某年度房地產(chǎn)業(yè)研究報告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.1993-2004房地產(chǎn)業(yè)研究報告一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特性（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房房屋和土土地作為為一種財財產(chǎn)的總總稱，它它包括了了土地及及土地上上的改良良物，如如建筑物物、道路路、停車車場等，一一般來說說，我們們通常所所說的房房地產(chǎn)是是就城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋和和土地而而言的，故故房地產(chǎn)產(chǎn)也可稱稱為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)，本報報告討論論的房地地產(chǎn)就特特指這一一含義。按按照商品品房屋用用途來劃劃分，房房產(chǎn)可分分為商品品住宅和和非商品品住宅兩兩大類，前前者包括括普通商商品住宅宅、經(jīng)

2、濟濟實用房房和別墅墅、高檔檔公寓，后后者可分分為寫字字樓、商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房等等。（二）產(chǎn)業(yè)業(yè)特性1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展具有有周期性性 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是進進行房產(chǎn)產(chǎn)、地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營的基礎礎建設行行業(yè)，屬屬于固定定資產(chǎn)投投資的范范疇，受受國家宏宏觀經(jīng)濟濟政策的的影響非非常大，因因此，同同國民經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展具有有周期性性一樣，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展也具有有周期性性。而且且，房地地產(chǎn)在國國民經(jīng)濟濟中具有有一定的的先導性性。 2、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有很很強的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)聯(lián)性 房地產(chǎn)產(chǎn)與國民民經(jīng)濟的的許多行行業(yè)都有有著密切切的關系系，具有有很強的的產(chǎn)業(yè)關關聯(lián)性，如如鋼鐵、水水泥、木木材、玻玻璃、塑塑料、家家電

3、等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都與與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)密切切相關，據(jù)據(jù)統(tǒng)計，中中國每年年鋼材的的25%、水泥泥的700%、木木材的440%、玻玻璃的770%和和塑料制制品的225%都都用于房房地產(chǎn)開開發(fā)建設設中。因因此，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展能促進進這些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，其其比例達達到1：1.117，即即每1000元的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷售能能帶動相相關產(chǎn)業(yè)業(yè)1700元的銷銷售。另另外，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展也能促促使一些些新行業(yè)業(yè)的產(chǎn)生生，如物物業(yè)管理理、房地地產(chǎn)評估估、房地地產(chǎn)中介介等。由由于房地地產(chǎn)業(yè)的的具有很很強的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)聯(lián)性，因因此房地地產(chǎn)業(yè)對對國民經(jīng)經(jīng)濟的貢貢獻率很很高，中中國房地地產(chǎn)業(yè)對對國民經(jīng)經(jīng)濟的貢貢獻率為為1-11

4、.5個個百分點點，也就就是說目目前中國國8%的的GDPP增長速速度中，有有1%-1.55%是由由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貢獻獻的。 3、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展具有地地域性 房地產(chǎn)產(chǎn)是不動動產(chǎn)，當當某一地地區(qū)的房房地產(chǎn)市市場供求求失衡或或不同地地區(qū)房地地產(chǎn)價格格存在差差異時，不不可能象象其它商商品一樣樣，通過過房地產(chǎn)產(chǎn)在地區(qū)區(qū)之間的的流動來來使這種種不平衡衡或差異異縮小甚甚至消失失。房地地產(chǎn)市場場的供求求狀況主主要受當當?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展水水平的影影響，若若某一地地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展水水平高，相相應地當當?shù)鼐用衩袷杖胨揭哺吒撸瑥亩數(shù)氐牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)市場的的需求就就大，房房地產(chǎn)價價格就高高，當?shù)氐氐姆康氐禺a(chǎn)業(yè)就就會呈現(xiàn)現(xiàn)

5、出良好好的發(fā)展展勢頭。 4、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展受產(chǎn)業(yè)業(yè)政策的的影響非非常大 政府政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的影響響主要通通過以下下方面來來體現(xiàn)，其其一，政政府對土土地資源源的開發(fā)發(fā)和使用用計劃直直接影響響到土地地的供應應，從而而影響到到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開開發(fā)狀況況；其二二，政府府的各項項稅費會會影響到到房地產(chǎn)產(chǎn)的價格格，從而而影響到到房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售售狀況；其三，政政府對房房地產(chǎn)交交易所采采取的政政策會影影響到房房地產(chǎn)的的流通狀狀況。二、現(xiàn)狀分分析（一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的現(xiàn)現(xiàn)狀分析析1、房地產(chǎn)產(chǎn)商數(shù)量量多，分分布不均均1986年年，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商只有330000多家，到到了19995年年，房

6、地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商已達達到3334822家，是是迄今為為止房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商最多多的一年年。此后后，全行行業(yè)進入入調(diào)整階階段，許許多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商由于于虧損而而破產(chǎn)，房房地產(chǎn)開開發(fā)商數(shù)數(shù)目有所所減少。998年以以后，伴伴隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的復蘇蘇，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商數(shù)量呈呈現(xiàn)出穩(wěn)穩(wěn)定增長長的趨勢勢，999年底，全全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商達2256000多家家。2、企業(yè)的的區(qū)域分分布具有有較高的的集中性性全國一半以以上的房房地產(chǎn)開開發(fā)商分分布在廣廣東、上上海、北北京、江江蘇、浙浙江等東東部地區(qū)區(qū)的122個省市市中，西西部邊遠遠地區(qū)不不僅開發(fā)發(fā)商數(shù)量量少，而而且企業(yè)業(yè)規(guī)模也也不大，在在盈利水水平、經(jīng)經(jīng)營

7、能力力、創(chuàng)新新意識等等方面遠遠不如東東部地區(qū)區(qū)。東部部地區(qū)的的企業(yè)競競爭已從從資金實實力和土土地開發(fā)發(fā)權的競競爭走向向品牌、營營銷、服服務等方方面。3、企業(yè)的的經(jīng)濟類類型具有有多樣性性，民營營企業(yè)或或股份制制企業(yè)的的發(fā)展趨趨勢遠遠遠好于國國有企業(yè)業(yè)在全國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商中，以以國有企企業(yè)為主主，多種種經(jīng)濟形形式并存存。966年國有有企業(yè)所所占的比比重最大大，達到到41%；集體體企業(yè)所所占的比比重為222.44%，位位于第二二位；股股份制企企業(yè)排在在第三位位，比重重為133.1%；外商商投資企企業(yè)和港港澳臺投投資企業(yè)業(yè)合起來來所占的的比重為為20.1%。從從近兩年年的發(fā)展展趨勢來來看，由由于企業(yè)

