市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

1、174/174HYPERLINK /Soft/down_market/market_dy/200612/5716.html t _blank 2006重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第一章 重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況一地理環(huán)境和居住結(jié)構(gòu)分析（一）地理環(huán)境分析重慶市位于中國(guó)西南部，長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，是一座聞名遐邇的山城，最突出的特點(diǎn)是地形起伏有致，立體感強(qiáng)。重慶轄區(qū)要緊分布在長(zhǎng)江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔400米。地勢(shì)從南北兩面向長(zhǎng)江作山谷狀傾斜，起伏較大，多呈現(xiàn)“一山一嶺”，“一山一槽二嶺”的形貌。轄區(qū)擁有8.2萬(wàn)平方公里的土地，設(shè)15個(gè)區(qū)、12個(gè)縣和4個(gè)市。獨(dú)特的地形，造就了重慶是一座“山城”兼“江城”

2、，既是有特大都市的某些特點(diǎn)，又有顯著的農(nóng)村特征。都市不是放射型進(jìn)展，而是組團(tuán)式建設(shè)。各組團(tuán)相對(duì)自成一體,自發(fā)形成商業(yè)中心、居住區(qū)、行政辦公區(qū)等功能區(qū)。（二）居住結(jié)構(gòu)分析由于交通的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特色。市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，重慶人乘坐最多的交通工具仍是公交車(chē)，幾乎占了1/2，其次是中巴車(chē)約占1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，經(jīng)常乘坐計(jì)程車(chē)占15%，擁有私家車(chē)6%。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域”，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北

3、是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。盡管，重慶沒(méi)有上海原來(lái)“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的居住結(jié)構(gòu)趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來(lái)的傳統(tǒng)居住結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)不易發(fā)生重大變化。隨著全市路橋一票制的實(shí)行，南岸與北部新城環(huán)境交通的改善以及全市性?xún)?yōu)秀住宅小區(qū)建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中南岸和北部新城的比重已有較大提高，逐步形成了渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北部新城四分天下的格局。 二經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩rGDP持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)進(jìn)展提供良好外部環(huán)境1995年至2003年間，在國(guó)家接著實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對(duì)西部地區(qū)投入力度的推動(dòng)下，重慶市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快速平穩(wěn)，全市GDP由1995年的1009.47億元增

4、加到2003年的2250.11億元，增加了1240.64億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2002年增長(zhǎng)11.4%，增幅高于上年1.1個(gè)百分點(diǎn)，是重慶成立直轄市七年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的一年。穩(wěn)健運(yùn)行、增長(zhǎng)勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望2004年，隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將保持快速、穩(wěn)健勢(shì)頭。同時(shí)，2003年，重慶房地產(chǎn)增加值達(dá)到87.8億元，全市GDP約11%的增幅中，房地產(chǎn)就占了近4%。加上相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)GDP直接與間接貢獻(xiàn)在5%以上。房地產(chǎn)首次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改變了重慶過(guò)于單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為重慶進(jìn)展成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)中心奠定了基礎(chǔ)。重慶市歷年國(guó)內(nèi)

5、生產(chǎn)總值曲線圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)逐步實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年末的25.9 ：42.3 ：31.8演變?yōu)?003年末的16 ：41.9 ：42.1。2003年重慶市一產(chǎn)業(yè)增加值343.07億元，增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為896.45億元，增長(zhǎng)13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為931.09億元，增長(zhǎng)9.4%。顯示出第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)要緊得益于第二、第三產(chǎn)業(yè)，特不是第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)中，新興產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游、信息服務(wù)、

6、廣告、社會(huì)服務(wù)等行業(yè)進(jìn)展明顯加快，就業(yè)人員快速增加，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)顯著。第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，表明了重慶經(jīng)濟(jì)更有活力，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也向現(xiàn)代型方向好轉(zhuǎn)。重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（%）年份199519961997199819992000200120022003第一產(chǎn)業(yè)25.924.222.620.919.217.816.71615.3第二產(chǎn)業(yè)42.341.841.741.040.941.441.541.941.1第三產(chǎn)業(yè)31.834.035.738.139.940.841.842.143.6（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）（三）重慶市基礎(chǔ)建設(shè)情況1996至2003年期間重慶市強(qiáng)化了基礎(chǔ)產(chǎn)

7、業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),尤其是加大了對(duì)交通運(yùn)輸郵電、市政設(shè)施及住宅建議的投資力度，從而極大的改善了都市面貌和投資環(huán)境。2003年全年都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資493億元，同比增長(zhǎng)25.9%。其中交通運(yùn)輸占全市基礎(chǔ)設(shè)施總投資的35.8%，年內(nèi)，渝長(zhǎng)、長(zhǎng)涪、渝合、長(zhǎng)梁、梁萬(wàn)、渝黔一期高速公路相繼建成并投入使用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機(jī)場(chǎng)航站區(qū)擴(kuò)建、寸灘港口碼頭及三峽庫(kù)區(qū)碼頭擴(kuò)建等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，集水運(yùn)、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步得到完善。各重大投資項(xiàng)目要緊有“半小時(shí)主城”、長(zhǎng)江一路改造、大坪循環(huán)道改造、中興路石板坡立交、渝澳大橋二期工程、四公

8、里立交橋等。受土地價(jià)格、三材價(jià)格上漲及大規(guī)模拆遷建設(shè)等諸多因素阻礙，2003年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，投資增速接著高走，各月投資增幅均保持在30%以上。全年累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資327.89億元，同比增長(zhǎng)33.3%，占全社會(huì)投資總量的25.8%，比重較去年同期上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資177.43億元。（四）居民收入穩(wěn)定增加，生活水平不斷提高城鄉(xiāng)居民生活水平接著提高。一是2003年全年都市居民人均可支配收入接近1000美元，已超越人均800美元的差不多小康水平；二是全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額835.52億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增幅比上年高出0.4個(gè)百分點(diǎn)。新一輪消費(fèi)熱潮逐步

9、形成，住房、汽車(chē)、電子通訊設(shè)備持續(xù)旺銷(xiāo)。全年商品住宅、汽車(chē)、通訊器材銷(xiāo)售額分不增長(zhǎng)了34.9%、37.6%和45.7%，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。都市居民消費(fèi)逐漸向教育、醫(yī)療保健、通訊、居住（不含購(gòu)買(mǎi)住房）等非實(shí)物消費(fèi)傾斜。深化住房制度改革對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生巨大阻礙，部分收入和專(zhuān)門(mén)大部分存款投資于住房。最能反映居民家庭生活水平的恩格爾系數(shù)不斷下降，2003年重慶都市和農(nóng)村居民的恩格系數(shù)不斷下降到35.5%和51.2%，主城區(qū)居民的生活水平已接近實(shí)現(xiàn)“小康”，消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到了明顯改善。充分顯示出重慶市居民特不是主城區(qū)居民生活水平大幅度提高，消費(fèi)需求旺盛，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，使住房、旅游、通訊、教育等

