房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究概述

1、房地產(chǎn)可行性研究概述第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念一、概述據(jù)中華人人民共和和國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法，房房地產(chǎn)開開發(fā)是指指在依據(jù)據(jù)本法取取得國有有土地使使用權的的土地上上進行基基礎設施施、房屋屋建設的的行為。具具體地說說，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照照經(jīng)濟效效益、社社會效益益和環(huán)境境效益相相統(tǒng)一的的原則，實實行全面面規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開發(fā)、配配套建設設，在城城市規(guī)劃劃區(qū)內國國有土地地上進行行基礎設設施建設設、房屋屋建設，并并轉讓房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目或者銷銷售、出出租商品品房的行行為 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第一章中定義。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第一章中定義。我國的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)展

2、時時間并不不長，其其萌芽形形式為770年代代城市建建設的“統(tǒng)建”。在十十一屆三三中全會會后，改改革開放放給房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)帶來了了發(fā)展機機遇。而而土地使使用制度度的改革革，促使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)事事業(yè)迅速速發(fā)展起起來，并并成為城城市建設設的主導導方式，無無論是在在新區(qū)建建設中還還是在舊舊區(qū)改造造中都起起到了重重要的作作用。從從19779年試試行全價價銷售住住房開始始，對以以國家統(tǒng)統(tǒng)包、福福利制、低低租金、實實物分配配為特征征的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革，至今今已走過過了二十十余年的的歷史。房房地產(chǎn)市市場經(jīng)歷歷了復蘇蘇階段（1978年1985年）、緩慢發(fā)展階段（1986年1991年）、超常發(fā)展階段（199

3、2年1994年）、調整回落階段（1995年1997年）和穩(wěn)步發(fā)展階段（1997年至今），有力促進了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特征征1綜合性性綜合性是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)活活動的全全面系統(tǒng)統(tǒng)性。首首先，房房地產(chǎn)開開發(fā)要堅堅持“全面規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開發(fā)、配配套建設設”的方針針，也就就是在開開發(fā)過程程中，既既要對土土地或房房屋建筑筑進行有有目的的的建設，又又要依據(jù)據(jù)有關法法規(guī)、條條例，對對開發(fā)區(qū)區(qū)域內的的一些必必要的公公建配套套設施進進行統(tǒng)一一規(guī)劃、布布局，同同步建設設；其次次，綜合合性還表表現(xiàn)為開開發(fā)過程程中工作作關系的的廣泛性性及項目目操作的的多重復復雜性。房房地產(chǎn)開開發(fā)過

4、程程中環(huán)節(jié)節(jié)很多，涉涉及到的的部門與與關系也也很多。不不僅涉及及到規(guī)劃劃、設計計、施工工、環(huán)保保、水煤煤電供應應、交通通、教育育、衛(wèi)生生、消防防和園林林等部門門，而且且開發(fā)過過程中的的征地、動動拆遷和和銷售工工作與城城市居民民的生活活密切聯(lián)聯(lián)系，涉涉及面廣廣；此外外，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的綜合合性還體體現(xiàn)在它它與國家家、地區(qū)區(qū)各產(chǎn)業(yè)業(yè)部門的的發(fā)展相相協(xié)調，并并起到一一定的先先導作用用。2長期性性長期性是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的周期較較長。一一般來說說，普通通的開發(fā)發(fā)項目需需要兩年年到三年年時間，規(guī)規(guī)模稍大大的綜合合性項目目需要四四至五年年，而一一些成片片開發(fā)的的大型項項目需要要的時間間更長。這這是由房房

5、地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品品的特殊殊性所決決定的。房房地產(chǎn)開開發(fā)是人人、財、物物等開發(fā)發(fā)資源規(guī)規(guī)模性投投入，產(chǎn)產(chǎn)品（房房地產(chǎn)，是是指土地地、建筑筑物及其其地上定定著物，包包括物質質實體和和依托于于物質實實體上的的權益）輸輸出的過過程。這這個過程程要經(jīng)過過許多環(huán)環(huán)節(jié)，如如土地的的取得、開開發(fā)準備備、規(guī)劃劃設計、施施工、配配套建設設和市場場推廣與與營銷等等各個環(huán)環(huán)節(jié)，這這些環(huán)節(jié)節(jié)有的是是獨立的的，有的的是相互互交叉的的、制約約的，而而每個環(huán)環(huán)節(jié)的完完成少則則幾個月月，多則則要一年年以上。因因此，整整個過程程往往需需要較長長的時間間。3地域性性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有很很強的地地域性。房房地產(chǎn)是是固定的的和不可可移動的

6、的，帶有有極強的的地域性性特征，受受到時空空條件和和社會環(huán)環(huán)境的影影響。從從微觀來來看，區(qū)區(qū)位或地地段是房房地產(chǎn)的的主要影影響因素素，由此此可以決決定房地地產(chǎn)其它它如交通通、環(huán)境境、配套套設施等等因素，因因此項目目選址是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的重要決決策內容容。從宏宏觀上看看，所在在地區(qū)的的社會環(huán)環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展、消費費水平等等對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目具具有決定定性的作作用。每每一個地地區(qū)的投投資政策策、房地地產(chǎn)市場場政策、房房地產(chǎn)市市場需求求狀況及及消費者者支付能能力等是是不一樣樣的，帶帶有較強強的地域域性特征征。4、風險性性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的綜合合性、長長期性和和地域性性特征決決定了它它的高風風險性。

7、房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金投入量量大，房房地產(chǎn)市市場的日日益規(guī)范范，預銷銷售條件件的提高高，使得得在較長長的開發(fā)發(fā)期里，許許多可變變因素都都可能起起著關鍵鍵的作用用，給開開發(fā)項目目帶來一一定的市市場風險險；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品從從實體上上講，是是供人們們使用的的建筑物物，剛性性強，如如果項目目建成，未未能按計計劃銷售售或出租租，甚至至成為空空置樓盤盤，就會會使開發(fā)發(fā)商蒙受受重大的的經(jīng)濟損損失；同同時，房房地產(chǎn)市市場的競競爭性也也增加了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的風險；此外，房房地產(chǎn)開開發(fā)受宏宏觀經(jīng)濟濟形勢和和有關經(jīng)經(jīng)濟政策策的影響響也較大大。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的形式式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可以劃劃分為土土地開發(fā)發(fā)、房屋

8、屋開發(fā)和和綜合開開發(fā)三種種形式。土地開發(fā)是是指開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過一定定的方式式獲得土土地使用用權后，將將土地開開發(fā)成具具有“七通一一平”條件（供供水、排排水、供供電、供供熱、供供氣、電電訊、道道路通，場場地平整整）的熟熟地，然然后通過過協(xié)議、招招標或拍拍賣的方方式，將將其使用用權轉讓讓給其它它企業(yè)進進行房屋屋建設的的一種開開發(fā)方式式。房屋開發(fā)是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以以一定的的方式獲獲得土地地使用權權后，按按照城市市規(guī)劃要要求，建建造各類類建筑，如如住宅、辦辦公樓、商商業(yè)用房房、工業(yè)業(yè)用房等等，并出出售或出出租的一一種開發(fā)發(fā)經(jīng)營方方式。綜合開發(fā)是是指將土土地開發(fā)發(fā)、房屋屋和市政政、公建建配套設設

