集團公司戰(zhàn)略報告

1、元海集團發(fā)展戰(zhàn)略報告草案 2014年10月10日重要說明固本培元 海納百川2第頁本文件專為元海集團進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，任何復(fù)制、節(jié)選或給第三方使用，應(yīng)事先得撰到本撰文作者的許可和支持。3.集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃問題回顧固本培元 海納百川3第頁企業(yè)文化元海集團對下屬投資企業(yè)的監(jiān)督系統(tǒng)如何建立？企業(yè)內(nèi)部如何管理？權(quán)責(zé)分配？集團公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景母子公司監(jiān)管體系組織結(jié)構(gòu)流程人力資源未來元海集團是個什么樣的公司？元海集團未來的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？如何進(jìn)行選擇？元海集團運營模式是什么？管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計？如何改善流程以提高工作效率？如何改善薪酬制度和業(yè)旅游人機制？財務(wù)管理如何改善資金控制與運業(yè)旅游？如何培育優(yōu)秀

2、的企業(yè)文化？4.第一部分 目錄 集團現(xiàn)狀分析固本培元 海納百川4第頁戰(zhàn)略分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)發(fā)展分析內(nèi)部資源能力分析現(xiàn)狀分析簡要回顧5戰(zhàn)略分析6母子公司控制體系分析7組織機構(gòu)分析業(yè)務(wù)流程分析人力資源分析企業(yè)文化分析戰(zhàn)略制定使命愿景業(yè)務(wù)組合經(jīng)營目標(biāo)戰(zhàn)略實施職能戰(zhàn)略管理整合企業(yè)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略制定5.集團發(fā)展簡要回顧：經(jīng)過了5年時間的發(fā)展，取得較好進(jìn)步，目前正處于二次發(fā)展的關(guān)鍵時期固本培元 海納百川5第頁 元海主力子公司成立以來，子公司主營業(yè)務(wù)逐年提升，集團成立后，更多項目和業(yè)務(wù)待于開展: 1、子公司業(yè)績：2006年，元海集團子公司欽州中海地產(chǎn)成立，公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主，并以欽州為戰(zhàn)略發(fā)展，實

3、施第一個五年計劃，先后完成 “中海麗灣明珠”、“中海水東國際大廈”等兩個中端樓盤的開發(fā)，此外， “中海東盟印象”城中村就成改造項目即將動工。為企業(yè)打造集團公司、拓展各方面業(yè)務(wù)發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。2、2010年末，在董事長的戰(zhàn)略指導(dǎo)下成立了元海集團，并轉(zhuǎn)向集團化管理模式：由最初的地產(chǎn)開發(fā)升級到多元化的投資型集團控股經(jīng)營產(chǎn)業(yè)模式即：一二級階梯式投資型企業(yè)集團管理模式集團架構(gòu)及設(shè)立二級公司均是以資金投資控股為主業(yè)，其經(jīng)營涉及：項目投資、房地產(chǎn)開發(fā)、國貿(mào)、建筑施工、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)（實業(yè)）、國內(nèi)汽車與建材貿(mào)易、旅游開發(fā)及服務(wù)配套、游艇休閑業(yè)等為一體的多元化產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。3、集團經(jīng)過5年的發(fā)展

4、，在房地產(chǎn)開發(fā)方面積累了較為豐富的經(jīng)驗，公司一如既往地本著“固本培元、海納百川”的發(fā)展指導(dǎo)思想，努力把企業(yè)做強做大，朝著縱向、橫向、多元化、集團化的目標(biāo)發(fā)展，打造企業(yè)品牌，力爭把公司成為上市公司發(fā)展目標(biāo)。【總結(jié)】總的來說，集團主要還是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，其次以項目投資、房地產(chǎn)開發(fā)、國貿(mào)、建筑施工、貿(mào)易及休閑配套服務(wù)等多元化發(fā)展的集團，責(zé)任和任務(wù)，規(guī)劃和發(fā)展道路任重而道遠(yuǎn)。6.管理回顧分析：目前的集團更像是一家行政機構(gòu)，這與日益激烈的市場競爭要求不太相符固本培元 海納百川6第頁行政型“企業(yè)”的管理行政等級制度的劃分人際關(guān)系（文化建設(shè)）大鍋飯（無體現(xiàn)多勞多得層面）趨穩(wěn)而不是趨利市場反應(yīng)情況待開發(fā)領(lǐng)域

5、市場各個領(lǐng)域市場其他領(lǐng)域市場枯竭激烈殘酷市場競爭的主體是真正的企業(yè)戰(zhàn)略嚴(yán)重不符需要對比改進(jìn)組織任命的規(guī)劃7.母子公司自身培育控制體系分析：5年發(fā)展歷程，集團除依賴資源開發(fā)土地外，自身競爭能力的也要內(nèi)部培養(yǎng)固本培元 海納百川7第頁競爭優(yōu)勢的獲取外部支持股東給予集團足夠的政策支持、資金支持、人員支持、物資支持等內(nèi)部培養(yǎng)培養(yǎng)、提高集團內(nèi)部的管理水平、增強競爭能力市場份額擴大、上市、利潤增長不確定性是外部支持最難以突破的障礙較少缺乏科學(xué)的管理方式，核心競爭力，要體現(xiàn)多勞多得。外部的支持在短期或一段時期內(nèi)給予集團強力支持，但將公司前途完全依托于外部支持具有叫大的風(fēng)險性；因此提高內(nèi)部管理能力，提升自身人才

6、素質(zhì)培養(yǎng)及綜合能力的競爭優(yōu)勢才是集團公司發(fā)展的長久之計。集團目標(biāo)8.集團內(nèi)部組織管理的界定分析及建議：內(nèi)部因素較多，內(nèi)部應(yīng)正確對待及時解決各種問題固本培元 海納百川8第頁企業(yè)文化公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景母子公司監(jiān)管體系組織結(jié)構(gòu)流程人力資源財務(wù)管理企業(yè)愿景較明朗，但如果流程（會簽）就會影響效率，集團內(nèi)部基本達(dá)成“固本培元，海納百川”統(tǒng)一認(rèn)識，日常工作中應(yīng)起到及時指導(dǎo)和糾正錯誤自我更新的工作的目的。母公司和子公司中都存在著大量的職責(zé)缺失現(xiàn)象，員工執(zhí)行力失去保證存在對子公司監(jiān)控不利的情況流程（會簽）繁多，耽誤時間，執(zhí)行不清晰不規(guī)范，員工缺乏正確的執(zhí)行方法，造成日常工作中出現(xiàn)管理混亂、效率低下等現(xiàn)象。大鍋飯影

7、響員工積極性，造成員工執(zhí)行力不足。無靈活的考核制度，使員工失去指引，造成員工失去實行方向。人員素質(zhì)與崗位不匹配，失去執(zhí)行力的基礎(chǔ)。財務(wù)信息不及時和靈活，決策較失去戰(zhàn)略規(guī)劃依據(jù)依據(jù)。需要更加提高活力、創(chuàng)造力。培養(yǎng)競爭意識和市場意識。9.集團面對市場競爭環(huán)境戰(zhàn)略分析：前景規(guī)劃應(yīng)明確，客觀上，要培養(yǎng)員工成為公司主人公精神和集體團結(jié)的信心固本培元 海納百川9第頁集團的戰(zhàn)略規(guī)劃實際完全取決于董事長（總經(jīng)理）或其他領(lǐng)導(dǎo)的意志，到目前暫未建立自己的戰(zhàn)略規(guī)劃體系 僅依靠領(lǐng)導(dǎo)人個人或者決策層的能力和意志進(jìn)行管理的企業(yè)，往往不能對企業(yè)自身和外部環(huán)境進(jìn)行縝密的分析和預(yù)測，使得領(lǐng)導(dǎo)人的直覺和判斷失去了理性分析的支持，

