建筑工程的保修范圍應當包括哪些

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.建筑工程的保修范圍應當包括哪些?中華人民共和國建筑法規(guī)定：建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。房屋建筑工工程質(zhì)量量保修期期限是多多久？ 房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修期限: 建建設單位位和施工工單位應應當在

2、工工程質(zhì)量量保修書書中約定定保修范范圍、保保修期限限和保修修責任等等，雙方方約定的的保修范范圍、保保修期限限必須符符合國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定。 在在正常使使用下，房房屋建筑筑工程的的最低保修修期限為為： (1)地地基基礎礎和主體體結(jié)構(gòu)工工程，為為設計文文件規(guī)定定的該工工程的合合理使用用年限； (2)屋屋面防水水工程、有有防水要要求的衛(wèi)衛(wèi)生間、房房間和外外墻面的的防滲漏漏，為55年； (3)供供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為22個采暖暖期、供供冷期； (4)電電氣系統(tǒng)統(tǒng)、給排排水管道道、設備備安裝為為2年； (5)裝裝修工程程為2年年。 其其他項目目的保修修期限由由建設單單位和施施工單位位約定。房屋建筑工工程保

3、修修期從工工程竣工工驗收合合格之日日起計算算。建筑工程保保修責任任的學理理解釋第二十七條條 保修修責任司法解釋釋原文因保修人未未及時履履行保修修義務，導導致建筑筑物毀損損或者造造成人身身、財產(chǎn)產(chǎn)損害的的，保修修人應當當承擔賠賠償責任任。 保保修人與與建筑物物所有人人或者發(fā)發(fā)包人對對建筑物物毀損均均有過錯錯的，各各自承擔擔相應的的責任。條文主旨旨 本本條是有有關(guān)保修修責任問問題的規(guī)規(guī)定。 本本條重點點在于強強調(diào)保修修人末及及時履行行保修義義務導致致建筑物物毀損或或者人身身、財產(chǎn)產(chǎn)損害時時其應當當承擔的的賠償責責任。在在保修人人與建筑筑物所有有人或者者發(fā)包人人對建筑筑物毀損損均有過過錯的情情況下，

4、應應當按照照各自的的過錯程程度承擔擔相應的的責任。理解與適適用 建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修制度是是指建筑筑工程直直接辦理理交工驗驗收手續(xù)續(xù)后，在在規(guī)定的的保修期期限內(nèi)，因因勘查設設計、施施工、材材料等原原因造成成的質(zhì)量量缺陷，應應當由施施工單位位負責維維修的制制度。建建筑工程程質(zhì)量保保修制度度對于促促進承包包方加強強質(zhì)量管管理，保保護用戶戶及消費費者的合合法權(quán)益益起著相相當重要要的作用用。 我我國建建筑法第第六十條條規(guī)定：“建筑筑物在合合理使用用壽命內(nèi)內(nèi)，必須須確保地地基基礎礎工程和和主體結(jié)結(jié)構(gòu)的質(zhì)質(zhì)量。建建筑工程程竣工時時，屋頂頂、墻面面不得留留有滲漏漏、開裂裂等質(zhì)量量缺陷，對對已發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量量

5、缺陷，建建筑施工工企業(yè)應應當修復復?！苯ńㄖ锏牡牡鼗A工程程在建筑筑物整體體構(gòu)造中中起著舉舉足輕重重的作用用，主體體結(jié)構(gòu)更更是建筑筑工程的的重要組組成部分分，如果果一項建建筑工程程在一定定期限內(nèi)內(nèi)，地基基基礎工工程和主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問題題，即使使其他部部分施工工質(zhì)量再再好也恐恐怕難以以保證整整個建筑筑工程的的質(zhì)量，故故建筑物物的地基基基礎工工程和主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程的的質(zhì)量在在合理使使用壽命命內(nèi)必須須得到確確保。而而建筑工工程的質(zhì)質(zhì)量問題題在屋頂頂滲漏和和墻面開開裂方面面表現(xiàn)的的較為嚴嚴重。故故在建筑筑工程竣竣工時，建建筑施工工企業(yè)對對已發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量量缺陷應應當修復復。該法法第六十十二

6、條還還規(guī)定：“建筑筑工程實實行質(zhì)量量保修制制度。建建筑工程程的保修修范圍應應當包括括地基基基礎工程程、主體體結(jié)構(gòu)工工程、屋屋面防水水工程和和其他土土建工程程，以及及電氣管管線、上上下水管管線的安安裝工程程供熱熱、供冷冷系統(tǒng)工工程等項項目；保保修的期期限應當當按照保保證建筑筑物合理理壽命年年限內(nèi)正正常使用用，維護護使用者者合法權(quán)權(quán)益的原原則確定定。具體體的保修修范圍和和最低保保修期限限由國務務院規(guī)定定?！痹撛摲ǖ诎税耸畻l同同時規(guī)定定：，在在建筑物的合理理使用壽壽命內(nèi)，因因建筑工工程質(zhì)量量不合格格受到損損害的，有有權(quán)向責責任者要要求賠償償。” 建建設部220000年6月月30日日發(fā)布的的房屋屋建筑

7、工工程質(zhì)量量保修辦辦法中中對“房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修”一詞詞作了明明確界定定：“是是指對房房屋建筑筑工程竣竣工驗收收后在保保修期限限內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量量缺陷，予予以修復復?！笔彩裁唇小百|(zhì)質(zhì)量缺陷陷”呢即“房房屋建筑筑工程的的質(zhì)量不不符合工工程建設設強制性性標準以以及合同同的約定定?！痹撛撧k法第第四條規(guī)規(guī)定：房房屋建筑筑工程在在保修范范圍和保保修期限限內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量缺缺陷，施施工單位位應當履履行保修修義務。”該該辦法第第七條規(guī)規(guī)定：“在在正常使使用條件件下，房房屋建筑筑工程的的最低保保修期限限為：(一)地地基基礎礎工程和和主體結(jié)結(jié)構(gòu)工程程，為設設計文件件規(guī)定的的該工程程的合理理使用年年限；(二)

8、屋屋面防水水工程、有有防水要要求的衛(wèi)衛(wèi)生間、房房間和外外墻面的的防診漏漏，為55年；(三)供供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為22個采暖暖期、供供冷期；(四)，電氣氣管線、給給排水管管道、設設備安裝裝為1年年；(五五)裝修修工程為為2年。其其他項目目的保修修期限由由建設單單位和施施工單位位約定?！币惨簿褪钦f說，建設設工程的的質(zhì)量按按不同部部位沒定定了不同同年限的的保修義義務。于于20002年55月1日日起施行行的建設設部住住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法第第三十二二條規(guī)定定：“在在正常使使用條件件下，住住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修工程程的最低低保修期期限為二二年。有有防水要要求的廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間和和外墻面面的防滲滲

