四川省工商管理學(xué)院

1、PAGE PAGE 114Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.四川省工商管理學(xué)院2004級MBA學(xué)歷教育班畢業(yè)設(shè)計項目名稱團(tuán)隊編號項目名稱團(tuán)隊編號團(tuán)隊負(fù)責(zé)人團(tuán)隊成員 教師咨詢團(tuán)隊定稿日期居利房地產(chǎn)連鎖經(jīng)營項目2004級1班張中席張中席 張駿 任玉兵 方立鑫 張小京魏燦秋 羅利 孫璐 成京媛 劉柱勝 黎偉2006年4月2006年 月 居利房地產(chǎn)產(chǎn)連鎖經(jīng)經(jīng)營項目目摘 要隨著國家房房地產(chǎn)政政策環(huán)境境的變化化，房地地產(chǎn)中介介企業(yè)在在中國日日益成為為朝陽行行業(yè)，但但我國房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)只有短短短十幾

2、幾年的發(fā)發(fā)展歷史史,目前前房地產(chǎn)產(chǎn)中介行行業(yè)存在在問題，表表現(xiàn)為一一方面與與消費者者的期望望和市場場發(fā)展的的需要相相差較大大，另一一方面與與國外中中介行業(yè)業(yè)比較相相差較大大。本項目目居利利房產(chǎn)集集團(tuán)正是是在這個個背景下下產(chǎn)生的的，極具具市場前前景和發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。本項項目公司司作為一一家房地地產(chǎn)中介介企業(yè)，最最大的特特點是業(yè)業(yè)務(wù)的綜綜合性，即即將房地地產(chǎn)中介介行業(yè)中中的主要要業(yè)務(wù)租賃賃中介、限限時代賣賣、尾盤盤收購、新新盤銷售售策劃、加加盟店業(yè)業(yè)務(wù)“合成”到一家家企業(yè)當(dāng)當(dāng)中，既既保持了了原有業(yè)業(yè)務(wù)的活活力，也也開拓了了新的市市場，大大大提高高了該項項目的可可行性。同同時，該創(chuàng)業(yè)方案該該創(chuàng)業(yè)方方案

3、還對對項目公公司的組組建、組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)和人力力資源作作出了規(guī)規(guī)劃，并并在該項項目公司司的財務(wù)務(wù)預(yù)測數(shù)數(shù)據(jù)的基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行了財財務(wù)分析析，總結(jié)結(jié)得出該該項目的的財務(wù)可可行性和和項目投投資帶來來的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。該創(chuàng)業(yè)方案關(guān)鍵詞：房房地產(chǎn)中中介 居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán) The pprojjectt off reeal esttatee aggenccyAbstrracttWith thee deevellopmmentt off thhe rreall esstatte ppoliicy, reeal esttatee aggenccy aare goiing to plaay mmoree immporr

4、tannt rrolee inn chhinaa, bbut alsso ttherre aare manny pprobblemms wwithh thhem succh aas ddisccreppanccy bbetwweenn cuustoomerrs exxpecctattionns aand marrkett deevellopmmentt, ddisccreppanccy bbetwweenn naatioons rreall esstatte aagenncy andd abbroaad. In tthiss coonteext, ouur pprojjectt JuuLi r

5、eaal eestaate ageencyy emmergged, ass a ageencyy, tthe speeciaaltyy off JuuLi is itss innteggrattionn off 6 serrvicces, whhichh noot oonlyy reetaiin tthe traadittionnal serrvicces supperiioriity, buut eexplloitt thhe nnew demmandd off ouur mmarkket, annd tthesse, inccreaase thee feeasiiblyy off ouur

6、 pprojjectt. MMeannwhiile we disscusss tthe connstrructtionn off prrojeect, sttruccturre aand humman ressourrce (HRR) ddeepply. Att laast, onn thhe bbasiis oof ffeassibiilitty aand preedicctioon oof ffinaancees, tthiss paaperr giivess ouut tthe ecoonommic bennefiit oof tthiss prrojeect invvesttmennt

7、.Keywoordss: rreall esstatte aagenncy JuLLi ccorpporaatioon 目 錄錄TOC h z t kj1,1,kj2,2,kj3,3 HYPERLINK l _Toc135211676 第一部分 執(zhí)行概概要 PAGEREF _Toc135211676 h 5 HYPERLINK l _Toc135211677 1.1 創(chuàng)業(yè)目目標(biāo) PAGEREF _Toc135211677 h 5 HYPERLINK l _Toc135211678 1.1.11 戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc135211678 h 5 HYPERLINK l _Toc1

8、35211679 1.1.22 近近期目標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc135211679 h 5 HYPERLINK l _Toc135211680 1.2 項目概概要 PAGEREF _Toc135211680 h 5 HYPERLINK l _Toc135211681 1.2.11 市市場契機(jī)機(jī) PAGEREF _Toc135211681 h 5 HYPERLINK l _Toc135211682 1.2.22 項項目公司司名稱 PAGEREF _Toc135211682 h 5 HYPERLINK l _Toc135211683 1.2.33 項項目公司司提供的的服務(wù) PAGEREF _

9、Toc135211683 h 5 HYPERLINK l _Toc135211684 1.2.44 項項目公司司優(yōu)勢 PAGEREF _Toc135211684 h 5 HYPERLINK l _To1.33 市市場概要要 PAGEREF _Toc135211685 h 6 HYPERLINK l _Toc135211686 1.3.11 市市場分析析概要 PAGEREF _Toc135211686 h 6 HYPERLINK l _Toc135211687 1.3.22 市市場定位位 PAGEREF _Toc135211687 h 6 HYPERLINK l _To

10、c135211688 1.3.33 市市場營銷銷策略概概要 PAGEREF _Toc135211688 h 6 HYPERLINK l _Toc135211689 1.4 管理概概要 PAGEREF _Toc135211689 h 7 HYPERLINK l _Toc135211690 1.4.22 人人力資源源概要 PAGEREF _Toc135211690 h 7 HYPERLINK l _Toc135211691 1.5 財務(wù)概概要 PAGEREF _Toc135211691 h 7 HYPERLINK l _Toc135211692 1.5.11 財財務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)預(yù)測及及財務(wù)指指標(biāo)分析析

