恒盛佳苑策劃

1、恒盛佳苑營銷策劃案第一節(jié) 長沙市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展形形勢分析析2004年年，受國國家宏觀觀調(diào)控政政策的影影響，長長沙市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增速有有所回落落，但是是在旺盛盛的市場場需求拉拉動(dòng)下，房房地產(chǎn)開開發(fā)仍保保持了較較快增長長，房地地產(chǎn)市場場供銷兩兩旺，商商品房價(jià)價(jià)格增幅幅較大，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為拉動(dòng)長長沙經(jīng)濟(jì)濟(jì)不斷發(fā)發(fā)展的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。一:20004年長長沙房地地產(chǎn)市場場運(yùn)行基基本情況況1、房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模模繼續(xù)增增長,房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資增速趨趨緩。 20004年長長沙市共共完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資1755.544億元，比比去年同同期增長長了433.233%，達(dá)達(dá)歷史新新高。房房地產(chǎn)投投

2、資繼續(xù)續(xù)保持了了高速增增長的局局面，社社會(huì)資本本介入房房地產(chǎn)市市場的熱熱情高漲漲。但從從增速來來看，受受上半年年國家宏宏觀調(diào)控控政策的的影響,增速有有所下降降， 220044年的房房地產(chǎn)開開發(fā)完成成投資增增幅較220033年回落落6.661個(gè)百百分點(diǎn),回落趨趨勢較明明顯。見見圖一。 2004年年,長沙沙市房屋屋施工面面積共114622.400萬平方方米,同同比增長長32.19%,房屋屋竣工面面積5991.990萬平平方米,同比增增長333.544%。房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模模繼續(xù)保保持較高高增長。2、商商品房上上市量呈呈負(fù)增長長,商業(yè)業(yè)用房供供應(yīng)量呈呈現(xiàn)理性性回調(diào)2004年年長沙市市共有4449.6

3、0萬萬平方米米商品房房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售，同同比增長長-4.10%。商品品房上市市量自998年來來第一次次出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長。其其中, 批準(zhǔn)住住宅預(yù)售售面積3361.67萬萬平方米米,同比比增長-5.228%;批準(zhǔn)辦辦公用房房預(yù)售面面積211.455萬平方方米,同同比增長長-2.94%;批準(zhǔn)準(zhǔn)商業(yè)用用房預(yù)售售面積336.335萬平平方米,同比增增長-229.662%。商商業(yè)用房房的供應(yīng)應(yīng)量比220033年減少少了155.300萬平方方米，僅僅占預(yù)售售總面積積的8.08%，所占占比重也也較20003年年回落了了3個(gè)百百分點(diǎn)。220044年長沙沙市商業(yè)業(yè)用房的的供應(yīng)量量呈現(xiàn)出出理性回回調(diào)。3、消消費(fèi)者購購房需求

4、求旺盛，商商品房價(jià)價(jià)格漲幅幅提升20004年，全全市共成成交商品品房3886711套，成成交面積積4500.222萬平方方米，成成交金額額99.17億億元，又又創(chuàng)歷史史新高，分分別比去去年同期期增長444.669%、550.444%和和57.03%，增幅幅較大，增增速加快快。隨著著我市居居民收入入水平的的不斷提提高，居居住品位位的不斷斷提升，消消費(fèi)者的的購房需需求還將將有一個(gè)個(gè)較大的的上升空空間。 據(jù)長沙沙市房地地產(chǎn)交易易中心統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220044年，我我市商品品房的銷銷售均價(jià)價(jià)為27738元元/平方方米，比比去年上上漲100.944%。其其中商品品住房銷銷售均價(jià)價(jià)為23391元元/平方方米，比

5、比去年上上升了77.611%。由由于商品品房供應(yīng)應(yīng)量減少少與消費(fèi)費(fèi)者旺盛盛的購房房需求之之間存在在較大反反差，導(dǎo)導(dǎo)致20004年年我市商商品房價(jià)價(jià)格漲幅幅較大。4、住房二二級(jí)市場場啟動(dòng)有有力,二二手房交交易非常?；钴S。20004年，全全市共辦辦理二手手房交易易137702起起，成交交面積1182.66萬萬平方米米，成交交金額229.667億元元，分別別比去年年同期增增長499.111%、553.777%和和33.25%。其中中，房改改房成交交63229套，成成交面積積43.41萬萬平方米米，成交交金額55.388億元，分分別比去去年同期期增長448.446%、552.448%和和61.23%。

6、長沙沙市二手手房交易易量在去去年突破破百萬大大關(guān)后,今年又又創(chuàng)新高高。我市市二手房房交易在在政府及及相關(guān)主主管部門門引導(dǎo)下下日益活活躍，正正處在一一個(gè)高速速發(fā)展的的運(yùn)行狀狀態(tài)。 5、地地產(chǎn)抵押押登記繼繼續(xù)攀高高，個(gè)人人住房貸貸款增速速放緩 20004年年，全市市共辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記3770500起，抵抵押面積積11229.227萬平平方米，抵抵押金額額2844.411億元，分分別比去去年同期期增長224.551%、554.998%和和46.45%。我市市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款業(yè)務(wù)務(wù)繼續(xù)增增長。220044年，長長沙市共共辦理個(gè)個(gè)人住房房抵押貸貸款3007466起，抵抵押面積積3633.633

7、萬平方方米，抵抵押金額額80.61億億元，分分別比去去年同期期增長99.5%、100.155%和114.557%，但但增幅分分別比去去年下降降了666.455、677.999和444.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。20004年年10月月底人民民幣9年年以來首首次上調(diào)調(diào)基準(zhǔn)利利率0.27個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn),利用用銀行按按揭購房房的成本本將增高高，消費(fèi)費(fèi)者今后后購房將將會(huì)更趨趨理性。目目前我市市個(gè)人購購房按揭揭率約為為80%，預(yù)計(jì)計(jì)今后個(gè)個(gè)人購房房按揭的的比重會(huì)會(huì)有所下下降。6、城市房房屋拆遷遷大幅下下降，舊舊城改造造規(guī)模趨趨小20004年，全全市共拆拆遷房屋屋39881戶，拆拆遷房屋屋建筑面面積533.299萬平方

