專業(yè)化的品牌管理和明確的自我定位奠定行業(yè)龍頭地位

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.專業(yè)化的品牌管理和明確的自我定位奠定行業(yè)龍頭地位萬(wàn)科（000002）投資價(jià)值分析報(bào)告投資要點(diǎn)投資要點(diǎn)萬(wàn)科為國(guó)內(nèi)內(nèi)最為知知名和最最具實(shí)力力的房地地產(chǎn)上市市公司，220000、20001年年度分別別入選世世界權(quán)威威財(cái)經(jīng)雜雜志福福布斯全全球最優(yōu)優(yōu)秀3000家和和2000家小型型企業(yè)，華華爾街日日?qǐng)?bào)（亞亞洲版）日日前公布布了今年年的亞洲洲最受尊尊敬企業(yè)業(yè)榜單，萬(wàn)萬(wàn)科、海海爾、招招商銀行行、聯(lián)想想等名列列中國(guó)十十大最受受尊敬企企業(yè)榜。萬(wàn)萬(wàn)科作為為唯一一一家房地地產(chǎn)公司

2、司上榜，并并與海爾爾，招商商銀行，五五糧液和和茅臺(tái)同同列質(zhì)量量最優(yōu)企企業(yè)榜。萬(wàn)萬(wàn)科今年年除綜合合能力和和質(zhì)量上上榜外，還還同時(shí)名名列十大大最具創(chuàng)創(chuàng)新能力力企業(yè)榜榜、五大大最優(yōu)企企業(yè)名譽(yù)譽(yù)榜和五五大最具具遠(yuǎn)見(jiàn)企企業(yè)榜。此此外，萬(wàn)萬(wàn)科榮獲獲“中華華慈善獎(jiǎng)獎(jiǎng)最最具愛(ài)心心內(nèi)資企企業(yè)”稱稱號(hào)，“20007年年度中國(guó)國(guó)A股公公司最佳佳投資者者關(guān)系管管理百?gòu)?qiáng)強(qiáng)”獎(jiǎng)，集團(tuán)團(tuán)執(zhí)行副副總裁肖肖莉榮獲獲“最佳佳董秘”獎(jiǎng)獎(jiǎng)；公司作為房房地產(chǎn)的的領(lǐng)頭羊羊，公司司提出的的口號(hào)：顛覆、引引領(lǐng)、共共生，引引導(dǎo)著房房地產(chǎn)行行業(yè)的革革命。與其他他房地產(chǎn)產(chǎn)公司不不同，萬(wàn)萬(wàn)科專注注于專業(yè)業(yè)化調(diào)整整，對(duì)資資金進(jìn)行行統(tǒng)一的的管理，集集中

3、精力力做好專專業(yè)化的的產(chǎn)品，建建立統(tǒng)一一的品牌牌管理，區(qū)區(qū)域定位位在珠三三角、長(zhǎng)長(zhǎng)三角和和環(huán)渤海海區(qū)域?yàn)闉楹诵牡牡摹?+X”區(qū)區(qū)域發(fā)展展戰(zhàn)略。目前國(guó)國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)比較分分散，行行業(yè)集中中度將提提升、行行業(yè)整合合將是未未來(lái)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。萬(wàn)科科將專注注住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)，從從專業(yè)化化走向精精細(xì)化，完完成自身身第二次次專業(yè)化化提升，力力爭(zhēng)在行行業(yè)整合合的浪潮潮中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自身的的鞏固和和發(fā)展；從需求方面面分析，中國(guó)目前城市化率40%，離歐美的70-80%有相當(dāng)長(zhǎng)的距離，城市化進(jìn)程將帶來(lái)住宅的持續(xù)需求。中國(guó)從1979年開(kāi)始實(shí)行計(jì)劃生育，之前二十年是中國(guó)人口出生的高峰期，2545歲的中青年將是未來(lái)的主要購(gòu)買對(duì)

4、象，市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求旺盛。我們認(rèn)為保守估計(jì)行業(yè)將有20年左右的持續(xù)增長(zhǎng)。 中國(guó)進(jìn)入加息周期加劇行業(yè)整合的發(fā)展，前幾年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱現(xiàn)象明顯，而經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控后，我們相信市場(chǎng)將越來(lái)越趨于理性，考慮到我國(guó)未來(lái)還面臨經(jīng)濟(jì)衰退、戰(zhàn)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。但是需求的持續(xù)增長(zhǎng)決定了我國(guó)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)螺旋式上升趨勢(shì)； 09年1月月公司低低價(jià)獲得得廣州大大坦沙島島1個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目1000%權(quán)權(quán)益，建建筑面積積13.6萬(wàn)平平米，樓樓面地價(jià)價(jià)33446元/平米。項(xiàng)項(xiàng)目地處處珠江上上一小島島，位于于廣州市市區(qū)西部部，內(nèi)環(huán)環(huán)邊，地地理位置置優(yōu)越，該該項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)可可望給公公司帶來(lái)來(lái)較好的的回報(bào)。目前公司產(chǎn)產(chǎn)品的市市場(chǎng)定位位正受益益于國(guó)

5、家家鼓勵(lì)的的普通與與改善性性住宅的的消費(fèi)政政策；同同時(shí)，公公司也將將受益于于國(guó)家鼓鼓勵(lì)龍頭頭企業(yè)購(gòu)購(gòu)并重組組等的信信貸優(yōu)惠惠政策。不不排除未未來(lái)國(guó)家家還將出出臺(tái)有利利于龍頭頭企業(yè)的的其他優(yōu)優(yōu)惠政策策。在行行業(yè)加速速整合過(guò)過(guò)程中公公司在全全國(guó)住宅宅開(kāi)發(fā)的的龍頭地地位將更更加得到到彰顯和和加強(qiáng)，將將因此獲獲得更多多后續(xù)低低廉的開(kāi)開(kāi)發(fā)資源源。公司毛利率率在同類類公司中中較高，主主要原因因是專業(yè)業(yè)化的品品牌管理理、明確確的自我我定位和和凸顯的的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)。220099年1月月份數(shù)據(jù)據(jù)顯示部部分由于于春假長(zhǎng)長(zhǎng)假原因因多數(shù)城城市成交交量都出出現(xiàn)了環(huán)環(huán)比下降降。由于于降價(jià)促促銷所帶帶來(lái)的毛毛利率下下降，我我

6、們預(yù)計(jì)計(jì)公司009-111年的EEPS分分別為00.488元、0.49元元和0.50元元。因萬(wàn)萬(wàn)科是行行業(yè)龍頭頭，我們們給予略略高于行行業(yè)平均均市盈率率15倍倍的188倍PEE估值給給予公司司12個(gè)個(gè)月的目目標(biāo)價(jià)至至8.446元，與與目前股股價(jià)接近近，將投投資評(píng)級(jí)級(jí)下調(diào)為為謹(jǐn)慎慎推薦。2009年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析2009年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析2009年年我國(guó) HYPERLINK javascript:; 經(jīng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)運(yùn)行，注注定將呈呈現(xiàn)一種種錯(cuò)綜復(fù)復(fù)雜的局局面。119988年住房房制度改改革之后后，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷歷了“ HYPERLINK javascript:; 黃黃金十年年”，雖雖然自220

7、033年就開(kāi)開(kāi)始進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控，卻卻硬是持持續(xù)繁榮榮至20008年年上半年年。在內(nèi)內(nèi)外部經(jīng)經(jīng)濟(jì) HYPERLINK javascript:; 調(diào)整整、宏觀觀調(diào)控、自自身周期期的綜合合作用下下，從220077年第四四季度開(kāi)開(kāi)始，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)初現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整跡跡象，但但一直僵僵持到220088年第三三季度，全全國(guó)房市市才快速速步入下下行軌道道。那么么，20009年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的 HYPERLINK javascript:; 趨勢(shì)將會(huì)會(huì)怎樣呢呢？首先先，我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng) HYPERLINK javascript:; 發(fā)發(fā)展仍難難以擺脫脫外界經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的影響響。由于于國(guó)際金金融風(fēng)暴暴繼續(xù)肆肆虐，

