房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

1、房產(chǎn)班 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道淺析2010年，央行五次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，銀行步步收緊銀根，從銀行貸款越來越難2010年，央行兩度加息，房企財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，繃緊資金鏈 在此環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越大的資金鏈風(fēng)險(xiǎn),生存空間漸小，如何高效的利用資金和廣開融資渠道已成為擺在中小房地產(chǎn)公司面前的艱難課題。 本篇將把重心放在中小房地產(chǎn)企業(yè)融通資本的途徑和方式方法上，篇中或許有許多不足之處，請(qǐng)閱者斧正。前言：一、房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資： 1.上市 2.公司重組 3.REITS（房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)投資基金，以及REITS）二、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資： 1.信貸 2.債券三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資：渠道很多，屢有創(chuàng)新

2、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道：1、以民營企業(yè)為主2、公司規(guī)模小，無法達(dá)到上市的基本要求，但對(duì)于資 金的需求卻更為迫切3、地方性區(qū)域性強(qiáng)4、數(shù)目眾多，競爭激烈中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)：1.借貸融資： 多傾向于直接融資而非間接地通過銀行信貸等融資方式融資 2.權(quán)益融資：多傾向于股權(quán)融資3.項(xiàng)目融資：多傾向于以特定項(xiàng)目融資，方式很多鑒于以上特點(diǎn) 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇1、發(fā)行集合債券融資：中小企業(yè)聯(lián)合發(fā)行集合債券，如“07中關(guān)村債”“07深中小債”“09大連中小企業(yè)集合債”，融資成本低，但是政府干預(yù)大，需要政府強(qiáng)有力的支持2.短期過橋貸款：中小房地產(chǎn)企業(yè)債券融資：過橋貸款（bridge loan）又稱搭

3、橋貸款，是指金融機(jī)構(gòu)A拿到貸款項(xiàng)目之后，本身由于暫時(shí)缺乏資金沒有能力運(yùn)作，于是找金融機(jī)構(gòu)B商量，讓它幫忙發(fā)放資金，等A金融機(jī)構(gòu)資金到位后，B則退出 過橋貸款。這筆貸款對(duì)于B來說，就是所謂的過橋貸款。在我們國家，扮演金融機(jī)構(gòu)A角色的主要是國開行/進(jìn)出口行/農(nóng)發(fā)行等政策性銀行，扮演金融機(jī)構(gòu)B角色的主要是商業(yè)銀行。什么是過橋貸款？從一般意義上講，過橋貸款是一種短期貸款（shortterm loan），其是一種過渡性的貸款。過橋貸款是使購買時(shí)機(jī)直接資本化的一種有效工具，回收速度快是過橋貸款的最大優(yōu)點(diǎn)。過橋貸款的期限較短，最長不超過一年，利率相對(duì)較高，以一些抵押品諸如房地產(chǎn)或存貨來作抵押。因此，過橋貸款

4、也稱為“過橋融資”（bridge financing）、“過渡期融資”（interim financing）、“缺口融資”（gap financing）或“回轉(zhuǎn)貸款”（swing loan）。 eg：開發(fā)商在拍賣獲取地塊后，尚未完全付清土地出讓金，就無法取得國有土地使用權(quán)證，進(jìn)而無法通過抵押土地向商業(yè)銀行融資。利用金融領(lǐng)域過橋貸款機(jī)制，開發(fā)商通過向非銀行的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金借貸，以此借款付清土地出讓款，并利用隨后將土地抵押給商業(yè)銀行的貸款償付這部分過橋貸款，形成“拆東墻補(bǔ)西墻”的格局，避免資金鏈的斷裂。 缺點(diǎn)：但是代價(jià)比較大，融資成本偏高房地產(chǎn)企業(yè)過橋貸款的運(yùn)作過程：1、股權(quán)融資： a、房地產(chǎn)投

