產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)-調(diào)控下的又一選擇

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：調(diào)控下的又一選擇 (2011-9-23 8:42:35) 分類(lèi)： 標(biāo)簽：| 隨著樓市調(diào)控向深度發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)型和變化，傳統(tǒng)的規(guī)則正在解體，新的游戲規(guī)則正在重組。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟主席兼秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝向記者表示：“此前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)那種面包面粉式的快速消耗生產(chǎn)方式，正受到政策、資本、資源等多方面的約束，以銷(xiāo)售商品住宅為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房企也在經(jīng)受金融政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)?！痹诖吮尘跋拢环N實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展共贏的模式

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)越來(lái)越受到關(guān)注。備受關(guān)注的土地價(jià)值“深發(fā)掘”模式在上世紀(jì)90年代，我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨之興起。但當(dāng)時(shí)大多局限為工業(yè)地產(chǎn)模式，經(jīng)營(yíng)方式也大多以廠(chǎng)房出租和賣(mài)地為主。2003年，業(yè)內(nèi)首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，并將之作為工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代。隨之開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的工業(yè)園區(qū)，也在國(guó)家政策的主導(dǎo)下，積極配合各地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。這一階段，我國(guó)的民營(yíng)資本和外商投資紛紛進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)一步提速。對(duì)此，楊樂(lè)渝認(rèn)為，區(qū)別于以往的工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市3方面的發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式，在提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值、提升城市的產(chǎn)業(yè)能力、聚

3、集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)為可持續(xù)發(fā)展方面具有獨(dú)特效用?！斑@種理念真正體現(xiàn)了發(fā)展商對(duì)土地價(jià)值的尊重，是對(duì)土地資源的深度開(kāi)發(fā)和利用?！睏顦?lè)渝說(shuō)，“更有意義的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)了房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的轉(zhuǎn)化，促進(jìn)了房地產(chǎn)資本轉(zhuǎn)化和沉淀為實(shí)體資本和產(chǎn)業(yè)資本，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷地提升自己的區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，成為城市運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商。這樣的模式既順應(yīng)了大勢(shì)，又實(shí)現(xiàn)了各參與方利益的共贏，無(wú)疑將成為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)模式?！本陀浾吡私?，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，已經(jīng)使許多開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)商人逐步認(rèn)識(shí)二者之間形成互動(dòng)的無(wú)窮價(jià)值。在這種嶄新的模式下，開(kāi)發(fā)商的價(jià)值將很大程度從產(chǎn)業(yè)和

4、城市的坐標(biāo)效應(yīng)中進(jìn)行評(píng)估。開(kāi)發(fā)商在每單位平方公里的土地上有多大的投資強(qiáng)度，創(chuàng)造了多少GDP，吸引了多少人的就業(yè)，為城市培育了多少優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，培育了多少可持續(xù)的優(yōu)質(zhì)的稅源，貢獻(xiàn)了多少實(shí)際的稅收，拉動(dòng)了多少相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都將成為新的價(jià)值核心評(píng)估指標(biāo)。這樣的模式，可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展融為一體，形成共贏的局面，不僅對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展，更對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展具有深刻、重大的戰(zhàn)略意義。調(diào)控之下的轉(zhuǎn)型機(jī)遇與挑戰(zhàn)對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在當(dāng)前針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策緊縮的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為行業(yè)創(chuàng)造了新的政策機(jī)遇。根

5、據(jù)陳國(guó)強(qiáng)的分析，相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商至少可以從4方面獲得利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。一是城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的投資開(kāi)發(fā)，二是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的利潤(rùn)，四是后期的運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)的持續(xù)的收入。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括常規(guī)的傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)商品，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是繞開(kāi)土地招拍掛進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的有效方式。通常住宅開(kāi)發(fā)商是在土地的二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)把這個(gè)鏈條延長(zhǎng)到土地的后期市場(chǎng)，包括物業(yè)的長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)。這對(duì)于住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)，是一個(gè)挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。一旦運(yùn)作失敗，無(wú)論對(duì)于項(xiàng)目本身，還是地方經(jīng)濟(jì)，都將造成負(fù)面效應(yīng)?！庇纱丝梢?jiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕并不好分。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)于投資商、運(yùn)營(yíng)

6、商的運(yùn)營(yíng)能力、資源整合能力也有較高要求。再加之回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，如果不具備一定實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，盲目投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，很可能面臨失敗。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資商和運(yùn)營(yíng)商要有一個(gè)正確的觀念，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是區(qū)域發(fā)展的分享者，而是推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的重要推手。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)首先要確立這樣的企業(yè)的定位，而后才有可能獲取投資的收益。這也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為可持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)模式的基本的路徑。”良性運(yùn)營(yíng)引導(dǎo)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型作為在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)拓近10年的資深企業(yè)，聯(lián)東地產(chǎn)對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式有著自己的理解。副總經(jīng)理粱環(huán)宇向記者表示：“作為市場(chǎng)化企業(yè)必須要回答一個(gè)問(wèn)題，為什么選擇你這個(gè)企業(yè)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，我們實(shí)現(xiàn)了單位土地上的資源節(jié)約化開(kāi)發(fā)和最大化的產(chǎn)出，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，聚集化的產(chǎn)業(yè)集散地，可以讓企業(yè)形成關(guān)聯(lián)交易。在這兩者基礎(chǔ)上，我們可以提供地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收和運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期稅收。同時(shí)，區(qū)域人才的高端化也能夠帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。”梁環(huán)宇介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與住宅地產(chǎn)有很大不同?！皬漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)上，我們需要對(duì)大量的客戶(hù)需求進(jìn)行梳理，建廠(chǎng)房、研發(fā)中心同住宅相比，有著很大不同，我們需要關(guān)注戶(hù)型、管線(xiàn)、層高，讓建筑來(lái)適應(yīng)客戶(hù)?！绷涵h(huán)宇說(shuō)，“在企業(yè)入住之后，真正的產(chǎn)生稅收