8、 HYPERLINK javascript:; 世世界各國(guó)國(guó)都受到到波及，歐歐美地區(qū)區(qū)受災(zāi)尤尤其嚴(yán)重重。雖然然國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的基基本面比比主要發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家要好一一些，但但國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)下行行已成定定局， HYPERLINK javascript:; 股股市、房房市皆低低迷，實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)亦萎靡靡不振， HYPERLINK javascript:; 企業(yè)效益下滑，全國(guó)將在2009年為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”而奮斗。因此，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然也會(huì)同步下行。決定房市走勢(shì)的另一個(gè)重要因素是國(guó)家救經(jīng)濟(jì)、救房市的政策措施。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，去年10月份以來(lái)中央和地方 HYPERLINK java

9、script:; 政府救經(jīng)濟(jì)、救房市的態(tài)度是鮮明的，力度還在不斷增加中，那么，是否意味著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)因此會(huì)觸底反彈，步入下一輪增長(zhǎng)周期呢？筆者認(rèn)為，政策 HYPERLINK javascript:; 利好難以在2009年迅速轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)回暖的實(shí)效。原因很簡(jiǎn)單，絕大部分政策其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過(guò)程，存在滯后期。任何一次調(diào)控，都需要經(jīng)歷幾年，出臺(tái)的諸多政策才會(huì)收到顯著成效。比如，上次房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控從2004年開(kāi)始，直到2007年才見(jiàn)效。從周期性規(guī)律來(lái)看，房市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。他表示，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期，若按前兩次規(guī)律，2011年至2012年將有可能邁入新的增長(zhǎng)期。另

10、外，對(duì)比1998年和2008年中央兩次救經(jīng)濟(jì)，可以發(fā)現(xiàn)二者面臨的外部環(huán)境和采取的措施有許多相似之處，但1998年GDP增速卻沒(méi)能守住8%的關(guān)口，降至7.8%，1999年進(jìn)一步下滑至7.6%。由此可以推測(cè)，2009年GDP增長(zhǎng)必然繼續(xù)下滑，能否保住8%，形勢(shì)并不樂(lè)觀；2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)有所回暖，但很難迅速進(jìn)入下一輪增長(zhǎng)期。由此，我們可以大致推測(cè)，本輪中央救經(jīng)濟(jì)，雖然力度很大，但也很難在兩年內(nèi)顯著提升經(jīng)濟(jì)，2009年至2010年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本上會(huì)在低部調(diào)整?？紤]到以上因素，筆者相信，2009年必然還會(huì)有新的救市政策出臺(tái)，并且房地產(chǎn)宏觀調(diào)控性質(zhì)將在2009年發(fā)生質(zhì)變。從2004年至2008年上半年

11、，屬于緊縮型調(diào)控，從2008年下半年開(kāi)始，屬于對(duì)緊縮型調(diào)控松綁，這種放松行為估計(jì)到2009年上半年 HYPERLINK javascript:; 結(jié)束，從2009年下半將轉(zhuǎn)為擴(kuò)張型調(diào)控，政策力度會(huì)更強(qiáng)更大。2008年年國(guó)家宏宏觀調(diào)控控主要關(guān)關(guān)鍵詞2008年年上半年年（控制制期）1月7日關(guān)于促進(jìn)進(jìn)節(jié)約集集約用地地的通知知1月18日日經(jīng)濟(jì)適用用住房開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款管理辦辦法的的通知2月1日土地登記記辦法施施行3月3日關(guān)于廉租租住房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和住房租租賃有關(guān)關(guān)稅收政政策的通通知3月3日關(guān)于做好好住房建建設(shè)規(guī)劃劃與住房房建設(shè)年年度計(jì)劃劃制定工工作的指指導(dǎo)意見(jiàn)見(jiàn)3月24日日關(guān)于廉租租房經(jīng)適適房和住

12、住房租賃賃稅收政政策的通通知4月6日關(guān)于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)所所得稅預(yù)預(yù)繳問(wèn)題題的通知知4月8日全面排查住住房公積積金違規(guī)規(guī)放貸4月25日日央行上調(diào)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率00.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)5月9日關(guān)于規(guī)范范房屋登登記費(fèi)計(jì)計(jì)費(fèi)方式式和收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通通知5月20日日關(guān)于開(kāi)展展加強(qiáng)住住房公積積金管理理專項(xiàng)治治理工作作的實(shí)施施意見(jiàn)月20日日央行上調(diào)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率00.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)6月7日央行上調(diào)存存款類金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣幣存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率1個(gè)百百分點(diǎn)7月10日日關(guān)于“小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房”的處理理“三個(gè)原原則”2008上上半年宏宏觀調(diào)控控是延續(xù)續(xù)了20007年年下半年年 “防過(guò)熱熱、

13、防通通脹”的首要要經(jīng)濟(jì)任任務(wù)，是是國(guó)家通通過(guò)銀行行連續(xù)加加息、調(diào)調(diào)整利息息率、調(diào)調(diào)整存款款準(zhǔn)備金金率及抑抑制房地地產(chǎn)業(yè)過(guò)過(guò)快發(fā)展展的相關(guān)關(guān)政策法法規(guī)等手手段來(lái)表表明政府府“抑制投投資、打打擊投機(jī)機(jī)、平抑抑房?jī)r(jià)”的決心心。 從20088年1月月中旬以以來(lái)，在在將近22個(gè)月的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)所出臺(tái)臺(tái)的各項(xiàng)項(xiàng)政策與與房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)相相關(guān)的并并不多。從從內(nèi)容可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，政府府對(duì)房地地產(chǎn)的調(diào)調(diào)控重點(diǎn)點(diǎn)已經(jīng)發(fā)發(fā)生重大大轉(zhuǎn)變，調(diào)調(diào)控轉(zhuǎn)變變?yōu)槎鄬訉哟蔚淖∽》勘Ｕ险象w系的的建立和和完善，同同時(shí)根據(jù)據(jù)我國(guó)耕耕地已經(jīng)經(jīng)接近118億畝畝紅線的的現(xiàn)狀，以以及許多多城市、地地區(qū)所存存在著的的大量的的土地閑閑置、濫濫用土地地等情

14、況況，繼續(xù)續(xù)強(qiáng)調(diào)了了節(jié)約土土地的重重要性，繼繼續(xù)加大大了清理理閑置土土地的力力度。220088年的22月到55月進(jìn)入入了房地地產(chǎn)供需需雙方敏敏感對(duì)峙峙期，供供給方不不愿輕易易降價(jià)出出售，需需求方購(gòu)購(gòu)房意愿愿降低進(jìn)進(jìn)入持幣幣觀望狀狀態(tài)，市市場(chǎng)成交交量大幅幅降低，加加上緊縮縮的房地地產(chǎn)信貸貸政策、22月份的的CPII又創(chuàng)下下8.77%的新新高，加加息和提提高準(zhǔn)備備金率的的預(yù)期強(qiáng)強(qiáng)烈，綜綜合而言言20008年上上半年成成為房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)比較難難熬的時(shí)時(shí)期。上半年貨幣幣從緊政政策的見(jiàn)見(jiàn)效很明明顯，上上調(diào)存款款準(zhǔn)備金金率，提提高了開(kāi)開(kāi)發(fā)商獲獲取銀行行資金的的門檻；頻繁加加息提高高了消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房房門檻；對(duì)