11、PAGEREF _Toc135211692 h 7 HYPERLINK l _Toc135211693 1.5.22 盈盈虧平衡衡分析、敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc135211693 h 7 HYPERLINK l _Toc135211694 1.6 成功關(guān)關(guān)鍵因素素 PAGEREF _Toc135211694 h 8 HYPERLINK l _Toc135211695 1.7 風(fēng)險及及對策 PAGEREF _Toc135211695 h 8 HYPERLINK l _Toc135211696 第二部分 項目公公司簡介介 PAGEREF _Toc135211696 h 9 HYPE

12、RLINK l _Toc135211697 2.1 項目公公司成立立背景及及市場機(jī)機(jī)會揭示示 PAGEREF _Toc135211697 h 9 HYPERLINK l _Toc135211698 2.1.11 項項目背景景 PAGEREF _Toc135211698 h 9 HYPERLINK l _Toc135211699 2.1.22 市市場機(jī)會會 PAGEREF _Toc135211699 h 10 HYPERLINK l _Toc135211700 2.2 公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)景 PAGEREF _Toc135211700 h 12 HYPERLINK l _Toc135211701 2.22.

13、1 公司名名稱及含含義 PAGEREF _Toc135211701 h 12 HYPERLINK l _Toc135211702 2.2.22 公司司遠(yuǎn)景目目標(biāo) PAGEREF _Toc135211702 h 12 HYPERLINK l _Toc135211703 2.3 公司所所有權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)及融融資情況況說明 PAGEREF _Toc135211703 h 13 HYPERLINK l _Toc135211704 2.4 公司選選址 PAGEREF _Toc135211704 h 13 HYPERLINK l _Toc135211705 第三部分 項目業(yè)業(yè)務(wù)及盈盈利模式式介紹 PAGEREF

14、 _Toc135211705 h 15 HYPERLINK l _Toc135211706 3.1 租賃中中介 PAGEREF _Toc135211706 h 16 HYPERLINK l _Toc135211707 3.2 二手房房交易 PAGEREF _Toc135211707 h 16 HYPERLINK l _Toc135211708 3.3 限時代代賣 PAGEREF _Toc135211708 h 17 HYPERLINK l _Toc135211709 3.4 尾盤收收購 PAGEREF _Toc135211709 h 18 HYPERLINK l _Toc135211710 3

15、.5 新盤銷銷售策劃劃 PAGEREF _Toc135211710 h 18 HYPERLINK l _Toc135211711 3.6 加盟店店業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc135211711 h 19 HYPERLINK l _Toc135211712 3.6.11 加加盟條件件 PAGEREF _Toc135211712 h 19 HYPERLINK l _Toc135211713 3.6.22 加加盟流程程 PAGEREF _Toc135211713 h 20 HYPERLINK l _Toc133521117114 3.66.3 加盟盟店管理理制度 PAGEREF _Toc13521

16、1714 h 20 HYPERLINK l _Toc135211715 3.7 附屬業(yè)業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc135211715 h 22 HYPERLINK l _Toc135211716 第四部分 市場營營銷策略略 PAGEREF _Toc135211716 h 23 HYPERLINK l _Toc135211717 4.1 宏觀環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc135211717 h 23 HYPERLINK l _Toc135211718 4.1.11 經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展 PAGEREF _Toc135211718 h 23 HYPERLINK l _Toc135211719 4

17、.1.22 法法律法規(guī)規(guī) PAGEREF _Toc135211719 h 23 HYPERLINK l _Toc135211720 4.2 市場需需求分析析 PAGEREF _Toc135211720 h 24 HYPERLINK l _Toc135211721 4.3 行業(yè)競競爭分析析 PAGEREF _Toc135211721 h 25 HYPERLINK l _Toc135211722 4.3.11 主主要競爭爭對手 PAGEREF _Toc135211722 h 25 HYPERLINK l _Toc135211723 4.3.22 潛潛在進(jìn)入入者 PAGEREF _Toc135211

18、723 h 26 HYPERLINK l _Toc135211724 4.4 項目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc135211724 h 26 HYPERLINK l _Toc135211725 4.4.11 優(yōu)優(yōu)勢 PAGEREF _Toc135211725 h 26 HYPERLINK l _Toc135211726 4.4.22 劣劣勢 PAGEREF _Toc135211726 h 26 HYPERLINK l _Tocc135521117277 4.44.3 機(jī)會會 PAGEREF _Toc135211727 h 26 HYPERLINK l _Toc135211728 4

19、.4.44 挑挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc135211728 h 27 HYPERLINK l _Toc135211729 4.5 市場細(xì)細(xì)分及市市場定位位 PAGEREF _Toc135211729 h 27 HYPERLINK l _Toc135211730 4.6 品牌策策略 PAGEREF _Toc135211730 h 28 HYPERLINK l _Toc135211731 4.6.11 品品牌含義義 PAGEREF _Toc135211731 h 28 HYPERLINK l _Toc135211732 4.6.22 品品牌定位位 PAGEREF _Toc135211732 h

20、 28 HYPERLINK l _Toc135211733 4.6.33 品品牌推廣廣 PAGEREF _Toc135211733 h 28 HYPERLINK l _Toc135211734 4.7 關(guān)系營營銷 PAGEREF _Toc135211734 h 29 HYPERLINK l _Toc135211735 4.7.11 房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)中的關(guān)關(guān)系主體體及其重重要性 PAGEREF _Toc135211735 h 29 HYPERLINK l _Toc135211736 4.7.22 關(guān)關(guān)系營銷銷策略 PAGEREF _Toc135211736 h 29 HYPERLINK l

21、_Toc135211737 4.8 服務(wù)價價格策略略 PAGEREF _Toc135211737 h 30 HYPERLINK l _Toc135211738 第五部分 組織織結(jié)構(gòu)與與人力資資源管理理規(guī)劃 PAGEREF _Toc135211738 h 31 HYPERLINK l _Toc135211739 5.1 組織結(jié)結(jié)構(gòu)示意意圖 PAGEREF _Toc135211739 h 31 HYPERLINK l _Toc135211740 5.2 人力資資源規(guī)劃劃建設(shè) PAGEREF _Toc135211740 h 32 HYPERLINK l _Toc135211741 5.2.11 人人

