閱城招商策劃預案

1、 Page PAGE 19 of NUMPAGES 19 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.閱城新宴街招商策劃預案目 錄前言 （2）市場調查分分析 （4）項目總體定定位概念念與策劃劃思路 （155）結束語 （555）前 言商業(yè)企業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律律告訴我我們：好好的策劃劃就等于于成功了了一半！然而，好好的策劃劃必須來來源于完完整的市市場調查查分析報報告，偉偉人講：“沒有有比較就就沒有鑒鑒別，沒沒有調查查就沒有有發(fā)言權權！”經過過本人為期期2天的的市場調調研，加加之前期期本人對閱城新新宴街的的初步了

2、了解以及及本人多年年成功的的營銷策策劃管理理經驗，今今天本人人就這份份調查報報告及策策劃實施施預案予予以提交交閱城新新宴街開開發(fā)公司司，我們們衷心的的感謝貴貴司對本本人的信信任和支支持，在在此表示示衷心的的感謝！這份策劃預預案，是是建立在在本人公司司對現(xiàn)代代商業(yè)企企業(yè)的詮詮釋和演演義基礎礎上的，是是對本人人成功操操作多家家商業(yè)項項目的延延伸。但但具體實實施還要要詳細跟跟進，并并在實施施過程中中不斷地地修正所所需之求求，盡最最大可能能的完善善本項目目的運作作！同時時，本預預案在實實際操作作過程中中我們將將會依據(jù)據(jù)實際情情況做相相應的調調整。古人曰：“知已知知彼，百百戰(zhàn)不殆殆”。市場場調研便便是一

3、個個知己（項項目自身身）和知知彼（市市場環(huán)境境、競爭爭對手、消消費者）的的過程。對對市場信信息準確確及時的的把握，這這些將為為本預案案策略的的成功奠奠定堅實實的基礎礎。本案案便是基基于通過過以下市市場調研研，對市市場信息息的完整整收集，也也是對市市場歷史史狀況的的實證線線路分析析。鑒于市場宏宏、微觀觀狀況的的變動性性，因此此本案具具有相對對的局限限性。因因此，我我們還要要在整個個營銷策策劃的過過程中時時刻關注注市場動動態(tài)，不不斷收集集市場資資料，以以保證整整個營銷銷系統(tǒng)的的適時性性和正確確性。商業(yè)項目運運作最重重要的是是“一戰(zhàn)制制勝”。商場場因其所所特有的的商業(yè)屬屬性，它它與商業(yè)業(yè)、市場場有著

4、密密不可分分的關聯(lián)聯(lián)。因此此，有一一個準確確的市場場定位是是任何商商業(yè)項目目得以成成功的必必然基礎礎。在項項目定位位的過程程中，內內容涉及及到國內內宏觀的的經濟環(huán)環(huán)境、政政治環(huán)境境、政策策因素、商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展變變遷等等等因素。對對于本項項目而言言，蘇州州尤其相城城大道商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的變動動、消費費心態(tài)、競競爭對手手狀況等等宏觀、微微觀的綜綜合因素素，對于于本項目目的定位位有著重重要的參參考意義義。本案在貴公公司目前前已規(guī)劃劃（售樓樓平面圖圖）的基基礎上（我我們尊重重現(xiàn)已成成型且無無法變更更的物業(yè)業(yè)現(xiàn)實，在在此基礎礎上做本本案），將將從國內內餐飲商業(yè)業(yè)行業(yè)狀狀況出發(fā)發(fā)，分析析餐飲商業(yè)業(yè)行業(yè)狀狀況

5、，并并重點對餐飲終端端市場的的定位影影響進行行深入剖剖析，最最后整合合各種社社會資源源，尋找找和創(chuàng)造造市場空空間，制制定出具具有競爭爭力的市市場定位位，以實實現(xiàn)項目目的最大大勝利。我們期望著著這份預預案能夠夠成為我我們準確確定位，開開發(fā)市場場的指南南針，并并在后期期的操作作過程中中指導我我們的操操作思路路和達到到預期的的實施操操作效果果，為項項目的發(fā)發(fā)展謀取取更大的的利益！另外,此調調研預案案中所有有詞匯皆皆為項目目研判而而用，純純屬中性性。本次次調研因因為時間間的緊迫迫性，結結果可能能有少許許失誤，但但并不影影響本預預案的真真實性及及可操作作性。調研范圍：項目所所在地商商圈調研時間：2000