15、多次次置業(yè)客客戶加大大限制力力度，有有效抑制制了投資資和投機(jī)機(jī)行為。二二套房貸貸政策的的從嚴(yán)執(zhí)執(zhí)行，使使得房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中的投投機(jī)和不不理性的的投資行行為受到到極大抑抑制，商商品房銷銷售速度度放緩，消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房意愿愿下降，部部分剛性性置業(yè)需需求后延延，市場(chǎng)場(chǎng)逐漸回回歸理性性的同時(shí)時(shí)，觀望望情緒也也日益濃濃厚。2008年年下半年年（救市市期）9月16日日央行4年來(lái)來(lái)首次降降息0.27個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)9月18日日單邊征收印印花稅10月9日日央行雙率齊齊降，再再次降息息0.227個(gè)百百分點(diǎn)，同同時(shí)暫免免征收存存款利息息稅10月177日國(guó)務(wù)院部署署第四季季度經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作：宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控控目標(biāo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為“保增長(zhǎng)

16、長(zhǎng)”10月233日首套房契稅稅降至11%，首首付款降降至2成成10月244日2萬(wàn)億鐵路路投資擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需10月277日暫免征收個(gè)個(gè)人證券券結(jié)算資資金利息息稅10月300日央行兩月內(nèi)內(nèi)第3次次降息11月5日日政府出臺(tái)擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需十項(xiàng)措措施，總總投資達(dá)達(dá)4萬(wàn)億億元11月6日日溫州二手房房買賣合合同示范范文本啟啟用11月122日國(guó)務(wù)院核準(zhǔn)準(zhǔn)審批220599億固定定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目目11月277日央行大幅降降息1.08個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)12月3日日政府出臺(tái)“國(guó)9條條”刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)12月100日溫州出臺(tái)提提振房市市18條條新政，降降低二手手房交易易成本12月177日政府出臺(tái)“國(guó)133條”刺激樓樓市，放放松二套套房

17、貸12月233日央行第5次次降息00.277個(gè)百分分點(diǎn)2008年年下半年年，全球球經(jīng)濟(jì)危危機(jī)惡化化、國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增增速放緩緩、市場(chǎng)場(chǎng)觀望氣氣氛濃郁郁，消費(fèi)費(fèi)者的信信心跌至至低谷，在在市場(chǎng)信信心不足足的情況況下，國(guó)國(guó)家相繼繼出臺(tái)各各項(xiàng)“救市”政策應(yīng)應(yīng)對(duì)愈演演愈烈的的國(guó)際金金融危機(jī)機(jī)，挽救救市場(chǎng)信信心，刺刺激購(gòu)房房需求，擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需，防止止經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)過(guò)快快下滑，從從而維持持國(guó)內(nèi)金金融市場(chǎng)場(chǎng)的穩(wěn)定定。一時(shí)時(shí)間利好好消息不不斷：?jiǎn)螁芜呎魇帐沼』ǘ惗悺⑹滋滋追科醵惗惤抵?1%，首首付款降降至2成成、一次次降息、兩兩次、三三次百日內(nèi)內(nèi)，央行行共五次次降息。12月22日，溫家寶總理在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，必須把

18、“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”作為宏觀調(diào)控的最重要目標(biāo)，凸顯出政府“保增長(zhǎng)”的決心，同時(shí)，也側(cè)面反映出國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響和沖擊還在繼續(xù)加深。“救市”政政策以降降低購(gòu)房房者的置置業(yè)成本本為主要要導(dǎo)向，通通過(guò)減少少消費(fèi)者者的購(gòu)房房交易成成本、月月供及稅稅費(fèi)等措措施，減減緩其購(gòu)購(gòu)房壓力力，從而而促進(jìn)住住房消費(fèi)費(fèi)，提高高房屋成成交量。出出于對(duì)投投機(jī)、炒炒房行為為的擔(dān)憂憂，政府府對(duì)改善善型置業(yè)業(yè)需求的的限制尚尚未完全全放開(kāi)，因因此，新新政對(duì)非非普通類類住宅市市場(chǎng)的利利好有限限，加上上政策執(zhí)執(zhí)行的后后滯性，新新政見(jiàn)效效需要一一段較長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)日日。從各項(xiàng)政策策的走向向確定，政政府以保保障民生生為前提提，均

19、將將“加大保保障性住住房建設(shè)設(shè)力度”放在首首位，表表明建設(shè)設(shè)保障性性住房已已經(jīng)成為為基本國(guó)國(guó)策及未未來(lái)中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市市場(chǎng)發(fā)展展的大方方向。近期政府的的救市政政策以“放松”(原先先的緊縮縮政策)和“鼓勵(lì)” (刺刺激購(gòu)房房需求)為主，主主要針對(duì)對(duì)“中低價(jià)價(jià)位、中中小套型型”的普通通商品房房住宅市市場(chǎng)，因因此，部部分首次次置業(yè)的的剛性需需求將得得到釋放放，對(duì)整整個(gè)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將起到到一定積積極影響響，但低低迷蕭條條房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)難難以在短短期內(nèi)恢恢復(fù)，而而宏觀調(diào)調(diào)控也難難以起到到立竿見(jiàn)見(jiàn)影的效效果，短短期內(nèi)不不會(huì)對(duì)樓樓市有明明顯的提提振作用用。2009年年房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政政策形勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)2009年

20、年，由于于國(guó)際金金融風(fēng)暴暴繼續(xù)肆肆虐，我我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展仍仍難以擺擺脫外界界經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的影影響，雖雖然國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)比主主要發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家要要好一些些，但下下行趨勢(shì)勢(shì)已成定定局，股股市、房房市皆低低迷，實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)亦萎靡靡不振，企企業(yè)效益益下滑，全全國(guó)將在在20009年為為經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)“保八”而奮斗斗，在內(nèi)內(nèi)外宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的雙重影影響下，220099年，國(guó)國(guó)家的宏宏觀調(diào)控控更賦予予了任務(wù)務(wù)的艱巨巨性；一一是刺激激合理的的住房消消費(fèi)以擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需，二是是保障房房地產(chǎn)投投資供給給與自住住消費(fèi)需需求的合合理性。因因此，220099年的樓樓市政策策以追求求在維護(hù)護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)健康發(fā)發(fā)展同時(shí)時(shí)促進(jìn)

21、社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)，終終究而言言，在保保證樓市市“穩(wěn)步”為前提提促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)長(zhǎng)”，結(jié)合合20008年下下半年新新政策的的延續(xù)性性及圍繞繞當(dāng)前的的經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)，筆筆者認(rèn)為為20009年應(yīng)應(yīng)對(duì)以下下方面的的政策變變動(dòng)予以以重點(diǎn)關(guān)關(guān)注。國(guó)家主要將將從以下下幾個(gè)方方面采用用“組合拳拳形式”，以提提振市場(chǎng)場(chǎng)信心為為主要調(diào)調(diào)控方向向：一、個(gè)人購(gòu)購(gòu)房是否否退稅2008年年12月月1日起起，重慶慶市出臺(tái)臺(tái)關(guān)于于進(jìn)一步步采取適適應(yīng)性政政策措施施促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展的意意見(jiàn)，在在刺激住住房消費(fèi)費(fèi)一項(xiàng)稱稱市內(nèi)購(gòu)購(gòu)買住房房的個(gè)人人按揭貸貸款本息息，可抵抵扣產(chǎn)權(quán)權(quán)人個(gè)人人所得稅稅地方留留成部分分。一時(shí)時(shí)間，重重

22、慶的住住房成交交量大升升，而類類似于這這樣的政政策，上上海曾于于19999年實(shí)實(shí)施過(guò)，當(dāng)當(dāng)然，也也有人認(rèn)認(rèn)為購(gòu)房房退稅的的一個(gè)核核心是收收入越高高的階層層退稅就就越多，因因此質(zhì)疑疑個(gè)人所所得稅抵抵稅政策策本質(zhì)上上在于補(bǔ)補(bǔ)貼富人人，可能能會(huì)因此此拉大貧貧富差距距，故此此預(yù)計(jì)政政府會(huì)非非常謹(jǐn)慎慎。后有有消息稱稱，因該該政策存存在的弊弊端，重重慶的購(gòu)購(gòu)房抵稅稅政策遭遭遇中央央政府有有關(guān)部門門的質(zhì)詢?cè)?，但未未被叫停停。目前前，重慶慶市政府府正在對(duì)對(duì)這一政政策進(jìn)行行細(xì)化工工作，包包括減免免部分契契稅，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，交交易稅，同同時(shí)放寬寬主城區(qū)區(qū)購(gòu)房的的入戶限限制等等等，用減減稅、退退稅或抵抵免的方方式減輕輕

