某某年2月北京樓盤市場分析報告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2009年2月北京樓盤市場分析報告從2月中下旬開始，北京樓市成交量開始出現(xiàn)增長，增長速度明顯加快，這與2月初期的低成交量形成了明顯反差。進(jìn)入3月，隨著一些樓市新盤入市，成交量的增長也會很明顯，那些價低、地段優(yōu)的項目會受到市場熱捧。一、新開盤盤市場特特征1、熱銷老老項目后后期價格格只漲沒沒跌雖然北京現(xiàn)現(xiàn)階段樓樓市還在在處于觀觀望階段段，但是是不難發(fā)發(fā)現(xiàn)，很很多新樓樓盤的價價格與推推廣期對對外發(fā)布布的價格格相比，有有回落的的現(xiàn)象?？煽蓪τ诶侠享椖?，分分期開盤盤，

2、價格格都是在在增長。如如遠(yuǎn)洋沁山水水，第一一期開盤盤108800元元/平方方米，二二期1118000元/平平方米，到到3月份份即將開開盤的三三期，價價格就增增長到1130000元/平方米米，增幅幅10%。首城城國際、悅悅溪、世世界名園園等項目目在后期期銷售中中都有明明顯增長長。2、朝陽區(qū)區(qū)新增開開盤量猛猛增3月份，項項目開盤盤速度明明顯加快快，受春春節(jié)放假假影響，節(jié)節(jié)前、后后積壓的的樓盤，在在本月的的放量明明顯增加加。從項項目開盤盤區(qū)域看看，朝陽陽區(qū)的推推盤量是是最大的的，全月月16個個新盤項項目，就就有8個個項目在在朝陽，占占了500%，不不過純新新盤項目目很少，主主要以老老項目后后期為主主

3、。雖然然一直以以來朝陽陽區(qū)的新新盤量都都是占據(jù)據(jù)前位，但但本月集集中開盤盤量與其其它區(qū)域域相比，優(yōu)優(yōu)勢非常常明顯。3、四五環(huán)環(huán)區(qū)間項項目居多多期房為為主1月份新開開盤項目目中二至至三環(huán)的的項目最最多，也也是20009年年開盤以以來地段段最有優(yōu)優(yōu)勢的一一次，隨隨后兩月月，這些些好位置置項目的的推盤量量相應(yīng)減減少，特特別是在在3月份份的新盤盤項目中中，四、五五環(huán)區(qū)間間的樓盤盤最為集集中，占占了全月月推盤量量的433.755%，而而這些項項目中僅僅有珺峰峰和水郡郡長安兩兩個項目目為現(xiàn)房房，其余余都是在在20009年底底或20010年年中下旬旬交房入入住。二、本月新新盤整體體概況政策調(diào)整對對樓市成成交

4、影響響還是非非常大，北北京市政政府出臺臺的433號文件件，對限外令令的暫暫停，以以及近期期較火熱熱的990/770政政策松綁綁、購購房入戶戶等熱熱點話題題，對樓樓市成交交無疑都都是有很很大的推推動作用用。從房房地產(chǎn)交交易管理理網(wǎng)的成成交數(shù)據(jù)據(jù)看，從從2月99日開始始，樓盤盤項目成成交開始始出現(xiàn)大大幅增長長，特別別是期房房銷售，成成交量和和成交面面積都超超過500%以上上增長，說說明置業(yè)業(yè)者的購購買信心心在逐漸漸增強，而而政策刺刺激的影影響也開開始顯現(xiàn)現(xiàn)。本月月開盤項項目量雖雖增長明明顯，但但是從物物業(yè)類型型看，都都主要集集中在住住宅和公公寓上，雖然本月也有別墅物業(yè)，但僅有1個項目，寫字樓和商業(yè)

5、依舊沒項目開盤。在新增供應(yīng)中，除了首城國際的地理位置最有優(yōu)勢外，四環(huán)以外的項目占了新開盤總量的81%，隨著入市項目的增多，四、五環(huán)外項目的推盤量會越來越多，這塊區(qū)域會成為未來北京住宅市場的主要供應(yīng)區(qū)域。三、本月新新開盤項項目區(qū)域域分布從本月新開開盤的項項目分布布情況看看，朝陽陽區(qū)的新新盤量所所占比例例最高，其其次豐臺臺、大興興各有22個項目目開盤，順順義、石石景山、房房山和通通州區(qū)域域只有11個項目目，由于于五、六六環(huán)外的的項目地地理位置置無法從從地圖上上標(biāo)注，因因此這部部分項目目沒有在在地圖上上顯示。朝朝陽區(qū)開開盤的88個項目目分別是是：潤楓楓嘉尚、北北京華僑僑城、珺珺峰、悅悅溪、格格林萊雅