8、導(dǎo)致戰(zhàn)略的較盲目性。同時由于在戰(zhàn)略制定中缺乏有效的制約機制，也往往導(dǎo)致戰(zhàn)略失去穩(wěn)定性，變動過于頻繁問題由于主要領(lǐng)導(dǎo)人的變更，而導(dǎo)致公司戰(zhàn)略發(fā)生重大變化，失去了戰(zhàn)略的穩(wěn)定性。從機制上看，集團的總經(jīng)理是由集團委員會任命的，在集團內(nèi)部沒有制約，總經(jīng)理可依靠個人的想法和資源貫徹下去；應(yīng)集體決策從內(nèi)部組織上來看，集團沒有形成一套決策支持體系，即沒有形成專門一個戰(zhàn)略智囊團，單憑總經(jīng)理個人的分析判斷勢必導(dǎo)致戰(zhàn)略較為盲目性，集體力量沒有充分發(fā)威出來；從管理機制上來看，集團沒有一套戰(zhàn)略延續(xù)保證體系，如果總經(jīng)理變更時，集團戰(zhàn)略規(guī)劃就會發(fā)生重大變化，缺乏 戰(zhàn)略的穩(wěn)定性。10.對集團監(jiān)控建議：集團對下屬子公司監(jiān)控要有

9、利，方能使下屬子公司給公司帶來較大的收益固本培元 海納百川10第頁母子公司管理控制體系靜態(tài)監(jiān)控體系動態(tài)監(jiān)控體系人事控制財務(wù)控制權(quán)限控制信息控制戰(zhàn)略管理流程財務(wù)管理流程人力資源管理流程投資管理流程對于各子公司管理應(yīng)保持及時溝通和監(jiān)控力度，避免控管缺失狀態(tài)，造成公司巨大損失； 在對于子公司控制的各個方面集團都應(yīng)明確管理辦法和管理精細(xì)化流程，避免從主觀上造成的管理混亂；策略:加強母子公司管理與控制能力，溝通和整合資源將是元海集團走向異地發(fā)展和多元化發(fā)展的必要條件。11.原組織機構(gòu)設(shè)置分析建議：權(quán)屬公司職能分工應(yīng)精細(xì)化，發(fā)展要適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展需要（以欽州中海地產(chǎn)為例）固本培元 海納百川11第頁欽

10、州中?？偨?jīng)理副總經(jīng)理開發(fā)部工程部營銷部招商部辦公室財物部客服部組織機構(gòu)分工為直線型上下級管理機制，有待于優(yōu)化以便實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)向房產(chǎn)綜合經(jīng)營的轉(zhuǎn)型，以便適應(yīng)該二級階梯房地產(chǎn)公司管理發(fā)展經(jīng)營的需要。職能職責(zé)分工體系有待完善部分職能集中于一個人（主要直接領(lǐng)導(dǎo)）任務(wù)過重，下屬較難決策，不能形成相互牽制和制約。導(dǎo)致該職能難以有效落實甚至職能缺失，應(yīng)該分解職責(zé)工作和明確問責(zé)制。沒有建立起信息共享機制，導(dǎo)致信息不能共享，溝通成本較高主要和次要任務(wù)應(yīng)彼此建立互信，集體溝通解決較快。每個子公司都應(yīng)具有創(chuàng)造和復(fù)制能力，從而與母公司形成矩陣發(fā)展直線型管理模式：12.集團應(yīng)建立精細(xì)化管理機制：公司經(jīng)營管理才有章可循

11、。固本培元 海納百川12第頁要有全面科學(xué)的管理制度要對制度的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)控要進(jìn)行緊密銜接、簡潔高效的流程會簽流程要流暢、規(guī)范?？绮块T流程的銜接溝通應(yīng)及時、順暢，溝通意識要強，工作效率才高。走流程應(yīng)簡潔，并以制度防范，這樣執(zhí)行中才順暢規(guī)范。制度執(zhí)行要嚴(yán)格，且公正、嚴(yán)明。對違反制度的人，應(yīng)采取靈活有效的懲罰措施，做到公正、獎罰分明。管理要體現(xiàn)人性化，要體現(xiàn)集團文化制度要完善，出現(xiàn)問題應(yīng)有問責(zé)制，而不是經(jīng)常按領(lǐng)導(dǎo)意志解決，人治人不可取，應(yīng)以文化感人和感化人。13.規(guī)范人員素質(zhì)、薪酬、考核等機制：尋找公司可持續(xù)發(fā)展的途徑固本培元 海納百川13第頁公司人員素質(zhì)普遍應(yīng)較能達(dá)到崗位工作需要，尤其是關(guān)鍵的技術(shù)和

12、高層管理崗位。目前，吸引優(yōu)秀人才加盟已成為公司迫切的需要。分配應(yīng)與考核結(jié)合，員工干多干少應(yīng)有體現(xiàn)。解套：實行分包制度或者實行“多勞多得”管理機制，能充分激發(fā)員工的工作積極性和激發(fā)員潛能。建立一套科學(xué)務(wù)實的考核體系，按每半年或年度績效考核體現(xiàn)，進(jìn)行嘉獎，能較為客觀公正地評價員工價值和體現(xiàn)企業(yè)文化。招聘程序有待規(guī)范分配機制不靈活，基本不體現(xiàn)多勞多得，效率不足。沒有建立較靈活的考核機制14.集團財務(wù)管理體系：應(yīng)起到有效控制子公司作業(yè)，并為經(jīng)營決策層提供強力支持。固本培元 海納百川14第頁財務(wù)分析職能應(yīng)在原有基礎(chǔ)上加強財務(wù)部門經(jīng)理及人員，除日常核算、報稅，建議總監(jiān)把更多精力業(yè)旅游來從事財務(wù)的整體分析和

13、規(guī)劃等工作，有利于集團資金流動和收支平衡。預(yù)算目標(biāo)值應(yīng)起到指導(dǎo)作業(yè)旅游財務(wù)、工程部預(yù)算管理應(yīng)側(cè)重事前和事后分析，目標(biāo)值設(shè)定與實際應(yīng)較為接近和相符。對子公司財務(wù)信息控制效果要對稱集團要對子公司財務(wù)控制，而不是體現(xiàn)代理記帳的功能，這樣方才達(dá)到信息對稱。融資渠道單一，融資能力有限目前，受國家限購令、銀行率利及貸款等政策影響，地產(chǎn)貸款，銀行不放貸，而且銀行貸款額度已經(jīng)很高，由于經(jīng)營不力，不僅無法短期內(nèi)償還，而且財務(wù)成本居高不下，再貸款能力受到很大限制。集團財務(wù)管理體系15：集團文化建設(shè)建議：關(guān)于集團凝聚力，只有形成強大的凝聚力，方能適應(yīng)市場競爭的企業(yè)文化固本培元 海納百川15第頁總經(jīng)理由董事會委派，應(yīng)