9、漏為五五年?！狈糠课萁ㄖこ藤|(zhì)質(zhì)量保修修辦法第第八條規(guī)規(guī)定了保保修期限限的起算算時間：“房屋屋建筑工工程保修修期從工工程竣工工驗收合合格之日日起計算算。”竣竣工驗收收合格之之日的確確定，足足指建設設單位收收到建設設工程竣竣工報告告后，組組織設計計、施工工、工程程監(jiān)理等等有關(guān)單單位進行行竣工驗驗收，驗驗收合格格并各方方簽署竣竣工驗收收之文本本的日期期。按照照建設設工程質(zhì)質(zhì)量管理理條例的的規(guī)定：“建設設行政主主管部門門或者其其他有關(guān)關(guān)部門發(fā)發(fā)現(xiàn)建設設單位在在竣工驗驗收過程程中有違違反國家家有關(guān)建建設工程程質(zhì)量管管理規(guī)定定行為的的，責任任停止使使用，重重新組織織竣工驗驗收。”那那時的保保修期為為各

10、方都都認可的的重新組組織竣工工驗收的的日期。但但是，住住宅工程程售房單單位對用用戶的保保修期要要從房屋屋交付之之日起計計算。 保保修期間間的質(zhì)量量責任劃劃分原則則是：施施工單位位未按國國家有關(guān)關(guān)規(guī)范、標標準和設設計要求求施工，造造成的質(zhì)質(zhì)量缺陷陷，由施施工單位位負責返返修并承承擔經(jīng)濟濟責任；屬于設設計方面面的原因因造成的的質(zhì)量缺缺陷，由由施工單單位負責責返修，其其費用通通過建設設單位向向設計單單位索賠賠；因建建筑材料料、構(gòu)配配件和設設備質(zhì)量量不合格格引起的的質(zhì)量缺缺陷，屬屬于施工工單位負負責采購購的，施施工單位位承擔經(jīng)經(jīng)濟責任任。屑于于建設單單位采購購，但施施工單位位提出異異議而建建設單位位堅

11、持使使用的，由由建設單單位承擔擔經(jīng)濟責責任；因因建設單單位或建建筑物所所有人使使用不當當造成的的質(zhì)量缺缺陷，由由建設單單位或建建筑物所所有人自自行負責責；因地地震、洪洪水、臺臺風等不不可抗力力或自然然災害造造成的質(zhì)質(zhì)量事故故，施工工單位、設設計單位位、監(jiān)理理單位不不承擔經(jīng)經(jīng)濟責任任?！睂υ诒Ｐ扌奁谙藓秃捅Ｐ薹斗秶鷥?nèi)發(fā)發(fā)生質(zhì)量量問題的的，一般般是先由由建設單單位組織織勘查、設設計、施施工等單單位分析析質(zhì)量問問題的原原因，確確定保修修方案，由由施工單單位負責責保修。賠賠償損失失既包括括因工程程質(zhì)量造造成的直直接損失失，即用用于返修修的費用用，也包包括間接接損失，如如給使用用人或第第三人造造成的財

12、財產(chǎn)或非非財產(chǎn)損損失等。 瑕瑕疵擔保保，是指指有償合合同中的的債務人人，對其其所提出出的給付付應擔保保其權(quán)利利完整和和物的質(zhì)質(zhì)量合格格。如果果債務人人違反此此種擔保保義務，則則應付瑕瑕疵擔保保責任。瑕瑕疵擔保保責任分分為兩種種，即權(quán)權(quán)利的瑕瑕疵擔保保和物的的瑕疵擔擔保。施施工單位位承擔的的保修責責任實際際上是對對建設工工程質(zhì)量量的瑕疵疵擔保責責任，在在工程質(zhì)質(zhì)量保修修期內(nèi)，發(fā)發(fā)包方或或者使用用人發(fā)現(xiàn)現(xiàn)工程瑕瑕疵的，有有權(quán)直接接請求承承包人修修理或者者返工、改改建。從從當前的的實際情情況來看看，為數(shù)數(shù)不少的的房屋建建筑質(zhì)量量較差，留留有較多多的質(zhì)量量隱患。有有些房屋屋在竣工工驗收時時合格，而而在

13、居住住一段時時間后潛潛在的質(zhì)質(zhì)量問題題才逐漸漸顯露出出來，如如果這時時施工企企業(yè)拖延延履行義義務，就就可能導導致建筑筑物毀損損或人身身的損害害。施工工單位是是建設工工程的直直接加工工、生產(chǎn)產(chǎn)者，對對工程質(zhì)質(zhì)量負有有直接的的責任。而而有些建建筑施工工企業(yè)在在工程交交付之后后被關(guān)停停井轉(zhuǎn)，工工程保修修問題無無保證。建建設工程程涉及面面廣，使使用期限限長，直直接涉及及國家財財產(chǎn)和公公民人身身財產(chǎn)安安全問題題，完全全稱得上上是“百百年大計計”，故故對其質(zhì)質(zhì)量不合合格造成成損害的的情況，必必須規(guī)定定嚴格的的質(zhì)量責責任。我我國合合同法第第二百八八十二條條明確規(guī)規(guī)定：“因因承包人人的原因因致使建建設工程程在

14、合理理使用期期限內(nèi)造造成人身身和財產(chǎn)產(chǎn)損害的的，承包包人應當當承擔損損害賠償償責任?！狈糠课萁ㄖこ藤|(zhì)質(zhì)量保修修辦法第第十四條條規(guī)定：“在保保修期內(nèi)內(nèi)，因房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量缺陷陷造成房房屋所有有人、使使用人或或者第三三方人身身、財產(chǎn)產(chǎn)損害的的，房屋屋所有人人、使用用人或者者第三方方可以向向建設單單位提出出賠償要要求。建建設單位位向造成成房屋建建筑工程程質(zhì)量缺缺陷的責責任方追追償?！痹撛撧k法第第十五條條還規(guī)定定：因因保修不不及時造造，成新新的人身身、財產(chǎn)產(chǎn)損害，由由造成拖拖延的責責任方承承擔賠償償責任?！北颈緱l司法法解釋是是根據(jù)上上述規(guī)定定的精神神制定的的，其包包含兩個個方面的的內(nèi)容：一是

15、規(guī)規(guī)定了保保修人未未及時履履行保修修義務造造成損害害的賠償償責任二是規(guī)規(guī)定了混混合責任任情形下下保修人人與建筑筑物所有有人或者者發(fā)包人人各自應應承擔的的相應責責任。 在在起草本本司法解解釋中有有人提出出，本條條規(guī)定的的內(nèi)容不不屬于本本司法解解釋調(diào)整整的范圍圍，從整整體內(nèi)容容來看，本本司法解解釋基本本上是圍圍繞建設設工程施施工合同同的權(quán)利利與義務務進行規(guī)規(guī)定的，而而保修人人的賠償償責任問問題屬于于侵權(quán)責責任范疇疇，故應應當刪去去?？紤]慮到本司司法解釋釋標題寫寫的是適適用法律律若干問問題的解解釋，而而不是規(guī)規(guī)定，大大部分條條款都能能從現(xiàn)行行法律條條文中找找到依據(jù)據(jù)。保修修人的賠賠償責任任雖然是是侵

