奉化新橋骨科地塊研究課件

1、奉化新橋骨科醫(yī)院地塊研究壹、市場概述貳、專題研究奉化新橋骨科地塊研究1奉化新橋骨科醫(yī)院地塊研究奉化新橋骨科地塊研究1壹、 市場概述奉化新橋骨科地塊研究2壹、 市場概述奉化新橋骨科地塊研究2城市規(guī)劃用地發(fā)展方向根據(jù)用地規(guī)劃，奉化城市用地發(fā)展方向?yàn)椤氨边M(jìn)、東擴(kuò)、西連、南控”。向北發(fā)展聯(lián)系江口，向東擴(kuò)展連接西塢，適當(dāng)向西發(fā)展，加強(qiáng)與溪口的聯(lián)系，控制向南發(fā)展。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)城市結(jié)構(gòu):城市空間結(jié)構(gòu)為“一心一帶三江三組團(tuán)”，形成多中心、開放式、生態(tài)型的山水城市。一心：即由大橋和江口組成的核心城市。一帶：即大橋、江口之間由山體構(gòu)成貫穿城區(qū)東西的“一”字形生態(tài)帶，成為城市的綠色走廊和開放空間。三江：即貫穿城市的

2、三條江， 剡江、縣江和東江。三組團(tuán)：即核心城市外圍的三個(gè)組團(tuán)，有方橋組團(tuán)、西塢組團(tuán)和蕭王廟組團(tuán)。各組團(tuán)之間通過生態(tài)隔離綠地進(jìn)行分隔，用組團(tuán)間快速路加以聯(lián) 系，使幾個(gè)組團(tuán)形成分合有致的整體。 分區(qū)職能1、核心城市：是城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，主要分大橋片和江口片。 2、方橋組團(tuán)：以高新技術(shù)和服裝工業(yè)為主的綜合性組團(tuán)。3、西塢組團(tuán)：依托甬臺溫鐵路發(fā)展倉儲、物流為中心的綜合性組團(tuán)。4、蕭王廟組團(tuán)：以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游服務(wù)和生態(tài)居住為主的生態(tài)型功能組團(tuán)。奉化新橋骨科地塊研究3城市規(guī)劃用地發(fā)展方向根據(jù)用地規(guī)劃，奉化城市用地發(fā)展方向?yàn)椤耙?guī)劃中奉化住宅用地向西面延伸，本案位于城西生態(tài)居住區(qū)與老城區(qū)交通樞紐

3、大成路之旁。區(qū)域優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景無限。小結(jié)奉化新橋骨科地塊研究4規(guī)劃中奉化住宅用地向西面延伸，本案位于城西生態(tài)居住區(qū)與老城區(qū)2009-2011年奉化市區(qū)商業(yè)及住宅土地推出情況交易時(shí)間地塊名稱面積(畝)用途起始價(jià)（萬/畝）成交總價(jià)(萬)樓面地價(jià)（元/）成交價(jià)（萬/畝）容積率（）競得單位2011-7-2原宏基陶瓷廠地塊101.45商服463.26470002957463.282.35寧波寧興中基置業(yè)有限公司2010-9-8東郊地塊74.62商住262.65196301785263.052.21浙江力邦控股集團(tuán)有限公司2010-1-21長汀東路與斗門路西南角1#、2#、3#地塊137.35商住50

4、0.1613800055821004.72.7寧波金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-8-23黃家塘限價(jià)房地塊28.85住宅145.84206.51286145.81.7奉化市錦溪房地產(chǎn)綜合服務(wù)中心2010-3-15市南山路181號原隆華食品廠地塊30.27商用113.6363501748209.761.8浙江雪鷹實(shí)業(yè)有限公司2010-1-11泉溪江西側(cè)1#、2#、3#地塊210.12住宅190.36660004711314.11浙江興潤置業(yè)投資有限公司2010-1-5原技工學(xué)校地塊30商服91.1273345691.13香港美生發(fā)展有限公司2009-11-18大成東路以北地塊63.22商服301