14、更多地以集團利益為導(dǎo)向，以犧牲自身利益換取集團資本。集團原以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，目前地產(chǎn)競爭激烈，土地儲備有限，員工應(yīng)更多地意識到，集團只有多元化地發(fā)展才能有出路把公司事情業(yè)務(wù)和規(guī)劃發(fā)展當(dāng)做主人公來看，集團凝聚力才強大，公司才有發(fā)展。公司員工應(yīng)時時意識到“居安思?！保瑧?yīng)意識到公司發(fā)展的危機，而自發(fā)地提升自己能力來適應(yīng)公司發(fā)展和為公司做貢獻(xiàn)，體現(xiàn)自己的價值。員工應(yīng)關(guān)心自己和所在部門利益，是公司的一個系統(tǒng)，是利益共同體的，公司才有長遠(yuǎn)發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)本位意識強市場意識要充分員工進(jìn)取心要強集團應(yīng)體現(xiàn)股份企業(yè)的特稱，而不是按照國企文化特征員工本位意識強16.第二部分 目錄公司戰(zhàn)略分析固本培元 海納百川16第頁企

15、業(yè)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略實施17.戰(zhàn)略分析主要內(nèi)容住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析固本培元 海納百川17第頁住宅房地產(chǎn)分析宏觀環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析內(nèi)部資源分析18.宏觀環(huán)境分析：通過對政治、經(jīng)濟、社會和技術(shù)分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境所產(chǎn)生全局性的影響固本培元 海納百川18第頁政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟政策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法企業(yè)經(jīng)濟政治法律社會文化技術(shù)GDP變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價控制可任意支配收入行業(yè)需求市場需求國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化生活方式就業(yè)預(yù)期保護消費者運動結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響：1、

16、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動態(tài)的而不是靜止的。19.行業(yè)政策影響分析：至今國家加大宏觀調(diào)控力度，預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)將進(jìn)入競爭發(fā)展階段固本培元 海納百川19第頁金融調(diào)控政策調(diào)控法律規(guī)范房地產(chǎn)投資過熱房地產(chǎn)信托不做保底承諾。信托法規(guī)定，信托產(chǎn)品并不做保底承諾，這意味著投資信托很有可能血本無歸。原國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（18號）在肯定房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱地位的同時也提出了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要性。關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知至今對土地貸款、在建貸款、個貸均設(shè)置

17、了嚴(yán)格的限制。從關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見至今，對未取得土地使業(yè)旅游權(quán)證書、建設(shè)業(yè)旅游地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。央行從2008年至今，十幾次將存款準(zhǔn)備金率提高到8.5%以上，促使銀行可貸資金進(jìn)一步減少。隨后將鋼鐵、電解鋁、房地產(chǎn)自有資金比例提高到35%以上。國務(wù)院辦公廳，原關(guān)于切實解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知對拒不改正的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，計劃、國土行政主管部門不批準(zhǔn)其新開發(fā)建設(shè)項目、不為其辦理業(yè)旅游地手續(xù)。房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展注：當(dāng)經(jīng)濟蕭條時政府將通過各項措施刺激房地產(chǎn)投資20.政策調(diào)整對房地產(chǎn)的影響分析：迫使房地產(chǎn)

18、行業(yè)在運營模式等方面展開激烈競爭固本培元 海納百川20第頁政策對需求的影響由于政策，使近一至二年供給總量減少，致使需求升溫，價格上漲； 對商業(yè)物業(yè)提高首付，對寫字樓以及高檔住宅進(jìn)行限制，對經(jīng)濟適業(yè)旅游房的總體規(guī)劃調(diào)整了需求結(jié)構(gòu)； 二手房市場的較逐步放開使階梯購買成為可能；貨幣以及個貸的的相對穩(wěn)定對市場需求起到刺激作業(yè)旅游。政策對供給的影響 土地供應(yīng)總量受到限制，土地市場化使土地價格市場化，原有依靠優(yōu)質(zhì)廉價土地資源的地產(chǎn)公司出現(xiàn)生存危機，出現(xiàn)“大魚吃小魚”現(xiàn)象；近年來利率的宏觀調(diào)控作業(yè)旅游已經(jīng)顯現(xiàn)，對開發(fā)商的自有資金及多渠道融資提出新要求，對中小型房地產(chǎn)公司產(chǎn)生淘汰效應(yīng)； 政策可能的變化及啟示國

19、家宏觀調(diào)控政策屬于階段性措施，為使房地產(chǎn)市場市場化運轉(zhuǎn)國家陸續(xù)出臺規(guī)范行業(yè)行為的法律文件，以增加房地產(chǎn)公司的自律性； 國家采取相對穩(wěn)定的貨幣政策，利率上調(diào)，但剛性需求仍將很大； 一級土地市場不會放開，與二級市場將保持分離，促使房地產(chǎn)商在運營模式等方面展開激烈角逐。21.中國GDP值預(yù)測（2000年2020年）分析：高速增長將帶動房地產(chǎn)投資高速增長固本培元 海納百川21第頁預(yù)測部門預(yù)測結(jié)果：GDP增長率國務(wù)院發(fā)展研究中心20002005年：6.98.120052010年：6.47.820102015年：5.67.120152020年：6.37.2世界銀行20012010年：6.920112020

20、年：5.5亞洲開發(fā)銀行20002010年：620102020年：5高盛公司20012010年：7.220102025年：6.8國外機構(gòu)對未來20年中國GDP的預(yù)測宏觀經(jīng)濟增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%5%停滯甚至倒退5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%15%飛速發(fā)展資料來源：西蒙庫茲涅茨著各國經(jīng)濟的增長未來20年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)22. 人口增長和擴張因素（2000-2050年）：中國人口城鎮(zhèn)化加速和人口持續(xù)增長使房地產(chǎn)市場容量釋放固本培元 海納百川22第頁中國城市人口的高速增長對房地產(chǎn)建設(shè)提出了客觀要求資料來源：國務(wù)院信息中心年份2000201020102020202

21、02050平均每年住宅建設(shè)面積6.721億平米5.625億平米3.792億平米根據(jù)如目前以80億住宅為基數(shù)，按照1.25%的折舊率計算，在未來50年住宅自然需求情況如下：23.革新技術(shù)的發(fā)展也將促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 固本培元 海納百川23第頁建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營采業(yè)旅游新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間采業(yè)旅游組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)實現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)使業(yè)旅游高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計現(xiàn)代化光纜

22、寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新招投標(biāo)創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級提高了企業(yè)的競爭力和品牌降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值創(chuàng)新項目創(chuàng)新的內(nèi)容和形式對房地產(chǎn)業(yè)的影響24.通過宏觀環(huán)境分析總結(jié)1：可以看到目前的宏觀環(huán)境決定了房地產(chǎn)行業(yè)將走向一條正規(guī)發(fā)展的道路固本培元 海納百川24第頁政治：Policy經(jīng)濟： Economic社會： Society技術(shù)： TechnicPest分析從根本上要求房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入

23、一個良性競爭的時期高速的經(jīng)濟增長將帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目前的社會發(fā)展給房地產(chǎn)帶來了巨大的市場空間新型技術(shù)的進(jìn)入將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢 房地產(chǎn)行業(yè)處于一個競爭與機遇并存的年代，不斷規(guī)范的市場環(huán)境要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強自身的運營管理水平。25.宏觀環(huán)境分析總結(jié)2：二十一世紀(jì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了集中化、規(guī)?；蛡€性化的新特征固本培元 海納百川25第頁國家政策改變金融調(diào)控加強自中國加入世貿(mào)后居住觀念變化收入水平提高優(yōu)勝劣汰，兼并重組縱向分工，橫向協(xié)作利益共享，風(fēng)險共擔(dān)土地招拍掛融資門檻提高房地產(chǎn)公司集中度加強融資方式多元化形成房地產(chǎn)集團需求增加技術(shù)改進(jìn)競爭加劇買方市場形成跨區(qū)域競爭大規(guī)模開發(fā)加劇市場需