8、方米，分分別比去去年同期期增長-21.26%和-337.885%。其其中拆遷遷住宅面面積311.066萬平方方米，同同比增長長-299.188%。我我市城市市房屋拆拆遷量繼繼續(xù)下降降，其主主要原因因是：今今年是我我市城市市建設(shè)“三年大大變樣”目標(biāo)完完成的收收尾之年年，占拆拆遷量較較大比重重的市政政道路建建設(shè)項(xiàng)目目開工不不多，僅僅有人民民西路、韶韶山南路路、府后后路等項(xiàng)項(xiàng)目。且且由于國國家宏觀觀政策調(diào)調(diào)整，嚴(yán)嚴(yán)格控制制拆遷開開發(fā)規(guī)模模，造成成新申報(bào)報(bào)的開發(fā)發(fā)類拆遷遷項(xiàng)目也也為數(shù)不不多。同同時(shí)受地地價(jià)上漲漲、拆遷遷周期拉拉長等因因素的影影響，舊舊城改造造難度明明顯加大大。7、經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)有所

9、所回升，后后市將限限量供應(yīng)應(yīng)20004年，長長沙市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住宅小小區(qū)建設(shè)設(shè)共完成成投資110.558億元元,竣工工建筑面面積為1110.74萬萬平方米米，銷售售經(jīng)濟(jì)適適用住宅宅面積1115.96萬萬平方米米，分別別比去年年同期增增長1447.221%、888.998%和和56.91%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)量量有所加加大。220055年受經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)用地地的限制制，我市市經(jīng)濟(jì)適適用房的的開發(fā)規(guī)規(guī)模將控控制在550萬平平方米左左右，后后市將限限量供應(yīng)應(yīng)。二：對(duì)20005年年長沙市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的預(yù)測1、開開發(fā)增速速減緩，土土地資源源優(yōu)化配配置。預(yù)計(jì)220055年受國國家宏觀觀調(diào)控政政

10、策的影影響，我我市房地地產(chǎn)投資資增速仍仍將趨緩緩。同時(shí)時(shí)，受國國家土地地市場整整頓的影影響，房房地產(chǎn)開開發(fā)的土土地價(jià)格格和成本本將繼續(xù)續(xù)走高。而而按照招招拍掛模模式，限限量供應(yīng)應(yīng)的土地地將更多多的集中中在一些些有資金金、有實(shí)實(shí)力的品品牌房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)手中，反反映到商商品房市市場的表表象就是是大項(xiàng)目目、大盤盤增多，小小項(xiàng)目、小小盤相對(duì)對(duì)減少。 2、市場需需求旺盛盛，房價(jià)價(jià)穩(wěn)中有有升據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì),20004年年,長沙沙GDPP總量已已突破110000億元大大關(guān)、全全部工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值突破110000億元大大關(guān)、社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額突突破5000億元元大關(guān)、城城市居民民人均可可支配收收入突破破1000

11、00元元大關(guān)、眾眾多具有有標(biāo)志性性意義的的“關(guān)口” 在220044年得以以跨越。長長沙經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平的的進(jìn)一步步提高，導(dǎo)導(dǎo)致居住住購房需需求旺盛盛。我市市住房需需求主要要有四種種：城市市人口增增容產(chǎn)生生的主動(dòng)動(dòng)型住房房需求、居居民改善善性住房房需求、投投資型住住房需求求和城市市房屋拆拆遷所產(chǎn)產(chǎn)生的被被動(dòng)型需需求。據(jù)據(jù)測算，我我市住房房需求每每年在4400萬萬平方米米以上。其其中前兩兩種是主主體，同同時(shí)，由由于土地地、建材材價(jià)格上上漲，住住宅品質(zhì)質(zhì)的提升升，使房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本加大。需需求和成成本將促促使房價(jià)價(jià)繼續(xù)上上漲。3、梯極消消費(fèi)格局局穩(wěn)定，二二級(jí)市場場更趨活活躍二手房房交易量量在20003

12、年年完成歷歷史性跨跨越，220044年穩(wěn)步步上升后后，將在在20005年再再創(chuàng)歷史史新高，交交易量突突破2000萬平平方米。 一方面面是房價(jià)價(jià)整體上上漲激活活了部分分存量二二手房進(jìn)進(jìn)入市場場，另一一方面是是我市梯梯極消費(fèi)費(fèi)格局基基本已形形成，二二手房需需求量逐逐年擴(kuò)大大。二級(jí)級(jí)市場的的活躍將將在一定定程度上上化解后后市潛在在的供求求失衡的的問題。4、金融信信貸緊縮縮，開發(fā)發(fā)商企業(yè)業(yè)面臨新新的挑戰(zhàn)戰(zhàn)按照國國家新的的金融政政策，從從20004年開開始，房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目貸款門門檻大幅幅度提高高，其監(jiān)監(jiān)管措施施也愈發(fā)發(fā)嚴(yán)格，這這種信貸貸緊縮給給房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)帶帶來的影影響將在在20005年開開始更多

13、多顯現(xiàn)，一一些資金金實(shí)力薄薄弱的本本土企業(yè)業(yè)將面臨臨被市場場淘汰或或被兼并并的局面面，而這這也必將將導(dǎo)致我我市房地地產(chǎn)市場場格局的的新一輪輪演變。三：未來幾幾年，影影響長沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的主要因因素有：（）大大力加強(qiáng)強(qiáng)城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，環(huán)環(huán)線、繞繞城線、長長沙大道道、雨花花大道、城城區(qū)各主主要干道道相繼改改造、湘湘江兩岸岸的交通通連接等等，為長長沙的后后續(xù)發(fā)展展奠定了了較強(qiáng)的的基礎(chǔ)。（）借借鑒大連連城市經(jīng)經(jīng)營的模模式，大大力改造造舊城區(qū)區(qū)，舊城城區(qū)的功功能將以以商業(yè)、商商務(wù)為主主，居民民逐次遷遷移到城城區(qū)周邊邊的新型型居住開開發(fā)區(qū)。（）拓拓南興北北的城市市發(fā)展格格局，目目前以拓拓南為主主

14、，其主主旨是為為長、株株、潭“融城”作準(zhǔn)備備，南二二環(huán)、南南大橋、長長沙大道道、雨花花大道、體體育新城城等眾多多基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施相繼繼竣工或或即將開開工，使使南邊的的氣候日日益成熟熟，即將將形成一一個(gè)新的的開發(fā)熱熱潮，而而興北的的力道不不足，開開福區(qū)政政府的意意識(shí)不到到位，其其職能部部門辦事事效率低低下甚至至不合作作，大型型基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目目開工不不足，企企業(yè)活力力不夠，大大型地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展尚尚進(jìn)駐不不多，是是影響興興北進(jìn)程程的阻力力因素。（）城城市擴(kuò)容容，20005年年市區(qū)人人口將達(dá)達(dá)2200萬人，220155年市區(qū)區(qū)人口將將達(dá)到3300萬萬人，相相應(yīng)地對(duì)對(duì)地產(chǎn)市市場的需需求將持持續(xù)放大大。（5）外外地