16、權(quán)責責任但但有其特特殊性，有有時可能能是侵權(quán)權(quán)責任和和違約責責任的競競合。建建筑法第第八十條條也有相相關(guān)內(nèi)容容的規(guī)定定，從整整個體例例上來說說，還是是比較一一致的，因因此最后后保留了了本條規(guī)規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容。 還還有人提提出，“保保修人”的的概念似似乎從來來沒有在在正式文文件中出出現(xiàn)過，顯顯得有些些突兀。不不如采用用“承擔擔保修義義務的單單位”或或“保修修義務人人”的提提法更妥妥。為什什么用“保保修人”這這個詞，因因為在一一般情況況下，建建設工程程在保修修范圍和和保修期期限內(nèi)出出現(xiàn)質(zhì)量量缺陷，施施工單位位應當履履行保修修義務。如如果施工工單位不不按工程程質(zhì)量保保修書約約定保修修的，建建設單位位可以

17、另另行委托托其他單單位保修修，由原原施工單單位承擔擔相應責責任。而而對于已已經(jīng)售出出的商品品房，建建設部220011年6月月1日起起施行的的商品品房銷售售管理辦辦法第第三十三三條規(guī)定定：“房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應當對對所售商商品房承承擔質(zhì)量量保修責責任。當當事人應應當在合合同中就就保修范范圍、保保修期限限、保修修責任等等內(nèi)容做做出約定定。保修修期從交交付之日日起計算算?！鄙躺唐贩磕磕壳笆俏椅覈傩招盏淖畲蟠笙M品品之一，當當房屋出出現(xiàn)質(zhì)量量問題時時，如果果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、施施工單位位、設計計單位、監(jiān)監(jiān)理單位位互相推推諉扯皮皮，購房房者的權(quán)權(quán)益就會會受到損損害，故故與購房房者具有有直接合合同關(guān)

18、系系的開發(fā)發(fā)商當然然應當首首先承擔擔保修責責任。有有的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商將自自己對購購房人承承擔的房房屋保修修義務委委托給了了房屋修修繕公司司或物業(yè)業(yè)管理公公司進行行保修。鑒鑒于以上上種種情情況，本本條司法法解釋用用了“保保修人”這這個詞，其其實也就就是負有有保修義義務的人人。當建建設工程程出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問題題時，負負有直接接保修義義務的人人應當在在第一時時間履行行其保修修義務，絕絕不能故故意拖延延、怠于于履行其其應盡的的職責。至至于什么么情況下下可以認認定保修修人未及及時履行行保修義義務，要要結(jié)合相相關(guān)規(guī)定定和實際際情況進進行分析析。建設設部(房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法是是這樣規(guī)規(guī)定的：“房

19、屋屋建筑工工程在保保修期限限內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量缺缺陷，建建設單位位或者房房屋建筑筑所有人人應當向向施工單單位發(fā)出出保修通通知。施施工單位位接到保保修通知知后，應應當?shù)浆F(xiàn)現(xiàn)場核查查情況，在在保修書書約定的的時間內(nèi)內(nèi)予以保保修。發(fā)發(fā)生涉及及結(jié)構(gòu)安安全或者者嚴重影影響使用用功能的的緊急搶搶修事故故，施工工單位接接到保修修通知后后，應當當立即到到達現(xiàn)場場搶修。”“發(fā)發(fā)生涉及及結(jié)構(gòu)安安全的質(zhì)質(zhì)量缺陷陷，建設設單位或或者房屋屋建筑所所有人應應當立即即向當?shù)氐亟ㄔO行行政主管管部門報報告，采采取安全全防范措措施；由由原設計計單位或或者具有有相應資資質(zhì)等級級的設計計單位提提出保修修方案，施施工單位位實施保保修，原原工

20、程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督機構(gòu)負負責監(jiān)督督?！北北本┦薪ńㄖこ坛藤|(zhì)量保保修實施施辦法具具體規(guī)定定了保修修的時間間要求：“保修修期內(nèi)，施施工單位位在接到到售房單單位、房房管部門門的保修修通知單單后，必必須在三三日內(nèi)到到現(xiàn)場核核查情況況，確屬屬工程保保修范圍圍內(nèi)的應與用用戶共同同商定保保修內(nèi)容容，并在在十五日日內(nèi)予以以保修。工工程保修修中，用用戶應當當給予配配合?！鄙钌钲谑薪ńㄔO工程程質(zhì)量管管理條例例則規(guī)規(guī)定：“施施工單位位應當自自接到保保修通知知之日起起日之內(nèi)內(nèi)到達現(xiàn)現(xiàn)場核查查情況，并并予以保保修。發(fā)發(fā)生涉及及結(jié)構(gòu)安安全或嚴嚴重影響響使用功功能的緊緊急事故故的，應應當立即即搶修?！?如如果在竣竣工結(jié)算算后

21、承包包方已經(jīng)經(jīng)拿到了了全部工工程款，承承包方有有可能在在保修期期內(nèi)逃避避保修責責任，合合同條款款對此沒沒有更好好的制約約手段。而而在支付付工程款款或工程程進度款款時扣留留5一一10的保留留金，在在工程竣竣工時支支付給承承包方一一半的保保留金，缺缺陷責任任期(及及保修期期)結(jié)束束后再支支付另一一半的保保留金，這這樣就可可迫使其其履行保保修責任任。 建建設工程程未經(jīng)驗驗收，發(fā)發(fā)包人擅擅自使用用的，承承包方應應在法定定或者設設計文件件規(guī)定的的期限內(nèi)內(nèi)對工程程地基基基礎、主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)承擔責責任。對對于該工工程的其其他部位位的質(zhì)量量問題，自自發(fā)包人人提前使使用之日日未超過過法定保保修期限限的，承承包人仍

22、仍應承擔擔責任。另另外，建建設工程程在保修修期內(nèi)，發(fā)發(fā)包人將將該工程程轉(zhuǎn)讓給給第三人人的，承承包人仍仍應向受受讓第三三人承擔擔工程的的保修責責任，不不能因建建設工程程合同主主體的變變更而免免除保修修責任。 因因保修人人拖延履履行保修修義務，導導致建筑筑物毀損損或者造造成人身身、財產(chǎn)產(chǎn)損害的的，保修修人應當當承擔賠賠償責任任。建筑筑物的所所有人或或發(fā)包人人對損害害的發(fā)生生及擴大大有過錯錯的，也也應承擔擔相應的的賠償責責任比比如建筑筑物的所所有人或或發(fā)包人人使用不不當或擅擅自改動動結(jié)構(gòu)、設設備位置置或不當當裝修等等，而建建設工程程質(zhì)量管管理條例例中針針對這種種情況有有明文規(guī)規(guī)定：“房房屋建筑筑使用

23、者者在裝修修過程中中，不得得擅自變變動房屋屋建筑主主體和承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)。”如如果建筑筑物的所所有人或或發(fā)包人人有類似似的過錯錯行為，其其對造成成建筑物物毀損也也應根據(jù)據(jù)實際情情況承擔擔相應的的過錯責責任。如如果建筑筑物的所所有人或或發(fā)包人人沒有在在發(fā)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量缺陷陷以后及及時采取取必要的的措施減減輕損失失，則其其應當對對擴大的的損失承承擔相應應責任。當當然，要要求建筑筑物的所所有人或或發(fā)包人人采取的的措施必必須是合合理的，不不能要求求其做出出特別的的努力，去去做其力力所不及及的不合合理、不不可能的的事情；不能要要求其為為防止損損失擴大大用自己己的金錢錢去冒險險，或者者采取會會危害自自身商業(yè)業(yè)信譽的