9、施結合合起來進進行建設設的開發(fā)發(fā)方式。從從土地的的開發(fā)、房房屋以及及小區(qū)市市政、公公建配套套設施的的建造，直直到房屋屋的租售售和管理理的實施施，均有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)自行行完成。是是我國房房地產(chǎn)市市場中常常用的一一種開發(fā)發(fā)方式，具具有明顯顯的中國國特色。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的主要階階段開發(fā)商自有有投資意意向開始始至項目目建設完完畢出售售或出租租并委托托其它專專業(yè)公司司進行物物業(yè)管理理，大都都遵循一一個合乎乎邏輯和和開發(fā)規(guī)規(guī)律的程程序。一一般說來來，這個個程序包包括八個個步驟，即即投資機機會尋找找、投資資機會篩篩選、可可行性研研究、獲獲取土地地使用權權、規(guī)劃劃設計方方案報批批、簽署署有關合合作協(xié)

10、議議、施工工建設與與竣工驗驗收、市市場營銷銷與物業(yè)業(yè)管理。這這八個步步驟又可可以劃分分為五個個階段，即即項目策策劃與決決策分析析、土地地取得、前前期工作作、建設設階段和和租售階階段。當當然，房房地產(chǎn)開開發(fā)的階階段劃分分并不是是一成不不變的，某某些情況況下各階階段的工工作可能能要交替替進行。（一）項目目策劃與與決策分分析階段段房地產(chǎn)項目目首先必必須進行行系統(tǒng)的的項目策策劃，以以形成和和優(yōu)選出出較具體體的項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營方案案。房地地產(chǎn)項目目策劃主主要包括括項目區(qū)區(qū)位的分分析與選選擇，開開發(fā)內容容和規(guī)模模的分析析與選擇擇，開發(fā)發(fā)時機的的分析與與選擇，開開發(fā)合作作方式的的分析與與選擇，房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品

11、經(jīng)營營方式的的分析與與選擇。房地產(chǎn)項目目區(qū)位的的分析與與選擇，包包括地域域的分析析與選擇擇和具體體地點的的分析與與選擇。地地域的分分析與選選擇是戰(zhàn)戰(zhàn)略性選選擇，是是對項目目宏觀區(qū)區(qū)位條件件的分析析與選擇擇，主要要考慮項項目所在在地區(qū)的的政治、法法律、經(jīng)經(jīng)濟、文文化教育育、自然然條件等等因素；具體地地點的分分析與選選擇，是是對房地地產(chǎn)項目目坐落地地點和周周圍環(huán)境境、基礎礎設施條條件的分分析與選選擇，主主要考慮慮項目地地點的交交通、城城市規(guī)劃劃、土地地取得代代價、拆拆遷安置置難度、基基礎設施施完備程程度以及及地質、水水文、噪噪聲、空空氣污染染等因素素。房地產(chǎn)項目目開發(fā)內內容和規(guī)規(guī)模的分分析與選選擇

12、，應應在符合合城市規(guī)規(guī)劃的前前提下按按照最高高最佳利利用原則則（最高高最佳利利用是法法律上允允許、技技術上可可能、財財務上可可行，經(jīng)經(jīng)過充分分的論證證，能夠夠帶來最最高收益益的利用用），選選擇最佳佳的用途途和最合合適的開開發(fā)規(guī)模模，包括括建筑總總面積、建建設和裝裝修檔次次、平面面布置等等。此外外還可考考慮將生生地或毛毛地開發(fā)發(fā)成為可可進行房房屋建設設的熟地地后租售售的情況況。房地產(chǎn)項目目開發(fā)時時機的開開發(fā)分析析與選擇擇，應考考慮開發(fā)發(fā)完成后后的市場場前景，在在倒推出出應獲取取開發(fā)場場地和開開發(fā)建設設的時機機，并充充分估計計辦理前前期手續(xù)續(xù)和征地地拆遷的的難度等等因素對對開發(fā)進進度的影影響。大大

13、型房地地產(chǎn)項目目可考慮慮分期分分批開發(fā)發(fā)（滾動動開發(fā)）。房地產(chǎn)項目目開發(fā)合合作方式式的分析析與選擇擇，主要要應考慮慮開發(fā)商商自身在在土地、資資金、開開發(fā)經(jīng)營營專長、經(jīng)經(jīng)驗和社社會關系系等方面面的實力力或優(yōu)勢勢程度，并并從分散散風險的的角度出出發(fā)，對對獨資、合合資、合合作（包包括合建建）、委委托開發(fā)發(fā)等開發(fā)發(fā)合作方方式進行行選擇。房地產(chǎn)項目目融資方方式與資資金結構構的分析析與選擇擇，主要要是結合合項目開開發(fā)合作作方式設設計資金金結構，確確定合作作各方在在項目資資本金中中所占的的份額，并并通過分分析可能能的資金金來源和和經(jīng)營方方式，對對項目所所需的短短期和長長期資金金的籌措措作出合合理的安安排。房

14、地產(chǎn)產(chǎn)品品方式經(jīng)經(jīng)營方式式的分析析與選擇擇，主要要是考慮慮近期利利益和長長遠利益益的兼顧顧、資金金壓力、自自身的經(jīng)經(jīng)營能力力以及市市場的接接受程度度等，對對出售（包包括預售售）、出出租（包包括預租租、短租租或長租租）、自自營等經(jīng)經(jīng)營方式式進行選選擇。決策分析主主要包括括市場分分析、預預測和項項目的經(jīng)經(jīng)濟評價價兩部分分工作。前前者主要要分析市市場的供供求關系系和價格格水平，后后者則是是根據(jù)市市場分析析的結果果，就項項目的經(jīng)經(jīng)營收入入與費用用進行比比較分析析，這項項工作是是可行性性研究工工作的主主要內容容，也是是本書的的主要內內容。（二）土地地的取得得根據(jù)項目分分析和決決策分析析的結果果，通過過一

15、定的的方式，獲獲取土地地使用權權。在這這個階段段，土地地使用權權出讓或或劃撥前前，縣級級以上地地方人民民政府城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理部部門應當當對下列列事項提提出書面面意見，作作為土地地使用權權出讓或或者劃撥撥的依據(jù)據(jù)之一：1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的性性質、規(guī)規(guī)模和開開發(fā)期限限；2城市規(guī)規(guī)劃設計計條件；3基礎設設施和公公共設施施的建設設要求；4基礎設設施建成成后的產(chǎn)產(chǎn)權界定定；5項目拆拆遷補償償、安置置要求。如果需要動動拆遷，需需制訂動動拆遷方方案。在在辦理有有關手續(xù)續(xù)后，根根據(jù)有關關法律、法法規(guī)和文文件，進進行拆遷遷、安置置和補償償工作。從從而取得得土地，進進行開發(fā)發(fā)。（