8、業(yè)改革的的不斷深深化，許許多國有有企業(yè)和和集體企企業(yè)都改改制為股股份制企企業(yè)，股股份制房房地產(chǎn)開開發(fā)商所所占的比比重越來來越大。在在各種類類型的所所有制企企業(yè)中，私私營企業(yè)業(yè)或以私私營為背背景的企企業(yè)發(fā)展展前景好好過國有有企業(yè)，前前幾年各各地區(qū)排排名前幾幾位幾乎乎都是國國有企業(yè)業(yè)，而經(jīng)經(jīng)過933至977年的調(diào)調(diào)整后，排排名前幾幾位幾乎乎都是私私營企業(yè)業(yè)。 4、企業(yè)規(guī)規(guī)模偏小小，資質(zhì)質(zhì)結構有有待優(yōu)化化中國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)普遍遍規(guī)模偏偏小，996年中中國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的平平均注冊冊資金為為17332萬元元，全國國最大的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的凈資資產(chǎn)不過過為100多億元元，與國國外房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商

9、動輒輒幾十億億、幾百百億美元元相比，相相差甚遠遠。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商規(guī)模模偏小導導致開發(fā)發(fā)出的樓樓盤也偏偏小，既既有規(guī)模模、配套套設施又又好的樓樓盤更少少。966年，中中國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的資質(zhì)結結構是：一級企企業(yè)和二二級企業(yè)業(yè)所占的的比重僅僅為177.3%，五級級以下的的企業(yè)所所占比重重為177.5%，大部部分企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)為三、四四級企業(yè)業(yè).由于于資質(zhì)低低的企業(yè)業(yè)抗風險險能力弱弱、融資資能力差差、開發(fā)發(fā)力量弱弱，所以以它們很很難經(jīng)受受得住市市場競爭爭的考驗驗。 5、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商進入微微利階段段90年代初初，市場場對房地地產(chǎn)的需需求量很很大，開開發(fā)企業(yè)業(yè)營業(yè)利利潤高，吸吸引了更更多的企

10、企業(yè)進入入這個行行業(yè)，出出現(xiàn)了房房地產(chǎn)泡泡沫。又又由于119933年下半半年房地地產(chǎn)業(yè)成成為宏觀觀調(diào)控調(diào)調(diào)控的重重點對象象，相當當一部分分企業(yè)出出現(xiàn)嚴重重虧損，全全行業(yè)的的平均營營業(yè)利潤潤降低，房房地產(chǎn)開開發(fā)商進進入微利利階段。（二）市場場供給狀狀況分析析1、中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)投資狀狀況（1）房地地產(chǎn)業(yè)的的投資增增長速度度。中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開開發(fā)投資資規(guī)模與與全行業(yè)業(yè)的發(fā)展展步調(diào)是是一致的的，922年至993年是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的高高峰時期期，944年以后后隨著全全行業(yè)步步入調(diào)整整時期，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)投資呈呈現(xiàn)出增增速減緩緩的態(tài)勢勢，988年房地地產(chǎn)逐步步走向復復蘇后，房房地

11、產(chǎn)業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)投資增增長率也也走向回回升，220000年前110月，全全國房地地產(chǎn)業(yè)開開發(fā)投資資同比增增長366%。 （2）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資資結構。119966年開始始，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資結構開開始向住住宅轉(zhuǎn)移移，住宅宅投資占占房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投投資比重重逐漸上上升，998年住住宅投資資占房地地產(chǎn)業(yè)的的投資比比例為559.22%，220000年1至至9月，這這一比例例己上升升為699%，辦辦公樓投投資和商商業(yè)用房房投資的的比重則則呈現(xiàn)出出下降的的趨勢。投投資結構構的這種種變化符符合房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展規(guī)規(guī)律。 （3）投投資的資資金來源源狀況。從從資金來來源的主主體來看看，三級級以上的的房地產(chǎn)產(chǎn)

12、開發(fā)商商是房地地產(chǎn)業(yè)的的投資主主體，所所占的比比重超過過了500%，從從整體上上看，一一、二級級企業(yè)己己經(jīng)有了了一定的的規(guī)模效效益，而而四級以以下的企企業(yè)規(guī)模模效益較較差，但但這些企企業(yè)所占占的投資資比重仍仍然偏大大，特別別是無級級別的企企業(yè)所占占的投資資比重高高達200%，這這說明房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資資還有待待進一步步優(yōu)化。 2、土地資資源的供供給狀況況分析土地資資源的供供給狀況況決定了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的規(guī)模，改改革開放放前，中中國土地地使用權權是通過過無償劃劃撥而取取得的，119888年，新新的土土地管理理法實實施后，中中國土地地使用權權可以依依法轉(zhuǎn)讓讓，從而而使得土土地市場場空前發(fā)發(fā)展。目

13、目前，土土地的供供給出現(xiàn)現(xiàn)了以下下兩個新新特點。 （1）土土地的供供給方式式出現(xiàn)了了變化，有有償供地地比重不不斷提高高，在具具體的出出讓方式式中，土土地招標標、拍賣賣比重有有所提高高。 （2）土地地轉(zhuǎn)讓價價格略有有下降，價價格水平平的地區(qū)區(qū)差距進進一步擴擴大。近近兩年，國國家有關關部門對對土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格格的具體體構成作作了調(diào)整整，基準準地價趨趨于合理理，966年在國國家計委委、財政政部頒布布的全國國性減免免48項項稅費的的辦法中中，涉及及土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格格的有110項，各各地方政政府也紛紛紛出臺臺政策，減減少土地地轉(zhuǎn)讓中中的稅費費。3、商品房房的新開開工面積積、施工工面積和和竣工面面積分析析 2

14、0000年年，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)新開工工面積、施施工面積積、竣工工面積都都出現(xiàn)了了快速增增長的勢勢頭。（1）新新開工面面積快速速增長。993年至至96年年，國家家實施房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整后后，新開開工面積積逐年下下降， 96年年新開工工面積降降到了谷谷底，997年新新開工面面積開始始回升，998年受受住房制制度改革革的影響響，新開開工面積積增速加加快，高高達333.7%，999年新開開工面積積有所降降低，但但20000年又又呈現(xiàn)快快速增長長之勢。 （2）施施工面積積。966年的新新開工面面積比995年減減少，但但施工面面積卻在在增加，這這是由前前幾年新新開工工工程較多多所引起起的。998年施施工面積積

15、增速較較快，達達7.88%，考考慮到998年新新開工面面積增速速達333.7%，可以以預見，今今后幾年年內(nèi)施工工面積還還會出現(xiàn)現(xiàn)較快的的增長。 （3）竣竣工面積積。雖然然從933年房地地產(chǎn)業(yè)進進入調(diào)整整期后，有有些年份份的新開開工面積積和施工工面積出出現(xiàn)負增增長，但但受工程程建設工工期較長長的影響響，商品品房的竣竣工面積積卻一直直呈現(xiàn)增增長的趨趨勢，998年以以來，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資的的增長速速度開始始回升，商商品房的的竣工面面積也在在增長，220000年前110月，全全國房地地產(chǎn)竣工工面積888933萬平方方米，比比去年同同期增長長18%。 4、中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)市場供供給的結結構分析析 住宅、