24、的措施；不能要要求其對對第三人人提起一一起既復復雜又困困難的訴訴訟；也也不能要要求其為為減少損損失而犧犧牲自己己的財產(chǎn)產(chǎn)或權(quán)利利。 在在最初的的解釋草草稿中有有過這樣樣的條款款：“建建筑物毀毀損是建建筑物所所有人或或者發(fā)包包人通知知不及時時造成的的，由建建筑物所所有人或或者發(fā)包包人承擔擔賠償責責任。賠賠償權(quán)利利人請求求建筑物物所有人人或者發(fā)發(fā)包人承承擔損害害賠償責責任的，人人民法院院應予支支持，但但是建筑筑物所有有人或者者發(fā)包人人承擔賠賠償責任任后，可可以向責責任人追追償?！痹S許多人指指出質(zhì)疑疑，認為為這樣規(guī)規(guī)定對于于建筑物物所有人人或發(fā)包包人而言言過于絕絕對，通通知不及及時一般般而言并并非造

25、成成建筑物物毀損的的直接的的、主要要的原因因要求求建筑物物所有人人或發(fā)包包方承擔擔全部責責任有失失公平，其其只應在在通知不不及時這這個過錯錯范圍內(nèi)內(nèi)承擔相相應的責責任。有有鑒于此此，后來來的解釋釋稿中沒沒有再保保留上述述條款。 當當保修義義務人是是建設工工程的承承包人時時，由于于其未及及時履行行保修義義務，導導致建筑筑物毀損損或者人人身、財財產(chǎn)損害害的，對對發(fā)包人人而言，承承包人既既違反了了合同約約定的保保證工程程質(zhì)量的的義務，其其應承擔擔違約責責任，同同時承包包人還應應當承擔擔因此造造成的侵侵權(quán)責任任。發(fā)包包人可以以侵權(quán)責責任要求求賠償發(fā)發(fā)包人的的人身和和財產(chǎn)損損失，對對此部分分的損失失賠償

26、權(quán)權(quán)是侵侵權(quán)責任任和違約約責任的的競合，發(fā)發(fā)包人可可以選擇擇其一來來要求承承包人承承擔賠償償責任。但但是，對對第三人人造成的的損失而而言，因因第三人人與承包包人并無無合同關(guān)關(guān)系，而而在侵權(quán)權(quán)行為發(fā)發(fā)生之前前，當事事人之間間存在一一種合同同關(guān)系，是是違約責責任與侵侵權(quán)責任任競合的的主要原原因，所所以第三三人只能能以侵權(quán)權(quán)責任請請求予以以賠償。也也就是說說，承包包方不僅僅要對發(fā)發(fā)包方承承擔侵權(quán)權(quán)責任，而而且要對對經(jīng)轉(zhuǎn)手手后的未未來建筑筑物的主主人負責責，即使使承包方方同未來來建筑物物的主人人沒有任任何關(guān)系系，甚至至在承建建過程中中，承包包方根本本不知道道未來的的主人是是誰。他他們也必必須對其其所承

27、建建的建筑筑物的缺缺陷承擔擔責任。一一言以蔽蔽之，侵侵權(quán)責任任是不受受合同關(guān)關(guān)系的限限制的。在在發(fā)生損損害賠償償責任時時，第三三人作為為受害人人可以基基于兩種種理由提提出賠償償請求：一是承承包人建建設工不不合格的的侵權(quán)責責任，不不過，作作為受害害人對此此舉證比比較困難難，不利利于維護護自己的的權(quán)益。二二是建筑筑物的特特殊侵權(quán)權(quán)責任，這這種侵權(quán)權(quán)責任對對受害人人來說，不不負有舉舉證責任任，只要要證明自自己有損損害的事事實即可可。對此此我國民民法通則則第一一百二十十六條有有明確規(guī)規(guī)定：“建建筑物或或者其他他設施以以及建筑筑物上的的擱置物物、懸掛掛物發(fā)生生倒塌、脫脫落、墜墜落造成成他人損損害的，它它

28、的所有有人或者者管理人人應當承承擔民事事責任，但但能夠證證明自己己沒有過過錯的除除外?！苯ńㄖ镌谠谑┕ぶ兄械馁|(zhì)量量缺陷不不能作為為所有人人或者管管理人的的免責條條件，所所有人或或者管理理人應當當先承擔擔賠償責責任，然然后再向向有過錯錯的施工工單位追追償。一一般而言言，侵權(quán)權(quán)責任和和違約責責任的區(qū)區(qū)別在于于：(一一)侵權(quán)權(quán)責任一一般是由由法律直直接規(guī)定定的；(二)侵侵權(quán)責任任不能自自行排除除；(三三)在履履行一個個承諾過過程中的的不當和和疏忽行行為將導導致行為為者對受受害者的的有形損損失和身身體傷害害既可能能承擔侵侵權(quán)責任任，也可可能承擔擔違約責責任；(四)對對無形的的經(jīng)濟損損失的賠賠償一般般

29、應由合合同約定定；(五五)如果果除了約約定的要要履行行行為沒有有其他義義務，則則違反該該義務不不能構(gòu)成成侵權(quán)：(六)作為的的義務一一般是由由法律規(guī)規(guī)定而不不是由承承諾確定定的；七七)如果果被承諾諾方由于于信賴承承諾方的的承諾而而作出的的相應行行為導致致了損失失，則該該損失可可以通過過追究侵侵權(quán)責任任得到賠賠償。*合同責責任和侵侵權(quán)責任任務有利利弊。根根據(jù)合同同起訴，當當事人非非常明確確，權(quán)利利義務關(guān)關(guān)系在合合同中有有明確的的約定。但但根據(jù)合合同起訴訴也有一一些弊端端：建設設工程施施工合同同中通常常包括的的合同條條款往往往限制合合同當事事人的潛潛在賠償償責任，間間接損失失可能更更不容易易獲得賠賠

30、償。原原告為了了避免這這些不利利的合同同條款經(jīng)經(jīng)常根據(jù)據(jù)侵權(quán)責責任來進進行訴訟訟。 從從國外的的有關(guān)規(guī)規(guī)定來看看，在法法國，稱稱“質(zhì)量量保修期期”為“正正式完工工期限”(19778年民民法典)，期限限為自交交付工程程之日起起一年。比利時和瑞瑞典則稱稱之為“保保證期”，通通常為一一年，結(jié)結(jié)束時即即最終交交付。荷荷蘭的保保修期為為3-12個個月，澳澳大利亞亞、新加加坡、英英國通常常為六個個月，瑞瑞典為兩兩年，加加拿大的的魁北克克、葡萄萄牙則更更長，為為五年，但但公用建建筑的保保修期為為2年。英英國的合合同把從從工程實實際交付付至最后后完工的的期限稱稱為“缺缺陷責任任期”。FFIDIIC文本本也是如