6、9-2-16620009-2-17調研人員：劉石軍軍，行業(yè)業(yè)資深同同事調研方法：官方資資料收集集、走訪訪式、觀觀察法、分分析法、比比較法、影影像采集法法一、市場調調研篇當前國際國國內先進進商業(yè)模模式的發(fā)發(fā)展情況況我國目前的的中高檔檔餐飲市市場仍處處于發(fā)展展階段，餐飲管理水平和經營方式與發(fā)達國家相比都有很大差距。因此，分析總結國際餐飲業(yè)的發(fā)展特點，借鑒其先進經驗，對于本項目的策劃、操作、實施具有重要的現(xiàn)實意義。本人憑借長期以來的營銷策劃管理經驗從六個方面對國際國內餐飲業(yè)發(fā)展的特點及對我們的啟示作了系統(tǒng)性的探討。分析總結國際餐飲業(yè)的發(fā)展特點，借鑒其先進經驗。力求本項目的策劃定位預案現(xiàn)實十年不落伍的

7、策劃定位。（一）、餐餐飲業(yè)態(tài)態(tài)的多樣樣化近年來，蘇蘇州的餐餐飲業(yè)發(fā)發(fā)展較快快，出現(xiàn)現(xiàn)了投資資多元化化、市場場細分化化、網點點商圈化化、業(yè)態(tài)態(tài)多樣化化、菜肴肴特色化化、發(fā)展展集約化化等特點點。隨著著個性化化消費浪浪潮的出出現(xiàn)，蘇蘇州餐飲飲業(yè)競爭爭已從質質量競爭爭、價格格競爭向向品牌競競爭過渡渡。品牌牌對餐飲飲企業(yè)生生存和發(fā)發(fā)展具有有擴散效效應、持持續(xù)效應應、放大大效應和和刺激效效應。品品牌的內內涵在于于其價值值、文化化和個性性。實施施品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略是一一個系統(tǒng)統(tǒng)工程，它它涉及資資源配置置、結構構調整、技技術進步步、經營營管理等等方面，因因此，要要研究消消費觀念念、消費費結構、消消費規(guī)律律、餐飲飲業(yè)態(tài)

8、和和營養(yǎng)策策略的變變化；同同時，要要注重特特色、注注重創(chuàng)新新、注重重綠色、注注重文化化，形成成一批具具有鮮明明的蘇州州地方文文化特征征和現(xiàn)代代都市氣氣息的餐餐飲品牌牌（二）、經經營國際際化、連連鎖化餐飲企業(yè)經經營的國國際化主主要有以以下幾方方面：企企業(yè)的經經濟活動動不局限限于本國國，有很很大比重重在國外外市場進進行；企企業(yè)的運運行機制制、制度度規(guī)范與與國際市市場相一一致；國國內流通通領域充充分實現(xiàn)現(xiàn)對外開開放。發(fā)發(fā)達國家家的商業(yè)業(yè)企業(yè)已已實現(xiàn)較較高程度度的國際際化，表表現(xiàn)為：一方面面，各國國大商團團均將經經營范圍圍擴展到到國外市市場，在在國外開開辦餐，在國國外采購購原料。另一方方面連鎖鎖化，西

9、式式餐館以以連鎖的的方式較較多，估估計約占占西式餐餐館營收收之1/2；中中式餐館館少有以以連鎖方方式經營營者，即即便以連連鎖方式式經營，場場所家數(shù)數(shù)也較麥麥當勞及及肯德基基為少。估估計除西西式餐館館外，以以連鎖方方式經營營者約占占其營收收之1/3，合合計本產產業(yè)以連連鎖方式式經營者者所占營營收的比比例估計計約377.633。（三）、組組織結構構集中化化、規(guī)模模化隨著餐飲企企業(yè)的大大型化，西西方餐飲飲業(yè)的組組織結構構呈集中中化趨勢勢。餐飲飲企業(yè)組組織的集集中化，意意味著主主導餐飲飲企業(yè)的的巨型化化、規(guī)模?；?，可可以達到到規(guī)模效效益：大大型商業(yè)業(yè)尤其是是大型經經濟酒店店及娛樂樂場所，可可以集中中批