16、三）前期期工作階階段前期工作階階段是指指經(jīng)過必必要的項項目策劃劃和決策策分析，并并作出相相關決策策后，到到正式施施工之前前的一段段時間。當當具體的的開發(fā)地地點與項項目初步步確定之之后，在在取得土土地使用用權前后后和開發(fā)發(fā)項目建建設前還還有許多多工作要要做，前前期工作作的內容容包括主主要以下下幾個方方面：1資金籌籌措方案案的編制制和落實實；2根據(jù)資資金實力力、市場場情況確確定開發(fā)發(fā)模式或或開發(fā)方方案；3設計招招標和規(guī)規(guī)劃設計計方案的的確定；4城市規(guī)規(guī)劃及市市政配套套部門征征詢意見見或批準準；5施工圖圖設計及及工程概概預算；6承包商商、監(jiān)理理公司招招標和確確定；7辦理各各種開工工手續(xù)；8主要設設備

17、材料料的選擇擇和訂購購；9施工現(xiàn)現(xiàn)場的水水、電、路路通和場場地平整整；10在項項目策劃劃的基礎礎上制訂訂詳細的的營銷策策劃方案案；11簽訂訂各種與與項目有有關的承承發(fā)包合合同或協(xié)協(xié)議。（四）建設設階段建設階段是是將開發(fā)發(fā)過程中中所涉及及到的人人力、材材料、設設備、資資金等開開發(fā)資源源聚集在在一個空空間和時時點上，將將計劃付付諸實施施的活動動，這一一階段包包括工程程建設、市市政和公公建配套套設施建建設和竣竣工交付付等。具具體地說說，建設設階段的的主要工工作內容容有以下下幾個方方面：1土建和和安裝工工程；2裝飾工工程；3室外水水、電、煤煤、供暖暖、有線線電視等等區(qū)內的的市政配配套工程程；4公建配配

18、套及區(qū)區(qū)內配套套設施工工程；5室外綠綠化工程程；6室外景景觀工程程；7道路及及圍墻工工程；8其它零零星工程程；9竣工驗驗收。為了確保工工程項目目按計劃劃、保質質保量地地完成，應應按照項項目管理理的基本本原理，通通過項目目組織的的努力，運運用系統(tǒng)統(tǒng)理論和和方法對對開發(fā)項項目及其其資源進進行計劃劃、組織織、協(xié)調調、控制制，實現(xiàn)現(xiàn)預定的的投資、質質量、進進度等目目標。（五）租售售階段租售階段是是通過房房屋的租租售使開開發(fā)項目目的使用用價值和和價值得得到實現(xiàn)現(xiàn)，收回回投資、實實現(xiàn)開發(fā)發(fā)利潤的的過程。雖雖然國家家和各省省市對房房地產(chǎn)的的租售條條件和時時間有種種種規(guī)定定、限制制，但事事實上，從從項目一一開

19、始，租租售工作作可能就就已經(jīng)開開始。這這些工作作包括各各種媒體體廣告宣宣傳、制制作售樓樓資料、建建設售樓樓處等等等。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過過程的主主要參與與者房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是一項項系統(tǒng)工工程。在在這個系系統(tǒng)中，主主要以下下參與者者。（一）開發(fā)發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商是項項目的出出資者、組組織者、管管理者和和協(xié)調者者，參與與開發(fā)的的全過程程。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的經(jīng)營目目的很明明確，即即通過實實施開發(fā)發(fā)獲取最最大利潤潤。設立立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，除除應當符符合有關關法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的企業(yè)設設立條件件外，還還應當具具備下列列條件：1. 有1100萬萬元以上上的注冊冊資本；2. 有44名以上上持有資資格

20、證書書的房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)、建筑筑工程專專業(yè)的專專職技術術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府可可以根據(jù)據(jù)本地方方的實際際情況，對對設立房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的注冊冊資本和和專業(yè)技技術人員員作出高高于前款款的規(guī)定定。11 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第五條。如上海市規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本須500萬元。（二）勘測測設計及及工程承承包商勘測設計單單位主要要負責項項目的地地質勘測測、規(guī)劃劃設計和和施工圖圖設計，涉涉及的專專業(yè)有城城市規(guī)劃劃、建筑筑、結構構、給排排水、強強電、弱弱電、暖暖通、園園林綠化化和環(huán)境境藝術等等?？睖y測設計是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的重要參參與者，是

21、是開發(fā)項項目能否否按計劃劃進入建建設階段段的主要要保證者者，是項項目能否否實現(xiàn)目目標利潤潤的主要要成本控控制者，是是確保項項目質量量目標的的執(zhí)行者者和監(jiān)督督者。工程承包商商是開發(fā)發(fā)過程中中基礎設設施、房房屋建設設等建筑筑產(chǎn)品的的直接生生產(chǎn)者，房房地產(chǎn)開開發(fā)的重重要參與與者。開開發(fā)商在在依據(jù)國國家有關關規(guī)定選選擇承包包商時，不不僅要綜綜合考察察其業(yè)績績、資金金實力和和施工技技術水平平，還要要審核其其具體施施工方案案、工期期、質量量目標和和報價，權權衡各方方面的因因素確定定工程承承包商。工工程承包包商是項項目質量量的直接接責任人人，在某某種程度度上決定定著項目目的成敗敗，直接接影響到到項目投投資、

22、進進度和質質量等控控制目標標的實現(xiàn)現(xiàn)。（三）設備備材料供供應商在房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中，需需要投入入大量的的人、財財、物，這這個物就就可以理理解是設設備、材材料。房房地產(chǎn)開開發(fā)需要要大量的的建筑材材料和設設備，如如電梯、水水泵、電電器、鋼鋼筋、水水泥、砌砌體、木木料、模模板、窗窗等等，這這些設備備材料的的供應者者就是我我們所說說的設備備材料供供應商，是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)鏈鏈中的一一個重要要鏈節(jié)。決決定著項項目的開開發(fā)成本本，構成成房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的實體質質量。設設備材料料能否符符合設計計要求，及及時供應應到位，對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是是相當關關鍵的。（四）政府府部門在房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中，政政府部門門既行使