15、地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)如如萬科、香香港新世世界將可可能陸續(xù)續(xù)進(jìn)入長長沙，一一方面導(dǎo)導(dǎo)致更激激烈的競競爭，另另一方面面也會(huì)激激活市場場，為長長沙房地地產(chǎn)業(yè)注注入新的的活力因因素，帶帶來全新新的觀念念和開發(fā)發(fā)模式，促促使本土土發(fā)展商商開發(fā)水水平的提提高。第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)區(qū)域地理理環(huán)境分分析一：區(qū)域環(huán)環(huán)境情況況項(xiàng)目地處雨雨花區(qū)南南端，曾曾是長沙沙市的城城郊結(jié)合合部。近近年來，隨隨著城市市的南擴(kuò)擴(kuò)及逐漸漸發(fā)展的的以紅星星市場為為主體的的市場群群，此處處作為長長沙城南南次中心心的格局局漸漸浮浮現(xiàn)在人人們視野野。市場場業(yè)態(tài)的的發(fā)達(dá)拉拉動(dòng)了周周邊相關(guān)關(guān)配套設(shè)設(shè)施的發(fā)發(fā)展，加加之交通通條件的的不斷提提質(zhì)，特特別是作作為長沙

16、沙城市三三縱之一一的韶山山南路的的改擴(kuò)，此此區(qū)域發(fā)發(fā)展成為為一個(gè)成成熟住宅宅區(qū)的條條件日趨趨成熟。同同時(shí)，作作為長沙沙城南市市場群的的一個(gè)重重要配套套，住宅宅物業(yè)的的發(fā)展成成為一種種日益增增長的需需要。因因此，此此區(qū)域成成為一個(gè)個(gè)受關(guān)注注的地區(qū)區(qū)，應(yīng)有有一個(gè)較較好的發(fā)發(fā)展前景景，已有有眾多眼眼光獨(dú)到到的精明明商家看看中此區(qū)區(qū)域的潛潛力，多多項(xiàng)住宅宅投資計(jì)計(jì)劃已付付諸實(shí)施施或正在在實(shí)施中中，假以以時(shí)日，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域必將成成為一個(gè)個(gè)成熟高高尚的優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活活社區(qū)。但是，項(xiàng)目目區(qū)域由由于周邊邊市場眾眾多，環(huán)環(huán)境給人人的感覺覺有點(diǎn)喧喧囂嘈雜雜，布局局有點(diǎn)雜雜亂。另另外，由由于興南南拓市戰(zhàn)戰(zhàn)略實(shí)施施的時(shí)間

17、間尚短，周周邊的市市政配套套設(shè)施及及生活設(shè)設(shè)施還與與成熟住住宅區(qū)域域有一定定的差距距，相關(guān)關(guān)商務(wù)設(shè)設(shè)施的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀還難以以令人滿滿意。二：區(qū)域交交通情況況：項(xiàng)目位于臨臨韶山路路上，靠靠木蓮沖沖路（在在建），路公車均可達(dá)長沙市區(qū)的中心地段，坐車分鐘可達(dá)東塘，開車十余分鐘。韶山路幅較寬，不太可能出現(xiàn)高峰時(shí)期堵車的情況。假以時(shí)日，木蓮沖路全線貫通，項(xiàng)目則可擁長沙東西的交通大干道的優(yōu)勢，其交通情況將有質(zhì)的飛躍。三：生活設(shè)設(shè)施情況況：項(xiàng)目目區(qū)域周周邊有長長沙市新新建的中中心醫(yī)院院、沃爾爾瑪、華華銀旺和和等大型型設(shè)施，與與項(xiàng)目均均不到十十分鐘的的車程；二十一一中、湖湖南職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院、中中南大學(xué)學(xué)鐵道

18、學(xué)學(xué)院、民民政學(xué)院院、環(huán)保保學(xué)院、省省林校、女女子大學(xué)學(xué)都在附附近，區(qū)區(qū)域文化化氣息濃濃厚。四：區(qū)域景景觀情況況：周邊的自自然條件件尚屬優(yōu)優(yōu)良，距距湖南省省森林植植物園及及天際嶺嶺都不太太遠(yuǎn)，空氣良良好，比較清清靜。第三節(jié) 項(xiàng)目周周邊樓盤盤分析目前，在項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊有上海海城、融融城苑、星星語林名名園、景景灣小區(qū)區(qū)、山水水庭院等等已建或或在建項(xiàng)項(xiàng)目。這這些項(xiàng)目目一方面面是本項(xiàng)項(xiàng)目的營營銷推廣廣的競爭爭對(duì)手，另另一方面面則與本本項(xiàng)目一一起營構(gòu)構(gòu)成熟的的住宅小小區(qū)的區(qū)區(qū)域氛圍圍，形成成板塊的的整體吸吸引力。項(xiàng)目周邊的的樓盤是是本項(xiàng)目目定位的的主要參參考和研研究對(duì)象象，為此此，我們們對(duì)周邊邊項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行

19、專項(xiàng)項(xiàng)研究與與分析，以以為本項(xiàng)項(xiàng)目定位位提供參參考依據(jù)據(jù)。（一）星語語林名園園開發(fā)商長沙創(chuàng)普房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司物業(yè)地址韶山南路1168號(hào)號(hào)物業(yè)類型普通住宅建筑類別板式小高層層裝修情況毛坯房交通狀況7、1077、1220、1137、6602、1147、1134路路等多路路公交車車到達(dá)價(jià)格起價(jià)：22200元元/平方方米 均價(jià)價(jià)：2300元元/平方方米付款方式一次性付款款、7成成20年年銀行按按揭主要戶型 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070629&inthousetypeid=70

20、794 2室2廳884、 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070629&inthousetypeid=70793 4室22廳1555、 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070629&inthousetypeid=70792 3室22廳1335占地面積443955.522平方米米建筑面積14.7萬萬綠化率46%總戶數(shù)1218戶戶容積率2.9停車位地下停車場場周邊配套韶圭小學(xué)、三三

21、湘小區(qū)區(qū)小學(xué)、長長沙市221中、443中、井井灣子中中學(xué)井灣子市場場、紅星星大市場場、國際際汽車城城、華銀銀旺和超超市工行、建行行、中行行、農(nóng)行行、光大大長沙市中心心醫(yī)院、中中建五局局中心醫(yī)醫(yī)院省政府新址址、青少少年活動(dòng)動(dòng)中心、紅紅星農(nóng)博博會(huì)展中中心、天天際嶺國國家森林林植物園園樓盤盤點(diǎn)評(píng)：三市融融城起點(diǎn)點(diǎn)，南城城生態(tài)家家園前景景，南有有百畝湖湖面，北北有百畝畝樹林，西西有長沙沙大道，東東有韶山山路，交交通便捷捷；14萬萬平米板板式小高高層的社區(qū)，112000米林蔭蔭大道，880000平米中中央綠化化廣場，小小區(qū)內(nèi)大大型超市市，物業(yè)業(yè)配套較較為齊全全；由國國家一級(jí)級(jí)企業(yè)深深圳南光光擔(dān)綱物物管，