10、成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。重慶市1995年至2003年人均GDP變動(dòng)圖 單位：元資料來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒重慶市1996至2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位：億元（資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）三人口狀況截止2002年底重慶全市的總?cè)丝跒?107萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為3.3，總戶(hù)數(shù)約為950萬(wàn)戶(hù)，平均每戶(hù)居住人數(shù)為3.26人。重慶市現(xiàn)已成為中國(guó)人口最多的都市，占全國(guó)總?cè)丝诘?.4%，位居全國(guó)第20位。隨著重慶都市化的進(jìn)程，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)渝務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。重慶市要緊年份總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）主城區(qū)人口分布變化呈以下特點(diǎn)：（一）渝北區(qū)人口最多，九

11、龍坡區(qū)人口增長(zhǎng)率最快。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長(zhǎng)。隨著舊城區(qū)發(fā)行和新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，渝中區(qū)和大渡口區(qū)的人口開(kāi)始下降，居民開(kāi)始從人口擁擠、土地緊張的渝中區(qū)和工業(yè)污染較重的大渡口區(qū)向外區(qū)遷居；江北、渝北及南岸區(qū)是人口的要緊遷入?yún)^(qū)。（二）人口密度與人口變動(dòng)大致相同，渝中區(qū)人口密度仍是最高。全市總的人口密度為375人/平方公里，在八個(gè)主城區(qū)，渝中區(qū)的人口密度為最高，人口密度每平方公里超過(guò)27000人，渝北區(qū)人口密度最低，人口密度每平方公里不到600人。從人口密度上來(lái)看，近兩年內(nèi)，江北區(qū)的人口密度增長(zhǎng)率最高，其次是南岸區(qū)，而渝中區(qū)人口密度增長(zhǎng)率位居主城區(qū)各區(qū)最低值。三區(qū)人口增長(zhǎng)與各區(qū)經(jīng)濟(jì)

12、進(jìn)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展有緊密的聯(lián)系。渝中區(qū)的人居狀況差不多處于超飽和狀態(tài)，房屋建筑只能往高處進(jìn)展（這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的全然緣故），導(dǎo)致房屋居住質(zhì)量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產(chǎn)進(jìn)展?jié)摿ο鄬?duì)較大。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對(duì)滿足重慶人居家、購(gòu)物的現(xiàn)代需求。與此同時(shí)，渝中區(qū)從功能上來(lái)講已愈來(lái)愈趨向于商業(yè)、信息、貿(mào)易為主導(dǎo)的專(zhuān)門(mén)商務(wù)區(qū)，而南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)在進(jìn)展自身產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也成為市民選擇居家地的要緊地區(qū)。（三）依照全國(guó)第五次人口普查結(jié)果，同1990年第四次人口普查相比，65

13、歲及以上人口的比重上升了0.87個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出一定程度上的人口老齡化速度加快。隨著人口老齡化速度的加快，都市居民住宅結(jié)構(gòu)在一定的時(shí)期也將發(fā)生相應(yīng)的市場(chǎng)變化。這種結(jié)構(gòu)的變化與一個(gè)地區(qū)的民族、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等多種因素有著緊密的關(guān)系。同時(shí)與第四次人口普查相比，十年零四個(gè)月共增長(zhǎng)了203.83萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為7.06%，平均每年增加19.73萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為0.66%。其中主城六區(qū)（渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）人口為378.16萬(wàn)人，占重慶市總?cè)丝诘?2.24%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市2000年第五次人口普查要緊數(shù)據(jù)公報(bào)）（四）人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等導(dǎo)致人口的具體分

14、布呈現(xiàn)出不平衡狀況。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門(mén)、儲(chǔ)奇門(mén)、一號(hào)橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對(duì)而言李子壩地段較為疏松。而南岸區(qū)的人口密度要緊集中在南岸商圈附近，越往四周擴(kuò)散，人口密度相對(duì)減少，尤其是從南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐漸稀少。重慶市是一個(gè)重工業(yè)進(jìn)展都市，近幾年商業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展使城區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)新舊交替狀況，人員居住與商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)分，加上重慶人對(duì)都市生活的“固著”情結(jié)（如老解放碑人對(duì)解放碑的情結(jié)），導(dǎo)致商業(yè)越發(fā)達(dá)地段，人口密度越大。其次，人口密度與各城區(qū)工業(yè)分布情況、教育分布情況也緊密相關(guān)。（五）人口文化程度重慶主城區(qū)人

15、口文化程度結(jié)構(gòu) 人數(shù)百分比(%)622100.0609.620032.224639.58313.3325.110.2（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局人口普查資料）調(diào)查顯示，重慶市主城區(qū)人口的文化程度比重慶市總體人口文化程度高，這與都市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展成正比。然而，與國(guó)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的都市相比，重慶主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，重慶各經(jīng)濟(jì)單位近年來(lái)普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了重慶從業(yè)人員的文化教育水平。此外，重慶市人口的文化水平總體上來(lái)講也在不斷的提高。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬(wàn)人中擁有各種受教育程度的人數(shù)出現(xiàn)

16、了如下變化：具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。都市人口文化程度的提高，有助于消費(fèi)市場(chǎng)的引導(dǎo)。四都市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)業(yè)面臨重大機(jī)遇目前重慶城鎮(zhèn)化水平只有34.7%，低于全國(guó)平均水平。按照政府規(guī)劃將在2005年提高到40%。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由都市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。據(jù)測(cè)算，“十五”期間重慶市城鎮(zhèn)居民住宅潛在需求量年均約2000萬(wàn)平方米左右，這必定將成為重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)展的強(qiáng)大動(dòng)力。這種加速都市化的進(jìn)程

17、，政府已由“打算”變?yōu)閷?shí)際行動(dòng)。首先政府正加緊進(jìn)行以“八小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以后幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)百萬(wàn)人的衛(wèi)星都市；把渝中區(qū)作為以后“中央商務(wù)圈”的規(guī)劃建設(shè)和都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)面積的擴(kuò)大等都將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)展。其次，舊城改造的大規(guī)模實(shí)施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設(shè)的啟動(dòng)以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的進(jìn)展機(jī)遇。五消費(fèi)水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善從90年代后期起，中國(guó)居民的整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)已從滿足“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變，相當(dāng)一部分高收入的居民群體開(kāi)發(fā)向“富裕型”轉(zhuǎn)變。消費(fèi)重點(diǎn)由衣、食為主轉(zhuǎn)向住、用、行為主。關(guān)于重慶都市居

18、民消費(fèi)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，消費(fèi)需求發(fā)生三個(gè)方面的重要轉(zhuǎn)向，一是差不多消費(fèi)逐漸向居住、交通、通訊等領(lǐng)域擴(kuò)展，二是日用品類(lèi)消費(fèi)進(jìn)入更新?lián)Q代時(shí)期，并向品牌化進(jìn)展，三是文化教育及知識(shí)產(chǎn)品的消費(fèi)比重明顯增加。反映在支出結(jié)構(gòu)上，日常消費(fèi)中，吃、穿、用消費(fèi)支出下降了12個(gè)百分點(diǎn)，住、行、醫(yī)、教育支出提高了13個(gè)百分點(diǎn)。重慶市是進(jìn)展中的新興直轄市，但人均收入與京、津、滬、粵相比仍有一定差距。重慶市主城區(qū)居民家庭消費(fèi)已步入小康時(shí)期（依照恩格爾系數(shù)推斷）。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長(zhǎng)，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，居民家庭收入的增長(zhǎng)幅度將會(huì)加快。六重慶各區(qū)域要緊商業(yè)狀況綜觀重慶市各行政區(qū)域