23、使管理和和監(jiān)督職職能，又又具有服服務職能能。開發(fā)發(fā)商為了了項目的的順利進進行，從從投資意意向開始始，就必必須和土土地管理理、計委委、規(guī)劃劃設計、建建設管理理、市政政管理和和房地產(chǎn)產(chǎn)管理等等政府職職能部門門打交道道，以獲獲取投資資計劃、土土地使用用權、規(guī)規(guī)劃許可可證、開開工許可可證、市市政配套套設施使使用許可可證、銷銷售許可可證和產(chǎn)產(chǎn)權證書書等。在在計劃經(jīng)經(jīng)濟向市市場經(jīng)濟濟轉型時時期，政政府部門門對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)及開發(fā)發(fā)商的行行為的作作用尤為為重要。政政府部門門的支持持和配合合是開發(fā)發(fā)項目成成功的必必不可少少的條件件，決定定著開發(fā)發(fā)項目的的開發(fā)進進度、配配套質量量和開發(fā)發(fā)成本。（五）金融融機構金

24、融機構一一般以資資金（主主要）提提供者身身份參與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。提提供方式式一般有有兩種，一一種是通通過適當當方式（抵抵押、質質押）直直接貸款款給開發(fā)發(fā)企業(yè)，另另一種是是通過商商業(yè)貸款款的方式式直接貸貸款給購購房者。隨隨著房地地產(chǎn)市場場的進一一步健康康發(fā)展，規(guī)規(guī)范化、市市場化程程度的提提高，第第一種貸貸款總金金額的比比例在逐逐步降低低，而第第二種貸貸款總金金額的比比例在逐逐步升高高，兩種種貸款的的總額在在穩(wěn)步提提高。金金融機構構在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的作作用也越越來越明明顯。 （六）專業(yè)業(yè)顧問專業(yè)顧問是是為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)提供專專業(yè)咨詢詢服務的的個人或或企業(yè)，是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的承承擔者

25、。專專業(yè)顧問問的工作作主要包包括項目目咨詢、決決策分析析、工程程監(jiān)理和和決算審審計等內內容。根根據(jù)國家家有關規(guī)規(guī)定，除除了工程程監(jiān)理（施施工監(jiān)理理和設計計監(jiān)理）為為強制性性執(zhí)行外外，是否否委托項項目咨詢詢、決策策分析和和決算審審計由開開發(fā)商根根據(jù)需要要自行決決定。隨隨著房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)分工的的進一步步細分化化，為保保證企業(yè)業(yè)的競爭爭優(yōu)勢，越越來越多多的開發(fā)發(fā)商將項項目策劃劃和決策策分析等等工作委委托給專專業(yè)性的的咨詢顧顧問公司司，進行行市場調調查、市市場預測測、項目目策劃和和可行性性研究等等工作。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的功功能定位位、產(chǎn)品品定位、選選擇開發(fā)發(fā)模式和和制訂開開發(fā)策略略等方面面，專業(yè)

26、業(yè)顧問所所發(fā)揮的的作用越越來越大大?！皟?yōu)秀的的專業(yè)顧顧問是房房地產(chǎn)開開發(fā)成功功的一半半”的開發(fā)發(fā)理念，就就說明了了專業(yè)顧顧問在房房地產(chǎn)開開發(fā)中的的重要性性。（七）中介介企業(yè)房地產(chǎn)中介介企業(yè)包包括房地地產(chǎn)中介介代理、仲仲裁、房房地產(chǎn)信信息咨詢詢、房地地產(chǎn)價格格評估、房房地產(chǎn)抵抵押、擔擔保、保保險、物物業(yè)管理理等中介介服務企企業(yè)。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中，房地地產(chǎn)中介介的參與與程度已已逐步提提高，有有些房地地產(chǎn)項目目的租售售工作已已完全由由專業(yè)性性的營銷銷代理公公司來完完成；房房地產(chǎn)抵抵押已成成為消費費者購房房籌集資資金的必必要手段段；物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)是房房地產(chǎn)開開發(fā)中必必須的參參與者，對對開發(fā)項項目

27、的顧顧客滿意意度和后后續(xù)服務務起著重重要的作作用。第二節(jié) 可可行性研研究的概概念一、可行性性研究的的含義及及現(xiàn)狀（一）可行行性研究究的含義義可行性研究究這種方方法最早早出現(xiàn)于于美國。20世紀30年代初期美國為開發(fā)田納西流域，開始采用這種方法，把可行性研究列入流域開發(fā)程序，作為開發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順利進行，取得了較好的經(jīng)濟效益。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應用在工程建設方面，而且還在生產(chǎn)領域中運用和推廣。通過幾十年的不斷充實和完善，擴大到很多領域，范圍十分廣泛。目前已形成一整套系統(tǒng)、科學的研究方法。雖然各國對可行性研究的內容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門

28、科學，已被各國所公認。各國對這門科學的名稱并不一致。西方國家叫可行性研究，俄羅斯和東歐叫技術經(jīng)濟論證，日本叫投資前研究，印度、巴基斯坦、科威特等國家也有各自的名稱，有的叫投資研究，有的叫費效分析，但基本要求都類似。可行性研究究是關于于項目是是否可行行的研究究，是項項目投資資決策前前進行技技術經(jīng)濟濟論證的的一門科科學。它它的任務務是綜合合論證擬擬建項目目在市場場發(fā)展的的前景，技技術上的的先進性性和適用用性，實實施上的的可能性性和風險險性，經(jīng)經(jīng)濟上的的合理性性和盈利利性。簡簡單地說說，就是是研究、評評價一個個項目從從技術和和經(jīng)濟兩兩方面看看是否可可行，從從而為投投資決策策者提供供決策參參考依據(jù)據(jù)。

29、可行行性通常常指“可能的的，行得得通的，可可以實現(xiàn)現(xiàn)或可以以成功的的”的意思思，與可可能性是是同義語語。這里里的“可行性性”，是可可行而不不是最優(yōu)優(yōu)，但可可行性研研究應做做到盡量量地最優(yōu)優(yōu)，在可可行的基基礎上去去保持最最優(yōu)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究是是可行性性研究理理論和方方法在房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目上的具具體運用用。具體體地講，房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的可行行性研究究是對開開發(fā)項目目的必要要性、項項目實施施的市場場條件（供供給和需需求）、項項目選址址和開發(fā)發(fā)規(guī)模、企企業(yè)的投投融資能能力、項項目開發(fā)發(fā)模式、開開發(fā)經(jīng)營營周期、投投資效益益等方面面所做的的調查研研究和全全面的技技術經(jīng)濟濟分析論論證。它它

30、是決定定一個開開發(fā)項目目是否應應該投資資，以最最小的投投入獲得得最大的的產(chǎn)出，即即以最小小的開發(fā)發(fā)成本取取得最佳佳經(jīng)濟效效益的科科學手段段，為開開發(fā)項目目決策提提供科學學依據(jù)的的一種科科學分析析方法，由由此考察察項目經(jīng)經(jīng)濟上的的合理性性、盈利利性，技技術上的的先進性性、適用用性，實實施上的的可能性性、風險險性。它它是開發(fā)發(fā)商投資資決策和和項目策策劃的科科學參考考依據(jù)，是是開發(fā)項項目立項項的必要要文件，是是環(huán)保等等政府職職能部門門進行社社會、環(huán)環(huán)境評價價的依據(jù)據(jù)，是房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目實施的的指導性性文件。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究的的現(xiàn)狀分分析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是較復復雜的綜綜合性行行業(yè)，它它