24、求拉動運作模式轉(zhuǎn)變暴利結(jié)束梯級消費投資房產(chǎn)多次置業(yè)及剛需個性化需求潛在剛需客戶形成購買對房產(chǎn)的需要集中化規(guī)?；瘋€性化26.宏觀分析總結(jié)3：從贏利性方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前屬于高回報產(chǎn)業(yè)，其利潤率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)固本培元 海納百川26第頁行業(yè)持續(xù)提速 房地產(chǎn)企業(yè)2010年總收入超過9000 億元，凈利潤總額超過3000多億元，可見，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同時創(chuàng)造利潤也很大。房地產(chǎn)開發(fā)利潤較高 從國內(nèi)情況來看，大多數(shù)城市普遍在1020%以上，中高檔房地（上市公司）產(chǎn)平均利潤率更高，一般行業(yè)達(dá)到22%46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。 從國際上多數(shù)國家情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在5%左

25、右，高的也只有6%10%（如德國，主要是國外納稅和相關(guān)費業(yè)旅游高），遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率。數(shù)據(jù)來源：國土資源部，CEIC、上市公司年報27.宏觀分析總結(jié)4:從風(fēng)險性來看，政府宏觀調(diào)控成為房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的主要影響因素 從風(fēng)險性來看，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落，這表明，近年來國家采取的一系列宏觀調(diào)控及控制投資高速增長的政策措施已初見成效，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣水平較為趨向正常。固本培元 海納百川27第頁28.宏觀預(yù)測分析5：但可以預(yù)測的是，目前的政府宏觀控制正在日趨科學(xué)，由此而帶來的風(fēng)險也比較減小固本培元 海納百川28第頁供給牽動需求時期需求牽動供給時期主要表現(xiàn)：長期高幅波

26、動通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)：短期低幅波動通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運經(jīng)濟、土地升值/緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品、宏觀調(diào)控2000年2006年2008年2010年2011年宏觀調(diào)控線需求拉動線宏觀調(diào)控失力2012年以后29.宏觀環(huán)境分析6：基于以上分析，盡管受政策風(fēng)險影響，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍然具有很高的市場吸引力固本培元 海納百川29第頁起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計圖示納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30% 70% 高地產(chǎn)行

27、業(yè)盈利性低市場成長性高房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的吸引力，集團應(yīng)該抓緊時機，在該行業(yè)中獲取超額利潤目前的風(fēng)險因素正逐步減少和降低，現(xiàn)存風(fēng)險不會對該行業(yè)產(chǎn)生本質(zhì)影響30.綜合分析集團的成功關(guān)鍵因素：來源于企業(yè)所擁有的土地資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系和組織資源固本培元 海納百川30第頁注：此項評價的關(guān)鍵并不在于對元海企業(yè)的絕對定量分析，而在于相對定性分析資源能力評價集團的土地資源儲備應(yīng)基本能滿足未來10年發(fā)展的需要，但不能支持超常規(guī)發(fā)展需要。集團融資需要拓展融資渠道，擴大融資規(guī)模和經(jīng)營范圍。集團為欽州市建設(shè)作出了顯著貢獻(xiàn)，與各地級市政府及社會建立了良好的公共關(guān)系。集團的法人治理結(jié)構(gòu)、人力資源、財務(wù)等企業(yè)管理基

28、礎(chǔ)較薄弱，不能滿足公司做強做大的集團化發(fā)展需要。無少中多小一般大特大弱一般強極強少較少多很多土地資源資本規(guī)模公共關(guān)系組織資源31.綜合分析：集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源匹配程度較高固本培元 海納百川31第頁資源能力匹配性評價房地產(chǎn)需求有較大的提升空間，需要房地產(chǎn)企業(yè)有豐富的土地儲備，集團目前土地資源基本滿足發(fā)展需要。房地產(chǎn)行業(yè)競爭將逐步加劇，需要有較未雄厚的資金實力，集團目前的資金實力并不十分滿足需求。房地產(chǎn)行業(yè)與國計民生高度相關(guān)，需要房地產(chǎn)企業(yè)有良好的公共關(guān)系，集團在公共關(guān)系方面具有較強的優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)因其進(jìn)入障礙低，需要房低產(chǎn)企業(yè)具有較強的經(jīng)營管理能力才能在競爭中勝出，目前集團的經(jīng)營管理基礎(chǔ)不能適

29、應(yīng)市場競爭。完全滿足元?，F(xiàn)狀缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實力公共關(guān)系組織資源32.集團在房地產(chǎn)方面的綜合實力分析：資源匹配程度很高，且舊城改造地產(chǎn)業(yè)有很強的市場吸引力，應(yīng)成為集團的核心業(yè)務(wù)固本培元 海納百川32第頁低高低高資源匹配程度市場吸引力 高民業(yè)旅游地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高元海地產(chǎn)擴張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略完全滿足元?，F(xiàn)狀缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實力公共關(guān)系組織資源33.宏觀環(huán)境分析對企業(yè)未來將產(chǎn)生全局性的影響固本培元 海納百川33第頁政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟政策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法企業(yè)經(jīng)濟政治法律社會文化技術(shù)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨

30、脹率工資/物價控制可任意支配收入行業(yè)需求市場需求國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化生活方式就業(yè)預(yù)期保護消費者運動結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動態(tài)的而不是靜止的。固本培元 海納百川34第頁34.土地出讓政策的變化影響地產(chǎn)開發(fā)商生存發(fā)展的根基土地有償出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌方式無償使業(yè)旅游土地資源過渡時期真正的市場競爭，打破地區(qū)格局和關(guān)系保護，進(jìn)行優(yōu)勝劣汰政府導(dǎo)向經(jīng)濟手段價值規(guī)律計劃經(jīng)濟模式市場經(jīng)濟模式市場導(dǎo)向存在

31、雙軌制協(xié)議出讓為主沒有嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)企業(yè)行政手段半市場化房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展依附于政府關(guān)系和政策因素土地產(chǎn)權(quán)模糊土地交易成本高、效率低下無法顯性土地和建筑的價值配置不合理，浪費和緊缺同時存在供給結(jié)構(gòu)和數(shù)量脫離城市發(fā)展實際既得利益者產(chǎn)生抗?fàn)幒团懦馔稒C尋租行為嚴(yán)重交易成本不透明可控、缺乏公平性未完全體現(xiàn)市場機制，只是變通做法資源配置不合理，有市場炒作投機不利于開發(fā)公司公平競爭、長遠(yuǎn)發(fā)展人情關(guān)系因素濃厚、走后門有效遏制土地市場的泡沫經(jīng)濟防止和避免腐敗行為的產(chǎn)生減少隱形交易成本，減少中間環(huán)節(jié)營造公平的競爭環(huán)境利于優(yōu)勢企業(yè)的全國性、規(guī)?；瘮U張35.國家金融政策的調(diào)整對開發(fā)商的融資能力提出了更高的要求