16、辦辦公樓、商商業(yè)用房房是房地地產(chǎn)市場場供給的的主要構構成部分分，其中中住宅市市場在房房地產(chǎn)市市場中所所占的比比重最大大，商業(yè)業(yè)用房市市場次之之，辦公公樓市場場所占的的比重最最小。近近幾年來來，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供給結結構存在在著以下下特點： （1）住住宅供給給平穩(wěn)增增長，住住宅供給給的內(nèi)部部結構發(fā)發(fā)生變化化，其中中別墅和和高檔公公寓所占占的比例例有所下下降，安安居工程程所占的的比例有有所上升升。根據(jù)國際經(jīng)經(jīng)驗，發(fā)發(fā)展中國國家高檔檔物業(yè)在在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中所所占的比比例在55%至110%左左右比較較合適，而而在前幾幾年房地地產(chǎn)過熱熱時，中中國別墅墅、高檔檔公寓等等高擋物物業(yè)所占占的比例例遠遠超超

17、過了這這一數(shù)字字，從而而造成了了高檔物物業(yè)的空空置率遠遠高于普普通住宅宅，因此此近幾年年中國政政府嚴格格控制高高檔物業(yè)業(yè)的投資資，中國國證監(jiān)會會也規(guī)定定上市公公司的配配股資金金不得用用于建設設別墅等等高檔物物業(yè)。這這些措施施使得高高檔物業(yè)業(yè)的投資資開始下下降，商商檔物業(yè)業(yè)在房地地產(chǎn)業(yè)中中所占的的比例已已降低到到10%以下，普普通住宅宅的投資資比例開開始上升升，20000年年1至99月，住住宅投資資占房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)總投資資的比例例已達669%以以上。 （2）辦辦公樓市市場供給給的地區(qū)區(qū)差異進進一步擴擴大。近近幾年來來，辦公公樓市場場供給的的增速很很快，997年辦辦公樓的的竣工面面積突破破1000

18、0萬平平方米，與與此同時時，辦公公樓市場場的地區(qū)區(qū)間差異異不斷擴擴大，如如北京云云集了世世界各國國50000多家家的駐華華機構和和外資企企業(yè)，還還有全國國各地地地方政府府和各地地大企業(yè)業(yè)的駐京京辦事處處，其辦辦公樓市市場呈現(xiàn)現(xiàn)供銷兩兩旺的態(tài)態(tài)勢，北北京辦公公樓租金金現(xiàn)已僅僅次于香香港和東東京，處處于世界界第三位位。但是是象廣州州、深圳圳、?？诳诘瘸鞘惺杏捎谇扒皫啄贽k辦公樓投投資過于于膨脹，而而這些城城市又不不具有北北京、上上海那樣樣的旺盛盛需求，所所以出現(xiàn)現(xiàn)了辦公公樓市場場供需都都出現(xiàn)下下降的趨趨勢。 （3）商商業(yè)用房房的供求求矛盾比比較突出出。在前前幾年經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展過熱時時，商業(yè)業(yè)用房比比較

19、暢銷銷，各地地商場、商商鋪紛紛紛涌現(xiàn)，出出現(xiàn)了嚴嚴重的供供過于求求的現(xiàn)象象。隨著著宏觀調(diào)調(diào)控政策策的實施施，商業(yè)業(yè)用房的的銷售率率迅速下下降，近近兩年消消費疲軟軟困繞者者中國國國民經(jīng)濟濟的發(fā)展展，從而而導致了了商業(yè)用用房的需需求下降降，但每每年商業(yè)業(yè)用房的的竣工面面積卻不不斷增加加，這就就加劇了了商業(yè)用用房的供供求矛盾盾。 （三）市場場需求分分析目前，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市市場需求求存在以以下特點點： 1、市場需需求開始始回升近兩年來，在在擴大內(nèi)內(nèi)需和全全面推進進住房制制度改革革等宏觀觀經(jīng)濟政政策的引引導下，中中國房地地產(chǎn)銷售售擺脫了了前兩年年徘徊不不前的局局面，出出現(xiàn)高速速增長形形勢。2200

20、00年1-10月月，全國國商品房房銷售面面積為882499萬平方方米，同同比增長長36%。 2、個個人消費費成為市市場需求求的主體體 90年代以以來，個個人購買買商品房房的絕對對額高速速增長，119877年，個個人購買買的商品品房只有有4266.666萬平方方米，占占當年商商品房銷銷售的117.99%；而而到了119977年，個個人購買買的商品品房達552333.722萬平方方米，占占當年商商品房銷銷售的666.66%； 19998年，雖雖然受住住房制度度改革的的影響，集集團突擊擊購房的的現(xiàn)象比比較嚴重重，但個個人購房房也增長長很快，998年個個人購房房的比例例比977年上升升了7個個百分點點

21、，達到到73.6%，市市場消費費主體的的這種變變化對開開發(fā)商提提出了更更高要求求。20000年年前9個個月，隨隨著房改改的結束束，個人人購房的的比例已已達900%以上上。 3、與個人人消費增增長適應應,住宅宅在房地地產(chǎn)市場場需求結結構中占占主導地地位住宅銷售售在商品品房銷售售中占主主導地位位，從887年到到97年年住宅銷銷售額在在商品房房銷售總總額中所所占比重重都在770%以以上，因因此住宅宅市場的的發(fā)展狀狀況決定定了房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展狀況。119988年住房房制度實實行改革革后，個個人購房房比例進進一步提提高，220000年1-9月，住住宅銷售售額占房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)銷售額額的855%以上上。

22、（四）存在在的問題題目前，中國國出現(xiàn)了了大量商商品房積積壓和大大量城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的住房需需求得不不到滿足足這樣互互相矛盾盾的現(xiàn)象象，供需需脫節(jié)成成為當前前的重要要問題。主要原因是是商品房房售價高高，中低低收入家家庭難以以接受。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，119988年，中中國商品品房平均均每平方方米售價價達到220022元，商商品住宅宅平均每每平方米米售價達達18000多元元（見全全國商品品住宅平平均售價價圖。），按按此計算算，一套套70平平方米的的住宅大大約共需需13萬萬，而119977年我國國城鎮(zhèn)人人均可支支配收入入為52200多多元，人人均消費費支出為為43000多元元（包括括居住支支出4000多元元），剩

23、剩下可用用于購買買住房的的約為人人均13300多多元，998年底底平均每每人儲蓄蓄存款余余額為550000元，按按一個三三口之家家計算，購購買這樣樣一套住住房共需需33年年。根據(jù)據(jù)世界銀銀行的研研究資料料，當一一個國家家一套住住房售價價與家庭庭年收入入之比為為3：11至6：1時，居居民才能能負擔得得起，而而中國這這個比例例目前大大約高達達10：1以上上，而對對于中低低收入的的家庭和和北京、上上海、廣廣州和深深圳等房房地產(chǎn)市市場較為為發(fā)達的的城市來來講，這這個比例例更大，因因此房價價過高是是制約房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的一個桎桎梏。 同時，20000年年據(jù)對全全國177萬城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房條件件的抽樣樣