10、量采采購，從從供方得得到價格格優(yōu)惠；可以通通過各分分店商業(yè)業(yè)設施的的統(tǒng)一化化、標準準化，降降低成本本；大型型企業(yè)靠靠雄厚財財力，可可以進行行小企業(yè)業(yè)無力從從事的廣廣告宣傳傳、市場場調研、產產品開發(fā)發(fā)等活動動；大型型商企的的統(tǒng)一性性、集中中性，決決定了它它便于接接受社會會監(jiān)督，任任何一家家分店的的經營過過失都會會影響整整體信譽譽。這就就促使企企業(yè)加強強自律，保保證經營營管理和和服務水水平，又又可以進進一步增增強企業(yè)業(yè)競爭力力。（四）、餐餐飲增長長化激擴大內需需，民以以食為天天，由于于國內外外食人口口增加迅迅速，使使得餐館館及快餐餐店業(yè)的的廠商家家數(shù)持續(xù)續(xù)成長，連鎖發(fā)展步伐不斷加快，行業(yè)集中度逐步

11、加強我國餐飲業(yè)發(fā)展將更加規(guī)?；a業(yè)化、現(xiàn)代化，餐飲經濟市場活力不斷增強。根據(jù)餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模分析，預計2009年我國人均餐飲消費支出將增長17.6%,達到1000 元；餐飲業(yè)市場運行將繼續(xù)以17%左右的速度高速增長；預計全年將越過9000 億元臺階而突破1 萬億元大關。（五）、城城市商業(yè)業(yè)網點布布局的轉轉移餐飲業(yè)布局局正由市市中心向向城郊結結合部轉轉移，呈呈集中化化、規(guī)范范化形態(tài)態(tài)，中心心城區(qū)出出現(xiàn)空心心化傾向向。發(fā)達達國家商商業(yè)中心心區(qū)的形形成，一一般經歷歷了幾個個階段：.城鎮(zhèn)建建設初期期，隨著著居民遷遷入，在在居民聚聚居區(qū)開開設一些些滿足日日常生活活必需的的小餐飲飲，零星星、松散散、小而而

12、全。.隨著城城鎮(zhèn)規(guī)模模擴大，主主要道路路的形成成，商業(yè)業(yè)在原有有的點狀狀結構上上沿街道道延伸，形形成條狀狀結構的的商業(yè)街街，相應應的餐飲飲也擴大大。.隨著社社會經濟濟的發(fā)展展，商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)交通日日益擁擠擠、地價價昂貴，一一般居民民無法繼繼續(xù)在此此地生活活，向城城郊結合合部擴散散，于是是城效結結合部又又出現(xiàn)新新的商業(yè)業(yè)設施。中中心商業(yè)業(yè)區(qū)因人人流減少少而銷售售增速減減緩。美美國紐約約的曼哈哈頓區(qū)、日日本東京京的銀座座、新宿宿區(qū)、巴巴黎的香香榭麗大大街都屬屬于這種種類型。.隨著生生活水平平的提高高，汽車車成為主主要代步步工具后后，人們們改變了了就近餐餐飲的習習慣，距距離遠近近不再成成為障礙礙。所

13、以以，餐飲飲開始相相對集中中，條狀狀商業(yè)街街區(qū)向塊塊狀商業(yè)業(yè)圈聚攏攏，新社社區(qū)逐步步形成，多樣化、菜肴特色化、發(fā)展集約化、檔次拉開，能滿足不同層次的需要。.中心區(qū)區(qū)居民經經過兩次次擴散，紛紛紛向邊邊遠城鎮(zhèn)鎮(zhèn)轉移，小小區(qū)安靜靜，生活活質量明明顯提高高，中心心商業(yè)區(qū)區(qū)逐漸蕭蕭條。（六）、餐餐飲業(yè)經經營管理理的高技技術化、現(xiàn)現(xiàn)代化和和標準化化在餐飲經營營管理中中大量應應用現(xiàn)代代科技，是是企業(yè)的的競爭優(yōu)優(yōu)勢，也也是流通通產業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化的的必然之之路。發(fā)發(fā)達國家家的商業(yè)業(yè)是新技技術產品品化應用用最廣闊闊的市場場，不僅僅提高了了商業(yè)企企業(yè)的管管理水平平，而且且適應激激烈競爭爭的快節(jié)節(jié)奏，加加快了資資金、原原