22、入入伙頭三三年免物物管費(fèi)，同同時(shí)奉送送三年（每每年保額額十萬余余元）家家庭財(cái)產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)。這些措施使星語林名園在贏得了消費(fèi)者的信賴與向往，銷售情況較好。（二）上海海城開發(fā)商長沙縱橫置置業(yè)發(fā)展展有限公公司物業(yè)地址雨花韶山南南路4669號(hào)（林林學(xué)院對(duì)對(duì)面）物業(yè)類型普通住宅建筑類別板式小高層層裝修情況毛坯房交通狀況7、1033、1007、1123、1152、5502、6602、8801、8802路路公交車車到達(dá)價(jià)格起價(jià)：24400元元/平方方米 均價(jià)：2600元元/平方方米付款方式一次性付款款、8成成30年年銀行按按揭主要戶型 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/Newho

23、useType_view.aspx?intnewcode=2710070650&inthousetypeid=70867 3室2廳EE2戶型型1233.222、 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070650&inthousetypeid=70866 3室22廳E11戶型1121.76、 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070650&inthousetypeid=70865 2室

24、22廳C22戶型996.660、 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070650&inthousetypeid=70864 2室22廳C11戶型991.558占地面積1700000平方方米建筑面積3500000平方方米綠化率45%總戶數(shù)2120戶戶容積率2.04停車位地下停車場場周邊配套韶圭小學(xué)、三三湘小區(qū)區(qū)小學(xué)、長長沙市221中、443中、井井灣子中中學(xué)井灣子市場場、紅星星大市場場、國際際汽車城城、華銀銀旺和超超市工行、建行行、中行行、農(nóng)行行、光大大長沙市中心心醫(yī)院、中中建五局局中心醫(yī)

25、醫(yī)院省政府新址址、青少少年活動(dòng)動(dòng)中心、紅紅星農(nóng)博博會(huì)展中中心、天天際嶺國國家森林林植物園園樓盤點(diǎn)評(píng)：上海城城以提供供消費(fèi)者者原生態(tài)態(tài)海派生生活為利利益點(diǎn)，在在建筑與與小區(qū)建建設(shè)中，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)細(xì)膩膩與精致致的風(fēng)格格，重在在塑造一一種原生生態(tài)的上上海精致致生活，并并形成海海派文化化的映象象。在營營銷過程程中，以以海派文文化作為為營銷主主題，積積極挖掘掘與其形形象定位位相適應(yīng)應(yīng)的元素素，并采采取了看看房游上上海等促促銷方式式。目前前，上海海城的營營銷成績績較為理理想。（三）山水水庭院開發(fā)商?物業(yè)地址雨花井灣子子井圭路路43號(hào)號(hào)物業(yè)類型普通住宅建筑類別小高層、多多層裝修情況毛坯房交通狀況有602路路、13

26、37路、77路、1107路路等公交交車和多多條中巴巴線路通通過價(jià)格起價(jià)： 均價(jià)價(jià)：2600元元/平方方米付款方式一次性付款款、8成成30年年銀行按按揭主要戶型 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070657&inthousetypeid=70903 3室2廳、 HYPERLINK /asp/trans/buynewhouse/NewhouseType_view.aspx?intnewcode=2710070657&inthousetypeid=70900 4室22廳占地面積393533平

27、方米米建筑面積492722平方米米綠化率38.300%總戶數(shù)383戶容積率1.62停車位地下停車場場周邊配套井圭路小學(xué)學(xué)、中建建五局小小學(xué)、紅紅星小學(xué)學(xué)、井灣灣子中學(xué)學(xué)紅星市場、井井灣子家家具城、綜綜合集貿(mào)貿(mào)市場、井井奎路集集貿(mào)市場場工行、建行行長沙市中心心醫(yī)院省政府新址址、青少少年活動(dòng)動(dòng)中心、紅紅星農(nóng)博博會(huì)展中中心、天天際嶺國國家森林林植物園園樓盤點(diǎn)評(píng)：“山山水庭院院”位于于南城井井灣子區(qū)區(qū)域，緊緊臨井圭圭路。東東有長沙沙黃浦英英語?？瓶茖W(xué)校的的清墨書書香，西西有一片片靜謐湖湖塘及規(guī)規(guī)劃中的的景觀公公園，自自然天成成的優(yōu)秀秀環(huán)境為為本項(xiàng)目目增添無無數(shù)的靈靈性。446米寬寬的洞井井路緊沿沿項(xiàng)目

28、西西側(cè)，與與沿路的的山水庭庭院商業(yè)業(yè)街一同同串聯(lián)起起香樟路路和湘府府路的繁繁華。項(xiàng)項(xiàng)目總定定位為“長長沙首席席現(xiàn)代新新院落生生活社區(qū)區(qū)”，由由多層、小小高層、多多功能會(huì)會(huì)所、步步行商業(yè)業(yè)街、主主題庭院院及中心心景觀區(qū)區(qū)等組成成。小區(qū)區(qū)項(xiàng)目原原生地勢勢地貌高高低起伏伏，獨(dú)特特的地形形使得小小區(qū)蟄伏伏于緩緩緩山坡之之上，錯(cuò)錯(cuò)落有致致的建筑筑掩映在在綠樹花花影之中中，使小小區(qū)形成成獨(dú)有魅魅力。第四節(jié) 項(xiàng)目SSWOTT分析一：項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢分析析及因素素分解（1）地理理位置較較為優(yōu)越越：位于于韶山路路與木蓮蓮沖路相相匯處，扼扼長沙城城南之門門，是未未來長株株潭融城城的中心心區(qū)域，也也是長沙沙正在發(fā)發(fā)展的城

29、城南次中中心，北北與東塘塘商圈相相連，坐坐擁紅星星市場群群商業(yè)繁繁華，南南有天際際嶺森林林公園，是是未來居居家的理理想之地地。（2）交通通較為便便利：項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域交交通條件件較為便便利，依依托韶山山南路的的交通優(yōu)優(yōu)勢，可可以通達(dá)達(dá)長沙市市中心城城區(qū)，有有多路交交通線路路通過；并且未未來木蓮蓮沖路貫貫通后，將將與韶山山南路一一起撐起起南城大大交通格格局，交交通遠(yuǎn)景景更美好好，出行行將更加加便捷。（3）文化化氣氛較較為濃郁郁：項(xiàng)目目方圓一一公里范范圍內(nèi)，多多所大學(xué)學(xué)林立，學(xué)學(xué)習(xí)氣氛氛濃烈。（4）景觀觀優(yōu)勢較較為突出出：南向向有天際際嶺森林林公園及及省植物物園，并并與未來來規(guī)劃的的天心生生態(tài)城相