23、稅負(fù)，促促進(jìn)企業(yè)業(yè)投資和和居民消消費(fèi)，無(wú)無(wú)可厚非非，針對(duì)對(duì)當(dāng)前的的樓市局局面，政政府也極極有可能能在部分分或者全全國(guó)范圍圍內(nèi)推行行這一政政策。二、政府是是否回購(gòu)購(gòu)商品房房近期圍繞政政府回購(gòu)購(gòu)商品房房用作保保障房的的做法一一時(shí)引起起眾多紛紛紜但就就目前市市場(chǎng)形式式看，商商品房存存量依然然巨大，不不少商品品房售樓樓部門可可羅雀的的情況下下，保障障性住房房卻很緊緊張，保保障性住住房和商商品房的的供需關(guān)關(guān)系顯然然嚴(yán)重失失衡。因因此有人人提出，若若政府通通過(guò)逆向向拍賣購(gòu)購(gòu)買存量量商品房房來(lái)補(bǔ)充充保障性性住房，既既可有效效緩解開(kāi)開(kāi)發(fā)商資資金鏈緊緊張，又又可刺激激社會(huì)投投資，還還能保證證城市中中低收入入者的

24、住住房需求求，可謂謂一箭多多雕。同同時(shí)，政政府90000億億元的保保障房建建設(shè)資金金對(duì)今后后的商品品房?jī)r(jià)格格也存在在一定的的沖擊，若若政府回回購(gòu)商品品房，將將會(huì)嚴(yán)重重?cái)_亂商商品房市市場(chǎng)秩序序，而且且，關(guān)于于回購(gòu)是是否可行行的研究究周期較較長(zhǎng)，所所以政策策最終執(zhí)執(zhí)行的可可能性不不大。三、“900/700”政策是是否松綁綁目前明確的的二套房房政策已已經(jīng)有了了大幅度度松綁，就就結(jié)合目目前溫州州地區(qū)看看，因?yàn)闉槿狈偪傮w指引引，執(zhí)行行尺度不不一?！?0/70”政策實(shí)實(shí)施至今今，加大大笑戶型型供應(yīng)成成效已顯顯現(xiàn)出來(lái)來(lái)，樓市市大戶型型產(chǎn)品一一手遮天天的不合合理現(xiàn)象象得到了了有效遏遏制，但但希望調(diào)調(diào)整“90

25、/70”政策的的呼聲依依然存在在，一些些開(kāi)發(fā)商商認(rèn)為，目目前樓市市需求較較明顯的的除了990平方方米左右右的初次次置業(yè)需需求，還還有很多多12001440平方方米左右右的改善善性需求求。目前前經(jīng)過(guò)調(diào)調(diào)整，很很多城市市已出現(xiàn)現(xiàn)“合并套套”的趨勢(shì)勢(shì)，但政政府依然然沒(méi)有制制定相應(yīng)應(yīng)的政策策來(lái)明確確遏制“合并套套”的違規(guī)規(guī)操作，相相反的，在在一些城城市，因因需求的的不同，合合并后的的大套型型更為市市場(chǎng)所接接受。雖雖然，政政府建立立保障房房體系和和“90/70”政策的的實(shí)施旨旨在解決決中低收收入者的的住房問(wèn)問(wèn)題，在在沒(méi)完全全建立保保障房體體系之前前就急于于取消或或“松弛”解決住住房供給給問(wèn)題的的“90/

26、70”政策將將于民情情于國(guó)情情都不合合適。四、能否繼繼續(xù)降息息和減稅稅稅費(fèi)2008年年，已經(jīng)經(jīng)對(duì)房地地產(chǎn)交易易環(huán)節(jié)稅稅費(fèi)進(jìn)行行過(guò)調(diào)節(jié)節(jié)，并在在一定程程度上促促使樓市市發(fā)展。房房地產(chǎn)作作為國(guó)家家重要的的支柱性性產(chǎn)業(yè)，無(wú)無(wú)疑是受受益最大大的行業(yè)業(yè)之一，如如果今年年銀行利利率再次次下降，那么購(gòu)房者者還貸的的壓力將將大大減減輕。同同時(shí)，降降息也會(huì)會(huì)刺激樓樓市消費(fèi)費(fèi)增加，甚甚至有望望促進(jìn)樓樓市回暖暖。在開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)的城建建稅、教教育費(fèi)附附加、土土地增值值稅等十十幾項(xiàng)稅稅種，依依然存在在操作空空間，但但觸動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)稅費(fèi)的的可能性性較小，所所以，期期待政府府在交易易環(huán)節(jié)出出現(xiàn)“退步”實(shí)施的的可能

27、較較高。五、土地政政策和信信貸支持持針對(duì)目前開(kāi)開(kāi)發(fā)商存存在的資資金壓力力問(wèn)題，在在度過(guò)了了慘淡的的20008年后后，部份份開(kāi)發(fā)商商的資金金緊缺問(wèn)問(wèn)題依然然沒(méi)有解解決，甚甚至令一一些發(fā)展展商左右右為難的的是無(wú)力力繳納土土地款或或支出開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本，長(zhǎng)時(shí)時(shí)間以往往，將有有部份開(kāi)開(kāi)發(fā)商“人間蒸蒸發(fā)”，就目目前開(kāi)發(fā)發(fā)商的窘窘迫局面面，預(yù)計(jì)計(jì)繼續(xù)加加大對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的信信貸支持持可能成成為政府府救市的的又一張張牌，也也有可能能在落實(shí)實(shí)有效監(jiān)監(jiān)管的前前提下，在在擴(kuò)大信信貸融資資支持的的同時(shí)，給給發(fā)展商商以適當(dāng)當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)營(yíng)開(kāi)發(fā)自自主權(quán)，適適度放寬寬土地開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)效效限制，就就20008年出出臺(tái)的多多項(xiàng)支持持房地

28、產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融融資信貸貸的政策策看出，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商商來(lái)說(shuō)，只只是在資資金鏈上上的放寬寬，隨房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的把把握依舊舊沒(méi)有實(shí)實(shí)質(zhì)性的的放松。世界宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析2009年年全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)預(yù)計(jì)將將下降至至2.55%，其最最低利率率自第二二次世界界大戰(zhàn)結(jié)結(jié)束以來(lái)來(lái)。持續(xù)的金融融危機(jī)，作作為政策策未能消消除不確確定性，造造成了資資產(chǎn)價(jià)值值大幅下下跌的先先進(jìn)和新新興經(jīng)濟(jì)濟(jì)體，減減少家庭庭財(cái)富，從從而使下下行壓力力的消費(fèi)費(fèi)需求。 此外外，相關(guān)關(guān)的高層層次的不不確定性性，促使使家庭和和企業(yè)推推遲支出出，減少少需求的的消費(fèi)品品和資本本貨物。 與此同同時(shí)，普普遍中斷斷信貸限限制家庭庭支出和和減少生生產(chǎn)和貿(mào)貿(mào)易，造

29、造成全球球產(chǎn)出和和貿(mào)易在在20008年最最后幾個(gè)個(gè)月的下下降。先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體體正在遭遭受第二二次世界界大戰(zhàn)以以來(lái)最深深切的衰衰退。不景氣的全全球需求求已經(jīng)導(dǎo)導(dǎo)致初級(jí)級(jí)商品價(jià)價(jià)格崩潰潰。遲緩的實(shí)際際活動(dòng)和和商品價(jià)價(jià)格下滑滑令通貨貨膨脹壓壓力減弱弱Overvvieww off thhe WWorlld EEconnomiic OOutllookk Prrojeectiionss 世界界經(jīng)濟(jì)展展望預(yù)測(cè)測(cè)（百分比變變化，除除非另有有說(shuō)明）比去年同期期預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)20008年世世界能源源展望估計(jì)預(yù)測(cè)200720082009201020092009200820092010 世界產(chǎn)出3.0-3.4-3.4先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體