24、調(diào)查顯顯示，440.55%的家家庭住房房不足440平方方米。如如果按照照第五次次人口普普查的結結果，中中國目前前城鎮(zhèn)每每戶平均均人口為為3.444人計計算。全全國有77.8%的家庭庭人均使使用面積積不足55.8平平方米，440.55%的家家庭人均均不足111.66平方米米。這一一批人對對住房的的潛在需需求大，但但由于收收入與房房價的巨巨大反差差，有效效需求不不足。因因此，住住房市場場能否面面向中低低收入者者，是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)能否成成為國民民經(jīng)濟新新的增長長點的關關鍵。1998年年國務院院下發(fā)了了關于于進一步步深化城城鎮(zhèn)住宅宅制度改改革，加加快住宅宅建設的的通知，在在借鑒發(fā)發(fā)達國家家解決中中低收入

25、入家庭住住宅問題題的做法法和總結結各地房房改經(jīng)驗驗的基礎礎上，提提出了建建立新的的供應體體系，對對不同收收入的家家庭實行行不同的的住宅供供應政策策，即對對高收入入家庭提提供普通通商品住住宅，對對中低收收入家庭庭提供經(jīng)經(jīng)濟適用用房，對對特困家家庭提供供廉租房房，大力力發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟實用用房。對對不同收收入家庭庭實行不不同的住住宅供應應政策，是是具有中中國特色色的住宅宅制度。三、趨勢分分析（一）市場場需求的的影響因因素分析析1、中國城城鎮(zhèn)居民民的購房房能力分分析 歸根到到底，房房地產(chǎn)的的市場需需求是由由居民購購房能力力的大小小決定的的。20000年年開始，中中國實行行貨幣分分房制度度，下面面我們就就來

26、推測測一下新新的住房房制度下下居民的的購房能能力。997年底底，中國國政府公公布的城城鎮(zhèn)總人人口約為為3.6699億億，總戶戶數(shù)約為為1.002億，平平均每戶戶人口 3.66人，考考慮到城城鎮(zhèn)平均均每戶人人口數(shù)在在下降，我我們就以以一個三三口之家家為例來來說明這這個問題題，這樣樣的假設設不會使使結果偏偏差太大大。20000年年以后，一一個家庭庭可用于于購房的的款項有有：原有有的儲蓄蓄存款、當當年總收收入中扣扣除消費費支出的的余額、住住房公積積金、每每月發(fā)放放的住房房補貼、一一次性發(fā)發(fā)放的住住房補貼貼。（目目前全國國貨幣分分房有六六種模式式，由于于各種模模式的差差別不大大，本文文僅用一一種模式式

27、來研究究） 儲儲蓄存款款：999年底全全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均儲儲蓄存款款約為775000元，一一個三口口之家儲儲蓄存款款為2225000元。 當當年總收收入扣除除消費支支出（不不含住房房支出）的的城鎮(zhèn)人人均余額額。據(jù)對對90年年至977年數(shù)字字分析，得得20000年一一三口之之家的總總余額為為60339.336元。 住住房公積積金：根根據(jù)新的的住房公公積金管管理制度度，職工工單位和和個人每每月計繳繳的住房房公積金金為上年年平均月月工資的的5%，按按19999年職職工的平平均年工工資為770000元，一一個三口口之家雙雙職工家家庭的年年住房公公積金的的為14400元元。 每每月發(fā)放放的住房房補貼：目前中

28、中國許多多地區(qū)的的補貼辦辦法還沒沒有制定定出來，從從一些已已制定出出的地區(qū)區(qū)來看，每每月發(fā)放放的補貼貼約為工工資的115%，按按99年年的工資資水平來來看，就就是每年年發(fā)放110500元，一一個三口口之家的的雙職工工家庭為為21000元。 一一次性發(fā)發(fā)放的住住房補貼貼：從全全國己制制訂出的的實施方方法來看看，約為為房價的的20%。 上述可可用于購購房的款款項中，儲儲蓄存款款和一次次性發(fā)放放的住房房補貼為為固定性性的購房房款來源源，而每每年發(fā)放放的住房房公積金金、住房房補貼和和每年收收入中可可用于購購房的款款額為變變動性的的購房款款，因此此我們可可以據(jù)此此評估居居民購房房能力。 現(xiàn)在我我們來估估

29、算一個個普通的的三口之之家按國國家規(guī)定定標準購購買600平米房房子的購購房能力力。20000年年一套660平米米住房總總共所需需房價為為10880000元，意意味著一一個三口口之家在在20000年購購買一套套60平平米的房房子，約約需111年的時時間里，就就可利用用其可用用于購房房的收入入來還清清房款，應應該來說說這個年年數(shù)是普普通居民民能夠承承受的，也也就是說說實行住住房制度度改革后后，普通通居民購購買較小小面積住住房的能能力還是是有的。 2、中中國房地地產(chǎn)業(yè)的的市場容容量分析析 目前我我國城市市家庭中中只有226%以以上的家家庭居住住面積在在60平平米以上上。從住住房產(chǎn)權權來看，只只有50

30、0%的家家庭住在在自已擁擁有的房房子里，444%租租用單位位的房子子，4%租用私私人的房房子，22%的家家庭租用用其它房房源的房房子。從從上述數(shù)數(shù)字可以以看出，中中國住房房的潛在在市場容容量是非非常大的的，在原原來的福福利分房房制度下下，普通通居民的的購房能能力不足足，從而而使得房房地產(chǎn)市市場的有有效需求求不足，實實行貨幣幣分房以以后，這這種狀況況可望得得到很大大的改變變。 （二）市場場供給的的發(fā)展趨趨勢分析析1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商向規(guī)模模化、品品牌化方方向發(fā)展展在房地產(chǎn)過過熱時期期，房地地產(chǎn)業(yè)的的利潤率率比較高高，因而而吸引了了許多商商家進入入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但但當時成成立的這這些公司司規(guī)模都都不

31、大，它它們開發(fā)發(fā)的樓盤盤規(guī)模偏偏小，配配套設施施不齊全全。經(jīng)過過幾年調(diào)調(diào)整后，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的盈利利能力已已呈下降降趨勢，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進入了了微利時時代，房房地產(chǎn)開開發(fā)商之之間的競競爭日趨趨激烈，在在此情況況下，規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢、品牌牌優(yōu)勢越越來越成成為企業(yè)業(yè)贏得競競爭的關關鍵。目目前許多多綜合實實力較強強的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商都把把發(fā)展成成熟的品品牌管理理體系、實實現(xiàn)管理理的高效效與科學學、發(fā)展展高品質(zhì)質(zhì)的服務務體系作作為提高高自身競競爭力的的重要手手段。2、房地產(chǎn)產(chǎn)供給將將多元化化方向發(fā)發(fā)展配合住房制制度改革革，中國國政府將將提供多多種渠道道的住房房供應體體系。房房地產(chǎn)供供給方面面不僅有有面向中中高