5、89724330.011.85寧波同大鴻津投資有限公司2009-10-14斗門路西側(cè)地塊37.04商用137.1350801029137.132奉化市城市建設(shè)有限公司2009-8-19原市衛(wèi)生局及周邊地塊22.54商住754.3170405969756.071.9奉化市和源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-8-17中山東路以北地塊89.78商服30269428130.011.6奉化奧特萊斯實(shí)業(yè)投資有限公司2009-5-13臺外商服務(wù)中心地塊120商住3754500031253751.8浙江興潤置業(yè)投資有限公司2009-4-20汽車東站南側(cè)1號地塊57.5商服402300500401.2奉化陽光新天地

6、餐飲管理有限公司2009-4-16原奉港中學(xué)地塊82.9商住450373001607449.944.2奉化銀泰置業(yè)有限公司奉化市區(qū)土地成交量較少，成交土地可建商品房體量約52萬方。奉化新橋骨科地塊研究52009-2011年奉化市區(qū)商業(yè)及住宅土地推出情況交易時(shí)間地本案地塊分析金豐地塊和寧興中基地塊體量較大，產(chǎn)品和推出時(shí)間與本案相似，將形成競爭。金豐地塊寧興中基地塊奉化新橋骨科地塊研究6本案地塊分析金豐地塊和寧興中基地塊體量較大，產(chǎn)品和推出時(shí)間與2009-2011年奉化市區(qū)土地推出量和成交量較小，預(yù)計(jì)未來房源供給量短期內(nèi)有限，本案競爭壓力不大。小結(jié)奉化新橋骨科地塊研究72009-2011年奉化市區(qū)

7、土地推出量和成交量較小，預(yù)計(jì)未來主要在售樓盤樓盤名稱區(qū)域開盤時(shí)間產(chǎn)品類型總套數(shù)（套）現(xiàn)剩余套數(shù)（套）戶型面積（ ）均價(jià)（元/）銷售狀況備注水景苑 廣平路與南山路交叉口2010-11-1住宅商鋪60套30120-20012000-13000 現(xiàn)均價(jià)1350050%共1幢15層，1-3層規(guī)劃為商鋪，4-15層為住宅，共60戶銀泰城中山路以南，岳林路以北2011-06-19住宅公寓商鋪1138套800余套公寓40-69，住宅90-300不等，主力面積130-15012000-13000現(xiàn)住宅開了2幢，一幢板樓，銷售率35%由1幢28層單身公寓和7幢11-30層住宅組成東郡尚都西臨斗門路，東靠金鐘路，

8、南靠長汀東路2010-5-15住宅1253套36480-300多1200070%由9棟小高層以及8棟高層組成香山美邸奉化長汀路與茗山路交叉口（市交警隊(duì)旁）2011-5-1住宅別墅別墅79套住宅600多套別墅剩十多套，住宅剩余500余套住宅126-200 ,聯(lián)排220-250平 ，獨(dú)棟300-440 1280010%奉化市區(qū)樓盤目前市場存量約2000套左右，但主要集中在銀泰城和東郡尚都，集中推盤量不大。奉化新橋骨科地塊研究8主要在售樓盤樓盤名稱區(qū)域開盤時(shí)間產(chǎn)品總套數(shù)現(xiàn)剩余套數(shù)（套）戶奉化市場目前在售樓盤數(shù)量不多，市場供應(yīng)量有限，這為本項(xiàng)目住宅和公寓的銷售提供了良好的市場契機(jī)。小結(jié)奉化新橋骨科地塊

9、研究9奉化市場目前在售樓盤數(shù)量不多，市場供應(yīng)量有限，這為本項(xiàng)目住宅貳、專題研究一、類住宅研究二、單身公寓研究三、超市研究四、商務(wù)賓館研究奉化新橋骨科地塊研究10貳、專題研究一、類住宅研究奉化新橋骨科地塊研究10一、類住宅研究奉化新橋骨科地塊研究11一、類住宅研究奉化新橋骨科地塊研究11個(gè)案分析奉化銀泰城項(xiàng)目類型：住宅、公寓、商鋪項(xiàng)目位置：奉化南山路以東，中山路以南，廣平路以西，岳林路以北土地年限: 70年 開盤時(shí)間：2011-06-19總 戶 數(shù)：總戶數(shù)1138戶，板樓住宅120余套，酒店式公寓440套戶型面積：前期推出6.7號樓大戶型已基本去化完畢，目前主推板樓，面積段為70-90，120

