XX四季美林項目物業(yè)發(fā)展建議及推售報告

1、諸城市四季美林項目物業(yè)發(fā)展建議及推售報告2008-07200807SJML01！項目解析項目定位物業(yè)建議推售建議報告內(nèi)容！項目核心競爭力：“產(chǎn)品/區(qū)域價值是最可挖掘的競爭力”區(qū)域價值配套交通外部景觀產(chǎn)品正大文苑 陽光河畔 龍城華庭 龍都新苑 東城名苑 本案 -！競爭策略做產(chǎn)品，打造項目核心競爭力樹形象，建立競爭壁壘，建立差異，選擇對手說未來，使客戶形成項目處于河西板塊認知！關(guān)于物業(yè)建議！規(guī)劃重點在于充分利用長條型地塊，規(guī)避現(xiàn)狀不利條件優(yōu)勢：1、長條型地塊，主要位置比例1：3；適合做中軸線型規(guī)劃布局；劣勢：1、長條地塊難以形成向心力；2、周邊附屬建筑品質(zhì)低劣；3、三面臨物，一面臨路，且非城市主干

2、道。問題與思考（1）項目本體如何與東側(cè)低端住宅自然分隔，避免環(huán)境的不良影響。（2）充分利用長條型地塊，使項目價值最大化。（3）充分利用北側(cè)的展示性，配合商業(yè)提高小區(qū)的功能性和價值性。帝邦國際！整體規(guī)劃意見通過景觀主軸，解決社區(qū)向心力問題車行道人行道真正實現(xiàn)人車分流利用行道樹減少因周邊建筑物業(yè)品質(zhì)差對本項目的影響行道樹主入口景觀主軸與樓前景觀綠化的結(jié)合，實現(xiàn)“異步移景”全盤整體設(shè)計排布產(chǎn)品！一期建議方案一：+社區(qū)大門+入口景觀=一期方案二：+社區(qū)大門+入口景觀=一期一期二期二期市場多層競爭小于高層競爭，而且高層之間的真正競爭局面還未正式形成；以多層作為啟動區(qū)符合目前的市場情況。形象區(qū)盈利區(qū)施工通

3、道看房通道開發(fā)步驟以“景觀先行” 以適銷產(chǎn)品炒熱市場，為后期成功開發(fā)奠定基礎(chǔ)！一期二期二期形象區(qū)盈利區(qū)看房通道施工通道二期建議方案：+ +景觀主軸+其他=二期利用一期的實景展示，樹立客戶信心，適當拉高售價，實現(xiàn)開發(fā)目標。高層產(chǎn)品借市場優(yōu)勢實現(xiàn)利潤空間多層+商業(yè)產(chǎn)品借社區(qū)成熟度實現(xiàn)高價！戶型設(shè)計要點戶型建議小高大小面積混合搭配，滿足不同客戶階層需求。采取大量偷面積手法，通過夾層、錯層、復(fù)式、露臺、步入式凸窗的應(yīng)用，提高附加值空間。與外部景觀充分結(jié)合，體現(xiàn)觀景性。產(chǎn)品創(chuàng)新是目前小高層突圍的重點！小高層戶型設(shè)計創(chuàng)新點 贈送面積及居住舒適性是最大的設(shè)計要點戶型建議小高！戶型建議小高戶型展示-雙凸窗的應(yīng)

4、用衛(wèi)生間帶凸窗凸窗贈送面積最大化: 南北兩側(cè)大面積凸窗，雙向臥室送凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗。贈送入戶花園贈送凸窗贈送露臺面積（）比例建筑面積76.074%贈送面積27.4陽臺9.826%露臺10.6花園7.0總計103.4100%贈送凸窗！戶型建議小高戶型展示-夾層的應(yīng)用贈送夾層，可作臥室使用（帶獨立衛(wèi)生間）。通過夾層設(shè)計，提高了對空間的利用率，有力提升產(chǎn)品附加值贈送私家花園贈送落地凸窗贈送露臺贈送陽臺面積（）比例建筑面積77.873%贈送面積25.5夾層14.627%露臺4.2陽臺2.9凸窗3.8總計103.3100%！戶型展示-錯落贈送露臺的應(yīng)用戶型建議小高面積（）比例建筑面積123.592%贈