32、收入入階層的的商品房房，而且且還有面面向中低低收入階階層的經(jīng)經(jīng)濟適用用房，以以及面向向貧困階階層的解解困房和和低租金金的公寓寓等，房房地產(chǎn)供供給的多多元化將將大大地地改善中中國城市市家庭的的居住狀狀況。 3、商品住住宅價格格將呈現(xiàn)現(xiàn)出穩(wěn)中中回落的的趨勢近年來，商商品住宅宅市場供供過于求求，但價價格卻一一直居高高不下。供供求規(guī)律律在中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中不起作作用的主主要原因因是中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場是是一個發(fā)發(fā)育不完完全的市市場，其其需求主主體不是是個體消消費者，而而是集團團，在這這些集團團中又有有相當一一部分的的購房資資金來源源于各種種財政撥撥款，他他們的購購買行為為不同于于普通消消費者，價價格

33、對他他們的需需求不起起決定性性作用，因因此造成成商品房房需求價價格彈性性很低。119988年中國國開始在在全國范范圍內(nèi)推推行福利利住房制制度改革革，規(guī)定定了停止止福利分分房的時時間表，將將個人住住房消費費推向商商品房市市場，商商品房市市場需求求主體也也逐步由由集團向向個人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，需需求規(guī)律律在房地地產(chǎn)市場場中的作作用逐漸漸增大，因因此，在在商品住住宅大量量積壓的的情況下下，住宅宅價格有有逐步下下調(diào)的可可能。 中國目前商商品住宅宅價格主主要由這這樣幾部部分組成成：土地地出讓費費、建筑筑安裝費費、各種種稅費和和企業(yè)利利潤。這這幾項構構成中有有很多可可以減讓讓的成份份，在占占到房價價的600%的各各

34、種稅費費中有的的極不合合理，有有大幅減減讓的余余地，如如城建配配套費由由消費者者負擔十十分不合合理，這這一費用用中包括括的公用用設施建建設費用用理應由由政府財財政負擔擔，而商商用設施施建設費費用應由由經(jīng)營受受益單位位負擔，目目前政府府已明令令取消了了多種不不合理收收費，但但現(xiàn)行的的各項收收費中，仍仍有很多多不合理理的成份份，有進進一步壓壓縮的余余地。另另外，房房地產(chǎn)開開發(fā)商利利潤率過過高，也也有很大大的讓利利余地，目目前中國國許多房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的利潤潤率為115%左左右，而而國外這這一比率率為7%左右，中中國高出出國外一一倍以上上，如果果降至國國外水平平，就會會使房價價有較大大幅度的的下

35、降。（三）輔助助體系的的完善1、房地產(chǎn)產(chǎn)金融將將不斷完完善和發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是是一個資資金密集集型產(chǎn)業(yè)業(yè)，金融融的介入入是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展必不不可少的的條件。房房地產(chǎn)金金融一般般可分為為開發(fā)信信貸和消消費信貸貸，就中中國目前前情況來來講，這這兩種房房地產(chǎn)金金融業(yè)務務發(fā)展的的很不均均衡。開開發(fā)信貸貸業(yè)務開開展的時時間比較較長，業(yè)業(yè)務量也也比較大大，有效效地支持持了中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，但但消費信信貸的發(fā)發(fā)展卻還還是近一一兩年的的事。隨隨著福利利住房制制度改革革的推進進，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的需求主主體逐漸漸由集團團向個人人轉(zhuǎn)移，住住房消費費信貸對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的重重要作用用日益顯顯現(xiàn)出來

36、來，各大大商業(yè)銀銀行紛紛紛推出以以個人住住房抵押押貸款為為核心的的住宅消消費信貸貸業(yè)務。119977年5月月人民銀銀行公布布住宅宅擔保貸貸款管理理試行辦辦法，不不僅給按按揭業(yè)務務提供了了法律依依據(jù)，對對房地產(chǎn)產(chǎn)金融也也是一大大突破。從從當前按按揭業(yè)務務發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀看，還還存在貸貸款時間間短、貸貸款比例例低、擔擔保方式式單調(diào)、風風險回避避不夠的的缺陷?？煽梢灶A計計，隨著著中國房房地產(chǎn)市市場的進進一步發(fā)發(fā)展和住住房制度度改革的的不斷推推進，房房地產(chǎn)消消費信貸貸業(yè)務必必將有迅迅速的發(fā)發(fā)展，近近期可以以預期的的是擔保保方式可可能會有有較大突突破，如如試行二二次擔保保和引入入保險機機制。 2、住房二二級市

37、場場將對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展起著越越來越大大的作用用現(xiàn)在對住房房需求大大的往往往不是沒沒錢的無無房戶，而而是有錢錢有房的的人。這這些人有有房想擴擴大居住住面積，辦辦法之一一就是換換房，通通過市場場交易增增加需求求，賣舊舊房買新新房，以以小房換換大房。據(jù)據(jù)預測，住住房實物物分配切切斷后走走向貨幣幣分配，這這將使個個人增加加投入，據(jù)據(jù)估計，這這部分人人的住房房增量需需求是111000萬平方方米年年。以全全面開放放住房二二級市場場的上海海為例，現(xiàn)現(xiàn)有住房房的住戶戶有355%在未未來5年年內(nèi)準備備進入房房產(chǎn)市場場，進入入市場的的有800%的人人是準備備擴大面面積，擴擴大面積積以平均均2730平平方米人

38、。全全國以此此情況測測算可增增加有效效需求228000萬平方方米年年。全面面開放二二級市場場所產(chǎn)生生的效益益要比切切斷實物物分配產(chǎn)產(chǎn)生的增增加量還還要多。未未來住房房二級市市場將充充滿活力力。未來來將是買買方惜金金挑剔的的市場，老老百姓買買房貨比比三家，非非常審慎慎。所以以，房地地產(chǎn)商要要在產(chǎn)品品的質(zhì)量量和品位位，服務務方面提提高，因因為住房房是個入入最大的的消費品品。（四）政策策變化的的影響房地產(chǎn)業(yè)是是一個受受政策變變化影響響非常大大的行業(yè)業(yè)，從目目前來講講，政策策變化對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的影響響主要體體現(xiàn)在以以下方面面：1、利率下下調(diào)和征征收利息息稅對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的影響利率下調(diào)從從兩

39、方面面促進了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，其其一是降降息使開開發(fā)商的的財務成成本下降降，從而而降低了了房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)成本，使使房價有有了下調(diào)調(diào)的可能能；其二二是降息息使居民民存款的的利息下下降，刺刺激了持持幣者購購房的愿愿望。同同樣，開開征利息息稅也使使居民的的存款收收入下降降，并且且開征利利息稅和和降息的的一個不不同點是是，存款款額越大大的其上上繳的利利息稅越越多，因因此開征征利息稅稅會使得得這部分分人將房房地產(chǎn)作作為一個個新的投投資渠道道，從而而能促進進房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售售。2、房地產(chǎn)產(chǎn)稅收優(yōu)優(yōu)惠政策策對房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的影影響1999年年8月11日，財財政部和和國家稅稅務總局局聯(lián)合發(fā)發(fā)出通知知，從