14、材料庫庫存周轉轉，也是是組織大大生產、大大流通低低成本高高效益的的需要。相城簡介蘇州是世界界的水城城，相城城是蘇州州的水鄉(xiāng)鄉(xiāng)。相城城區(qū)是蘇蘇州市最最新的城城區(qū)，東東鄰蘇州州工業(yè)園園區(qū)，西西接蘇州州高新技技術產業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)。20001年年2月228日經經國務院院批準，設設立相城城區(qū)。全全區(qū)下轄轄4個鎮(zhèn)鎮(zhèn)、4個個街道和和1個省省級經濟濟開發(fā)區(qū)區(qū),總面面積4996平方方公里,目前，全全區(qū)總人人口711萬（含含外來人人口）。 相城是蘇州州中心城城市發(fā)展展空間的的主導方方向之一一，是極極具發(fā)展展?jié)摿秃突盍Φ牡男鲁菂^(qū)區(qū)，正著著力打造造“水城、花花城、商商城、最最佳生態(tài)態(tài)休閑人人居城”，逐步步建設成成為“

15、蘇州現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)副中中心、商商貿物流流副中心心和優(yōu)美美人居副副中心”。相城區(qū)歷史史悠久，是是吳文化化的發(fā)源源地。相相城因吳吳國大臣臣伍子胥胥在陽澄澄湖“相土嘗嘗水，象象天法地地”、“相其他他，欲筑筑城于斯斯”而得名名。相城城區(qū)物產產豐富，蟹蟹出相城城，素以以青背、白白肚、金金爪、黃黃毛” 著稱稱的陽澄澄湖清水水大閘蟹蟹遠銷美美國、日日本、韓韓國、香香港、澳澳門等國國家和地地區(qū)。享享有“中華之之最”美譽的的中國珍珍珠城出出產的太太湖淡水水珍珠工工藝品在在20001年AAPECC財長會會議期間間被指定定為饋贈贈各國財財長夫人人的專用用禮品。此此外，御御窯金磚磚、陸慕慕緙絲、九九龍磚雕雕、渭塘塘琴

16、弓、袁袁氏堂蟋蟋蟀盆、黃黃橋青銅銅器、黃黃埭瓜子子、湘城城麻餅等等傳統(tǒng)手手工藝制制品、特特產享譽譽中外。相城-閱城新宴街餐飲格局調研相城大道道餐飲商商業(yè)圈市市場類型型相城大道餐餐飲的目前餐餐飲市場場類型分分為低檔檔快餐店店與零星的的連鎖店店兩類市市場，由由于相城城商業(yè)圈圈不斷擴擴大規(guī)模模，增加加了大量量的商務務辦公區(qū)區(qū)和高檔檔生活小小區(qū)，消消費層次次的也發(fā)發(fā)生了巨巨大的化化，餐飲飲市場中高高檔的需需求已形成，而當?shù)氐牡牡財偸绞降投丝觳筒偷?，遠遠遠滿足足不了這這個需求求，所以建建立一個個以中高高檔的餐餐飲商業(yè)業(yè)圈是最最好的時時機。相城大道道商業(yè)的的特征從相城大道道商圈來來看，相相城大道道餐飲及及

17、娛樂業(yè)業(yè)正處于于起步階階段，相相城商業(yè)業(yè)圈主要要是以：創(chuàng)世世紀大廈廈的家樂樂福為主主要零售售商業(yè)經經營場所所，以及及中翔一一二三區(qū)區(qū)大型商商品批發(fā)發(fā)市場，中中翔陶瓷瓷城，中翔七七區(qū)家電電家居城城，蘇寧寧電器城城，凱翔翔商業(yè)廣廣場等相相應的商商務辦公公，周圍圍高檔小小區(qū)組成成，餐飲飲消費主主要是攤攤式低端端快餐店店，娛樂樂設施幾幾乎為零零，中高高餐檔飲飲也是嚴嚴得不足足，給餐餐飲娛樂樂帶來良良好的時機機。4、相城市市民的消消費習慣慣及消費費水平銅仁是一個個較發(fā)達的城市市，對新新生事物物的反應應均表現(xiàn)現(xiàn)出極大大的熱情情，消費費能力及及消費水水平在發(fā)發(fā)展中的的城市里里是相對對較高的的城市。消消費習慣