5、資基金： 2009年12月31在我校舉辦的“河南地產(chǎn)金融高端論壇”上我省第一個(gè)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金成立。這種直接權(quán)益融資成本低、專業(yè)心強(qiáng)、資金來源廣、用途靈活。 b、類房地產(chǎn)投資基金：主要是私募基金，除具有公開發(fā)行的公募基金的優(yōu)點(diǎn)外還具有操作非常自由，投資更具有隱蔽性，投資組合隨機(jī)應(yīng)變，獲得高收益回報(bào)的機(jī)會(huì)更大等優(yōu)點(diǎn)。 中小房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資私募基金由于沒有明確的法律地位，所以缺失監(jiān)管和法律規(guī)范。私募基金投資風(fēng)險(xiǎn)影響社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。由于私募基金透明度低，投資范圍和投資方向基本不受限制，因此投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。雖然總體上有時(shí)私募基金的整體表現(xiàn)優(yōu)于股票指數(shù)，整體風(fēng)險(xiǎn)低于股票指數(shù)。但是，私募基金之間投資

6、收益和風(fēng)險(xiǎn)差異很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于共同基金。單個(gè)私募基金的巨額虧損事件時(shí)有發(fā)生。私募基金進(jìn)行市場操縱的風(fēng)險(xiǎn)。私募基金進(jìn)行市場操縱的主要優(yōu)勢(shì)是其透明度低、投資自由度大。且隨著私募基金市場的發(fā)展，其市場影響力勢(shì)必增強(qiáng)，其市場操縱的風(fēng)險(xiǎn)可能增加。私募基金進(jìn)行內(nèi)幕交易的風(fēng)險(xiǎn)。隨著其規(guī)模的擴(kuò)大，私募基金掌握的資金將繼續(xù)增加。隨著我國股權(quán)分置改革的基本完成，市場資金與上市公司股東、高管等內(nèi)部人士聯(lián)手制造內(nèi)幕信息、利用內(nèi)幕信息操縱股價(jià)的動(dòng)機(jī)進(jìn)一步增強(qiáng)。由于私募基金的投資基本不受監(jiān)管，私募基金管理人的收入與基金投資收益直接掛鉤，因此私募基金管理人有能力、也有動(dòng)力，參與內(nèi)幕交易和市場操縱。私募基金投資導(dǎo)致的國有資產(chǎn)流

7、失風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。由于國有企業(yè)的委托代理問題明顯，私募基金如果通過商業(yè)賄賂、官商勾結(jié)等方式大量套取國有資產(chǎn)進(jìn)行投資，將使國有資產(chǎn)面臨較大的投資風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。我國私募基金的風(fēng)險(xiǎn)：一、內(nèi)部融資 1、期房預(yù)售 2、施工方帶資承建：國家雖然三令五申制止工程墊資，但現(xiàn)實(shí)工作中，施工方墊支承建工程相當(dāng)普遍。開發(fā)商利用工程發(fā)包，提出帶資承建，緩解項(xiàng)目前期開發(fā)資金的不足。該種辦法在實(shí)際工作中得到了行業(yè)充分認(rèn)可。又分為全額墊資和部分墊資 。 3、公司員工內(nèi)部集資：開發(fā)公司內(nèi)部員工對(duì)公司比較了解，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)程度的內(nèi)情明白。通過內(nèi)部集資，一方面解決項(xiàng)目資金的不足，另一方面可以更進(jìn)一步增強(qiáng)員工的工作激情

8、，增強(qiáng)主人翁責(zé)任感，有利于公司的全面發(fā)展。 中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資渠道： 4、轉(zhuǎn)移貸款用途：開發(fā)商利用其他經(jīng)營范圍或關(guān)聯(lián)公司向銀行融資貸款后，將其貸款轉(zhuǎn)借或劃轉(zhuǎn)用于開發(fā)項(xiàng)目，以獲取開發(fā)項(xiàng)目的資金需要。 二、外部融資 1、合作開發(fā)，包括合資開發(fā)：這種方式可以減少自己所需投入的自有資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多且可行的方式之一。 2、以項(xiàng)目吸引風(fēng)險(xiǎn)投資3、典當(dāng)融資：典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。 4、項(xiàng)目基金、信托融資：可以股權(quán)融資也可以項(xiàng)目貸款以及企業(yè)貸款 在我國無論是私募基金還是房地產(chǎn)信托其主要資金來源主要是大的財(cái)團(tuán)、海外基金、投資公司、滬蘇杭一帶實(shí)力強(qiáng)大的民營企業(yè)家，這些資金的高效融通運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)更大程度的引起兩極分化，貧富程度加劇，不利于社會(huì)穩(wěn)定。未來中國的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展勢(shì)必要考慮中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，在以下幾個(gè)方面思考其融資渠道： 第一、如何有效地利用社會(huì)上的閑散游資，讓中低收入者