30、相鄰。從從項(xiàng)目可可以非常常輕松地地到達(dá)上上述景點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)時(shí)，由于于與市中中心的距距離，使使本區(qū)域域的空氣氣質(zhì)量較較好，適適合人居居。（5）周邊邊商業(yè)氣氣氛濃烈烈：項(xiàng)目目座落紅紅星商圈圈范圍內(nèi)內(nèi)，已形形成了以以紅星大大市場為為中心的的市場群群落，其其輻射能能力與物物流能力力強(qiáng)大，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)與與商業(yè)生生活的影影響巨大大。（6）居住住條件較較為成熟熟：隨著著城市擴(kuò)擴(kuò)容，以以及城中中心商業(yè)業(yè)與商務(wù)務(wù)功能的的成熟，城城南板塊塊已漸成成為住宅宅物業(yè)發(fā)發(fā)展的熱熱點(diǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊涌現(xiàn)出出的住宅宅物業(yè)正正是這一一趨勢的的證明。（7）戶型型面積選選擇性強(qiáng)強(qiáng)：本項(xiàng)項(xiàng)目的各各種戶型型面積跨跨度較大大，可提提供不同同的置

31、業(yè)業(yè)者不同同的選擇擇。（8）項(xiàng)目目保持地地理原貌貌，有原原生態(tài)性性：項(xiàng)目目依地勢勢而建，沿沿山坡而而緩伸，具具有一定定的原生生態(tài)性。二：項(xiàng)目劣劣勢分析析及因素素分解（1）發(fā)展展商缺乏乏社會(huì)知知名度：發(fā)展商商進(jìn)入房房地產(chǎn)開開發(fā)領(lǐng)域域的時(shí)間間較短，未未能形成成較強(qiáng)的的社會(huì)知知名度，本本項(xiàng)目被被目標(biāo)市市場認(rèn)知知與接受受還須一一段時(shí)間間，在很很大程度度上影響響了項(xiàng)目目銷售進(jìn)進(jìn)度。（但但長沙的的許多消消費(fèi)者對(duì)對(duì)開發(fā)商商的重視視程度并并不高，這這在一定定程度可可以弱化化項(xiàng)目在在此問題題上的劣劣勢。）（2）周邊邊環(huán)境欠欠佳。由由于周邊邊的市場場多為批批發(fā)的傳傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)，這造造成了周周邊人流流復(fù)雜、喧喧囂嘈雜

32、雜的現(xiàn)象象，并且且周邊的的建筑多多為居民民自建用用房，缺缺乏整體體規(guī)劃，錯(cuò)錯(cuò)亂無序序。盡管管目前有有眾多住住宅項(xiàng)目目正在開開發(fā)，住住宅開發(fā)發(fā)正成為為項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的熱熱點(diǎn)，但但此區(qū)域域在環(huán)境境上的缺缺陷短時(shí)時(shí)間內(nèi)無無法改變變。（3）周邊邊配套設(shè)設(shè)施欠全全。項(xiàng)目目處于城城南，由由于位置置及開發(fā)發(fā)時(shí)間的的因素，此此處在各各種商務(wù)務(wù)、休閑閑、酒店店等設(shè)施施上缺乏乏有較高高檔次的的設(shè)施。（4）項(xiàng)目目所在地地附近沒沒有具有有特色的的景觀與與風(fēng)物，與與天際嶺嶺森林公公園和植植物園相相鄰并不不能成為為項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)有特點(diǎn)點(diǎn)，相鄰鄰的上海海城、星星語林名名園等項(xiàng)項(xiàng)目亦有有此優(yōu)勢勢。三：項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)分析析及因素素分解（1）

33、長沙沙房產(chǎn)城城市邊緣緣的需求求在今后后一段時(shí)時(shí)間將呈呈上升趨趨勢。隨隨著城市市的擴(kuò)大大以及置置業(yè)觀念念的轉(zhuǎn)變變，城市市邊緣的的房產(chǎn)需需求日增增。（2）目前前在項(xiàng)目目周邊的的樓盤銷銷售除上上海城后后，其他他多處樓樓盤的銷銷售多處處于收尾尾階段，這這給本項(xiàng)項(xiàng)目提供供了一定定的機(jī)會(huì)會(huì)，有利利于緩解解目前的的銷售壓壓力。（3）本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的樓盤盤多為小小高層，并并且銷售售情況較較好，這這說明了了本區(qū)域域小高層層的需求求較為旺旺盛。而而本項(xiàng)目目也是以以小高層層為主，符符合時(shí)下下消費(fèi)的的趨向。四：項(xiàng)目威威脅分析析及因素素分解（1）周邊邊項(xiàng)目針針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目開展展的營銷銷阻擊。由由于本項(xiàng)項(xiàng)目的出出現(xiàn)會(huì)引引發(fā)

34、本區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)的競爭爭，勢必必會(huì)引起起其它樓樓盤的壓壓制。（2）周邊邊樓盤尚尚余下的的單位對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目產(chǎn)生較較大威脅脅。（3）長沙沙市其它它地方可可能推出出相關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目亦會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)生威威脅。由由于長沙沙城市面面積并不不大，房房產(chǎn)的競競爭體現(xiàn)現(xiàn)在全市市范圍內(nèi)內(nèi)。第五節(jié) 項(xiàng)目定定位在今日地產(chǎn)產(chǎn)市場，項(xiàng)項(xiàng)目之間間的差異異性越來來越小，同同質(zhì)性越越來越高高，令得得市場爭爭奪日益益困難。戰(zhàn)略上看，項(xiàng)項(xiàng)目的競競爭戰(zhàn)略略應(yīng)立足足于“攻心為為上，攻攻城為下下”要脫穎穎而出，就就要擊中中消費(fèi)者者的心，在在其心中中占據(jù)陣陣地，營營銷即溝溝通，占占據(jù)消費(fèi)費(fèi)者的心心靈，是是營銷的的終極戰(zhàn)戰(zhàn)場。一：產(chǎn)品定定位（開開發(fā)