31、除了具具備一般般行業(yè)所所具有的的生產(chǎn)、流流通、消消費和服服務等特特征外，還還具有投投資額度度大、生生產(chǎn)周期期長、資資金周轉轉慢、產(chǎn)產(chǎn)品體量量大、生生產(chǎn)環(huán)節(jié)節(jié)多、經(jīng)經(jīng)濟風險險、社會會環(huán)境影影響大等等特點。九九十年代代以來，全全國各地地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)不不同程度度出現(xiàn)了了土地供供應總量量失控、開開發(fā)規(guī)模模過大、市市場供給給和需求求脫節(jié)等等問題，造造成了供供大于求求、空置置房面積積居高不不下和“半截子子”項目的的現(xiàn)象，對對經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展帶來來了不良良影響。同同時也造造成部分分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)特別別是國有有企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟效益益差的局局面， 使企業(yè)業(yè)陷入困困境甚至至有的達達到破產(chǎn)產(chǎn)的程度度。究其原因，固固

32、然有房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)范范化程度度低、規(guī)規(guī)范缺口口多、約約束力有有限、規(guī)規(guī)范效果果不理想想等客觀觀因素，但但開發(fā)商商以供給給為導向向、市場場定位不不準、選選址不當當、產(chǎn)品品定位失失誤、規(guī)規(guī)劃設計計落后等等決策不不當?shù)闹髦饔^因素素還是造造成這些些問題的的主要原原因，而而這些恰恰恰是房房地產(chǎn)可可行性研研究的主主要內容容和重點點分析的的對象，也也可以說說，不重重視房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究，是是造成房房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)失敗的的關鍵之之一。目前我國可可行性研研究的指指導性文文件是國國家計委委和建設設部于119933年頒發(fā)發(fā)的建建設項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)和建建設部于于20000年頒頒發(fā)的房房地產(chǎn)開

33、開發(fā)項目目經(jīng)濟評評價方法法，特特別是房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目經(jīng)濟評評價方法法的頒頒布執(zhí)行行，彌補補了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目依依據(jù)建建設項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)進行行經(jīng)濟評評價的不不足。房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究的現(xiàn)狀狀是令人人擔憂的的，出現(xiàn)現(xiàn)了“可行的的報告不不可行”、“不可行行的報告告可能又又可行了了”“隨意意編寫房房地產(chǎn)可可行性研研究報告告”等等現(xiàn)現(xiàn)象，難難免讓人人對“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究”產(chǎn)生懷懷疑，房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究報告已已成為 “可批性性報告”，其原原因如下下：1理論指指導上存存在缺陷陷，缺乏乏針對性性國家計委和和建設部部于19993年年頒發(fā)的的建設設項目經(jīng)經(jīng)濟評價價

34、方法與與參數(shù)和和建設部部于20000年年頒發(fā)的的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟評價價方法中中，作為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究重要要內容的的市場調調查與預預測、規(guī)規(guī)劃設計計、市場場定位、經(jīng)經(jīng)營方式式、租售售價格的的確定等等，缺乏乏明確的的、可操操作性的的指導意意見。同同時房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究還還沒有一一套完整整的、可可操作的的評價指指標體系系，現(xiàn)有有的指標標僅僅是是經(jīng)濟評評價指標標。由于于在理論論上缺乏乏指導性性，因此此在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究報報告編制制過程中中容易使使人陷入入以下誤誤區(qū)：（1）對市市場預測測、項目目策劃等等重要內內容分析析依據(jù)不不科學，缺缺乏指導導性；（2）沒能能考慮房

35、房地產(chǎn)市市場多變變的形勢勢，如供供給和需需求、產(chǎn)產(chǎn)品品質質的先進進性、租租售價格格和政策策等因素素的變化化；（3）可行行性研究究報告?zhèn)葌戎赜诙ǘ糠治鑫觯鲆曇暥ㄐ苑址治觥?項目投投資決策策者的主主觀行為為導致房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究流于形形式據(jù)對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)決策策者行為為的調查查、分析析，影響響房地產(chǎn)產(chǎn)可行性性研究質質量的項項目投資資決策者者行為方方式主要要有以下下幾種：（1）以獲獲得政府府立項批批文和投投資計劃劃為目的的。這種種方式在在國有企企業(yè)或決決策體系系不健全全的開發(fā)發(fā)企業(yè)中中較多；（2）出于于節(jié)約資資金考慮慮，由企企業(yè)內部部或委托托社會個個人進行行。這類類決策者者自認為為

36、了解房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的特殊殊規(guī)律，可可能具有有一定的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗；（3）聘請請社會專專業(yè)咨詢詢機構完完成。但但決策者者在利用用社會專專業(yè)咨詢詢機構方方面仍存存在著許許多誤區(qū)區(qū)，具體體表現(xiàn)在在： eq oac(,1)決決策者初初涉房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)領域，或或者本身身素質低低、能力力差，一一切聽從從社會專專業(yè)咨詢詢機構的的意見； eq oac(,2)部部分決策策者認為為社會專專業(yè)咨詢詢機構既既然是專專門來為為決策者者調查研研究、預預測評估估和出謀謀劃策的的，就應應該提出出十全十十美、萬萬無一失失的方案案； eq oac(,3)選選擇咨詢詢機構時時滲透著著個人的的感情色色彩，往往往缺乏乏理性的的思考

37、，偏偏好一些些合心意意的咨詢詢機構； eq oac(,4)決決策者過過分自信信，他并并不是真真正要咨咨詢機構構進行分分析，而而是在做做出某一一問題的的解決方方案后，交交給咨詢詢機構進進行事實實論證。3編制人人總體素素質水平平低，人人員知識識結構單單一目前進行可可行性研研究分析析的從業(yè)業(yè)人員的的素質參參差不齊齊，知識識結構單單一，導導致可行行性研究究報告總總體上處處于低水水平狀態(tài)態(tài)，有些些報告撰撰寫得漏漏洞百出出，選取取、應用用的數(shù)據(jù)據(jù)無來源源、前后后不一致致，定性性分析流流于形式式，沒有有針對性性等等。究究其原因因，有以以下幾點點：（1）可行行性研究究小組人人員應由由注冊房房地產(chǎn)估估價師、造造