10、銷售價(jià)格：6號樓153 戶型實(shí)際成交價(jià)格為14500-15200元/ ，板樓11500-12500元/之間。板樓優(yōu)惠政策：按揭優(yōu)惠800元/，全額付款優(yōu)惠1000元/ 銷售率：板樓銷售率35%，1，2,3,4,5號樓及酒店式公寓還未推。其中5號樓為170-194大戶型，正在蓄客之中項(xiàng)目資源：銀泰百貨，超市、影院奉化新橋骨科地塊研究12個(gè)案分析奉化銀泰城奉化新橋骨科地塊研究12個(gè)案分析陽光茗都項(xiàng)目類型：住宅項(xiàng)目位置：奉化大成路以北土地年限: 70年 開盤時(shí)間：三期 2008年總 戶 數(shù)：總共832戶戶型面積：90-160 左右銷售價(jià)格：13000元/，復(fù)式12000元/ 銷售率：還有2棟大面積復(fù)

11、式樓未開奉化新橋骨科地塊研究13個(gè)案分析陽光茗都奉化新橋骨科地塊研究13小結(jié)1、奉化市場大面積戶型較少，200左右的平層尤為稀缺。銀泰城：153 戶型共54套，售價(jià)14500-15200元/ ,銷售1個(gè)月左右時(shí)間剩余5 套，較為成功。170-194 戶型共54套，預(yù)計(jì)售價(jià)16000-17000元/ , 10月份左右開盤。陽光茗都：因工程進(jìn)度及房產(chǎn)市場環(huán)境影響，還有2幢大面積復(fù)式未開。 2、目前房地產(chǎn)市場不容樂觀，本項(xiàng)目緊鄰醫(yī)院且產(chǎn)品為大戶型類住宅，對于客戶來說有抗性。小區(qū)與銀泰城相比有差距，銷售存在一定難度。但銀泰城153 戶型的熱銷證明奉化擁有青睞中大戶型的客戶群體，二次置業(yè)的目標(biāo)客群最看重

12、的是價(jià)格及產(chǎn)品品質(zhì)，如果本項(xiàng)目從較低的價(jià)格打造高端產(chǎn)品的理念出發(fā)且附加中央空調(diào)等配置，以及城區(qū)高檔住宅推量較少，本項(xiàng)目成功銷售機(jī)遇可期。奉化新橋骨科地塊研究14小結(jié)1、奉化市場大面積戶型較少，200左右的平層尤為稀缺。二、單身公寓研究奉化新橋骨科地塊研究15二、單身公寓研究奉化新橋骨科地塊研究15銀泰城酒店式公寓440套，目前正處于蓄客階段，據(jù)了解每個(gè)業(yè)務(wù)員手上有10余組客戶，按樓盤房源需求比來看蓄客情況一般。個(gè)案分析奉化新橋骨科地塊研究16銀泰城酒店式公寓440套，目前正處于蓄客階段，據(jù)了解每個(gè)業(yè)務(wù)1、單身公寓在奉化區(qū)域的接受度較底。 2、本項(xiàng)目如果走低端路線，則不易被市場接受；走高端 路線

13、則客源被銀泰城分流。為此單身公寓體量不宜太 大。預(yù)計(jì)5-6個(gè)層面，150余套較為適宜。單身公寓研究小結(jié)奉化新橋骨科地塊研究171、單身公寓在奉化區(qū)域的接受度較底。單身公寓研究小結(jié)奉化新橋三、超市研究奉化新橋骨科地塊研究18三、超市研究奉化新橋骨科地塊研究18示意效果圖奉化城西首個(gè)大型一站式購物超市？奉化新橋骨科地塊研究19示意效果圖奉化城西首個(gè)大型一站式購物超市？奉化新橋骨科地塊研目前奉化大型超市主要沿南山路縱線分布，占據(jù)了城區(qū)的主要核心地段，緊靠本項(xiàng)目的加貝超市是目前城西唯一的中型超市，故雖體量較小，但經(jīng)營狀況良好。本項(xiàng)目所處區(qū)域周邊住宅林立，常駐人口眾多，消費(fèi)人群密集。大型一站式購物超市仍

