和可靠靠的，采采用的數(shù)數(shù)據(jù)（如如開發(fā)成成本、取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和市場(chǎng)場(chǎng)供求水水平等）是是符合實(shí)實(shí)際

46、的，分分析過(guò)程程是科學(xué)學(xué)的、合合理的，一一般便能能保證論論證和評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論論的客觀觀性。4預(yù)測(cè)性性嚴(yán)格地說(shuō)，可可行性研研究中對(duì)對(duì)擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的一切評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論論都是建建立在科科學(xué)預(yù)測(cè)測(cè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上的的。這些些預(yù)測(cè)包包括以下下內(nèi)容：（1）市場(chǎng)場(chǎng)分析。主主要是對(duì)對(duì)未來(lái)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)同類類產(chǎn)品的的供給和和需求的的預(yù)測(cè)，消消費(fèi)群體體的分析析和判斷斷，市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展前前景的預(yù)預(yù)測(cè)等；（2）成本本費(fèi)用。成成本費(fèi)用用包括擬擬開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的土土地取得得成本、開開發(fā)成本本、管理理費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用和其它它費(fèi)用等等；（3）總收收益?？煽尚行匝醒芯窟^(guò)程程中采用用的租售售價(jià)格和和租售時(shí)時(shí)間是通通過(guò)一定定的方法法預(yù)測(cè)的的，這種

47、種預(yù)測(cè)方方法無(wú)論論多幺科科學(xué)，與與實(shí)際情情況肯定定是有差差距的。未未來(lái)的實(shí)實(shí)際發(fā)生生的數(shù)值值不可能能也無(wú)法法和可行行性研究究時(shí)的數(shù)數(shù)值相同同，僅僅僅是偏差差的大小小，但肯肯定會(huì)影影響到現(xiàn)現(xiàn)金流量量的估算算，從而而影響評(píng)評(píng)價(jià)和論論證。5選優(yōu)性性（多方方案比較較）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究應(yīng)應(yīng)該根據(jù)據(jù)委托方方提供的的基本資資料，在在項(xiàng)目策策劃方案案（或開開發(fā)思路路）的基基礎(chǔ)上，設(shè)設(shè)計(jì)多種種可供選選擇的實(shí)實(shí)施方案案，如不不同的功功能定位位、產(chǎn)品品檔次、分分期開發(fā)發(fā)方案等等，逐個(gè)個(gè)加以分分析和比比較，從從中選出出最優(yōu)方方案或進(jìn)進(jìn)行排序序。多方方案比較較的方法法是可行行性研究究的最大大特點(diǎn)，尤尤其適用用于

48、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。房房地產(chǎn)可可行性研研究應(yīng)該該根據(jù)可可能發(fā)生生的幾種種方案提提供研究究結(jié)論供供決策者者評(píng)價(jià)和和判斷，但但實(shí)際上上，目前前相當(dāng)一一部分的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究報(bào)告告只是按按確定的的意向，從從技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析的角度度去補(bǔ)充充論證其其可行而而已。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的作作用具體地說(shuō)，房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究具有以以下作用用：1、是項(xiàng)目目投資決決策的依依據(jù) 可行性研研究報(bào)告告是投資資決策者者的決策策依據(jù)，科科學(xué)的決決策會(huì)減減少項(xiàng)目目實(shí)施過(guò)過(guò)程中的的損失和和浪費(fèi)?？煽尚行匝醒芯繄?bào)告告能夠全全面提供供項(xiàng)目決決策所需需的重要要數(shù)據(jù)和和信息，明明確開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的

49、供求求狀況、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力、成成本與收收益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度度，從而而得出項(xiàng)項(xiàng)目是否否可行、建建議采用用何種方方案和重重點(diǎn)控制制的敏感感性因素素等結(jié)論論供決策策者判斷斷和分析析。根據(jù)據(jù)現(xiàn)行規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目立項(xiàng)必必須提交交房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)告告，只只有取得得有關(guān)政政府部門門的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件后后，項(xiàng)目目才可以以進(jìn)入下下一步程程序。2、作為籌籌集項(xiàng)目目所需資資金的依依據(jù)根據(jù)有關(guān)規(guī)規(guī)定房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目資資本金必必須為開開發(fā)投資資總額的的20%，開發(fā)發(fā)商可以以參照可可行性研研究報(bào)告告提供的的數(shù)據(jù)，根根據(jù)自有有資金情情況，確確定租售售策略；依據(jù)現(xiàn)現(xiàn)金流分分析的資資金缺口口，設(shè)計(jì)計(jì)融資