38、價工程程師、市市場調查查和分析析人員、經(jīng)經(jīng)濟分析析專家、制制作人員員、社會會學、環(huán)環(huán)境科學學專家等等構成，但但有些可可行性研研究報告告的編制制者可能能就是一一、二個個人，不不能適應應房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的多專業(yè)業(yè)要求；（2）編制制人員專專業(yè)素質質低。相相當一部部分編制制人士，并并不了解解和熟悉悉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領領域，他他們僅能能做的是是依葫蘆蘆畫瓢，定定性分析析東拼西西湊，定定量分析析草率計計算，經(jīng)經(jīng)濟評價價流于形形式，失失去了可可行性研研究的作作用；（3）編制制人員職職業(yè)道德德低。不不根據(jù)特特定的對對象進行行必要的的調查、收收據(jù)收集集和分析析，僅根根據(jù)經(jīng)驗驗作分析析、判斷斷，對一一些關鍵鍵的數(shù)據(jù)據(jù)進

39、行處處理用來來滿足經(jīng)經(jīng)濟評價價結果的的需要。他他們往往往揣摩委委托人的的意圖，根根據(jù)其意意初步形形成評估估結果，沒沒有詳細細的調查查提綱和和編制方方案，參參照以往往編制的的報告樣樣本進行行修改，一一、兩天天就可以以完成一一份可行行性研究究報告，這這種報告告的質量量可想而而知；（4）由于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的復復雜性、不不可預見見性等客客觀因素素，可行行性研究究人員不不能根據(jù)據(jù)掌握的的信息進進行科學學、合理理的分析析預測；缺少對對規(guī)劃設設計方案案的專業(yè)業(yè)分析和和產(chǎn)品市市場的客客觀預測測；不能能對產(chǎn)品品價格進進行符合合市場發(fā)發(fā)展趨勢勢的準確確分析；成本測測算習慣慣于社會會平均水水平，不不能根據(jù)據(jù)產(chǎn)

40、品定定位、檔檔次和標標準測算算投資費費用，致致使進行行經(jīng)濟評評價分析析的基礎礎數(shù)據(jù)失失真。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的依依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究需需要進行行經(jīng)濟評評價和科科學論證證。而評評價和論論證的結結論或結結果都是是以與開開發(fā)項目目有關的的大量資資料為基基礎，通通過對這這些資料料進行綜綜合分析析、比較較和處理理而得到到的。因因此，進進行可行行性研究究時，廣廣泛搜集集各種有有關基礎礎資料是是工作順順利開展展的前提提條件。這這些資料料包括： 1國家和和地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟建設設的方針針、政策策和法規(guī)規(guī)；2委托單單位關于于擬開發(fā)發(fā)項目的的基本資資料和初初步設想想；3所在城城市的總總體規(guī)劃劃、詳細細

41、規(guī)劃、交交通等市市政配套套設施規(guī)規(guī)劃；4可靠的的自然、地地理、氣氣象、水水文地質質、經(jīng)濟濟、社會會等基礎礎資料；5有關的的技術標標準、規(guī)規(guī)范、參參考指標標等；6國家頒頒布的有有關項目目評價的的通用參參數(shù)；7擬開發(fā)發(fā)項目的的土地利利用條件件、規(guī)劃劃設計條條件以及及初步設設計計劃劃書。三、可行性性研究的的原則和和特點（一）可行行性研究究的基本本原則可行性研究究應按照照以下基基本原則則進行：1科學性性原則即要求按客客觀規(guī)律律辦事，這這是可行行性研究究工作必必須遵循循的最基基本的原原則。具具體地說說，有以以下幾點點：（1）要用用科學的的方法和和認真的的態(tài)度來來收集、分分析和處處理原始始的數(shù)據(jù)據(jù)和資料料

42、，以確確保它們們的真實實和可靠靠；（2）要求求每一項項技術與與經(jīng)濟的的決定，都都有科學學的依據(jù)據(jù)，是經(jīng)經(jīng)過認真真地分析析、計算算得出的的；（3）可行行性研究究報告和和結論必必須是分分析研究究過程的的合乎邏邏輯的結結果，而而不是主主觀意思思的表達達。2客觀性性原則也就是堅持持從實際際出發(fā)、實實事求是是的原則則。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的可行性性研究，是是根據(jù)擬擬開發(fā)項項目的具具體情況況進行分分析和論論證，而而得出可可行或不不可行的的結論。（1）要求求編制人人正確認認識各種種客觀存存在的規(guī)規(guī)劃要求求、建設設條件和和經(jīng)濟能能力，研研究工作作要求排排除主觀觀臆想，要要從實際際出發(fā)；（2）要實實事求是是地運

43、用用客觀的的資料作作出符合合科學和和實際的的決定和和結論。3公正性性原則就是站在公公正的立立場上，不不偏不倚倚。堅持持科學性性與客觀觀性原則則，不為為任何單單位或個個人而生生偏私之之心，不不為任何何利益或或壓力所所動。（二）房地地產(chǎn)可行行性研究究的特點點一般來說，房房地產(chǎn)可可行性研研究的特特點可以以歸納為為以下五五個方面面：1獨立性性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究的的獨立性性是指進進行可行行性研究究工作時時，不受受委托方方業(yè)已形形成的項項目評價價意見約約束，而而是按實實際情況況進行研研究。這這是確保保可行性性研究成成果的客客觀、公公正、可可信的重重要前提提。如果果可行性性研究中中的論證證和評價價，只

44、是是為委托托方已經(jīng)經(jīng)定下的的開發(fā)模模式、產(chǎn)產(chǎn)品和功功能定位位、租售售價格、經(jīng)經(jīng)濟指標標等提供供形式上上的書面面報告，而而非評價價和論證證。其可可行性研研究多半半是失敗敗的，不不能稱之之為“可行性性研究”。堅持持獨立性性，真正正按房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的內在在規(guī)律和和客觀情情況分析析、研究究，是確確保經(jīng)濟濟評價和和技術論論證的結結論正確確性的重重要條件件，也是是對可行行性研究究人員的的基本要要求。2系統(tǒng)性性可行性研究究的系統(tǒng)統(tǒng)性主要要體現(xiàn)在在全面和和系統(tǒng)分分析的方方法上。前前者是指指可行性性研究的的評價和和論證必必須以房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的整體體最優(yōu)為為目標，這這是可行行性研究究不同于于其它任任何局部部

45、或單方方面研究究的重要要特點；后者則則指可行行性研究究是在一一個系統(tǒng)統(tǒng)范圍內內反復進進行的綜綜合平衡衡。作為為房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)可行行性研究究重要內內容的市市場調查查與預測測、規(guī)劃劃設計方方案、市市場定位位、經(jīng)營營方式、租租售價格格的確定定等之間間，既相相互聯(lián)系系又相互互影響和和制約。3客觀性性房地產(chǎn)可行行性研究究的客觀觀性，就就是一切切論證和和評價都都要以客客觀的數(shù)數(shù)據(jù)、資資料為基基礎，定定性的分分析來之之于定量量的分析析。只要要依據(jù)定定量指標標體系和和定性評評價標準準，確保保取得的的資料是是真實的的和可靠靠的，采采用的數(shù)數(shù)據(jù)（如如開發(fā)成成本、取取費標準準和市場場供求水水平等）是是符合實實際