22、員配備備及工作作職責(zé) PAGEREF _Toc135211741 h 32 HYPERLINK l _Toc135211742 5.2.22 人人力招聘聘 PAGEREF _Toc135211742 h 33 HYPERLINK l _Toc135211743 5.2.33 績績效考核核與激勵勵 PAGEREF _Toc135211743 h 34 HYPERLINK l _Toc135211744 第六部分 財務(wù)分分析 PAGEREF _Toc135211744 h 37 HYPERLINK l _Toc135211745 6.1 股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)及融融資情況況 PAGEREF _Toc13521

23、1745 h 37 HYPERLINK l _Toc113522117746 6.22 成成本收益益估算 PAGEREF _Toc135211746 h 37 HYPERLINK l _Toc135211747 6.2.11 正正常運作作后收入入估算 PAGEREF _Toc135211747 h 37 HYPERLINK l _Toc135211748 6.2.22 成成本估算算 PAGEREF _Toc135211748 h 38 HYPERLINK l _Toc135211749 6.3、三三大報表表預(yù)測 PAGEREF _Toc135211749 h 38 HYPERLINK l _T

24、oc135211750 6.4 財務(wù)指指標(biāo)計算算 PAGEREF _Toc135211750 h 39 HYPERLINK l _Toc135211751 6.5 不確定定性分析析 PAGEREF _Toc135211751 h 39 HYPERLINK l _Toc135211752 第七部分 風(fēng)險及及其對策策 PAGEREF _Toc135211752 h 41 HYPERLINK l _Toc135211753 7.1 風(fēng)險種種類 PAGEREF _Toc135211753 h 41 HYPERLINK l _Toc135211754 7.1.11 政政策風(fēng)險險 PAGEREF _Toc

25、135211754 h 41 HYPERLINK l _Toc135211755 7.1.22 市市場風(fēng)險險 PAGEREF _Toc135211755 h 41 HYPERLINK l _Toc135211756 7.1.33 競競爭風(fēng)險險 PAGEREF _Toc135211756 h 41 HYPERLINK l _Toc135211757 7.1.44 其其它風(fēng)險險 PAGEREF _Toc135211757 h 41 HYPERLINK l _Toc135211758 7.2 風(fēng)險規(guī)規(guī)避策略略 PAGEREF _Toc135211758 h 42 HYPERLINK l _Tooc1

26、33521117559 附件:居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)工作及及管理細(xì)細(xì)則 PAGEREF _Toc135211759 h 43第一部分 執(zhí)行概概要1.1 創(chuàng)業(yè)目目標(biāo)1.1.11 戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)計劃用100年左右右時間，實實現(xiàn)全國國范圍內(nèi)內(nèi)的市場場占有率率達(dá)200%以上上，并在在全國范范圍內(nèi)形形成獨特特的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和營銷銷渠道，同同時把居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)建建成利潤潤上百萬萬的國內(nèi)內(nèi)一流企企業(yè)，并并形成具具有良好好的居利利口碑。1.1.22 近近期目標(biāo)標(biāo)立足成都，面面向四川川，穩(wěn)步步發(fā)展。房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)在中國國是一個個很有潛潛力的行行業(yè)，在在這種大大環(huán)境下下，居利利房產(chǎn)抓抓緊時機(jī)機(jī)，按照照上下游游一體化化原

27、則形形成自己己銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，形形成自己己的品牌牌居居利房產(chǎn)產(chǎn)，同時時也能為為國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展出力。1.2 項目概概要1.2.11 市市場契機(jī)機(jī)2005年年6月11日的新新政之后后，給火火熱的中中國房地地產(chǎn)市場場潑了一一盆冷水水，造成成了短期期內(nèi)房地地產(chǎn)市場場的低潮潮，過往往的房子子只要開開發(fā)出來來就能賣賣的出去去的趨勢勢將有所所減緩，這這種情況況也間接接導(dǎo)致了了二手房房市場的的高度發(fā)發(fā)展。在在這種宏宏觀市場場環(huán)境下下，房產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)的便便有了很很大的發(fā)發(fā)展機(jī)會會，一個個具有有有機(jī)的,系統(tǒng)的的,強(qiáng)有有力的銷銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)支持,能為房房地產(chǎn)走走向市場場進(jìn)入流流通領(lǐng)域域營造一一個巨大大的

28、接納納空間的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)必定定能夠成成功。1.2.22 項項目公司司名稱項目公司名名稱為居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)，取取起“居者有有其房，建建者獲其其利”之涵義義，這也也表達(dá)了了我們創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者的的創(chuàng)業(yè)理理念。1.2.33 項項目公司司提供的的服務(wù)公司將采用用直營連連鎖的經(jīng)經(jīng)營發(fā)展展模式，通通過為客客戶提供供優(yōu)質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)如租租房中介介、二手手房買賣賣、限時時代賣、尾尾盤收購購、新盤盤銷售策策劃、加加盟店經(jīng)經(jīng)營等，來來樹立良良好的口口碑，從從而在競競爭中脫脫穎而出出，創(chuàng)立立自己優(yōu)優(yōu)秀的品品牌。1.2.44 項項目公司司優(yōu)勢目前國內(nèi)的的房產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)很多，如如順弛、221世紀(jì)紀(jì)等，但但是

29、能夠夠利用多多種業(yè)務(wù)務(wù)之間的的關(guān)聯(lián)性性，將其其整合，以以達(dá)到減減少銷售售渠道網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)設(shè)費用，降降低成本本提高收收益，同同時最大大限度為為顧客和和開發(fā)商商提供便便利的中中介服務(wù)務(wù)的企業(yè)業(yè)，獨居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)一一家，因因此，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)相相比其他他中介企企業(yè)是具具有很大大競爭優(yōu)優(yōu)勢的。同同時，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)的的五位創(chuàng)創(chuàng)始人均均是房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)中已經(jīng)經(jīng)摸爬滾滾打多年年的經(jīng)驗驗人士，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)就就是因為為他們看看中了房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)的黃金金發(fā)展前前途而成成立起來來大型房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)，在服服務(wù)收費費、質(zhì)量量方面相相對于同同業(yè)更勝勝一籌，獨獨具競爭爭優(yōu)勢。1.3 市場概概要1.3.