18、慣、生活活習慣、生生活方式式表現(xiàn)為為多樣化化。具體體表現(xiàn)為為：商務務辦公都都處于較較為高層層次白領領層，中中翔小商商品批發(fā)發(fā)市場業(yè)業(yè)主，來來往批發(fā)發(fā)商品的的商人以以及周圍圍的高檔檔住宅小小區(qū)。調研中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)相城人的的消費能能力是積積極的，從從家樂福福火爆的的購物場場面和中翔來往往的客商商，及潛在在的商務務辦公樓樓，餐飲飲和娛樂樂將是一一個巨大大的市場場，消費費相城人人受蘇州州及園區(qū)區(qū)影響，消消費已經經趨于理理念化，高檔化，快速化。結論：本人認為現(xiàn)現(xiàn)有相城城消費水水平是很很積極的的，但尚尚缺少綜綜合性餐餐飲和娛娛樂場所所、相城城大道的的商業(yè)市市場和現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)營銷理理念也正正逐步向向前發(fā)展展，但同

19、同時我認為餐飲飲和娛樂樂缺少個性性化，閱閱城新宴宴街項目目的開發(fā)發(fā)會為本本市的市市民提供供一個全全新餐飲飲和娛樂樂的綜合合性。只只要我們們尊重市市場，閱閱城新宴宴街餐飲飲的消費費能力和和意識一一定會在在閱城新新宴街商商業(yè)項目目的引導導下走向向一個健健康的發(fā)發(fā)展道路路上來，閱城新宴街會為相城的消費市場注入全新的活力。結論：綜上所述，整整個營銷銷與招商商過程必必須兩者者兼之。根根據(jù)我們們最終對對本項目目的定位位與規(guī)劃劃，要想想完成高高質量的的招商與與后期營營運，就就必須面面對競爭爭對手，共共存共榮榮。作為為經營者者，我們們應該把把目光放放的更寬寬更遠一一些。競競爭就是是合作。項目SWOOT分析析優(yōu)

20、勢（S-strrenggth）【位置好、交交通便利利】該項目位于于相城中心心地區(qū)，交交通四通通八達，為為政府大大力舉措措之商業(yè)業(yè)中心。【潛在的高高知名度度】依靠相城大大道的名名聲以及及大量的的客戶資資源和餐餐飲現(xiàn)代代化的硬硬件配套套設施、完完善的先先進管理理制度，其其知名度度將在短短期內建建立?！痉€(wěn)定的客客源】周邊成熟的的商業(yè)圈圈商務辦辦公樓和和商住小小區(qū)支持持保證的的前提?！窘洜I規(guī)模模大】統(tǒng)一的餐飲飲娛樂休休閑為一一體足以以傲視全全城【可供商品品專業(yè)強強】擺脫地端餐餐飲化，呈現(xiàn)現(xiàn)業(yè)態(tài)多多樣化、菜菜肴特色色化，綠綠色化，專業(yè)化，建立中高檔餐飲、娛樂、休閑為一體商業(yè)場所，特別滿足各種商務辦公休閑

21、消費欲望?！竞献鞣绞绞诫p重化化】采取商鋪租租賃方式式，滿足足不同經經營戶的的經營需需要。【商鋪面積積利于經經營】本項目商鋪鋪面積由由小到大大，滿足足各層次次商戶的的經營需需要，為為不同的的經營戶戶提供可可塑空間間?！静惋嫎I(yè)績績可預性性】民以食為天天，餐飲飲在商業(yè)業(yè)行業(yè)里里是低風風險高回回報的穩(wěn)穩(wěn)定的商商行業(yè)，閱城新宴街占天時，地利，再配以嚴謹?shù)臓I銷策劃，獨特特色餐飲品牌，服務至上將保證商戶銷售步步高，力爭開業(yè)后穩(wěn)定的客流量達到相城大道同類商場前三名平均客流量的85%，并不斷超越，樹立相城大道特有品牌。【項目可塑塑性強】由于本項目目商圈的的特殊性性，為項項目的后后續(xù)發(fā)展展提供了了保障。同同時餐飲