19、的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，呈現(xiàn)出多樣性和不平衡性：（一）渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市乃至西南地區(qū)最大的商貿(mào)中心、金融中心、科技中心、水陸交通樞紐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)136.74億元，比上年增長(zhǎng)10.8%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2.55萬(wàn)元，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)113億元，同比增長(zhǎng)13%。渝中區(qū)有各類(lèi)商品市場(chǎng)67個(gè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)47萬(wàn)平方米，其中具有代表性的朝天門(mén)綜合交易市場(chǎng)，由27個(gè)交易區(qū)組成，市場(chǎng)建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米，要緊從事服裝、小商品百貨的批發(fā)。渝中區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還包括有：菜園壩市場(chǎng)群，全年成交達(dá)10.7億元；新華路家電批發(fā)市場(chǎng)，全年成交額達(dá)10億元；學(xué)田灣小儀器市場(chǎng)，全年成交額達(dá)5.1

20、億元；大坪汽摩配市場(chǎng)，全年成交額達(dá)3億元。解放碑商業(yè)區(qū)集中了重慶市各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)，到集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合商廈，是商家必爭(zhēng)之地。其中具代表性的商場(chǎng)有：重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、新華書(shū)店、大都會(huì)廣場(chǎng)、王府井百貨等。渝中區(qū)作為重慶政治、經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展發(fā)揮了越來(lái)越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經(jīng)濟(jì)、信息、商貿(mào)、物流、都市旅游為重點(diǎn)成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改變了過(guò)去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費(fèi)心理，人們更情愿在渝中區(qū)工作，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時(shí)渝中區(qū)的開(kāi)發(fā)程度已特不高，二度開(kāi)發(fā)的成本將會(huì)成倍增加，這也

21、是目前渝中區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展后勁不足的要緊緣故。（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建設(shè)中的北部新城的中心，是重慶市以后的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。它現(xiàn)有各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1600多個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積80萬(wàn)平方米，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值68.76億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)39.46億元，集市成交額為35.6億元。江北區(qū)要緊大型的商場(chǎng)分布情況為：建新北路沿線協(xié)信黃金海岸、重百大樓江北分店、世紀(jì)新都、華聯(lián)商廈和龍湖北城天街，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)方。家樂(lè)福金觀音店，總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)60億元以上，盤(pán)溪蔬菜批發(fā)市場(chǎng)全年成交額達(dá)6億元。黃花園大橋、重慶至涪陵高速公路相

22、繼建成，加之重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建，江北成為重慶聯(lián)系世界的窗口。江北區(qū)由于其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，使之成為重慶繼渝中區(qū)之后綜合實(shí)力第二大區(qū)，隨著政府遷址江北，對(duì)江北的房地產(chǎn)進(jìn)展起到了極大的促進(jìn)作用，自2002年起形成了江北投資熱，但由于江北區(qū)是一個(gè)以工業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的地區(qū)，有重慶長(zhǎng)安等一批大型工業(yè)企業(yè)，其商業(yè)被建新北路分隔，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差?，F(xiàn)正在興建的江北步行街將完全改變江北的商業(yè)布局，對(duì)江北區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的阻礙。江北區(qū)與北部新城作為政府所在地、臨近機(jī)場(chǎng)和規(guī)劃中的新火車(chē)站，交通將進(jìn)一步改善。隨著五里店、黃泥磅地區(qū)眾多中高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)，將有眾多具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的人群入住江北及北部新城，為江北商

23、圈提供了新的潛在消費(fèi)人群。在宏觀環(huán)境上，政府在江北更是規(guī)劃出重慶最大面積達(dá)43.38公頃的休閑步行街，在步行街中，將修造三座廣場(chǎng)及寬度達(dá)4060米的架空層橫躍建新北路，將從全然上解決江北商圈在地理、交通、布局、上的缺點(diǎn)，特不是三大廣場(chǎng)之一的現(xiàn)代文化廣場(chǎng)，面積達(dá)5500平方米，并將重現(xiàn)觀音古橋，增加該地區(qū)的文化內(nèi)涵。龍湖花園的開(kāi)發(fā)商中建科在江北興建的北城天街，引進(jìn)了知名的華聯(lián)超市，重慶知名開(kāi)發(fā)商協(xié)信集團(tuán)在觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)開(kāi)發(fā)大型商業(yè)物業(yè)黃金海岸，同樣知名開(kāi)發(fā)商?hào)|和物業(yè)，在五黃路核心地帶，開(kāi)發(fā)“皇冠自由城”，這些個(gè)案都將進(jìn)一步繁榮江北商圈。政府打算通過(guò)宏觀大環(huán)境的改善，使江北商圈具有與解放碑商圈競(jìng)爭(zhēng)的能

24、力，并在重慶幾個(gè)城區(qū)的商圈中脫穎而出。盡管江北的潛在優(yōu)勢(shì)較多，但因其與解放碑臨近，及眾多規(guī)劃需政府實(shí)實(shí)在在的落實(shí)，因此近期該商圈在重慶市的商業(yè)地位可不能出現(xiàn)大的變動(dòng)。沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈是指商業(yè)步行街至綠色文化藝術(shù)廣場(chǎng)一線為主線，輔以南開(kāi)商業(yè)步行街。那個(gè)地點(diǎn)是沙坪壩人流量最大，大小商家最集中的地點(diǎn)。各類(lèi)服務(wù)營(yíng)業(yè)面積達(dá)40多萬(wàn)平方米，重百沙坪壩店、明日百貨、新世紀(jì)百貨沙坪壩店，金誠(chéng)廣場(chǎng)、巴黎廣場(chǎng)、融信大廈，、華夏銀座、華宇廣場(chǎng)、立海國(guó)際商務(wù)公寓等都在此中心區(qū)，提供吃喝玩樂(lè)服務(wù)的小型商家也密布其間。去年日均人流量逾30萬(wàn)人，要緊商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額達(dá)15億元，其中重百沙坪商場(chǎng)銷(xiāo)售額達(dá)4億元，超過(guò)重百解放碑

25、總店，可見(jiàn)沙區(qū)購(gòu)買(mǎi)力非同一般。沙坪壩距離解放碑較遠(yuǎn)，受主流商圈阻礙較小，長(zhǎng)期以來(lái)其商業(yè)進(jìn)展都自成體系，由于沙坪壩的購(gòu)買(mǎi)力組成專(zhuān)門(mén)有特色，平日要緊由高收入的知識(shí)分子、政府工作人員、純消費(fèi)型大中學(xué)學(xué)生等構(gòu)成，周末甚至吸引了北碚、井口、雙碑的消費(fèi)者，這給沙坪壩中心商圈的零售經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了極大契機(jī)，也給商業(yè)定位和商場(chǎng)布置，甚至商用物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)了較大的靈活性和便利性，使沙坪壩步行街中心商圈人潮涌動(dòng)，商機(jī)澎湃！沙坪壩作為重慶市第二商圈，其商業(yè)進(jìn)展?fàn)縿?dòng)全市商業(yè)進(jìn)展的脈博，目前上規(guī)模已營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)要緊有：好又多量販、新世經(jīng)凱瑞商都、立洋百貨、華宇時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)、金鷹女的廣場(chǎng)、華夏銀座、賽博數(shù)碼、欣陽(yáng)百貨、三峽廣場(chǎng)。（