30、體2.7 1.0 -41.1-3.4-1-2.2-11.6美國(guó)2.0 1.1 -3.21.6-1.80.1 -1.4- -2.0歐元地區(qū)2.6 1.0 -40.2-3-1.4-1.4-2.80.9日本2.4 -0.6-5.20.6-4.8-1-6-0.40.8新興工業(yè)化化5.6 2.1 -7.83.1-12-2.2-亞洲經(jīng)濟(jì)體體新興和發(fā)展展中經(jīng)濟(jì)濟(jì)體28.3 6.3 3.35.0 -3.6- 5.8 俄羅斯8.1 6.2 -1.41.3-8.4-6.42.7 -2.61.9 亞洲發(fā)展中中國(guó)家10.6 7.8 5.5 6.9-3.2-2.2. . . .中國(guó)13.0 9.0 6.78.0 -3.

31、6-36.8 7.5 8.1 印度9.3 7.3 5.1 6.5 -2.4-0.65.1 5.3 7.1 歐洲聯(lián)盟3.1 1.3 -3.60.5 -3.2-1.6. . . .市場(chǎng)匯率3.8 2.2 -1.22.1 -3.4-1.4. . . .世界貿(mào)易量量7.2 4.1-5.63.2 -9.6-5. . . .進(jìn)口先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體體4.5 1.5-6.21.9 -6-3.6. . . .新興和發(fā)展展中經(jīng)濟(jì)濟(jì)體14.5 4.10-4.45.8 -14-7.2. . . .出口先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體體5.9 3.1-7.42.1 -10-3.6. . . .新興和發(fā)展展中經(jīng)濟(jì)濟(jì)體9.6 5.6-1.65.4-11

32、.66-7. . . .CPI先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體體2.1 3.50.3 0.8 -2.2-1.62.6 0.3 0.9 新興和發(fā)展展中經(jīng)濟(jì)濟(jì)體26.4 9.25.8 5.0 5500-2.6-17.6 4.7 4.2 行業(yè)分析行業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)分分析；房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬屬于寡頭頭壟斷，整整個(gè)行業(yè)業(yè)由幾個(gè)個(gè)在行業(yè)業(yè)內(nèi)占有有相當(dāng)市市場(chǎng)占有有率的資資本雄厚厚的企業(yè)業(yè)共同作作用，個(gè)個(gè)體能夠夠?qū)φ麄€(gè)個(gè)行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生顯著著的影響響的利益益集體的的行業(yè)主主導(dǎo)狀態(tài)態(tài)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)結(jié)構(gòu)分析析 （采采用波特特五力分分析模型型）潛在進(jìn)入者者：由于于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的行業(yè)壁壁壘，對(duì)對(duì)進(jìn)入行行業(yè)的資資本和技技術(shù)人才才要求較較高，

33、以以及國(guó)家家政策對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的嚴(yán)格準(zhǔn)準(zhǔn)入制度度限制了了潛在進(jìn)進(jìn)入者的的進(jìn)入。替代品：住住宅型和和商業(yè)性性用房尚尚沒(méi)有很很好的替替代品供方：全國(guó)國(guó)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)需方：進(jìn)入入結(jié)婚置置業(yè)期和和有更新新住房需需求的人人群，中中國(guó)目前前有大約約2億人人向城市市遷徙，占占總?cè)丝诳诖蠹s112%，而而且以每每年15500萬(wàn)萬(wàn)人的規(guī)規(guī)模在增增加，每每年遷徙徙人口中中有7-288成為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的新潛在在客戶來(lái)來(lái)源。美美國(guó)嬰兒兒潮一代代決定房房地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)程程整整330年，其其中成為為經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)支柱柱后的第第二次置置業(yè)需求求就占了了10年年。中國(guó)國(guó)19662-119755年第一一次“嬰兒潮潮”總

34、人口口3.77億人；19881-119911年第二二次“嬰兒潮潮”總?cè)丝诳?.55億人。進(jìn)進(jìn)入結(jié)婚婚置業(yè)高高峰期的的“80后后”小嬰兒兒潮成員員已成為為20008年自自主性消消費(fèi)需求求增長(zhǎng)的的生力軍軍，婚房房旺銷和和中小戶戶型成交交比例大大幅上升升可以說(shuō)說(shuō)明。例例如：北北京900平米一一手新房房成交量量從原來(lái)來(lái)的不足足15%上升到到今年的的25%以上；上海則則從不足足20%上升到到35%以上?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者者：行業(yè)業(yè)內(nèi)大大大小小的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)經(jīng)濟(jì)周期與與行業(yè)的的關(guān)系:由于房房地產(chǎn)行行業(yè)是與與宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)相同同步、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展的，因因此房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)具有周周期性，行業(yè)生命周周期分析析 我國(guó)的房

35、地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的起步步較晚，盡盡管近幾幾年的發(fā)發(fā)展很迅迅猛，各各地的房房地產(chǎn)企企業(yè)不斷斷涌現(xiàn)，但但是就房房地產(chǎn)行行業(yè)總體體的制度度健全程程度和企企業(yè)的總總體發(fā)展展水平而而言，對(duì)對(duì)比國(guó)外外的房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展歷程，我國(guó)的現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展的成長(zhǎng)期。其他:宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)（比比如：最最近的金金融危機(jī)機(jī)對(duì)我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的巨大影影響）影響行業(yè)興興衰的主主要因素素 產(chǎn)業(yè)政策：作為房房地產(chǎn)行行業(yè)的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)，清清晰的把把握產(chǎn)業(yè)業(yè)政策的的未來(lái)走走向和脈脈搏對(duì)房房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策和行業(yè)業(yè)發(fā)展都都具有舉舉足輕重重的戰(zhàn)略略導(dǎo)向作作用。技術(shù)革新：從多元元化到專專業(yè)化，從從專業(yè)化化

36、到精細(xì)細(xì)化，每每一次的的轉(zhuǎn)型都都是經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念的的蛻變，引引導(dǎo)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)能夠更更好地迎迎合市場(chǎng)場(chǎng)的需要要和行業(yè)業(yè)內(nèi)激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)全球化化：隨著著中國(guó)加加入WTTO，國(guó)國(guó)際資本本的流入入在一定定程度上上對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)造造成了沖沖擊，這這不僅帶帶來(lái)了挑挑戰(zhàn)，還還有更多多的機(jī)遇遇，借鑒鑒外國(guó)同同行業(yè)的的發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和教教訓(xùn)，結(jié)結(jié)合我國(guó)國(guó)的自身身實(shí)際情情況，走走中國(guó)特特色的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)道路路。 公司背景及及簡(jiǎn)介證券代碼：00000022 證證券簡(jiǎn)稱稱：萬(wàn)科科A 公司司名稱：萬(wàn)科企企業(yè)股份份有限公公司 公司英文名名稱：CCHINNA VVANKKE CCO.,LTDD. 交易所

37、所：深圳圳 公司注冊(cè)國(guó)國(guó)家：中中國(guó) 省份份：廣東東省城市：深圳圳市 工工商登記記號(hào)：444033011101990922 注冊(cè)地址：廣東省省深圳市市鹽田區(qū)區(qū)大梅沙沙萬(wàn)科東東海岸裙裙樓C002 辦公地址：廣東省省深圳市市福田區(qū)區(qū)梅林路路63號(hào)號(hào)萬(wàn)科建建筑研究究中心 注冊(cè)資本：109995221.0022萬(wàn)萬(wàn)元 郵政政編碼：51880499 聯(lián)系電話：07555-22560066666 公司司傳真：2555316696 法人人代表：王石 總經(jīng)理：郁郁亮成立日期：19884-005-330公司簡(jiǎn)介： 萬(wàn)科企企業(yè)股份份有限公公司 ( “本公司司” ) 原系經(jīng)經(jīng)深圳市市人民政政府深府府辦 (19888)