22、娛樂休休閑能滿滿足消費費群體以以商務辦辦公消費費群的需需求?！竟こ踢M度度】 商業(yè)部分分土建工工程以基基本完成成【停車場位位置充足足】地下二層停停車場及及物業(yè)周周邊停車車位充足足劣勢（W-weaakneess）由于家樂福福二樓開開始對外外進行中中商檔餐餐飲及娛娛樂招商商，凱翔翔商業(yè)廣廣場招商商也啟動動，對本項項目的銷銷售、招招商增加加了一定定的難度度。希望望閱城新新宴街領領導盡搶搶先機，啟啟動招商商程序，以以免誤天天時。機會（O-oppporttuniity）【豐富的人人流資源源】商圈中的消消費者及及形成商商業(yè)規(guī)模模后的中中翔批發(fā)發(fā)市場及及商務辦辦公樓為為我項目目提供豐豐富的人人流資源源?！窘煌?/p>

23、方便便】無須復雜，多多種交通通工具與與線路直直達，四四通八達達的商業(yè)業(yè)中心點點緊鄰相相城大道道商業(yè)街街【租金上漲漲較快】由于中翔幾幾區(qū)小商商品批發(fā)發(fā)市場的的影響使使相城大大租金價價格逐年年上漲，而而同樣屬屬于黃金金地段的的閱城新新宴街更更是好位位置，租租金將一一路飚升升?！卷椖康刂苤苓吷虡I(yè)業(yè)氣氛深深厚】立足商圈核核心，業(yè)業(yè)態(tài)各具具特色，深深厚的商商業(yè)氛圍圍為我項項目運作作提供保保障?！臼袌鋈萘苛勘容^大大】目前閱城新新宴街商商業(yè)已蓄蓄勢待發(fā)發(fā)，對整整個市場場而言，這這種專業(yè)業(yè)性的市市場有非非常大的的發(fā)展?jié)摑摿Α！敬黉N宣傳傳戰(zhàn)略化化】新奇、獨特特的促銷銷宣傳手手法，為為本閱城城新宴街街聚斂人人氣，

24、提提升消費費?！咎峁┓底庾馐找?、啟啟動資金金】如果純屬投投資，買買鋪后委委托商鋪鋪經營，幾幾年后即即可收回回成本，啟啟動資金金給經營營戶提供供了幫助助，解決決了資金金周轉問問題。威脅（T-thrreatt）潛在競爭對對手多，由由于“跟風”現(xiàn)象嚴嚴重，潛潛在競爭爭對手對對本項目目造成威威脅，需需要我們們時時調調控。閱城新宴街街城項目目定位的的原則說說明定位指導導原則毗鄰中翔翔小商品品批發(fā)市市場，商務樓樓，零售售超市，家家用電器器城，購購物廣場場，居民小小區(qū)，以以此來保保證閱城城新宴街街在未來來的相城城大道商商圈中的的重要地地位和發(fā)發(fā)展方向向。在餐飲、娛娛樂、休休閑設計計，充分分考慮消消費群體體的

25、需求求，營造造良好的的就餐氛圍圍，以強強化餐飲飲消費的的經營功功能，并并適應未未來餐飲飲增加的的發(fā)展趨趨勢。餐飲、娛樂樂、休閑閑定位以以有利于于商鋪銷銷售為第第一目標標，同時時兼顧項項目招商商以及后后期經營營管理。增加特色的的配套服服務，以以吸引最最大程度度的客源源客流，為為商場經經營和銷銷售奠定定結實的的人氣基基礎。四個利于：有利于銷售售，以實實現(xiàn)開發(fā)發(fā)商利潤潤最大化化；2.有利于于項目招招商，便便于餐飲飲、娛樂樂、休閑閑招商結結構及質質量；33.有利利于經營營、便于于管理，便便于閱城城新宴街街的長治治久安。44.有利利于標新新立異，走走差異化化經營的的道路。本著上述原原則，要要求餐飲飲、娛

26、樂樂、休閑閑品項設設計與市市場形勢勢相符，雙雙向扶梯梯，中央央空調等等設施不不可或缺缺。在餐餐飲規(guī)劃劃時，應應多考慮慮消費群群體和不不同投資資戶需求求?？紤]慮斑馬動動線及人人流走向向，如何何利于后后期營運運，以實實現(xiàn)最大大銷售、最最佳經營營之目的的。項目的市場場功能定定位制約約著商鋪鋪的銷售售與經營營兩個方方向，以以經營還還是以銷銷售為出出發(fā)點進進行定位位，兩者者之間存存在很大大的共性性，但也也存在矛矛盾。鑒鑒于閱城城新宴街街項目目目前處于于樓盤銷銷售期，因因此“銷售為為第一目目標”，一切切為銷售售服務，是是進行市市場定位位的根本本出發(fā)點點，同時時考慮投投資業(yè)主主的收益益與公司司品牌形形象的樹