26、四）九龍坡區(qū)楊家坪商圈由于地上商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積較少，而且地下通道為人行必經(jīng)之道，使得地下商場(chǎng)能占據(jù)一席之地。據(jù)悉，僅楊家坪地下商場(chǎng)一家去年商品零售總額就超過(guò)4億元。這就形成了楊家坪獨(dú)特的“地面+地下商圈”。由于商業(yè)氛圍太淡，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，九龍坡消費(fèi)外流嚴(yán)峻，為留住消費(fèi)，政府下決心興建楊家坪商業(yè)步行街，其中以楊家坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心的1平方公里的商業(yè)步行街將在2002年底建成并“開(kāi)街”營(yíng)業(yè)，如此造成一個(gè)最直接的后果確實(shí)是：商業(yè)面積的大放量。躍華商都、晉愉都市彩園、建設(shè)廣場(chǎng)，三個(gè)區(qū)域商業(yè)“航母”的先后“起航”，加上鶴頭路B區(qū)的改造將用于商業(yè)用途，以及上海銀星集團(tuán)將步行街周?chē)蛟臁吧虾Ｖ行摹?。斌鑫集團(tuán)將在新華

27、四村開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)以后兩三年內(nèi)，商業(yè)面積將增加2030萬(wàn)平方米，如算上社區(qū)門(mén)面這一面積將更為可觀；其次產(chǎn)商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)面積放量絕不能視為中、低檔商業(yè)量上的擴(kuò)張，而應(yīng)是質(zhì)的提升。晉愉彩園已成功引進(jìn)新世紀(jì)百貨，躍華商都也鄭重在引進(jìn)品牌商家的工作中大做文章。隨著步行街的啟動(dòng)，以后兩三年內(nèi)，楊家坪商圈將會(huì)重新“洗牌”；同時(shí)輕軌較新線全面建成后，可形成高峰期單向每小時(shí)3萬(wàn)人流的運(yùn)載能力，年客流量可達(dá)3億人次，而楊家坪處在較新線樞紐位置，對(duì)商業(yè)推動(dòng)是革命性的。輕軌沿線大坪、大渡口等區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套滯后，商業(yè)功能不齊全，輕軌建成后，區(qū)域的連接更加有機(jī)會(huì)吸引更多外區(qū)客戶(hù)前往楊家坪商圈消費(fèi)。（五）

28、南岸區(qū)南岸區(qū)與渝中區(qū)僅有一江之隔，長(zhǎng)江大橋通車(chē)前，兩岸要緊依靠長(zhǎng)江索道聯(lián)系，八十年代彈子石地區(qū)棉紡企業(yè)的興起，加之南岸區(qū)區(qū)政府位于上新街，使彈子石、上新街成了南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)的重心點(diǎn)和商貿(mào)中心。通過(guò)十幾年的進(jìn)展，特不是長(zhǎng)江大橋和鵝公巖大橋的通車(chē)，南岸區(qū)的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到南坪鎮(zhèn)并已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、網(wǎng)點(diǎn)布局的戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，設(shè)施水平提高，各類(lèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理。網(wǎng)點(diǎn)、市場(chǎng)建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)進(jìn)展的良好勢(shì)頭。全區(qū)已建成以大型商貿(mào)設(shè)施為主，采納現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、治理模式為主的貿(mào)易區(qū)；建成以會(huì)議、展覽為標(biāo)志的會(huì)展中心區(qū)；以舊車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)為龍頭的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)批發(fā)區(qū)；以餐飲、休閑、娛樂(lè)為特色的南濱路景觀休閑區(qū)；與生活小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)和

29、連鎖店、零售網(wǎng)點(diǎn)共同構(gòu)成全區(qū)的商業(yè)設(shè)施布局網(wǎng)絡(luò)。全區(qū)共建成各類(lèi)市場(chǎng)51個(gè)，面積38萬(wàn)平方米，擁有各類(lèi)大中型網(wǎng)點(diǎn)（2000平方米以上）29個(gè)，面積47萬(wàn)余平方米；在建、擬建的大中型商業(yè)設(shè)施25個(gè)，面積70萬(wàn)平方米。還另有證券、人才、勞動(dòng)力、房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場(chǎng)。全區(qū)目前擁有市場(chǎng)51個(gè)，其中專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)7個(gè)，消費(fèi)品市場(chǎng)10個(gè)，建立了以區(qū)域性市場(chǎng)為龍頭，地點(diǎn)性生產(chǎn)生活資料市場(chǎng)為骨干，各類(lèi)消費(fèi)品市場(chǎng)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)框架體系。南坪南路區(qū)塊在南岸區(qū)政府的合理規(guī)劃和引導(dǎo)下，進(jìn)展成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)，如汽配城、機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)、二手車(chē)交易市場(chǎng)、重慶家具市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)。南坪西路集中了百盛百貨、北京華聯(lián)（近期開(kāi)業(yè)）、新世

30、紀(jì)江南商都、諾馬特超市、金臺(tái)百貨、流行前線地下商業(yè)街、山城平價(jià)超市、昌龍百貨、浪高地下商場(chǎng)等.初步形成了以大型綜合性百貨、大型超市為主，各類(lèi)中小型百貨及店鋪商業(yè)為輔的核心商業(yè)區(qū)，其營(yíng)業(yè)面積達(dá)26萬(wàn)平方米。在政府規(guī)劃中，現(xiàn)有步行街將不斷擴(kuò)容，并最終形成占地33萬(wàn)平方米、商業(yè)面積80多萬(wàn)平方米的超大型綜合性商業(yè)步行街區(qū)。南坪東路區(qū)塊以眾多中小臨街商鋪為主，以及宏聲廣場(chǎng)的地下宏聲商業(yè)廣場(chǎng)。作為南岸區(qū)與外區(qū)連接的重要車(chē)站南坪公交車(chē)總站就位于該區(qū)域。南岸與外區(qū)的交通車(chē)幾乎都以南坪公交總站為中轉(zhuǎn)點(diǎn)，但政府已規(guī)劃將公交總站搬遷出主城區(qū)，加上重百整體搬遷至天龍廣場(chǎng)，這已成為該區(qū)塊商業(yè)進(jìn)展的重要抗性。隨著南岸區(qū)

31、政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘”之稱(chēng)的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內(nèi)涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。已成人氣鼎沸之勢(shì)，吸引了眾多本地市民和外地游客到此觀光、休閑、娛樂(lè)、就餐。南濱路成為重慶夜景經(jīng)濟(jì)的代名詞。盡管，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其阻礙力卻覆蓋整個(gè)重慶主城區(qū)。隨著南濱路沿線各樓盤(pán)的商業(yè)設(shè)施相繼問(wèn)世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必定成為重慶最具人氣、活力和品質(zhì)的地區(qū)之一。七宏觀環(huán)境小結(jié)綜上所述，重慶市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)健康穩(wěn)定的進(jìn)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐年增長(zhǎng)，都市化進(jìn)程加速，都市面貌日新月異，交通及投資環(huán)境大為改善，城鄉(xiāng)居民的收入與支出逐年增加，不斷提高