35、檔次次）每一產(chǎn)品不不可能滿滿足所有有消費(fèi)者者的要求求，每一一家公司司只有以以市場上上的部分分特定顧顧客為其其服務(wù)對(duì)對(duì)象，才才能充分分發(fā)揮其其優(yōu)勢，提提供更有有效的服服務(wù)，因因此，應(yīng)應(yīng)根據(jù)消消費(fèi)者需需求的差差別將市市場細(xì)分分化，并并從中選選出有一一定規(guī)模模和發(fā)展展前景并并符合公公司的目目標(biāo)和能能力的細(xì)細(xì)分市場場作為公公司的目目標(biāo)市場場。目前，長沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場可可細(xì)分為為如下市市場：頂級(jí)豪宅市市場：長長沙無代代表樓盤盤，市場場容量很很小，今今年可能能出現(xiàn)吃吃螃蟹者者。豪宅市場：以維一一、夢澤澤園為代代表，有有一定市市場，但但市場規(guī)規(guī)模小高檔高價(jià)市市場：以以名都、巴巴黎香榭榭為代表表，有市市場，但

36、但尷尬，不不上不下下，市場場游離高質(zhì)中價(jià)市市場：以以華聯(lián)、海海華為代代表，市市場規(guī)模模大，購購買力強(qiáng)強(qiáng)高質(zhì)低價(jià)市市場：以以華盛、頤頤美園為為代表，市市場規(guī)模模大，購購買力強(qiáng)強(qiáng)中檔住宅市市場：以以白沙花花園、鑫鑫天花園園為代表表，有一一定的市市場，推推廣難度度大低檔住宅市市場：以以長征花花園、林林苑小區(qū)區(qū)為代表表，主要要針對(duì)區(qū)區(qū)域市場場，市場場規(guī)?？煽梢越?jīng)濟(jì)適用房房市場：以德政政園、三三湘小區(qū)區(qū)為代表表，市場場規(guī)模最最大，人人氣烙人人。我們認(rèn)為：本項(xiàng)目目應(yīng)定位位于高質(zhì)質(zhì)中檔盤盤為其市市場空間間，該市市場中項(xiàng)項(xiàng)目的共共同特點(diǎn)點(diǎn)是有一一定規(guī)模模、追求求品質(zhì)、園園林景觀觀營造較較好、提提供較全全面的人

37、人性化物物業(yè)管理理、溫馨馨、舒適適、會(huì)所所功能較較齊備。二：價(jià)格定定位本項(xiàng)目總體體定位為為高質(zhì)中中檔樓盤盤，而且且目前該該區(qū)域的的上海城城、星語語林名園園亦多為為高質(zhì)中中檔樓盤盤。參考考周圍樓樓盤的品品質(zhì)及價(jià)價(jià)格定位位，其均均價(jià)為222000元至225000元。因因此，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格均價(jià)價(jià)應(yīng)控制制在23300元元/平方方米。考考慮到本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)域住宅宅的配套套設(shè)施正正處于開開發(fā)階段段，離完完全成熟熟尚有一一段時(shí)間間，因此此，建議議整個(gè)銷銷售過程程價(jià)格策策略為低低開高走走。三：客戶定定位（1）主力力目標(biāo)市市場的討討論：根據(jù)本項(xiàng)目目的細(xì)分分市場，本本項(xiàng)目的的目標(biāo)市市場應(yīng)定定位于中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)

38、，進(jìn)可可攻，退退可守。中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)在現(xiàn)階階段的中中國是一一個(gè)新崛崛起的強(qiáng)強(qiáng)大的階階層，購購買力強(qiáng)強(qiáng)，主導(dǎo)導(dǎo)著消費(fèi)費(fèi)的潮流流，將影影響中國國未來的的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化走向向。中產(chǎn)階級(jí)也也是一個(gè)個(gè)相當(dāng)寬寬泛的概概念，公公務(wù)員、自自由職業(yè)業(yè)者、職職業(yè)經(jīng)理理人、廣廣告、文文化、演演藝、體體育界人人士、新新聞、律律師從業(yè)業(yè)人員、國國企、外外資、合合資、大大型民企企高層管管理人員員、私營營業(yè)主等等，都屬屬于這一一個(gè)階層層。中產(chǎn)階級(jí)可可分為多多個(gè)不同同類別的的層面：1.新生生代老一代代2.積極極進(jìn)取保守守3.儒雅雅低俗俗4.朝氣氣、活力力平靜靜5.新潮潮、前衛(wèi)衛(wèi)守舊舊6.300至400歲40歲歲以上300

39、歲以下下7.有車車打算算買車無買買車打算算8.喜居居鬧市偏愛愛環(huán)境、新新鮮空氣氣9.廣交交朋友喜歡歡獨(dú)處10.忠忠、義孝、悌悌根據(jù)項(xiàng)目在在市場中中的地位位，其目目標(biāo)市場場定位在在30-40歲歲的中高高級(jí)消費(fèi)費(fèi)者更符符合項(xiàng)目目的特征征。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目的主主力目標(biāo)標(biāo)市場是是：300-400歲的成成功或正正在創(chuàng)造造成功的的人士。（2）目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者的心理理分析：。民營、私私企老板板個(gè)體戶戶：這類消費(fèi)者者主要是是項(xiàng)目附附近經(jīng)商商的人士士，其事事業(yè)多在在該區(qū)域域，對(duì)該該區(qū)域較較為熟悉悉，加之之手頭較較為寬裕裕，有多多余的錢錢進(jìn)行物物業(yè)投資資，希望望籍此改改變居住住環(huán)境或或增大居居住面積積。這部部分人多

40、多為二次次置業(yè)者者，消費(fèi)費(fèi)行為趨趨為理性性，對(duì)房房產(chǎn)的整整體素質(zhì)質(zhì)較高。高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)：這類客戶知知識(shí)層面面較高，綜綜合素質(zhì)質(zhì)較高，消消費(fèi)行為為理性，對(duì)對(duì)事物比比較挑剔剔 ，屬屬于完美美主義者者。由于于長期工工作于辦辦公室和和活動(dòng)于于社交場場合，對(duì)對(duì)小區(qū)的的人文環(huán)環(huán)境、運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施、休閑閑場所較較為關(guān)心心。機(jī)關(guān)、事事業(yè)單位位/國企企中高層層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年年齡在335歲以以上，社社會(huì)地位位穩(wěn)定，部部分有隱隱性收入入，支付付能力強(qiáng)強(qiáng)。這類類客戶多多為二次次置業(yè)，因因其子女女相繼成成年，會(huì)會(huì)考慮投投資以備備子女或或自己居居住，其其對(duì)樓盤盤綜合素素質(zhì)要求求較高，消消費(fèi)行為為較為理理性。其他客戶戶：主要指