31、如此。所所謂“缺缺陷責任任期”，實實際上僅僅指從工工程實際際交付至至其后完完工之間間的期限限，由承承包方對對列入“實實際完工工證書，上缺陷陷進行修修復，并并對在此此期間顯顯現(xiàn)的瑕瑕疵進行行免費維維修。但但是取名名為“缺缺陷責任任期”，往往往引起起很多人人誤解，以以為一旦旦該期限限屆滿，承承包商即即不對工工程缺陷陷承擔責責任，其其實不然然。質(zhì)量量保修期期屆滿后后，意味味著另一一種責任任期間的的開始，即即進入損損害賠償償責任期期間。在在有些國國家這種種責任為為零。如如葡萄牙牙規(guī)定在在政府作作為業(yè)主主的情況況下，質(zhì)質(zhì)量保證證期后不不存在損損害賠償償責任。但但是在大大多數(shù)國國家，業(yè)業(yè)主都可可以在一一段

32、時期期內(nèi)向有有關(guān)責任任者要求求損害賠賠償。 保保修期后后的損害害賠償責責任的期期限因法法律或合合同規(guī)定定的不同同而不同同，很多多國家的的制度本本身也在在不斷變變化。以以荷蘭、法法國和加加拿大的的魁北克克為例：荷蘭民民法典規(guī)規(guī)定了二二十年責責任期；而法國國規(guī)定了了十年責責任期。法法國的十十年責任任期的責責任范圍圍為以下下缺陷引引起的損損害：II影響響道路、主主要管道道、基礎礎、承重重結(jié)構(gòu)的的堅固，隱隱蔽工程程、與建建筑物不不可分的的設備(其他設設計要求求有不少少于2年年的合同同保證期期)2工程不不符合使使用目的的。另外外，在加加拿大的的魁北克克非居居住房屋屋和商業(yè)業(yè)建筑的的保修期期后責任任期為5

33、5年，而而公用建建筑則為為30年年。與保保修期內(nèi)內(nèi)的責任任形式不不同，保保修期內(nèi)內(nèi)只要發(fā)發(fā)現(xiàn)任何何瑕疵，不不管有無無損害承承包商均均有義務務修復，不不修復將將承擔一一定的后后果；但但在保修修期后的的損害賠賠償責任任期內(nèi)出現(xiàn)的的質(zhì)量問問題要有有損害才才可主張張賠償，而而且并不不是所有有的損害害都可以以獲得賠賠償。在在大多數(shù)數(shù)國家和和地區(qū)，如如意大利利、魁北北克、西西班牙、瑞瑞典和英英國，將將損害分分為微小小損害和和重大損損害，只只有重大大損害才才可追究究責任。當當然，至至于孰是是“微小小”孰是是“重大大”，這這些國家家的法律律和實踐踐都沒有有一個確確定的標標準，可可以說因因事而異異。比如如在英國

34、國，對磚磚房裂縫縫程度的的分類是是根據(jù)這這些裂縫縫對結(jié)構(gòu)構(gòu)的影響響程度來來確定的的，從判判斷哪些些是嚴重重裂縫，哪哪些是微微小裂縫縫。盡管管沒有確確切的標標準，但但各國建建筑法律律的要求求，以及及建筑物物所在地地特殊文文化的需需求，都都是判斷斷損害大大小的一一般依據(jù)據(jù)。如何區(qū)分建建筑工程程的質(zhì)量量保修責責任與質(zhì)質(zhì)量賠償償責任？ 建筑工工程的質(zhì)質(zhì)量保修修責任與與質(zhì)量賠賠償責任任，兩者者是既有有聯(lián)系，又又有區(qū)別別的。兩兩者都是是因工程程質(zhì)量產(chǎn)產(chǎn)生的相相應責任任、都涉涉及施工工的企業(yè)業(yè)。但兩兩者在需需承擔責責任時，援援引的依依據(jù)不同同；所承承擔的責責任亦不不相同。根據(jù)中華人民共和國建筑法以及相關(guān)行政

35、法規(guī)的規(guī)定，我國的建筑工程實行質(zhì)量保修制度，即施工單位在建筑工程竣工驗收后對保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷有義務予以修復。建筑工程的保修范圍、保修期限和保修責任等應由建設單位和施工單位在工程質(zhì)量保修書中明確約定，但雙方所約定的內(nèi)容必須符合國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)建設部年月日起實施的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條規(guī)定：“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝為年；（五）裝修工程為年

36、。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定”；第八條規(guī)定：“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算”。因此，在保修期限內(nèi)施工單位負有將建筑工程質(zhì)量缺陷予以修復的義務。但必須予以明確的是，施工單位承擔質(zhì)量保修義務并不必然導致承擔質(zhì)量賠償責任。根據(jù)建筑法、合同法等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，施工單位對工程的施工質(zhì)量負責。施工單位在保修期內(nèi)對工程缺陷進行維修，維修的經(jīng)濟責任由造成質(zhì)量缺陷的責任方承擔。因此，雖然施工單位在保修期內(nèi)負有進行維修的義務，但維修所產(chǎn)生的經(jīng)濟等責任應由相關(guān)的責任方承擔。例如在建設中所用的裝修材料為建設單位供應的情況下，由于裝修材料本身的問題，導致質(zhì)量問題，施工方可以予以維修

37、，但該經(jīng)濟責任應由建設方承擔。如果造成質(zhì)量問題的返修責任是由于勘察單位、設計單位或者建筑材料、構(gòu)配件生產(chǎn)及設備供應單位造成的，可以分別追究責任方的經(jīng)濟責任。當然，如果引起質(zhì)量返修的責任是由于施工方原因所致，施工方應當在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔無條件的保修義務并承擔維修費用。房屋建筑工工程質(zhì)量量保修書書（示范范文本）【頒布布單位】建建設部 國家工工商行政政管理局局 【頒布布日期】22000008222 【實施施日期】22000008222 關(guān)于印印發(fā)房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修書（示示范文本本）的通通知 (20000年年8月222日) 各省、自自治區(qū)、直直轄市建建委（建建設廳）、工工商行政政管理局局，計

38、劃劃單列市市建委（建建設局）、工工商行政政管理局局，國務務院有關(guān)關(guān)部門： 根據(jù)建建設工程程質(zhì)量管管理條例例和房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，我我們對119999年122月244日印發(fā)發(fā)的建建設工程程施工合合同（示示范文本本）附附件3工工程質(zhì)量量保修書書進行行了修訂訂，并將將修訂后后的工工程質(zhì)量量保修書書更名名為房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修書?，F(xiàn)現(xiàn)將房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修書（示示范文本本）印發(fā)發(fā)給你們們，請與與建設設工程施施工合同同（示范范文本）一并推行。 附件：房屋屋建筑工工程質(zhì)量量保修書書（示示范文本本） 中華人人民共和和國建設設部 中華人人民共和和國國家家工商行行政管

39、理理局 二年八八月二十十二日 附件： 房屋建建筑工程程質(zhì)量保保修書 （示范范文本） 發(fā)包人人（全稱稱）：_ 承包人人（全稱稱）：_ 發(fā)包人人、承包包人根據(jù)據(jù)中華華人民共共和國建建筑法、建建設工程程質(zhì)量管管理條例例和房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法，經(jīng)經(jīng)協(xié)商一一致，對對_（工工程全稱稱）簽定定工程質(zhì)質(zhì)量保修修書。 一、工工程質(zhì)量量保修范范圍和內(nèi)內(nèi)容 承包人人在質(zhì)量量保修期期內(nèi)，按按照有關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章的管管理規(guī)定定和雙方方約定，承承擔本工工程質(zhì)量量保修責責任。 質(zhì)量保保修范圍圍包括地地基基礎礎工程、主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程，屋屋面防水水工程、有有防水要要求的衛(wèi)衛(wèi)生間、房房間和外外墻面的的防滲漏漏