50、方方案，落落實(shí)開發(fā)發(fā)資金。3、作為規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案和和施工圖圖的依據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和和施工圖圖設(shè)計(jì)是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)重重要的前前期工作作，為了了保證開開發(fā)產(chǎn)品品的質(zhì)量量和按期期交付使使用，就就必須提提供可行行的設(shè)計(jì)計(jì)方案和和合理的的施工圖圖?？尚行行匝芯烤繄?bào)告能能夠?yàn)橐?guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案和和施工圖圖的編制制提供大大量、詳詳細(xì)的調(diào)調(diào)查和研研究結(jié)果果，因而而為編制制出較高高質(zhì)量的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案和施工工圖提供供保證。在在可行性性研究中中，對(duì)功功能、房房型、層層高、節(jié)節(jié)能、環(huán)環(huán)保、材材料、設(shè)設(shè)備及配配套設(shè)施施等考慮慮得深入入和全面面，今后后出現(xiàn)的的問(wèn)題就就會(huì)很少少。4、向有關(guān)關(guān)部門申申請(qǐng)水、電電、煤、通通訊

51、、供供熱等市市政配套套和增容容的依據(jù)據(jù)可行性研究究報(bào)告對(duì)對(duì)項(xiàng)目用用地的條條件進(jìn)行行了詳細(xì)細(xì)的分析析調(diào)查，初初步估算算項(xiàng)目所所需的水水、電、煤煤等的用用量，以以這些數(shù)數(shù)據(jù)為基基礎(chǔ)可以以向自來(lái)來(lái)水公司司、供電電局、煤煤氣公司司、電信信局、市市政局等等部門提提出配套套和增容容申請(qǐng)，保保證項(xiàng)目目按進(jìn)度度計(jì)劃實(shí)實(shí)施。第三節(jié) 房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究的內(nèi)容容和步驟驟一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究階段段的劃分分關(guān)于可行性性研究的的工作階階段，依依據(jù)各國(guó)國(guó)實(shí)際條條件和研研究深淺淺程度和和研究?jī)?nèi)內(nèi)容寬窄窄不同，而而各有差差別。根根據(jù)聯(lián)合合國(guó)發(fā)展展組織所所編工工業(yè)可行行性研究究手冊(cè)、世世界銀行行及我國(guó)國(guó)政府的

52、的有關(guān)規(guī)規(guī)定，一一個(gè)項(xiàng)目目的發(fā)展展周期分分為三個(gè)個(gè)主要時(shí)時(shí)期：即即投資前前時(shí)期，投投資執(zhí)行行時(shí)期，生生產(chǎn)運(yùn)行行時(shí)期?？煽尚行匝醒芯繉儆谟谕顿Y前前期所做做的工作作，結(jié)合合房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的特點(diǎn)，它它可分為為三個(gè)工工作階段段：投資資機(jī)會(huì)選選定階段段，進(jìn)行行投資機(jī)機(jī)會(huì)研究究；初步步選擇階階段，進(jìn)進(jìn)行初步步可行性性研究；項(xiàng)目擬擬定階段段，進(jìn)行行技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)可行行性研究究，俗稱稱為詳細(xì)細(xì)可行性性研究。這這三個(gè)階階段研究究的內(nèi)容容、目的的和深度度各不相相同。根根據(jù)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的規(guī)模、類類型、復(fù)復(fù)雜程度度和委托托方的要要求不同同，可行行性研究究的工作作階段可可以適當(dāng)當(dāng)調(diào)整、合合并。（一）投資資機(jī)會(huì)研研究投資機(jī)會(huì)