32、固本培元 海納百川35第頁 近年來，國家對土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流動資金貸款等方面進(jìn)行了限定，增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的成本，提高了行業(yè)門檻，進(jìn)一步強化“強者越強，弱者越弱”的市場格局。眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的資金考驗而銀監(jiān)會出臺商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引，對不同類型項目特別是對地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險規(guī)避作出了比較詳細(xì)的指導(dǎo)性意見。-對未取得土地使業(yè)旅游權(quán)證、建設(shè)業(yè)旅游地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目,不得發(fā)放任何形式的貸款；-開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30；-嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使業(yè)旅游銀行貸款墊資房

33、地產(chǎn)開發(fā)項目。只能將獲得的流動資金貸款業(yè)旅游于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）。前些年央行出臺關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)加強貸款管理，文件規(guī)定：36.我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，給地產(chǎn)帶來了前所未有的發(fā)展機遇固本培元 海納百川36第頁對地產(chǎn)的影響經(jīng)濟指標(biāo)國民經(jīng)濟高速增長，為商住地產(chǎn)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大作業(yè)旅游。居民可支配收入提高的影響國民經(jīng)濟增長的影響居民可支配收入的增加，大大地增強了人們消費的能力。購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。37.城市化進(jìn)程給地產(chǎn)帶來

34、巨大的市場需求固本培元 海納百川37第頁城市化公共服務(wù)放開城市群擴張與重新定位消費升級第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增的小城鎮(zhèn)，城市建設(shè)提供新增空間大城市為以經(jīng)濟為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠(yuǎn)影響商業(yè)零售、餐飲酒店、金融貿(mào)易、咨詢服務(wù)等行業(yè)對地產(chǎn)的需求不斷增長38.通過宏觀環(huán)境分析，目前環(huán)境決定地產(chǎn)行業(yè)將健康地發(fā)展固本培元 海納百川38第頁政治：Policy經(jīng)濟： Economic社會： Society技術(shù)： TechnicPest分析從政策上引導(dǎo)地產(chǎn)市場化運作、健康發(fā)展經(jīng)濟增長及

35、給地產(chǎn)帶來前所未有的機遇城市化進(jìn)程強力拉動地產(chǎn)的需求房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點和宏觀環(huán)境的重大利好，使地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)支柱。39.商住地產(chǎn)的特殊方式（城市綜合體）給地產(chǎn)帶來無限生機固本培元 海納百川39第頁拉動地產(chǎn)物業(yè)升值地產(chǎn)通常被開發(fā)商作為促銷賣點和商戰(zhàn)策略，也是傳統(tǒng)上圍繞地產(chǎn)綜合功能配套的延伸。一般來講，要使地產(chǎn)物業(yè)升值，做旺一個地段，通常是商業(yè)先行。城市形象顯著提升投資前景優(yōu)勢看好租售經(jīng)營靈活多樣商業(yè)繁榮對提升城市形象，改變城市面貌，提供就業(yè)機會，完善投資環(huán)境、增加財政稅收具有十分明顯和重要的作業(yè)旅游。因此，在地產(chǎn)的投資過程中，特別是外來的地產(chǎn)投資商，往往還被作為招商引資項目，

36、得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。地產(chǎn)具有回收期叫短、收益率高、可以享受銀行貸款的優(yōu)勢。通常地產(chǎn)投資回收周期是2-4年，此后年出租收益率為16%左右。地產(chǎn)可租、可售、可經(jīng)營,進(jìn)退自如的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。出租可獲得穩(wěn)定長期的較高收益，出售可迅速回收資金取得回報，自己經(jīng)營則既圓老板夢，又投資置業(yè)，一舉兩得。40.地產(chǎn)的高額利潤吸引房地產(chǎn)大鱷進(jìn)軍此領(lǐng)域固本培元 海納百川40第頁 據(jù)統(tǒng)計，投資商住地產(chǎn)的收益都非常高，比如酒店收益為15%-30%，服務(wù)式公寓收益為30%-60%，而經(jīng)營好的購物中心能有40%-80%的毛利，甚至?xí)^80%。地產(chǎn)豐厚的投資回報讓眾多的投資商趨之若鶩。41.通過以上分

37、析可以看到，商住地產(chǎn)是未來行業(yè)的熱點固本培元 海納百川41第頁投資增長迅速利潤回報豐厚市場需求旺盛居民消費能力不斷增長，商業(yè)經(jīng)濟持續(xù)繁榮，對地產(chǎn)的需求也不斷增加商住地產(chǎn)投資逐年增加，新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮正在興起相比傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)，地產(chǎn)的高額回報讓房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)軍熱點熱點熱點 高地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高42.地產(chǎn)行業(yè)的成功關(guān)鍵因素來源于企業(yè)所擁有的客戶資源、資本規(guī)模、公共關(guān)系和組織資源固本培元 海納百川42第頁注：此項評價的關(guān)鍵并不在于對企業(yè)的絕對定量分析，而在于相對定性分析資源評價客戶資源是地產(chǎn)開發(fā)商所必須擁有的關(guān)鍵資源之一資本規(guī)模是地產(chǎn)成功的前提和基礎(chǔ)，地產(chǎn)的特殊要求決定其前期的資金投

38、入相對巨大地產(chǎn)經(jīng)營的長期性要求其加強與本區(qū)域各方面的關(guān)系建設(shè)，公共關(guān)系成為不可或缺的資源內(nèi)部的良性管理是地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營獲利的保證無少中多小一般大特大弱一般強極強少較少多很多客戶資源資本規(guī)模公共關(guān)系組織資源43.從集團的資源擁有程度來看，集團在一定程度上能夠滿足地產(chǎn)的要求固本培元 海納百川43第頁資源匹配性評價地產(chǎn)對地理位置和規(guī)模要求很高，集團目前土地資源能夠完全滿足發(fā)展需要。在沒有外來資金的進(jìn)入之下，集團目前的自有資金實力并不能滿足地產(chǎn)需求。從目前情況看，集團在公共關(guān)系方面具有較強的優(yōu)勢。地產(chǎn)經(jīng)營是完全的市場競爭，元海目前的組織資源并不能完全滿足充分的市場競爭要求。元?，F(xiàn)狀完全滿足缺乏基本不滿足

39、基本滿足一般土地資源資金實力公共關(guān)系組織資源44.集團在地產(chǎn)方面的資源：匹配程度較高，且其有很強市場吸引力，應(yīng)當(dāng)成為集團的重要業(yè)務(wù)固本培元 海納百川44第頁低高低高資源匹配程度市場吸引力地產(chǎn)擴張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略元海現(xiàn)狀 高地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高完全滿足缺乏基本不滿足基本滿足一般土地資源資金實力公共關(guān)系組織資源45.通過對各個細(xì)分市場的分析，我們可以確定各個業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略定位固本培元 海納百川45第頁低高低高資源匹配程度市場吸引力商業(yè)低高低高資源匹配程度市場吸引力寫字樓低高低高資源匹配程度市場吸引力酒店低高低高資源匹配程度市場吸引力地產(chǎn)擴張戰(zhàn)略退出戰(zhàn)略由于各個業(yè)務(wù)模塊定位不同，決定了地產(chǎn)在整體上需