30、11 市市場分析析概要房地產(chǎn)中介介企業(yè)在在我國是是一個朝朝陽行業(yè)業(yè)，由于于我國房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)只有短短短十幾幾年的發(fā)發(fā)展歷史史,目前前房地產(chǎn)產(chǎn)中介行行業(yè)存在在問題，表表現(xiàn)為一一方面與與消費者者的期望望和市場場發(fā)展的的需要相相差較大大,消費費者需要要的是正正規(guī)化、管管理科學(xué)學(xué)化的中中介企業(yè)業(yè)而不是是只有一一張桌子子一個人人的“小中介介”；另一一方面與與國外中中介行業(yè)業(yè)比較相相差較大大，目前前國內(nèi)比比較有競競爭力的的房地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)有順順弛和221世紀(jì)紀(jì)不動產(chǎn)產(chǎn)等，因因此，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)的的出現(xiàn)可可謂是“生逢其其時”，一方方面利用用自身業(yè)業(yè)務(wù)的綜綜合性開開拓了中中介行業(yè)業(yè)新的市市場，很很大

31、程度度上彌補(bǔ)補(bǔ)了國內(nèi)內(nèi)高水平平中介企企業(yè)缺乏乏的空白白，另一一方面在在“6.11新政”的環(huán)境境下進(jìn)入入市場，刪除。賣者將不再容易賣，買者將不再輕易買，市場需要一個連接業(yè)主和消費者的橋梁，這就是我們的市場契機(jī)，也在是說，整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境造就了中介企業(yè)的業(yè)務(wù)需求大幅增加，這便大大提高了該項目的可行性和成功性，同時為國內(nèi)中介企業(yè)的成功提供了一個很好的案例。刪除。1.3.22 市市場定位位去掉，與后面重復(fù)。根據(jù)成本效效用最大大化原則則，在公公司發(fā)展展初期,我們在在發(fā)展傳傳統(tǒng)的中中介業(yè)務(wù)務(wù)即房屋屋租賃和和二手房房交易這這兩個業(yè)業(yè)務(wù)的基基礎(chǔ)上穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展其他中中介業(yè)務(wù)務(wù)。因此此，居利利房產(chǎn)的的市場策策略的重重

32、點放在在以下兩兩個目標(biāo)標(biāo)群體：二手房房的需求求者和供供應(yīng)者以以及房地地產(chǎn)發(fā)商商。去掉，與后面重復(fù)。1.3.33 市市場營銷銷策略概概要1、長期營營銷戰(zhàn)略略目標(biāo)建設(shè)設(shè)居利品品牌房產(chǎn)中介提提供的服服務(wù)在某某種程度度上來說說是同質(zhì)質(zhì)化的，因因此品牌牌的建設(shè)設(shè)顯得非非常重要要，這也也是我們們居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)長期的的營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)。當(dāng)然然，品牌牌建設(shè)并并不是一一朝一夕夕的事情情，必須須一步一一滴地積積累，提提升品牌牌知名度度、強(qiáng)化品品牌知覺覺質(zhì)量、建建立品牌牌忠誠度度，才能能達(dá)到我我們的目目標(biāo)。2、營銷總總體策略略立足四川，面面向全國國。近期期立足成成都，面面向全川川。3、營銷概概要房地產(chǎn)連鎖鎖中介企

33、企業(yè)在營營銷方面面運用的的是銷售售渠道建建設(shè)和關(guān)關(guān)系營銷銷的理念念。我們們居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)的銷售售渠道主主要有兩兩種，一一是通過過直營店店提供服服務(wù)，直直營店直直接隸屬屬于公司司，其成成本收益益核算也也歸公司司統(tǒng)一管管理；二二是通過過加盟店店提供服服務(wù)，加加盟店采采取獨立立核算制制度，根根據(jù)其所所產(chǎn)生的的收益提提取一定定比例以以“品牌建建設(shè)費”的形式式上繳居居利集團(tuán)團(tuán)，多勞勞多得。在在提供服服務(wù)的過過程中，我我們要求求所有的的直營店店和加盟盟店充分分發(fā)揮關(guān)關(guān)系營銷銷的能力力，促進(jìn)進(jìn)本公司司的快速速發(fā)展。1.4 管理概概要1.4.11 組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)概要居利房產(chǎn)采采用的股股份合作作制，各各股東以以

34、自己的的出資額額為限承承擔(dān)有限限責(zé)任。在在部門設(shè)設(shè)置上，居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)主主要分為為四個部部門：總總經(jīng)辦、市市場營銷銷部、財財務(wù)部、人人力資源源部，后后三個部部門直接接對總經(jīng)經(jīng)辦負(fù)責(zé)責(zé)，直營營店、加加盟店隸隸屬于市市場營銷銷部管理理。加盟盟店雖然然采取獨獨立核算算形式，但但在組織織形式上上仍然隸隸屬于總總公司。1.4.22 人人力資源源概要人才是重要要資源，公公司本著著“發(fā)展第第一，惜惜人才，重重人才”的原則則，展開開人力資資源工作作，主要要把精力力放在人人員招聘聘與配置置、培訓(xùn)訓(xùn)與開發(fā)發(fā)、薪酬酬設(shè)計與與管理、勞勞資關(guān)系系與雇員員保障上上，在“有管有有顧”的整體體氛圍中中，培養(yǎng)養(yǎng)員工“成長感感

35、、成就就感、歸歸屬感”，從而而使全公公司員工工合作一一致，共共同實現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)。1.5 財務(wù)概概要1.5.11 財務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)預(yù)測及財財務(wù)指標(biāo)標(biāo)分析在對市場進(jìn)進(jìn)行充分分調(diào)查及及考慮各各種因素素的影響響后，我我們對運運作期的的未來五五年的資資產(chǎn)負(fù)債債表、利利潤表、現(xiàn)現(xiàn)金流量量表作出出了預(yù)測測，并在在預(yù)測表表的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對這這個項目目的各項項財務(wù)指指標(biāo)進(jìn)行行了計算算，得出出這個項項目的投投資利潤潤率為557.55%，內(nèi)內(nèi)部收益益率為221%，投投資回收收期是33.077年，可可見這個個項目的的贏利能能力和償償債能力力相當(dāng)好好。1.5.22 盈虧虧平衡分分析、敏感性性分析盈虧平衡點點為244.166%的預(yù)預(yù)