40、，供熱熱與供冷冷系統(tǒng)，電電氣管線線、給排排水管道道、設備備安裝和和裝修工工程，以以及雙方方約定的的其他項項目。具具體保修修的內(nèi)容容，雙方方約定如如下： _ _ _。 二、質(zhì)質(zhì)量保修修期 雙方根根據(jù)建建設工程程質(zhì)量管管理條例例及有有關(guān)規(guī)定定，約定定本工程程的質(zhì)量量保修期期如下： 地基基基礎工工程和主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程為為設計文文件規(guī)定定的該工工程合理理使用年年限； 屋面面防水工工程、有有防水要要求的衛(wèi)衛(wèi)生間、房房間和外外墻面的的防滲漏漏為_年年； 裝修修工程為為_年年； 電氣氣管線、給給排水管管道、設設備安裝裝工程為為_年； 供熱熱與供冷冷系統(tǒng)為為_個個采暖期期、供冷冷期； 住宅宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)的給排排水

41、設施施、道路路等配套套工程為為_年； 其他他項目保保修期限限約定如如下： _ _ _。 質(zhì)量保保修期自自工程竣竣工驗收收合格之之日起計計算。 三、質(zhì)質(zhì)量保修修責任 屬于于保修范范圍、內(nèi)內(nèi)容的項項目，承承包人應應當在接接到保修修通知之之日起77天內(nèi)派派人保修修。承包包人不在在約定期期限內(nèi)派派人保修修的，發(fā)發(fā)包人可可以委托托他人修修理。 發(fā)生生緊急搶搶修事故故的，承承包人在在接到事事故通知知后，應應當立即即到達事事故現(xiàn)場場搶修。 對于于涉及結(jié)結(jié)構(gòu)安全全的質(zhì)量量問題，應應當按照照房屋屋建筑工工程質(zhì)量量保修辦辦法的的規(guī)定，立立即向當當?shù)亟ㄔO設行政主主管部門門報告，采采取安全全防范措措施；由由原設計計單

42、位或或者具有有相應資資質(zhì)等級級的設計計單位提提出保修修方案，承承包人實實施保修修。 質(zhì)量量保修完完成后，由由發(fā)包人人組織驗驗收。 四、保保修費用用 保修費費用由造造成質(zhì)量量缺陷的的責任方方承擔。 五、其其他 雙方約約定的其其他工程程質(zhì)量保保修事項項：_ _ _。 本工程程質(zhì)量保保修書，由由施工合合同發(fā)包包人、承承包人雙雙方在竣竣工驗收收前共同同簽署，作作為施工工合同附附件，其其有效期期限至保保修期滿滿。 發(fā)包包人（公公章）：承承包人（公公章）： 法定代代表人（簽簽字）：法法定代表表人（簽簽字）： 年月月日年年月日 附件1 房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修書發(fā)包包人（全全稱）： 廈門門翔安新新區(qū)發(fā)展

43、展有限公公司 承承包人（全全稱）： 發(fā)包包人、承承包人根根據(jù)中中華人民民共和國國建筑法法、建建設工程程質(zhì)量管管理條例例、房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法，經(jīng)經(jīng)協(xié)商一一致，對對火炬（翔翔安）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)后后濱安置置房B55#、BB6#裝裝修改造造工程（工工程全稱稱）簽訂訂工程質(zhì)質(zhì)量保修修書。一、工程質(zhì)質(zhì)量保修修范圍和和內(nèi)容承承包人在在質(zhì)量保保修期內(nèi)內(nèi)，按照照有關(guān)法法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章的管管理規(guī)定定和雙方方約定，承承擔本工工程保修修責任。 質(zhì)量保保修范圍圍包括地地基基礎礎工程、主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程、屋屋面防水水工程、有有防水要要求的衛(wèi)衛(wèi)生間房房間和外外墻的防防滲漏，供供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，電氣氣管線、給給排

44、水管管道、設設備安裝裝和裝修修工程，以以及雙方方約定的的其他項項目。具具體保修修的內(nèi)容容，雙方方約定如如下：承承包人負負責施工工的所有有工程項項目，如如出現(xiàn)施施工質(zhì)量量缺陷或或施工質(zhì)質(zhì)量隱患患，承包包人必須須履行保保修義務務，特別別是出現(xiàn)現(xiàn)以下情情形（不不在承包包人承包包范圍的的項目除除外）時時：1、樓地面面、屋面面、墻面面滲漏水水；2、煙道、排排氣孔道道、風道道和設備備管道等等管道不不通或泄泄漏；3、樓地面面沉陷、空空鼓、開開裂、起起砂，面面磚及塊塊料面層層空鼓、裂裂、松動動；4、內(nèi)外墻墻及頂棚棚抹灰、面面磚、墻墻紙、油油漆等飾飾面及結(jié)結(jié)合層開開裂、脫脫落，或或墻面起起堿脫皮皮；5、門窗變變

45、形、門門窗五金金配件及及門鎖損損壞、開開啟關(guān)閉閉不靈或或縫隙超超過規(guī)范范規(guī)定及及滲漏水水等；6、廁所、廚廚房、盥盥洗室地地面泛水水倒坡積積水；陽陽臺、露露臺、走走廊、屋屋面倒坡坡積水；7、水箱、水水池、有有防水要要求的地地下室滲滲漏水；8、室內(nèi)外外上下水水管道及及其他管管道滲漏漏水、堵堵塞；9、強電系系統(tǒng)不能能正常使使用，電電氣設備備及開關(guān)關(guān)、插座座故障，線線路漏電電、短路路；10、鋼筋筋砼、磚磚石砌體體結(jié)構(gòu)及及其他承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)出現(xiàn)變變形裂縫縫；11、施工工產(chǎn)生的的其他質(zhì)質(zhì)量缺陷陷。二、質(zhì)量保保修期雙雙方根據(jù)據(jù)建設設工程質(zhì)質(zhì)量管理理條例及及有關(guān)規(guī)規(guī)定，約約定本工工程的質(zhì)質(zhì)量保修修期如下下：1、

46、地基基基礎工程程和主體體結(jié)構(gòu)工工程為設設計文件件規(guī)定的的該工程程合理使使用年限限；2、地下室室防水工工程、屋屋面防水水工程、有有防水要要求的衛(wèi)衛(wèi)生間、房房間和外外墻面的的防滲漏漏為 五五 年；3、裝修工工程為 二 年年；4、電氣管管線、給給排水管管道、設設備安裝裝工程為為 二 年 ；5、供熱與與供冷系系統(tǒng)為 二 個個采暖期期、供冷冷期；6、住宅小小區(qū)內(nèi)的的給排水水設施、道道路等配配套工程程為 二二 年；7、其他項項目保修修期約定定如下：其他項項目的保保修期為為二年。質(zhì)量保修期期自如下下規(guī)定日日期起計計算：1、質(zhì)量保保修期限限在工程程取得竣竣工驗收收備案證證明、承承包人將將竣工檔檔案、竣竣工工程