38、 15009 號(hào)號(hào)文批準(zhǔn)準(zhǔn),于119888年111 月11 日在在深圳現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)業(yè)有限公公司基礎(chǔ)礎(chǔ)上改組組設(shè)立的的股份有有限公司司,原名名為“深圳萬(wàn)萬(wàn)科企業(yè)業(yè)股份有有限公司司”。 19991年年1月229日,本公司司發(fā)行之之A股在在深圳證證券交易易所上市市。 119933年5月月28日日,本公公司發(fā)行行之B股股在深圳圳證券交交易所上上市。 19993年112月228日經(jīng)經(jīng)深圳市市工商行行政管理理局批準(zhǔn)準(zhǔn)更名為為“萬(wàn)科企企業(yè)股份份有限公公司”。 經(jīng)營(yíng)范圍： 房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)；興興辦實(shí)業(yè)業(yè)（具體體項(xiàng)目另另行申報(bào)報(bào)）；國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)業(yè)、物資資供銷業(yè)業(yè)（不含含專營(yíng)、專?？?、專專賣商品品）；進(jìn)進(jìn)出口業(yè)業(yè)務(wù)（按

39、按深經(jīng)發(fā)發(fā)審證字字第1113號(hào)外外貿(mào)企業(yè)業(yè)審定證證書規(guī)定定辦理）。 公司網(wǎng)址： htttp:/m 電子信箱： IRRvaankee.coom 所屬板塊： 深圳圳市 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè) 華潤(rùn)系系 含含B股的的A股 基金金重倉(cāng) 全AA 藍(lán)藍(lán)籌2880 QFIII重倉(cāng)倉(cāng) 大大盤藍(lán)籌籌 重重組概念念股 網(wǎng)絡(luò)股股 新新股增發(fā)發(fā)板塊 基金金減持 金融融地產(chǎn) 未SST板塊塊 含含轉(zhuǎn)債的的股票 發(fā)行日期： 19988-12-28發(fā)行價(jià)格： 1.00元元上市日期： 19991-01-29主承銷商： 深圳圳經(jīng)濟(jì)特特區(qū)證券券公司 上市推薦人人： 君君安證券券有限公公司 深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)證券公公司 審計(jì)機(jī)構(gòu)：

40、畢畢馬威華華振會(huì)計(jì)計(jì)師事務(wù)務(wù)所 畢馬威威會(huì)計(jì)師師事務(wù)所所 法律顧問(wèn)： 廣東東信達(dá)律律師事務(wù)務(wù)所 萬(wàn)科A(00000002) 主主要股東東 截至日期 20008-006-330 公告日期 20008-008-005 股東說(shuō)明 廣發(fā)聚聚豐股票票型證券券投資基基金、廣廣發(fā)小盤盤成長(zhǎng)股股票型證證券投資資基金同同為廣發(fā)發(fā)基金管管理有限限公司管管理的基基金。 股東總數(shù) 103385335平均持股數(shù)數(shù) 1005900股(按按總股本本計(jì)算) 編號(hào) 股東東名稱 持股股數(shù)量(股) 持股比比例(%) 股股本性質(zhì)質(zhì) 1 華潤(rùn)股股份有限限公司 1600909947996 144.633 2 劉元生生 113377912

41、208 1.22 A股股流通股股 3 廣發(fā)聚聚豐股票票型證券券投資基基金 111275593115 1.03 AA股流通通股 4 TOYYO SSECUURITTIESS ASSIA LIMMITEED-AA/C CLIIENTT. 111000057757 1 B股股流通股股 5 內(nèi)藤證證券株式式會(huì)社 77704334955 0.7 B股流流通股 6 CITTIGRROUPP GLLOBAAL MMARKKETSS LIIMITTED 71185008066 0.665 A股流通通股 7 中國(guó)人人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)(集團(tuán)團(tuán))公司司-傳統(tǒng)統(tǒng)-普通通保險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品 77177747882 0.65 A股股流通

42、股股 8 融通深深證1000指數(shù)數(shù)證券投投資基金金 7166956657 0.65 A股流通通股 9 廣發(fā)小小盤成長(zhǎng)長(zhǎng)股票型型證券投投資基金金 6722504432 0.61 A股流通通股 10 萬(wàn)科科企業(yè)股股份有限限公司工工會(huì)委員員會(huì) 66716685117 0.661 A股流通通股萬(wàn)科A(00000002) - 股本結(jié)結(jié)構(gòu) 變動(dòng)日期期 20008-06-19 20008-006-116 220088-066-055 20007-12-27 20007-112-006 公告日期期 20008-06-05 20008-006-005 220088-066-055 20007-12-25 200

43、07-112-005 股本結(jié)構(gòu)構(gòu)圖 變動(dòng)原因因 B股股轉(zhuǎn)增 轉(zhuǎn)增 股東變變化導(dǎo)致致股份結(jié)結(jié)構(gòu)變動(dòng)動(dòng) 定向向增發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)配售售上市 股改限限售股份份上市 總股本(歷史記記錄) 109995221.0022萬(wàn)萬(wàn)股 1105002100.1992萬(wàn)股股 68872000.6639萬(wàn)萬(wàn)股 66872200.6399萬(wàn)股 68772000.6339萬(wàn)股股 流通股股 流流通A股股(歷史史記錄) 94413885.8831萬(wàn)萬(wàn)股 99413385.8311萬(wàn)股 58883666.1445萬(wàn)股股 58883442.5594萬(wàn)萬(wàn)股 55448842.5944萬(wàn)股 高管管股(歷歷史記錄錄) 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)

44、萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 限限售A股股(歷史史記錄) 2666399.6443萬(wàn)股股 2666399.6443萬(wàn)股股 1666499.7777萬(wàn)股股 1666733.3228萬(wàn)股股 6001733.3228萬(wàn)股股 流流通B股股(歷史史記錄) 13314995.5547萬(wàn)萬(wàn)股 8821884.7717萬(wàn)萬(wàn)股 8821884.7717萬(wàn)萬(wàn)股 8821884.7717萬(wàn)萬(wàn)股 8821884.7717萬(wàn)萬(wàn)股 限限售B股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 流流通H股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 境境外流通通股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 三

45、三板股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 非流通通股 國(guó)國(guó)家股(歷史記記錄) 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 國(guó)國(guó)有法人人股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 境境內(nèi)法人人股(歷歷史記錄錄) 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 境內(nèi)內(nèi)發(fā)起人人股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 募集集法人股股(歷史史記錄) 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 一般般法人股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 戰(zhàn)略略投資者者持股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 基金金持股 0萬(wàn)股股 0

46、萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 STTAQ股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 NEET股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 外外資股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)配股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 內(nèi)內(nèi)部職工工股(歷歷史記錄錄) 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 自自然人股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 優(yōu)優(yōu)先股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股 00萬(wàn)股 0萬(wàn)股股 0萬(wàn)萬(wàn)股2008年年公司重大大事項(xiàng)進(jìn)進(jìn)展情況況及其影影響和解解決方案案的分析析說(shuō)明1公司債債券發(fā)行行 2008年年8月

47、26日，公司司向社會(huì)會(huì)公開(kāi)發(fā)發(fā)行面值值不超過(guò)過(guò)5900,0000萬(wàn)元元的公司司債券獲獲得中國(guó)國(guó)證券監(jiān)監(jiān)督管理理委員會(huì)會(huì)證監(jiān)許許可【220088】10556號(hào)文文核準(zhǔn)；9月2日，公司司公布公公司債券券發(fā)行公公告：本本期債券券分為有有擔(dān)保和和無(wú)擔(dān)保保兩個(gè)品品種，都都為5年期固固定利率率債券，其其中無(wú)擔(dān)擔(dān)品種附附發(fā)行人人上調(diào)票票面利率率選擇權(quán)權(quán)及投資資者回售售選擇權(quán)權(quán)。債券券基本發(fā)發(fā)行規(guī)模模為4550,0000萬(wàn)萬(wàn)元，根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)情況可可超額增增發(fā)不超超過(guò)1440,0000萬(wàn)萬(wàn)元；99月5日確定的的公司債債券票面面利率公公告，有有擔(dān)保品品種票面面利率為為5.550%，無(wú)無(wú)擔(dān)保品品種票面面利率為為7.