40、要一個發(fā)展過程才能成為集團的主要業(yè)務(wù)46.第三部分 目錄 戰(zhàn)略的實施固本培元 海納百川46第頁使命47愿景48.目標(biāo)49.使命、遠(yuǎn)景和目標(biāo)我們將通過一系列工具和步驟設(shè)定集團的戰(zhàn)略以下重點分析47.使命企業(yè)存在的價值和意義固本培元 海納百川47第頁參考知名企業(yè)的使命豐富顧客的生活，通過提供新鮮有效的通信服務(wù)幫助顧客在商業(yè)上取得巨大成功美國電報電話公司致力于為140多個國家的學(xué)生、教育工作者、設(shè)計人員、科學(xué)家、工程師、商務(wù)人事和消費者提供最先進(jìn)的個人計算機產(chǎn)品和支持蘋果電腦公司發(fā)明推動商業(yè)價值的技術(shù)和服務(wù)，創(chuàng)造人類福祉，提升顧客生活品質(zhì)，并盡可能地讓最大多數(shù)人受益惠普公司通過堅定不移的改革和發(fā)展，

41、把華潤建設(shè)成在主營行業(yè)有競爭力和領(lǐng)導(dǎo)地位的優(yōu)秀國有控股企業(yè)，并實現(xiàn)股東價值和員工價值最大化華潤置地元海使命 本著“固本培元，海納百川”的發(fā)展思想，以“責(zé)任、穩(wěn)健、規(guī)范、進(jìn)取、創(chuàng)新、提升”的企業(yè)發(fā)展使命， 通過優(yōu)秀的服務(wù)，改善公眾的生活質(zhì)量集團應(yīng)永不滿足現(xiàn)狀，服務(wù)是客戶生活品質(zhì)不斷提升的基礎(chǔ)，是我們持續(xù)經(jīng)營的源泉；因此我們強調(diào)價值創(chuàng)造，以卓越的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量回報社會，我們將與全體員工、與社會大眾攜手，共同創(chuàng)造美好生活。48.愿景可持續(xù)追求的遠(yuǎn)大目標(biāo)固本培元 海納百川48第頁元海愿景成為國內(nèi)認(rèn)可的房地產(chǎn)集團上市企業(yè)知名企業(yè)的愿景參考：在我們所服務(wù)的每一個市場中數(shù)一數(shù)二。通過企業(yè)改革，使我們不但擁有

42、大公司的實力，還具有小公司的靈活和靈魂GE，80年代成為全球最知名的企業(yè)，改變?nèi)毡井a(chǎn)品在世界上的劣質(zhì)形象索尼，50年代初成為一家最了解女性需要、為全球女性提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)、并滿足她們自我成就感的公司。簡言之，成為一家比女人更了解女人的公司雅芳公司成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者萬科創(chuàng)造最具價值的生活空間萬通地產(chǎn)元海集團將在多元化領(lǐng)域開發(fā)事業(yè)，努力成為國內(nèi)一流的中高檔房地產(chǎn)集團企業(yè)元海集團將通過跨地區(qū)發(fā)展，努力提升市場運作、資本運作、資源整合、管理控制等核心能力，不斷建立區(qū)域市場的競爭優(yōu)勢；元海集團將繼續(xù)向成功邁進(jìn)，最終成為全國范圍內(nèi)受人尊重的集團企業(yè)。49.發(fā)展目標(biāo)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的方向固本培元 海

43、納百川49第頁知名企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)參考從2006年開始，伊利集團逐步投資10億元，業(yè)旅游于現(xiàn)代牧場園區(qū)建設(shè)和新技術(shù)引進(jìn)等。到2005年，將新增奶源70多萬噸，銷售收入將突破100億元。2012年實現(xiàn)銷售收入30億美元、進(jìn)入世界乳業(yè)20強。 伊利集團2005年經(jīng)營目標(biāo)達(dá)到200億，2010年經(jīng)營目標(biāo)達(dá)到40億美金。 神州數(shù)碼 到2008年建設(shè)一個孵化器、二家上市公司、三個樣板企業(yè)、一批產(chǎn)業(yè)化項目。 北控高科技發(fā)展有限公司 力爭到2005年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值140億元、營業(yè)收入130億元、利稅23億元，企業(yè)整體水平跨入世界制藥50強企業(yè)行列。 哈藥集團 元海集團的發(fā)展目標(biāo)到2006年；元海集團開始全方位

44、拓展欽州市場，在中高端房地產(chǎn)市場建立自己的品牌；到2006-2010年，元海集團在欽州及區(qū)內(nèi)范圍內(nèi)建立自己的品牌；到2010年，初步形成以房地產(chǎn)為核心的多元化產(chǎn)業(yè)集團發(fā)展態(tài)勢。50.戰(zhàn)略規(guī)劃：將對各個現(xiàn)有或未來業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，確定元海各個業(yè)務(wù)模塊的戰(zhàn)略定位固本培元 海納百川50第頁戰(zhàn)略規(guī)劃大小弱強市場吸引力 企業(yè)競爭力重點分析51.市場吸引力評估結(jié)果圖示模擬分析業(yè)務(wù)市場潛力評判標(biāo)準(zhǔn)固本培元 海納百川51第頁市場規(guī)模行業(yè)機會獲利能力權(quán)重20%總分7.0住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與公司其他業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度商業(yè)旅游、地產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)管理業(yè)務(wù)酒店管理業(yè)務(wù)30%20%15%15%市場增長供討論147106.45.055.955

45、2.競爭力評估結(jié)果圖示模擬總結(jié)關(guān)鍵因素評判標(biāo)準(zhǔn)固本培元 海納百川52第頁權(quán)重住宅房地產(chǎn)商業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)得分權(quán)重得分決策能力執(zhí)行能力資本實力土地儲備內(nèi)部管理人員素質(zhì)企業(yè)品牌公共關(guān)系物業(yè)服務(wù)管理業(yè)務(wù)權(quán)重得分酒店管理業(yè)務(wù)權(quán)重得分20%10%15%20%15%10%5%5%15%15%15%20%10%5%15%5%25%5%20%10%15%15%10%25%10%5%10%10%15%15%總分5%5.955.055%6.4453.通過綜合調(diào)查，我們提供參考：確定各個業(yè)務(wù)在排序矩陣中的基本位置位置固本培元 海納百川53第頁商住一體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)酒店管理業(yè)務(wù)商住地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為行業(yè)吸引

46、力最高的業(yè)務(wù)，在提高自身競爭力的基礎(chǔ)上要采業(yè)旅游擴張張略酒店業(yè)應(yīng)該和旅游業(yè)結(jié)合，做好市場細(xì)分，在特定的細(xì)分市場中再加大投資力度物業(yè)管理行業(yè)作為商住地產(chǎn)、旅游行業(yè)的延伸，是對商住地產(chǎn)和旅游行業(yè)的補充，是元海不可或缺的部分，可考慮投入地產(chǎn)的行業(yè)吸引力決定元海要進(jìn)行重點開發(fā)，一方面做好細(xì)分市場的開發(fā)，另一方面做好自身競爭力的培養(yǎng)核心業(yè)務(wù)建議開發(fā)經(jīng)營54.通過上述分析，我們可以確定集團的核心選擇1.集團的核心業(yè)務(wù)是商?。ňC合體） 、商貿(mào)、旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，在現(xiàn)在的情況下，應(yīng)該充分利業(yè)旅游自身的資源和優(yōu)勢，擴大市場份額，打造元海品牌。2.物業(yè)管理一方面依托于住宅房地產(chǎn)，是民業(yè)旅游房地產(chǎn)必要的補充，將伴隨