36、測業(yè)務(wù)務(wù)量，也也就是說說，只要要業(yè)務(wù)量量達(dá)到預(yù)預(yù)測值的的24.16%，本項項目就能能達(dá)到盈盈虧平衡衡。從敏敏感性分分析的角角度來看看，以IIRR為為被影響響對象，銷售收入的變化對IRR的變化比較敏感，而最不敏感的因素是經(jīng)營成本的增加。1.6 成功關(guān)關(guān)鍵因素素任何項目都都有其成成功的關(guān)關(guān)鍵因素素，本項項目的成成功實施施也需要要以下幾幾點關(guān)鍵鍵因素：1、團(tuán)隊成成員經(jīng)驗驗豐富,優(yōu)秀的的經(jīng)紀(jì)人人。2、廣泛的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)系系網(wǎng)絡(luò)。房房地產(chǎn)市市場中主主要的關(guān)關(guān)系主體體有業(yè)主主，顧客客，政府府職能部部門，媒媒體，金金融單位位，員工工，競爭爭者等。我我們應(yīng)該該盡量的的協(xié)調(diào)好好各房地地產(chǎn)關(guān)系系主體的的關(guān)系，才

37、才能在殘殘酷的市市場競爭爭中生存存并獲得得豐厚的的利潤。3、充足的的資金。對對于任何何項目而而言，融融資計劃劃順利進(jìn)進(jìn)行，資資金準(zhǔn)時時到位都都是項目目成功的的必要條條件，我我們這個個項目也也不例外外。4、市場需需求量大大。這是是我們項項目成功功的前提提，目前前成都市市場的需需求量十十分大，形形勢喜人人。二手手房交易易市場上上也出現(xiàn)現(xiàn)了前所所未有的的熱潮，這這為我們們項目的的成功提提供良好好的市場場條件。1.7 風(fēng)險及及對策任何項目都都會面臨臨一定的的不確定定性，也也即風(fēng)險險。這個項項目所面面臨的風(fēng)風(fēng)險主要要有政策策風(fēng)險、市市場風(fēng)險險、競爭爭風(fēng)險和財財務(wù)風(fēng)險險，針對對這些風(fēng)風(fēng)險，我我們也總總結(jié)出

38、了了相應(yīng)的的應(yīng)對思思路。第二部分 項目公公司簡介介2.1 項目公公司成立立背景及及市場機(jī)機(jī)會揭示示2.1.11 項項目背景景2005年年是國家家對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的政策策調(diào)控年年，6月月1日的的新政之之后，給給火熱的的中國房房地產(chǎn)市市場潑了了一盆冷冷水，造造成了短短期內(nèi)房房地產(chǎn)市市場的低低潮。但但是從長長遠(yuǎn)的角角度來看看，這次次調(diào)整有有利于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康、持持續(xù)發(fā)展展，因為為房地產(chǎn)產(chǎn)價格不不可能象象03、004年那那樣瘋狂狂上漲，那那樣會大大大的超超出人們們的購買買能力，進(jìn)進(jìn)而會形形成房地地產(chǎn)泡沫沫，甚至至出現(xiàn)日日本800年代房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和整個個國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的崩崩潰。成都經(jīng)歷了了20004年房房

39、價的高高速上漲漲后，220055年在“房產(chǎn)新新政”影響下下，樓市市逐漸從從火熱向向平穩(wěn)階階段過渡渡。根據(jù)據(jù)市房管管局信息息中心統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)顯示，220055年下半半年，新新增商品品住宅供供應(yīng)面積積與實際際銷售面面積基本本相當(dāng)，在在供銷總總量上，商商品住宅宅市場逐逐漸趨向向平衡狀狀態(tài)。業(yè)業(yè)內(nèi)人士士分析認(rèn)認(rèn)為，隨隨著樓市市回復(fù)理理性，供供求矛盾盾逐步緩緩解，成成都房價價有望進(jìn)進(jìn)入第二二輪“慢牛”行情。2005年年上半年年，成都都樓市總總體上供供應(yīng)不足足問題仍仍未得到到真正緩緩解，11-5月月，市區(qū)區(qū)住宅的的供銷比比為0.8088(所謂謂樓市的的供銷比比，也即即可供出出售的樓樓盤與能能銷售出出去的樓

40、樓盤的比比值)。進(jìn)進(jìn)入6月月，房產(chǎn)產(chǎn)新政的的實施對對成都樓樓市造成成了不小小影響，住住宅供銷銷比陡增增至1.8699，銷售售出現(xiàn)大大幅萎縮縮。據(jù)業(yè)業(yè)內(nèi)人士士分析，這這一現(xiàn)象象并不表表示需求求量減少少，而是是受新政政影響，持持幣觀望望者增多多。到220055年8月月，商品品住宅成成交量553.44萬平方方米，較較上月增增長244.133%，成成交量反反彈明顯顯。但220055年大部部分時間間，商品品房銷售售面積一一直處于于負(fù)增長長狀態(tài)，一一直持續(xù)續(xù)到100月，全全市商品品房銷售售面積由由降轉(zhuǎn)升升，同比比增長了了2.33%。截截至100月，全全市商品品房竣工工面積4423.25萬萬平方米米，商品品

41、房銷售售面積8885.12萬萬平方米米，其中中，預(yù)售售面積7770.96萬萬平方米米，占總總銷售面面積的近近90%。這種種以預(yù)售售占絕對對主導(dǎo)的的銷售局局面，某某種程度度上也體體現(xiàn)了樓樓市的供供不應(yīng)求求狀況，供供求關(guān)系系仍然緊緊張。2005年年成都市市區(qū)二手手房市場場交易總總量為3363330套，同同比044年增長長2.225%。交交易面積積達(dá)到2286.9萬平平方米，同同比044年增長長4.449%。220055年從單單月成交交量來看看，122月份創(chuàng)創(chuàng)年度市市場單月月成交新新高，整整體市場場成交442322套，同同比20004年年12月月份上幅幅0.663%。在在二手房房買賣過過戶窗口口也能

42、感感受到辦辦理過戶戶手續(xù)的的市民在在明顯增增加，從從權(quán)威部部門獲得得的數(shù)據(jù)據(jù)也驗證證了市場場的這種種變化。成成都市房房產(chǎn)管理理局最新新統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)表明明，從66月份到到現(xiàn)在的的二手房房私房買買賣受理理件數(shù)在在穩(wěn)步上上升，66月份平平均每天天受理的的件數(shù)是是68件件，7月月份平均均每天受受理的件件數(shù)則達(dá)達(dá)到了990件，進(jìn)進(jìn)入8月月份，前前12天天平均每每天的受受理件數(shù)數(shù)是933件，從從這一組組數(shù)據(jù)可可以明顯顯地看出出，在房房產(chǎn)辦證證大廳的的私房買買賣受理理窗口，辦辦理二手手房過戶戶的購房房者在穩(wěn)穩(wěn)步地增增加，消消費者在在經(jīng)過短短暫的觀觀望之后后，已經(jīng)經(jīng)重新對對市場恢恢復(fù)了信信心，二二手房日日常交易