48、000%。9月9日公司債債券發(fā)行行圓滿結(jié)結(jié)束，有有擔(dān)保品品種的最最終發(fā)行行規(guī)模為為人民幣幣30億元元，無(wú)擔(dān)擔(dān)保品種種最終發(fā)發(fā)行規(guī)模模為人民民幣299億元。220088年9月18日，完成成發(fā)行的的59億元元公司債債券開(kāi)始始在深圳圳證券交交易所上上市交易易，有擔(dān)擔(dān)保品種種和無(wú)擔(dān)擔(dān)保品種種的證券券代碼分分別為11120005和和11220066。詳細(xì)情況請(qǐng)請(qǐng)參閱公公司分別別于8月27日、9月2日、9月5日、9月10日和9月17日在中中國(guó)證券券報(bào)、證證券時(shí)報(bào)報(bào)、上上海證券券報(bào)發(fā)發(fā)布的公公告。2限制性性股票激激勵(lì)計(jì)劃劃進(jìn)展情情況由于首期限限制性股股票激勵(lì)勵(lì)計(jì)劃220066年度計(jì)計(jì)劃的業(yè)業(yè)績(jī)考核核指標(biāo)和和

49、股價(jià)考考核指標(biāo)標(biāo)都已經(jīng)經(jīng)達(dá)成，根根據(jù)激勵(lì)勵(lì)對(duì)象的的類別，分分別經(jīng)總總裁和董董事會(huì)確確定，董董事會(huì)薪薪酬與提提名委員員會(huì)備案案和監(jiān)事事會(huì)核實(shí)實(shí)，20008年年9月11日，20006年度度激勵(lì)計(jì)計(jì)劃激勵(lì)勵(lì)股票計(jì)計(jì)入激勵(lì)勵(lì)對(duì)象個(gè)個(gè)人股票票賬戶，實(shí)實(shí)際過(guò)戶戶股票總總數(shù)為554,6609,6966股。20006年年度限制制性股票票激勵(lì)計(jì)計(jì)劃實(shí)施施完畢。 詳細(xì)情況請(qǐng)請(qǐng)參閱公公司分別別于8月23日、9月13日在中中國(guó)證券券報(bào)、證證券時(shí)報(bào)報(bào)、上上海證券券報(bào)發(fā)發(fā)布的公公告。受全球金融融危機(jī)蔓蔓延、宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)增速放放緩、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)入入調(diào)整期期等因素素的影響響，20008年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)成成交量大大幅度萎萎

50、縮，多多個(gè)城市市房?jī)r(jià)也也不同程程度出現(xiàn)現(xiàn)下調(diào)。綜綜合各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)狀狀況，公公司預(yù)計(jì)計(jì)20008年度度凈利潤(rùn)潤(rùn)增長(zhǎng)率率超過(guò)115%這這一指標(biāo)標(biāo)不能達(dá)達(dá)成。按照首期限限制性股股票激勵(lì)勵(lì)計(jì)劃的的規(guī)定，如如果上述述業(yè)績(jī)指指標(biāo)未能能達(dá)成，公公司需要要在20008年年度股東東大會(huì)決決議公告告之日起起兩個(gè)交交易日內(nèi)內(nèi)發(fā)布確確認(rèn)20008年年度激勵(lì)勵(lì)計(jì)劃確確認(rèn)終止止的公告告，預(yù)提提的20008年年度獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)基金購(gòu)購(gòu)買的股股票需要要在該公公告發(fā)布布之日起起20個(gè)屬屬于可交交易窗口口期的交交易日全全部售出出，并由由信托公公司將股股票出售售所得資資金在出出售后三三個(gè)工作作日內(nèi)移移交給公公司。2007年年度以及及2000

51、8年度度激勵(lì)計(jì)計(jì)劃會(huì)計(jì)計(jì)處理及及對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)狀況和和經(jīng)營(yíng)成成果的影影響如下下： 首期限制性性股票激激勵(lì)計(jì)劃劃依據(jù)企企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則第第11號(hào)股份支支付進(jìn)進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)處理。根根據(jù)有關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則，首首期限制制性股票票激勵(lì)計(jì)計(jì)劃是一一種以權(quán)權(quán)益結(jié)算算的股份份支付安安排，應(yīng)應(yīng)該按權(quán)權(quán)益工具具的公允允價(jià)值，將將換取激激勵(lì)對(duì)象象服務(wù)的的股份支支付記入入成本費(fèi)費(fèi)用，同同時(shí)增加加資本公公積。計(jì)計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)基金時(shí)時(shí)，減少少“銀行存存款”，同時(shí)時(shí)計(jì)入“資本公公積-股權(quán)激激勵(lì)信托托基金”，作為為資本公公積的減減少項(xiàng)；攤銷獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基金金時(shí)，增增加“管理費(fèi)費(fèi)用”，同時(shí)時(shí)計(jì)入“資本公公積-股權(quán)激激勵(lì)公積積金”，作為為資本公公積的增

52、增加項(xiàng)。目前公司提提取20007年年度激勵(lì)勵(lì)計(jì)劃的的獎(jiǎng)勵(lì)基基金4884,4423,5499.422元，并并預(yù)提220088年度的的獎(jiǎng)勵(lì)基基金7663,9905,5188.411元。深深圳國(guó)際際信托投投資有限限責(zé)任公公司已將將上述所所有獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)基金在在規(guī)定時(shí)時(shí)間內(nèi)買買入了公公司A股股票票。各年年度獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)基金分分別按照照其公允允價(jià)值在在各自年年度激勵(lì)勵(lì)計(jì)劃的的預(yù)計(jì)等等待期間間根據(jù)直直線法進(jìn)進(jìn)行攤銷銷。按照照對(duì)20007年年度激勵(lì)勵(lì)計(jì)劃的的評(píng)估報(bào)報(bào)告，220077年度獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基金金的公允允價(jià)值為為4700,0000,0000.00元元，預(yù)計(jì)計(jì)等待期期為20007年年1月1日至20008年12月31日。因

53、此此20007年度度獎(jiǎng)勵(lì)基基金已攤攤銷人民民幣2335,0000,0000.000元計(jì)入入20007年管管理費(fèi)用用。20008年年1月至9月，20007年年度獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)基金攤攤銷管理理費(fèi)用人人民幣1176,2500,0000.000元。公司預(yù)提的的20008年度度獎(jiǎng)勵(lì)基基金人民民幣7663,9905,5188.411元，在在其預(yù)計(jì)計(jì)等待期期（即220088年1月1日至20009年12月31日），按按直線法法進(jìn)行攤攤銷。公公司于220088年1月至6月攤銷銷了人民民幣1990,9976,3799.600元計(jì)入入了20008年年半年度度的管理理費(fèi)用。根根據(jù)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則，由由于公司司預(yù)計(jì)不不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)