32、，商業(yè)進(jìn)展日益成熟。作為西部唯一的直轄市，重慶市正在逐步鞏固自己的交通、能源、經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)中心地位。目前正值中國(guó)加入WTO和西部大開(kāi)發(fā)的大好時(shí)機(jī)，西部12個(gè)省、市、自治區(qū)地域?qū)掗?，人口眾多，資源豐富，必將成為投資重點(diǎn)；而重慶市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和投資環(huán)境在西部各省市中獨(dú)樹(shù)一幟，必會(huì)成為西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)都市，都市的經(jīng)濟(jì)將得到更大的進(jìn)展，這為本市的各行各業(yè)，特不是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不可多得的進(jìn)展契機(jī)。重慶市自然環(huán)境一重慶主城區(qū)要緊景觀分布景觀所在區(qū)域景點(diǎn)渝中區(qū)朝天門(mén)碼頭、鵝嶺公園、枇杷山公園、人民大禮堂、珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士紀(jì)念館等南岸區(qū)南山公園、老君洞、一棵樹(shù)、慈母山溫泉、科普中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣

33、湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士陵園、歌樂(lè)山、平頂山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋口壩溫泉、東泉等重慶市的旅游資源十分豐富，可供巡游參觀的景點(diǎn)達(dá)100多處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝有縉云山、四面山和長(zhǎng)江三峽，全國(guó)重點(diǎn)文物愛(ài)護(hù)單位有八路軍駐渝辦事處舊址、中美合作所集中營(yíng)舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚(yú)城古戰(zhàn)場(chǎng)、抗戰(zhàn)遺址、萬(wàn)盛石林、銅鼓灘漂流、統(tǒng)景峽谷風(fēng)光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內(nèi)風(fēng)景區(qū)總共為44個(gè)，其中國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)為4個(gè)。三峽工程的興建和重慶周邊環(huán)形旅游線的形成給重慶旅游帶來(lái)空前的進(jìn)展契機(jī)，重慶極為豐富的自然和人文旅游資源正在逐漸展示出來(lái)，一個(gè)以重慶為中心的大三

34、峽旅游區(qū)域以其獨(dú)有的魅力將吸引更多的游客。 豐富的旅游資源為重慶市經(jīng)濟(jì)的騰飛增加了動(dòng)力，據(jù)市旅游局的統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)重慶市外出旅游的市民和來(lái)渝的外地游客呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展貢獻(xiàn)率初步可能在10%左右。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展，都市景觀的挖掘和改善將對(duì)提升都市綜合形象和都市人居環(huán)境有特不大的關(guān)心。綜合國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，上海以浦東東方明珠電視塔作為上海市的標(biāo)志性建筑，極大地促進(jìn)了浦東的開(kāi)發(fā)和陸家嘴金融區(qū)的進(jìn)展，而黃浦江外灘的改建也為外灘金融業(yè)的再度振興提供了強(qiáng)大的助推劑。作為重慶市擁有特不豐富的自然和人文景觀，假如能進(jìn)一步發(fā)掘和開(kāi)發(fā)，將對(duì)都市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)有特不大的促進(jìn)作用。二重慶市自然地理環(huán)

35、境重慶市是中國(guó)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心都市，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)與資源富集的西部地區(qū)的結(jié)合部，在地貌構(gòu)成上，最典型的特征是山多河多。眾多山脈連綿起伏，大小河流縱橫交錯(cuò)。地貌結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，要緊有4個(gè)特點(diǎn)：一是地勢(shì)起伏大，層狀地貌分明。二是地貌類(lèi)型多樣，以山地、丘陵為主。三是地貌形態(tài)組合的地區(qū)差異明顯。四是喀斯特地貌分布廣泛。在城鎮(zhèn)地理分布結(jié)構(gòu)上，重慶直轄市是由1個(gè)特大都市、2個(gè)中等都市、4個(gè)小都市和1400多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的復(fù)合型都市。主城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口278多萬(wàn)人，為特大都市。中心區(qū)在兩江匯合處，呈半島狀，海拔在168米400米之間。城廓依山傍水，建筑物層層疊疊，形成獨(dú)特的山城景觀。中心區(qū)

36、是重慶的行政中心，金融、商貿(mào)中心和水陸客運(yùn)樞紐。萬(wàn)州、涪陵2個(gè)中等都市分布在主城區(qū)以東長(zhǎng)江沿岸，與主城區(qū)分不相距200公里和120公里左右。小都市和城鎮(zhèn)呈帶狀分布，要緊在江河沿岸和鐵路、公路沿線，密度從西向東逐漸減小。由此使重慶形成了特大都市中等都市小都市小城鎮(zhèn)多中心、組團(tuán)式的都市布局，成為全國(guó)面積最大、人口最多、二元結(jié)構(gòu)突出的新型都市。 重慶市主城區(qū)覆蓋面積較廣，除渝中區(qū)外，其都市整體開(kāi)發(fā)程度不高，都市擴(kuò)容潛力特不大，作為都市開(kāi)發(fā)商而言，其市場(chǎng)前景是特不行的。同時(shí)，重慶獨(dú)有的山地地貌，有利于建山水結(jié)合的園林都市，對(duì)提升都市整體規(guī)劃和都市市容景觀差不多上特不有利的。重慶市政府已將重慶的山水園林

37、建設(shè)作為重慶市政今后進(jìn)展的一個(gè)方向，因此作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)利用相應(yīng)的政府政策支持，從而提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三重慶市環(huán)境污染重慶市兩江環(huán)抱，“城是一座山，山是一座城”，“山城”由此而得名。重慶是一個(gè)老工業(yè)基地，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)做出了重要貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，重慶市也是一個(gè)污染比較嚴(yán)峻的都市，其空氣質(zhì)量和飲水質(zhì)量相比其他大型都市較差。自三峽工程動(dòng)工以來(lái)，重慶市將環(huán)境愛(ài)護(hù)工作作為振興重慶的重要步驟之一。以改善市民的生存環(huán)境為目標(biāo)，以環(huán)境愛(ài)護(hù)和園林綠化為重點(diǎn)的戰(zhàn)略思想差不多確立。近年來(lái)，重慶市加強(qiáng)了都市飲用水源的愛(ài)護(hù)和大氣污染與交通噪聲的治理，確立治理污染源項(xiàng)目220項(xiàng)。大氣二氧化硫濃度下降0.005毫克/平方米，