43、易正在回回暖。在20066年，開開發(fā)商將將面臨巨巨大銷售售壓力，來來自兩個個方面的的核心因因素可能能導(dǎo)致成成都樓市市由賣方方市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為買方方市場。其其中，作作為樓市市核心群群體之一一，購房房者影響響市場的的能量將將得到空空前凸顯顯與釋放放：首先先是市場場供應(yīng)量量將進(jìn)一一步增大大。在220055年，成成都樓盤盤新開發(fā)發(fā)面積達(dá)達(dá)15000萬平平方米，它它們將成成為成都都樓市220066年的銷銷售主力力。而根根據(jù)土地地放量情情況估量量，20006年年的開發(fā)發(fā)面積還還將至少少增加220%。除除城南外外，將會會出現(xiàn)東東西北三三面開花花的壯觀觀景象，這這無疑為為購房者者提供了了足夠的的選擇余余地。而而在價

44、格格方面，由由于土地地成本、樓樓盤品質(zhì)質(zhì)提升等等剛性因因素的存存在，其其增長勢勢頭難以以阻擋。大大量的樓樓盤，攀攀高的房房價，當(dāng)當(dāng)然會影影響購房房者的下下單選擇擇以及下下單節(jié)奏奏。其次次購房置置業(yè)方面面，購房房者將進(jìn)進(jìn)一步趨趨于理性性，像220044年以及及20005年上上半年全全城瘋搶搶樓房的的盛況不不可能再再次出現(xiàn)現(xiàn)。另外外，20005年年六一新新政使得得很大部部分投資資者退出出了購房房市場，而而即使在在20006年里里，相關(guān)關(guān)部門發(fā)發(fā)出了將將實施“鼓勵住住房消費費”方向政政策的信信息，這這就意味味著，在在20006年里里很可能能會進(jìn)一一步加大大對樓市市投資者者的限制制。如此此以來，昔昔日

45、樓市市購房者者中的很很大一部部分投資資者便被被分流，購購房者群群體將以以首次置置業(yè)者為為主。也也正因為為一方面面巨大的的市場放放量，一一方面是是縮小且且趨于理理性的購購房群體體，20006年年的成都都樓市，極極有可能能完成一一次由賣賣方市場場向買方方市場的的轉(zhuǎn)變。2.1.22 市市場機(jī)會會目前我國各各地的二二手房交交易日益益活躍。以以成都為為例，220055年成都都市區(qū)二二手房市市場交易易總量為為363330套套，同比比04年年增長22.255%，交交易面積積達(dá)到2286.9萬平平方米，同同比044年增長長4.449%。隨隨著人們們的住房房觀念已已從傳統(tǒng)統(tǒng)的“一步到到位”，發(fā)展展到現(xiàn)在在的“階

46、梯性性”消費模模式，特特別是這這幾年時時間內(nèi)，中中國市場場上幾千千萬套公公房允許許上市流流通，“階梯性性”的消費費習(xí)慣使使得越來來越多的的人考慮慮賣舊買買新不同同的時段段，不等等的收入入，以改改善居住住條件為為首要，選選擇不同同的房屋屋而且隨隨著一級級市場的的土地供供應(yīng)的逐逐步規(guī)范范、控制制，一手手房的供供應(yīng)量會會逐漸減減少，而而二手市市場的交交易量會會不斷增增大同時時，投資資性消費費對促進(jìn)進(jìn)二手房房交易起起到了很很大的推推動作用用，一個個巨大的的中介市市場逐漸漸形成。縱縱觀國外外市場，990%以以上的房房屋流通通通過中中介企業(yè)業(yè)完成，存存量房的的成交量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過了增增量房，達(dá)達(dá)到了55:l

47、，而而在中國國市場上上，增量量房的消消費仍是是主體，部部分城市市到了550:ll，二、三三級市場場非?；罨钴S的城城市也只只不過ll:l左左右，無無論是從從50:l或ll:l，要要達(dá)到國國外的55:l的的水平，中中介在此此中的商商機(jī)是無無比巨大大的。但是由于我我國房地地產(chǎn)中介介行業(yè)只只有短短短十幾年年的發(fā)展展歷史,目前房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)存在問問題，表表現(xiàn)為一一方面與與消費者者的期望望和市場場發(fā)展的的需要相相差較大大,另一一方面與與國外中中介行業(yè)業(yè)比較相相差較大大,主要要反映在在以下幾幾個方面面:1、從業(yè)人人員素質(zhì)質(zhì)參差不不齊,缺缺乏專業(yè)業(yè)人才。目目前我國國中介行行業(yè)在房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展時時間較短

48、短,專業(yè)業(yè)人才供供給少,而需求求大,加加上目前前中介行行業(yè)人員員資格認(rèn)認(rèn)證制度度和持證證上崗制制度尚不不規(guī)范,從而造造成房地地產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)從從業(yè)人員員素質(zhì)參參差不齊齊,既有有房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)專專業(yè)人員員,如工工、民、建建、經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理、法法律等專專業(yè)人員員,也有有與房地地產(chǎn)無關(guān)關(guān)專業(yè),如文史史類等專專業(yè)人員員。2、中介企企業(yè)規(guī)模模小,抗抗風(fēng)險能能力低。房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)尤其是是普通中中介市場場,由于于投資成成本低,進(jìn)入門門檻較低低,中小小中介企企業(yè)大量量發(fā)展,尤其在在一些城城市,兩兩個人,一部電電話和一一張桌子子,就能能開展房房地產(chǎn)中中介業(yè)務(wù)務(wù),操作作不規(guī)范范,信譽(yù)譽(yù)較低,競爭手手段和方方式落后后