27、樹立，以以信譽求求生存，做做到取信信于民、服服務于民民，得益益于民，并并以此為為基礎進進行功能能區(qū)分。項目定位的的指導原原則如下下：前瞻性原則則：必須須對項目目進行全全面調研研分析，科科學準確確地判斷斷內外部部市場變變化趨勢勢，根據(jù)據(jù)自身條條件，權權衡利弊弊，確定定有利于于企業(yè)長長遠發(fā)展展的營運運發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略和方方針。利潤最大化化原則：制定的的項目定定位能體體現(xiàn)銷售售和經營營的利潤潤最大化化，后期期經營所所得與銷銷售返還還基本要要保持持持平或略略高。有利于銷售售的原則則：開發(fā)發(fā)本意為為銷售，項項目定位位圍繞銷銷售切入入賣點，吸吸引投資資，促進進銷售。有利于后期期營運管管理的原原則：考考慮未來來十

28、至十十五年的的市場方方便性、穩(wěn)穩(wěn)定性與與延續(xù)性性，管理理力量的的投入最最小化。填補原則：填補相相城大道道缺少中中高檔餐餐飲娛樂樂休閑經經營，吸吸引消費費。市場細分原原則：以以專一為為基礎，做做到專而而優(yōu)、專專而全。項目互補原原則：與與閱城新新宴街公公司后期期開發(fā)項項目做到到功能互互補，切切忌對后后期項目目發(fā)生經經營本質質與檔次次沖突，開開后期項項目的先先河。閱城新宴街街商業(yè)項項目定位位項目定位位結論： 由于閱城新新宴街附附近的商商業(yè)主要要以中翔翔小商品品批發(fā)市市場，大大型商務務樓，零零售超市市，家用用電器城城，購物物廣場，居居民小區(qū)區(qū)，存在巨巨大的消消費群體體，為了滿滿足巨大大的市場場需要，閱

29、城新宴街商業(yè)項目定位餐飲應以歐式風格為基調，以中高檔餐飲，娛樂，休閑為一體，溶入蘇州文化，并走自己特色化道路，才能樹立好品牌。目前功能能定位 根據(jù)項目經經營場所所的樓層層結構及及經營面面積，閱閱城新宴宴街填補性，結結合項目目定位的的指導原原則，運運用商業(yè)業(yè)定位排排除法進進行項目目定位：一層：美食食城（餐飲） 肯德基基”、“麥當勞勞” 西式式快餐，上上島咖啡啡，綠茵茵閣，休閑食食品，特特色小吃吃，煙酒酒，中式式餐飲，加加盟連鎖鎖，火鍋鍋，藥業(yè)業(yè)，便利超市市，茶葉葉，銀行行，中國國移動，攝攝影，專專賣店，二層：商務務休閑辦公用品，文教用品，眼鏡批發(fā)，圖書音像，百貨精品店，花店工藝品，化妝品,發(fā)廊，美容美發(fā)美甲，文體中心，藝術館三層、娛樂樂場KTV，網網吧，游游戲廳，溜冰場，洗浴中心，美體中心，經濟型酒店，招商對象象及招商商政策招商范圍圍：肯德基”、“麥當勞勞” 西式式快餐，上上島咖啡啡，綠茵茵閣，休休閑食品品，特色色小吃，煙煙酒，中中式餐飲飲，加盟盟連鎖，火火鍋，藥藥店，小小型超市市，辦公公用品，精精品店，化妝品,發(fā)廊，美容院，高檔百貨，KTV，網吧，溜冰場，經濟型酒店，洗浴中心， 招商政策策:根據(jù)市場調調查結果果,綜合合項目周周邊的市市場價格格,具體體租賃價價格及其其他各項項費用，具具體運作作時進行行詳細論論定。同同時考慮慮本項目目為新投投入項目目,一切切以市場場啟