6、雅、水郡郡長安、天天鵝灣和和首城國國際，除除了潤楓楓嘉尚、北北京華僑僑城價格格待定外外，其它它項目均均價從9900002880000元不等等，是區(qū)區(qū)域開盤盤項目中中價格最最高的。豐豐臺區(qū)星星河城六六期（璽璽萌城市市間）和和鶴巢居居兩個項項目，價價格已超超萬元，星星河城大大規(guī)模社社區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢吸引引了不少少置業(yè)者者的觀注注。大興興區(qū)兩個個項目：恒盛波波爾多小小鎮(zhèn)、綠綠城陽光光名苑，其其中綠城城陽光是是純新盤盤項目，定定價90000元元/平米米，算區(qū)區(qū)域住宅宅中價格格較高的的項目之之一。而而石景山山區(qū)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋沁沁山水，品品牌影響響力以及及置業(yè)者者購買熱熱情增長長，推高高了樓盤盤價格。房房山區(qū)的的世界

7、名名園、通通州區(qū)的的尚東庭庭因其地地段因素素影響，定定位在66000068880元元。順義義區(qū)的智智地香香蜜灣990000元的均均價，算算得上區(qū)區(qū)域的高高價樓盤盤。四、新盤項項目熱點點商圈分分析四方橋商圈圈四方橋是東東四環(huán)路路與京沈沈高速公公路的交交接點，該該商圈匯匯集了華華僑城、格格林萊雅雅、世紀(jì)紀(jì)東方城城、雙龍龍小區(qū)、紫紫南家園園等項目目，特別別是華僑僑城進(jìn)駐駐該區(qū)域域后，歡歡樂谷主主題公園園的落成成，極大大提升了了四方橋橋區(qū)域居居住環(huán)境境的改善善，而華華僑城品品牌開發(fā)發(fā)商的入入駐，已已形成一一個涵蓋蓋旅游、居居住、商商業(yè)、娛娛樂、休休閑、酒酒店、教教育等多多種形態(tài)態(tài)的服務(wù)務(wù)區(qū)，也也給周邊

8、邊居住者者的生活活配套帶帶來了諸諸多利好好。本月開盤項項目：北北京華僑僑城 格格林萊雅雅繼深圳華僑僑城旅游游地產(chǎn)的的成功開開發(fā)，旅旅游地地產(chǎn)的配配套形式式已成為為華僑城城的銷售售模式。在在北京，華華僑城投投資200億開發(fā)發(fā)的大型型旅游主主題社區(qū)區(qū)-北京華華僑城，占地地約1.5平方方公里，是是北京首首個將旅旅游與地地產(chǎn)相結(jié)結(jié)合的大大型主題題社區(qū)，居居住環(huán)境境氛圍非非常好。33月份即即將推出出的三期期四季季，主要要以1990平方方米的三三、四居居為主，雖雖然目前前在價格格方面還還未正式式對外公公布，但但從去年年華僑城城所推的的戶型價價格看，價價格還是是有回落落的空間間。格林萊雅位位于北京京華僑城城

9、項目的的東邊，與與華僑城城一期僅僅一街之之隔，周周邊配套套有超市市樂購、有有歡樂谷谷，還有有菜市場場和學(xué)校校，同時時還可分分享華僑僑城品牌牌所帶來來的配套套資源。目目前在售售的是BB座樓，戶戶型以1108-1488平米兩兩居為主主，均價價128800元元/平方方米，雖雖然華僑僑城的住住宅也超超過了萬萬元的價價格，但但是華僑僑城的品品牌影響響力是項項目增長長的最大大賣點，從從格林萊萊雅的定定價上看看，基本本和華僑僑城持平平，價格格確有些些過高。朝青商圈：進(jìn)入20009年，已已連續(xù)三三個月朝朝青商圈圈都有新新盤推出出，說明明該區(qū)域域的供應(yīng)應(yīng)量在逐逐漸增多多。從朝朝青區(qū)域域的品牌牌價值發(fā)發(fā)展看，區(qū)區(qū)