46、的，分分析過程程是科學學的、合合理的，一一般便能能保證論論證和評評價結論論的客觀觀性。4預測性性嚴格地說，可可行性研研究中對對擬開發(fā)發(fā)項目的的一切評評價結論論都是建建立在科科學預測測的基礎礎之上的的。這些些預測包包括以下下內容：（1）市場場分析。主主要是對對未來房房地產(chǎn)市市場同類類產(chǎn)品的的供給和和需求的的預測，消消費群體體的分析析和判斷斷，市場場發(fā)展前前景的預預測等；（2）成本本費用。成成本費用用包括擬擬開發(fā)項項目的土土地取得得成本、開開發(fā)成本本、管理理費用、財財務費用用和其它它費用等等；（3）總收收益?？煽尚行匝醒芯窟^程程中采用用的租售售價格和和租售時時間是通通過一定定的方法法預測的的，這種

47、種預測方方法無論論多幺科科學，與與實際情情況肯定定是有差差距的。未未來的實實際發(fā)生生的數(shù)值值不可能能也無法法和可行行性研究究時的數(shù)數(shù)值相同同，僅僅僅是偏差差的大小小，但肯肯定會影影響到現(xiàn)現(xiàn)金流量量的估算算，從而而影響評評價和論論證。5選優(yōu)性性（多方方案比較較）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可行性性研究應應該根據(jù)據(jù)委托方方提供的的基本資資料，在在項目策策劃方案案（或開開發(fā)思路路）的基基礎上，設設計多種種可供選選擇的實實施方案案，如不不同的功功能定位位、產(chǎn)品品檔次、分分期開發(fā)發(fā)方案等等，逐個個加以分分析和比比較，從從中選出出最優(yōu)方方案或進進行排序序。多方方案比較較的方法法是可行行性研究究的最大大特點，尤尤其適用用于

48、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目。房房地產(chǎn)可可行性研研究應該該根據(jù)可可能發(fā)生生的幾種種方案提提供研究究結論供供決策者者評價和和判斷，但但實際上上，目前前相當一一部分的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究報告告只是按按確定的的意向，從從技術經(jīng)經(jīng)濟分析析的角度度去補充充論證其其可行而而已。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的作作用具體地說，房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究具有以以下作用用：1、是項目目投資決決策的依依據(jù) 可行性研研究報告告是投資資決策者者的決策策依據(jù)，科科學的決決策會減減少項目目實施過過程中的的損失和和浪費。可可行性研研究報告告能夠全全面提供供項目決決策所需需的重要要數(shù)據(jù)和和信息，明明確開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的

49、供求求狀況、市市場競爭爭能力、成成本與收收益和風風險程度度，從而而得出項項目是否否可行、建建議采用用何種方方案和重重點控制制的敏感感性因素素等結論論供決策策者判斷斷和分析析。根據(jù)據(jù)現(xiàn)行規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目立項必必須提交交房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可可行性研研究報告告，只只有取得得有關政政府部門門的批準準文件后后，項目目才可以以進入下下一步程程序。2、作為籌籌集項目目所需資資金的依依據(jù)根據(jù)有關規(guī)規(guī)定房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目資資本金必必須為開開發(fā)投資資總額的的20%，開發(fā)發(fā)商可以以參照可可行性研研究報告告提供的的數(shù)據(jù)，根根據(jù)自有有資金情情況，確確定租售售策略；依據(jù)現(xiàn)現(xiàn)金流分分析的資資金缺口口，設計計融資

50、方方案，落落實開發(fā)發(fā)資金。3、作為規(guī)規(guī)劃設計計方案和和施工圖圖的依據(jù)據(jù)規(guī)劃設計和和施工圖圖設計是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)重重要的前前期工作作，為了了保證開開發(fā)產(chǎn)品品的質量量和按期期交付使使用，就就必須提提供可行行的設計計方案和和合理的的施工圖圖。可行行性研究究報告能能夠為規(guī)規(guī)劃設計計方案和和施工圖圖的編制制提供大大量、詳詳細的調調查和研研究結果果，因而而為編制制出較高高質量的的規(guī)劃設設計方案案和施工工圖提供供保證。在在可行性性研究中中，對功功能、房房型、層層高、節(jié)節(jié)能、環(huán)環(huán)保、材材料、設設備及配配套設施施等考慮慮得深入入和全面面，今后后出現(xiàn)的的問題就就會很少少。4、向有關關部門申申請水、電電、煤、通通訊

51、、供供熱等市市政配套套和增容容的依據(jù)據(jù)可行性研究究報告對對項目用用地的條條件進行行了詳細細的分析析調查，初初步估算算項目所所需的水水、電、煤煤等的用用量，以以這些數(shù)數(shù)據(jù)為基基礎可以以向自來來水公司司、供電電局、煤煤氣公司司、電信信局、市市政局等等部門提提出配套套和增容容申請，保保證項目目按進度度計劃實實施。第三節(jié) 房房地產(chǎn)開開發(fā)可行行性研究究的內容容和步驟驟一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究階段段的劃分分關于可行性性研究的的工作階階段，依依據(jù)各國國實際條條件和研研究深淺淺程度和和研究內內容寬窄窄不同，而而各有差差別。根根據(jù)聯(lián)合合國發(fā)展展組織所所編工工業(yè)可行行性研究究手冊、世世界銀行行及我國國政府的

52、的有關規(guī)規(guī)定，一一個項目目的發(fā)展展周期分分為三個個主要時時期：即即投資前前時期，投投資執(zhí)行行時期，生生產(chǎn)運行行時期?？煽尚行匝醒芯繉儆谟谕顿Y前前期所做做的工作作，結合合房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的特點，它它可分為為三個工工作階段段：投資資機會選選定階段段，進行行投資機機會研究究；初步步選擇階階段，進進行初步步可行性性研究；項目擬擬定階段段，進行行技術經(jīng)經(jīng)濟可行行性研究究，俗稱稱為詳細細可行性性研究。這這三個階階段研究究的內容容、目的的和深度度各不相相同。根根據(jù)開發(fā)發(fā)項目的的規(guī)模、類類型、復復雜程度度和委托托方的要要求不同同，可行行性研究究的工作作階段可可以適當當調整、合合并。（一）投資資機會研研究投資機會

53、研研究，就就是根據(jù)據(jù)投資意意向，進進行初步步分析、評評價，形形成投資資建議。投投資機會會研究的的主要任任務是尋尋找投資資機會，選選擇開發(fā)發(fā)項目，形形成投資資建議。即即在城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)內，以以城市規(guī)規(guī)劃、市市場預測測為前提提，尋找找最有利利的投資資機會；進行調調查研究究，收集集資料，進進行現(xiàn)場場踏勘，選選擇開發(fā)發(fā)項目；根據(jù)掌掌握的市市場信息息，進行行粗略的的分析和和計算，分分析項目目是否可可行；在在項目可可行的基基礎上，提提出項目目建議書書。機會研究的的目的在在于激發(fā)發(fā)投資者者的興趣趣，也就就是尋找找最有利利的投資資機會。即即以某種種類型的的開發(fā)項項目為研研究對象象進行投投資機會會的分析析，具有