14、處于真空階段，符合大型超市擇址要求。本案符合大型超市對進(jìn)駐區(qū)域大環(huán)境的選址要求。市場情況奉化超市布局情況奉化新橋骨科地塊研究20目前奉化大型超市主要沿南山路縱線分布，占據(jù)了城區(qū)的主要核心地市場情況奉化大潤發(fā)超市經(jīng)營情況：奉化大潤發(fā)1層區(qū)域由大潤發(fā)租賃后對外進(jìn)行獨(dú)立招商，業(yè)態(tài)以珠寶、服飾、家電、餐飲為主；2-3層為其超市部分，自有經(jīng)營。奉化最為成功的超市。開業(yè)時(shí)間：2009年3月經(jīng)營面積：18000經(jīng)營區(qū)域：1-3層進(jìn)駐方式：整體租賃車位情況：獨(dú)立地下停車租金情況：1.5元/天經(jīng)營方針：整體租賃大型商業(yè)，通過其自營超市部分的市場影響力，部分對外招商賺取租金差價(jià)，降低超市經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。奉化新橋骨科地塊

15、研究21市場情況奉化大潤發(fā)超市經(jīng)營情況：奉化大潤發(fā)1層區(qū)域由大潤市場情況奉化加貝購物廣場經(jīng)營情況：奉化加貝購物廣場1層商鋪銷售與出租并舉，業(yè)態(tài)以服飾、家電、餐飲為主；2層為其超市部分，自有經(jīng)營。開業(yè)時(shí)為奉化最大的超市購物廣場，人氣旺盛，商圈輻射力強(qiáng)。開業(yè)時(shí)間：2004年10月經(jīng)營面積：10000經(jīng)營區(qū)域：1-2層進(jìn)駐方式：自建持有車位情況：地面少量車位租金情況：自有物業(yè)，無租金經(jīng)營方針：占據(jù)有利地段，自建物業(yè)，自持有運(yùn)營，降低運(yùn)營成本，地產(chǎn)、商業(yè)兩不誤。奉化新橋骨科地塊研究22市場情況奉化加貝購物廣場經(jīng)營情況：奉化加貝購物廣場1層商市場情況太平洋購物廣場經(jīng)營情況：太平洋購物廣場為奉化首個(gè)一站式

16、購物中心，以百貨業(yè)態(tài)為主。整個(gè)廣場經(jīng)營狀況良好。超市部分處于一層區(qū)域，僅占1500左右，影響力相對薄弱，產(chǎn)品單一，經(jīng)營狀況較差。開業(yè)時(shí)間：2008年9月經(jīng)營面積：30000經(jīng)營區(qū)域：1-5層進(jìn)駐方式：自建持有車位情況：地下地面多車位租金情況：自有物業(yè)，無租金經(jīng)營方針：以百貨為主，超市部分僅做豐富業(yè)態(tài)之用，基本不考慮經(jīng)營效益。奉化新橋骨科地塊研究23市場情況太平洋購物廣場經(jīng)營情況：太平洋購物廣場為奉化首個(gè)市場情況大成路加貝超市經(jīng)營情況：大成路加貝超市屬于傳統(tǒng)超市，超市自營部分占90%以上，僅部分入口商鋪對外租賃。由于周邊住宅區(qū)域眾多，且其品牌認(rèn)知度較高，目前經(jīng)營情況尚可。開業(yè)時(shí)間：2011年5月