10、域項目目品質(zhì)加加強、居居住人群群以及周周邊配套套的改善善，朝青青的地段段價值更更進(jìn)一步步體現(xiàn)。隨隨著地鐵鐵6號線線的規(guī)劃劃修建，該該區(qū)域的的居住氛氛圍和環(huán)環(huán)境會進(jìn)進(jìn)一步得得到提升升。本月開盤項項目：潤潤楓嘉尚尚 珺峰峰 天鵝鵝灣潤楓嘉尚主主要以小小戶型為為主，與與周邊的的大社區(qū)區(qū)項目相相比，還還是有一一定優(yōu)勢勢，酒店店公寓物物業(yè)，不不僅精裝裝修，且且還送全全套家具具家電，置置業(yè)者入入住非常常便利。銷銷售面積積主要在在39-62平平米之間間，價格格還沒有有確定。不不過從項項目的交交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及地地段看，不不會低于于1萬元元?，B峰是潤楓楓水尚的的5-88號樓，目目前主要要銷售66號樓，現(xiàn)現(xiàn)房交付付

11、，價格格145500元元/平方方米。與與前期銷銷售的88號樓特特價房1150000元的的價格相相比，還還低了5500元元/平方方米，在在樓市成交交低迷的的影響下下，一些些樓盤只能能通過降降價的方方式促進(jìn)進(jìn)成交，因因此，從從目前朝朝青區(qū)域域銷售項項目情況況看，都都有不同同幅度回回落。天鵝灣與潤潤楓水尚尚僅一街街之隔，LLOFTT戶型很很受年青青人的喜喜愛，買買一送一一的戶型型贈送方方式，精精裝修770年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，層高 55.8米米挑高都都是項目目的優(yōu)勢勢所在，銷銷售價格格260000280000元元，成交交購買力力非常不不錯，主主要購買買人群集集中在二二次置業(yè)業(yè)者。玉泉路商圈圈：玉泉路商圈圈位于石

12、石景山區(qū)區(qū)域，隨隨著政府府對兩兩軸兩兩帶多多中心新規(guī)劃劃的出臺臺，玉泉泉路沿線線的區(qū)域域還會出出現(xiàn)更多多的住宅宅，因此此供應(yīng)量量會增長長很快。區(qū)區(qū)域周邊邊的城市市雕塑公公園、松松林公園園、石景景山游樂樂園等休休閑娛樂樂場所，研研院所、大大學(xué)、醫(yī)醫(yī)院、國國家機關(guān)關(guān)等也分分布在周周圍，原原有住宅宅的拆遷遷和市政政交通配配套的不不斷完善善，吸引引了更多多置業(yè)者者來此購購房。本月開盤項項目：遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋沁沁山水在20088年樓市市低迷期期，遠(yuǎn)洋洋地產(chǎn)推推出的沁沁山水項項目，可可謂創(chuàng)造造了北京京樓市的的銷售奇奇跡，一一期開盤盤就創(chuàng)造造了8億億的銷售售業(yè)績，給給行業(yè)帶帶來了信信心。低低價帶來來高成交交的銷售售策

13、略，讓讓很多項項目紛紛紛效仿，因因此，008年下下半年，降降價成為為樓市的的主要銷銷售方式式。而沁沁山水臨臨近地鐵鐵1號線線的優(yōu)勢勢地段，也也吸引了了置業(yè)者者的關(guān)注注，3月月份即將將開盤的的三期，價價格1330000元/平平方米，每每平米上上漲22200元元。五、新盤項項目價格格分析北京樓市已已走出春春節(jié)后低低迷市場場影響，樓樓市成交交量開始始逐漸攀攀升，從從3月份份的開盤盤項目情情況看，已已遠(yuǎn)超出出1、22月開盤盤量的總總和，說說明市場場供應(yīng)量量開始回回暖，延延后開盤盤的項目目，也開開始進(jìn)入入推盤期期。從本本月開盤盤項目價價格看，部部分項目目都出現(xiàn)現(xiàn)了價格格增長的的情況，反反映出市市場購買買