49、，市場場競爭十十分激烈烈,許多多房地產(chǎn)產(chǎn)中介商商的抗風(fēng)風(fēng)險能力力低,面面臨競爭爭和生存存的壓力力,導(dǎo)致致房地產(chǎn)產(chǎn)中介商商的生存存率很低低,如:鄭州市市生存率率僅有330%,而深圳圳和廣州州比較成成熟的市市場,生生存率也也只有440%。 3、中介企企業(yè)服務(wù)務(wù)手段落落后,信信息開發(fā)發(fā),利用用不充分分。目前前,房地地產(chǎn)中介介企業(yè)的的服務(wù)項項目仍停停留在初初始階段段,所從從事的工工作,僅僅為房屋屋買賣和和租賃,未能向向多元化化方向發(fā)發(fā)展,有有的公司司連銷售售策劃和和廣告策策劃及發(fā)發(fā)布這些些最基本本的服務(wù)務(wù)項目也也沒有.對于房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)來說,他們所所需的不不只是單單純的中中介服務(wù)務(wù),而是是能為其

50、其提供可可開拓市市場的完完善的營營銷計劃劃和市場場策劃方方案的中中介服務(wù)務(wù).加上上房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)對外聯(lián)聯(lián)絡(luò)不廣廣,甚至至處于信信息阻塞塞,各自自為政,分散割割裂的狀狀態(tài)中,不僅缺缺乏情報報信息源源,而且且缺乏必必要的信信息處理理手段和和電子通通訊技術(shù)術(shù),對情情報、信信息的收收集主要要或全部部靠人工工完成,開發(fā)利利用缺乏乏深度,導(dǎo)致信信息資源源浪費,難以發(fā)發(fā)揮行業(yè)業(yè)優(yōu)勢. 4、中介企企業(yè)組織織管理不不力,市市場行為為不規(guī)范范。由于于中介行行業(yè)在我我國尚處處于初始始階段,可借鑒鑒的經(jīng)驗驗較少,導(dǎo)致中中介企業(yè)業(yè)內(nèi)部組組織管理理上比較較混亂，更更有許多多從業(yè)人人員缺乏乏職業(yè)道道德,“公正,公

51、開,公平”意識淡淡薄,唯唯利是圖圖,利用用各種手手段賺錢錢,以至至于加價價、兜售售、欺騙騙、隱瞞瞞事實等等誘導(dǎo),誤導(dǎo)消消費者的的現(xiàn)象時時有發(fā)生生,嚴(yán)重重影響中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的形象象,損害害了客戶戶利益,擾亂了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的正常秩秩序。同時我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展已已進(jìn)入了了一個新新的全方方位立體體策劃分分階段,這需要要一個有有機(jī)的,系統(tǒng)的的,強(qiáng)有有力的銷銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)支持,為房地地產(chǎn)走向向市場進(jìn)進(jìn)入流通通領(lǐng)域營營造一個個巨大的的接納空空間,尤尤其是二二級代理理和三級級交易連連鎖經(jīng)營營可以擴(kuò)擴(kuò)大企業(yè)業(yè)規(guī)模,降低成成本。而而直營連連鎖和特特許經(jīng)營營的模式式，則是是今后房房地產(chǎn)中中介的發(fā)發(fā)展趨勢勢。其實實質(zhì)

52、就是是品牌的的競爭，服服務(wù)的競競爭，誰誰能夠樹樹立自己己的服務(wù)務(wù)品牌，誰誰就贏得得了市場場。隨著著中國加加入WTTO以及及市場化化改革的的推進(jìn)，消消費者的的品牌意意識正逐逐步加強(qiáng)強(qiáng)。當(dāng)前前，房地地產(chǎn)產(chǎn)品品眾多，房房產(chǎn)中介介企業(yè)眾眾多，市市場競爭爭日趨白白熱化，一一批具有有實力、規(guī)規(guī)模、運運作較規(guī)規(guī)范的中中介企業(yè)業(yè)為鞏固固市場、提提高市場場占有率率，通過過各種手手段來塑塑造自身身的服務(wù)務(wù)品牌，建建立起獨獨特的服服務(wù)機(jī)制制，在客客戶中樹樹立起良良好的口口碑，從從而在競競爭中脫脫穎而出出，成為為品牌企企業(yè)。品品牌是一一種無形形資產(chǎn)，其其價值不不可低估估，它在在房產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)的資本本擴(kuò)張中中越來越越

53、受到重重視。目前二手房房交易和和房屋租租賃市場場正處于于變革的的時候，我我們選擇擇這個時時候進(jìn)入入這個行行業(yè)主要要理由就就是一個個行業(yè)在在經(jīng)歷了了快速發(fā)發(fā)展后，在在出現(xiàn)問問題后都都會進(jìn)行行新的規(guī)規(guī)范和調(diào)調(diào)整，會會慢慢的的平穩(wěn)發(fā)發(fā)展，進(jìn)進(jìn)而達(dá)到到新的高高潮。而而在這一一過程中中，行業(yè)業(yè)中會有有一個大大的洗牌牌，有實實力的企企業(yè)會鞏鞏固行業(yè)業(yè)地位，而而沒有實實力的企企業(yè)卻只只能關(guān)門門停業(yè)，從從這個角角度來說說也算是是一個機(jī)機(jī)會。另另外我們們的業(yè)務(wù)務(wù)包括二二手房中中介、出出租中介介、限時時代賣、新新盤營銷銷策劃、尾尾盤收購購等，從從整個市市場的角角度來說說，目前前的需求求并不比比新政前前少，只只是人

54、們們由買房房市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到了租租房市場場，持幣幣觀望的的人比較較多。這這個時候候進(jìn)入行行業(yè)，肯肯定在尾尾盤代賣賣和新盤盤營銷和和租房上上有很大大的作為為。目前前房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營正正從傳統(tǒng)統(tǒng)的散兵兵作戰(zhàn)（一一張桌子子兩個人人）向正正規(guī)化、規(guī)規(guī)?；?、管管理科學(xué)學(xué)化發(fā)展展，因此此我們可可以整合合現(xiàn)有的的資源，形形成新的的房地產(chǎn)產(chǎn)連鎖經(jīng)經(jīng)營模式式，創(chuàng)立立自己的的品牌。整合是我們們居利房房產(chǎn)的獨獨特優(yōu)勢勢，而行行業(yè)中恰恰恰缺乏乏的就是是一種整整合業(yè)務(wù)的的整合，渠渠道網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的整合合，業(yè)主主及消費費者資源源的整合合，居利利房產(chǎn)的的出現(xiàn)正正是適應(yīng)應(yīng)了時代代的發(fā)展展和市場場的要求求，因而而必能在在中介這這個行業(yè)業(yè)中成為