17、經(jīng)營面積：4000經(jīng)營區(qū)域：1層進(jìn)駐方式：租賃車位情況：無車位租金情況：1.0元/天經(jīng)營方針：搶先進(jìn)駐奉化西部空白市場，以周邊消費(fèi)居民為主要消費(fèi)群體，打造奉化知名超市品牌。奉化新橋骨科地塊研究24市場情況大成路加貝超市經(jīng)營情況：大成路加貝超市屬于傳統(tǒng)超市場情況各超市與本項(xiàng)目競爭情況大潤發(fā)超市目前奉化最有競爭力的超市項(xiàng)目，經(jīng)營產(chǎn)品及運(yùn)營模式已被市民及商家所認(rèn)可，穩(wěn)定搶占奉化中心市場。與本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，不產(chǎn)生正面競爭關(guān)系。加貝購物廣場奉化最早的大型超市項(xiàng)目，與本項(xiàng)目共享部分客戶群，但經(jīng)營產(chǎn)品及模式已落后目前市場要求，本項(xiàng)目若產(chǎn)品定位及硬件布局優(yōu)于對方，將在競爭關(guān)系中搶占有利位置。太平洋超市對方為小

18、型超市，雖借助其百貨業(yè)態(tài)優(yōu)勢，但由于超市產(chǎn)品過于簡單，就超市部分無法與本項(xiàng)目進(jìn)行正面競爭。大成路加貝超市對方為中型超市，與本項(xiàng)目距離僅500米，但硬件條件較差（體量小、門面差、無停車位）。本項(xiàng)目從體量、格局、產(chǎn)品及停車位等配備完全優(yōu)于對方。本項(xiàng)目超市開業(yè)后，對方可能面臨無消費(fèi)客戶的尷尬局面。本項(xiàng)目在奉化城西區(qū)域占據(jù)絕對優(yōu)勢，無項(xiàng)目可與本案產(chǎn)生競爭關(guān)系！奉化新橋骨科地塊研究25市場情況各超市與本項(xiàng)目競爭情況大潤發(fā)超市目前奉化最有競爭本項(xiàng)目符合大型超市區(qū)域選址要求，在高于周邊競爭項(xiàng)目規(guī)格（體量、形象、品牌、停車位）的前提下，項(xiàng)目占據(jù)絕對競爭優(yōu)勢。市場情況總結(jié)奉化城西首個(gè)大型一站式購物超市，可行！建

19、議引進(jìn)國內(nèi)知名大型超市（家樂福、歐尚、樂購、華潤萬家）。奉化新橋骨科地塊研究26本項(xiàng)目符合大型超市區(qū)域選址要求，在高于周邊競爭項(xiàng)目規(guī)格（體量大型超市市場拓展硬件需求情況面積樓層單層面積樓層高度車位情況面寬進(jìn)深標(biāo)準(zhǔn)比例柱距10000-200003層50003.5-4m200個(gè)左右7:48-10m本案部分工程規(guī)劃不符合超市拓展硬件需求。商家情況大型超市拓展要求現(xiàn)階段，大型超市拓展均采用類似奉化大潤發(fā)的大體量整體租賃模式，對項(xiàng)目硬件均有著較高的要求。本項(xiàng)目目前規(guī)劃基本上符合大型超市的拓展要求，但單層面積與面寬進(jìn)深比例稍顯不足，將會(huì)對項(xiàng)目招商形成較大的阻力。奉化新橋骨科地塊研究27大型超市市場拓展硬件

20、需求情況面積樓層單層面積樓層高度車位情況常規(guī)大型超市平面設(shè)計(jì)圖：商品展示區(qū)收貨區(qū)配套用房收銀區(qū)對外租賃區(qū)該平面設(shè)計(jì)圖體現(xiàn)了目前大型超市的基本布局思路：方正的建筑格局，方便商品擺放布局；碩大的單層商品展示區(qū)，使人流動(dòng)線盡量集中簡潔。以上兩條超市主要拓展思路已被市場所認(rèn)同，且根深蒂固。商家情況大型超市拓展要求奉化新橋骨科地塊研究28常規(guī)大型超市平面設(shè)計(jì)圖：商品展示區(qū)收貨區(qū)配套用房收銀區(qū)對外租本項(xiàng)目引進(jìn)大型超市，必須對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行部分改造！規(guī)劃設(shè)計(jì)思路：一層賣場人流動(dòng)線簡潔便利，并盡量使超市購物人群經(jīng)過各單元商鋪，提高各商鋪人流量，增加商鋪商業(yè)價(jià)值；二至三層屬超市部分，單層面積盡量大于6000，