41、常年年往返于于此區(qū)域域的商家家或其他他人，本本區(qū)域的的地理位位置是其其首要購購買的主主要原因因。二：開發(fā)經(jīng)經(jīng)營指導(dǎo)導(dǎo)思想（1）開發(fā)發(fā)速度建建議：長沙房產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)歷歷了數(shù)年年的高速速發(fā)展，目目前已進(jìn)進(jìn)入成熟熟期，開開發(fā)商面面臨的開開發(fā)黃金金期將持持續(xù)2-3年。因因此，建建議加快快本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)建設(shè)速速度，盡盡快完成成建筑施施工，進(jìn)進(jìn)入后期期的資金金回籠階階段。（2）銷售售指導(dǎo)思思想：。若開發(fā)商商急于回回籠資金金，建議議設(shè)置內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購期，以以低價(jià)入入市，達(dá)達(dá)到盡快快回籠資資金的目目的。根據(jù)施工工的情況況，對(duì)推推盤的階階段的營營銷手段段有所區(qū)區(qū)別，以以圖以最最有效的的手段達(dá)達(dá)到最大大的宣傳傳與營

42、銷銷效果。（3）開發(fā)發(fā)指導(dǎo)思思想：。本項(xiàng)目作作為大型型綜合小小區(qū)，應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持特特色與個(gè)個(gè)性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)與周周邊樓盤盤的差異異，并以以此形成成營銷主主題。針對(duì)目前前項(xiàng)目所所在區(qū)域域的項(xiàng)目目新的項(xiàng)項(xiàng)目不是是很多，應(yīng)應(yīng)該爭取取此時(shí)機(jī)機(jī)，盡快快完成建建筑施工工，實(shí)施施以快打打慢策略略，搶得得市場機(jī)機(jī)會(huì)。第六節(jié) 項(xiàng)目名名稱及營營銷策略略一：項(xiàng)目名名稱建議議（1）項(xiàng)目目名稱思思考的出出發(fā)點(diǎn)：。與鄰近的的上海城城形成差差異，上上海城強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是“原生態(tài)態(tài)海派生生活”，本項(xiàng)項(xiàng)目要與與之形成成差異首首先是與與其“海派生生活”所代表表的文化化的差異異。由于開發(fā)發(fā)商的未未來發(fā)展展需要，我我們需要要借項(xiàng)目目樹立開開發(fā)商的的

43、品牌。本項(xiàng)目的的主力目目標(biāo)群多多為成功功的人士士，這部部分人對(duì)對(duì)文化有有一定向向往，甚甚至附庸庸風(fēng)雅。一一個(gè)高品品位的優(yōu)優(yōu)質(zhì)社區(qū)區(qū)，應(yīng)力力求使社社區(qū)業(yè)主主具有相相對(duì)的文文化同一一性。（2）項(xiàng)目目名稱建建議：基于以上的的考慮，我我們建議議本項(xiàng)目目命名為為：恒盛.湖湘湘庭居。強(qiáng)調(diào)開發(fā)發(fā)商的名名稱，為為樹立開開發(fā)商的的品牌。湖湘文化化源遠(yuǎn)流流長，其其代表的的不僅是是一種文文化精神神，而且且是一種種強(qiáng)烈的的文化歸歸屬感。本地文化化氣氛濃濃烈，具具有一定定的文化化代表意意義，并并且本市市尚未有有房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以“湖湘文文化”為主題題。湖湘文化化博大精精深，可可以借此此進(jìn)行文文化營銷銷。湖湘庭居居，給人人一種

44、自自然、親親切的感感覺，具具有感情情的親合合力。湖湘文化化的精髓髓是大氣氣、融合合，此符符合項(xiàng)目目產(chǎn)品的的特性與與項(xiàng)目目目標(biāo)群心心理。目前長沙沙正在大大力開展展文化興興市的戰(zhàn)戰(zhàn)略，最最基本的的內(nèi)涵就就是對(duì)湖湖湘文化化的挖掘掘。二：營銷主主題：（1）營銷銷主題：湖湘人人脈精精神家園園本營銷主題題強(qiáng)調(diào)人人們對(duì)湖湖湘文化化的承傳傳與體驗(yàn)驗(yàn)。隨著著人們對(duì)對(duì)湖湘文文化的認(rèn)認(rèn)識(shí)不斷斷深刻，并并由此而而產(chǎn)生自自豪。本本營銷主主題回避避項(xiàng)目在在景觀與與生活配配套設(shè)施施的不足足。（2）廣告告創(chuàng)意：。湖湘文化化廣場；。廣告系列列作品：A湖湘文文化名人人錄（通通過名人人與樓盤盤的宣傳傳結(jié)合起起來）B毛主席席（曾國國

45、藩），我我們?nèi)绱舜擞H近你你。公關(guān)活動(dòng)動(dòng)：湖湘湘文化論論壇。社區(qū)活動(dòng)動(dòng)：尋找找湖湘文文化的足足跡三：賣點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)：（）產(chǎn)品品項(xiàng)目固固有的賣賣點(diǎn)：地地理位置置優(yōu)越（愿愿景）、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理、綠綠色建材材、交通通條件較較好、生生活配套套設(shè)施齊齊全、景景觀特點(diǎn)點(diǎn)、文化化氛圍濃濃烈。（）結(jié)合合營銷主主題的賣賣點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)：本項(xiàng)目的營營銷主題題是“湖湘人人脈，精精神家園園”。根據(jù)據(jù)營銷主主題，可可增加以以下實(shí)質(zhì)質(zhì)性配置置：。在小區(qū)設(shè)設(shè)立湖湘湘文化走走廊，展展示湖湘湘文化的的名人、名名勝，介介紹湖湘湘文化的的淵源。建議小區(qū)區(qū)的建筑筑風(fēng)格為為寧靜、古古樸的中中式風(fēng)格格，并輔輔之以體體現(xiàn)湖湘湘人家的的水車、茅茅舍小

46、木木橋、小小亭閣等等設(shè)施，營營造意境境優(yōu)美的的環(huán)境。第七節(jié)營營銷執(zhí)行行方案一：項(xiàng)目形形象定位位：（）項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)及主主題設(shè)計(jì)計(jì)：設(shè)計(jì)主主題為“湖湘人人脈，精精神家園園”。（）項(xiàng)目目現(xiàn)場施施工現(xiàn)場場的管理理及形象象維護(hù)：。圍墻包裝裝：在現(xiàn)現(xiàn)場施工工時(shí)利用用圍墻體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)特色，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)營銷銷主題。售樓部：裝修體體現(xiàn)營銷銷主題。（3）展示示區(qū)：考考慮到項(xiàng)項(xiàng)目離市市中心的的距離，建建議在市市中心擇擇一位置置設(shè)立一一個(gè)展示示與接待待中心。（4）銷售售線路的的設(shè)計(jì)：展示區(qū)區(qū)（接待待處）-售樓樓部-現(xiàn)場-樣板板房二：營銷推推廣計(jì)劃劃：（1）項(xiàng)目目總體營營銷思路路：通過對(duì)項(xiàng)目目所處板板塊以及及長沙市市房地產(chǎn)產(chǎn)