47、著商住和旅游房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展；另一方面要積極拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍，利業(yè)旅游開發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢，爭取進(jìn)入利潤更高的工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域。3.商業(yè)旅游地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營具有較高的行業(yè)吸引力，集團應(yīng)加大力度，同時積極培養(yǎng)自身在此行業(yè)內(nèi)的競爭能力4.酒店管理行業(yè)要做好市場細(xì)分工作，在前期抓緊時間培養(yǎng)自身的行業(yè)競爭能力，在一段時間以后擇機進(jìn)入固本培元 海納百川54第頁55.第四部分 經(jīng)營戰(zhàn)略的制定：是決定整個戰(zhàn)略目標(biāo)能否成功實施的關(guān)鍵步驟參考固本培元 海納百川55第頁經(jīng)營戰(zhàn)略利潤時間123經(jīng)營目標(biāo)以下重點分析56.經(jīng)營戰(zhàn)略分析建議：要考慮的是各個業(yè)務(wù)進(jìn)入的地點、時間和方式三個方面的問題固本培元 海納百川56第頁戰(zhàn)略

48、規(guī)劃商住地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、商貿(mào)商業(yè)旅游地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)、酒店管理業(yè)務(wù)時間（when）地點（where）方式（how）57.企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：必須進(jìn)行綜合規(guī)劃，從而有步驟地、有計劃地實現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)固本培元 海納百川57第頁價值時間第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運作第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機會近期中期遠(yuǎn)期58.企業(yè)的三個層面的業(yè)務(wù)：需要均衡發(fā)展，任何一個層面出現(xiàn)問題都將使企業(yè)面臨危機固本培元 海納百川58第頁受困 失去競爭的資格 失去未來盈利能力 試圖發(fā)明一個新的未來產(chǎn)生觀念但沒有新業(yè)務(wù)沒有為未來播下種子核心業(yè)務(wù)受到嚴(yán)重威脅或由于沒有新業(yè)務(wù)或長期規(guī)劃而面臨業(yè)務(wù)下滑公司面臨生存危機過

49、分重視核心業(yè)務(wù)，而沒有新業(yè)務(wù)初始缺乏核心業(yè)務(wù)，因此無法為層面二和三的原動力提供資金許多令人激動的未來業(yè)務(wù)選擇沒有轉(zhuǎn)變?yōu)樾聵I(yè)務(wù)營建下一代業(yè)務(wù)，但并未發(fā)展層面三的新業(yè)務(wù)來確保長期發(fā)展59.元海的歷史和未來將遵循這樣的規(guī)則發(fā)展固本培元 海納百川59第頁價值時間第一層面拓展并確保核心業(yè)務(wù)的運作第二層面發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機會近期中期遠(yuǎn)期核心業(yè)務(wù)：土地轉(zhuǎn)讓核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)&物業(yè)管理新業(yè)務(wù)：地產(chǎn)經(jīng)營酒店經(jīng)營管理未來業(yè)務(wù)：貿(mào)易、物流、礦產(chǎn)等商住旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有長期的高回報率和短期的資金回籠特性，這決定房地產(chǎn)在可預(yù)見的將來將一直是集團的核心業(yè)務(wù)；但是其受政府宏觀調(diào)控影響較大，且追逐土地的特性決

50、定了其被動發(fā)展的必然，為了支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)營與酒店經(jīng)營與管理將成為其支撐產(chǎn)業(yè)；為保證企業(yè)的長期發(fā)展，在積累了商業(yè)運作經(jīng)驗之后，集團可以考慮進(jìn)入貿(mào)易、物流或礦產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)60.第一階段，建議集團確保進(jìn)入，在商住地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，并建立品牌。固本培元 海納百川60第頁業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：1.到2010年元海集團將以地產(chǎn)開發(fā)為主，并提成項目品質(zhì)和服務(wù)打造獨特的元海優(yōu)勢；2.在此過程中，建議酒店經(jīng)營初步展開，貿(mào)易、商業(yè)、旅游地產(chǎn)開始尋找和運作；3.在投資領(lǐng)域方面待哥哥領(lǐng)域全面鋪開時和項目相繼開展后，在進(jìn)行矩陣式的戰(zhàn)略投資4.在次基礎(chǔ)上，繼續(xù)展開土地獲取工作，考慮進(jìn)入三級、二級

51、市場或其他市場。職能發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)：管理目標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單元立足高起點，建立以項目管理為核心的管理體制，用兩年的時間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的信息化管理平臺，以管理求效益。組織發(fā)展目標(biāo)：通過過渡型的集團公司管理模式，完善房地產(chǎn)及城市運營業(yè)務(wù)架構(gòu)；努力成為一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。人力資源發(fā)展目標(biāo)：建立起完善的人力資源管理體系，建立一支房地產(chǎn)高級經(jīng)營管理的智囊團隊，形成以高學(xué)歷高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。品牌發(fā)展目標(biāo)：以質(zhì)量和服務(wù)鑄造企業(yè)品牌，確立“元海”的特色及鮮明形象，盡快上市，爭拿一個以上的省級性獎項。61.第二階段，進(jìn)入其他區(qū)域房地產(chǎn)市場，

52、在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，在開發(fā)區(qū)進(jìn)行酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)，初步形成以房地產(chǎn)為核心的多元化產(chǎn)業(yè)集團模式固本培元 海納百川61第頁業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：到2012年，其他區(qū)域商業(yè)旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面展開，以南寧為核心，打造成為環(huán)北部灣經(jīng)濟地區(qū)著名品牌，在三類和二類市場占有一定的市場份額；欽州市的地產(chǎn)已成為元海支柱產(chǎn)業(yè)之一，并將在其他區(qū)域開拓地產(chǎn)；酒店行業(yè)和貿(mào)易經(jīng)營將穩(wěn)定發(fā)展，持續(xù)為集團提供現(xiàn)金支持；其他業(yè)務(wù)已開始展開，并開始逐漸產(chǎn)生回報。職能發(fā)展目標(biāo)：已確定上市或相關(guān)兼并策略，并已為其做好各種準(zhǔn)備；對欽州模式進(jìn)行推廣與復(fù)制，并已在其他區(qū)域獲得成功；加強對各個分子公司的控制，確保元海品牌的同一性和企業(yè)的良性發(fā)展；加強投

53、資職能，完善各種投資流程和監(jiān)控機制，為將來的各種投資行為提供制度和方法保證。62.第三階段成熟期，通過跨地域規(guī)?；?jīng)營，確立行業(yè)領(lǐng)先地位，通過長期整合產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)所在區(qū)域市場的壟斷競爭從城市化進(jìn)程來看，三類、四類地區(qū)城市化比例普遍超過了30%，而一類、二類地區(qū)城市化比例相對偏低業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)到2015年，通過多年的努力元海成為全國性企業(yè)，企業(yè)品牌在國內(nèi)享有較高的聲譽；元海應(yīng)完成產(chǎn)業(yè)重組，各產(chǎn)業(yè)形成相互彌補和相互補充的良性局面。固本培元 海納百川62第頁63.總結(jié)綜上所述，集團發(fā)展重點省份基本位于西南部地區(qū)，應(yīng)當(dāng)作為重點發(fā)展的區(qū)域市場固本培元 海納百川63第頁一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)一廣西首