53、研研究，就就是根據(jù)據(jù)投資意意向，進(jìn)進(jìn)行初步步分析、評(píng)評(píng)價(jià)，形形成投資資建議。投投資機(jī)會(huì)會(huì)研究的的主要任任務(wù)是尋尋找投資資機(jī)會(huì)，選選擇開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，形形成投資資建議。即即在城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)，以以城市規(guī)規(guī)劃、市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)為前提提，尋找找最有利利的投資資機(jī)會(huì)；進(jìn)行調(diào)調(diào)查研究究，收集集資料，進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)踏勘，選選擇開發(fā)發(fā)項(xiàng)目；根據(jù)掌掌握的市市場(chǎng)信息息，進(jìn)行行粗略的的分析和和計(jì)算，分分析項(xiàng)目目是否可可行；在在項(xiàng)目可可行的基基礎(chǔ)上，提提出項(xiàng)目目建議書書。機(jī)會(huì)研究的的目的在在于激發(fā)發(fā)投資者者的興趣趣，也就就是尋找找最有利利的投資資機(jī)會(huì)。即即以某種種類型的的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為研研究對(duì)象象進(jìn)行投投資機(jī)會(huì)會(huì)的分析析，具有

54、有機(jī)會(huì)研研究的典典型含義義。因?yàn)闉檠芯渴鞘菍?duì)某一一個(gè)項(xiàng)目目而言的的，如果果可行，就就會(huì)使意意向變?yōu)闉橥顿Y建建議，就就可以促促進(jìn)項(xiàng)目目下一階階段的研研究工作作。機(jī)會(huì)會(huì)研究在在深度上上只是概概略性的的，一般般只作相相當(dāng)粗略略籠統(tǒng)的的估算，主主要根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行預(yù)估，不不進(jìn)行詳詳細(xì)分析析和計(jì)算算，誤差差允許在在30%范圍內(nèi)內(nèi)。（二）初步步可行性性研究初步可行性性研究主主要是進(jìn)進(jìn)一步判判斷機(jī)會(huì)會(huì)研究的的結(jié)論是是否正確確，是否否可以投投資，同同時(shí)也決決定最終終詳細(xì)可可行性研研究是否否進(jìn)行。所所以可以以說(shuō)，初初步可行行性研究究是介于于機(jī)會(huì)研研究和最最終可行行性研究究的中間間階段。但但

55、是那些些不需要要進(jìn)行投投資機(jī)會(huì)會(huì)研究的的項(xiàng)目，如如已經(jīng)擬擬定的開開發(fā)項(xiàng)目目，就可可以直接接進(jìn)行初初步可行行性研究究。這就就是說(shuō)，初初步可行行性研究究有些是是在投資資機(jī)會(huì)研研究基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行的，有有些則不不是。初步可行性性研究的的深度和和廣度都都比投資資機(jī)會(huì)研研究進(jìn)了了一步。其其研究?jī)?nèi)內(nèi)容，基基本上與與詳細(xì)可可行性研研究相同同，但在在深度上上與最終終可行性性研究比比較，仍仍然是粗粗淺的。對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資估估算、經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)等，仍仍可采用用簡(jiǎn)便方方法進(jìn)行行估算。在在初步可可行性研研究中，如如果認(rèn)為為某些部部分對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目取舍舍具有決決定性作作用，則則可以對(duì)對(duì)這一部部分進(jìn)行行獨(dú)立的的專題研研究，

56、有有時(shí)也叫叫輔助研研究。這這些輔助助研究有有區(qū)域性性房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供求研究究、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品定定位研究究、租售售價(jià)格研研究、營(yíng)營(yíng)銷研究究、開發(fā)發(fā)時(shí)機(jī)研研究、開開發(fā)模式式研究等等。輔助助研究可可以和初初步可行行性研究究同時(shí)進(jìn)進(jìn)行，也也可以分分別進(jìn)行行。輔助助研究可可以否定定初步可可行性研研究，如如果在詳詳細(xì)可行行性研究究之后進(jìn)進(jìn)行輔助助研究，輔輔助研究究還可以以否定詳詳細(xì)可行行性研究究。所以以雖然名名為輔助助研究，實(shí)實(shí)為關(guān)鍵鍵性研究究。初步步可行性性研究對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所需投資資和收益益的計(jì)算算，誤差差允許在在20%范圍內(nèi)內(nèi)。（三）詳細(xì)細(xì)可行性性研究詳細(xì)可行性性研究是是在初步步可行性性研究的的基礎(chǔ)上上，采