5、送面積11.0露臺11.08%總計134.5100%贈送露臺贈送露臺注重多層和高層小戶型中產(chǎn)品附加值小的缺憾，贈送觀景露臺，提高了小戶型的價值性，同時增加了瞰景功能。！小高層二層建議-贈送私家庭院戶型建議小高花園入口通過贈送私家庭院增加二層附加值，享受花園洋房感受。！戶型建議多層區(qū)別于普通多層產(chǎn)品，營造整體豐富建筑立面。通過露臺、私家庭院、錯層等創(chuàng)新設(shè)計，給其以洋房級生活感受。戶型設(shè)計要點！戶型建議多層建議設(shè)地下車庫，一層贈送私家庭院！商業(yè)建議沿街商業(yè)建筑形式：一層底商，可自由組合分割；商鋪面積區(qū)間：以80-100平米，100-150平米兩個區(qū)間為主；少兩30-80平米以及1000平米以上的商

6、鋪；對于大面積商鋪可自由分隔為多個小面積商鋪；開間進深建議：開間尺寸8-13米，開間進深比例以1：2-2.5為最佳；層高建議：建議層高4.9米。注意因素： 1、預(yù)留招牌位置； 2、預(yù)留空調(diào)室外機機位。商鋪可不考慮中央空調(diào)，商家獨立安裝分戶空調(diào)； 3、單套預(yù)留上下水管口，設(shè)計獨立衛(wèi)生間及排風(fēng)系統(tǒng)； 4、商業(yè)店鋪需單獨預(yù)留車位； 5、餐飲類考慮排污、排煙管道設(shè)計； 6、380V雙電源配置，滿足不同業(yè)態(tài)商家需求；建筑形式建議！關(guān)于價格以及銷售周期建議！建議2008年9月入市，總銷售周期18個月推售計劃一期開盤二期開盤清盤一期銷售6個月，2008年9月21開盤2009年3月銷售70%；二期銷售12個月

7、，2009年3月開盤2010年1月基本售罄； 2010年3月清盤?？備N售周期不超過18個月9212008 32009 12010一期 二期 ！定價/入市價市場比較法：參考項目選取市場比較法說明：第一步：選取參照系，選取市場中主要競爭項目正大文苑、龍都新苑、陽光河畔作為參照項目第二步：計算靜態(tài)價格，建立比準價格體系后得到市場比準價格第三步：計算動態(tài)價格，根據(jù)市場發(fā)展態(tài)勢，計算項目動態(tài)價格項目總建面均價主力戶型正大文苑13萬2188二、三居龍都新苑14萬2450二、三居金屋小區(qū)12萬2080二、三居(以上價格為各項目目前實售均價)！因素位置價格交通配套物業(yè)管理周邊環(huán)境項目規(guī)劃樓盤規(guī)模建筑風(fēng)格戶型品

8、牌實力廣告推廣合計（加權(quán)平均）權(quán)重0.1045586 0.0960564 0.0993126 0.0935239 0.0893632 0.0902677 0.0676556 0.0660275 0.0658466 0.0681983 0.0870116 0.0721780 1正大文苑(打分) 6765667457463龍都新苑(打分) 8455867774465金屋小區(qū)(打分) 3644666557557本案分值(打分) 4465665776662進行靜態(tài)價格計算定價/入市價！由實際比較得分，結(jié)合參照樓盤的售價，本項目住宅的靜態(tài)市場比準價格為：2243元/ 以正大文苑為參照，價格為：63/62

9、2188元/=2223元/ 以龍都新苑二期為參照，價格為：65/622450元/=2568.5元/ 以金屋小區(qū)為參照，價格為：57/622080元/=1912元/ 按參照樓盤的可比性，確定價格權(quán)重為：正大文苑占35.5%，龍都新苑二期占24%，金屋小區(qū)占40.5%。 本項目住宅靜態(tài)市場比準價格為： 2223/48.5%=2568.5 元/27.5%+1912元/24%=2243元/ ！一期入市均價2100-2200元/平方米定價/入市價動態(tài)價格預(yù)估，到2008年9月本案以2100-2200元/平米入市考慮到：近幾年來，諸城房地產(chǎn)市場價格成平穩(wěn)上漲趨勢；2008年1月至6月諸城房屋銷售同比去年同期半年增長3.8%，預(yù)計08年度增幅預(yù)計可達8%； （數(shù)據(jù)來源：諸城統(tǒng)計局)按2008年漲幅10%，半年漲幅5