40、即即日起對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的營業(yè)稅稅、契稅稅、土地地增值稅稅和二級級市場空空置房交交易稅等等實行減減免政策策，預計計這項政政策將使使商品房房銷售價價格降低低10%左右，能能在一定定程度上上促進房房地產(chǎn)的的銷售。四、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究究（一）產(chǎn)業(yè)業(yè)化戰(zhàn)略略從目前的現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，以國國民經(jīng)濟濟為背景景的中國國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處在持續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展階段段。但與與發(fā)達國國家相比比，中國國的住宅宅產(chǎn)業(yè)無無疑處于于比較落落后的階階段，仍仍存在較較大差距距，例如如，美國國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)約占占GDPP的255%，而而中國僅僅占9%左右。彌彌補這一一差距不不能一味味地靠擴擴大建設設規(guī)模，而而要以集集約型的的方式，依依靠住宅

41、宅產(chǎn)業(yè)的的現(xiàn)代化化來實現(xiàn)現(xiàn)。從發(fā)發(fā)達國家家住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的的經(jīng)驗來來看，大大型企業(yè)業(yè)集團是是住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的骨干干力量，也也是產(chǎn)業(yè)業(yè)走向成成熟的標標志。也也只有大大型企業(yè)業(yè)集團才才能擔負負起使住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)從當前前以勞動動密集型型為主走走向技術術密集型型為主，從從分散式式、外延延型發(fā)展展走向集集成式、內(nèi)內(nèi)涵型發(fā)發(fā)展，從從而完成成系列化化開發(fā)、集集成化生生產(chǎn)、配配套化供供應的目目標。就就國內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)狀看，成成熟的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)如化化工工業(yè)業(yè)、汽車車工業(yè)等等產(chǎn)業(yè)集集中度（處處于產(chǎn)業(yè)業(yè)核心的的企業(yè)市市場占有有率）一一般都在在60%以上，而而住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領域域產(chǎn)業(yè)集集中度不不到100%。這這與住宅宅產(chǎn)業(yè)在在中國國國民

42、經(jīng)濟濟中的地地位嚴重重不符。因因此，引引導、扶扶持有發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ拇笮托推髽I(yè)集集團就成成為了住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化化發(fā)展中中關鍵的的一環(huán)。 中國的住宅宅發(fā)展與與聯(lián)合國國經(jīng)濟委委員會確確定的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化標標準有相相當?shù)牟畈罹唷＞呔唧w表現(xiàn)現(xiàn)在5個個方面：一是住住宅建設設的工業(yè)業(yè)化程度度低，工工業(yè)化和和標準化化體系尚尚未建立立。由于于采用手手工操作作或半機機械化操操作，勞勞動生產(chǎn)產(chǎn)率，只只及發(fā)達達國家的的122或13，美美國一個個建筑工工人每天天可以建建造1000平方方米住宅宅，而中中國工人人每人每每天只能能建100平方米米。因此此造成建建筑成本本高、住住宅價格格高、施施工周期期長。二二是住宅宅規(guī)劃設設計水

43、平平較低，容容積率偏偏大（多多數(shù)情況況大于22），離離良好居居住性、適適用性和和安全性性的現(xiàn)代代化住宅宅標準還還有較大大的差距距，遠遠遠不能滿滿足現(xiàn)代代家庭的的居住要要求。三三是住宅宅部件質(zhì)質(zhì)量低，住住宅建筑筑與部品品體系質(zhì)質(zhì)量控制制體系尚尚未建立立。住宅宅使用的的各種設設備、制制品模數(shù)數(shù)協(xié)調(diào)體體系尚未未建立，性性能缺乏乏標準，通通用性差差，質(zhì)量量難以保保證。四四是能源源、原材材料、土土地資源源消耗大大大高于于發(fā)達國國家。建建筑材料料仍以傳傳統(tǒng)材料料為主，能能耗大，對對生態(tài)環(huán)環(huán)境造成成不利的的影響。五五是科技技進步對對住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的貢獻獻率低。據(jù)據(jù)19997年有有關方面面統(tǒng)計，中中國住宅宅

44、建設中中的科技技進步貢貢獻率僅僅為255.4%，低于于全國其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)的平均均值，甚甚至低于于當年農(nóng)農(nóng)業(yè)400%的水水平。整整個行業(yè)業(yè)尚缺乏乏大量住住宅科技技成果的的投入與與應用。1、發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團團的意義義 世紀之之交的中中國房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，在由由計劃經(jīng)經(jīng)濟向成成熟的社社會主義義市場經(jīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變變過程中中，持續(xù)續(xù)發(fā)展面面臨諸多多困難。例例如，企企業(yè)自身身存在的的機制及及管理上上的弊端端，致使使企業(yè)不不能積極極應對市市場需求求的變化化，導致致企業(yè)對對市場的的有效供供給不足足，市場場的動態(tài)態(tài)均衡受受到影響響，這反反過來又又影響了了企業(yè)的的平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。再再如，企企業(yè)整體體運作中中或多或或少存

45、在在資金少少、規(guī)模模小的發(fā)發(fā)展“瓶頸”問題，也也導致企企業(yè)發(fā)展展后勁不不足，阻阻礙市場場進一步步活躍，房房地產(chǎn)企企業(yè)的持持續(xù)發(fā)展展勢必受受到影響響。 解決上上述問題題的途徑徑之一是是企業(yè)集集團化。發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團的的意義和和作用主主要在于于： 發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團，適適應了深深化體制制改革和和企業(yè)結結構調(diào)整整的需要要 發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團，適適應了中中國房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟發(fā)展的的迫切需需要 據(jù)有關關數(shù)據(jù)顯顯示，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資增增長能帶帶動約22倍于自自身增長長規(guī)模的的相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)值增長長，正因因如此，發(fā)發(fā)達國家家的房地地產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)值在在一定階階段中能能占到國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值的的

46、10%左右。現(xiàn)現(xiàn)階段，中中國房地地產(chǎn)業(yè)尚尚未達到到這一水水平，還還有很大大的發(fā)展展?jié)摿?。這這就需要要一批實實力雄厚厚、競爭爭力強的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團發(fā)揮揮市場主主體的作作用，一一方面為為市場提提供有效效的市場場供給，滿滿足消費費者需求求，另一一方面根根據(jù)市場場的變化化及政府府宏觀經(jīng)經(jīng)濟的調(diào)調(diào)控，及及時調(diào)整整企業(yè)行行為，確確保市場場整體的的供給與與市場需需求發(fā)展展相一致致。因此此，在現(xiàn)現(xiàn)在基礎礎上推進進房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團化也也是加快快房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的迫迫切需要要。 發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團，適適應了企企業(yè)提升升市場競競爭力的的內(nèi)在要要求 在當前前市場狀狀態(tài)下，大大部分房房地產(chǎn)企企業(yè)存在在資