14、熱情出出現(xiàn)回暖暖。本月月開盤項項目物業(yè)業(yè)主要以以住宅為主主，有少少量公寓寓和別墅物業(yè)業(yè)，其中中，住宅宅物業(yè)113個，公公寓物業(yè)業(yè)2個，別別墅物業(yè)業(yè)1個。除除了世界界名園660000元均價價，恒盛盛波爾多多小鎮(zhèn)449000元均價價外，其其余項目目的價格格都在990000元/平平方米以以上，而而價格最最貴的應(yīng)應(yīng)該是天天鵝灣，22600002280000元/平方米米，在整整體住宅宅物業(yè)以以及區(qū)域域項目中中屬于高高端住宅宅。公寓寓物業(yè)中中僅有悅悅溪和潤潤楓嘉尚尚兩個項項目，其其中悅溪溪本月開開盤的價價格在992000元，與與前期888000元的價價格相比比，增長長了4000元/平方米米，而潤潤楓嘉尙尙

15、目前還還未對外外公開價價格，但但從周邊邊在售的的項目情情況，以以及交房房標(biāo)準(zhǔn)看看，肯定定不會低低于萬元元的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，因此此，隨著著小戶型型供應(yīng)量量的增多多，那些些地理位位置好的的項目，會會受到置置業(yè)者的的關(guān)注。別別墅物業(yè)業(yè)本月只只有尚東東庭一個個項目，主主要以疊疊拼為主主，戶型型面積在在2088平方米米，從近近幾個月月的開盤盤情況看看，別墅墅已經(jīng)很很長時間間沒有新新盤入市市了，雖雖然本月月開盤的的尚東庭庭是老項項目后期期，但是是從未來來幾個月月的推盤盤情況看看，別墅墅類型的的項目在在限外外令的的影響下下，推盤盤量會逐逐漸回升升。從新盤價格格走勢現(xiàn)現(xiàn)顯，萬萬元以下下的住宅宅規(guī)模所所占的份份額最高高

16、，售價價在1000000元/平平方米以以下的項項目5個個，占新新盤項目目總數(shù)的的41.67%；1000000（含）150000元元/平方方米的項項目5個個，占新新盤總數(shù)數(shù)的411.677%；1150000（含含）2250000元/平方米米的項目目1個，占占新盤總總數(shù)的88.333%；2250000（含含）3300000元/平方米米以上的的項目11個，占占新盤總總數(shù)的88.333%。與與上月相相比，各各價格區(qū)區(qū)間的項項目都有有體現(xiàn)，但但100000元元以下的的項目由由于所占占比率最最高，因因此也占占據(jù)了本本月市場場的主要要份額。下下圖反映映的是不不同價格格段新開開盤住宅宅項目的的面積規(guī)規(guī)模比較較

17、。根據(jù)不同區(qū)區(qū)域新盤盤住宅價價格的統(tǒng)統(tǒng)計顯示示，朝陽陽區(qū)由于于開盤量量大，因因此整體體均價也也位居其其它幾個個區(qū)之首首，如圖圖4所示示。從本本月整體體開盤情情況看，除除了朝陽陽、豐臺臺和石景景山區(qū)的的開盤價價格是高高于1萬萬元以上上，順義義、大興興和房山山區(qū)域價價格都在在90000元以以下，不不過從這這三個區(qū)區(qū)域的位位置情況況看，66000090000元元的價格格區(qū)間在在該區(qū)域域也算高高位。除除了上述述六個區(qū)區(qū)域有住住宅項目目開盤外外，其它它區(qū)域都都沒有新新盤入市市。因此此，我們們所統(tǒng)計計的價格格，只以以新盤價價格為依依據(jù)，但但不能完完全等同同于各方方位的真真實價格格水平。朝朝陽區(qū)本本月住宅宅

18、有6個個項目開開盤，價價格1555600元/平平方米；豐臺區(qū)區(qū)住宅項項目有22個，價價格1445000元/平平方米；石景山山區(qū)住宅宅項目11個，價價格1330000元/平平方米；順義區(qū)區(qū)住宅項項目有11個，價價格90000元元/平方方米；大大興區(qū)住住宅項目目1個，價價格69950元元/平方方米；房房山區(qū)住住宅項目目1個，價價格60000元元/平方方米。六、總結(jié)雖然09年年的樓市市不像008年那那樣有太太多的波波動，但但是從008年政政策調(diào)整整的力度度看，樓樓市的成成交量在在2月中中旬開始始出現(xiàn)回回暖，33月逐漸漸增多的的新開樓樓盤，給給市場非非常充足足的房源源供應(yīng)。不不過，在在逐漸回回暖的樓樓市中，一一些老項項目后期期的價格格開始出出現(xiàn)增長長，這種種增長速速度不高高，都是是小比率率增長。雖雖然價