47、中長期期競爭態(tài)態(tài)勢分析析，再結(jié)結(jié)合整個(gè)個(gè)長沙房房產(chǎn)的發(fā)發(fā)展趨勢勢，尤其其是項(xiàng)目目區(qū)域競競爭態(tài)勢勢，我們們認(rèn)為本本項(xiàng)目的的總體營營銷思路路為：本項(xiàng)目將以以“湖湘人人脈，精精神家園園”為核心心概念，倡倡導(dǎo)“享受湖湖湘文化化”的生活活方式，并并將此生生活方式式貫穿于于本項(xiàng)目目的整個(gè)個(gè)營銷過過程。對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的營銷銷過程在在戰(zhàn)略上上分為戰(zhàn)戰(zhàn)略防御御期、戰(zhàn)戰(zhàn)略進(jìn)攻攻期和戰(zhàn)戰(zhàn)略反攻攻期三個(gè)個(gè)階段。研研判每個(gè)個(gè)戰(zhàn)略階階段的競競爭態(tài)勢勢，樹立立正確的的戰(zhàn)略目目標(biāo)，配配合合理理的營銷銷戰(zhàn)術(shù)，使使每個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略階段段都有數(shù)數(shù)個(gè)銷售售高潮和和推廣高高潮，從從而使整整個(gè)銷售售過程精精彩不斷斷，不斷斷刺激和和引導(dǎo)消消費(fèi)者關(guān)

48、關(guān)注本項(xiàng)項(xiàng)目，增增強(qiáng)其購購買力，使使項(xiàng)目各各階段的的銷售都都站在一一個(gè)高起起點(diǎn)上進(jìn)進(jìn)行。（2）項(xiàng)目目各階段段戰(zhàn)略決決心：。第一階段段：戰(zhàn)略略防御期期A在項(xiàng)目目開工時(shí)時(shí)，一要要擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目自身身的宣傳傳，二要要有效的的阻擊其其它項(xiàng)目目特別是是周邊項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售，爭爭奪城南南已有的的市場份份額，初初步建立立目標(biāo)客客戶網(wǎng)群群，營造造良好營營銷互動(dòng)動(dòng)基礎(chǔ)。B導(dǎo)入本本項(xiàng)目“湖湘人人脈，精精神家園園”的開發(fā)發(fā)理念，倡倡導(dǎo)“享受湖湖湘文化化生活”的生活活方式，并并以此給給消費(fèi)者者留下深深刻印象象。同期期開始確確立開發(fā)發(fā)商的知知名度。第二階段段：戰(zhàn)略略進(jìn)攻期期A以市場場稀缺的的產(chǎn)品、以以全新的的營銷方方式、以以

49、強(qiáng)有力力的氣勢勢進(jìn)入市市場，并并力爭在在最短的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)強(qiáng)占市市場。B不斷用用創(chuàng)新的的亮點(diǎn)和和逐步釋釋放項(xiàng)目目本身的的資源優(yōu)優(yōu)勢來充充實(shí)“湖湘人人脈，精精神家園園”的項(xiàng)目目主題，使使這精彩彩不斷的的生活方方式深入入人心，并并以此刷刷新客戶戶群。第三階段段：戰(zhàn)略略反攻期期A在前期期建立的的市場美美譽(yù)度和和影響力力的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，不不斷完善善開發(fā)商商的正面面形象，以以產(chǎn)品營營銷為基基礎(chǔ)，以以品牌營營銷為主主線，整整合其它它營銷手手段，不不斷擴(kuò)大大客戶網(wǎng)網(wǎng)群。B根據(jù)實(shí)實(shí)時(shí)的競競爭態(tài)勢勢與消費(fèi)費(fèi)環(huán)境不不斷充實(shí)實(shí)主題賣賣點(diǎn)，建建立和完完善競爭爭壁壘。（3）推盤盤時(shí)間安安排：（根根據(jù)正常常的工程程施工進(jìn)進(jìn)度安

50、排排）。時(shí)間：220055年3月月下旬至至5月下下旬A工程形形象：土土地平整整、售樓樓部和工工地圍墻墻竣工。B銷售進(jìn)進(jìn)度：銷銷售隊(duì)伍伍進(jìn)場，宣宣傳引導(dǎo)導(dǎo)開始，春春交會(huì)項(xiàng)項(xiàng)目形象象展示。時(shí)間：220055年6月月上旬至至7月下下旬A工程形形象：施施工隊(duì)伍伍進(jìn)場施施工B銷售進(jìn)進(jìn)度：公公司（團(tuán)團(tuán)購）內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購開始。時(shí)間：220055年8月月上旬至至9月上上旬A工程形形象：地地下工程程B銷售進(jìn)進(jìn)度：市市場認(rèn)購購期。時(shí)間：220055年9月月中旬A工程形形象：出出正負(fù)零零B銷售進(jìn)進(jìn)度：正正式開盤盤。時(shí)間：220055年9月月上旬至至20006年11月中旬旬A工程形形象：漸漸成規(guī)模模 B銷售進(jìn)進(jìn)度：開開

51、盤第一一階段銷銷售完成成。時(shí)間：220066年1月月下旬A工程形形象：主主體封頂頂B銷售進(jìn)進(jìn)度：第第二次開開盤。時(shí)間：220066年6月月A工程形形象：工工程竣工工B銷售進(jìn)進(jìn)度：全全部銷售售基本完完成（4）項(xiàng)目目各營銷銷階段營營銷重點(diǎn)點(diǎn)與營銷銷目標(biāo)：針對(duì)項(xiàng)目的的自身特特點(diǎn)和營營銷戰(zhàn)略略中心，初初步擬定定項(xiàng)目各各戰(zhàn)略期期內(nèi)營銷銷重點(diǎn)工工作與營營銷目標(biāo)標(biāo)：戰(zhàn)略營銷階階段戰(zhàn)略防御期期戰(zhàn)術(shù)營銷階階段重點(diǎn)營銷工工作重點(diǎn)營銷目目標(biāo)市場預(yù)熱期期（20055年3月月至5月月）（1）路牌牌廣告的的投放；（2）車身身廣告的的投放；（3）銷售售隊(duì)伍的的組建與與培訓(xùn)；（4）售樓樓部的對(duì)對(duì)外開放放；（5）工地地形象與與現(xiàn)場氣氣氛的營營造；（6）在春春交會(huì)期期間進(jìn)行行項(xiàng)目形形象展示示。（1）初次次亮相，建建立市場場知名度度；（2）樹立立項(xiàng)目知知名度與與項(xiàng)目