47、程全部移移交給發(fā)發(fā)包人的的次日起起算（以以雙方的的交接記記錄為依依據(jù)）；2、若工程程移交給給發(fā)包人人時還存存在質(zhì)量量問題且且承包人人選擇自自行進行行整改時時，則該該工程的的質(zhì)量保保修期自自全部質(zhì)質(zhì)量問題題整改合合格的次次日起算算（以包包括發(fā)包包人在內(nèi)內(nèi)的有關(guān)關(guān)方簽署署的驗收收合格書書面文件件為依據(jù)據(jù)）；若若承包人人書面委委托發(fā)包包人整改改、維修修并同意意所需費費用按市市場行情情進行結(jié)結(jié)算、從從承包人人預留于于發(fā)包人人處的質(zhì)質(zhì)量保修修金中支支付時，則則以發(fā)包包人同意意接受承承包人委委托并代代為整改改、維修修后，經(jīng)經(jīng)發(fā)包人人及監(jiān)理理單位共共同簽署署驗收合合格書面面文件次次日起算算。三、質(zhì)量保保修責

48、任任1、屬于保保修范圍圍、內(nèi)容容的項目目，承包包人應當當在接到到保修通通知之日日起按本本保修書書第五條條規(guī)定立立即派人人保修，并并在本保保修書第第六條保保修時限限要求的的時間內(nèi)內(nèi)完成保保修。承承包人不不在約定定時限內(nèi)內(nèi)派人保保修的，發(fā)發(fā)包人可可以委托托他人維維修，維維修費用用從預留留于發(fā)包包人處的的質(zhì)量保保修金中中抵扣。2、發(fā)生緊緊急搶修修事故的的，承包包人接到到事故通通知后，應應立即到到達事故故現(xiàn)場搶搶修。3、對于涉涉及結(jié)構(gòu)構(gòu)安全的的質(zhì)量問問題，應應當按照照房屋屋建筑工工程質(zhì)量量保修辦辦法的的規(guī)定，立立即向當當?shù)亟ㄔO設行政主主管部門門報告，采采取安全全防范措措施；由由原設計計單位或或者具有有

49、相應資資質(zhì)等級級的設計計單位提提出保修修方案，承承包人實實施保修修。4、在保修修期限內(nèi)內(nèi)，因承承包人原原因?qū)е轮碌墓こ坛藤|(zhì)量缺缺陷造成成房屋所所有人、使使用人或或第三方方人身、財財產(chǎn)損害害的，承承包人應應承擔相相應的經(jīng)經(jīng)濟與法法律責任任。如因因房屋所所有人、使使用人或或第三人人向發(fā)包包人索賠賠而使發(fā)發(fā)包人遭遭受損失失，發(fā)包包人有權(quán)權(quán)向承包包人追償償。5、因承包包人未按按有關(guān)規(guī)規(guī)定和本本合同約約定及時時履行保保修義務務而造成成新的人人身、財財產(chǎn)損害害，承包包人應承承擔相應應的賠償償責任。6、非承包包人原因因造成的的質(zhì)量缺缺陷，承承包人在在履行保保修義務務后，有有權(quán)就所所發(fā)生的的費用向向責任方方追

50、償。因因設計方方面的原原因造成成的，相相關(guān)責任任由設計計單位承承擔；因因建筑材材料、構(gòu)構(gòu)配件和和設備質(zhì)質(zhì)量不合合格等原原因造成成的，如如屬承包包人采購購的，或或由發(fā)包包人采購購而承包包人不按按規(guī)定進進行檢驗驗用于工工程的，相相關(guān)責任任由承包包人自負負；如屬屬發(fā)包人人采購，承承包人曾曾提出質(zhì)質(zhì)量異議議而發(fā)包包人未經(jīng)經(jīng)鑒定合合格堅持持使用的的，相關(guān)關(guān)責任由由發(fā)包人人承擔。7、在本保保修書規(guī)規(guī)定的各各分部分分項（除除地基基基礎、主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)外）保保修期限限屆滿后后，如因因承包人人未按國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定、標標準和設設計要求求施工或或采購、使使用不合合格材料料、構(gòu)配配件和設設備所造造成的質(zhì)質(zhì)量缺陷陷，導致

51、致影響該該工程的的使用功功能或房房屋使用用年限的的，承包包人應承承擔相應應責任。8、由于承承包人原原因造成成的工程程質(zhì)量缺缺陷致使使發(fā)包人人遭受房房屋消費費者退房房或換房房等損失失的，承承包人應應賠償發(fā)發(fā)包人的的全部損損失。9、若因承承包人原原因造成成業(yè)主索索賠的，承承包人同同意由其其指定的的工程保保修負責責人作為為代理人人，在接接到發(fā)包包人電話話通知后后配合發(fā)發(fā)包人與與業(yè)主協(xié)協(xié)商解決決。因解解決該索索賠問題題而由該該工程保保修負責責人簽署署的文件件、協(xié)議議對承包包人具有有法律效效力，承承包人同同意承擔擔相應的的法律后后果。若若承包人人委托的的工程保保修負責責人未按按發(fā)包方方的要求求配合發(fā)發(fā)包

52、人進進行協(xié)商商處理的的，則承承包人同同意委托托發(fā)包人人全權(quán)處處理補償償事宜，發(fā)發(fā)包人與與業(yè)主簽簽訂的補補償協(xié)議議書對承承包人具具有法律律效力，其其項下約約定的補補償金由由承包人人承擔，并并授權(quán)發(fā)發(fā)包人直直接從承承包人預預留的質(zhì)質(zhì)量保修修金中扣扣付。四、質(zhì)量保保修金的的支付與與返還1、本工程程雙方約約定承包包人向發(fā)發(fā)包人支支付工程程總價款款 5 % 的的工程質(zhì)質(zhì)量保修修金，質(zhì)質(zhì)量保修修金在辦辦理竣工工結(jié)算時時支付，且且質(zhì)量保保修金預預留期間間不計息息。2、自第二二條規(guī)定定的質(zhì)量量保修期期開始計計算之日日起滿二二年時，發(fā)發(fā)包人應應將預留留保修金金余額的的80%返還承承包人；本保修修書約定定的防水水

53、工程保保修期滿滿時，發(fā)發(fā)包人應應將預留留的保修修金余額額返還承承包人。3、發(fā)包人人在根據(jù)據(jù)本條第第2款規(guī)規(guī)定的各各保修期期限滿后后將預留留的保修修金返還還承包人人前，承承發(fā)包人人雙方應應共同對對該工程程的質(zhì)量量進行全全面回訪訪，在確確定無質(zhì)質(zhì)量缺陷陷后發(fā)包包人才將將保修金金返還。4、發(fā)包人人在返還還保修金金時，有有權(quán)將應應由承包包人承擔擔但已由由發(fā)包人人墊付的的款項從從中直接接予以抵抵扣，如如保修金金余額不不足以抵抵扣，承承包人須須在接到到發(fā)包人人書面通通知后110日內(nèi)內(nèi)償付發(fā)發(fā)包人，否否則，每每逾期一一日，承承包人應應按應付付款項的的萬分之之四向發(fā)發(fā)包人支支付滯納納金。5、自本條條規(guī)定的的保