55、為最終的的勝利者者。2.2 公司遠(yuǎn)遠(yuǎn)景2.2.11 公司司名稱及及含義公司名稱為為：居利利房產(chǎn)。我我們的理理念居者有有其房，建建者獲其其利。為為我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)快速健健康發(fā)展展，為了了顧客能能居有其其所、建建造者獲獲其利而而努力。提提供完善善的信息息，便捷捷的服務(wù)務(wù)，提高高開發(fā)商商和顧客客的工作作和生活活效率。2.2.22 公司司遠(yuǎn)景目目標(biāo)居者有其房房，建者者獲其利利。房地產(chǎn)中介介提供的的是居間間服務(wù)，房房地產(chǎn)中中介企業(yè)業(yè)是人才才密集性性企業(yè)。目目前中介介業(yè)人才才流動率率相當(dāng)高高，有的的中介甚甚至達(dá)到到50%以上，過過于頻繁繁的人才才流動，既既不利于于企業(yè)持持續(xù)發(fā)展展，又使使得業(yè)內(nèi)內(nèi)人才的的整

56、體素素質(zhì)不易易得到提提升。競競爭態(tài)勢勢下，那那些信息息單一、不不具專業(yè)業(yè)水平的的企業(yè)無無疑將在在無情的的市場競競爭中慘慘遭淘汰汰，競爭爭最后必必將歸結(jié)結(jié)為品牌牌和人才才的比拼拼。未來來的房地地產(chǎn)市場場是品牌牌的時代代，是行行業(yè)板塊塊化的時時代，市市場需要要品牌公公司的引引領(lǐng)、消消費者需需要一種種新的安安全交易易的方式式、中介介公司需需要在一一種機(jī)制制的約束束下走向向規(guī)范。居居利房產(chǎn)產(chǎn)為了適適應(yīng)時代代的發(fā)展展，采取取連鎖的的經(jīng)營方方式，先先在成都都地區(qū)建建立品牌牌，再逐逐步擴(kuò)大大到西南南地區(qū)，最最后成為為全國最最大規(guī)模模的房地地產(chǎn)連鎖鎖經(jīng)營集集團(tuán)之一一。2.3 公司所所有權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)及融融資情況況說

57、明居利房產(chǎn)集集團(tuán)采取取股份合合作制，在在公司結(jié)結(jié)構(gòu)上和和一般的的股份有有限公司司相似，它它包括股股東大會會、董事事會、監(jiān)監(jiān)事會和和經(jīng)理人人員四大大部分。按按其職能能，分別別形成權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)構(gòu)，執(zhí)行行機(jī)構(gòu)、監(jiān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)構(gòu)和管理理機(jī)構(gòu)。股股東大會會作為權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)構(gòu)，它由由這5位位股東本本人組成成。股東東實際上上就是公公司的所所有者，股股東大會會所形成成的決議議是最終終決議，具具有法律律效力。董董事會作作為公司司的常設(shè)設(shè)機(jī)構(gòu)，是是股東大大會的執(zhí)執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)，也是是公司的的經(jīng)營決決策機(jī)構(gòu)構(gòu)，其主主要職責(zé)責(zé)是執(zhí)行行股東大大會的決決議，制制定公司司的大政政方針、戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策、投資資方向、收收益分配配。監(jiān)事事會作

58、為為公司的的又一常常設(shè)機(jī)構(gòu)構(gòu)，其主主要職能能是對董董事會和和經(jīng)理人人員行使使職權(quán)的的活動進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督，審核核公司的的財務(wù)和和資產(chǎn)狀狀況，提提請召開開臨時股股東會等等。經(jīng)理理人員是是企業(yè)的的管理階階層，包包括公司司的總經(jīng)經(jīng)理和副副總經(jīng)理理，負(fù)責(zé)責(zé)公司日日常的經(jīng)經(jīng)營管理理活動，依依照公司司的章程程和董事事會的決決議行使使職權(quán)。經(jīng)經(jīng)理層對對董事會會負(fù)責(zé)，實實行聘任任制，不不實行上上級任命命制。由由股東大大會、董董事會、監(jiān)監(jiān)事會及及經(jīng)理層層相互制制衡的現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)組織制制度，既既賦予經(jīng)經(jīng)營者充充分的自自主權(quán)，又又切實保保障所有有者的權(quán)權(quán)益，同同時又能能調(diào)動生生產(chǎn)者的的積極性性，它是是我國企企業(yè)建立立現(xiàn)

59、代企企業(yè)制度度的核心心依托。居利房產(chǎn)集集團(tuán)注冊冊資金共共10000萬，其其各股東東參股情情況如下下：張中中席（CCEO）投投資3000萬，占占30%，張駿駿投資2200萬萬，占220%，方方立鑫投投資2000萬，占占20%，張小小京投資資1500萬，占占約155%，任任玉兵投投資1550萬，占占約155%。見見下頁圖說明明。2.4 公司選選址由于居利房房產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)的服務(wù)務(wù)性業(yè)務(wù)務(wù)的特殊殊性，決決定了居居利房產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)公公司的選選址必須須能給自自身業(yè)務(wù)務(wù)辦理帶帶來方便便性，根根據(jù)這一一點，我我們決定定將居利利房產(chǎn)的的位置選選定在成成都市西西御河沿沿街上，我我們之所所以選址址于此，主主要考慮慮到成都都

60、市房地地產(chǎn)交易易中心亦亦位于西西御河沿沿街上，可可給業(yè)務(wù)務(wù)的辦理理和事業(yè)業(yè)的開拓拓以及信信息的收收集帶來來極大的的便利性性。另外外，地理理位置和和交通的的便利也也是我們們選址于于此的主主要考慮慮點。當(dāng)當(dāng)然，選擇西西御河沿沿街作為為公司地地址也會會使我們們面臨高高昂的租租金，但但是，迅迅速地打打響品牌牌進(jìn)入市市場使我我們的業(yè)業(yè)務(wù)迅速速成長所所帶來的的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)比租金金成本要要大，因因此，總總公司定定址于西西御河沿沿街是一一個好的的選擇另外，居利利房產(chǎn)成成立之初初另設(shè)44個直營營店，分分別位與與成都市市區(qū)的東東南西北北四個方方向，隨隨著業(yè)務(wù)務(wù)的拓展展，4個個直營店店作為中中心店發(fā)發(fā)展新店店，管理理轄