57、用用最新的的資料和和數(shù)據(jù)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行深入的的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)論證證，對(duì)開開發(fā)項(xiàng)目目是否可可行作出出判斷，項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施提出建建議，是是委托方方確定最最優(yōu)開發(fā)發(fā)方案和和科學(xué)決決策的依依據(jù)。詳詳細(xì)可行行性研究究是詳盡盡、全面面的論證證，要在在科學(xué)、準(zhǔn)準(zhǔn)確的資資料和數(shù)數(shù)據(jù)的基基礎(chǔ)上，設(shè)設(shè)計(jì)多種種方案，進(jìn)進(jìn)行比較較、分析析。詳細(xì)細(xì)可行性性研究對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所需的投投資和收收益的計(jì)計(jì)算，誤誤差允許許在10%范圍內(nèi)內(nèi)。投資機(jī)會(huì)研研究、初初步可行行性研究究和詳細(xì)細(xì)可行性性研究，三三者并不不存在必必然的因因果關(guān)系系，主要要是按研研究的深深度和粗粗細(xì)程度度劃分的的，不是是實(shí)際工工作階段段的順序序。在實(shí)實(shí)際

58、研究究工作中中，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模大小小和繁簡(jiǎn)簡(jiǎn)程度，可可以實(shí)行行三階段段研究，也也可以只只進(jìn)行兩兩階段或或一階段段研究，但但詳細(xì)可可行性研研究是不不可缺少少的。在在實(shí)行三三階段研研究時(shí)，如如果在機(jī)機(jī)會(huì)研究究之后，項(xiàng)項(xiàng)目決策策尚在兩兩可之間間，初步步可行性性研究就就必須進(jìn)進(jìn)行；如如果已有有足夠的的數(shù)據(jù)可可供決策策，就可可以直接接進(jìn)入詳詳細(xì)可行行性研究究階段。一一般規(guī)模模的小項(xiàng)項(xiàng)目和簡(jiǎn)簡(jiǎn)單項(xiàng)目目，則只只做詳細(xì)細(xì)可行性性研究。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目多多種多樣樣。有居居住房地地產(chǎn)、商商業(yè)房地地產(chǎn)、旅旅游房地地產(chǎn)、工工業(yè)房地地產(chǎn)和其其它房地地產(chǎn)等，也也有以銷銷售為主主的住

59、宅宅商品房房開發(fā)和和以出租租經(jīng)營(yíng)為為主的商商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。由于于開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的性性質(zhì)、類類型、規(guī)規(guī)模和復(fù)復(fù)雜程度度不同，其其可行性性研究的的內(nèi)容不不盡相同同，各有有側(cè)重。一一般房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目可可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容應(yīng)主主要包括括以下幾幾個(gè)方面面：（一）項(xiàng)目目概況1、項(xiàng)目名名稱、地地理位置置、性質(zhì)質(zhì)和用途途2、發(fā)展商商或開發(fā)發(fā)商概況況3、土地狀狀況、規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)和規(guī)劃劃用途4、項(xiàng)目背背景和投投資開發(fā)發(fā)的必要要性5、開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的基基本思路路6、可行性性研究的的目的、依依據(jù)和范范圍（二）開發(fā)發(fā)條件分分析1、土地現(xiàn)現(xiàn)狀描述述。包括括土地使使用權(quán)人人的基本本情況，地地上建筑筑物和構(gòu)構(gòu)筑物的的現(xiàn)況。2

60、、動(dòng)拆遷遷費(fèi)用估估算。包包括動(dòng)遷遷及補(bǔ)償償計(jì)劃，動(dòng)動(dòng)遷單位位和居民民的總數(shù)數(shù)和戶數(shù)數(shù)，需要要異地安安置、貨貨幣動(dòng)遷遷或回搬搬的建筑筑面積，需需要安置置的勞動(dòng)動(dòng)力人數(shù)數(shù)等。3、公建配配套設(shè)施施。主要要在開發(fā)發(fā)項(xiàng)目所所在區(qū)域域和影響響區(qū)域，調(diào)調(diào)查和分分析現(xiàn)有有、在建建和規(guī)劃劃的商業(yè)業(yè)、文化化、教育育、娛樂樂、環(huán)保保和醫(yī)療療衛(wèi)生等等公建配配套設(shè)施施的基本本情況。4、市政配配套設(shè)施施。主要要應(yīng)分析析上水管管線、雨雨水管線線、污水水管線、熱熱力管線線、燃?xì)鈿夤芫€、電電力、電電訊管線線的現(xiàn)狀狀及規(guī)劃劃目標(biāo)和和其可能能實(shí)現(xiàn)的的時(shí)間5、其它現(xiàn)現(xiàn)狀。主主要了解解開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)是是否有國(guó)國(guó)家保護(hù)護(hù)的文物物、名貴貴樹