38、煙塵操縱區(qū)覆蓋率達(dá)90，主城區(qū)空氣質(zhì)量明顯改觀；分析近幾年重慶消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)適應(yīng)，“生活方便性”是消費(fèi)者購(gòu)房的一大考慮因素，因此，在重慶那個(gè)多經(jīng)濟(jì)中心的特大都市中，居民往往首選“當(dāng)前”居住區(qū)域?yàn)橘?gòu)房首選區(qū)域。因而，都市的自然景觀只是阻礙消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的大環(huán)境因素，這種因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的阻礙力遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)本身、“交通條件”等重要。如江北區(qū)固有的自然景觀極少，但并沒(méi)有阻礙消費(fèi)者對(duì)該區(qū)購(gòu)房的熱情。在消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中，消費(fèi)者已將“自然景觀”的概念理解轉(zhuǎn)化成個(gè)人對(duì)“社區(qū)居住環(huán)境”的理解。因此，我們認(rèn)為，都市“自然景觀”是阻礙消費(fèi)者旅游的重要因素，但并不是消費(fèi)者選擇居住地的重要因素。盡管自然景觀對(duì)

39、消費(fèi)者購(gòu)房的阻礙不大重要，但消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的追求是永恒的。這確實(shí)是開(kāi)發(fā)商將自然景觀與居住環(huán)境概念轉(zhuǎn)換的意義。第三章 重慶社會(huì)文化環(huán)境一居民職業(yè)構(gòu)成與商品房購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)性（一）年齡結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，他們的年齡要緊集中在20-50歲之間，其中20-25歲的置業(yè)者占置業(yè)人群的29.9%，26-30歲的占23.5%，31-40歲的占24%，41-50歲的占4.2%。由以上數(shù)據(jù)，我們推斷出重慶的置業(yè)人群其年齡結(jié)構(gòu)趨向于以“中青年”消費(fèi)群為主，那個(gè)年齡段層面上的消費(fèi)者是房產(chǎn)銷(xiāo)售的目標(biāo)群體。（二）文化結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的受教育程度來(lái)看，他們中間受過(guò)中等教育的置業(yè)者占置業(yè)人群總體的42.7%，高等學(xué)歷（大

40、專(zhuān)以上）的置業(yè)者占總體的36.4%。由此，我們能夠認(rèn)為，重慶的置業(yè)者已具備了一定的文化素養(yǎng)。（三）職業(yè)結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的職業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，重慶置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)成要緊以公司職員、個(gè)體戶(hù)/私營(yíng)業(yè)主、其他（如律師等）為主，他們構(gòu)成了置業(yè)人群的主力軍。國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、大夫等事業(yè)單位工作人員由于單位性質(zhì)的緣故，他們多數(shù)考慮在本單位購(gòu)房，隨著人們對(duì)商品房高質(zhì)量的進(jìn)一步追求，在二次購(gòu)房的人群中，這部分人員比率有一定的上升。（四）經(jīng)濟(jì)狀況從置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)收入狀況來(lái)看，重慶置業(yè)者的個(gè)人穩(wěn)定月收入要緊集中在800-3000元之間，占置業(yè)人群總體的62.6%。個(gè)人月收入在800元以下的置業(yè)者也占有一定的比例（31.2%）

41、。依照這種現(xiàn)象我們分析，目前重慶推出了購(gòu)房信貸消費(fèi)，銀行提供按揭貸款，即使置業(yè)者的個(gè)人月收入較低（800元），只要他們有一份較為穩(wěn)定的收入，置業(yè)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)將促進(jìn)其購(gòu)房的需求，從而產(chǎn)生購(gòu)房行為。（五）區(qū)域選擇從置業(yè)者的購(gòu)房區(qū)域趨一直看，重慶置業(yè)者選擇將會(huì)在江北區(qū)購(gòu)房的占44.7%，選擇將會(huì)在渝中區(qū)購(gòu)房的占21%，選擇將會(huì)在沙坪壩區(qū)購(gòu)房的占26.2%，選擇將會(huì)在渝北區(qū)購(gòu)房的占20.3%，選擇將會(huì)在南岸區(qū)購(gòu)房的占16.2%，選擇將會(huì)在其他地區(qū)購(gòu)房的占3%。通過(guò)我們多次房地產(chǎn)的調(diào)查，數(shù)據(jù)結(jié)果證明，目前，重慶置業(yè)者考慮購(gòu)房的區(qū)域選擇存在著強(qiáng)烈的“區(qū)域情結(jié)”，換句話講，確實(shí)是置業(yè)者會(huì)考試就近選擇當(dāng)前居住區(qū)

42、域購(gòu)房。他們差不多適應(yīng)了目前所居住區(qū)域的文化、政治、經(jīng)濟(jì)等方面的生活氛圍。二文化教育水平及其對(duì)購(gòu)房的阻礙沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主；渝中區(qū)是經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領(lǐng)階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿(mào)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、經(jīng)營(yíng)業(yè)主、職員為主。在全市人口中，同意大學(xué)（指大專(zhuān)以上）教育的86.58萬(wàn)人，占2.8%；同意高中（含中專(zhuān)）教育的265.67萬(wàn)人，占8.6%，同意初中教育的909.02萬(wàn)人，占29.41%；同意小學(xué)教育的1340.85萬(wàn)人，占43.39%（以上各種教育程度的人口包括各類(lèi)學(xué)校的畢業(yè)生

43、、肄業(yè)生和在校生）。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬(wàn)人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化；具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。全市人口中，文盲人口（15歲及15歲以上不識(shí)字或識(shí)字專(zhuān)門(mén)少的人）為214.78萬(wàn)人。與1990年第四次人口普查相比，文盲率由17.89%下降為8.9%，下降了8.99個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)的對(duì)比，我們能夠清晰的看到重慶人的文化教育水平在明顯的上升。受教育水平越高就會(huì)受到更多的尊敬，成為人們追逐的目標(biāo)，相應(yīng)地其社會(huì)

44、地位與經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)提高。這類(lèi)人群差不多差不多具備購(gòu)房置業(yè)的經(jīng)濟(jì)支付能力。一旦這類(lèi)人群中的潛在置業(yè)者有購(gòu)房置業(yè)的動(dòng)機(jī)時(shí)，就會(huì)把潛在的動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。三重慶居民生活形態(tài)與消費(fèi)行為特征重慶主城區(qū)消費(fèi)者選擇百貨公司/購(gòu)物中心的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1質(zhì)量可靠62.12交通便利43.33價(jià)格適中35.54商品種類(lèi)齊全28.05服務(wù)態(tài)度好20.36就近12.07退換商品方便5.58空間寬敞5.19經(jīng)常有促銷(xiāo)活動(dòng)3.710可送貨上門(mén)1.811大型商品保修1.412室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)現(xiàn)代化1.213提供餐飲休息配套服務(wù)0.414有大量進(jìn)口商品0.3除了百貨公司/購(gòu)物中心以外，隨著中國(guó)大中型都市

45、超高零售業(yè)的迅速進(jìn)展，“超市”消費(fèi)成了現(xiàn)代人消費(fèi)的一種重要形式。據(jù)調(diào)查，重慶市主城區(qū)消費(fèi)者中有81.3%的人員“最近三個(gè)月”光顧過(guò)超市，可見(jiàn)超市市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大。重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的超市排名排名品牌百分比（%）1家樂(lè)福68.42新世紀(jì)超市19.53好又多超市17.24山城（平價(jià)超市）14.85十點(diǎn)利4.06躍華超市3.2重慶主城區(qū)消費(fèi)者選擇超市的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1價(jià)格適中59.92質(zhì)量可靠43.53交通便利43.34商品種類(lèi)齊全34.15就近14.26服務(wù)態(tài)度好11.07經(jīng)常有促銷(xiāo)活動(dòng)6.58空間寬敞4.99退換商品方便1.810提供餐飲休息配套服務(wù)0.911可送貨上門(mén)0.