47、金少少、規(guī)模模小的現(xiàn)現(xiàn)狀，企企業(yè)的持持續(xù)發(fā)展展受阻礙礙。房地地產(chǎn)業(yè)是是資本密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)開開發(fā)從土土地取得得，到建建筑規(guī)劃劃、發(fā)包包興建、市市政配套套、房屋屋銷售，每每一個環(huán)環(huán)節(jié)都需需要投入入大量資資金，資資金小、實實力弱的的小企業(yè)業(yè)難以勝勝任；這這些企業(yè)業(yè)的存在在還容易易導致市市場的無無序競爭爭和不規(guī)規(guī)范操作作，阻礙礙了企業(yè)業(yè)自身及及整個房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟的進進一步發(fā)發(fā)展。房房地產(chǎn)企企業(yè)集團團化可以以說是勢勢在必行行。 房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)經(jīng)過近220年的的發(fā)展，要要取得更更大的發(fā)發(fā)展，就就必須提提高市場場競爭力力。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的市場場競爭力力更多地地以企業(yè)業(yè)的資金金實力、市市場適應應力、

48、持持續(xù)贏利利狀況、管管理能級級為衡量量標準。因因此通過過兼并、聯(lián)聯(lián)合的形形式，擴擴大企業(yè)業(yè)規(guī)模，發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團，促促使市場場交易內(nèi)內(nèi)部化，降降低企業(yè)業(yè)成本，提提高企業(yè)業(yè)規(guī)模效效應；同同時房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的集團團化有利利于深化化企業(yè)間間分工和和協(xié)作，提提高各企企業(yè)的專專業(yè)化水水平和整整體運作作效率，獲獲取更高高的經(jīng)濟濟效益。 2、當當前發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團的條條件現(xiàn)有有國有大大中型企企業(yè)是形形成企業(yè)業(yè)集團的的重要物物質(zhì)基礎礎 目前，國國有大中中型房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍是發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟的主導導力量，在在城市建建設和舊舊區(qū)改造造中積累累了豐富富的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)驗和和市場經(jīng)經(jīng)驗。例例如 990年

49、代代上海城城市建設設大步推推進的過過程中，房房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)揮揮了積極極作用，為為上海實實現(xiàn)“一年一一個樣，三三年大變變樣”作出了了重大貢貢獻，在在這一過過程中也也積累了了豐富的的市場開開發(fā)經(jīng)驗驗和企業(yè)業(yè)運作經(jīng)經(jīng)驗。因因此，無無論是從從企業(yè)已已有基礎礎，還是是企業(yè)積積累的經(jīng)經(jīng)驗來看看，現(xiàn)有有國有大大中型房房地產(chǎn)企企業(yè)仍然然是形成成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團的重重要基礎礎。 對企企業(yè)經(jīng)濟濟利益關關系進行行調(diào)整是是發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團團的核心心問題 中國企企業(yè)改革革經(jīng)歷了了從傳統(tǒng)統(tǒng)的企業(yè)業(yè)“統(tǒng)收統(tǒng)統(tǒng)支”利益分分配格局局到“放權讓讓利”、“自負盈盈虧、獨獨立核算算”的經(jīng)濟濟利益關關系調(diào)整整過程。對對企業(yè)經(jīng)經(jīng)

50、濟利益益關系的的調(diào)整是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在兼并、聯(lián)聯(lián)合，擴擴大規(guī)模模，組建建房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團過程程中要解解決的核核心問題題。協(xié)調(diào)調(diào)好各企企業(yè)間的的經(jīng)濟利利益關系系，以適適當?shù)姆椒绞酱_定定企業(yè)集集團的核核心層、緊緊密層與與松散層層，達到到企業(yè)集集團整體體資源的的最優(yōu)化化配置，是是組建企企業(yè)集團團的關鍵鍵。 完善善政策，優(yōu)優(yōu)化環(huán)境境是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團的必必要保障障 首先，根根據(jù)現(xiàn)代代企業(yè)制制度的要要求，實實行徹底底的政企企分開，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變政府府的職能能，真正正落實企企業(yè)集團團的自主主權，讓讓企業(yè)完完全按照照市場的的準則運運作； 其次，大大力發(fā)展展企業(yè)直直接融資資的資本本市場，擴擴大企業(yè)業(yè)集團的

51、的融資渠渠道，放放寬對房房地產(chǎn)企企業(yè)上市市和直接接從資本本市場融融資的限限制； 再次，實實施有利利于企業(yè)業(yè)集團進進一步改改革的配配套政策策，如生生產(chǎn)要素素參與分分配、經(jīng)經(jīng)營者持持股比例例、主要要經(jīng)營者者年薪制制等； 最后，健健全社會會保障體體系，為為企業(yè)集集團進一一步深化化改革和和調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構創(chuàng)造有有利的空空間。 市場場競爭乃乃至國際際經(jīng)濟競競爭是促促進房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團發(fā)發(fā)展的外外部條件件 隨著中國與與外部經(jīng)經(jīng)濟交往往范圍的的擴大，房房地產(chǎn)領領域的國國際經(jīng)濟濟一體化化日益顯顯現(xiàn)。中中國加入入世界貿(mào)貿(mào)易組織織進程的的加快，國國外房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“進逼”趨勢，都都使得中中國房地地產(chǎn)企

52、業(yè)業(yè)不得不不面臨這這一日益益臨近的的激烈國國際經(jīng)濟濟競爭。面面對國際際上資金金雄厚、管管理先進進的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的競爭爭，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)必必須在短短時間內(nèi)內(nèi)提高企企業(yè)競爭爭能力，占占有相當當?shù)氖袌鰣龇蓊~，才才能在競競爭中站站穩(wěn)腳跟跟，為此此發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團團是必然然的選擇擇。 人文觀觀念 對于中中國住宅宅產(chǎn)業(yè)化化目前最最急需的的人文意意識環(huán)境境有以下下三項： 住房商商品化觀觀念。以以住宅來來講，只只有實現(xiàn)現(xiàn)商品化化，才能能形成一一定的市市場需求求數(shù)量，從從而可以以采用工工廠化的的批量生生產(chǎn)，實實現(xiàn)規(guī)模模經(jīng)濟，造造就產(chǎn)業(yè)業(yè)。負債消費觀觀念。住住房商品品因其價價值巨大大，生活活上又必必不

53、可少少，一般般只能采采取超前前消費的的做法。在在生命周周期內(nèi)人人們一邊邊使用著著房屋，一一邊分期期償還房房款。這這樣就將將人們住住房的潛潛在（未未來）需需求轉(zhuǎn)化化成了即即時（有有效）需需求，從從而迅速速培育起起市場面面，形成成住房的的消費規(guī)規(guī)模，提提供產(chǎn)業(yè)業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)基礎。根根據(jù)數(shù)據(jù)據(jù)分析，住住宅是一一種“收入需需求彈性性”比較大大的商品品，若能能在這一一領域形形成大眾眾化超前前消費意意識，會會產(chǎn)生大大于“負債”買房本本身數(shù)量量的消費費額。 保值投資觀觀念。住住宅房屋屋作為房房地產(chǎn)的的一種存存在形式式，在經(jīng)經(jīng)濟上具具有二重重屬性：既是生生活所需需要的消消費品，又又是財產(chǎn)產(chǎn)類型的的投資品品。所謂謂