54、府南寧作為戰(zhàn)略性投資基地元海若尋求異地開發(fā)初期應(yīng)“立足廣西欽州市”為基礎(chǔ)，以南寧為中心，全面進(jìn)入及發(fā)展環(huán)北部灣經(jīng)濟圈64.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化、差異化和區(qū)域化現(xiàn)象1固本培元 海納百川64第頁區(qū)域市場吸引力高中低企業(yè)競爭地位低中高維持地位減少投資集中于競爭對手盈利業(yè)務(wù)，或放棄選擇細(xì)分市場大力投入選擇細(xì)分市場謀求小塊市場份額盡量擴大投資謀求壟斷地位市場細(xì)分追求領(lǐng)先地位采取購并策略專業(yè)化加強內(nèi)部管理 與控制，成為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差別化追求創(chuàng)新的產(chǎn)品功能、質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)區(qū)域化憑借積累的資源能力向區(qū)域擴張戰(zhàn)略目的集中力量創(chuàng)造競爭優(yōu)勢戰(zhàn)略目的建立品質(zhì)出色、服務(wù)卓越的品牌形象戰(zhàn)略目的拓寬發(fā)展空間，實現(xiàn)企業(yè)

55、持續(xù)經(jīng)營65.地產(chǎn)市場由賣方向買方市場過渡分析現(xiàn)象2：價值鏈中的各個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)溝通已經(jīng)成為其典型特征固本培元 海納百川65第頁設(shè)計院建材商建筑商房地產(chǎn)商客戶生產(chǎn)方式策劃設(shè)計施工設(shè)計確定材料供應(yīng)驗收銷售實現(xiàn)購買市場調(diào)查潛在需求市場調(diào)查策劃設(shè)計組合材料供應(yīng)材料研發(fā)解決方案施工工序強化客戶分析購買方案實現(xiàn)購買售后服務(wù)遠(yuǎn)離客戶賣方市場主導(dǎo)的經(jīng)營模式以“拋過墻”為表現(xiàn)形式買方市場主導(dǎo)的經(jīng)營模式以溝通互動為表現(xiàn)形式研究影響購買的關(guān)鍵因素66.土地價值轉(zhuǎn)變現(xiàn)象分析3：土地逐步減少，房地產(chǎn)行業(yè)的價值產(chǎn)生開始從價值鏈前端向中后端轉(zhuǎn)移固本培元 海納百川66第頁研究客戶真實需求，挖掘和創(chuàng)造土地及房產(chǎn)的價值的能力成為

56、養(yǎng)分成功因素開發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理樓盤銷售物業(yè)經(jīng)營15 % 10% 5 %土地運作土地運作營銷策劃建筑安裝物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計利潤從2004年開始，土地市場停止一切“歷史問題”的協(xié)議出讓，全部土地進(jìn)入“招拍掛”市場致使土地交易透明化，土地價格市場化，從土地環(huán)節(jié)獲取利潤將成為歷史。土地價值的體現(xiàn)因開發(fā)商以及開發(fā)方案的不同產(chǎn)生巨大差異；品牌及營銷策劃能力成為房地產(chǎn)開發(fā)商之間利潤水平高低的關(guān)鍵。67.房地產(chǎn)成功因素關(guān)鍵現(xiàn)象4：由獲得土地轉(zhuǎn)為土地的開發(fā)策劃能力固本培元 海納百川67第頁SOHOHOTEL策劃能力HOUSEGOVERMENTLAND協(xié)議出讓時期主要利潤來源招拍掛時期主要利潤

57、來源協(xié)議出讓一級開發(fā)商賺取土地高額利潤策劃開發(fā)賺取開發(fā)利潤融資渠道土地再次出讓主要利潤源房地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲利主要來源融資及資本運作土地尋求與策劃概念互動成本戰(zhàn)略運營戰(zhàn)略以外部因素為主以獲得土地為目的的各種關(guān)鍵因素與能力以內(nèi)部因素為主以提高各種策劃能力為主的這種內(nèi)部因素轉(zhuǎn)變68.通過以上4個現(xiàn)象分析結(jié)論：要獲得競爭優(yōu)勢，集團必須加強自身的資源整合和各種策劃能力，從而成為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司固本培元 海納百川68第頁專業(yè)化分析價值鏈的各個環(huán)節(jié)相互配合，能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化在企業(yè)內(nèi)部，價值鏈已經(jīng)從前端向中后端轉(zhuǎn)移現(xiàn)象啟示加強與上游供應(yīng)商、設(shè)計院、建材商等的聯(lián)系與溝通；加強對消費者的調(diào)查與研究加強對

58、價值鏈中后端的控制技能，特別是加強 策劃能力的建設(shè)加緊土地的戰(zhàn)略儲備工作，為降低成本打下堅實基礎(chǔ)關(guān)鍵成功因素已經(jīng)由企業(yè)外部轉(zhuǎn)為企業(yè)內(nèi)部加強內(nèi)部管理建設(shè)，打造專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司69.對集團SWOT分析是保證其順利開展的前提和保證固本培元 海納百川69第頁優(yōu)勢S機會O領(lǐng)導(dǎo)人銳意變革，走市場化經(jīng)營之路有十年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，在開發(fā)區(qū)和南寧市市形成了一定品牌有了一定的資金融通渠道物業(yè)管理服務(wù)為民業(yè)旅游房地產(chǎn)發(fā)展起到了一定支撐作業(yè)旅游中國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)需求將穩(wěn)步提高居民觀念轉(zhuǎn)變，形成梯級消費氛圍政府將轉(zhuǎn)向服務(wù)型，政策強制減少宏觀調(diào)控增多，行業(yè)風(fēng)險降低行業(yè)利潤率還處于較高水平行業(yè)集中度較低，但逐步

59、走向集中化，競爭開始加劇土地出讓走向市場化政府要求國有企業(yè)改制劣勢W威脅T受政府行政干預(yù)嚴(yán)重，企業(yè)非市場化運作，不能作為四自主體參加市場競爭 ；原有的競爭優(yōu)勢（土地）資源枯竭，現(xiàn)有競爭優(yōu)勢還沒有形成；內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)及組織構(gòu)架和管理模式不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要；人員配備不能滿足業(yè)務(wù)快速發(fā)展的需要；員工還沒有完成由“公務(wù)員”向“企業(yè)人”的轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道主要依賴銀行，受政策影響嚴(yán)重；房地產(chǎn)主要競爭者進(jìn)入跨地區(qū)發(fā)展階段，對地區(qū)內(nèi)發(fā)展商造成威脅；政府宏觀政策的調(diào)整使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)受周期波動影響；土地供給形式的改變縮小了利潤區(qū)間，使競爭主體更趨于在內(nèi)部培養(yǎng)競爭力；銀行為主的單一融資渠道正在改變，大型房地

60、產(chǎn)企業(yè)資本運作能力提高；小型房地產(chǎn)商出現(xiàn)生存危機；70.SWOT結(jié)論：集團房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略方向固本培元 海納百川70第頁SO確定差異化戰(zhàn)略培養(yǎng)差異化能力進(jìn)行縱向一體化運作ST進(jìn)行業(yè)務(wù)整合通過資本運作迅速實現(xiàn)跨區(qū)域擴張WO采取經(jīng)營層持股實施人才策略進(jìn)行管理模式再設(shè)計WT采取經(jīng)營層持股尋找新業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展的保障：引進(jìn)MBO，進(jìn)行法人治理結(jié)構(gòu)的市場化改造；然后對管理經(jīng)營模式進(jìn)行再設(shè)計業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略方向：以民業(yè)旅游房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，實行差異化戰(zhàn)略，通過資本運作迅速實現(xiàn)跨區(qū)域擴張業(yè)務(wù)組合方式：進(jìn)行縱向一體化運作，以建立協(xié)同效應(yīng)為目的，尋求新的業(yè)務(wù)支撐能力提升的方向：以營銷策劃能力、供應(yīng)鏈服務(wù)能力為核心，實施人