46、612大型商品保修0.513室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)現(xiàn)代化0.314有大量進(jìn)口商品0.1重慶人“好吃”是其生活形態(tài)典型的一個(gè)方面。通常訪親會(huì)友通常喜愛(ài)在外聚餐，通常去的飲食場(chǎng)所包括街過(guò)特點(diǎn)餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒”提供是消費(fèi)者選擇聚餐的一個(gè)重要因素。近幾年隨著人們物質(zhì)水平的提高，各大酒樓、特色餐廳（如川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香積廚”等）聚攏了大量的中等以上消費(fèi)水平的消費(fèi)者?；疱伿侵貞c常勝不衰的一項(xiàng)重要餐飲。重慶人的率直與豪放個(gè)性使他們對(duì)麻、辣味道較重的菜品表現(xiàn)出濃厚的興趣，同時(shí)，重慶人喜愛(ài)飲食更新，只要消費(fèi)者口碑中盛傳新品上市，路途再遠(yuǎn)也親臨光顧。能夠講，重慶人在飲食方面的個(gè)性能

47、夠總結(jié)成“麻辣情結(jié)”、“追求創(chuàng)新”。然而，重慶人對(duì)西餐的偏好遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海與廣州。據(jù)調(diào)查，僅有25.8%的消費(fèi)者“最近三個(gè)月”光顧過(guò)西式快餐店。對(duì)各大快餐店的選擇意見(jiàn)如下：重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比（%）1肯德基70.92德克士51.83麥當(dāng)勞40.24美國(guó)鄉(xiāng)村雞13.1重慶主城區(qū)消費(fèi)者經(jīng)常使用的交通工具.百分比（%）公共汽車(chē)/空調(diào)巴士81.5小公共汽車(chē)51.8出租車(chē)25.4步行24.2單位交通車(chē)3.9摩托車(chē)2.3私人汽車(chē)1.5自行車(chē)1.1輪渡0.8電動(dòng)扶梯0.3助動(dòng)車(chē)0.2其他0.9重慶主城區(qū)消費(fèi)者常做的休閑活動(dòng)排名排名活動(dòng)項(xiàng)目百分比（%）1看書(shū)70.92逛街購(gòu)

48、物62.93聽(tīng)音樂(lè)58.54去動(dòng)物園或公園44.65打麻將41.86唱卡拉OK39.97慢跑33.58打羽毛球31.89游泳24.810編織裁剪23.311打乒乓球22.012看電影21.913打游戲機(jī)21,614電腦游戲19.015種花盆裁16.516國(guó)內(nèi)一天以上的旅行15.917打籃球15.318酒吧/咖啡屋/茶室14.519踢足球13.120滾軸溜冰12.721看展覽會(huì)12.322釣魚(yú)10.823打保齡球10.524聽(tīng)演唱會(huì)/音樂(lè)會(huì)10.025國(guó)內(nèi)一天往返旅游8.926繪畫(huà)書(shū)法7.927郊游露營(yíng)7.628跳迪斯科7.428扭秧歌/木蘭拳/交誼舞7.429登山7.230去博物館或美術(shù)館5.

49、531打網(wǎng)球5.032樂(lè)器演奏3.632開(kāi)汽車(chē)兜風(fēng)3.633滑冰2.834玩滑板1.435海外旅行1.036打高爾夫球0.7重慶主城區(qū)消費(fèi)者家用汽車(chē)比例百分比（%）有0.7沒(méi)有99.3表3-1-9：重慶主城區(qū)消費(fèi)者現(xiàn)在汽車(chē)來(lái)源百分比（%）自家購(gòu)買(mǎi)的85.7單位配發(fā)使用的14.3表3-1-10：重慶主城區(qū)消費(fèi)者以后購(gòu)車(chē)打算百分比（%）打算買(mǎi)4.9不打算買(mǎi)95.1以上消費(fèi)者有關(guān)的生活形態(tài)可供開(kāi)發(fā)商進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)等方面參考有關(guān)意見(jiàn)。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究公司消費(fèi)者調(diào)查）四居民要緊價(jià)值取向（一）不同消費(fèi)者層對(duì)時(shí)尚流行指標(biāo)的意識(shí)適應(yīng)：男性中54.7%的消費(fèi)者屬于“平實(shí)生活指向”，女性中

50、45.3%的消費(fèi)者屬于“平實(shí)生活指向”；屬于“時(shí)尚流行指向”的消費(fèi)者男性占43.7%，女性占56.3%。（二）不同消費(fèi)者層對(duì)廣告態(tài)度指標(biāo)的意識(shí)適應(yīng)：不同年齡段的消費(fèi)者對(duì)廣告的熱衷程度不同，屬于“廣告淡漠指向”、“中間層”或“信賴(lài)廣告指向”型消費(fèi)者各年齡段的所占比率如下：16-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-60歲17.425.124.622.810.2中間層23.230.0信16.733.325.021.43.6（三）不同消費(fèi)者層對(duì)飲食健康指標(biāo)的意識(shí)：不同消費(fèi)者層的個(gè)人月收入對(duì)“飲食健康”的認(rèn)知態(tài)度如下： 認(rèn)識(shí)態(tài)度收入狀況飲食“溫飽”指向中間層健康營(yíng)養(yǎng)指向無(wú)收入21.020.8

51、19.4500元以下39.131.731.5501-1000元26.634.731.51001-1500元9.07.711.31501-2000元3.02.71.62001-3000元3001-4000元0.00.00.84001-5000元0.40.00.05000元以上0.00.00.8（四）不同性不構(gòu)成的消費(fèi)者對(duì)“價(jià)格態(tài)度指標(biāo)”的認(rèn)識(shí)：屬于“價(jià)格無(wú)關(guān)懷指向”型的消費(fèi)者男性占62.3%，女性占37.7%；屬于“中間層”型的消費(fèi)者男性占56.1%，女性占43.9%；屬于“價(jià)格重視指向”型的消費(fèi)者男性占38%，女性占62%。（五）不同學(xué)歷構(gòu)成的消費(fèi)者對(duì)“信息交流指標(biāo)”具體認(rèn)識(shí)態(tài)度如下：初中大學(xué)

52、專(zhuān)科大學(xué)本科10.646.829.8中間層10.129.30.38.833.841.7通過(guò)上述幾點(diǎn)描述，我們能夠看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點(diǎn)。他們業(yè)余時(shí)刻喜愛(ài)邀約三朋四友打麻將。重慶人喜愛(ài)吃，特不是對(duì)麻辣味重的食品情有獨(dú)鐘，火鍋是重慶人最喜愛(ài)的一種飲食。重慶人不太注重飲食健康，也可不能經(jīng)常吃保健品來(lái)補(bǔ)充營(yíng)養(yǎng)。結(jié)合重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，重慶人的收入水平不太高，但他們卻喜愛(ài)在大型的商場(chǎng)或娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)物與消費(fèi)。重慶人關(guān)于理財(cái)?shù)挠^念，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上的安定對(duì)自身來(lái)講特不重要，但他們?nèi)狈?duì)金融投資方面的知識(shí)，有相當(dāng)一部分人寧愿把鈔票存入銀行，也有一部分人把鈔票投資股票進(jìn)行短線投資，他們不太熱衷于信用