54、有機會研研究的典典型含義義。因為為研究是是對某一一個項目目而言的的，如果果可行，就就會使意意向變?yōu)闉橥顿Y建建議，就就可以促促進項目目下一階階段的研研究工作作。機會會研究在在深度上上只是概概略性的的，一般般只作相相當粗略略籠統(tǒng)的的估算，主主要根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的有關數(shù)數(shù)據(jù)進行行預估，不不進行詳詳細分析析和計算算，誤差差允許在在30%范圍內內。（二）初步步可行性性研究初步可行性性研究主主要是進進一步判判斷機會會研究的的結論是是否正確確，是否否可以投投資，同同時也決決定最終終詳細可可行性研研究是否否進行。所所以可以以說，初初步可行行性研究究是介于于機會研研究和最最終可行行性研究究的中間間階段。但但

55、是那些些不需要要進行投投資機會會研究的的項目，如如已經(jīng)擬擬定的開開發(fā)項目目，就可可以直接接進行初初步可行行性研究究。這就就是說，初初步可行行性研究究有些是是在投資資機會研研究基礎礎上進行行的，有有些則不不是。初步可行性性研究的的深度和和廣度都都比投資資機會研研究進了了一步。其其研究內內容，基基本上與與詳細可可行性研研究相同同，但在在深度上上與最終終可行性性研究比比較，仍仍然是粗粗淺的。對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的投資估估算、經(jīng)經(jīng)濟評價價等，仍仍可采用用簡便方方法進行行估算。在在初步可可行性研研究中，如如果認為為某些部部分對項項目取舍舍具有決決定性作作用，則則可以對對這一部部分進行行獨立的的專題研研究，

56、有有時也叫叫輔助研研究。這這些輔助助研究有有區(qū)域性性房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供求研究究、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品定定位研究究、租售售價格研研究、營營銷研究究、開發(fā)發(fā)時機研研究、開開發(fā)模式式研究等等。輔助助研究可可以和初初步可行行性研究究同時進進行，也也可以分分別進行行。輔助助研究可可以否定定初步可可行性研研究，如如果在詳詳細可行行性研究究之后進進行輔助助研究，輔輔助研究究還可以以否定詳詳細可行行性研究究。所以以雖然名名為輔助助研究，實實為關鍵鍵性研究究。初步步可行性性研究對對項目所所需投資資和收益益的計算算，誤差差允許在在20%范圍內內。（三）詳細細可行性性研究詳細可行性性研究是是在初步步可行性性研究的的基礎上上，采

57、用用最新的的資料和和數(shù)據(jù)，對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目進行行深入的的技術經(jīng)經(jīng)濟論證證，對開開發(fā)項目目是否可可行作出出判斷，項項目實施施提出建建議，是是委托方方確定最最優(yōu)開發(fā)發(fā)方案和和科學決決策的依依據(jù)。詳詳細可行行性研究究是詳盡盡、全面面的論證證，要在在科學、準準確的資資料和數(shù)數(shù)據(jù)的基基礎上，設設計多種種方案，進進行比較較、分析析。詳細細可行性性研究對對項目所所需的投投資和收收益的計計算，誤誤差允許許在10%范圍內內。投資機會研研究、初初步可行行性研究究和詳細細可行性性研究，三三者并不不存在必必然的因因果關系系，主要要是按研研究的深深度和粗粗細程度度劃分的的，不是是實際工工作階段段的順序序。在實實際

58、研究究工作中中，根據(jù)據(jù)項目規(guī)規(guī)模大小小和繁簡簡程度，可可以實行行三階段段研究，也也可以只只進行兩兩階段或或一階段段研究，但但詳細可可行性研研究是不不可缺少少的。在在實行三三階段研研究時，如如果在機機會研究究之后，項項目決策策尚在兩兩可之間間，初步步可行性性研究就就必須進進行；如如果已有有足夠的的數(shù)據(jù)可可供決策策，就可可以直接接進入詳詳細可行行性研究究階段。一一般規(guī)模模的小項項目和簡簡單項目目，則只只做詳細細可行性性研究。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可行性研研究的內內容房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目多多種多樣樣。有居居住房地地產(chǎn)、商商業(yè)房地地產(chǎn)、旅旅游房地地產(chǎn)、工工業(yè)房地地產(chǎn)和其其它房地地產(chǎn)等，也也有以銷銷售為主主的住

59、宅宅商品房房開發(fā)和和以出租租經(jīng)營為為主的商商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。由于于開發(fā)項項目的性性質、類類型、規(guī)規(guī)模和復復雜程度度不同，其其可行性性研究的的內容不不盡相同同，各有有側重。一一般房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目可可行性研研究的內內容應主主要包括括以下幾幾個方面面：（一）項目目概況1、項目名名稱、地地理位置置、性質質和用途途2、發(fā)展商商或開發(fā)發(fā)商概況況3、土地狀狀況、規(guī)規(guī)劃指標標和規(guī)劃劃用途4、項目背背景和投投資開發(fā)發(fā)的必要要性5、開發(fā)項項目的基基本思路路6、可行性性研究的的目的、依依據(jù)和范范圍（二）開發(fā)發(fā)條件分分析1、土地現(xiàn)現(xiàn)狀描述述。包括括土地使使用權人人的基本本情況，地地上建筑筑物和構構筑物的的現(xiàn)況。2

60、、動拆遷遷費用估估算。包包括動遷遷及補償償計劃，動動遷單位位和居民民的總數(shù)數(shù)和戶數(shù)數(shù)，需要要異地安安置、貨貨幣動遷遷或回搬搬的建筑筑面積，需需要安置置的勞動動力人數(shù)數(shù)等。3、公建配配套設施施。主要要在開發(fā)發(fā)項目所所在區(qū)域域和影響響區(qū)域，調調查和分分析現(xiàn)有有、在建建和規(guī)劃劃的商業(yè)業(yè)、文化化、教育育、娛樂樂、環(huán)保保和醫(yī)療療衛(wèi)生等等公建配配套設施施的基本本情況。4、市政配配套設施施。主要要應分析析上水管管線、雨雨水管線線、污水水管線、熱熱力管線線、燃氣氣管線、電電力、電電訊管線線的現(xiàn)狀狀及規(guī)劃劃目標和和其可能能實現(xiàn)的的時間5、其它現(xiàn)現(xiàn)狀。主主要了解解開發(fā)區(qū)區(qū)域內是是否有國國家保護護的文物物、名貴貴樹