21、格局設(shè)計(jì)方正，面寬及進(jìn)深比接近7:4；配備電動(dòng)扶梯，每層兩部，垂直貨梯一部；在死角區(qū)域設(shè)置貨物裝卸區(qū)，使之不影響商務(wù)賓館及公寓整體形象。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)意見奉化新橋骨科地塊研究29本項(xiàng)目引進(jìn)大型超市，必須對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行部分改造！規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)意見項(xiàng)目地塊1-3層除1層公寓及賓館大堂外均為超市部分；各功能區(qū)塊出入口互不影響；3層頂部進(jìn)行綠化，補(bǔ)充綠化面積并提高公寓景觀性。圖示設(shè)計(jì)方案符合超市拓展硬件需求。奉化新橋骨科地塊研究30項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)意見項(xiàng)目地塊1-3層除1層公寓及賓館大堂外均為超項(xiàng)目超市租金水平奉化區(qū)域與本項(xiàng)目同等定位的大潤發(fā)超市目前租金水平為1.5元/天，同等地段的加貝超市目前租

22、金水平為1元/天。對比思路：大潤發(fā)超市在地里位置方面優(yōu)于本項(xiàng)目；加貝超市在體量、規(guī)劃方面劣于本項(xiàng)目；本項(xiàng)目超市部分目前大概租金水平應(yīng)在1.25元/天。奉化新橋骨科地塊研究31項(xiàng)目超市租金水平奉化區(qū)域與本項(xiàng)目同等定位的大潤發(fā)超市目前租金五、商務(wù)賓館研究奉化新橋骨科地塊研究32五、商務(wù)賓館研究奉化新橋骨科地塊研究32商務(wù)賓館名稱經(jīng)營方式房間個(gè)數(shù)入住率入住人群南苑e家出租107間工作日80-90%，雙休日95%以上團(tuán)體，旅游，商務(wù)廣電商務(wù)酒店出租68間85%以上商務(wù)，旅游藍(lán)天賓館自身持有39間基本住滿團(tuán)體為主98商務(wù)賓館自身持有40余間50-60%旅游，團(tuán)體居多奉化主要商務(wù)賓館奉化新橋骨科地塊研究3

23、3商務(wù)賓館名稱經(jīng)營方式房間個(gè)數(shù)入住率入住人群南苑e家出租107南苑e家奉化 南山路92號 奉化溪口、騰頭生態(tài)旅游景點(diǎn) 開業(yè)時(shí)間：2007 房間數(shù)量：107 廣電商務(wù)酒店開業(yè)時(shí)間2002年8月，新近裝修時(shí)間2008年9月，樓高20層，共有客房總數(shù)68間（套），標(biāo)間面積48平米。 市場情況奉化新橋骨科地塊研究34南苑e家廣電商務(wù)酒店市場情況奉化新橋骨科地塊研究3498商務(wù)賓館房間：40余間入住率：50-60%入住群體：旅游，團(tuán)體居多藍(lán)天賓館房間：39間入住率：95%以團(tuán)體住為主市場情況奉化新橋骨科地塊研究3598商務(wù)賓館藍(lán)天賓館市場情況奉化新橋骨科地塊研究35奉化市區(qū)目前商務(wù)賓館不多，平日入住率為80%以上，雙休日更達(dá)90%以上，需求較為火爆，存在大量的市場空缺。本項(xiàng)目商務(wù)賓館方案可行。市場情況小節(jié)奉化新橋骨科地塊研究36奉化市區(qū)目前商務(wù)賓館不多，平日入住率為80%以上，雙休日更達(dá)一、地理位