54、修金金返還之之日起114日內(nèi)內(nèi)，承包包人應憑憑相關(guān)證證明文件件到發(fā)包包人處辦辦理保修修金返還還手續(xù)，因因承包人人原因逾逾期辦理理的，保保修金在在逾期返返還期間間不計利利息。五、保修程程序1、工程竣竣工前，承承包人應應將其指指定的工工程保修修負責人人姓名、聯(lián)聯(lián)系電話話以書面面形式通通知發(fā)包包人。如如發(fā)包人人在工程程竣工時時仍未收收到承包包人的通通知，則則承包人人同意指指定該工工程項目目經(jīng)理 （聯(lián)系系電話： ）為為保修負負責人。2、承包人人指定的的工程保保修負責責人的聯(lián)聯(lián)系電話話應隨時時保持暢暢通，如如保修負負責人或或聯(lián)系電電話發(fā)生生變動，承承包人應應及時以以書面形形式通知知發(fā)包人人，有關(guān)關(guān)變更在

55、在發(fā)包人人收到承承包人的的通知之之日正式式生效。當當發(fā)生質(zhì)質(zhì)量投訴訴時，發(fā)發(fā)包人可可按承包包人提供供的聯(lián)系系電話通通知承包包人指定定的工程程保修負負責人，該該保修負負責人應應于接到到電話通通知時起起，244小時內(nèi)內(nèi)到甲方方處領(lǐng)取取工程程保修通通知單，該該電話通通知以發(fā)發(fā)包人處處留存的的電話錄錄音為準準。逾期期未來領(lǐng)領(lǐng)取，或或電話通通知時該該保修負負責人的的聯(lián)系電電話無法法接通，為為了避免免各方損損失擴大大化，承承包人同同意由發(fā)發(fā)包人另另行委托托其他施施工單位位維修，所所發(fā)生的的費用及及代辦費費按本條條第3款款規(guī)定從從承包人人預留于于甲方處處的質(zhì)量量保修金金中扣付付。3、承包人人必須從從發(fā)包人人

56、處領(lǐng)取取工程程保修通通知單起起24小小時內(nèi)（經(jīng)經(jīng)發(fā)包人人書面批批準可以以適當延延長）與與發(fā)包人人、房屋屋所有人人（或使使用人）約約定現(xiàn)場場核查時時間，并并按時到到現(xiàn)場核核查、完完成維修修（在本本保修書書第六條條規(guī)定的的保修時時限內(nèi)完完成）；如發(fā)生生涉及結(jié)結(jié)構(gòu)安全全或嚴重重影響使使用功能能的緊急急搶修事事故，承承包人在在接到保保修通知知后，應應立即到到達現(xiàn)場場搶修。若若承包人人不遵守守上述規(guī)規(guī)定，發(fā)發(fā)包人有有權(quán)另聘聘其他有有施工單單位進行行維修，相相關(guān)費用用由承包包人承擔擔，且發(fā)發(fā)包人可可按所發(fā)發(fā)生費用用總額的的50%向承包包人收取取代辦費費。如承承包人拒拒不承擔擔上述費費用，發(fā)發(fā)包人有有權(quán)從承

57、承包人預預留于發(fā)發(fā)包人處處的保修修金中直直接抵扣扣。4、承包人人領(lǐng)取工工程保修修通知單單后應應妥善保保管，并并在完成成保修經(jīng)經(jīng)住戶簽簽名確認認后作為為已履行行保修義義務的依依據(jù)立即即交回發(fā)發(fā)包人。否否則，視視為承包包人未履履行保修修義務，發(fā)發(fā)包人有有權(quán)按照照返修內(nèi)內(nèi)容估算算返修費費用及代代辦費，并并按本條條第3款款規(guī)定從從承包人人預留的的質(zhì)量保保修金中中扣付；如承包包人履行行了保修修義務而而住戶無無正當理理由不在在工程程保修通通知單上上簽名確確認，承承包人應應及時通通知發(fā)包包人，經(jīng)經(jīng)發(fā)包人人簽章確確認后，可可認定為為承包人人已履行行了保修修義務。5、經(jīng)發(fā)包包人組織織驗收合合格，質(zhì)質(zhì)量保修修問題

58、方方視為處處理妥當當。如經(jīng)經(jīng)驗收不不合格，發(fā)發(fā)包人有有權(quán)另聘聘其他施施工單位位進行維維修，有有關(guān)維修修費用的的承擔按按照本條條第3款款規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。6、若承包包人未按按上述規(guī)規(guī)定履行行保修義義務而發(fā)發(fā)生的維維修費用用，均由由發(fā)包人人和發(fā)包包人另行行委托的的施工單單位按市市場行情情價進行行結(jié)算，按按本條第第3款規(guī)規(guī)定從承承包人預預留于發(fā)發(fā)包人處處的質(zhì)量量保修金金中抵扣扣。六、保保修時限限(自承承包人領(lǐng)領(lǐng)取工工程保修修通知單單之日日起算) 1、地地下室、樓樓地面、屋屋面、墻墻體滲漏漏水為十十天； 2、樓樓地面坪坪沉陷、空空鼓、開開裂、起起砂、面面磚及塊塊料面層層空鼓、開開裂、松松動的為為七天； 3、

59、內(nèi)內(nèi)外墻及及頂棚抹抹灰、面面磚、墻墻紙、油油漆等飾飾面及結(jié)結(jié)合層開開裂脫落落或墻面面起堿、脫脫皮的為為七天；4、煙道、排排氣孔道道、風道道和設備備管道不不通或泄泄漏的為為五天；5、廁所、廚廚房陽臺臺、露臺臺、走廊廊、屋面面等倒坡坡積水的的為七天天；6、門窗變變形、開開啟關(guān)閉閉不靈或或縫隙超超過規(guī)范范規(guī)定滲滲漏水及及門窗五五金配件件及門鎖鎖損壞的的為五天天；7、室內(nèi)外外上下水水道及其其它管道道滲、漏漏水或堵堵塞的一一天以內(nèi)內(nèi)必須完完成，剩剩余的土土建修復復工作三三天內(nèi)完完成；8、強弱電電系統(tǒng)不不能正常常使用，電電氣設備備及開關(guān)關(guān)、插座座故障，線線路漏電電、短路路的為三三天。以以上時限限均以住住戶

60、配合合為前提提。如住住戶不予予配合，承承包人應應及時告告知發(fā)包包人到場場確認，未未經(jīng)發(fā)包包人確認認的，均均視為住住戶已配配合。七、其他1、發(fā)包人人指定專專人負責責協(xié)調(diào)保保修具體體事宜。2、本工程程質(zhì)量保保修書，由由施工合合同發(fā)包包人、承承包人雙雙方共同同簽署，作作為施工工合同附附件，其其有效期期限至保保修期滿滿。3、本保修修書經(jīng)承承、發(fā)包包雙方簽簽章后生生效，未未盡事宜宜由雙方方另行簽簽訂補充充條款進進行約定定。任何何一方不不得擅自自變更或或解除本本保修書書。房屋建筑工工程質(zhì)量量保修辦辦法 中 華 人人 民 共 和和 國 建 設設 部 令第880號號房屋屋建筑工工程質(zhì)量量保修辦辦法已已于200