53、卡消費(fèi)。五都市要緊文化機(jī)構(gòu)與設(shè)施分布概況文化設(shè)施建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，相繼建成紅巖革命紀(jì)念陳列館、歌樂(lè)山烈士陵園紅巖魂廣場(chǎng)及陳列館。大足石刻成功列入世界文化遺產(chǎn)名目，成為我國(guó)第23處世界文化遺產(chǎn)，檔案館49個(gè)。全年出版各類(lèi)報(bào)紙5.27億份，比上年增長(zhǎng)13.3%，各類(lèi)雜志3000萬(wàn)冊(cè)、圖書(shū)1.23億冊(cè)，分不增長(zhǎng)18.5%和5.1%.重慶現(xiàn)有文化機(jī)構(gòu)要緊包括：重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團(tuán)、重慶市話劇團(tuán)、重慶市越劇團(tuán)等。第四章 重慶市房地產(chǎn)及相關(guān)政策環(huán)境分析（20022003年度）眾所周知，房地產(chǎn)是與國(guó)家政策緊密相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，政策方向的變動(dòng)直接阻礙到那個(gè)

54、行業(yè)的進(jìn)展，作為那個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的敏感度和運(yùn)用力必定阻礙其項(xiàng)目運(yùn)作的順利程度。因此，我們特將2003年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措收集、整理如下： 一房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)（20022003）2002年能夠講是重慶房地產(chǎn)的“政策拉動(dòng)”年，重慶市政府出臺(tái)了一些重大政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到了明顯的拉動(dòng)作用：（一）重慶主城區(qū)土地價(jià)格上漲內(nèi)容列示：重慶市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米用用途土地級(jí)不商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349

55、592865399384122083109737185926486601018755891194744412491338注： 上表基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)國(guó)有土地“五通一平”條件下的平均價(jià)格。 國(guó)有土地開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)及容積率修正系數(shù)由市國(guó)土房管局另行制定頒布。 上表基準(zhǔn)地價(jià)包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及土地增值收益（土地出讓金）等。（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米用用途土地級(jí)不商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）1840590440266050030035304201704450310150538027013063302501205290

56、2109082601608092401101022010011200901219080（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）注： 上表所列為樓面價(jià)出讓金 上表所列土地出讓金不包括新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償及土地開(kāi)發(fā)等費(fèi)用。 上表所列土地出讓金可依照實(shí)際用途的效益差異及土地位置條件的優(yōu)劣進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍不超過(guò)正負(fù)20%。意義：重慶市政府從2002年6月18日起，調(diào)整了主城區(qū)國(guó)有土地級(jí)不基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長(zhǎng)91%，工業(yè)用地維持原有標(biāo)準(zhǔn)。此次地價(jià)的調(diào)整不但一方面使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性升值，另一方面促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)增值保值。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直

57、接感受房?jī)r(jià)升值的可能性，刺激了購(gòu)房者交易積極性。2002年68月房地產(chǎn)市場(chǎng)由淡季奇跡般地變成了銷(xiāo)售旺季，大部分消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)存在上漲空間。事實(shí)上，由于政策拉動(dòng)，2002-2003年年房地產(chǎn)售價(jià)一直連續(xù)攀高。（二）重慶房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)上漲過(guò)去，重慶市規(guī)費(fèi)一直處于全國(guó)較低水平。去年重慶市政府全面上調(diào)配套費(fèi)，由過(guò)去的每平米44.28元上調(diào)到140元。意義：配套費(fèi)上調(diào)一方面會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)被動(dòng)上漲，另一方面也會(huì)促進(jìn)政府在各項(xiàng)基礎(chǔ)配套上的投入和完善。（三）重慶市都市規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定開(kāi)始施行內(nèi)容列示以下就該規(guī)定的一些相對(duì)重要的內(nèi)容節(jié)選如下：1車(chē)位增加：規(guī)定要求，新建、改建、擴(kuò)建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車(chē)位。停車(chē)位的數(shù)

58、量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設(shè)置1個(gè)停車(chē)位；其中，地面停車(chē)位應(yīng)許多于總停車(chē)位的10%。2增加公眾空間：規(guī)定對(duì)增加公共開(kāi)放空間的開(kāi)發(fā)商制定了優(yōu)惠。核定建筑容積率小于2時(shí)，每提供1平方米開(kāi)放空間，同意增加建筑面積1.2平方米。容積率大于等于2小于4時(shí)，每提供1平方米開(kāi)放空間，同意增加建筑面積1.5平方米。容積率大于等于4時(shí)，每提供1平方米開(kāi)放空間，同意增加建筑面積2平方米。3采光透亮化：以主采光面相對(duì)平行布置的建筑間距而言，住宅要緊采光面之間的距離：舊城改造區(qū)不小于平均高度的0.8倍，新建區(qū)不小于平均高度的1倍。以下兩種情況：一是8層及8層以下，或計(jì)算高度小于或等于24米；一是9層

59、及9層以上，或計(jì)算高度大于24米、面寬大于40米的住宅，都按此執(zhí)行。4建筑物退后：臨街建筑必須退讓到道路紅線后，臨支干道后退不小于1.5米；臨次干道后退不小于3米；臨主干道后退不小于5米。5綠地將變大：舊城改造區(qū)綠地率不低于25%，新建區(qū)綠地率不低于30%。建設(shè)用地內(nèi)應(yīng)有集中綠地，面積不得小于建設(shè)用地面積的10%。另外，綠地控建區(qū)內(nèi)，只能以低層建筑為主，綠地率不得低于60%，建筑密度不得高于20%。意義這些法規(guī)的制定和頒布，表明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多全面進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，而且政府也清醒地認(rèn)識(shí)到這一市場(chǎng)法則，并加以監(jiān)控和扶持。如何建設(shè)更具人性化的建筑，如何面對(duì)更挑剔的消費(fèi)者，是擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道重

60、大課題。（四）2002年8月1日起開(kāi)始實(shí)施重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易治理?xiàng)l例內(nèi)容列示這是重慶首個(gè)房地產(chǎn)交易權(quán)威性法規(guī)，它對(duì)目前房地產(chǎn)交易的各方面都有了明確的規(guī)定，與過(guò)去不同點(diǎn)要緊有：1商品房銷(xiāo)售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，從而讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房。2現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷(xiāo)售合同簽訂30日之內(nèi)，為購(gòu)房者辦理土地所有權(quán)變更及房屋所有權(quán)登記；3為保證購(gòu)房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對(duì)預(yù)售資金實(shí)施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；4開(kāi)發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房使用60日之內(nèi)，為購(gòu)房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。意義:該法規(guī)就房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行規(guī)范，針對(duì)以往房地產(chǎn)交易中不規(guī)范的環(huán)節(jié)作了明確的限定，將有效規(guī)避一些不良行