54、房地產(chǎn)產(chǎn)證券化化，也就就是將不不動產(chǎn)作作為資本本看待。只只有住宅宅資本化化，房屋屋才算實實現(xiàn)了經(jīng)經(jīng)濟化，成成為經(jīng)濟濟物品，從從而客觀觀上才需需要一個個專門產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來生生產(chǎn)。因因而，樹樹立國民民保值投投資的觀觀念，是是住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化所所應具備備的重要要人文意意識. 相關關制度 作為實實現(xiàn)住宅宅產(chǎn)業(yè)化化的相關關制度安安排，下下述三項項至關重重要； 住房制制度。全全盤福利利化實物物型的住住房制度度不可能能形成住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化。只只有將住住宅事務務從企業(yè)業(yè)（單位位）實體體中分離離出來，推推向社會會，成為為一種社社會經(jīng)濟濟行為，才才能真正正地實行行社會化化住宅生生產(chǎn)，從從而實現(xiàn)現(xiàn)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。 工資制制度。

55、產(chǎn)權制制度。完完整的房房屋產(chǎn)權權是造就就千百萬萬個住房房商品消消費主體體的基礎礎性因素素，同時時，它也也是住宅宅社會再再生產(chǎn)順順利循環(huán)環(huán)的保證證。住房房商品的的人格化化，或者者說既定定房屋的的個人完完全所有有，才能能實現(xiàn)住住房消費費的理性性化。另另外，房房屋產(chǎn)權權完整，房房屋交易易的契約約才能完完整，市市場的游游戲規(guī)則則才能完完善，住住宅的產(chǎn)產(chǎn)銷管才才能規(guī)范范化，住住宅再生生產(chǎn)周期期才能納納入產(chǎn)業(yè)業(yè)化軌道道。 經(jīng)濟濟基礎 社會收收入水平平接近較較高階段段。19997年年中國城城鎮(zhèn)居民民家庭人人均收入入為51189元元，約合合6277美元，相相當于下下中等收收入國家家水平，還還未能進進入住宅宅產(chǎn)

56、業(yè)化化所要求求的收入入水平階階段。這這也是形形成“房價收入”比過高高的主要要原因之之一。在在這一收收入段由由于恩格格爾系數(shù)數(shù)（約446%）的的使然，國國際上的的住房消消費占家家庭支出出比約在在 122%，達達不到發(fā)發(fā)達國家家約在 25%的水平平。 資源相相對價格格趨于均均衡。實實際上，正正是包括括稅費等等在內(nèi)的的資源相相對價格格的扭曲曲（非均均衡），已已經(jīng)影響響了中國國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。應應該指出出的是，中中國加入入世界貿(mào)貿(mào)易組織織（WTTO）后后，能使使中國住住宅相關關資源相相對價格格趨于均均衡，將將是決定定未來中中國住宅宅業(yè)生死死攸關的的問題。 3、發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團團的對策策思路統(tǒng)

57、一一思想，思思路創(chuàng)新新是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團的必必要前提提 為實現(xiàn)現(xiàn)這一目目標，必必須在發(fā)發(fā)展思路路上提倡倡創(chuàng)新精精神。從從具體行行業(yè)內(nèi)容容上看，既既可以是是橫向聯(lián)聯(lián)合，擴擴大企業(yè)業(yè)整體規(guī)規(guī)模，提提高企業(yè)業(yè)資金實實力；也也可以是是垂直聯(lián)聯(lián)合，延延伸企業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，擴擴大市場場范圍；從所有有制形式式來看，既既可以是是國有房房地產(chǎn)企企業(yè)之間間的聯(lián)合合，也可可以是集集體、民民營房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的聯(lián)合合，或者者國有房房地產(chǎn)企企業(yè)與民民營企業(yè)業(yè)的聯(lián)合合?？傊灰欣谟诜康禺a(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展，有有利于提提高企業(yè)業(yè)競爭力力的，都都可以兼兼并、聯(lián)聯(lián)合，以以大規(guī)模模企業(yè)集集團的形形式提高高自身的的競爭力

58、力，達到到市場資資源配置置最優(yōu)化化的目的的。 深化化改革，制制度創(chuàng)新新是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團的體體制保障障 首先，在在股權分分布結構構上，改改變原有有觀念。根根據(jù)各企企業(yè)具體體情況，為為發(fā)揮企企業(yè)的積積極性、主主動性、允允許增加加個人持持股比例例，同時時某些企企業(yè)形成成國有股股不控股股的股權權分布格格局。如如有一家家子公司司主要經(jīng)經(jīng)營者以以自然人人身份持持股，個個人出資資 1000萬元元，占總總股本66.255%；又又如改制制的兩家家子公司司，國有有股分別別占466.9%和499%，職職工持股股會成為為大股東東。 其次，在在分配機機制上，以以簽約形形式明確確子公司司主要經(jīng)經(jīng)營者的的國有資資

59、產(chǎn)經(jīng)營營責任制制，以國國有資產(chǎn)產(chǎn)保值增增值情況況作為主主要考核核指標，確確定年終終的獎懲懲；同時時，實行行主要經(jīng)經(jīng)營者競競爭上崗崗，個人人競聘、專專家和代代表評議議，然后后經(jīng)董事事會法定定程序聘聘任，確確保企業(yè)業(yè)內(nèi)主要要經(jīng)營者者的流動動性和高高素質(zhì)。 準確確定位，市市場創(chuàng)新新是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團的主主要基礎礎 發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團團，要對對市場狀狀況進行行詳盡分分析，結結合企業(yè)業(yè)集團自自身條件件，確定定企業(yè)集集團最適適宜的發(fā)發(fā)展領域域，并在在多元化化的經(jīng)營營思路指指導下，隨隨時注意意市場新新興領域域的發(fā)展展，為企企業(yè)集團團的長遠遠發(fā)展奠奠定基礎礎。 制度度創(chuàng)新、管管理創(chuàng)新新是發(fā)展展房地

60、產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團的重重要保證證 要提高高企業(yè)的的競爭力力，提高高企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的管管理能級級和運作作效率是是基礎，作作為以資資產(chǎn)關系系為主要要紐帶的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的經(jīng)濟聯(lián)聯(lián)合體，房房地產(chǎn)企企業(yè)集團團要在理理順資產(chǎn)產(chǎn)關系的的基礎上上，通過過制度的的創(chuàng)新和和完善，建建立適應應各企業(yè)業(yè)集團自自身特點點的高效效管理機機制，增增強集團團的凝聚聚力，提提升企業(yè)業(yè)的綜合合競爭力力。 加快培養(yǎng)養(yǎng)，造就就一支優(yōu)優(yōu)秀的企企業(yè)家隊隊伍是發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團的的關鍵所所在 企業(yè)家的素素質(zhì)與能能力很大大程度上上決定了了企業(yè)集集團的成成敗。這這方面國國內(nèi)、國國外企業(yè)業(yè)興衰的的案例比比比皆是是。從企企業(yè)集團團的長遠遠發(fā)展來