54、20008年扣扣除非經(jīng)經(jīng)常性損損益后的的凈利潤(rùn)潤(rùn)比20007年年增長(zhǎng)115%，按按照對(duì)220088年度激激勵(lì)計(jì)劃劃實(shí)施條條件的最最佳估計(jì)計(jì)，20008年年度激勵(lì)勵(lì)計(jì)劃無(wú)無(wú)法達(dá)成成業(yè)績(jī)指指標(biāo)，220088年度激激勵(lì)計(jì)劃劃不能實(shí)實(shí)施，公公司19月份份無(wú)需攤攤銷與220088年度激激勵(lì)計(jì)劃劃相關(guān)的的費(fèi)用。故故公司將將20008年上上半年度度攤銷的的激勵(lì)計(jì)計(jì)劃費(fèi)用用人民幣幣1900,9776,3379.60元元全額在在本報(bào)告告期作沖沖減管理理費(fèi)用處處理，公公司資本本公積相相應(yīng)減少少1900,9776,3379.60元元。有關(guān)關(guān)管理費(fèi)費(fèi)用沖減減使公司司本報(bào)告告期利潤(rùn)潤(rùn)總額（稅稅前）相相應(yīng)增加加1900,

55、9776,3379.60元元。2008年年度限制制性股票票激勵(lì)計(jì)計(jì)劃最終終確認(rèn)無(wú)無(wú)法實(shí)施施后，則則全年無(wú)無(wú)需再攤攤銷任何何與20008年年激勵(lì)計(jì)計(jì)劃相關(guān)關(guān)的管理理費(fèi)用。根根據(jù)首期期限制性性股票激激勵(lì)計(jì)劃劃規(guī)定，預(yù)預(yù)提的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基金金購(gòu)入的的股票須須在發(fā)布布確認(rèn)220088年度激激勵(lì)計(jì)劃劃確認(rèn)終終止公告告后于規(guī)規(guī)定的期期限內(nèi)在在市場(chǎng)售售出，所所得資金金移交公公司。該該等款項(xiàng)項(xiàng)將增加加公司資資本公積積，但因因售出股股票的價(jià)價(jià)格的不不確定性性，未來(lái)來(lái)增加的的資本公公積可能能會(huì)與220088年因預(yù)預(yù)提20008年年度的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基金金而減少少的資本本公積存存在差異異。有關(guān)關(guān)事項(xiàng)可可能對(duì)公公司資本本公積產(chǎn)產(chǎn)生

56、一定定影響，但但不影響響公司損損益。3存貨減減值準(zhǔn)備備根據(jù)報(bào)告期期末的市市場(chǎng)情況況，在對(duì)對(duì)存貨減減值風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)予以全全面審視視和評(píng)估估的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則和本本公司第第十二屆屆董事會(huì)會(huì)第三次次會(huì)議修修訂的資資產(chǎn)減值值準(zhǔn)備和和損失處處理的內(nèi)內(nèi)部控制制制度等等要求，公公司在報(bào)報(bào)告期末末對(duì)所有有項(xiàng)目的的減值狀狀況進(jìn)行行了全面面測(cè)試，遵遵循客觀觀和謹(jǐn)慎慎原則，按按照存貨貨成本和和可變現(xiàn)現(xiàn)凈值孰孰低計(jì)量量的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，計(jì)提提了存貨貨減值準(zhǔn)準(zhǔn)備。存存貨可變變現(xiàn)凈值值，依據(jù)據(jù)企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第11號(hào)存貨貨第十十五條，是是指存貨貨項(xiàng)目的的估計(jì)售售價(jià)減去去至項(xiàng)目目完工時(shí)時(shí)估計(jì)將將要發(fā)生生的成本本、估計(jì)計(jì)的

57、銷售售費(fèi)用以以及相關(guān)關(guān)稅費(fèi)后后的金額額。公司決定在在本報(bào)告告期計(jì)提提存貨跌跌價(jià)準(zhǔn)備備人民幣幣53,4755.722萬(wàn)元，主主要計(jì)提提項(xiàng)目為為天津假假日潤(rùn)園園項(xiàng)目人人民幣33,1000萬(wàn)元元；南京京金域藍(lán)藍(lán)灣項(xiàng)目目人民幣幣16,6888萬(wàn)元；南京金金域緹香香項(xiàng)目人人民幣66,3559萬(wàn)元元；福州州金域榕榕郡項(xiàng)目目人民幣幣15,2166.722萬(wàn)元以以及北京京金色城城品項(xiàng)目目人民幣幣12,1122萬(wàn)元。該該等存貨貨減值準(zhǔn)準(zhǔn)備考慮慮了遞延延稅因素素后影響響本公司司本報(bào)告告期稅后后凈利潤(rùn)潤(rùn)計(jì)人民民幣400,1006.779萬(wàn)元元。年末末，公司司將根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況進(jìn)一一步對(duì)存存貨減值值風(fēng)險(xiǎn)予予以全面面審

58、視和和評(píng)估。公司所屬行行業(yè)特征征分析房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的行業(yè)業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)性大增值性與保保值性強(qiáng)強(qiáng)結(jié)構(gòu)性明顯顯壟斷性強(qiáng)金融依賴性性強(qiáng)，現(xiàn)現(xiàn)金為王王近幾年來(lái)房房地產(chǎn)行行業(yè)的基基本趨勢(shì)勢(shì)房地產(chǎn)投資資規(guī)模穩(wěn)穩(wěn)步攀升升房地產(chǎn)投資資與宏觀觀經(jīng)濟(jì)保保持穩(wěn)步步、協(xié)調(diào)調(diào)的增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭房地產(chǎn)投資資重心進(jìn)進(jìn)一步向向住宅傾傾斜，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)基本合合理房地產(chǎn)項(xiàng)目目趨于大大型化，房房地產(chǎn)投投資趨于于規(guī)?；康禺a(chǎn)投資資主要集集中于經(jīng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)發(fā)達(dá)的東東部地區(qū)區(qū)及大中中城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資集集中于大大型企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)投資資主題趨趨于多元元化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)資金來(lái)來(lái)源途徑徑多元化化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)中中以內(nèi)資資企業(yè)為為主，國(guó)國(guó)有、集集體

59、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)數(shù)數(shù)量逐年年減少房地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人員數(shù)數(shù)量不斷斷增加目前我國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的規(guī)模模普遍較較小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資資本金情情況、資資產(chǎn)情況況和經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入逐逐年增加加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)及行業(yè)業(yè)平均利利潤(rùn)率變變化劇烈烈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)存存在的主主要問(wèn)題題（一）結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾沒(méi)有得得到解決決在我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上上，長(zhǎng)期期存在著著高投入入、高價(jià)價(jià)位的高高檔豪華華型住宅宅、別墅墅、酒店店式公寓寓、度假假型住宅宅比重過(guò)過(guò)高，住住房特別別是低投投入、低低價(jià)位的的中小套套型住房房供應(yīng)總總量不足足的結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾。這主主要是因因?yàn)樵诤芎荛L(zhǎng)一段段時(shí)期內(nèi)內(nèi)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是由開(kāi)開(kāi)發(fā)商作作

60、為市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)主主體，房房地產(chǎn)商商的趨利利性決定定了他們們對(duì)大戶戶型、房房?jī)r(jià)高的的房子的的投資偏偏愛(ài)。（二）房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展存在在明顯的的區(qū)域差差異東西部部發(fā)展不不均衡，東東部發(fā)展展過(guò)快，西西部特別別是偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)省市過(guò)過(guò)慢。相相應(yīng)的，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資過(guò)過(guò)多地投投向東南南沿海的的大中城城市，導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)業(yè)的的東西部部發(fā)展不不均衡，沿沿海和內(nèi)內(nèi)地城市市發(fā)展不不均衡，東東南沿海海的大中中城市住住房結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)過(guò)過(guò)快，為為城市格格局和城城市建設(shè)設(shè)及城市市環(huán)境帶帶來(lái)了巨巨大壓力力。（三）房地地產(chǎn)業(yè)存存在著嚴(yán)嚴(yán)重的信信息不對(duì)對(duì)稱和道道德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)現(xiàn)象一方面面，一些些企業(yè)違違規(guī)采用用虛假售售房、虛虛假信息息、虛假假?gòu)V